8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、商業(yè)用地案例分析：號(hào)：20064400256實(shí)踐：正元土地房地產(chǎn)評(píng)估第一部分、估價(jià)項(xiàng)目背景一、宗地概況1.估價(jià)對(duì)象位于江門(mén)市新會(huì)區(qū)圍墾新六圍，屬于銀湖灣濕地公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已辦理了土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，為新國(guó)用（2007）*號(hào)，土地登記面積為 440984 平方米，土地登記用途為商業(yè)用地。根據(jù)委托方的評(píng)估目的，對(duì)照土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)，設(shè)定為土地用途為商服用地。根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，截至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象紅線外已達(dá)“三通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地部分平整，現(xiàn)狀為待開(kāi)發(fā)空地，宗地地勢(shì)較平坦，宗地形狀較規(guī)則。2.根據(jù)委托方提供的銀湖灣濕地公園總體規(guī)劃圖及崖場(chǎng)商業(yè)用地指標(biāo)控制表

2、，估價(jià)對(duì)象的主要規(guī)劃指標(biāo)如下：、用途為商業(yè)用地；、用地面積為 440984 平方米；、建筑密度最大值為 40；、容積率最大值為 1.0；、綠地率最小值為 30。3.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于銀湖灣濕地公園，按銀湖灣濕地公園總體規(guī)劃圖把銀湖灣總體定位為“生態(tài)休閑旅游新鎮(zhèn)”，建設(shè)目標(biāo)為“華南地區(qū)最時(shí)尚生態(tài)休閑旅游度假勝地”。目前銀湖灣已成功引入了“和記黃埔”等有實(shí)力的投資方，但目前尚處于初步開(kāi)發(fā)階段。二、估價(jià)目的為委托方了解無(wú)償捐贈(zèng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格提供參考三、估價(jià)技術(shù)思路估價(jià)在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，選擇了剩余法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，在上述兩種方法測(cè)算結(jié)

3、果的基礎(chǔ)上，再結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)一步分析，從而得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。其中采用剩余法測(cè)算時(shí)根據(jù)宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合開(kāi)發(fā)后的物業(yè)的價(jià)值。第二部分、估價(jià)項(xiàng)目的難點(diǎn)以及解決方法一、估價(jià)項(xiàng)目的難點(diǎn)本次項(xiàng)目評(píng)估在估價(jià)方法的選取上具有一定難度。由于新會(huì)區(qū)近幾年商服用地的市場(chǎng)交易較缺乏，估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，也只能找到 2 個(gè)近期類(lèi)似的交易案例，無(wú)法達(dá)到規(guī)程的要求。后來(lái)，估價(jià)適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大范圍到江門(mén)市區(qū)，再選取 1 個(gè)用途相近的交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行修正比較。并將市場(chǎng)比較法測(cè)算的結(jié)果與剩余法進(jìn)行檢驗(yàn)。二、解決方法在遵循城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等技術(shù)規(guī)范的基礎(chǔ)上，針對(duì)

4、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)所掌握的資料，在選用估價(jià)方法時(shí)作了以下考慮：1、估價(jià)過(guò)程中不適用的估價(jià)方法：首先，江門(mén)市新會(huì)區(qū)目前正使用的基準(zhǔn)地價(jià)日期為2001 年，截至估價(jià)基準(zhǔn)日已超過(guò)五年，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地價(jià)已發(fā)生較大變化，難以運(yùn)用期日修正將土地價(jià)格修正到當(dāng)前地價(jià)水平，且估價(jià)對(duì)象不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此不適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。再估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆谛麻_(kāi)發(fā)區(qū)，且周邊征地開(kāi)發(fā)案例較多，但由于估價(jià)對(duì)象土地用途為商服，具有較大的土地增值收益性，因此不適宜運(yùn)用成本近法進(jìn)行評(píng)估。另外，估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域基本不存在同類(lèi)型土地的出租經(jīng)營(yíng)情況，因此也難以運(yùn)用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)過(guò)程中可

5、采用的估價(jià)方法：由于估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商服用地，為待開(kāi)發(fā)空地，具有開(kāi)發(fā)潛力，且周邊地區(qū)存在一些與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域定位相似的商業(yè)、旅游開(kāi)發(fā)物業(yè)，估價(jià)對(duì)象擬開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)可，因此適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估。另外，由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地理位置特殊，具有獨(dú)特的海岸和環(huán)境資源，且面積較大，近期該區(qū)域內(nèi)缺少與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的土地市場(chǎng)交易實(shí)例。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求必須采用兩種以上的評(píng)估方法，鑒于上述基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本近法、收益還原法等幾種方法均不適用的實(shí)際情況，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估作為第二種方法，適當(dāng)擴(kuò)大與估價(jià)對(duì)象供需圈，選取用途相近的交易案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行修正比較，并將比準(zhǔn)價(jià)格與剩余法的評(píng)估結(jié)果

6、進(jìn)行比較檢驗(yàn)。綜上所述，估價(jià)對(duì)象采用剩余法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，在上述兩種方法測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上，再結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)一步分析，從而得到估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。第三部分、啟示通過(guò)這次評(píng)估，本人認(rèn)為商業(yè)用地的評(píng)估在確定評(píng)估思路后，各種評(píng)估方法的應(yīng)用時(shí)要結(jié)合實(shí)際，通過(guò)模擬市場(chǎng)狀況揭示土地價(jià)值。1、估價(jià)方法的靈活運(yùn)用，適當(dāng)選擇估價(jià)方法。由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地理位置特殊，具有獨(dú)特的海岸和環(huán)境資源，且面積較大，近期所在區(qū)域內(nèi)缺少與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的市場(chǎng)交易實(shí)例，完全同類(lèi)型的土地交易難以收集。鑒于以上所述情況，評(píng)估在比較案例選擇時(shí)，適當(dāng)擴(kuò)大與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似個(gè)案的供需圈，并在案例介紹時(shí)能適當(dāng)?shù)慕榻B選擇該案例的理由。2、開(kāi)發(fā)模式的確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象周邊同類(lèi)型或相類(lèi)似的項(xiàng)目（如古兜溫泉度假村、圭峰山風(fēng)景區(qū)和風(fēng)飛云旅游區(qū)）的開(kāi)發(fā)利用情況，設(shè)定估價(jià)對(duì)象包含旅游觀光、購(gòu)物、餐飲、休閑、會(huì)議商務(wù)、休閑度假等綜合功能，通過(guò)對(duì)上述