農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估暫行辦法

1、*農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估暫行辦法第一章總則第一條 為深入貫徹落實(shí)*的*屆三中全會精神，積極探 索農(nóng)村金融服務(wù)的新途徑和新模式，滿足開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 收益保證貸款工作的需要，客觀公正地確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收 益價值，切實(shí)保障當(dāng)事各方的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共 和國物權(quán)法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共 和國農(nóng)村土地承包法、中華人民共和國合同法、中華人 民共和國擔(dān)保法、*省中華人民共和國農(nóng)村土地承包法 實(shí)施辦法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法等有關(guān)規(guī) 定，結(jié)合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點(diǎn)實(shí)際，特制定本暫 行辦法。第二條 本暫行辦法適用于*行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 抵押融資貸款縣（市、區(qū)），對農(nóng)村

2、土地流轉(zhuǎn)收益價值的評 估管理。第三條本暫行辦法所指農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值，是指 在正常年份，通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲得的種（養(yǎng)）生產(chǎn)年收入 總額。第四條 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估應(yīng)當(dāng)依照申請進(jìn) 行。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第五條 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估應(yīng)遵循依法自愿、 因地制宜、客觀公正、隨行就市、廣泛認(rèn)可的原則。第二章評估對象和基本條件第六條 評估申請人可以是承包農(nóng)戶，也可以是從事農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織（家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)）和 個人。申請貸款人為自然人，需同時滿足以下三個條件：（1）具 有合法身份證件或境內(nèi)有效居住證明；（2）具有完全民事行 為能力；（3）信用良好，有穩(wěn)定的收入或資產(chǎn)

3、，具備按期還 本付息能力。申請貸款人為法人或其他組織的，應(yīng)具備以下條件：（1） 依法辦理工商登記的法人已經(jīng)向工商行政管理部門登記并 連續(xù)辦理了年檢手續(xù)；事業(yè)法人依照事業(yè)單位登記管理暫 行條例的規(guī)定已經(jīng)向事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理了登記或 備案；社會團(tuán)體依法在民政部門登記備案；（2）有合法穩(wěn)定 的收入或收入來源，具備按期還本付息能力；（3）已開立基 本賬戶、結(jié)算賬戶或一般存款賬戶。第七條符合以下條件的農(nóng)村土地可用于辦理流轉(zhuǎn)收 益價值評估：（一）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)合法取得，并擁有具備法律效力 的權(quán)屬證明材料（如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證或合法的承包合同、土地經(jīng)營權(quán)證或合法的流轉(zhuǎn)合同）；（二）土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)

4、關(guān)系清晰；（三）符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則；（四）土地流轉(zhuǎn)合同和手續(xù)符合國家法律法規(guī)及政策規(guī) 定；（五）經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。第三章評估機(jī)構(gòu)第八條本暫行辦法所指評估機(jī)構(gòu)是試點(diǎn)地區(qū)建立的 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估中介機(jī)構(gòu)。由縣級人民政府農(nóng)業(yè) 行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營管理）部門對其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。第 九條 評估機(jī)構(gòu)由省、市、縣從事農(nóng)業(yè)、畜牧、水產(chǎn)、林業(yè)、 金融、擔(dān)保等相關(guān)行業(yè)具有高級以上職稱的專家和相當(dāng)熟悉 基層業(yè)務(wù)的技術(shù)人員若干名組成專家?guī)?。評估機(jī)構(gòu)根據(jù)工作 需要，從專家?guī)炫R時隨機(jī)抽選專家組成當(dāng)期評估小組。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立回避制度。涉及評估小組成員本人及 關(guān)系人的價值評估時，應(yīng)當(dāng)回避

5、，不得參加評估。第十條 評估小組一般由59人組成。評估小組成員 共同推選出1名組長、2名副組長，承擔(dān)統(tǒng)籌組織和協(xié)調(diào)工 作。第十一條 評估小組應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：（一）嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)政策；（二）對所出具的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估報告的真 實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。（三）對評估申請人提供的文件資料和相關(guān)證明材料保 密，不得公開、引用和轉(zhuǎn)讓；（四）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估報告，應(yīng)在協(xié)議規(guī)定 期限內(nèi)完成。第四章評估程序第十二條 評估申請人向金融機(jī)構(gòu)申請農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 收益保證貸款時，首先應(yīng)向土地所在地人民政府農(nóng)業(yè)行政主 管（或農(nóng)村經(jīng)營管理）部門農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估機(jī)構(gòu) 提出申請。評估機(jī)構(gòu)受理后，按照

6、本評估辦法的相關(guān)規(guī)定和 程序進(jìn)行評估認(rèn)定。第十三條農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估申請人應(yīng)提供 以下材料：（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益價值評估申請表；（二）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料（包括農(nóng)村土地承 包經(jīng)營權(quán)證或合法的承包合同、土地經(jīng)營權(quán)證或合法的流轉(zhuǎn) 合同）；（三）用作評估的農(nóng)村土地地上農(nóng)作物價值證明材料；（四）評估申請人身份證明要件（包括營業(yè)執(zhí)照、組織 機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表身份證原件及復(fù)印件等）；（五）所提供材料真實(shí)性承諾書。（六）評估機(jī)構(gòu)要求的其他材料。第十四條 評估機(jī)構(gòu)對評估申請資料進(jìn)行核實(shí)。對資料 齊全的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)于收到評估申請材料15個工作日辦結(jié) 評估手續(xù)、提交評估報告；對不符合評估條件的，應(yīng)

7、在5個 工作日書面通知申請人不予評估的理由，并退回申請材料。第十四條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照以下程序開展評估：（一）受理委托。接受評估委托應(yīng)當(dāng)簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 收益價值評估協(xié)議，包括明確評估類型、目的用途、范圍、 基準(zhǔn)日、期限、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等。（二）實(shí)地調(diào)查。評估小組成員要深入評估土地生產(chǎn)現(xiàn) 場，實(shí)地察看種（養(yǎng)）物生長態(tài)勢、劃分片區(qū)、抽取樣本、 確定等級，收集整理評估資料。（三）價格評估。按照評估規(guī)范，考慮土地自然因素、 社會經(jīng)濟(jì)因素、農(nóng)產(chǎn)品市場價格、生產(chǎn)者經(jīng)營期限、管理水 平因素，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，綜合測算評估土地的年基準(zhǔn) 價格。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估的因素包括流轉(zhuǎn)土 地的

8、年凈收入情況、區(qū)位條件、交通條件、地形地貌、土地 肥力等，單位面積年流轉(zhuǎn)價格可以通過單位面積年凈收入乘 以條件參數(shù)而得。其中單位面積年凈收入等于單位面積年均 總收入與單位面積年均物質(zhì)耗費(fèi)之差；條件參數(shù)則主要考慮 區(qū)位條件參數(shù)即距離大中城市距離，交通條件參數(shù)即距離中 心集鎮(zhèn)或者交通干線距離，地貌參數(shù)即平壩、淺丘、深丘三 類，水利條件參數(shù)即自流灌溉區(qū)、提灌區(qū)、其他區(qū)域三類， 地力參數(shù)即根據(jù)耕層質(zhì)地劃分。（四）風(fēng)險評估。評估小組成員要收集典型農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)收益價值評估案例，比較研究不同區(qū)域農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益 價值評估方法的異同點(diǎn)，分析其可行性和合理性，對評估資 料的可靠性、評估方法的適當(dāng)性、評價結(jié)果的適用性，以及 可能存在的潛在鳳險，給出必要的風(fēng)險提示。第五章評估報告第十五條 評估報告應(yīng)當(dāng)包括評估的依據(jù)、方法、評估 意見、責(zé)任和附注說明等內(nèi)容。評估報告須經(jīng)評估小組成員 簽名、評估機(jī)構(gòu)蓋章。評估機(jī)構(gòu)及評估人員對出具的評估報 告書的客觀性、真實(shí)性、公正性負(fù)責(zé)。在出具評估報告前，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分征求委托人的意 見，并簽字確認(rèn)。對委托人提出的意見要認(rèn)真分析，采取相 應(yīng)措施，