物管企業(yè)做好“營改增”工作建議

1、物管企業(yè)做好“營改增”工作的建議“營改增”就是原來對應稅服務征收營業(yè)稅改成征收增值 稅。增值稅是以商品（含應稅服務）在流轉過程中產生的增 值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。營業(yè)稅是以全部營 業(yè)額作為計稅依據(jù)。兩個稅種的稅率、計稅基數(shù)不同，最大 的變化在于一般納稅人的增值稅允許抵扣，解決了營業(yè)稅多 重征稅問題，出發(fā)點是減輕企業(yè)稅負。由于有些服務的稅率 增加，雖然有抵扣，也可能導致最終稅負增加。具體行業(yè)具 體企業(yè)要進行稅負測算，明確在新稅種下企業(yè)稅負的變化情 況。“營改增”給企業(yè)帶來的變化不僅是稅負的變化，它對 企業(yè)的收入、成本、利潤、預算、采購、報銷、合同管理、 發(fā)票管理、會計核算、納稅申報都

2、會產生影響，企業(yè)應對相 關的影響進行分析，對相關工作進行調整細化，以順利做好 “營改增”工作。為做好“營改增”工作，企業(yè)的各層管理者和業(yè)務人員要掌 握增值稅的基本原理和知識，理解對企業(yè)各相關數(shù)據(jù)和相關 工作的影響。增值稅納稅人的種類增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。區(qū)分的標準 主要根據(jù)銷售額的多少。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準 的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模 納稅人。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第三條規(guī)定的 年應稅銷售額標準為 500 萬元（含本數(shù)）。財政部和國家稅 務總局可以對年應稅銷售額標準進行調整。在中華人

3、民共 和國增值稅暫行條例實施細中規(guī)定的銷售額的標準是 50 萬元或 80 萬元。本次銷售額標準較以前的標準放寬了不少。 除國家稅務總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不 得轉為小規(guī)模納稅人。一般納稅人的計稅辦法應納稅額 = 當期銷項稅額當期進項稅額 銷項稅額是納稅人銷售貨物或者應稅勞務，按照銷售額和規(guī) 定的稅率計算并向購買方收取的增值稅額。銷項稅額=銷售額X稅率銷售額=含稅銷售額*（1 +稅率）進項稅額為納稅人購進貨物或者接受應稅勞務支付或者負 擔的增值稅額。當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可 以結轉下期繼續(xù)抵扣。小規(guī)模納稅人的計稅辦法 小規(guī)模納稅人的計稅辦法又稱簡易計稅

4、方法，其應納稅額是 指按照銷售額和征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅 額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額X征收率銷售額=含稅銷售額+（1+征收率）政策掌握政策主要指物業(yè)企業(yè)要清楚本企業(yè)提供的各項服務屬 于哪種征稅服務，稅率是多少。這主要依據(jù)財政部、國家稅 務總局下發(fā)的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法、營業(yè) 稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定的相關條款。與物業(yè)企 業(yè)緊密相關的條款主要有：（一）營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法中有：1 、關于稅率方面：“（一）納稅人發(fā)生應稅行為，除本條 第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6%。（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不

5、動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17% ?！币虼耍擅鞔_物業(yè)管理服務稅率為6% 。2、 免征政策： “對增值稅小規(guī)模納稅人中月銷售額未達到2 萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。 2017年 12月 31 日前，對月銷售額 2萬元（含本數(shù)）至 3 萬元的增值稅小規(guī) 模納稅人，免征增值稅。3、“小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為，購買方索取增值稅專用 發(fā)票的，可以向主管稅務機關申請代開。”4、“將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動 產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng) 營租賃服務繳納增值稅?！薄败囕v停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費

6、、過 閘費等）等按照不動產經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。”因此物 業(yè)小區(qū)的停車場收入按不動產經(jīng)營租賃服務繳納增值稅?！皬V告服務，是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電 影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯(lián)網(wǎng)等各 種形式為客戶的商品、經(jīng)營服務項目、文體節(jié)目或者通告、 聲明等委托事項進行宣傳和提供相關服務的業(yè)務活動?！边@ 與前述按照經(jīng)營租賃服務繳納增值稅的發(fā)布廣告屬不同類 型的納稅服務項目?！吧虅蛰o助服務，包括企業(yè)管理服務、經(jīng)紀代理服務、人力 資源服務、安全保護服務?！薄捌髽I(yè)管理服務，是指提供總部管理、投資與資產管理、市 場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務的業(yè)務活動?！贝?處明確了物業(yè)管理

7、的納稅服務項目。（二）在營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定中有： “不征收增值稅項目：房地產主管部門或者其指定機構、公 積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項 維修資金。”此處明確了住宅專項維修資金不征收增值稅， 但沒明確向業(yè)主收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅，未明確 酬金制下收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅。按照文件，物 業(yè)管理一般納稅人按 6%稅率繳納增值稅， 較營業(yè)稅稅率 5% 提高了稅率，而物業(yè)企業(yè)可用來抵扣的進項稅額有限，稅負 可能會有所增加。冀望國家對物業(yè)行業(yè)出臺一些優(yōu)惠政策。 特別是住宅物業(yè)都是微利或虧損，建議可參考教育醫(yī)療等行 業(yè)及物業(yè)行業(yè)的本體維修基金，對向業(yè)主直接

8、收取的住宅物 業(yè)管理費免征增值稅，或者允許人工薪酬的多少比例可以在 應納稅收入中扣減，最少允許因為最低工資標準調整的新增 成本可以在應納稅收入中進行扣減，以減少住宅項目的稅 負?！耙话慵{稅人發(fā)生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方 法計稅”，文化體育服務和清包工、甲供工程、老建筑項目 的建筑服務，簡易計稅方法的征收率是 3%，和原來營業(yè)稅 稅率 3%基本一致?！安粍赢a經(jīng)營租賃服務： 1、一般納稅人出租其不動產，可 以選擇適用簡易計稅方法 ,按照 5%的征收率計算應納稅 額。4、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產（不含個人 出租住房），應按照 5%的征收率計算應納稅額?！边@點較 為特殊，選用了 5%的

9、征收率，物業(yè)企業(yè)的停車場收入和租 賃收入按此納稅，和原來營業(yè)稅稅率 5%基本一致。 稅負測算各簡要列舉一個一般納稅人和小規(guī)模納稅人的例子，按差異 法測算較為簡便。單位：萬元一般納稅人假如占收入10%的成本可取得專用發(fā)票含稅收入收入增加 稅負可抵扣 含稅成本進項稅額M)50(111 ( 6% / 1.06-5% )=Ti 了,335000 x().1 =500500 x0.06/1,06=28,3稅負増加4萬元（-西銳負的變化取決于多少成本是可以取得專用發(fā)票. 小聽槓納稅人含稅收入減少稅負5005M) (5%-3%/1.03)=1(145開展培訓為順利做好“營改增”工作，企業(yè)應組織開展一次專門培

10、訓， 企業(yè)各層管理者、財務人員、采購人員、預算人員、合同管 理人員均應參加培訓，培訓內容主要包括本文所列出的內 容。根據(jù)需要，財務人員和稅務人員還可參加外單位舉辦的 專門培訓。成立分支機構部分物業(yè)企業(yè)所屬管理處原都申請過營業(yè)執(zhí)照，獨立申報納 稅，年收入在500萬元以下的應核定為小規(guī)模納稅人，稅負 可以減輕。但有部分物業(yè)企業(yè)的下屬管理處原來沒有申請營 業(yè)執(zhí)照，合并在總公司納稅，一般肯定會是一般納稅人，稅率較高。因此年收入在 500萬元以下的原來沒有申請營業(yè)執(zhí) 照的，建議盡快去申請營業(yè)執(zhí)照，即成立分支機構，獨立申 報納稅，可以減少企業(yè)稅負。稅種核定辦理新的營業(yè)執(zhí)照（已三證合一）或增加增值稅稅務登記

11、證 后，要辦理稅種核定，確定好稅種品目和相應的稅率。物業(yè) 管理企業(yè)主要的品目和稅率參見下頁表對于建筑業(yè)、租賃服務、文化體育服務一般納稅人可選用簡 易計稅辦法，不增加企業(yè)的稅負。價格比較一般納稅人采購商品和服務，如可以取得增值稅專用發(fā)票， 價格比較應是按不含稅價格進行比較。物業(yè)企業(yè)零星采購較 多，到底在正規(guī)商場（可取得專用發(fā)票）還是在小店購買（沒 有專用發(fā)票），兩者進行價格比較時，要注意可取得專用發(fā) 票的是用不含稅價格作為比較價格，而不能取得專用發(fā)票的 要用含稅價格作為比較價格。合同擬定一般納稅人采購商品和服務時要注意在合同中約定要開具增值稅專用發(fā)票，明確不含稅價格、稅金各是多少，并對開 具發(fā)票

12、的時間、風險條款進行約束。例如，“我方在取得增 值稅專用發(fā)票后x天內付款”或“付款后x天內供應商需提 供增值稅專用發(fā)票”。如供應商開具的增值稅專用發(fā)票是無 效虛假發(fā)票或者發(fā)生延遲開具增值稅專用發(fā)票的情況，供應 商應負責賠償因開具虛假發(fā)票或延遲開票造成的一切損失 或損害，包括但不限于稅金、附加費、罰金、滯納金和法律 費用。而提供商品和服務的一般納稅人要注意在合同中約定付款 的時間，列出開票所需信息，并對服務的品目進行明確，以 確定稅率。如約定“甲方收到乙方的費用支付后開具等額增 值稅專用發(fā)票，甲方不接受未支付費用而提前開票的要求”，開票信息包括：（1）名稱，（2）納稅人識別號，（3）地址、 電話

13、，（4）開戶行及賬戶。若乙方無法提供以上開票信息， 甲方將就收到的金額開具增值稅普通發(fā)票。甲方開具的增值 稅專用發(fā)票送達并經(jīng)乙方簽收后，若發(fā)生丟失，給乙方造成 經(jīng)濟損失的，甲方不負責賠償。發(fā)票管理增值稅專用發(fā)票具有可抵扣的性質，國家對其管理是較為嚴 格的，為控制稅務風險，物業(yè)企業(yè)應高度重視專用發(fā)票的管 理，制定企業(yè)的增值稅發(fā)票管理制度，明確發(fā)票從稅局領用、保管、開具、發(fā)出、盤點、取得外單位發(fā)票、認證等相關環(huán) 節(jié)的責任人和操作流程。增值稅發(fā)票管理要點內容包括：1、空白發(fā)票管理要求：空白增值稅專用發(fā)票應視同現(xiàn)金管 理，指定專人保管空白發(fā)票，存放在專用保險柜中，確保發(fā) 票安全，做到防盜、防失、防潮、

14、防霉爛毀損、防蟲蛀鼠咬； 領取空白發(fā)票一律由專人統(tǒng)一辦理，其他人員不得替代；每 月末發(fā)票保管人員要對空白發(fā)票進行盤點，盤點空白發(fā)票存 量不足時，應及時驗舊和申購發(fā)票。2、企業(yè)開具增值稅發(fā)票要求：不得虛開發(fā)票；對開具錯誤 的發(fā)票或者發(fā)生銷貨退回及時進行作廢或者進行紅沖；防止 空白發(fā)票遺失，并注意防止開具出的發(fā)票在送達客戶前遺 失，送出的發(fā)票要有記錄本，由對方簽收。3、在取得外單位發(fā)票時要注意做到：及時取得可以抵扣的 增值稅憑證，防止發(fā)票遺失，及時進行認證。會計核算和財務影響企業(yè)在三種不同情況（營業(yè)稅、一般納稅人、小規(guī)模納稅人） 下會計核算是不同的，企業(yè)的收入、成本、稅金、利潤都產 生了變化，對企業(yè)的報表數(shù)據(jù)、預算數(shù)據(jù)、財務報銷的數(shù)據(jù) 都產生了影響。舉會計分錄如下：收入的核算營業(yè)稅下（5%） r借現(xiàn)金10()貸管理瞰入營業(yè)稅金及附加5應繳稅金5（2）股納稅人CM） I借I現(xiàn)金100貸悸理費收入94.34繳紋仝-增値稅一 一銷項稅額5.66（3）小規(guī)模納稅人（）:ft現(xiàn)金貸管理費收入97,04應繳脫金增侑稅2.9!咸本的核算（1）營業(yè)稅下*借營業(yè)成本100貸現(xiàn)金11KI：一般納稅人1有專用發(fā)票，6%）:背業(yè)成本9434貸現(xiàn)金10(應繳稅金一增值稅一頂稅額5u66（陽一般納稅人&沒有