中華全國律師協(xié)會 律師辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引

1、.：.；中華全國律師協(xié)會 律師辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引 發(fā)表時間：- 為依法維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦二手房買賣合同業(yè)務(wù)效力質(zhì)量，為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的自創(chuàng)和閱歷。根據(jù)及其他有關(guān)規(guī)定，制定本指引。第條本指引的定義及提示.本指引所稱“二手房，是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)買賣市場中產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋，包括商品房和已購的各類政策性住房。已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房、集資所建房屋和協(xié)作建立房屋等。.本指引所稱二手房買賣，是指出賣人將本人享有的商品房和已購政策性住房的一切權(quán)經(jīng)過合法

2、程序轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人接受該房屋一切權(quán)并支付價款的民事法律行為；二手房買賣合同就是在該買賣過程中，出賣人與買受人簽署的明確雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。.本指引所稱買受人，是指二手房買賣行為中經(jīng)過支付價款獲得房屋一切權(quán)的買賣方；本指引所稱出賣人，是指二手房買賣行為中經(jīng)過轉(zhuǎn)移房屋一切權(quán)換取價款的買賣方。.本指引所稱房地產(chǎn)登記機關(guān)，是指房地產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)。.本指引所稱房地產(chǎn)中介效力，是指為房地產(chǎn)買賣提供效力的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價錢評價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效力的運營活動。房地產(chǎn)代理，是指專業(yè)效

3、力機構(gòu)接受當事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的效力的運營活動。.本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱，并獲得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。.本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指具備經(jīng)紀人條件(經(jīng)過考試、注冊并獲得)、經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的組織和個人。.本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣。中華人民共和國境外的房屋(含港澳臺)及中華人民共和國境內(nèi)初次出賣的房屋，不適用本指引。.本指引所描畫的任務(wù)內(nèi)容，僅作為律師從事二手房買賣

4、合同業(yè)務(wù)操作時的參考，不作為評判律師執(zhí)業(yè)才干及過錯的根據(jù)。第條對買賣合同主體情況的審查.二手房的買受人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。出賣人該當是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋一切權(quán)人。.基于各種財富目的和利益，買受人可以本人的名義購買，也可以他人的名義購買，還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。律師可以根據(jù)委托人的購買目的，提供優(yōu)選方案供委托人參考，但是不能替代委托人決策。.律師該當留意：除了國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、國務(wù)院所屬部門規(guī)章外，還存在大量的地方性法規(guī)、自治條例、單行條例及地方政府規(guī)章、詳細的行政措施、辦事流程及規(guī)那么等。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章對買賣主體作了一

5、些資歷限制，雖然未必導(dǎo)致合同無效，但能夠?qū)е庐斒氯怂炇鹳I賣合同無法履行或遭到行政處分，或承當不利的訴訟結(jié)果，因此必需充分留意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及詳細行政措施的涉及面。.對于有資歷限制的買賣主體，律師該當提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、答應(yīng)等方面，能否符合法律規(guī)定。其中：()買賣主體是有限責任公司、股份的，律師該當提示審查公司董事會、股東會審議贊同買賣的書面文件。()買賣主體是國有的，該當提示審查政府主管部門的同意文件。()買賣主體是集體企業(yè)的，該當提示審查職工代表大會的同意文件。()境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房屋的，律師應(yīng)提示審查其能否已獲得和。()境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)

6、任務(wù)、學習時間超越一年的境外個人，在境內(nèi)投資購買自用房屋的，該當提示審查其能否持有我國政府有關(guān)部門同意的設(shè)立境內(nèi)機構(gòu)的證明和來境內(nèi)任務(wù)、學習的證明。()對于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)任務(wù)、學習時間一年以下的境外個人，律師應(yīng)提示其購買房屋存在的法律妨礙與風險。.律師應(yīng)提示：集體一切土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出賣給本集體具備居住房屋建立懇求條件的個人。非居住房屋只能出賣給本集體經(jīng)濟組織或者個體運營者。第條對于權(quán)益情況的調(diào)查與審核.權(quán)屬審查.律師該當提示買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。對于沒有依法進展產(chǎn)權(quán)登記并獲得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭議的房屋，應(yīng)提示其法律上

7、的風險及能夠的后果。在有些情況下，雖然沒有房產(chǎn)證，但是在評價風險后，可以經(jīng)過信托設(shè)計進展買賣或在有擔保的前提下買賣，對此該當有當事人的另行委托。.為慎重起見，律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)益證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性，以了解擬買賣的房屋能否有產(chǎn)權(quán)爭議。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的稱號不一致，如北京是北京市建立委員會，天津是天津市房屋管理局。律師提供咨詢意見前，該當了解本地的房屋登記管理機構(gòu)。土地運用權(quán)登記機關(guān)是二手房所在地的縣級以上土地管理部門，但是該當加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。律師在審查土地運用權(quán)證時應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定，了解土地登記機關(guān)能否已向轄區(qū)的

8、一切房屋發(fā)放土地運用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了土地運用權(quán)證。假設(shè)有土地運用權(quán)證，應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中商定辦理土地運用權(quán)證的相關(guān)事宜。.律師應(yīng)對房屋一切權(quán)證的真?zhèn)芜M展審查，及時發(fā)現(xiàn)證書的真?zhèn)巍Ｂ蓭熯€應(yīng)對出賣人的身份進展核對，確定能否存在冒名頂替的出賣人。.共有財富審查.律師在審查房屋一切權(quán)證書時，該當關(guān)注擬買賣的房地產(chǎn)能否存在共有權(quán)人。.二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，該當審查(提交)共有權(quán)人贊同轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時律師應(yīng)出具范本文件。未經(jīng)其他共有人書面贊同的，律師應(yīng)提示不得買賣。.律師該當留意：我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財富制為主，商定個別財富制為補充的婚姻財富制度。雖然房

9、地產(chǎn)登記簿記載或者房屋一切權(quán)證記載的一切權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財富協(xié)議。如賣方稱獨身，應(yīng)要求其提供獨身證明，如賣方稱離婚那么要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書，審查離婚法律文件對所售房屋的處置情況，必要時應(yīng)到出具離婚法律文書的機關(guān)進展核對。.律師該當留意：買賣的房屋假設(shè)是發(fā)生承繼的房屋，應(yīng)提示委托人先按照的相關(guān)規(guī)定，確定承繼人，辦理承繼公證后，由一切承繼人達成一致意見后，方可簽署買賣合同。.權(quán)益限制審查.買賣前，律師該當審查二手房有無司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定或者決議查封或者以其他方式限制房屋一切權(quán)的情況，必要時律師應(yīng)向登記機關(guān)和有關(guān)部門查詢。普通說來，有

10、權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家平安機關(guān)；有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機關(guān)包括稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)、建立行政管理機關(guān)等。.無法獲得獨立證據(jù)的，律師應(yīng)提示當事人作出沒有權(quán)益限制的闡明。.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決議或者以其他方式限制二手房權(quán)益的，律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風險。.律師要提示委托人，出于國家平安和軍事平安的思索，國家平安部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出賣給境外人士的，如出賣，需相關(guān)工程辦公室出具準予購房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進展調(diào)查。.律師應(yīng)提示委托人，外國駐華使館、領(lǐng)事館購房，需獲得外交部的同意。.律師應(yīng)就

11、買賣房屋的類別及性質(zhì)進展審查，確定房屋的類別。如是央產(chǎn)房，律師應(yīng)提示委托人，央產(chǎn)房出賣需符合房改政策，上市出賣的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房買賣辦公室辦理了登記備案，否那么買賣雙方無法進展買賣。.律師應(yīng)提示委托人，經(jīng)濟適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟適用房政策管理的房屋買賣在政策方面的限制，詳細的限制包括能否能本人流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時間限制、主體資歷的限制等。.律師應(yīng)提示委托人，出賣人或買受人行為才干，以能否能獨立承當民事責任為準，如不能獨立承當民事責任，相關(guān)的代理或監(jiān)護手續(xù)能否完備、合法。.他項權(quán)益設(shè)置審查.律師該當提示買受人，審查二手房有無抵押等他項權(quán)益設(shè)置情況。假設(shè)有抵押，該當獲得出賣人曾經(jīng)通

12、知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者獲得抵押權(quán)人等他項權(quán)益人書面贊同轉(zhuǎn)讓的證明。律師該當提示：買房人有承當所購房屋被追及歸還債務(wù)的風險。.律師該當提示出賣人，在出賣二手房前，該當在合理的期限內(nèi)將要出賣的情況書面通知抵押權(quán)人。假設(shè)沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。.優(yōu)先購買權(quán)審查.律師該當提示買受人，在同等條件下，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人該當審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或贊同出賣的證明。.律師該當提示出賣人，假設(shè)房屋出租的，應(yīng)將要出賣的情況在合理的期限內(nèi)提早書面通知承租人。提早通知的合理的期限普通為個月。.假設(shè)沒有獲得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，律師該當提示買賣合同存在能

13、夠被宣告為無效的風險。.如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，律師應(yīng)提示買受人購房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽署租賃主體變卦合同。.經(jīng)過拍賣購買二手房的，律師也該當關(guān)注共有權(quán)人、承租人能否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。假設(shè)沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，該當關(guān)注拍賣程序能否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益行使條件。.其他權(quán)益限制情形的審查.律師該當關(guān)注和提示買受人留意，二手房假設(shè)存在被依法收回土地運用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。.假設(shè)是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟適用住房有無以下制止買賣的情形之一：()以低于房改政策規(guī)定的價錢購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；()住房面積

14、超越省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制規(guī)范，或者違反規(guī)定利用公款超規(guī)范裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；()處于戶籍凍結(jié)地域并已列人拆遷公告范圍內(nèi)的；()上市出賣后構(gòu)成新的住房困難的；()擅自改動房屋運用性質(zhì)的；()有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出賣情形的。.律師應(yīng)提示：已購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿年的不得按市場價錢出賣住房，確需出賣的，可出賣給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收買，出賣單價不得高于購買時的單價。已購買經(jīng)濟適用住房的家庭住滿年的，按照當?shù)卣囊?guī)定，以簽署合同時間為限；有些即使住滿年，也不能上市出賣。有些經(jīng)濟適用房可以按市

15、場價錢出賣，但需由出賣人到房屋所在地域、縣國土房屋管理局按成交額的交納綜合地價款。第條房屋質(zhì)量的審查.律師該當提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量情況。.二手房超越合理運用年限后繼續(xù)運用的，律師應(yīng)提示買受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的鑒定機構(gòu)鑒定。.律師該當提示委托人，律師不對房屋質(zhì)量承當任何責任。第條買賣合同文本的擬訂和審查.律師應(yīng)提示：二手房買賣該當訂立書面方式的房地產(chǎn)買賣合同。當事人既可運用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權(quán)益的內(nèi)容。.自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容.()買賣當事人的姓名或者稱號、住所；()二手房的坐落地點、面積

16、、四至范圍；()土地一切權(quán)性質(zhì)、土地運用權(quán)獲得方式和運用期限；()二手房的規(guī)劃運用性質(zhì)；()房屋的平面規(guī)劃、構(gòu)造、建筑質(zhì)量、裝飾規(guī)范以及附屬設(shè)備、配套設(shè)備等情況；()二手房買賣的價錢、支付方式和期限；()二手房的交付和驗收的日期、交付方式；()出賣人戶口的遷移；()維修基金的處置；()物業(yè)管理費的結(jié)清責任；()違約責任；()爭議的處理方式；()當事人商定的其他事項。.律師該當提示：房屋的地點和四至、面積、土地運用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、構(gòu)造、配套設(shè)備、附屬設(shè)備、裝飾等，應(yīng)在合同中表達清楚，并與房屋一切權(quán)證、土地運用權(quán)證或同意文件上的記載一致。出賣方該當出示土地運用證或者提供土地運用同意文件及其他文

17、件的原件。.有關(guān)街道、樓號等該當運用地名管理機構(gòu)核準的稱號。.價錢、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基金的處置及違約責任等該當明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對買受人的風險，后支付房款對出賣人的風險。假設(shè)出賣人戶口所在地是所出賣房屋地址的，還該當明確商定出賣人遷出戶口的時間。.律師應(yīng)提示：如委托人購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地所簽署的買賣合同無效，并應(yīng)告知合同無效的后果及處置方式。.律師應(yīng)提示買受人了解所購房屋能否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴重的刑事案件等。.律師應(yīng)提示在買賣合同中商定裝修、附屬物及家具、電器等能否包括在房價款中。.律師應(yīng)提示委托人在合同中

18、商定詳細的合同解除條款。.律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中商定辦理過戶的時間及違約責任，并告知在房地產(chǎn)行政管理機關(guān)受理后、房產(chǎn)證獲得之前出賣的房屋仍有被查封的能夠，如在此期間被查封，出賣人應(yīng)承當相應(yīng)的違約責任。.律師應(yīng)提示房屋一房兩售或多售的法律后果，并建議委托人在買賣合同中商定發(fā)生此類違約行為的違約責任。.因國家實行用地性質(zhì)控制和建筑工程運用控制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分一切權(quán)人(業(yè)主)的一致贊同，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途，因此律師應(yīng)提示買受人留意審查房屋的運用性質(zhì)。.由于稅收上的思索，律師應(yīng)提示委托人，有關(guān)裝飾特別是可挪動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽署合同。.律師應(yīng)提示買受人留意：購買的房屋

19、未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，不得對抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn)，應(yīng)在合同中商定及時辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買賣雙方還應(yīng)商定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時間內(nèi)，該當由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變卦登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變卦手續(xù)。.律師該當提示：當事人可以選擇爭議的處置方式和機構(gòu)。假設(shè)當事人選擇向法院提起訴訟的，律師應(yīng)提示當事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。假設(shè)當事人選擇仲裁的，律師應(yīng)提示當事人準確書寫仲裁機構(gòu)的稱號，如選擇“北京仲裁委員會的，不能寫成“北京市仲裁委員會。律師還

20、該當提示：仲裁是按照選定的仲裁機構(gòu)的仲裁規(guī)那么進展，而且是一裁結(jié)局。.律師該當及時關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)交納的各種稅費的變化，并應(yīng)提示委托人，在辦證中發(fā)生的各種稅費應(yīng)據(jù)實支付。.律師應(yīng)提示委托人，二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費及交納稅費的主體。稅費交納的規(guī)范各地有一定差別，且因國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策時常變化，普通買方在買賣時應(yīng)交納契稅、印花稅，如辦理貸款應(yīng)交納與貸款有關(guān)的保險費、評價費等費用。賣方普通交納營業(yè)稅、城市建立維護稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。律師應(yīng)提示委托人購買未獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費用，應(yīng)在合同中商定費用的承當責任人，并同時告知

21、委托人稅費規(guī)范隨時能夠會變卦，實踐費用應(yīng)以登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準。.合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準，但房屋登記機關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章。.假設(shè)是賣方代理人代為簽署合同，該當附有經(jīng)過公證的委托人的授權(quán)委托書。假設(shè)是買方代理人代為簽署合同，也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。第條中介效力合同審查.律師提示：在接受二手房中介效力中，委托人留意核驗中介效力人員的資歷證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介效力資歷，具有與職業(yè)相順應(yīng)的專業(yè)知識和技藝。.要核驗房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊手續(xù)證明。.該當提示委托人留意房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員按照以下程序執(zhí)業(yè)：()向委托人出示，校驗委托方提

22、供的有關(guān)文件資料；()從事需求簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的業(yè)務(wù)工程，應(yīng)參照當?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；()履行合同期間，向當事人各方照實、及時報告訂約時機和買賣情況；()記錄經(jīng)紀業(yè)務(wù)買賣情況，妥善保管有關(guān)資料；()按合同規(guī)定收取效力費，開具一致發(fā)票。 .該當提示委托人留意，房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員有無以下制止行為：()無照運營，超越其核準的經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍和非法異地運營。()隱瞞非商業(yè)的有關(guān)經(jīng)紀活動的重要事項。()弄虛作假，提供不實的信息，或簽署虛偽合同。()采取誘惑、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招徠業(yè)務(wù)或促成買賣。()偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓或允許他人利用本人

23、名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。()利用曾經(jīng)簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，或他人掌握的運營信息，采取不正當手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄協(xié)作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益。()房地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建立的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。()房地產(chǎn)經(jīng)紀人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀組織內(nèi)兼職。()索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實踐出賣價錢和第三方進展買賣，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，經(jīng)過壓低賣出價錢，自行收買，再抬高價錢出賣給購房者，牟取不當利益。()從事成套獨用居住房屋運用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。()法

24、律、法規(guī)制止的其他行為。.政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀效力收費的指點價。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的效力費由房地產(chǎn)經(jīng)紀人與當事人在以下收費規(guī)范內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的履行期限內(nèi)交付：()居問引見或者代理房屋買賣的，按成交價的以下收?。?)居間引見或者代理房屋租賃的，按月租金的以下一次性收??；()居間引見或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評價價值的以下收取。提供咨詢效力的，效力費規(guī)范由雙方協(xié)商議定。.律師應(yīng)提示委托人留意：凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資歷的專業(yè)公司提供代理、居間引見等效力的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應(yīng)在合同中標明稱號、地址、和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼，并簽字蓋章。.二手房買賣該當訂立書面

25、方式的房地產(chǎn)中介效力合同。當事人既可運用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。.律師應(yīng)提示委托人留意，房地產(chǎn)中介效力合同包括以下主要內(nèi)容：()當事人姓名或者稱號、住所；()中介效力工程的稱號、內(nèi)容、要求和規(guī)范；()合同履行期限；()傭金金額或者計算方式和支付方式、時間；()違約責任和糾紛處理方式；()當事人商定的其他內(nèi)容。.實際中各房地產(chǎn)經(jīng)紀組織通常運用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款：()中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理條款；()中介合同不應(yīng)含有強迫締約條款；()中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款；()中介機構(gòu)無權(quán)收取定金。.律師應(yīng)提示委托人：()中介機構(gòu)假設(shè)受托

26、代理銷售，無權(quán)向買受人收取傭金；()中介機構(gòu)現(xiàn)金收買或者變相收買中存在的圈套；()中介機構(gòu)無權(quán)制止和限制委托人與對方當事人見面和談判，假設(shè)回絕，律師應(yīng)提示留意買賣中的不實成分。第條抵押貸款合同審查.本項審查普通僅對委托人作為買受人、需求懇求購房貸款的合同。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。.貸款銀行普通均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔保公司擔保和商業(yè)貸款的保險公司保險。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指點買受人簽署擔保協(xié)議、保險協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔保費、保險費。.假設(shè)委托人懇求公積金貸款，律師應(yīng)()買受人購買的房屋能否為國有土地上具有一切權(quán)的住房，并用于本人家庭自?。?/p>