8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、明港工貿(mào)國有土地使用權(quán)抵押估價案例分析中天誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估2009 年 3 月 20 日左第一部分評估項目的背景一、估價目的委托估價融資需要，擬以估價對象設(shè)定土地抵押權(quán)，公司接受委托方的委托對委估的國有土地使用權(quán)進行評估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)抵押價值參考依據(jù)。二、宗地概況根據(jù)評估實地踏勘，參考委托方提供的有關(guān)資料，委估宗地坐落于市津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，實際開發(fā)程度為已達(dá)到“五通”即通路、通電、供水、排水、通訊和場地基本平整的。宗地總面積為 4183.6 平方米，地上有單層鋼混結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積 1834.56 平方米，宗地容積率為 0.4385，建筑密

2、度約為 21.93%，土地用途為工業(yè)，土地性質(zhì)為出讓，使用權(quán)終止日期至 2054 年 8 月30 日止，剩余使用年限約為 46.25 年。三、地價定義所評估的待估宗地地價是指在估價基準(zhǔn)日 2008 年 6 月 3 日,評估設(shè)定宗地已達(dá)到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地平整的開發(fā)程度，土地剩余使用年限 46.25 年，用途為工業(yè)的出讓國有土地使用權(quán)價格。第二部分 評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價方法的選擇應(yīng)

3、按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。鑒于估價對象的為工業(yè)用途，此次估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和成本近法測算。二、工業(yè)用地的評估難點及解決（一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修的技術(shù)難點及解決方案市基準(zhǔn)地價包括市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，各基準(zhǔn)地價自成體系，有各自的基準(zhǔn)地價成果圖表和修正體系，估價對象宗地位于市津南區(qū)，地處市外環(huán)線，津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。津南區(qū)基準(zhǔn)地價修正與其他各區(qū)的不同之處在于工業(yè)用地容積率修正，即工業(yè)用地容積率小于 1 時，通常不予修正，但根據(jù)津南區(qū)容積率修正系數(shù)表，修正系數(shù)取值 0.97。基準(zhǔn)地價評估的難點主要在于交易期日修正系

4、數(shù)和年期修正中還原率的確定。（1） 交易期日修正系數(shù)的確定由于市自 2008 年第一季度發(fā)布了一季度地價指數(shù)以來，沒有再次發(fā)布近期的地價指數(shù)，從資源局和房地產(chǎn)管理局了解到，地價指數(shù)逐漸脫離實際，變得逐漸失去意義，今后將不在發(fā)布地價指數(shù)。這無疑為土地估價期日修正增添了難度，為此，組織專人小組開始了搜集、統(tǒng)計工作，對 2006 年及近期的土地交易資料進行搜集、比較，得出交易期日修正系數(shù)。（2）年期修正中收益率的確定在我看來，土地還原利率是一個難以琢磨的比率，從理論上講，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的土地收益率必然不同。估價行業(yè)不是土地開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，對土地收益沒有一手資料，況且隨著時間的推移，它是在

5、不斷變化的，所以就更難于把握。通過與從業(yè)多年的土地估價師請教，目前土地還原利率大多采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法確定，即以評估基準(zhǔn)日的固定資產(chǎn) 1年期存款利息率為基礎(chǔ)，再加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整系數(shù)，由此得出土地還原利率。（二）成本 近法的技術(shù)難點及解決方案委估宗地位于津南區(qū)，有征地區(qū)片價成果，故土地取得費用、相關(guān)稅費、資金成本、投資利潤、土地增值收益均容易取得，但土地開發(fā)成本的準(zhǔn)確把握成為了 的一個難題。從直觀上看，不同地點同樣是五通一平的開發(fā)程度，但成本投入必定不同，如何去把握千差萬別的土地開發(fā)成本呢？通過向資深估價師請教疑問得以解決。通過多年的實踐，我公司設(shè)立了專門的研究小組，由估價師及聘請的土

6、地開發(fā)部門組成，對基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)取費制定標(biāo)準(zhǔn)，并定期進行修正，即針對每一項基礎(chǔ)設(shè)施制定了一個標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)著一個取費，估價在現(xiàn)場勘查時對實際開發(fā)程度做好并心中有數(shù)，測算時與標(biāo)準(zhǔn)進行比較，然后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)取費進行調(diào)整最后確定開發(fā)費用。這樣做使得估價有章可循，使估價結(jié)論更趨于合理、準(zhǔn)確。（三）估價對象權(quán)屬狀況的關(guān)注在估價的過程中，委托方國有土地使用證在外地為借口，提供原件，并以比較麻煩為托詞不予提供土地出讓合同。經(jīng)估價師一再堅持，最驗明了國有土地使用證原件，發(fā)現(xiàn)該土地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)，與先終前提供的復(fù)印件不一致。同時認(rèn)真查閱了土地出讓合同，未發(fā)現(xiàn)土地使用象?，F(xiàn)第三部分評估項目的啟示一、培養(yǎng)抵押項目的風(fēng)險回

7、避意識房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不定優(yōu)先受償款。市場價值，不低估知悉的法為此，估價要認(rèn)真核實委估土地必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細(xì)表進行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。二、評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場確定。和估價經(jīng)驗綜合基準(zhǔn)地價系數(shù)修中主要涉及難以確定的取