城市投資可行性研究報告課件

1、甘肅省蘭州市城市投資可行性研究報告陜西地區(qū)公司2018. 10流程與運(yùn)營編號：流程與運(yùn)營名稱：當(dāng)代節(jié)能新進(jìn)城市甄選指標(biāo)單 本表是第幾次核準(zhǔn)： 次；本表生效日期： 年 月 日 ；此前核準(zhǔn)過： 次工作表自動終止使用一、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)原則項目/中心：填制人：填表時間：二、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)范圍：三、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)職責(zé)：序號內(nèi)容計算公式/單位評價體系現(xiàn)行數(shù)據(jù)得分5分4分3分2分一城市基本面 支撐度人口常住人口萬人（城市基本面介紹：百強(qiáng)縣排名情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口及人均收入情況、政府負(fù)債率等。）得分=（101-百強(qiáng)縣排名）*0.340330人口凈流入2017年常住人口-2016年常住人口（萬）2.9小學(xué)生在校人數(shù)

2、萬人35.58城鎮(zhèn)化率%48.22%經(jīng)濟(jì)GDP億元1355人均GDP萬元3.37第三產(chǎn)業(yè)占比%40.1%人均可支配收入元29463政府債務(wù)率城投有息負(fù)債余額/GDP1.49%二房地產(chǎn)市場成熟度成交規(guī)模住宅銷售面積近三年商品住宅成交面積均值（萬）300以上200-300（含）100-200(含）100（含)以下652住宅銷售總額近三年商品住宅成交金額均值（億元）250以上150-250（含）80-150(含）80（含)以下122住宅銷售面積增長率近三年商品住宅成交面積平均增長率(%)30%以上20%-30%（含）10%-20%(含）10%（含)以下26.5%4成交價格商品住宅成交價格近一年商品住

3、宅成交均價（元/平）7000以上6000-7000（含）5000-6000（含）5000（含）以下56463住宅價格增長率近三年商品住宅成交均價（元/平）30%以上20%-30%（含）10%-20%(含）10%（含)以下12%3住宅用地成交樓面地價近一年住宅用地成交樓面地價（元/平）1000以下1000-2000（含）2000-3000（含）3000（含）以上13724三房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿θセ瘔毫ψ≌銮逯芷谧≌瑤齑媪?近6個月平均銷售面積（月）6以下6-10（含）10-15（含）15以上133住宅土地消化周期（近三年成交規(guī)劃建筑面積-累計銷售面積）/年均銷售面積（年）小于00-1（含)1-2

4、(含）2以上1.13進(jìn)入空間住宅價格/宅地價格%3以上（含）2-3（含）1-2（含）1以下3.15開發(fā)投資額/GDP年度住宅開發(fā)投資額/年度GDP（%）小于20%（含）20%-30%（含）30-40%（含）高于40%9%5利好因素未來3年棚戶區(qū)改造規(guī)模套高于30000（含）20000-30000（含）10000-20000（含）低于10000（含）58782套5棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例%60%以上50%-60%（含）40%-50%（含）低于40%（含）50%以上4高鐵通車數(shù)量趟30以上15-30趟1-15趟無高鐵通過33地鐵/輕軌規(guī)劃已有運(yùn)營未來1年內(nèi)規(guī)劃運(yùn)營已開工無規(guī)劃或未開工有規(guī)劃2合計分

5、781、城市概況2、規(guī)劃發(fā)展概況3、城市房地產(chǎn)市場概況4、總結(jié)及建議PART 1 城市概況蘭州市，位于甘肅省中部，系甘肅省省會；西北地區(qū)第二大城市；重要工業(yè)基地和綜合交通樞紐，西部地區(qū)重要中心城市之一，西隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶重要支點(diǎn)；新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一，絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市。蘭州2015年度十大最具幸福感省會城市中名列第五。蘭州下轄5個區(qū)（城關(guān)、七里河、西固、安寧、紅古）、3個縣（永登、皋蘭、榆中）、蘭州新區(qū)。國務(wù)院批復(fù)設(shè)立西北地區(qū)第一個、中國第五個國家級新區(qū)蘭州新區(qū)。1.1城市概況區(qū)位蘭州市地圖甘肅省地圖隴南地區(qū)天水市酒泉市嘉峪關(guān)市蘭州市張掖市金昌市白銀市臨夏州甘南州定西地

6、區(qū)平?jīng)鍪袘c陽市武威市蘭州市1.2城市概況經(jīng)濟(jì)2017年蘭州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了新的進(jìn)步；全年生產(chǎn)總值2523.54億元，比上年增長5.7%。位列甘肅第七，增速排位全省第1，全國省會城市第23名。備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局1.2城市概況人口2017年，蘭州市年末全市戶籍人口325.55萬人；常住人口373萬人，整體人口基數(shù)全省排名第1，常住人口中城鎮(zhèn)人口302.17萬人，城鎮(zhèn)化率81.02%；人口自然增長率為6.6 ；備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局1.3城市概況片區(qū)劃分蘭州市轄5個區(qū)，3個縣，及蘭州新區(qū)。轄區(qū)占地面積（平方公里）常住人口（萬人）人口密度（人/平方公里）城關(guān)區(qū)220127.7858

7、08 七里河區(qū)39756.061412 西固區(qū)38536.06937 安寧區(qū)8628.853355 紅古區(qū)57513.60237 永登縣609042.9170 皋蘭縣255613.4953 榆中縣336244.58133 蘭州新區(qū)80623.64293 備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局1.4城市概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)良好，二三產(chǎn)業(yè)占絕大部分比例。2017年，蘭州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2523.54億元，同比增長5.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為61.47億元；第二產(chǎn)業(yè)為881.74億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1580.34億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為2.43：34.9：62.6。備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局1.5城市概

8、況交通概況三鐵：推動高鐵、市域鐵路和地鐵“三鐵融合”形成以軌道交通為主的公共交通體系；要加快完善城市路網(wǎng)體系，圍繞中心城區(qū)和新區(qū)，構(gòu)建相對獨(dú)立的“環(huán)+放射”高快速路網(wǎng)；機(jī)場：中川國際機(jī)場正在擴(kuò)建中，夏官營機(jī)場正在規(guī)劃建設(shè)中。中川國際機(jī)場和夏官營機(jī)場將規(guī)劃建設(shè)為我國西北地區(qū)對外交流門戶機(jī)場、西北地區(qū)干線機(jī)場、國內(nèi)中型樞紐機(jī)場和歐亞航路備降機(jī)場。城際鐵路：根據(jù)甘肅省“十三五”鐵路發(fā)展規(guī)劃大蘭州城際鐵路分為北環(huán)線和南環(huán)線兩部分；鐵路等級:國鐵級；正線數(shù)目:雙線；速度目標(biāo)值:160km/h-250km/h；三鐵兩環(huán)兩大機(jī)場筑立體交通，建中心城市功能。PART 2 規(guī)劃發(fā)展概況蘭州西寧城市群發(fā)展規(guī)劃出爐

9、；到2035年基本形成城市群協(xié)同發(fā)展格局；蘭西城市群要構(gòu)建“一帶雙圈多節(jié)點(diǎn)”格局；打造蘭州西寧全國性綜合開放門戶；鼓勵蘭州市主城區(qū)企業(yè)向蘭州新區(qū)、白銀工業(yè)集中區(qū)轉(zhuǎn)移；2.1規(guī)劃發(fā)展概況城市發(fā)展格局按照規(guī)劃蘭西城市群要構(gòu)建“一帶雙圈多節(jié)點(diǎn)”格局。以點(diǎn)帶線、由線到面拓展區(qū)域發(fā)展新空間，加快蘭州白銀、西寧海東都市圈建設(shè)，重點(diǎn)打造蘭西城鎮(zhèn)發(fā)展帶，帶動周邊節(jié)點(diǎn)城鎮(zhèn)，構(gòu)建“一帶雙圈多節(jié)點(diǎn)”空間格局?；I建重點(diǎn)交通設(shè)施項目，加快互聯(lián)互通根據(jù)規(guī)劃，甘肅、青海兩省將著力統(tǒng)籌新建一批重點(diǎn)交通設(shè)施項目，加快蘭西城市群之間的互聯(lián)互通。打造蘭州西寧全國性綜合開放門戶規(guī)劃提出，蘭西城市群發(fā)展，要提升信息現(xiàn)代化水平，推進(jìn)蘭州

10、新區(qū)、西寧、海東等云計算中心和大數(shù)據(jù)中心建設(shè)，推動服務(wù)協(xié)同和資源共享。2.2規(guī)劃發(fā)展概況城市結(jié)構(gòu)中國蘭州2030城市規(guī)劃愿景：優(yōu)化“一市雙城五帶多片區(qū)”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。一帶：指蘭州市區(qū)共轄2縣(永登縣、皋蘭縣)，7區(qū)(紅古區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)、七里河區(qū)、城關(guān)區(qū)、東城區(qū)(和平、定遠(yuǎn)、連搭)、榆中區(qū)(含夏官營)，屆時2030年中心城區(qū)人口約600萬，市域總?cè)丝诩s800萬；雙城：市中心城區(qū)和蘭州新區(qū)；雙城互動發(fā)展，共同成為甘肅省高端服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)的主要聚集地，提升甘肅省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的主要孵化器和省域“中心帶動”戰(zhàn)略的核心推動器；五帶：蘭州市城鎮(zhèn)發(fā)展的主要空間軸線，即中心城區(qū)-榆中-定西東向

11、城鎮(zhèn)發(fā)展帶、中心城區(qū)-皋蘭-白銀黃河城鎮(zhèn)發(fā)展帶、中心城區(qū)-蘭州新區(qū)-永登西北向城鎮(zhèn)發(fā)展帶、中心城區(qū)-紅古-西寧西向城鎮(zhèn)發(fā)展帶、中心城區(qū)-臨洮南向城鎮(zhèn)發(fā)展帶； 城市道路規(guī)劃： 蘭州市城市綜合交通規(guī)劃（2011-2020）（2015年修訂）的規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)前城市用地開發(fā)及重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，落實(shí)優(yōu)化道路網(wǎng)絡(luò)布局調(diào)整策略為：延展東西，貫通南北；疏解蜂腰，分散壓力；協(xié)調(diào)內(nèi)外，完善銜接；優(yōu)化線位，實(shí)施可行。2.3規(guī)劃發(fā)展概況交通規(guī)劃2.4規(guī)劃發(fā)展概況軌道規(guī)劃 統(tǒng)一規(guī)劃、分部實(shí)施；雙層次規(guī)劃發(fā)展：中心城區(qū)線網(wǎng)、市域線網(wǎng)；三個階段建設(shè)： 第一階段(2011-2021年)：修建1號線一期工程以及2號線一期工程

12、。 第二階段(2015-2025年)：修建3號線一期工程以及4號線一期工程。 第三階段(2021-2030年)：修建1號線二期程、2號線二期工程、5號線以及6號線市域線網(wǎng)：解決市域內(nèi)中心城區(qū)與外圍組團(tuán)之間的聯(lián)系；由中川線、榆中線、青什線組成，總長約120公里。 中心城區(qū)線網(wǎng)：由1、2、3號線組成，線網(wǎng)總長約82公里，其中地面及高架線路約35公里，地下線約47公里，全線網(wǎng)共設(shè)車站64座，其中高架站25座，地下站39座。PART 3 區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展機(jī)遇4.1城市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)政策目前蘭州市市區(qū)內(nèi)實(shí)行限購限售；蘭州新區(qū)、和平鎮(zhèn)非限購限售；目前蘭州市限購區(qū)域內(nèi)，首套3成；二套：首套貸款結(jié)清首付5成

13、、首套貸款未結(jié)清首付6成；貸款未還清情況下三套及以上全款；目前蘭州市限售區(qū)域內(nèi)，實(shí)行取得不動產(chǎn)屬證書滿3年可上市交易限售政策?！境鞘姓摺肯拶J、限購、限售；分類調(diào)控、因域施策；預(yù)售條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦商品房預(yù)售許可證條件一、取得營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書二、取得項日審批立項手續(xù)三、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書四、持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證五、已簽訂工程施工合同，并擬定商品房預(yù)售方案六、已與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議七、已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期八、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件4.2城市房地產(chǎn)市場分析土地市場注：數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)龍光玖瓏

14、府龍光首盤布局【整體供求】 2018年上半年，供應(yīng)土地25宗，54.1萬平方米，同比減少29.60%； 2018年上半年，成交土地21宗；40.5萬平方米，同比減少33.74%；成交均價425.31萬/畝； 2018年6月中國恒大拿地金額最高，上半年中國恒大以2.6億元金額居首； 土地類別2018年6月2018年1-6月絕對量(萬)同比絕對量(萬)同比整體用地30.7-23.93%54.1-29.60%住宅用地25.5100.90%45.619.11%商辦用地2.4-82.86%5.6-62.77%工業(yè)用地1.3-90.45%1.3-94.37%土地類別2018年6月2018年1-6月絕對量(

15、萬)同比絕對量(萬)同比整體用地18.613.19%40.5-33.74%住宅用地13.34.94%32.1-24.37%商辦用地2.4-5.6393.23%工業(yè)用地1.3-64.46%1.3-92.49%4.2城市房地產(chǎn)市場分析土地市場注：數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)龍光玖瓏府龍光首盤布局2018年上半年，蘭州市住宅用地樓面均價為1898元/平方米，同比下降38.45%；2018年上半年，蘭州市住宅用地溢價率為57.95%，比上年同期上升10.07%；2018年6月，蘭市居住用地成交樓面價中；城關(guān)區(qū)地塊居首位，成交樓面價為688元/平方米； 土地類別2018年6月2018年1-6月絕對量(元/)同

16、比絕對量(元/)同比整體用地528-70.02%2131-19.46%住宅用地491-72.98%1898-38.45%商辦用地687-346873.64%工業(yè)用地60343.64%603147.50%土地類別2018年6月2018年1-6月絕對量同比絕對量 同比整體用地1.45%1.45%34.67%-11.00%住宅用地1.00%1.00%57.95%10.07%商辦用地2.02%-0.11%-2.13%工業(yè)用地3.90%3.86%3.90%3.86%排名宗地名稱規(guī)劃建筑面積()成交總價(萬元)樓面地價(元/)溢價率1-6月排名1城關(guān)區(qū)白道坪規(guī)劃內(nèi)路以西、B487號規(guī)劃路以東、銀河居住區(qū)C

17、區(qū)以南54333746888.72%62城關(guān)區(qū)白道坪B487號規(guī)劃路以東、規(guī)劃內(nèi)路以西、規(guī)劃內(nèi)路以北135829026643.44%73城關(guān)區(qū)白道坪B487號規(guī)劃路以西、S485號規(guī)劃路以北、S485號規(guī)劃路以東6889945226560.67%84城關(guān)區(qū)白道坪T484號規(guī)劃路以北、T481號規(guī)劃路以東、銀河居住區(qū)A區(qū)以南3340415084512.03%105城關(guān)區(qū)白道坪T481號規(guī)劃路以東、S485號規(guī)劃路以西、T484號規(guī)劃路以南22687397884310.51%114.3城市房地產(chǎn)市場分析供銷結(jié)構(gòu)分析2018年上半年，蘭州市商品住宅供應(yīng)面積約176.2萬，成交面積約194.3萬，供銷

18、比約為0.91，整體來看，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。蘭州市商品住宅整體庫存約為501萬；按照上半年去化量32萬/月計算，去化周期約為15個月。4.4城市房地產(chǎn)市場分析量價走勢分析2018年上半年蘭州住宅成交17517套，成交面積194.3萬，成交套數(shù)環(huán)比2017年下半年下14.30%，同比2017年上半年增長5.98%；成交均價6982元/，成交金額合計183.51億元；成交金額環(huán)比2017年下半年下14.22%，同比2017年上半年增長0.38%；備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局3.2城市房地產(chǎn)市場分析住宅市場4.5城市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)板塊分析2018年上半年，成交套數(shù)前三分別是：城關(guān)區(qū)5114套、榆中縣3667套、新區(qū)3534套名列前三；2018年上半年，成交金額前三分別是：城關(guān)區(qū)53.67億元、七里河區(qū)30.62億元；榆中縣金額26.72億元；序號區(qū)域成交套數(shù)金額（億元）1城關(guān)區(qū)511453.674七里河區(qū)205730.622榆中縣366726.725安寧區(qū)113224.363蘭州新區(qū)353423.146皋蘭縣80810.029西固區(qū)4703.888永登縣3872.827紅古區(qū)4622.28備注：數(shù)據(jù)來源：蘭州市統(tǒng)計局4.6城市房地產(chǎn)市場分析市場總結(jié)政策環(huán)境：政策環(huán)境較為嚴(yán)苛；分類調(diào)控、因域施策，市區(qū)