2022年7月全國商品住宅市場交易月報

1、2022年7月全國商品住宅市場監(jiān)測月報目錄010203CONTENTS04本月觀點及政策匯總一線城市商品住宅市場二線城市商品住宅市場三、四線城市商品住宅市場01本月觀點及政策匯總PART本月觀點全國樓市整體熱度分化明顯：全國樓市呈現(xiàn)不同程度的熱度分化狀態(tài)。一線城市住宅成交規(guī)模同環(huán)比上 漲顯著。其中以上海樓市樓市復蘇跡象最為明顯，市場熱度已恢復到年初火熱水平；而二三四線城市住宅成 交呈現(xiàn)出明顯的量跌價升趨勢，受夏季高溫和停貸風波等因素影響，房地產(chǎn)市場熱度整體有所下降，但部分 城市樓市在降息和人才吸引等樓市松綁政策的刺激下回暖趨勢依然持續(xù)；從存量方面來看，一線城市整體去 化周期在合理范圍，部分二線

2、、三四線城市去化周期超過20個月，市場去化壓力較大7月21日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，部署持續(xù)擴大有效需求的政策舉措。其中在房地產(chǎn)方面的表 述為“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。各地因 城施策的力度持續(xù)增加，全國已有62省市發(fā)布政策超70次。以優(yōu)化認貸認房標準，降低首付比例，調(diào)整公積金貸款額度，購房補貼，交房即交證等優(yōu)化政策為主，進一步促進房地產(chǎn)市場剛需和 改善性需求釋放。另外各地將繼續(xù)規(guī)范以及優(yōu)化調(diào)整預售資金監(jiān)管政策，更好地為房企補充資金流 動性，提高預售資金使用效率，降低房企稅費支出，緩解房企資金壓力數(shù)據(jù)快報7月，全國樓市整體熱度分化明顯，一線城市成交

3、規(guī)模同比漲幅3%，環(huán)比漲幅8%，成交價格同比漲幅明顯；二線城市成交規(guī)模較 去年同比下降55%，環(huán)比下降34%，受結(jié)構(gòu)性因素影響成交價格同環(huán)比漲幅明顯；三四線城市成交量跌價升。一線城市市場回暖 趨勢明顯，而二三四線城市市場則整體趨冷，不同城市分化明顯；從存量方面來看，一線城市整體去化周期在合理范圍，部分二 線、三四線城市去化周期超過20個月，市場去化壓力較大數(shù)據(jù)說明：紅色字體表示該數(shù)據(jù)環(huán)比有所上漲；綠色字體表示該數(shù)據(jù)環(huán)比有所下降區(qū)域40個監(jiān)測城市7月住宅市場情況成交面積（萬平米）同比環(huán)比成交價格（元/平米）同比環(huán)比成交金額（億元）同比環(huán)比一線城市301.143%8%5849018%2%1761.

4、3521%6%二線城市974.3555%34%2090420%4%2036.7846%32%三四線城市335.1241%19%183643%8%615.4040%12%熱點政策匯總信陽市：購房首付最低比例降至20%，買新房給予契稅補貼上升至50%7月6日，河南省信陽市印發(fā)信陽市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)的通知。措施提到引導在信金融機構(gòu)加大個人住房按揭 貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為20%。在信陽市區(qū)內(nèi)購買商品住宅（不含二手 房），并繳納契稅的給予已繳契稅50%補貼。杭州市：加強商品房預售資金監(jiān)管7月6日，杭州市發(fā)布關(guān)于進

5、一步規(guī)范杭州市商品房預售資金監(jiān)管的通知。正式實施商品房預售資金監(jiān)管新政策，防范項目資金風險，保障購房 者權(quán)益。加強資金使用管理、加強監(jiān)管賬戶管理、加強資金動態(tài)監(jiān)測等多舉措，促房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，落實經(jīng)濟穩(wěn)進提質(zhì)攻堅行動。西安市：商品房預售資金應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管7月14日，西安市發(fā)布關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知。通知提到，強化商品房預售資金監(jiān)管，商品房預售資金（包括定 金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。 嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不

6、得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備 案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過 總額的20%和35%。河北市：交房即交證新政7月15日，河北印發(fā)了交房即交證的政策。此次河北省7部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于推進“交地即交證”“交房即交證”改革的指導意見，提出到2022年 底，各設(shè)區(qū)市和不少于80%的縣（市、區(qū)）實現(xiàn)“交地即交證”首證頒發(fā)；各設(shè)區(qū)市至少有一個新建商品房項目實現(xiàn)“交房即交證”。固原市：給與購房補貼7月18日，寧夏回族自治區(qū)固原市發(fā)布關(guān)于購買首套房和二套房 申請購房補貼有

7、關(guān)事宜的公告，公告指出購買新建商品房和二手房（含住宅、 非住宅），購房面積144平方米以下的，并在2022年5月31日之后至2023年12月31日內(nèi)簽訂商品房買賣合同（二手房簽訂買賣合同）、繳納稅 費、完成不動產(chǎn)登記或二手房完成轉(zhuǎn)移登記的購房人，首套房屋按購房合同價款的10給予補貼，二套房屋按購房合同價款的5給予補貼。熱點政策匯總廣州市：舊村改造合作企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模設(shè)定7月21日，廣州住建局發(fā)布關(guān)于公開征求廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引（修訂稿）其中規(guī)定合作企業(yè)總資產(chǎn)方面，改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀 建筑面積小于60萬平方米的項目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于100 億元?，F(xiàn)狀建筑面積大于等于 60 萬平方米的項

8、目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元；企業(yè)凈 資產(chǎn)要求不低于50億元。合作企業(yè)本身或者其全資子公司的資產(chǎn)可以計入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。長沙市：優(yōu)化住房公積金政策7月22日，長沙住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房公積金業(yè)務(wù)政策和流程的通知。其中提出，長沙市住房公積金最高貸款額度提高至70萬 元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至80萬元。職工家庭購買第二套改善性自住房，首付款比例不得低于購房總價的60%調(diào)整為 40%。職工家庭購買首套房，實施階段性“可提可貸”政策，即政策實施之日起至2022年12月31日期間職工家庭購買首套房的，可以申請購房提 取，同一套房屋提取總額不得超過購房首付款，同時可以

9、申請住房公積金貸款。遵義市：降低首付比例7月25日，遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等14部門印發(fā)遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施，工作措施指出在2022年7月1日至2023年6月30日期間，繳存職工家庭購買第二套自住住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由30%降低至20%。鼓勵金融機構(gòu)降低 貸款保證金繳納比例，貸款保證金繳納比例不超過2%；建立住房按揭貸款保證金退出機制，金融機構(gòu)不得長期留存貸款保證金。進一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn) 移人口購房落戶手續(xù)。麗水市：提高高層次人才住房公積金貸款限額7月25日，浙江省麗水市住房公積金管理委員會辦公室于近期印發(fā)麗水市住房公積金管理委員會關(guān)于新時代進

10、一步落實麗水市高層次人才住房公 積金優(yōu)惠政策的通知。通知將AB類人才由最高80萬元限額調(diào)整為全額可貸，CD類和E類博士人才由定額優(yōu)惠調(diào)整為上浮一定比例優(yōu)惠，高層 次人才住房公積金貸款限額進一步提升，且今后優(yōu)惠額度將根據(jù)貸款基礎(chǔ)限額上浮，實現(xiàn)動態(tài)調(diào)整。根據(jù)通知解讀，該條款是指AB類高層次人 才在麗水行政區(qū)域內(nèi)購買家庭自住住房的，在按規(guī)定比例支付首付款后，可貸額度不設(shè)上限，不受“可貸額度按借款人及配偶近12月住房公積金賬 戶月均余額的10倍計算”“月還款額不得超過月繳存額的3倍”的限制。宏觀房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析2022年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%。其中住宅投資60238億

11、元，下降5.8%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已 連續(xù)4個月負增長，房地產(chǎn)行業(yè)依舊面臨著持續(xù)增大的下行壓力，受疫情和爛尾樓引發(fā)的新房交付問題影響今年1-7月全國商品房 市場銷售累計同比下滑幅度有所加大，全國樓市持續(xù)趨冷，購房者觀望情緒為主，買房積極性不強，房企回款受阻使得資金鏈緊 張，融資困難，投資意愿偏向謹慎數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局38.325.621.6 18.31512.710.98.8 7.26.04.43.70.7-2.7-4-5.4 -6.4-1001020304050全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速104.963.848.136.327.7 21.5 15.911.3 7.34.8 1.9-9.6-13

12、.8-20.-923.6-22.2-23.18.7133.488.568.252.438.930.7 22.8 16.611.8 8.5 4.8-19.3 -22.7-29.5-31.5-28.9 -28.8-5002.650100150商品房銷售面積商品房銷售金額全國商品房銷售面積及銷售額增速區(qū)域全國各地區(qū)2022年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比（%）商品房銷售面積（萬平米）同比（%）商品房銷售額（億元）同比（%）東部地區(qū)42905-5.331103-27.442715-31中部地區(qū)17294-2.423693-16.516567-22.7西部地區(qū)16906-9.

13、721131-21.614721-27東北地區(qū)2357-25.22251-35.41760-39.502一線城市商品住宅市場PART0100002000030000400005000060000700000100200300400500600700供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)萬平米一線城市商品住宅月度供求走勢元/平米一線城市商品住宅量價走勢月度7月，一線城市商品住宅市場供應量出現(xiàn)回落，成交量則持續(xù)上升，價格趨勢平穩(wěn)；其中上海第三批次新盤陸續(xù)開啟認購并積極入市，供應和成交皆顯著上漲，北京、廣州和深圳商品住宅市場也平穩(wěn)復蘇，成交規(guī)模保持在較高水平。本月一線城市商品住宅供

14、應回 落至256.09萬平米，成交上漲至301.14萬平米，成交均價僅小幅下跌至58490元/平米數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下一線城市：北京、上海、廣州、深圳7月，上海商品住宅供應和成交規(guī)模均持續(xù)上漲，樓市復蘇回暖跡象明顯；本月上海第三批次樓盤陸續(xù)開啟認購并集中入市，該批次 新盤成交表現(xiàn)十分可觀。截止月底共有9個新盤觸發(fā)積分，其中靜安天悅，金隅外灘東岸和新湖上海青藍項目均是位于上海核心區(qū)域 的10萬+豪宅項目。本月供應量109.91萬平米，成交量141.10萬平米，環(huán)比漲幅顯著。隨著上海第二和第三批次供應節(jié)奏的加快 和高端改善型樓盤項目的集中供應使得上海因疫情受壓抑的改善性購房需求獲得了極大滿足，上海樓

15、市已逐漸恢復到疫情前的火熱數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下上海商品住宅市場供求及均價走勢010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000020406080100120140160元平米80,000狀態(tài)萬平米180供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)典型城市商品住宅量價走勢上海典型城市商品住宅量價走勢深圳數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000204060801001207月，深圳供應和成交規(guī)模出現(xiàn)一定程度的回落；全市商品住宅供應回落至43.36萬平米，成交亦回落至36.15

16、萬平米，但降幅僅6%趨勢平穩(wěn)，均價下跌至63676元/平方米。本月深圳樓市復蘇向好，寶安，龍崗，龍華和光明是全市的主力成交區(qū)域。以戶型90-144平米改善型產(chǎn)品交易為主，成交占比接近六成，豪宅片區(qū)改善型住房需求較為旺盛，而剛需型住房需求則出現(xiàn)走弱，從側(cè) 面反映出當前深圳房地產(chǎn)市場信心的疲軟深圳商品住宅月度供求及均價走勢萬平米元/平米14090,000供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)一線城市商品住宅庫存量及去化周期數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下332.95472.27340.15441.09996.331005.601096.931066.6011.613.2612.4420.071

17、0.45.6013.1319.540.05.010.015.020.00.00200.00400.00600.00800.001000.00深圳2022年6月庫存2022年7月庫存上海廣州近三個月移動去化周期（2022年6月）北京近三個月移動去化周期（2022年7月）7月，一線城市整體供應和成交規(guī)模持續(xù)上漲，其中上海和北京樓市明顯回暖，庫存減少，去化周期明顯縮短，而深圳庫存雖然增 加但去化周期縮短，去化表現(xiàn)優(yōu)異一線城市商品住宅7月存量及去化周期萬平米1200.00月25.003二線城市商品住宅市場PART二線城市商品住宅量價走勢月度0500010000150002000025000050010

18、0015002000250030003500供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)萬平米40007月，二線城市供應和成交規(guī)模均明顯回落，不同城市市場熱度分化明顯；本月供應下降至709.94萬平米，成交下降至974.35萬 平米，受結(jié)構(gòu)性因素影響均價平穩(wěn)上升至20904元/平米。其中天津、沈陽、武漢和鄭州本月沒有成交，重慶和青島等部分城市成 交規(guī)?；芈?，市場熱度有所降溫，而合肥和西安等部分城市成交規(guī)模明顯上漲，市場持續(xù)復蘇二線城市商品住宅月度供求走勢元/平米注：此處二線城市為數(shù)據(jù)較全的20座二線城市，包括成都、大連、福州、杭州、合肥、濟南、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇

19、州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下典型城市商品住宅量價走勢青島數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下12500130001350014000145001500015500050100150200供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)7月，青島商品住宅市場供應和成交規(guī)模出現(xiàn)顯著回落，受結(jié)構(gòu)性因素影響成交均價大幅上升；本月青島商品住宅供應量下降至43.43萬平米，成交量下降至112.40萬平米，成交均價大幅上漲至16333元/平米。本月青島樓市沒有延續(xù)6月份的交易熱度，而 是回歸到4、5月份的淡季期。主要是受近期爛尾樓和強制停貸潮的影響，購房者對地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了嚴重的信任

20、危機，遏制了房 地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復，從而導致短期樓市下行，另外膠州膠南等地多個項目集中網(wǎng)簽也在一定程度催高了6月網(wǎng)簽量。從成交區(qū)域 來看，西海岸、城陽區(qū)、即墨區(qū)和膠州市等樓市熱點區(qū)域仍是成交主力青島商品住宅月度供求及均價走勢萬平米元/平米300170001650025016000典型城市商品住宅量價走勢合肥數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下050001000015000020406080供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)7月，合肥商品住宅市場供應規(guī)模回落，成交規(guī)模和成交均價則明顯上升；本月合肥商品住宅供應量下降至42.56萬平米，成交量 上漲至59.01萬平米，成交均價上升至21107元

21、/平米。本月合肥出臺一系列刺激樓市的政策，包括擴大職住平衡搖號比例和范圍 以優(yōu)化人才購房政策和搖號政策。樓市成交多集中在濱湖區(qū)和新站區(qū)，樓盤項目去化表現(xiàn)優(yōu)異，其中戶型100-100平米和總價 160萬-200萬房源的改善型住房成交占比最高，反映出較為旺盛的改善性需求合肥商品住宅月度供求及均價走勢萬平米元/平米1402500012020000100二線城市商品住宅庫存量及去化周期7月，二線城市中，沈陽，成都和重慶三城庫存超2000萬平米，大連，沈陽，濟南，長春，鄭州，成都，南寧，重慶和長沙去化 周期均超過20個月，城市市場庫存壓力顯著；二線城市中西安，合肥和杭州市場庫存和去化周期均處于低位，市場

22、可適當增加供 應滿足合理需求35.7893.2913.2920.9919.6815.6643.6622.0827.9123.0612.9836.7831.677.832.5293.2912.3320.6917.4813.9737.1120.5973.637.366.2420.7828.4912.5524.7536.6830.977.5290.00500.001000.001500.002000.002500.002022年6月庫存（萬平米）2022年7月庫存（萬平米）近3個月移動去化周期（2022年6月）萬平米3000.00典型二線城市商品住宅7月存量及去化周期近3個月移動去化周期（2022年

23、7月）數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下個月 100908070605040302010004三四線城市商品住宅市場PART三四線城市商品住宅成交走勢7月，三四線城市商品住宅供應和成交規(guī)模均明顯回落，受結(jié)構(gòu)性因素影響成交均價持續(xù)上升；本月三四線城市供應下跌至204.36萬平米，成交下跌至335.12萬平米。雖然多數(shù)三四線城市樓市政策繼續(xù)呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，但政策對市場的傳導效果短期來 看并不明顯，隨著一二線城市樓市持續(xù)松綁以及人才吸引政策的相繼出臺，三四線城市人口和資本流出會進一步加劇，住房購買 力也將逐漸轉(zhuǎn)移到一二線城市，這將大概率增加三四線城市的樓市復蘇難度數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下萬平米三，四線城市商品住宅月度供求走

24、勢元/平米200001800016000140001200010000800060004000200000200400600800100012001400供應面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(元/平米)注：此處三四線城市為同策研究院重點監(jiān)測的14座三四線城市，包括東莞、佛山、惠州、溫州、珠海、常熟、昆山、太倉、江陰、煙臺、常德、瀘州、淮安、洛陽典型城市商品住宅成交走勢溫州數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下萬平米7月，溫州新房供應和成交均回落，均價回升；受6月份集中網(wǎng)簽的影響，區(qū)域間商品住宅成交分化明顯，成交方式主要來自于定 向銷售，安置房銷售和政府回購。永嘉縣位列商品房銷售榜首，共有24個商品住宅項目成交，成交量以續(xù)銷項目為主。其中楠盛 中心，新鴻宏言清