深圳科技園區(qū)快速發(fā)展園區(qū)物管可拓展空間大

1、目錄1、 1、深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，主要布局中西部 .- 3 -2、 深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管費(fèi)高，園區(qū)轉(zhuǎn)型升級后仍有上漲空間.- 6 -2.1、深圳園區(qū)物管發(fā)展空間廣闊，多家深圳企業(yè)上榜園區(qū)運(yùn)營 50 強(qiáng).- 6 -2.2、深圳園區(qū)物管費(fèi)普遍較高，科技園物管費(fèi)高于工業(yè)園.- 7 -、深圳園區(qū)物管企業(yè)盈利水平優(yōu)秀，毛利凈利處于行業(yè)較高水平.- 9 -、雙區(qū)建設(shè)推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，園區(qū)物業(yè)盈利空間持續(xù)提升.- 9 -圖表 1 、深圳 2020 年重大項目計劃中有 122 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、研發(fā)中心項目.- 3 -圖表 2、深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要布局在中西部 .- 4 -圖表 3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型劃分（按主要建筑的類

2、型和功能分）.- 4 -圖表 4、深圳市各區(qū)典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布圖-南山區(qū)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集程度最高- 5 -圖表 5、500 強(qiáng)物管企業(yè)中有 64 家落戶深圳，高于北京、上海.- 6 -圖表 6、多家深圳企業(yè)榮膺 2020 年度中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商 50 強(qiáng).- 6 -圖表 7、2019 年五百強(qiáng)企業(yè)園區(qū)物業(yè)費(fèi) 3.31 元/平/月 .- 7 -圖表 8、深圳各區(qū)典型園區(qū)物管費(fèi)普遍較高.- 8 -圖表 9、深圳典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管企業(yè)盈利水平優(yōu)秀.- 9 -圖表 10、深圳高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，雙區(qū)建設(shè)助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級.- 10 -圖表 11、園區(qū)物業(yè)沿產(chǎn)業(yè)鏈提供貫穿全程的多樣化服務(wù). - 11 -

3、報告正文深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模大，賦予深圳園區(qū)物管巨大的可拓展空間。大體量及政策利好吸引眾多優(yōu)質(zhì)物管公司布局深圳，深圳科技園區(qū)的物管費(fèi)顯著高于全國平均。本文對深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)及典型園區(qū)物管企業(yè)狀況進(jìn)行詳細(xì)梳理。展望未來，深圳雙區(qū)建設(shè)將進(jìn)一步推動園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營市場更具發(fā)展?jié)摿?，深耕園區(qū)賽道物管公司或?qū)⑹芤妗?、 1、深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，主要布局中西部深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，園區(qū)物業(yè)發(fā)展空間巨大。深圳的園區(qū)經(jīng)濟(jì)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要推動作用。深圳市目前有超過 7200 家產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了深圳 75%規(guī)模以上企業(yè)和 80%規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值。2020 年深圳市發(fā)改委公布了深圳市 2020 年重

4、大項目計劃，其中有 122 個新增產(chǎn)業(yè)園區(qū)重大項目即將落地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型項目。同時深圳市政府出臺還出臺多項鼓勵政策，針對產(chǎn)業(yè)園項目的落戶提供了土地優(yōu)先安排、創(chuàng)業(yè)基金、信貸支持等優(yōu)厚的保障政策，表明深圳政府高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。圖表 1 、深圳 2020 年重大項目計劃中有 122 個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、研發(fā)中心項目（個）資料來源：深圳市發(fā)改委，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理目前深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要布局在中西部，寶安/龍崗/龍華/南山區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量最多。根據(jù)前瞻數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計的 4626 家產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)據(jù)，深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要布局在寶安/龍崗/龍華/南山四個區(qū)，分別占園區(qū)總數(shù)的 40.23%/23.57%/13

5、.43%/12.85%，光明區(qū)、鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)園數(shù)目較少。圖表 2、深圳市產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要布局在中西部資料來源：前瞻研究院，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理南山區(qū)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚程度最高，園區(qū)集聚提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。從園區(qū)類型角度看，按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要建筑類型和功能可將產(chǎn)業(yè)園大致分為兩種工業(yè)園和科技園。寶安/羅湖/鹽田區(qū)規(guī)模較大的園區(qū)多為工業(yè)園區(qū)，而南山/龍華/福田則主要以科技園區(qū)為主；其中南山區(qū)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚程度最高，平均園區(qū)面積為園區(qū)類型建筑類型生產(chǎn)型（工業(yè)園）生產(chǎn)制造型園區(qū)主要建筑多以車間、廠房為主，其信息化主要面向生產(chǎn)管理和生產(chǎn)過程自動化的需求。物流倉儲型園區(qū)建筑多以倉庫為主，主要面向倉儲、運(yùn)輸、

6、口岸的信息化管理和服務(wù)的需求，其行業(yè)涵蓋現(xiàn)代物流和交通運(yùn)輸二類生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)。創(chuàng)新型（科技園）商辦型園區(qū)建筑類型包括商務(wù)辦公、賓館、商場、會展等，其信息化主要面向安全、便捷、智能辦公環(huán)境管理，多樣化的通信服務(wù)以及專業(yè)領(lǐng)域的信息化服務(wù)需求。綜合型園區(qū)包含生產(chǎn)制造型園區(qū)、物流倉儲型園區(qū)和商辦型園區(qū)三種形態(tài)在內(nèi)的大型綜合性的園區(qū)。2.66 萬平方米，產(chǎn)業(yè)集聚后有利于物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，規(guī)模效應(yīng)明顯。圖表 3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型劃分（按主要建筑的類型和功能分）資料來源：前瞻研究院、興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理圖表 4、深圳市各區(qū)典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布圖-南山區(qū)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集程度最高備注：典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)根據(jù)前瞻研

7、究院數(shù)據(jù)按照規(guī)模大小進(jìn)行篩選資料來源：前瞻數(shù)據(jù)研究院，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理2、 深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管費(fèi)高，園區(qū)轉(zhuǎn)型升級后仍有上漲空間、深圳園區(qū)物管發(fā)展空間廣闊，多家深圳企業(yè)上榜園區(qū)運(yùn)營 50 強(qiáng)深圳多家優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商上榜，園區(qū)物業(yè)發(fā)展勢頭良好。深圳龐大的園區(qū)規(guī)模以及優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)政策賦予了深圳市園區(qū)物業(yè)巨大的擴(kuò)展空間，尤其有利于行業(yè)龍頭的快速發(fā)展。根據(jù)中物協(xié) 2019 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，500 強(qiáng)物管企業(yè)中有 64 家落戶深圳，占比 12.8%，高于北京、上海。根據(jù)第六屆產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會公布的2020 年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度榜單，多家深圳企業(yè)如招商蛇口、深投控、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等榮膺 2020 年度中國產(chǎn)業(yè)

8、園區(qū)運(yùn)營商前 50 強(qiáng)，且排名不斷上升。圖表 5、500 強(qiáng)物管企業(yè)中有 64 家落戶深圳，高于北京、上海資料來源：中物研協(xié)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理圖表 6、多家深圳企業(yè)榮膺 2020 年度中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商 50 強(qiáng)排名公司名稱排名公司名稱1招商蛇口26漕湖集團(tuán)2中新集團(tuán)27泰達(dá)控股3中國宏泰發(fā)展28濟(jì)高控股集團(tuán)4華夏幸福29市北高新5聯(lián)東集團(tuán)30金地威新6深投控31成都高投7上海臨港32浦東軟件園8張江高科33浦東金橋9中電光谷34成都興城10中集產(chǎn)城35西安高新11隆基泰和36同濟(jì)科技12星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)37東九中國13中發(fā)展38成都產(chǎn)業(yè)投資14星月投資39中城新產(chǎn)業(yè)15天安數(shù)碼城40

9、成都天投16東湖高新集團(tuán)41南京高科17啟迪協(xié)信42廣州國發(fā)18蘇高新集團(tuán)43國測集團(tuán)19新建元控股集團(tuán)44亦莊控股20電子城高科45中南高科21重慶兩江46恒生科技園22鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)47合肥城建23北科建48天津臨港24合肥高新股份49凱德集團(tuán)25億達(dá)中國50常高新集團(tuán)資料來源：中國工業(yè)合作協(xié)會，興業(yè)證券經(jīng)經(jīng)濟(jì)與金融研究院、深圳園區(qū)物管費(fèi)普遍較高，科技園物管費(fèi)高于工業(yè)園深圳典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍高于全國平均。據(jù)中物協(xié)和上海易居研究院數(shù)據(jù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管費(fèi)全國平均 3.31 元/平/月，其中一線、二線、三四線園區(qū)物管費(fèi)分別為 4.59、3.01、3.4 元/平/月，二線低于一線和三四線。而深圳產(chǎn)

10、業(yè)園區(qū)眾多，園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，園區(qū)物管費(fèi)普遍高于全國平均，在一線城市中也表現(xiàn)優(yōu)異，我們統(tǒng)計的深圳 25 家典型園區(qū)物管費(fèi)為 8.38 元/平/月，表現(xiàn)出較好的盈利能力。深圳核心城區(qū)的園區(qū)物業(yè)費(fèi)超 10 元/平/月。分區(qū)域來看，深圳核心城區(qū)的園區(qū)物業(yè)費(fèi)水平較高，以南山區(qū)為例，南山區(qū)以科技園為主，典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)費(fèi)大部分超過 10 元/平方米/月，其中深投控旗下的深圳灣科技生態(tài)園和金地集團(tuán)旗下的金地威新軟件科技園的物業(yè)費(fèi)水平分別達(dá)到了 19 元/平方米/月和 15 元/平方米/月。相比之下，龍崗區(qū)、光明區(qū)和寶安區(qū)等非核心地段的租金費(fèi)用和物管費(fèi)要比南山區(qū)稍低，但整體水平仍顯著高于全國?？萍紙@區(qū)物管費(fèi)顯

11、著高于工業(yè)園區(qū)。分類別看，科技園區(qū)的物業(yè)費(fèi)普遍高于工業(yè)園區(qū)，不管在核心城區(qū)還是在非核心城區(qū)，深圳科技園區(qū)的物管費(fèi)基本能達(dá)到 10元/平/月，而傳統(tǒng)工業(yè)園的物管費(fèi)則相對較低，通常為 1-3 元/平/月，如南山區(qū)的園西工業(yè)區(qū)物管費(fèi) 3.7 元/平/月，福田區(qū)的華強(qiáng)金地工業(yè)區(qū)物管費(fèi)僅 1.5 元/平/月。圖表 7、2019 年五百強(qiáng)企業(yè)園區(qū)物業(yè)費(fèi) 3.31 元/平/月（元/平/月）資料來源：中物協(xié)，上海易居研究院，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理所在區(qū)園區(qū)名稱建筑租金（元物業(yè)費(fèi)（元/交付年運(yùn)營集團(tuán)南山區(qū)TCL 高科技工業(yè)園43125-300131990TCL科興科學(xué)園2314712.52012正中集團(tuán)深

12、圳軟件園30110-12582015深投控園西工業(yè)區(qū)40493.7-科技園集深圳創(chuàng)智天地大廈9.470-2013深投控軟件產(chǎn)業(yè)基地61.76115122013深投控深圳灣科技生態(tài)園188110-145192016深投控深圳灣創(chuàng)新科技中心48125-2020深投控金地威新軟件科技地集團(tuán)蛇口工業(yè)區(qū)10.8592.3-1979招商蛇口蛇口網(wǎng)谷42130-150132014招商蛇口南海意庫12140-16062010招商蛇口華南城26023152004華南城龍崗區(qū)聯(lián)創(chuàng)科技園939-5562005聯(lián)創(chuàng)科技華為坂田園區(qū)21.980-100102017華為中海信科技園47.245-

13、9082009中海信旗豐數(shù)字科技園1726-2012旗豐集團(tuán)寶新科技園3040122013寶能集團(tuán)光明區(qū)光明招商局科技園507016-招商蛇口華強(qiáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園2350-608.5-11在建華強(qiáng)集團(tuán)福永意庫1050-78102019招商蛇口寶安區(qū)華豐智谷1245-4842008華豐世紀(jì)坪山區(qū)生物醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園2224-353.82014深投控國人科技園1034.1102007國人通信福田區(qū)華強(qiáng)金地工業(yè)區(qū)8.5501.5重建金地集團(tuán)圖表 8、深圳各區(qū)典型園區(qū)物管費(fèi)普遍較高資料來源：前瞻研究院、公司官網(wǎng)、興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理、深圳園區(qū)物管企業(yè)盈利水平優(yōu)秀，毛利凈利處于行業(yè)較高水平園區(qū)物業(yè)盈利能

14、力優(yōu)秀，深圳代表性企業(yè)專業(yè)化溢價明顯。中房協(xié) 2019 年發(fā)布的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展報告顯示受訪的全國 108 家園區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合利潤率平均 15.6%，最高 36.3%，最低 6.2%，物管企業(yè)盈利能力層次區(qū)分明顯。其中，深圳深圳的園區(qū)物管公司如深圳投控物業(yè)和深圳星河智善生活股份有限公司，毛利凈利均處于行業(yè)較高水平（高于中房協(xié)統(tǒng)計的 15.6%的利潤率水平），深耕賽道取得了較高的專業(yè)化溢價。圖表 9、深圳典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管企業(yè)盈利水平優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理企業(yè)毛利率凈利率深圳市投控物業(yè)管理有限公司19.3%16.8%重慶天驕愛生活服務(wù)股份有限公司23.1%12.1%億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司3

15、5.1%10.5%幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)24.5%9.2%武漢麗島物業(yè)管理有限公司-8.1%深圳星河智善生活股份有限公司25.5%8.0%杭州和達(dá)物業(yè)管理有限公司-5.4%蘇州工業(yè)園區(qū)綜保物業(yè)管理有限公司-4.9%資料來源：中房協(xié)，公司年報，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理、雙區(qū)建設(shè)推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，園區(qū)物業(yè)盈利空間持續(xù)提升大灣區(qū)與先行示范區(qū)政策雙重加持，進(jìn)一步推動深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。2020 年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立 40 周年，也是建設(shè)粵港澳大灣區(qū)和深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)全面鋪開、縱深推進(jìn)的關(guān)鍵之年。此背景下，深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級勢在必行。未來，深圳園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢：(1)

16、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷加深，“產(chǎn)城融合”成為發(fā)展趨勢; (2)由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型，即由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向科技園區(qū)轉(zhuǎn)變;(3) 由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型。圖表 10、深圳高度重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，雙區(qū)建設(shè)助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級深圳區(qū)劃定位及發(fā)展重點(diǎn)福田區(qū)聚焦金融、文化、教育等核心服務(wù)功能的中央商務(wù)區(qū)（即科技園區(qū)建設(shè)加強(qiáng)），重點(diǎn)推進(jìn)深港科技創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；羅湖區(qū)老城區(qū)煥發(fā)新活力的國際消費(fèi)旅游區(qū)，重點(diǎn)推進(jìn)深港口岸經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)；南山區(qū)創(chuàng)新資源集聚輻射樞紐功能的中央智力區(qū)（聚焦科技園區(qū)），重點(diǎn)推進(jìn)西麗湖國際科教城建設(shè)；鹽田區(qū)國際航運(yùn)樞紐，重點(diǎn)推進(jìn)沙頭角深港國際旅游消費(fèi)合作區(qū)建設(shè)；寶安區(qū)珠江兩岸

17、協(xié)同發(fā)展的區(qū)域服務(wù)中心；龍崗區(qū)全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地的深圳東部中心；龍華區(qū)新興產(chǎn)業(yè)高地和時尚產(chǎn)業(yè)新城；坪山區(qū)未來產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)的深圳東部中心，重點(diǎn)推進(jìn)深圳高新區(qū)坪山園區(qū)和粵港澳大灣區(qū)深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；光明區(qū)世界一流科學(xué)城和深圳北部中心，重點(diǎn)推進(jìn)光明科學(xué)城建設(shè)；大鵬新區(qū)世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)，重點(diǎn)推進(jìn)國際游旅游自由港建設(shè)；深汕特別合作區(qū)新興產(chǎn)業(yè)新城資料來源：粵港澳大灣區(qū)建設(shè)深圳指引，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理園區(qū)轉(zhuǎn)型升級背景下，深圳園區(qū)物業(yè)盈利空間持續(xù)提升。一方面，科技園區(qū)的物管費(fèi)（超 10 元/平/月）遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的物管費(fèi)（約 1-3 元/平/月），深圳重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，

18、實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向科技園區(qū)轉(zhuǎn)型后，物管費(fèi)將得到極大提升；另一方面，產(chǎn)城融合背景下，園區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍擴(kuò)大，園區(qū)物管除了提供基礎(chǔ)的“四保”服務(wù)外，還為客戶提供資產(chǎn)管理、設(shè)施管理、環(huán)境管理、能耗管理、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和政務(wù)資源有效整合等融合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的多元增值服務(wù)，盈利空間持續(xù)提升。圖表 11、園區(qū)物業(yè)沿產(chǎn)業(yè)鏈提供貫穿全程的多樣化服務(wù)服務(wù)類型服務(wù)內(nèi)容案例基礎(chǔ)管理服務(wù)綜合管理服務(wù)不同園區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)側(cè)重點(diǎn)不同。如工業(yè)園區(qū)服務(wù)重點(diǎn)為確保水、電、氣等資源充足供應(yīng)，關(guān)注安全設(shè)施維護(hù)；對于物流園區(qū)，盜竊及火災(zāi)隱患則是重點(diǎn)。清潔綠化服務(wù)秩序維護(hù)服務(wù)設(shè)施維保服務(wù)停車場管理服務(wù)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)能源管理、裝修管理及工程管理服務(wù)物管公司通常利用經(jīng)驗及技術(shù)手段， 為業(yè)主提供節(jié)能降耗、高效能源、能源中心管理及技術(shù)革新方案來開展能源管理服務(wù)。資產(chǎn)管理服務(wù)招商招租金科服務(wù)參與長沙科技新城的前期招商階段，在 1 年內(nèi)快速引入 250 家企業(yè)共計 40 萬平米產(chǎn)業(yè)物業(yè)入園綠城服務(wù)為阿里巴巴杭州軟件項目