全面正確理解與認識物業(yè)管理要點課件

1、一、全面正確理解和認識物業(yè)管理二、物業(yè)管理責任在業(yè)主三、物業(yè)管理中的常見問題四、如何解決物業(yè)管理糾紛一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（一）物業(yè)管理的概念1. 最早的官方提法：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設部33號令） 第二條：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治?！?第四條：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！币?、全面正確理解和認識物業(yè)管理2.物業(yè)管理條例的提法 第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物

2、業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！币?、全面正確理解和認識物業(yè)管理3.物權法的說法 第81條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！?第82條：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！币弧⑷嬲_理解和認識物業(yè)管理注意：物業(yè)管理始終沒有定義，即其內涵與外延不清導致定位不準。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理 現(xiàn)階段，我們把社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理模式稱為物業(yè)管理。物業(yè)管理是以物為對象，以人為核心，以社會效益、經濟效益

3、、環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標的管理、經營和服務工作，將管理和經營寓于服務之中，通過服務體現(xiàn)體現(xiàn)管理和經營。物業(yè)管理的實現(xiàn)是委托與有償一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（二）當前最主要的問題是全社會對物業(yè)管理全面、正確的理解與認識不到位 1.二個錯誤傾向我來管你物業(yè)公司角度業(yè)主至上業(yè)主角度 2.政府職能轉變中的新問題一、全面正確理解和認識物業(yè)管理行政許可法下的政府職能的準確定位尚有待進一步研究和實踐。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（三）物業(yè)管理的行業(yè)特點 1.物業(yè)管理的目的（1）以物業(yè)為對象沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理 確保功能的正常使用與完好；保值增值。 建筑物生命周期介紹。 一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（

4、2）以人為核心物為人用的要求 創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。 人對居住的不同層次的需求: 1）住面積溫飽社會的基本要求 2）住功能小康社會的硬件要求 3）住環(huán)境小康社會的硬、軟件要求 4）住服務小康社會的軟、硬件要求 5）住品位后小康時代的追求 環(huán)境與秩序管理的基本要求:安全、安靜、安逸 現(xiàn)階段主要努力方向一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（3）社會責任 社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理： 1）如何處理三個效益的聯(lián)系與關系，誰為主（學生 政治掛帥、以學為主、身體第一）； 2）物業(yè)管理企業(yè)的社會責任與權利的某種不對

5、稱現(xiàn) 象； 3）業(yè)主整體利益的要求和個別業(yè)主利益訴求的不對 等情況。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理2. 物業(yè)管理的性質（1）社會化 雙向含義，物業(yè)公司到社會上尋找物業(yè)，業(yè)主到社會上選聘物業(yè)公司。（2）專業(yè)化 指專門的機構，人員，設施技術等。（3）市場化 指企業(yè)化、經營型。提供的產品是勞動服務、技術服務、管理服務，提供的方式是有償。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理3. 物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(1)不僅是勞務密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未來還將是技術密集型行業(yè)。物業(yè)管理與物業(yè)服務的聯(lián)系與區(qū)別 物業(yè)管理的三個層次： a）物業(yè)的基本管理服務； b）物業(yè)的資產管理； c）物業(yè)的投資組合管理。一、全面正

6、確理解和認識物業(yè)管理基本管理服務的三個檔次： a）保障型：適用于經濟適用房、舊有公房，服務標準低、收費低（目前執(zhí)行政府指導價）； b）服務型：適用于商品房，服務標準和收費標準高于保障型，收費以政府指導價為基礎，參考物業(yè)檔次協(xié)商確定； c）享受型：適用于高檔商品房，收費為市場調節(jié)價。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務的協(xié)調； 物業(yè)管理服務的對象包括人和物：a）物業(yè)管理的服務對象包括全社會各行各業(yè)、各個階層的人。 （黨政軍民學、工農兵學商、男女老少幼）b）從物的角度，科技的最新發(fā)展首先會應用于人們生活的各個方 面。物業(yè)管理的具體工作內容很復雜。 無論哪類管理，都是通過服務來體

7、現(xiàn)的。管理本身就是服務，服務需要管理。一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（2）全天候、不間斷的管理服務工作物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。容易出現(xiàn)間斷點的時刻：a）雙方進入法律訴訟時期b）物業(yè)服務合同到期到再次選聘之間 后合同義務一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（3）銷售環(huán)節(jié)提前市場化的物業(yè)管理，其本質是一種商品的生產和提供。物業(yè)管理公司提供的產品是管理服務和勞務服務，廣大住用人是這種產品的消費使用者。 生產 銷售 消費一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（4）產品的生產和消費使用同時產生和結束物業(yè)管理的生產環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)具有和一般產品（包括其他服務行業(yè)）不同的一個突出特點：即物業(yè)

8、管理的生產與消費是同時產生、即時消費。 由于物業(yè)管理生產和消費是同時產生和結束，導致物業(yè)管理提供的管理服務缺少質量檢驗這一至關重要的步驟，無法剔除“廢品”。這是不應該的，但也是正常的。生產消費銷售一、全面正確理解和認識物業(yè)管理（5）物業(yè)管理服務提供者直接面對全體住用人物業(yè)管理公司的每一個員工直接面對廣大住用人。物業(yè)管理服務的這一特征決定了員工的基本素質與即時表現(xiàn)會直接影響到所提供的服務的質量。1）服務的最高境界是滿足服務對象的“心理需求”2）員工的基本心態(tài)是搞好管理服務的基礎3）調整員工的情緒是物業(yè)管理公司各級領導者日常管理工作的重點4）廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的一、全面正確理解和認

9、識物業(yè)管理（6）服務質量與價格之間的彈性關系一般產品的性價比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務的性價比是彈性的。物業(yè)管理服務的收費內容分為兩種： 一種是常規(guī)的公共服務，根據(jù)政府指導價在一定的范圍內根據(jù)服務內容和質量浮動或雙方協(xié)商定價； 另一種是不限價的專項服務和特約服務，這類服務一般是根據(jù)服務質量和服務方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價。在物業(yè)服務合同洽談期間，對基本價格的準確把握始終是業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商的重點與難點。二、物業(yè)管理責任在業(yè)主（一） 業(yè)主與使用人（二） 業(yè)主大會（三） 業(yè)主委員會（四） 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則1. 業(yè)主與使用人的概念2. 業(yè)主的三個層次3. 業(yè)主要具

10、備的三種意識（一） 業(yè)主與使用人 1. 業(yè)主與使用人的概念 (1）什么是業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權人，即土地使用權和房屋所有權人，是所擁有物業(yè)的主人 (2）什么是使用人 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權但通過某種形式（如家庭關系和簽訂租賃合同等）而獲得物業(yè)使用權并實際使用該物業(yè)的人。 (3）業(yè)主與使用人的區(qū)別2. 業(yè)主的三個層次 （1）單個業(yè)主 指產權多元化情況下的獨立產權人 （2）業(yè)主大會全體業(yè)主 由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，是區(qū)域內物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構。 （3）業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，并向業(yè)主大會負責。3. 業(yè)主應具備的三種意識

11、業(yè)主要具備權利意識、自治意識、自律意識 (1)權利意識 1 )有何權利（及相應義務） 2 )如何行使權利 3 )怎樣維權 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （1）權利意識 1)有何權利及相應義務單個業(yè)主的權利成員權（包括義務） 知情權 行使權力的前提 參與權 行使權力的基礎 *選擇權 行使權力的關鍵 監(jiān)督權 行使權力的保障 3. 業(yè)主應具備的三種意識*選擇權的含義表明你的選擇意味你將接受選擇結果，即大多數(shù)人的選擇選擇的代價的承受 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （1）權利意識 1)有何權利及相應義務業(yè)主大會的權利 決定權 物業(yè)管理的一切重大事項由業(yè)主大會決定業(yè)主委員會的權利 執(zhí)行權 注意：大多數(shù)人的命運

12、不能由少數(shù)人決定 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （1）權利意識 1)有何權利及相應義務履行管理不動產的義務承擔管理費用的比例承擔管理費用的義務，決定于所有權的歸屬，而不決定于業(yè)主是否使用不動產承擔因不動產造成的損失和各種風險如懸掛物的墜落造成他人傷害 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （1）權利意識 2 )如何行使權利民主不僅僅是工作作風、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一民主的程序，即游戲規(guī)則民主需實踐、提高民主的代價 3. 業(yè)主應具備的三種意識3)怎樣維護權益合法 理性的維權意識，合法的維權途徑、手段，寬容和諒解的維權心態(tài)。 *注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。 3. 業(yè)主應具備的三種意識

13、 （2）自治意識 1 )“權在業(yè)主” 這個業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn) 2 )付費的概念 這是自治的必要條件 3 )自治的途徑 群體中集體思想的歸納、表達與實施 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （3）自律意識自律的內涵自律的實質是對權力的約束，即所有權的行使受社會公共利益和他人利益的約束社會公共利益的約束主要體現(xiàn)在法律法規(guī)的要求他人利益的約束主要體現(xiàn)在管理規(guī)約的規(guī)定 3. 業(yè)主應具備的三種意識 （3）自律意識自律的內涵1 )自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求2 )自律最本質的是界定和諧社會個人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3 )三條原則： 不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù) *注意與

14、錯誤服從真理的區(qū)別(二) 業(yè)主大會1. 業(yè)主大會的職責2. 業(yè)主大會會議3. 業(yè)主大會會議的召開 1. 業(yè)主大會的職責 (1)業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 1. 業(yè)主大會的職責 (2)業(yè)主大會的定位 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 (3)下列事項由業(yè)主共同決定： 1) 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2) 制定和修改

15、建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 3) 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4) 選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； 5) 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 6) 改建、重建建筑物及其附屬設施； 7) 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 1. 業(yè)主大會的職責2. 業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。 （1）首次業(yè)主大會會議 物業(yè)管理條例對首次業(yè)主大會會議的規(guī)定： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。2. 業(yè)主大會會議 （1）首次業(yè)主大會會議 根

16、據(jù)業(yè)主大會規(guī)程的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組要做好4項籌備工作： 1） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； 2）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則 （草案）和管理規(guī)約（草案）； 3） 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù) 4） 確定業(yè)主委員會候選人產生辦法及名單。 籌備組應當在成立之日起30日內組織召開首次業(yè)主代表大會。2. 業(yè)主大會會議 （1）首次業(yè)主大會會議會議內容：1）匯報籌備工作情況2）通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3）選舉業(yè)主委員會4）聽取并審議物業(yè)管理公司工作匯報和財務決算5）決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司2. 業(yè)主大會會議 首次業(yè)主大會會議通

17、過業(yè)主大會議事規(guī)則后，定期會議和臨時會議的運作方式就由議事規(guī)則來決定。 2. 業(yè)主大會會議（2）定期會議 (一般每年召開一次) 主要內容有： 1）聽取業(yè)主委員會的工作報告 2）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會 章程等文件的審議與修訂； 3）決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 4）專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 6）決定有關業(yè)主共同利益的其他事項。2. 業(yè)主大會會議 （3）臨時會議 業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議： 1）20%以上業(yè)主提議； 2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者

18、業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 臨時會議一般是一事一議。 2. 業(yè)主大會會議 （4）關于業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加方為有效。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。會議內容必須與物業(yè)管理有關。 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 （1）會議方式 業(yè)主大會會議采用兩種形式： 集體討論：容易達成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時間，需要場地，成本價高 書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達成一致理解和決定。3. 業(yè)主大會會議的召開 （1）會議方式 業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議 如果采用代表會議形式，則代表的投票權

19、是一個重要的問題： 全權代表其所代表的業(yè)主行使投票權； 僅能行使自己原有的代表權（扮演聯(lián)系人的角色） 3. 業(yè)主大會會議的召開 （1）會議方式兩種投票權的討論： 原則上要求每一位業(yè)主親自參與投票。 物業(yè)管理條例規(guī)定：如果業(yè)主充分信任選出的代表，他們完全可以通過授權讓代表獲得投票權。 業(yè)主大會規(guī)程中對代表權限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應在大會召開前3日，就大會擬討論事項向其所代表的所有業(yè)主征求意見并投票，最后由代表如實向業(yè)主大會反映投票情況。 3. 業(yè)主大會會議的召開 （1）會議方式兩

20、種投票權的討論： 在實際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項由代表決定，重大事項由全體業(yè)主決定。 在業(yè)主大會議事規(guī)則中，對一般事項和重大事項進行界定。 重大事項：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項維修基金的使用和續(xù)籌方案。3. 業(yè)主大會會議的召開 （2）投票權 業(yè)主在其他業(yè)主大會會議上的投票權由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 投票權的確定原則：“效率優(yōu)先，兼顧公平”，不應采用復雜的確定方式，從而增加會議的運行成本。 3. 業(yè)主大會會議的召開3. 業(yè)主大會會議的召開 （2）投票權 業(yè)主人數(shù)、專有部分面積與建筑物總面積之比 業(yè)

21、主大會作出的決定，必須由雙2/3和雙1/2以上同意。 對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，必須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。 決定其余事項必須經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意。 3. 業(yè)主大會會議的召開 業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。 大會的決定應該以書面形式在小區(qū)內及時公告。（三） 業(yè)主委員會1. 業(yè)主委員會的基本概念2. 業(yè)主委員會的組成3. 業(yè)主委員會會議4. 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系5. 業(yè)主委員會與居委會的關系6. 業(yè)主委員會自身的建設 1. 業(yè)主委員

22、會的基本概念 （1）業(yè)主委員會的性質 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。 業(yè)主委員會與地方人民政府、公安機關、居委會有什么關系？ 1. 業(yè)主委員會的基本概念 （2）業(yè)主委員會的宗旨 宗旨是代表本物業(yè)的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 （3）業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。 1. 業(yè)主委員會的基本概念 （4）業(yè)

23、主委員會的職責 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構、在業(yè)主大會授權下進行，并向其負責。它的主要職責如下： 1）作為業(yè)主大會會議的召集人組織會議，向大會報告物業(yè)管理的實施情況，做好會議記錄。 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 1. 業(yè)主委員會的基本概念3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施，對違反公約規(guī)定的業(yè)主進行制止和糾正。5）業(yè)主大會依法賦予的其他職責。 業(yè)主委員會的活動經費，經業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔。2. 業(yè)主委員會的組成 （1）業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。如果業(yè)主人數(shù)少且未

24、成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應確定委員會候選人產生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)委會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由79人的單數(shù)組成。2. 業(yè)主委員會的組成 （2）業(yè)主委員會委員應具備的條件 業(yè)主委員會的委員應當具有下列條件： 本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主 遵守國家有關法律、法規(guī) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力 具有一定的組織能力 具備必要的工作時間 業(yè)委

25、會主任由主要業(yè)主代表擔任。 3. 業(yè)主委員會會議 業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 經1/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認為有必要，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 業(yè)委會應當有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 4. 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系 業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)是委托與被委托的關系。 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)是委托與合作并存的關系： 一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應提醒和要求廣大業(yè)主履行義務，配合物業(yè)服務企業(yè)的工作。 業(yè)主委員會應當做好物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。 5. 業(yè)主委員會與居委會的

26、關系 （1）居委會的任務（城市居民委員會組織法規(guī)定） （2）居委會雖然定義為群眾性自治組織，實際上準政府機構，從事行政管理的行為。 （3）居委會與業(yè)主委員會之間存在指導與被指導的關系。（物業(yè)管理條例規(guī)定） （4）業(yè)主大會會議召開和會議決定應當通知居委會。配合居委會，同公安機關一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 （5）居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？ 6. 業(yè)主委員會自身的建設 在強調物業(yè)服務企業(yè)的建設和資質管理時，卻忽略了業(yè)主委員會自身的建設。 業(yè)委會的建設實際上是業(yè)主自身素質的培養(yǎng)，可從下面三個方面入手： (1)進行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費者” (2)聘請主

27、管部門、物業(yè)管理咨詢機構的人員為業(yè)委會顧問，以提高業(yè)委會的水平。 (3)組織業(yè)委會委員和主任參加培訓活動。（四） 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則1. 管理規(guī)約2. 業(yè)主大會議事規(guī)則1. 管理規(guī)約（1） 性質 管理規(guī)約，也稱物業(yè)管理公約，主要對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質，對全體業(yè)主具有約束力。1. 管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約分類：臨時管理規(guī)約管理規(guī)約1. 管理規(guī)約（2）臨時管理規(guī)約 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結合本物業(yè)管理小區(qū)的實際，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)

28、的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。1. 管理規(guī)約（2）臨時管理規(guī)約 兩點注意充分體現(xiàn)了政府的責任，將臨時管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項基本制度給以確定業(yè)主的承諾1. 管理規(guī)約（2）臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約是臨時性質的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。1. 管理規(guī)約（3）管理規(guī)約 在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結合本物業(yè)管理小區(qū)的實際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎上擬定管理規(guī)約（草案），交由首次業(yè)主大會會議討論表決。1. 管理規(guī)約（3）管理規(guī)約 首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過

29、程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進行修訂。1. 管理規(guī)約（4）臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別制定方不同臨時管理規(guī)約 建設單位制定管理規(guī)約業(yè)主大會制定內容側重不同臨時管理規(guī)約 無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細節(jié)管理規(guī)約內容詳細1. 管理規(guī)約（4）臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（續(xù)）生效方式不同臨時管理規(guī)約物業(yè)買受人的書面承諾生效管理規(guī)約無需業(yè)主任何承諾適用階段不同臨時管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約之前2. 業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則經過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項。2. 業(yè)主大會議事規(guī)則制定原則： 基于物業(yè)

30、管理的“業(yè)主自治”2. 業(yè)主大會議事規(guī)則兩點注意：議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關的法律法規(guī)議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題三、物業(yè)管理中的一些具體問題綠化道路和物業(yè)用房的歸屬物權法第七十三條 ：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”原則上歸業(yè)主共同所有。例外：屬城鎮(zhèn)公共道路出外，屬城鎮(zhèn)公共綠地，以及明示歸個人所有的綠地。物業(yè)用房沒有例外，但法不溯前。車庫、停車位歸屬物權法第七十四條

31、：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！比齻€限制：首先滿足業(yè)主的需要車位僅指規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定優(yōu)先會所，人防工程歸屬物權法沒有明確規(guī)定住宅能否改變?yōu)榻洜I性用房原則上禁止。如果改變，要經過有利害關系的業(yè)主同意。物權法第77條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性住房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性住房的，除遵受法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！蔽飿I(yè)管理責任在業(yè)主 物權法第

32、八十一條：“ 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。”業(yè)主自行決定管理方式；小區(qū)可以請物業(yè)公司，也可以不請；業(yè)主更換物業(yè)管理公司的門檻降低；負責前期物業(yè)管理服務的物業(yè)公司業(yè)主有權依法更換由三分之二改為兩個二分之一請注意這對開發(fā)商和物業(yè)公司帶來的沖擊。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主。物權法第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！蔽餀喾ǖ谄呤藯l：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主的合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！皹I(yè)主大會可設立，也可不設立。如設

33、立，如何設立：以樓為單位，以幾個樓為單位都可以。業(yè)主大會的法人地位，目前法律上無法認定，因為其沒有獨立財產。如不設立業(yè)主大會，應共同決定相關事宜。如何決定？業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟權利物權法沒有進行規(guī)定，不過一般的地方法院都認可。物業(yè)公司的定位物權法第八十二條：“物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！敝挥袑ξ飿I(yè)管理全面、正確的理解和認識，才能對物業(yè)管理公司進行準確的定位。建筑物區(qū)分所有權此部分內容對房地產開發(fā)和物業(yè)管理有重要影響和作用。建筑物區(qū)分所有權，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共

34、有和共同管理的權利。是一項重要的不動產所有權形式。建筑物區(qū)分所有權的構成建筑物區(qū)分所有權專有部分所有權共有部分持分權全體區(qū)分所有人組織的成員權在結構上供全體區(qū)分所有人共同使用如業(yè)主大會在結構和使用上具有獨立性，專屬于某人專有部分所有權專有部分所有權權利義務法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔專有部分的責任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當?shù)厣屏硷L俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權賠償損失處分共有部分持分權共有部分持分權權利義務法律責任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權按規(guī)劃設計功能使用共用部分維護和保存共用部分按持分比例承擔共用部分的責任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分攤費用不得單獨處分共用部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權賠償損失清償拖欠費用全體區(qū)分所有權人組織（因共同關系形成）的成員權業(yè)主大會組織的