萬科黃金湖開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(完整版)

1、武漢萬科 武漢萬科 某萬科黃金湖開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素項(xiàng)目及周邊概況宗地位置宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊環(huán)境與景觀大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)十地價(jià)格與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)防范、總述市場分析總體市場整體簡介東西湖區(qū)住宅市場分析東西湖區(qū)內(nèi)主要競爭樓盤分析東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究和市場定位規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)想工程及銷售計(jì)劃工程計(jì)劃：銷售計(jì)劃:投資收益分析成本預(yù)測稅務(wù)分析投資測算項(xiàng)目利潤測算售價(jià)、容積率、成本變化對投資利潤的影響現(xiàn)金流量測算管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置：人力資源需求及解決：綜合

2、分析與建議項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢結(jié)論及建議.項(xiàng)目決策背景及摘要外部因素在現(xiàn)代中國版圖上，武漢是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)地理的心臟。 它與香港、北京、上海、重慶等特大城市平均距離約 1200 公里，是北京上海 武漢以及武漢香港上海兩大金三角的重要一環(huán)。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略總格 局中，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的戰(zhàn)略支點(diǎn)作用武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總?cè)丝跒?40萬人，是華 中地區(qū)最大城市；是中國六大工業(yè)基地之一，經(jīng)濟(jì)總量 在全國15個(gè)副省級以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；2000年與長春、成都、沈陽、 大連等副省級城市比較，武漢主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排名較前（見下表）數(shù)據(jù)來源：( HYPERL

3、INK .en/xxjl/dzcs/hxdb_sw15.a .en/xxjl/dzcs/hxdb_sw15.asp)指標(biāo)名稱西安長春成都沈陽武漢大連南京武漢排序名次681002人口（萬人）675037157404055208213111161112GDP（億元）68940.112070.81020城鎮(zhèn)居民人636557646864均可支配收46895850676318233入（元）地方財(cái)政收46.30.58.760.269.780.92.63入（億元）84679社會(huì)消費(fèi)品32831554.488419.1零售總額（億.471.221566606.781元）實(shí)際利用外1.510.41資金額（億美

4、63.62.65413缺9.87元）固定資產(chǎn)投23323475.262462268412.2資（不含城鄉(xiāng) 集體、私人）（億元）.445.29.505由于武漢優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，在2001年3月召開的全國人大會(huì)上，武漢市正式提議將華中經(jīng)濟(jì)帶（以武漢為中 心）建成為中國的第四經(jīng)濟(jì)增長極（繼珠江三角洲、長 江三角洲、渤海灣之后）；3月中旬，國務(wù)院又批準(zhǔn)江漢 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為武漢市第四個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（前3個(gè)分別為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及 吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園）；武漢市已呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場迅速、規(guī)范發(fā)展的勢頭，現(xiàn)在是萬科切入武漢的較佳時(shí)機(jī)。在3月20日舉行的武漢市第 一次土

5、地拍賣會(huì)，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價(jià)高達(dá)6800萬元，單價(jià)約54萬元/畝。東西湖區(qū)是武漢市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內(nèi)有吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技 開發(fā)區(qū)等，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 32億元，同比增長 13. 5%;財(cái)政收入躍居全市榜首； 區(qū)內(nèi)還有金銀湖生態(tài) 旅游區(qū)等多個(gè)生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護(hù) 并重、經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的良好態(tài)勢，目前已被湖北省和武漢 市列為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的典范向全省推廣；市長要求該區(qū)要在 10年內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把 東西湖區(qū)列為導(dǎo)入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進(jìn) 行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃

6、；參見:（1）、武漢市城市總體規(guī)戈V（2）、武漢市十五規(guī)劃（3）、東西湖區(qū)概況及規(guī)劃東西湖區(qū)政府希望借助萬科的開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，區(qū)政 府對萬科經(jīng)營理念、實(shí)力和品牌非常認(rèn)同，大力協(xié)助萬 科的進(jìn)駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu) 惠，雙方已建立了理想的互信合作關(guān)系；目前的鑫橋、 西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項(xiàng)目的理想 地塊；內(nèi)部因素：萬科已進(jìn)入高速擴(kuò)張的發(fā)展階段，進(jìn)入中心城市，向四周輻射，是集團(tuán)既定的發(fā)展策略；重點(diǎn)開發(fā)武漢，可以 發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢，在城郊結(jié)合 部進(jìn)行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬科的一貫優(yōu)

7、勢，也是萬科 擴(kuò)張發(fā)展的重點(diǎn)。在開發(fā)新項(xiàng)目的同時(shí)，解決萬科廣場多年的遺留問題二.項(xiàng)目概況武漢萬科io武漢萬科io9.6公里，距漢口火車站 7宗地位置東西湖項(xiàng)目位于武漢市西北的東西湖區(qū)，地塊距市中心（建銀大廈）園業(yè)5000I勰施600豐兩離9000挙/距粛6500中學(xué)u中-H幼兒園百占 FA 八*、陽高籌學(xué) 1市址、牛型超 紓.社區(qū)厲少kz-二沖id： *鼻L.* p q ! ftIf倉y 砒一科Ji-j、*、)#/s , / 5L_J1|9武漢萬科 武漢萬科 公里，距武漢天河國際機(jī)場 18公里，包括鑫橋地塊與西半島地塊，兩地塊之間相距約4公里；如下圖所示宗地現(xiàn)狀鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東

8、北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺(tái)商投資區(qū)管委 會(huì)辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖；西半島地塊位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè) 為環(huán)湖路；如下圖所示：鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比金山大道低 0.7米，比銀水湖平時(shí)水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+20.8米左右，比環(huán)湖路低0.5米，政府規(guī)劃在半島與環(huán)湖路之間挖一條護(hù)城河，使西半島成為金銀湖中的金銀島，并免費(fèi)修 建由環(huán)湖路通往地塊的橋梁；例新睦I可深圳棗罰fflJ武漢大學(xué)三工

9、作業(yè)武漢市鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園分區(qū)13武漢萬科14武漢萬科武漢萬科 武漢萬科 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走）,政府承諾在交地塊前拆完；西半島地塊內(nèi)有一條 22kv咼壓線 橫穿（高壓線走廊占用的地面不計(jì)地價(jià)）,另有一養(yǎng)雞場 須拆建（占地400畝）；地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠、及其他構(gòu)筑物；地質(zhì)情況：為低洼地回填，局部需采用樁基礎(chǔ)項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套交通出行：周邊有包括高等級金山大道（被省長譽(yù)為楚天第一路）在內(nèi)的多條重要通道包括：107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京 至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場高 速公路、漢渝鐵路（武漢

10、至重慶）、漢江航線（陜西至 武漢）現(xiàn)有兩路大巴、1路中巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已承諾 增加引進(jìn)公交巴士數(shù)量，同時(shí)附近的常青花園目前已有7路大巴到達(dá)市內(nèi)各區(qū)域；此外，武漢市十五規(guī)劃地鐵一期工程的起點(diǎn)就設(shè)在 附近的常青花園內(nèi)，屆時(shí)將可以借用；地塊周邊（包括常青花園內(nèi)）的配套情況如下：主要配套37 路、71路534路719、 721路724公交車從東西湖 區(qū)政府至 武勝路（漢 口中心城）常青花園梨園（武 昌區(qū)）常青花園 紅鋼城 工業(yè)一 路（漢陽）常青花園徐東路卓刀泉（漢陽）教育投資區(qū)內(nèi)有十一所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校；其 中吳家山中學(xué)為市重點(diǎn)中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是 國家重點(diǎn)職業(yè)咼級中學(xué)， 規(guī)劃中將新建24班

11、小學(xué) 一所、9班幼兒園二所醫(yī)療擁有二級甲等的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站文化、體育、娛樂設(shè)施有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，緊鄰華中地區(qū) 最大的高爾夫球場、武漢市西郊公園，依山傍水， 可提供良好的休閑環(huán)境大型購物 中心、主要 商業(yè)和菜 市場、銀 行、郵局地塊附近常青花園大型成熟社區(qū)居住人口超過3萬人，配套齊全，有銀行營業(yè)部三處，中型郵政 局 處，大型菜市場 處，商業(yè)娛樂中心 處， 其他各類小型超市、商鋪齊全。4.項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；大市政配套：目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網(wǎng)絡(luò)都已配套電力電纜直徑600的供水管金橋咼金山產(chǎn)

12、業(yè)園科技 區(qū)規(guī)劃11kva高壓線道直徑800路 環(huán)路區(qū)2東.直徑.務(wù)1 / /商務(wù) 工業(yè)用地中-J商圖例：雨水管 湖污水管流向R200直徑1500直徑東 700完畢；相關(guān)的配套管線埋設(shè)在地塊周邊，I /廠綠r工業(yè)用地 橋化 金地直徑120 0R?0直徑700規(guī)劃控制要點(diǎn)a.鑫橋地塊（西半島地塊暫無規(guī)劃）：占地面積：420畝（其中代征地40畝）容積率：1.11.2規(guī)劃總建筑面積：約32萬M21.其中：住宅面積：30.36萬M2文教配套（幼兒園）面積： 0.18萬M2商業(yè)配套面積：1.2萬M2物業(yè)、會(huì)所：0.18萬M2土地價(jià)格拿到土地證的包干價(jià)格：（鑫橋地塊）13萬元/畝、（西 半島地塊）9萬元/

13、畝；代征地面積約150畝，價(jià)格減半計(jì)算；總地價(jià)約為1.7億。土地升值潛力初步評估；宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善， 交通方便，已有大規(guī)模社區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)迅猛， 是政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，具備很大的增值潛力。隨著政府對土地供應(yīng)的限量控制，武漢市整體土地市場的升溫是必然趨勢。在3月20日舉行的武漢市第一次土 地拍賣會(huì)，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價(jià)高達(dá) 6800萬元，單價(jià)約54萬元/畝，比本 地塊地價(jià)高出4倍。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析；武漢房地產(chǎn)市場正處在上升期，根據(jù)我們與億房網(wǎng)的消 費(fèi)需求意向調(diào)查顯示及市場樓盤供應(yīng)情況，武漢市民已 能接受郊區(qū)居

14、住模式，大量的人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，立即開 發(fā)，可以及時(shí)占領(lǐng)市場，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過占領(lǐng)市場的 最好機(jī)會(huì)；西半島地塊周圍配套暫時(shí)不夠完善，擬作為短期儲(chǔ)備， 兩年后開發(fā)。三.法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀a.鑫橋地塊法律現(xiàn)狀如下:土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬東西湖區(qū)政府，征地批文見：省府1998年為東西湖區(qū)府補(bǔ)批之用地申請表，上載明同意征地995畝；原立項(xiàng)為：“金融中心”現(xiàn)規(guī)劃土地用途為工業(yè)用地；說明：地塊原為國有農(nóng)場之農(nóng)用地，96年東西湖區(qū)在未依法履行征用報(bào)批手續(xù)的情況下，違法征用了該 地塊并批準(zhǔn)燕興公司在此建設(shè)金融中心的立項(xiàng)、許可 該公司使用該地塊；98年經(jīng)武漢市規(guī)劃國土局查處 （罰

15、 款），該公司退出，東西湖區(qū)應(yīng)武漢市要求補(bǔ)辦了用地 手續(xù)即上述用地申請表。b.西半島地塊法律現(xiàn)狀如下：土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國 一公司合資之養(yǎng)雞場（武土征 1992041號(hào)），另有約 1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國有農(nóng)場，辦理征地手 續(xù)需約一年時(shí)間；原立項(xiàng)為：400畝立項(xiàng)為養(yǎng)雞場，其余無立項(xiàng)現(xiàn)規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無更詳細(xì)的 規(guī)劃）合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估合作方為東西湖區(qū)政府主要合作條件：萬科以國有土地使用權(quán)出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)兩地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作。東西湖區(qū)政府負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整、 征地、拆遷安置補(bǔ)償

16、、土地出讓、辦理國有土地使用 權(quán)證、協(xié)助報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和雙方約定的工作；保證 兩地塊商品房住宅土地使用權(quán)出讓到萬科名下的合法 性；區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免20%營業(yè)稅，所得稅兩免三減半（各地塊分別計(jì)算），非東西湖項(xiàng)目的 所得稅抵扣地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由80元/平方米降至25元/平方米等等付款方式：在拿到土地證時(shí)支付土地證所載面積土地地價(jià)的50%余款在開發(fā)周期內(nèi)付清，其中西半島 地塊需在我方提出用地申請后（2年內(nèi)）開始分期辦 理土地證合作風(fēng)險(xiǎn)控制：由于合作方為東西湖區(qū)政府，合作方式上的法律風(fēng)險(xiǎn)較低；鑫橋地塊已具備土地出讓條件，不存在取得土地使用權(quán)的法律障礙西半島地塊400畝已出讓部分須先由

17、政府收回方可另行出讓，另約1000畝須先經(jīng)農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的報(bào)批手 續(xù)才可出讓。東西湖區(qū)政府承諾全面負(fù)責(zé)西半島1000畝之征地報(bào)批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場之土地 使用權(quán)出讓協(xié)議）工作；但仍然存在報(bào)批能否被批準(zhǔn)、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。針對西地塊上述不確定風(fēng)險(xiǎn)，擬在合同中采取對西半島 地塊只預(yù)付少量定金，并且將定金付款與上述法律手續(xù) 辦理相結(jié)合的對策，降低我方風(fēng)險(xiǎn)。東西湖區(qū)是武漢市下屬郊區(qū)，依武漢市有關(guān)規(guī)定，東西湖區(qū)內(nèi)土地除征地手續(xù)外其他手續(xù)均在區(qū)內(nèi)辦理。因此，除征地之外的其他變更手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)較小，辦理時(shí)間也較 易控制。由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺

18、留事 項(xiàng)的問題；將在合同中寫明由政府負(fù)責(zé)排除第三方干擾；為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報(bào)批手續(xù)，將在合 同中寫明適用雙倍返還定金條款；付款方式上，我方付款進(jìn)度與對方辦理相關(guān)法律手續(xù)及 完成交地工作相配合?？傮w評價(jià)：金銀湖項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)較低，具備法律上的可行性。四.市場分析1.總體市場簡述a.武漢市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向:根據(jù)武漢市“十五”計(jì)劃綱要,在2001-2005年期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，在 市郊和遠(yuǎn)城市重點(diǎn)推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的 衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。重點(diǎn)在二環(huán)線以外 地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。爭取五年 開發(fā)建設(shè)量 達(dá)到2000

19、多萬平方米， 居住人口 100萬人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏 散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開發(fā)和多層次住房 供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。東西湖地塊的位置（緊鄰中環(huán)線）以及萬科的開發(fā) 模式都符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢；參見武漢市十五規(guī)劃b.武漢市房地產(chǎn)市場化程度較低，房價(jià)長期處在過低的價(jià)位，與經(jīng)濟(jì)水平明顯不相稱，房價(jià)的上漲空間較大。i.這集中表現(xiàn)在武漢市公房大規(guī)模建設(shè)、銷售，經(jīng)濟(jì)適用房超量開發(fā)，以及土地市場的不規(guī)范操作。自94年至2000年，武漢經(jīng)濟(jì)適用房共竣工 326萬平方米， 年均60萬平方米，與商品住宅的年供應(yīng)量相比過多， 低成本、低售

20、價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房影響了商品房價(jià)的上升， 也影響了土地規(guī)范出讓，土地的價(jià)值被明顯低估；98-2000年武漢市的數(shù)據(jù)如附表； 而市場化程度較高的 深圳，99年商品住宅銷售400萬平方米，福利房、微 利房總共竣工80萬平方米，比率僅約 20% ；98年99年2000 年商品住宅銷售量199216244經(jīng)濟(jì)使用房606065所占比率30%28%27%附表：數(shù)據(jù)來源：武漢房地局：( HYPERLINK )ii.由于上述原因，導(dǎo)致武漢市目前商品房價(jià)處于較低的價(jià)位，與其經(jīng)濟(jì)水平極不相稱；武漢市2000年商品住宅均價(jià)為1984元/平方米；參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)，只能 算4類城市水平；而2000年武漢多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已超過了

21、二類城市大連。據(jù)武漢市房地局預(yù)測，“十五”期間，武漢市住宅市場每年將投資100億，年竣工面積將達(dá)到 500萬平方米，與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的年竣工量將固定在60萬平米左右；隨著市場需求的增大和經(jīng)濟(jì)適用房影響武漢市2000年各季度住宅價(jià)格（增幅達(dá)4%2022200419401998-2002年2季度武漢市商品房售價(jià)及變化圖1售價(jià)（元）增幅（%204020202000198019631945的減小，預(yù)計(jì)商品住宅售價(jià)將逐步向正常價(jià)位上升以上數(shù)據(jù)載自武房指數(shù)C.近年來武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期，施工、竣工及銷售量持續(xù)升高；其中99年增長幅度較大主要是 因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購行為。U施工量竣工量

22、U銷售量 n空置量d.個(gè)人購房已經(jīng)成為市場主體，98年由于集團(tuán)購房的停止96-2000年武漢市商品房銷售情況其中個(gè)人購買口銷售量以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場，根據(jù)公布,2000年個(gè)人購房率為 86.43%。e.當(dāng)?shù)刂饕_發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產(chǎn)開發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質(zhì)等級為一級的企業(yè)僅7家，其余多數(shù)為三級企業(yè)。99年平均每家開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資 額為1530萬元。單位：萬元，萬平米，億元，元 /平米公司名稱代表當(dāng)當(dāng)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目年年房房房宀完成投資施工 面 積銷售面積銷售金額銷 隹口 單 價(jià)力/、湖 南548.72O 憶70295園 花005O229禧 千83337.O

23、8859222園705744開 合 綜 市 城 市 漢 武松 萬84230825229小 園27OO504區(qū)世青 常53766.555 O223園 花9833765龍 玉935370523332司 公 任 責(zé)花 島00O88園2.東西湖區(qū)住宅市場成長狀況a.形成時(shí)間及購買人群變化：東西湖區(qū)住宅市場始于 95年常青花園的開發(fā)，通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（初期以經(jīng)濟(jì)適 用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著 配套的逐步完善、人氣的聚集，以及周邊固有的良好 自然環(huán)境，住宅市場逐漸形成。ii.常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)初期以集團(tuán)購買為主（初期以經(jīng)濟(jì)適用房入市），后期逐漸向個(gè)人購房轉(zhuǎn) 變，

24、個(gè)人購房率 90%以上；客戶初期是東西湖區(qū)附近 人口，現(xiàn)已逐步擴(kuò)大到漢口市區(qū)。b.各檔次住宅在東西湖區(qū)分布狀況i.東西湖區(qū)內(nèi)的商品住宅集中在三個(gè)片區(qū)，從東往西富冊雅花園藹夭園分別是常青花園、金銀湖區(qū)、吳家山區(qū);_yn 1戈 j jfjr1哼略 亠丄1* n H1wTr.業(yè).1-碧?；▓@1 將軍花園* /r11 + 1 /. i r 円卄羋T沖產(chǎn)_ y-_ jf1 * , . if：.rL*_. A * :6500翠* k 1 海盤花園.X 丄匚pa*1ii.除常青花園四期外，均是以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)產(chǎn)品為主。區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤 外，機(jī)場 路以東以占地4000畝的常青

25、花園為 代表，經(jīng)過 5 年建設(shè)，在常青 花園范圍內(nèi)交 通、商業(yè)配套已 較為完善，成為 東西湖區(qū)人口 遷入的主要區(qū) 域以大規(guī)模的小 區(qū)形式為主，產(chǎn) 品類型以多層 為主。在常青花 園周邊借助其 輻射效應(yīng)，亦分 布有中小規(guī)模 的小區(qū)（如將軍 花園），產(chǎn)品類 型與常青花園 類似，以攫取相 同的客戶群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為 主，產(chǎn)品售價(jià)在 14001700元/川之間。常青花園四期依靠成熟社區(qū)優(yōu)勢及品質(zhì)的提升，均價(jià)1700元 / m2oB金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保 護(hù)區(qū)，華中地區(qū) 最大的高爾夫 球場亦坐落于 此，擁有絕佳的 生態(tài)居住環(huán)境。該區(qū)域的開發(fā) 目前處于起步 狀態(tài)，以碧?；?園為代表。以中等規(guī)模的小區(qū)

26、形式為主， 產(chǎn)品類型以別 墅為主。以低檔產(chǎn)品為 主，有少量高 檔產(chǎn)品，產(chǎn)品 售價(jià) 在14002300 元/ 川之間。個(gè)案 達(dá)到4800元/m2C吳家山東西湖區(qū)人民 政府所在地，亦 屬于吳家山臺(tái) 商投資區(qū)。鎮(zhèn)上 形成了相對較 完善的商業(yè)配 套，但離漢口市 區(qū)較遠(yuǎn)，交通不 便。以中小規(guī)模的 小區(qū)形式為主 ， 產(chǎn)品以多層為 主，亦有少量別 墅主要面向吳家 山鎮(zhèn)及周邊區(qū) 域的居民，以 低檔產(chǎn)品為主 售價(jià) 在900-1300 元 /itf之間。東西湖區(qū)住宅售價(jià)走勢分析東西湖區(qū)憑借優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)、自然條件，房價(jià)具有較大的升值空間，據(jù)武房指數(shù)的調(diào)查，2000年東西湖漲幅已居全市之榜首、主II.通2000年各區(qū)域

27、房價(jià)增幅變化趨勢5東4321 湖0-1 區(qū)一*一東西湖區(qū)-江岸區(qū) 江漢區(qū) 一，一橋口區(qū) 漢陽區(qū)*武昌區(qū) 亠洪山區(qū) 青山區(qū)單位:百分比%76其他區(qū)域住宅產(chǎn)品的比較，可以看到高品質(zhì)的中檔產(chǎn) 品仍是該區(qū)域市場的空白點(diǎn)；如果東西湖區(qū)內(nèi)有高品 質(zhì)的中檔住宅，預(yù)計(jì)會(huì)帶動(dòng)房價(jià)有較大幅度的上升。10武漢萬科 武漢萬科東西湖區(qū)內(nèi)的多層個(gè)盤與其他區(qū)有代表性的多層個(gè)盤的銷售比較見下表：可見東西湖區(qū)內(nèi)常青花園 這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類 產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300-400元的價(jià)差。元/平方米2200 1800 各區(qū)域多層產(chǎn)品售價(jià)比較園花央中 苑

28、葉竹00OO4園花紀(jì)世星七 園花程鵬 院庭南江東西湖區(qū)內(nèi)碧?；▓@的別墅價(jià)格由于品質(zhì)低比其 他區(qū)域的同類產(chǎn)品也有 400元左右的價(jià)差。擁有規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目價(jià)格趨升。a.東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金常青花園銀湖周邊、吳家山三個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項(xiàng)目由于 規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格比同類產(chǎn)品高300元3.區(qū)內(nèi)主要競爭樓盤分析a.常青花園常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積 4000畝，規(guī)劃總建筑面積 360萬平方米，目 前竣工100萬平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新 世界集團(tuán)投資。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別為21、19、19萬平

29、米，合計(jì)59萬平米，其中住宅56萬平米，目前銷售率達(dá) 90%以上。第四期29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等 比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá)90%以上，并爭取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。該項(xiàng)目前三期的銷售均價(jià)分別為 900元/平米、1100元/平米和 1300元/平米，2000年推出的第四期均價(jià)為 1700元/平米，增 長幅度為89%，其中臨中央花園部分售價(jià)達(dá) 2000元以上。在最 初推出時(shí)因?yàn)榈乩砦恢玫年P(guān)系銷售艱難，主要是靠集團(tuán)購買。隨著配套的逐步完善，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn)。競爭分析：經(jīng)過5年的開發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了 人氣，該項(xiàng)目將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競爭

30、。我們將從萬科品 牌、居住理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等 方面加強(qiáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢b.碧?；瘓@碧海花園項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景 的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級企業(yè)） 開發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤。 項(xiàng) 目規(guī)劃建筑面積 30萬M,以 別墅與花園洋房為主。該項(xiàng)目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無鮮明特色，營銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。該項(xiàng)目主要依靠低 價(jià)策略及臨湖景為主要賣點(diǎn)，湖邊別墅最高價(jià)為2340元/M2?？傮w銷售率在60%左右。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人 及吳家山臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。競爭分析：由

31、于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，對本項(xiàng)目競爭性較低。目標(biāo)客層研究和市場定位a.客戶層購房傾向研究，我們與億房網(wǎng)于2001年2月23-28 日進(jìn)行了以市場需求為主的中檔市場調(diào)查，有效問卷為 600份。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場規(guī)律：80706050403020江岸區(qū) 江漢區(qū)居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)數(shù)人擇選3Ini L- jrn JLr I ii-i-h It橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū) 居住區(qū)域二漢口中心城區(qū) 門武昌中心城區(qū) 1丨后湖區(qū)域U東西湖區(qū)域口珞瑜路至南湖區(qū)域L徐東路沿線口漢陽區(qū)33數(shù)人擇選工作區(qū)域I-漢口中心城區(qū)1武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域口東西湖區(qū)域

32、一珞瑜路至南湖區(qū)域-徐東路沿線口漢陽區(qū)Io o o o o O0 8 6 4 21對購房區(qū)域的選擇方面:從分析表中可以看出：1購房者對跨江購房存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域 選擇房源；在購房區(qū)域的選擇上， 從江岸、江漢、橋口、東西湖4個(gè)漢口地區(qū)來看， 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例 達(dá)到23%遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，這主要得益于常青花園5年開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境；在購房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)彿繀^(qū)域的影響?？傮w來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域 大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域

33、的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在 漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域。ii. 購房價(jià)格分析1.從總價(jià)情況來看，15萬至25萬的總價(jià)為普遍能承 武漢萬科 武漢萬科 受的價(jià)格。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承 受趨向，都以15 20萬元為主。公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對2025萬元的總價(jià)選擇上顯出與 1520萬元總價(jià)大 致相同的接受程度。人數(shù)706050403020100職業(yè)與購房能承受的最高單價(jià)雙因素統(tǒng)計(jì)員企從公司”職工苴他/、醫(yī)生企職員. 外;行業(yè)機(jī)構(gòu) 丿斗技行融機(jī) 冋金職業(yè)n 1400元以下1401160（元

34、1601180（元門1801200（元2001220（元2201250（元U 2501300（元O 3000元以上b.產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶層的判斷，根據(jù)調(diào)查分析，我們確定產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶層為:產(chǎn)品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅。目標(biāo)客戶層：1.內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間區(qū)域距本項(xiàng)目僅15-20分鐘車程，區(qū)內(nèi)有大量新興企業(yè)、 外企、合資企業(yè)、學(xué)校、 醫(yī)院、政府事業(yè)單位、“武漢華爾街”建設(shè)大道匯聚各類金融機(jī)構(gòu)，上述機(jī)構(gòu)從業(yè)人員收入處于中等 水平，經(jīng)濟(jì)來源較穩(wěn)定，購房的愿望也最迫切。區(qū) 內(nèi)獨(dú)立經(jīng)商人士、律師、會(huì)計(jì)師、咨詢機(jī)構(gòu)匯聚， 具有較強(qiáng)的購買力。上述人員素質(zhì)較高，也易對萬科認(rèn)同，是主要的潛在客戶

35、群內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一橋、 二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購買力較強(qiáng)。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要 針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在 大橋附近的跨江買樓者。但樓盤的價(jià)位較高，規(guī)模 小，小區(qū)環(huán)境較差，高品質(zhì)樓盤不多。這個(gè)區(qū)域內(nèi) 中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。東西湖開發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青花園和碧?；▓@外 沒有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的 客戶群。五.規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析1.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析我們將把本項(xiàng)目開發(fā)為融入萬科12年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、萬科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最

36、適合人 居住的國家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的 階段。并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)；按規(guī)劃要點(diǎn)對鑫橋地塊做出初步規(guī)劃如下圖：具體分析為以下幾點(diǎn):1）金山大道是開發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場高速，向西直通107國道，路面為雙向6車道，各種市政 管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。 一期開 發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有 100米寬的綠化 隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建 設(shè)投資。2）擬開發(fā)地塊距常青花園 （占地4000畝，武漢市已成規(guī)模 的小區(qū)）不到3公里，根據(jù)已作的市場調(diào)研

37、分析報(bào)告及常 青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊 結(jié)合部的居家觀念。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。因此我公司擬借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出高品質(zhì)中檔住宅，滿足不同客戶的需求 。3）金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開 發(fā)。4） 臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會(huì)所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民 的需要，而且服務(wù)于社會(huì)，以提高配套公建的使用效率， 并于開發(fā)前期聚集人氣。5） 在一期開

38、發(fā)部份擬以 6層的多層為主，輔以少量 3-4層 TOWNHOUSE。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，以較 為好賣的三房110130平方米、二房 8090平方米為主， 盡量多樣化，待銷售后看市場反映，進(jìn)行調(diào)整。戶型設(shè)計(jì)擬通過樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推 廣。6）在景觀設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然 風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型 的人文環(huán)境。7） 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式 。建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn):a.建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以 46

39、層的住宅為主，輔以 部份TOWNHOUSE 和少量別墅。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng) 一，通過色彩的變化和局部 的立面變化增加可識(shí)別性。b.景觀設(shè)計(jì)： 園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 環(huán)境的設(shè)計(jì)對私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處 理。每個(gè)組團(tuán)形成主題空間， 各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花 園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶外休憩用。此外，各主 題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇 及景墻等。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪

40、地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，特征來創(chuàng)造出一個(gè)詩情畫意的環(huán)境。漢生長的植物做多層次的密集種植，間，以減少噪音、遮擋不良的視野。以植物的形、色、香等植物材料將采用適合武并布置于住宅與車道之鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。在建筑物及停車場的 出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場；并提供不同的戶外空間，以供各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)，如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂活動(dòng)等。戶型比、戶型面積：住宅：46層，沿金

41、銀湖邊設(shè)少量別墅。戶型配置：平層或錯(cuò)層：70%2房2廳單衛(wèi)15%8090 M23房2廳雙衛(wèi)45%110130M24房2廳雙衛(wèi)10%130140M2復(fù)式或二錯(cuò)層：10%4房2廳三衛(wèi)5%150160M5房3廳三衛(wèi)5%2160180M2TOWNHOUSE15%200300 M2別墅：5%250-350 M 2車位：小車車位平均二戶一個(gè)，自行車、摩托車車位平均二戶一個(gè)。商業(yè)、會(huì)所：沿金山大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道 路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。商業(yè)設(shè)施：1000012000 M 24、交通組織：整個(gè)小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)范圍限制在組團(tuán)庭 院外圍。

42、道路設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以 限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全?；?實(shí)現(xiàn)人車分流。六.工程及銷售計(jì)劃1.鑫橋地塊（約420畝）：i. 2001年3月底簽訂土地出讓合同并開始規(guī)劃設(shè)計(jì)2001年8月開工2001年10月底封頂2001年10月中開始內(nèi)部認(rèn)購2001年11月正式預(yù)售（一期均價(jià)為1900元/平方米）2002年6月入伙b.第二期（6萬平方米）2001年12月完成設(shè)計(jì)2002年2月開工2002年6月預(yù)售2002年12月入伙（二期均價(jià)為 2100元/平方米）第三期（6萬平方米）2002年6月開工2002年10月預(yù)售2003年6月入伙（三期均價(jià)為 2300元/平方

43、米）第四期（6萬平方米）2003年2月開工2003年6月預(yù)售2003年12月入伙（四期均價(jià)為 2400元/平方米）第五期（6萬平方米）2003年6月開工2003年10月預(yù)售2004年6月入伙（五期均價(jià)為 2400元/平方米）西半島地塊（約 1400畝）：a. 2004年2月開工，每年開工面積為20萬平方米，分 5年完成開發(fā)，銷售均價(jià)自 2000元/平方米（2004年）、 2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、b.由于市場原因，此計(jì)劃僅為初略計(jì)劃，待鑫橋地塊銷售后根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展情況再行調(diào)整七.財(cái)務(wù)

44、分析與評價(jià)由于鑫橋項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)已基本明確，而且最先開發(fā)，只對鑫橋項(xiàng)目測算如下：1.成本構(gòu)成成本匯總表序口， 號(hào)成本項(xiàng)目建筑 面積（萬 平 米）總成本（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款31.926706210.091政府地價(jià)31.925,200162.912市政配套費(fèi)31.9279825.003合作款項(xiàng)31.92-0.004紅線外市政配套31.9250015.665拆遷補(bǔ)償費(fèi)31.92-0.006契稅31.922086.52-開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)31.924,496140.851勘察設(shè)計(jì)費(fèi)31.921,21037.90勘察丈量費(fèi)31.92732.28座標(biāo)放線收費(fèi)31.9230.10規(guī)劃紅線定位費(fèi)

45、31.92260.80沉降觀測費(fèi)31.92280.88房屋測丈費(fèi)31.92160.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)31.921,11735.00建筑研究用房31.92200.632報(bào)批報(bào)建費(fèi)31.922,80787.95政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)31.9270722.14人防易地建設(shè)費(fèi)31.922558.00公共消防設(shè)施配套費(fèi)31.92481.50抗震審查費(fèi)31.9220.05城市生活垃圾服務(wù)費(fèi)31.9231910.00城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)31.92150.46合同管理費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)31.9250.16水利建設(shè)基金31.92631.97增容費(fèi)31.922,10165.81供水設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)31.9294129

46、.47供電貼費(fèi)（取消增容費(fèi)）31.9240112.55煤氣增容費(fèi)31.9275923.783三通一平費(fèi)31.9231910.00臨時(shí)道路31.92963.00臨時(shí)用電31.921284.00臨時(shí)用水31.92642.00場地平整31.92321.004臨時(shí)設(shè)施費(fèi)31.921605.00臨時(shí)圍墻31.92642.00臨時(shí)辦公室31.92963.00主體建筑工程費(fèi)31.9224,114755.461基礎(chǔ)工程費(fèi)31.921,30941.022結(jié)構(gòu)工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主體安裝工程費(fèi)31.925,044158.031水衛(wèi)消防工程31.921

47、,21838.172采暖工程31.921,55248.623電氣照明工程31.922,27471.24五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)31.924,208131.841室外給排水系統(tǒng)31.9279825.002室外采暖系統(tǒng)31.9247915.003室外高低壓系統(tǒng)31.921,56849.11高壓設(shè)備31.9249015.35咼壓環(huán)網(wǎng)柜31.92862.69柴油發(fā)電機(jī)組31.922949.21變壓器31.921103.45低壓設(shè)備31.921,07833.76低壓配電柜31.9244013.78動(dòng)力配電箱31.9236011.28電表箱31.92501.57照明配電箱31.9260.17泵類配電箱31.921

48、30.41各類檢測箱31.92270.85戶配電箱31.921825.714室外消防系統(tǒng)31.9231910.005室外智能化系統(tǒng)31.921,04532.72國產(chǎn)樓宇對講31.922136.66進(jìn)口家庭防盜報(bào)警31.922738.56進(jìn)口閉路監(jiān)控系統(tǒng)31.9231910.00感應(yīng)式IC卡停車門禁31.92501.57消防報(bào)警對講31.92200.63進(jìn)口冃景音樂100.31自動(dòng)抄表系統(tǒng)31.921605.00/六園林環(huán)境費(fèi)31.922,46677.261環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)31.921605.002綠化建設(shè)費(fèi)31.9249015.353建筑小品31.921755.48項(xiàng)目標(biāo)志150.47小品（含雕塑等

49、）401.25噴泉及水景31.92351.10花池31.92250.78座椅150.47.花盆/垃圾桶等31.92150.47.小區(qū)入口300.944道路廣場建造費(fèi)95830.005圍墻建造費(fèi)2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套設(shè)施費(fèi)31.9291228.581游泳池31.921203.762會(huì)所31.9239512.363幼兒園31.9232310.114公交車站31.92250.785網(wǎng)球場31.92501.57/八開發(fā)間接費(fèi)31.924,664146.111工程管理費(fèi)31.921,00431.47行政費(fèi)用31.9285026.63標(biāo)底審查費(fèi)31.92

50、371.15工程預(yù)算定額測定費(fèi)31.92220.69工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)31.92662.07安全監(jiān)督費(fèi)31.92290.922利息31.9279825.013營銷費(fèi)用31.921,73654.394物業(yè)完善費(fèi)31.9282525.845不可預(yù)見費(fèi)31.923009.40開發(fā)成本合計(jì)31.9252,6111648.21可售面積單位成本31.5652,6111667.01九期間管理費(fèi)31.922,00062.661管理費(fèi)用31.921,10034.462銷售費(fèi)用31.9290028.203財(cái)務(wù)費(fèi)用31.92項(xiàng)目總投資31.9254,6111710.86稅務(wù)分析：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)稅收政策營業(yè)稅：按營

51、業(yè)收入*5%計(jì)繳；（本項(xiàng)目所繳營業(yè)稅額 20%抵作地價(jià)）城建稅：按營業(yè)稅*7%計(jì)繳教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅*3%計(jì)繳堤防費(fèi)：按營業(yè)稅*1%計(jì)繳副食品價(jià)格基金： 按營業(yè)收入*1 %。計(jì)繳地方教育費(fèi)：按營業(yè)收入*1 %。計(jì)繳所得稅：按利潤總額*33%計(jì)繳；（本項(xiàng)目自2002年起享 受二免三減半優(yōu)惠政策）土地增值稅：暫未征收契稅：按土地成交價(jià)格*4%計(jì)繳印花稅：按建筑承包合同、購銷合同合同金額*0.3 %。計(jì)繳具體情況見下表：稅項(xiàng)稅率%計(jì)稅依據(jù)或應(yīng)稅所得預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說明1、地價(jià)票據(jù)合法性情況合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī) 定情況：2、預(yù)計(jì)稅額情況合同中已明町確按付款進(jìn)E度提供合今法票據(jù)營業(yè)稅5%營業(yè)收入2,778營

52、業(yè)收入*5%*80%其中：售樓營業(yè)稅合作建房營業(yè)稅5%營業(yè)收入2,778營業(yè)收入*5%*80%城建稅7%營業(yè)稅額194營業(yè)稅額*7%教育費(fèi)附加3%營業(yè)稅額83營業(yè)稅額*3%地方教育發(fā)展費(fèi)1 %o營業(yè)收入69營業(yè)收入*1 %副食品價(jià)格基金1 %營業(yè)收入69營業(yè)收入*1 %堤防費(fèi)1%營業(yè)稅額28營業(yè)稅額*1%土地增值稅（費(fèi)）30%-60%土地增值額暫未收印花稅0.3 %建筑承包合同、購銷合同9合同金額*0.3 %契稅4%成交價(jià)208出讓地價(jià)*4%企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額476.01本項(xiàng)目享受三免兩減優(yōu)惠政策3、項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策情況1、所得稅按合同約定，政府承諾自2002年起享受兩免三減的優(yōu)惠政

53、策2、營業(yè)稅按合同約定，政府承諾我方繳納營業(yè)稅額的20%可抵地價(jià)款3.經(jīng)濟(jì)效益分析VMNKE萬科武漢市解放大道香港路口萬科廣場電話 頁共74頁VMNKE萬科武漢市解放大道香港路口萬科廣場電話 頁共74頁a.項(xiàng)目投資回報(bào)預(yù)測經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（兀/平方米）項(xiàng)目總金額（萬元）備注銷售收入220069444直接成本1648.2152611總投資1710.8654611毛利率%19.519.5稅前利潤361.3711535稅后利潤346.4611059銷售凈利率%15.915.9投資回報(bào)率%20.220.2內(nèi)部收益率%47.847.8b.投資收益測

54、算規(guī)劃 指 標(biāo)用地面積（公頃）建筑面積（萬平方米）住宅26.6230.36多層住宅26.6230.36高層住宅公建1.381.56經(jīng)營性1.2非經(jīng)營性0.36成總金額（萬元）單價(jià)（元/平方米）本測一、制造成本小計(jì)526111648.21算1、土地成本6706210.092、前期工程費(fèi)4496140.853、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6674209.094、建安工程費(fèi)29158913.475、配套費(fèi)91228.586、開發(fā)間接費(fèi)4664146.11二、期間費(fèi)用200062.66總計(jì)546111710.86單價(jià)（元/平方總金額（萬元）米）備注投1、銷售收入694442200資2、直接成本526111648.21收

55、3、總投資546111710.86益4、項(xiàng)目利潤13535424.03測5、毛利率19.519.5算6、期間費(fèi)用200062.66其中：營銷費(fèi)用90028.20管理費(fèi)用110034.467、利息支出79825.01&稅前利潤11535361.379、稅后利潤11059346.4610、銷售凈利潤15.915.911、總投資回報(bào)率20.220.212、啟動(dòng)資金945213、最大資金占用10406c.各期利潤結(jié)算情況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002 年2003 年2004 年合計(jì)結(jié)算面積（平方米）13530012400056300315600單位售價(jià)（元/平方米）1987234324002200單位利潤（元/平方

56、米）170512428350利潤（萬元）23036346288511535d.敏感性分析（1）成本二、成本的影估算成估算成估算成響本本估算成本估算成本本（敏感系數(shù)）(X100%)(95%)(90%)(05%)(10%)單位成本（元/m2）16671581149417551843總投資5461151882491505738260149項(xiàng)目利潤135351626318995107637996稅后利潤11059137071635883695683銷售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%銷售凈利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%總投資回報(bào)率20.2%27.8%36.

57、8%13.9%8.6%獲利指數(shù)1.151.211.271.101.06內(nèi)部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%（2）銷售價(jià)格、售價(jià)的影預(yù)計(jì)售預(yù)計(jì)售預(yù)計(jì)售響價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)價(jià)（敏感(數(shù)）100%)95%)(X 90%)105%)110%)銷售均價(jià)（元/m2)22002090198023102420營業(yè)收入6944465972625007291676388項(xiàng)目利潤135351021669141682220125稅后利潤11059784746501424017437銷售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%銷售凈利率15.9%11.9%7.4%19.5%22

58、.8%總投資回報(bào)率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%獲利指數(shù)1.151.101.051.201.26內(nèi)部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%(3)容積率三、容積率的影響規(guī)劃容積率容積率(1)容積率(2)容積率1.140.981.30可售面積315600279300360400營業(yè)收入694446212976654總投資546115040960456項(xiàng)目利潤135351076914557稅后利潤11059867011928銷售毛利率19.5%17.3%19.0%銷售凈利率15.9%14.0%15.6%總投資回報(bào)率20.2%17.2%19.7%獲利指數(shù)1.151.

59、121.15內(nèi)部收益率47.8%42.5%43.2%4.項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃（見現(xiàn)金流量表）資金回款計(jì)劃（見現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流量表2001 年2002 年20項(xiàng)目1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）-19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00平均售價(jià)（元/m2）1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,34銷售額-3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,25,回款額-2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,19小計(jì)-2,5405,1

60、536,6136,6976,7066,9757,19現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV、現(xiàn)金流出1、付地價(jià)款2,0461,5601,2801,0402、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,103、開發(fā)間接費(fèi)3203803803803803803803803804、期間費(fèi)用801401401451451501501501505、營業(yè)稅及附加1722763313133213363456、所得稅-小計(jì)-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,97現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV三、凈現(xiàn)金流量-3,946-3,620-2,812-2