市場分析報(bào)告模板

1、. REF _Ref h 區(qū)域分析PAGE ：.；市場研討報(bào)告前 言原理與思緒：市場研討與市場推行是市場營銷的兩個(gè)步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者經(jīng)過詳盡的市場調(diào)查，采集相關(guān)市場數(shù)據(jù)，并運(yùn)用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需情況，深化了解國家政治經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)的預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭方式，最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位；而后者那么根據(jù)前者的研討成果市場定位處理市場推行中的詳細(xì)措施，如價(jià)錢戰(zhàn)略，銷售戰(zhàn)略，廣告宣傳戰(zhàn)略，促銷手段的組合戰(zhàn)略等。簡言之，前者是根底，后者為前者邏輯結(jié)論。體系與方法：市場調(diào)研報(bào)告將從宏觀和微觀兩個(gè)層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟(jì)

2、情勢，產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)游，房地產(chǎn)工程開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品本身與市場營銷的所處階段與詳細(xì)特征；微觀方面包括：工程所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)及人文情況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。第一部分 宏觀區(qū)域分析區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展情況區(qū)域概略網(wǎng)上資料或統(tǒng)計(jì)局地理位置位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積城市性質(zhì)及位置城市的歷史、文化、所占的重要位置城市規(guī)模城市用地規(guī)模、人口規(guī)模城市總體規(guī)劃城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特征區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展概略數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計(jì)局區(qū)域國內(nèi)消費(fèi)總值及增長比例、人均國內(nèi)消費(fèi)總值及增長比例全省增長率當(dāng)?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會(huì)消費(fèi)品零售總額D商品零售價(jià)錢指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)錢

3、指數(shù)商品住宅價(jià)錢指數(shù)列柱狀圖人均可支配收入及增長，消費(fèi)性支出及增長、平均工資區(qū)位分析工程區(qū)域位置與自然概略 工程所在區(qū)域概略工程所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么位置、起到什么作用 附：工程地塊位置圖 區(qū)域位置工程詳細(xì)位置、占地及位置優(yōu)勢 區(qū)域景觀條件工程所在區(qū)域景觀工程與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)絡(luò)分析工程所在區(qū)域的交通情況工程周邊的快速路、主干路、次干路、支路；工程周邊的公交線路；工程到達(dá)市中心的乘車道路及時(shí)間主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與工程的關(guān)系CBD中央商務(wù)區(qū)所處位置與工程間隔 、時(shí)間CRD中心商業(yè)區(qū)所處位置與工程間隔 、時(shí)間CID科技商務(wù)中心區(qū)所處位置與工程間隔 、時(shí)間分析工程與上

4、述區(qū)域的關(guān)系城市規(guī)劃對工程開發(fā)的影響區(qū)域整體規(guī)劃概略工程周圍規(guī)劃概略規(guī)劃對工程的影響區(qū)域分析結(jié)論經(jīng)濟(jì)開展、人均收入及支出消費(fèi)工程的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢工程的交通優(yōu)優(yōu)勢大規(guī)劃與工程周邊的小規(guī)劃對工程的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析區(qū)域住宅商業(yè)市場的開展情況區(qū)域住宅商業(yè)市場的開展回想及概略起步興起期時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特征平穩(wěn)開展期時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特征、需求情況整合提升期時(shí)間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求情況近年來區(qū)域住宅商業(yè)市場供求分析市場供應(yīng)方面近幾年來的施工面積及增長數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦市場需求方面近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦價(jià)錢變化各類房產(chǎn)工程的價(jià)錢及漲幅

5、：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局區(qū)域住宅商業(yè)市場的開展特點(diǎn)政府對市場的管理調(diào)控力強(qiáng)相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺(tái)及作用市場體系逐漸完善主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的開展市場熱點(diǎn)向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的情況及分析其他區(qū)域住宅商業(yè)市場格局根據(jù)市場情況將城市劃分為幾個(gè)區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)展分析例：東部版快開展背景：區(qū)域情況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價(jià)錢、交房、檔次、銷售率工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該

6、部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的詳細(xì)代表工程進(jìn)展分析，為本工程提供根據(jù)。工程所在區(qū)域住宅商業(yè)工程概略例：小區(qū)概略位置山大路開展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)建筑風(fēng)格特征園林環(huán)境營造工程開工時(shí)間開盤裝修設(shè)備規(guī)范樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范： 元/式管理本次開發(fā)銷售期情況#銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面構(gòu)造類型 價(jià)錢多層均價(jià)小高層均價(jià)整體均價(jià)元/買家特征層次區(qū)域分布營銷推行主題內(nèi)容推行戰(zhàn)略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積工程評價(jià)優(yōu)勢： 優(yōu)勢：工程所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析開發(fā)規(guī)模及配套情況工程所在區(qū)域代表性工程占地面積規(guī)模比較占地

7、面積小于萬平方米萬平方米大于萬平方米工程稱號 數(shù)量規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；工程主力戶型情況、分析以何種戶型為主裝修規(guī)范及智能化系統(tǒng)工程所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)營銷推行特點(diǎn)經(jīng)過對濟(jì)南目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)方式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查從營銷戰(zhàn)略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售效力、人員素質(zhì)售價(jià)情況：集中銷售均價(jià)、最低價(jià)錢、最高價(jià)錢、銷售率客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、緣由

8、工程所在區(qū)域市場開展預(yù)測：工程區(qū)域規(guī)劃與工程聯(lián)絡(luò)，工程所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測典型個(gè)案詳細(xì)引見區(qū)域內(nèi)主要工程的特點(diǎn)或區(qū)域內(nèi)最勝利的案例區(qū)域市場需求調(diào)查分析調(diào)查詢卷內(nèi)容附表問卷調(diào)查闡明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容：問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論第三部分 工程條件分析工程地塊本身?xiàng)l件分析地理位置現(xiàn)場地質(zhì)情況開展商提供勘察報(bào)告、風(fēng)水情況土地面積及其東線圖開展商提供七通一平現(xiàn)狀現(xiàn)場、與開展商交流工程周邊環(huán)境分析地塊各方面的環(huán)境建筑物、污染情況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示標(biāo)明間隔 工程地塊車距工程用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況工程周邊居民情況工程外圍情況地塊交通情況周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖周邊公交系統(tǒng)起始

9、情況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)劃直入地塊的道路交通情況工程附近公建配套設(shè)備分析購物中心商場、超市、菜市場文化教育幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量醫(yī)療各級醫(yī)院、藥店及質(zhì)量金融各種銀行郵政局、所文娛餐飲體育健身、歌舞餐飲周邊已成社區(qū)情況附近小區(qū)列圖各樓盤及小區(qū)的居民階層小區(qū)規(guī)劃、價(jià)錢等工程條件分析結(jié)論第四部分 市場研討結(jié)論從區(qū)域市場的開展來看房地產(chǎn)的開展趨勢供需關(guān)系區(qū)域開發(fā)實(shí)力市場產(chǎn)品主要競爭點(diǎn)及產(chǎn)品趨勢從工程所在區(qū)域的市場分析來看從工程開發(fā)的規(guī)模來看區(qū)域工程類型、主力戶型從工程所在區(qū)域的銷售情況來看：期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價(jià)從客戶情況來看，主要客戶群體從工程的營銷推行來看，綜合評價(jià)從對區(qū)域市場的調(diào)查分

10、析來看選擇在本區(qū)域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭構(gòu)造、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)潛在客戶對區(qū)域房價(jià)的接受才干從潛在客戶對戶型面積的選擇上看例：區(qū)域分析濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展概略濟(jì)南市概略地理位置濟(jì)南位于山東省中西部，泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪，西、北與聊城、德州接壤。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城五區(qū)，章丘市和長清、平陰、濟(jì)陽、商河四縣。全市總面積平方公里，其中市區(qū)面積平方公里。城市性質(zhì)及位置濟(jì)南是山東省省會(huì)，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠(yuǎn)流長，泉水著名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國家級的歷史名城。濟(jì)南不但是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心，同時(shí)

11、也是副省級城市，是我國東部沿海開放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區(qū)作用的經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐。城市規(guī)模到年，濟(jì)南中心城區(qū)的城市人口從年的萬人增至萬人，城市建立用地控制在平方公里以內(nèi)；年城市人口增至萬人，城市建立用地控制在平方公里以內(nèi)。城區(qū)地人口增長，城市建立用地的擴(kuò)展，將對地域的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的刺激作用。城市總體規(guī)劃濟(jì)南中心城區(qū)為“東西帶狀組團(tuán)式規(guī)劃，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成，主城區(qū)與組團(tuán)之間以綠色空間相隔離。中心城區(qū)的建立以主城區(qū)的調(diào)整改造和以“先東后西的時(shí)序開展建立外圍組團(tuán)為重點(diǎn)。加快主城區(qū)調(diào)整改造，控制外延，重點(diǎn)調(diào)整用地構(gòu)造和規(guī)劃，強(qiáng)化省會(huì)城市的中心功能

12、，積極開展第三產(chǎn)業(yè),完善城市根底設(shè)備和公共效力設(shè)備,改善城市環(huán)境，突出泉城特征，維護(hù)歷史文化名城。 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)開展概略資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒國民經(jīng)濟(jì)快速增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。年濟(jì)南市國內(nèi)消費(fèi)總值初次突破千億元大關(guān)，到達(dá).億元，比上年增長.%。其中：第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%；第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為.：.：.。人均國內(nèi)消費(fèi)總值元，增長.%。資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入添加，生活程度繼續(xù)改善。年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為元，比上年增長.%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元，比上年增長.%。年，受行政事業(yè)單位人員增資要素的影響，在崗職工收

13、入顯著添加，平均工資元，比上年增長.%。同時(shí)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)構(gòu)造不斷發(fā)生改動(dòng)，生活條件日益改善，城市恩格爾系數(shù)降至.%。區(qū)位分析工程區(qū)域位置與自然概略歷下區(qū)概略工程地塊位于歷下區(qū)，歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化昌盛，教育興隆，既是全市的文化區(qū)和商業(yè)區(qū)，又是科技區(qū)和風(fēng)景區(qū)；是省人大、省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等多家省、市機(jī)關(guān)的駐地 ，也是多家科研單位和高等院校的所在地。幾年來，歷下區(qū)大力實(shí)施“科技興區(qū)戰(zhàn)略，把依托科技提高作為開展區(qū)街鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)的突破口，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)安康快速開展。全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)目的延續(xù)五年增幅堅(jiān)持在，財(cái)政收入增幅名列市區(qū)之首，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)均走在全市前列，獲得了“全國科技任務(wù)先進(jìn)城區(qū)等榮

14、譽(yù)稱號。 工程地塊位置圖區(qū)域位置工程位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟(jì)南名勝大明湖米。東、南方向分別接近歷山路和東關(guān)大街。占地.萬平方米，可規(guī)劃用地.萬平方米。.濟(jì)南市傳統(tǒng)的景觀軸線自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黃河森林公園等組成，是濟(jì)南市最珍貴的自然景觀資源，而本工程位于傳統(tǒng)歷史景觀中軸的中心位置附近，與大明湖、東湖相伴，具備極強(qiáng)的區(qū)域景觀優(yōu)勢。同時(shí)，沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線，將CBD中央商務(wù)區(qū)、CRD中心商業(yè)區(qū)、CID科技商務(wù)中心區(qū)連于一體，而本工程位于CBD 、CRD和CID這條軸線上。區(qū)域景觀條件本區(qū)是濟(jì)南古城所在地，文物古跡眾多。古城區(qū)“家家泉水，戶戶垂楊，素有“泉城之

15、稱。趵突泉被譽(yù)為“天下第一泉，大明湖被譽(yù)為“泉城明珠，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖是歷下的真實(shí)寫照。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，構(gòu)成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。泉城廣場是全市規(guī)模最大、設(shè)備最先進(jìn)的公眾廣場。沿黑虎泉泉城廣場趵突泉五龍?zhí)洞竺骱M成的泉池園林景觀區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分表達(dá)了濟(jì)南文化和園林藝術(shù)特征。工程與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)絡(luò)分析工程所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。道路網(wǎng)規(guī)劃由條環(huán)路、條放射路、條南北向和條東西向主干路簡稱“三環(huán)九射，

16、九縱九橫構(gòu)成總體框架。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟(jì)齊路、營市街等圍合組成，工程地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常親密，不到一公里的道路間隔 就能與此環(huán)路相銜接。本工程地塊的外圍交通興隆。地塊南臨菜市南街，往西米有明湖北路和黑虎泉北路通、等四路公交車及歷黃路南北歷山路通、等公交車，往西米市東關(guān)大街通、K、等公交車、米是歷山路，往北米是北園大街。經(jīng)過這幾條快速路和城市干道，工程與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銜接非常便利，乘公交車道省政府和泉城廣場也只需分鐘。主要的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與工程的關(guān)系沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠的方式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體

17、，構(gòu)成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。CBD中央商務(wù)區(qū):以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地域規(guī)劃建立，由此逐漸建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣味濃郁、時(shí)代鮮明的城市籠統(tǒng)標(biāo)志區(qū)。與本工程的道路間隔 為.公里。CRD中心商業(yè)區(qū)：西門地域泉城路南門地域。集購物、游覽、悠閑、餐飲、文娛和效力于一體，集中了為數(shù)眾多、功能齊全的大型商貿(mào)場所，充分表達(dá)了昌盛都市風(fēng)貌。與本工程的道路間隔 為公里。CID科技商務(wù)中心區(qū)以“山大路電子一條街為軸線構(gòu)成“科技商務(wù)區(qū)，現(xiàn)已集聚了以IT科貿(mào)為主的余家高科技企業(yè)，產(chǎn)品輻射全省及周邊省份，是濟(jì)南高科技

18、產(chǎn)業(yè)的中心地帶。與本工程的道路間隔 為公里。本工程與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)親密，交通非常便利，經(jīng)過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相銜接。其次沿濼源大街沿線開展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機(jī)關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購買才干較強(qiáng)。以上地域與本工程間隔 僅有公里左右。城市規(guī)劃對工程開發(fā)的影響今后濟(jì)南城區(qū)住宅建立按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原那么，綜合開發(fā)，配套建立，改善居住環(huán)境，提高居住程度，滿足人民群眾日益增長的居住需求。根據(jù)城市總體規(guī)劃，將聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密、規(guī)劃集中的居住用

19、地組合成片，構(gòu)成個(gè)居住生活片區(qū)，而本工程位于明湖居住片區(qū)。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保管居住用地比例較大，其改造和建立的力度直接關(guān)系到城市的籠統(tǒng)和功能配套。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項(xiàng)改造工程與本工程的開發(fā)關(guān)系極其親密：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。其二是工程東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特征。隨著這兩項(xiàng)工程的規(guī)劃實(shí)施，本工程的區(qū)域籠統(tǒng)將得到有力提升。按照“十五方案舊城改造任務(wù)重點(diǎn)，大明湖公園是濟(jì)南是重點(diǎn)的擴(kuò)建工程。同時(shí)，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點(diǎn)改造

20、的風(fēng)景線。由政府對明湖擴(kuò)建的決心可見，大明湖不但是城市歷史景觀中心，同時(shí)更是城市繼續(xù)開展的珍貴資源后盾，含概歷史、景觀、人文等多重意義，并以成為具有強(qiáng)大輻射的文化中心。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時(shí)尊重并從分表達(dá)明湖特征、表達(dá)濟(jì)南泉城文化。區(qū)域分析結(jié)論濟(jì)南市近年來經(jīng)濟(jì)開展迅速，人民生活程度日益提高，尤其是在崗職工收入顯著添加。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費(fèi)之首。本工程位于泉城歷史景觀軸線和新興商務(wù)區(qū)軸線交匯的中心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值非常顯著。工程在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)的同時(shí)，還將受害于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。工程外圍的交通非常便利，公交線

21、路齊全，與城市中心的各大重要功能點(diǎn)均有快捷的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)了工程對周邊區(qū)域的輻射才干。城市居住片區(qū)的規(guī)劃開展將為工程的開發(fā)建立提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在工程所在區(qū)域構(gòu)成良好的外部環(huán)境，有效提升本工程的檔次籠統(tǒng)。 REF _Ref h 濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市整體住宅市場的開展情況濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場開展回想及簡況一、起步興起期九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開發(fā)始于八十年代初期，開場時(shí)真正商品住宅工程極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸構(gòu)成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互競賽又互為補(bǔ)充的局面。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實(shí)力花苑和北部的柳云

22、小區(qū)。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。同期，經(jīng)濟(jì)適用房開場出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。這一時(shí)期所開發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設(shè)計(jì)以方正適用為主要指點(diǎn)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)規(guī)劃等與同期的單位宿舍相差無幾，小區(qū)規(guī)劃根本為多層行列式規(guī)劃，區(qū)內(nèi)配套簡單、綠化粗糙；住戶以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以滿足根本居住條件為主。由于市場開展程度相對較低，市民對商品住宅的認(rèn)識有限，最關(guān)懷的還是價(jià)錢和地段。二、平穩(wěn)開展期九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開場實(shí)施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購買景象，同時(shí)二次置業(yè)者開場出現(xiàn)，市場需求膨脹。在這一時(shí)期，

23、濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。這一時(shí)期住宅市場細(xì)分日愈明顯，城區(qū)西北部的經(jīng)濟(jì)適用房、南部的高檔住宅及城區(qū)中心的一些中檔住宅不同開發(fā)檔次住宅工程的差別化開場顯現(xiàn)出來。少數(shù)本地開展商開場注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝，產(chǎn)品設(shè)計(jì)從建筑外立面到功能規(guī)劃等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。小區(qū)的規(guī)劃規(guī)劃、周邊景觀資源的利用、會(huì)所的配備等，使產(chǎn)品的素質(zhì)得到了一定的提升，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。三、整合提升期年以后經(jīng)過幾年的運(yùn)作，濟(jì)南房地產(chǎn)市場進(jìn)入大盤主導(dǎo)、品牌競爭時(shí)代。年外地實(shí)力開發(fā)商爭相進(jìn)入濟(jì)南，大盤涌現(xiàn)陽光舜城、新世界陽光花園、陽光國

24、際新城，相繼成為市場熱點(diǎn)。如此多的大規(guī)模樓盤和外地實(shí)力開展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實(shí)力強(qiáng)，市場影響深遠(yuǎn)。年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會(huì)“中國名盤稱號，標(biāo)志著濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營程度得到快速提升。樓市中大盤的增多一方面闡明濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)正在從零星開發(fā)向成片開發(fā)方式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤的配套優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、本錢優(yōu)勢又能為購房者帶來更多的實(shí)惠。同時(shí)，外地實(shí)力開展商進(jìn)入濟(jì)南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但突破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改動(dòng)著濟(jì)南房地產(chǎn)的開發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新開展的潮流。匯統(tǒng)房產(chǎn)與國內(nèi)家電巨人海爾正式簽約，結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及泉城一批放心房的評選，代表著品牌和效

25、力已逐漸成為濟(jì)南樓市今后的競爭焦點(diǎn)。一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商能夠會(huì)脫穎而出，具備先進(jìn)技術(shù)、管理理念的工程必定會(huì)對市場的競爭規(guī)那么產(chǎn)生影響。而產(chǎn)品開發(fā)沒有特征，理念沒有創(chuàng)新的開發(fā)商將面臨被淘汰的命運(yùn)，從市場的開展來看，這些影響曾經(jīng)或正在凸現(xiàn)。近年來濟(jì)南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從年到年，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)不斷處于平穩(wěn)開展形狀。隨著市政根底設(shè)備投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造工程的進(jìn)展，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U(kuò)展。從左表可以看出，年開場，延續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。年房地產(chǎn)開場施工面積到達(dá)萬平方米，其中住宅施工面積突破萬平方米。從外來開展商方案的大規(guī)模開發(fā)工程

26、情況估計(jì)，年全年新建商品房面積將是年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將到達(dá)多萬平方米，大盤供應(yīng)的急劇添加對市場構(gòu)成嚴(yán)峻的壓力，假設(shè)市場需求不能同時(shí)堅(jiān)持同步添加，年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)，構(gòu)成真正意義上的買方市場。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦 資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦二、市場需求方面年濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)銷售面積明顯上升，已超越萬平方米，其中住宅預(yù)銷售面積約占總預(yù)銷售面積的%。年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破億元。個(gè)人購房面積繼續(xù)幾年堅(jiān)持繼續(xù)上升的良好勢頭，闡明個(gè)人購房已占據(jù)濟(jì)南商品房銷售的主流。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦三、價(jià)錢變化年第一季度

27、房屋銷售價(jià)錢指數(shù)工程以上年同季價(jià)錢為以上季價(jià)錢為總指數(shù).(一)住宅.、經(jīng)濟(jì)適用房.、普通住宅.()多層住宅.()高層住宅.、奢華住宅.別墅. 高檔公寓.(二)非住宅.、寫字樓. 、商業(yè)用房. 、其他.資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局從上表可以看出，在年第一季度，濟(jì)南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價(jià)錢繼續(xù)堅(jiān)持著平穩(wěn)上升的勢頭。濟(jì)南商品住宅市場開展特點(diǎn)一、政府對市場的管理調(diào)控加強(qiáng)年月，濟(jì)南開場執(zhí)行一致的房產(chǎn)丈量規(guī)范，出臺(tái)了。年月日起正式實(shí)施的對商品房的銷售條件、廣揭露布、合同簽署、銷售代理和交付運(yùn)用等均作了詳細(xì)規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)根底，為消費(fèi)者撐起了維護(hù)傘，給處理房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律根據(jù)。年

28、中，濟(jì)南市開發(fā)辦開展了濟(jì)南市年度“放心房評選活動(dòng)。匯統(tǒng)等個(gè)商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評選為年度“放心房，這些活動(dòng)的進(jìn)展對房地產(chǎn)市場消費(fèi)和規(guī)范化開展起到了促進(jìn)作用。此外隨著政府對用地、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場等多方面實(shí)施更嚴(yán)厲的管理，將逐漸為濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)市場構(gòu)建一個(gè)公開、公平、公正的市場運(yùn)作機(jī)制。二、住宅市場體系逐漸完善濟(jì)南市政府近幾年努力于構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目的方式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應(yīng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在一手市場平穩(wěn)開展的同時(shí)，全市二手房買賣市場進(jìn)一步昌盛。年二手買賣量約占總買賣量的%，而在年，二手房買賣量僅占到總買賣

29、量的%。二手房買賣的增長闡明濟(jì)南房地產(chǎn)市場形狀的不斷完善，滿足了市場不同層次的需求，促使市民構(gòu)成逐漸改善、梯級消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀念。三、市場熱點(diǎn)向規(guī)?；_發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅工程開發(fā)的規(guī)模化趨勢越來越明顯，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的工程，在房地產(chǎn)開展成熟的城市中大盤曾經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)位置。濟(jì)南過去由于土地分割出讓及開發(fā)商實(shí)力普遍不強(qiáng)的緣由，導(dǎo)致大盤少，年以來，新世界陽光花園及陽光國際新城等大型樓盤開場出現(xiàn)，成為市場熱點(diǎn)。大盤開發(fā)帶來的規(guī)模效應(yīng)，在景觀營造、生活配套到社區(qū)氣氛、及開發(fā)本錢多方面都占有優(yōu)勢，在一定程度上可以提高居住質(zhì)量。從景觀環(huán)境看，

30、大規(guī)模社區(qū)提供了數(shù)量較大且集中的綠化面積，設(shè)計(jì)師可以精心雕琢，使之呈現(xiàn)豐富的景觀層次；從社區(qū)配套看，大型社區(qū)可以添加一些小型樓盤所無法配置的設(shè)備；大型社區(qū)也有條件營造安靜的社區(qū)環(huán)境。四、個(gè)人購房成為主流年以來，隨著住房制度改革的深化，濟(jì)南住宅市場個(gè)人購房時(shí)代曾經(jīng)到來。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，個(gè)人購房比例由年%逐年攀升到年%，闡明濟(jì)南個(gè)人住宅消費(fèi)市場曾經(jīng)占據(jù)絕對主導(dǎo)位置。近年濟(jì)南商品住宅個(gè)人購房面積比例面積預(yù)銷售面積萬平方米.個(gè)人購房面積萬平方米.個(gè)人購房面積比例%資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快目前濟(jì)南市近家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均注冊資金缺乏萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最

31、大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只需億多元，手中握有工程的只占總數(shù)的。許多的老開發(fā)商由于觀念陳舊，實(shí)力不強(qiáng)，面對猛烈的競爭，只能吃本錢，也有部分開發(fā)商一個(gè)工程要做至年，動(dòng)作太慢。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，工程公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。今后一段時(shí)間濟(jì)南市場將墮入“戰(zhàn)國時(shí)代，隨著各開發(fā)企業(yè)的猛烈爭奪，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)將更加明顯，市場的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實(shí)力、講信譽(yù)、重品牌的開展商。面對外地開展商的大舉進(jìn)攻，無疑對本地開展商構(gòu)成很大壓力。但從另一角度看，外來開展商的進(jìn)入，對加快濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的開展和房地產(chǎn)市場的完善，將起到

32、一個(gè)很好的推進(jìn)作用。估計(jì)隨著更多外來開發(fā)商的進(jìn)入，今后幾年將是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整和的新時(shí)期。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場格局為便于針對性地了解工程所處市場環(huán)境特點(diǎn)，他們按照近年來濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)育構(gòu)成的板塊特點(diǎn)，分成中部工程所在區(qū)域、東部、南部、西北部和西南部五個(gè)板塊，從區(qū)域背景、市場特點(diǎn)幾個(gè)方面進(jìn)展概述。一、東部概略區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。開展背景：該區(qū)域處于昌盛的城區(qū)中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，是一個(gè)學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地域開展較快，越往東開展越不成熟?？偟膩碇v，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，根底設(shè)備、配套設(shè)備也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生

33、、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。但由于濟(jì)南城區(qū)開場實(shí)施向東西兩翼展開的城市開展戰(zhàn)略，東部良好的規(guī)劃前景吸引到一些開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)，同時(shí)經(jīng)十路向東擴(kuò)展延伸將推進(jìn)東部樓市的開展。樓盤特點(diǎn)：該區(qū)域工程地塊占地較為適中，為內(nèi)部環(huán)境的營造和提升發(fā)明了條件，適宜開展成為中等規(guī)模的中檔適用性住宅小區(qū)，建筑類型大多為多層、小高層住宅。開發(fā)時(shí)間較長且市場反映較好的工程有百花小區(qū)、齊魯世紀(jì)園等，這兩個(gè)工程經(jīng)過滾動(dòng)開發(fā)逐漸積累了市場閱歷，并不斷提升每一期開發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)，滿足變化中的市場要求，博得客戶的信任。而東部大型開發(fā)工程代表雅居園國家康居示范小區(qū)之一由于初期定位過高，與區(qū)域客戶層次的消費(fèi)特點(diǎn)不吻合，

34、在銷售時(shí)遇到波折。銷售情況：該地域開展欠成熟，目前在售樓盤大部分中等偏下檔次，售價(jià)在元/平方米之間，新開盤的三慶都市新城由于位置較遠(yuǎn)，初期開盤售價(jià)不到元/平方米。二、南部概略區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。開展背景：本地域由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳?。南部天然?dú)到的山地自然條件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強(qiáng)大的市場時(shí)機(jī)，濟(jì)南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤特點(diǎn)：本地域的住宅集中了高、中、低，各類檔次的工程，大型經(jīng)濟(jì)適用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅工程的代表。相對而言

35、，高檔住宅工程的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域近期開發(fā)的工程大多為高檔工程，但整體規(guī)小，中檔工程數(shù)量較少，但整體開發(fā)規(guī)模大。銷售情況：曾經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)玉函小區(qū)，是群眾化消費(fèi)品，市場目的寬廣，尤其是其平方米以下的小戶型遭到了青年消費(fèi)市場的熱烈歡迎，銷售均價(jià)在元/平方米左右，銷售異常的好。陽光舜城的交通情況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氣氛已見雛形，為其后期開發(fā)及市場籠統(tǒng)的樹立奠定了根底。由于配套設(shè)備的投入跟不上，加上工程規(guī)模較大，消費(fèi)群于濟(jì)南的各個(gè)地域，在集團(tuán)認(rèn)購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著

36、名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發(fā)進(jìn)程的放緩，多少闡明濟(jì)南市的中高檔大中型工程市場情況不是非常樂觀。陽光舜城目前小高層的售價(jià)在元/平方米左右。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價(jià)在元/平方米以上。三、西北部概略區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟(jì)濼路以西的區(qū)域。開展背景：北部由于工廠較多，該地域根底設(shè)備和配套設(shè)備較為普通，但交通較為方便，而居民消費(fèi)才干低，使得開發(fā)條件和市場條件遭到限制。樓盤特點(diǎn)：本地域根本以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主，目前占據(jù)市場主導(dǎo)位置的是配套齊，售價(jià)低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地域近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)備有機(jī)結(jié)

37、合，并興建大型公建配套設(shè)備，引入公交線路，構(gòu)成自成一體的獨(dú)立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼，是本地域也是濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房的代表。其他新建小區(qū)均注重了庭院綠化及景觀設(shè)計(jì)，煤氣等生活設(shè)備上也根本齊全。但總體來看，這一地域的樓市開展速度較為緩慢，生活設(shè)備方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純真水入戶等方面的建立還沒有構(gòu)成大面積推行的局面。銷售情況：目前該區(qū)域在售工程的售價(jià)在元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價(jià)低廉是其最大的優(yōu)勢，隨著生活、環(huán)境配套的逐漸完善，該區(qū)域曾經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概略區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英

38、雄山路以西的區(qū)域。開展背景：該地域鐵路分布較多，加上機(jī)床廠、軸承廠、機(jī)車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，根底設(shè)備條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，因此西部地域經(jīng)濟(jì)較為落后。但隨著大量經(jīng)濟(jì)適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)舊城改造工程進(jìn)展，該地域環(huán)境在逐漸改觀。進(jìn)入年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進(jìn)入改動(dòng)了市場格局，兩個(gè)大型工廠用地被征用開發(fā)，他們所開發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開場占據(jù)市場主導(dǎo)位置，并構(gòu)成全市性的影響。樓盤特點(diǎn)：該地域的房地產(chǎn)開發(fā)在早期以經(jīng)濟(jì)適用房為主流，不斷是本地域開發(fā)的重點(diǎn)，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在平方米之間。曾經(jīng)全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)

39、花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造按照國家康居示范小區(qū)的規(guī)范進(jìn)展，是西南部從中低檔的市場籠統(tǒng)向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過渡產(chǎn)品，開發(fā)商在營銷推行活動(dòng)上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，勝利樹立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為畝和畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林公建配套起點(diǎn)高，銷售包裝表達(dá)出中檔精品住宅社區(qū)的籠統(tǒng)。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經(jīng)濟(jì)適用房工程價(jià)位在元/平方米左右，戶型也普遍在平方米以下，總價(jià)控制在萬元以下，適宜普通工薪階層消費(fèi)，銷售理想。新世界陽光花園售價(jià)較高，多層售價(jià)元/平方米，已根本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，

40、擁有安靜的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價(jià)在元/平方米左右，獲得約成的銷售率。陽光國際新城今年推出市場不久，首期推出的板式住宅大部分被集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購，剩下的點(diǎn)式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價(jià)在元/平方米左右。隨著西南部幾個(gè)大盤開發(fā)進(jìn)入高潮期，市場供應(yīng)激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地域的消費(fèi)者后和集團(tuán)購買后，將主要依賴其他各個(gè)地域，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售估計(jì)將遇到更大的壓力。五、中部概略區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，緯六路以東區(qū)域。開展背景：中部處于濟(jì)南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉

41、城廣場等濟(jì)南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合開展的城市中心，開展非常成熟，房地產(chǎn)開發(fā)根本上只能經(jīng)過舊城改造來實(shí)現(xiàn)。舊城改造拆遷本錢高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)工程分散、工程開發(fā)規(guī)模小、售價(jià)高的主要緣由。樓盤特點(diǎn)：住宅工程較多，但本地域地塊普通較為狹小，占地小于萬平方米，工程規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。少數(shù)規(guī)模相對較大的工程利用占地規(guī)模優(yōu)勢營造出宜人的園林環(huán)境。銷售情況：該區(qū)域是濟(jì)南市開展最成熟的區(qū)域，土地本錢和建造本錢高，開發(fā)商惟有提高售價(jià)才干有利可圖。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價(jià)在元/平方米之間，少數(shù)工程因接近大明湖或是具備商住兩用功能，售價(jià)可以到達(dá)元/平方米

42、。工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟(jì)南城區(qū)分板塊商品住宅市場進(jìn)展概略分析中，曾經(jīng)簡單將本工程所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)展引見，為進(jìn)一步了解工程所處市場環(huán)境，本節(jié)將經(jīng)過對中部目前在售代表性商品住宅工程的產(chǎn)品特征和銷售特點(diǎn)進(jìn)展分析，為本工程的開展提供根據(jù)。工程所在區(qū)域代表性商品住宅工程概略數(shù)碼港小區(qū)概略位置山大路開展商舜華園建立開展占地面積.萬平方米總建面積.萬平方米物業(yè)類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發(fā)進(jìn)程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)板式小高層住宅行列式加點(diǎn)式組合建筑風(fēng)格特征現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳工程開工時(shí)間.；開盤裝修設(shè)備規(guī)范精裝修與簡單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家

43、庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫、幼兒園、會(huì)所、商鋪物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況#銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-平面構(gòu)造類型平層價(jià)錢多層均價(jià)小高層均價(jià)元/整體均價(jià)元/簡單裝修減約元/買家特征層次IT人士、高級白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)域分布山大路附近營銷推行主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推行戰(zhàn)略現(xiàn)場展現(xiàn)、讀書文化節(jié)、電影晚會(huì)、開展論壇、客戶聯(lián)誼會(huì)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積第二期數(shù)碼時(shí)代廣場寫字樓工程評價(jià)優(yōu)勢：企業(yè)品牌、營銷推行操作才干強(qiáng)優(yōu)勢：施工進(jìn)度滯后中偉新居小區(qū)概略位置霞侶市街開展商

44、中偉實(shí)業(yè)占地面積不詳總建面積近萬平方米物業(yè)類型組合棟多層分期開發(fā)進(jìn)程即將交樓規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特征無特征園林環(huán)境營造簡單工程開工時(shí)間年裝修設(shè)備規(guī)范室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要構(gòu)造類型平層價(jià)錢多層均價(jià)元/買家特征層次報(bào)社集團(tuán)購買套，其他為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個(gè)體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營銷推行主題內(nèi)容價(jià)錢推行戰(zhàn)略現(xiàn)場掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)優(yōu)勢：臨近路段無商品房開發(fā)、低價(jià)優(yōu)勢：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概

45、略位置山大路歷山路之間開展商山東鴻苑房地產(chǎn)開發(fā)占地面積總建面積.萬物業(yè)類型組合棟板式多層分期開發(fā)進(jìn)程一次開發(fā)，根底工程規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)三排行列式建筑風(fēng)格特征歐陸式園林環(huán)境營造不詳工程開工時(shí)間.裝修設(shè)備規(guī)范毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半地下車庫物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.-.元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要構(gòu)造類型平層價(jià)錢整體均價(jià)元/買家特征層次白領(lǐng)、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營銷推行主題內(nèi)容無推行戰(zhàn)略網(wǎng)頁、路牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)優(yōu)勢：臨近高校區(qū)、周邊開展成熟優(yōu)勢：小區(qū)門前市政路道路級別低金冠花園小區(qū)概略位置大

46、明湖西側(cè)、銅元局前路開展商建銀房地產(chǎn)公司占地面積約萬平方米總建面積萬平方米物業(yè)類型組合首期棟小高層分期開發(fā)進(jìn)程首期棟已全部建成交付，二期尚未開工規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)式小高層一梯-戶建筑風(fēng)格特征歐陸式園林環(huán)境營造較好、有假山水池卵石徑工程開工時(shí)間.裝修設(shè)備規(guī)范廚衛(wèi)精裝修，其它精裝；YORK戶式空調(diào)；塑鋼中空玻璃轉(zhuǎn)角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業(yè)管理前年免收封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要構(gòu)造類型平層平層躍復(fù)式價(jià)錢整體均價(jià)元/買家特征層次團(tuán)體認(rèn)購多，私人老板等中產(chǎn)階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園

47、路一帶營銷推行主題內(nèi)容位置、戶型、建材設(shè)備推行戰(zhàn)略報(bào)紙廣告后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積二期用地規(guī)模不詳工程評價(jià)外觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部建材裝修設(shè)備表達(dá)出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受害單位不多；一梯-戶的設(shè)計(jì)令住戶私密性降低，導(dǎo)致部分戶型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概略位置明湖北路號開展商山東白鶴集團(tuán)占地面積.萬總建面積.萬物業(yè)類型組合棟層；板式一梯兩戶為主和棟高層點(diǎn)式分期開發(fā)進(jìn)程全部建成規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)行列式規(guī)劃、人車分流建筑風(fēng)格特征歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙工程開工時(shí)間年裝修設(shè)備規(guī)范彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、

48、兒童游憩場所物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)座小高層約戶銷售率其中一座被團(tuán)購，共余多套戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要構(gòu)造類型平層平層平層價(jià)錢小高層均價(jià)觀湖單位元/小高層均價(jià)不看湖單位元/買家特征層次集團(tuán)購買其中棟高層、北園路業(yè)戶、本地勝利人士等區(qū)域分布較為分散營銷推行主題內(nèi)容與大明湖深情對話推行戰(zhàn)略有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)優(yōu)勢：面對大明湖，獨(dú)一的湖景是其售價(jià)較高的獨(dú)一支撐點(diǎn)；不看湖樓座根本為板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計(jì)適當(dāng)超前。優(yōu)勢：歐式庭院不夠精細(xì)、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概略位置歷山路東側(cè)、山大

49、南路北側(cè)開展商山東東興置業(yè)集團(tuán)占地面積萬平方米總建面積.萬平方米物業(yè)類型組合多層與小高層組合共棟分期開發(fā)進(jìn)程最后一期小高層封頂規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)多層行列式與小高層點(diǎn)式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特征新古典風(fēng)格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細(xì)，中央主題園景宜人工程開工時(shí)間年裝修設(shè)備規(guī)范毛坯房、戶式中央空調(diào)樓盤公建配套游泳池、兒童活動(dòng)場地、商場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/多層 .元/小高層封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況棟小高層及南區(qū)棟多層銷售情況推售總套數(shù)小高層：余套多層：余套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要構(gòu)造類型平層平層價(jià)錢多層均價(jià)元/小高層均價(jià)元/整體均價(jià)元/

50、買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推行主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推行戰(zhàn)略“零首付后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細(xì)、戶型設(shè)計(jì)對應(yīng)市場需求。芙蓉花園小區(qū)概略位置北園大街七一路口開展商濟(jì)南園城房地產(chǎn)開發(fā)占地面積首期萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層分期開發(fā)進(jìn)程首期三棟多層規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)板式聯(lián)體行列式規(guī)劃建筑風(fēng)格特征無特征園林環(huán)境營造粗糙工程開工時(shí)間裝修設(shè)備規(guī)范簡單裝修；國產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、三聯(lián)塑鋼窗樓盤公建配套尚未建成物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-

51、主要構(gòu)造類型平層平層價(jià)錢多層整體均價(jià)元/閣樓元/買家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營銷推行主題內(nèi)容無推行戰(zhàn)略現(xiàn)場展現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積尚有大部分用地未開發(fā)工程評價(jià)優(yōu)勢：緊鄰北園大街，針對北園大街生意人優(yōu)勢：周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概略位置花園大街開展商濟(jì)南市拆遷效力公司占地面積總建面積物業(yè)類型組合棟多層分期開發(fā)進(jìn)程封頂規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)板式建筑風(fēng)格特征仿歐式園林環(huán)境營造粗糙工程開工時(shí)間年裝修設(shè)備規(guī)范簡單裝修；市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：.元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)含套閣樓銷售率%閣樓僅余套戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳

52、衛(wèi)主要面積范圍主要構(gòu)造類型平層平層平層價(jià)錢多層均價(jià)元/買家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營銷推行主題內(nèi)容無推行戰(zhàn)略無后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)優(yōu)勢：地段成熟優(yōu)勢：規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概略位置經(jīng)十路東段開展商三慶房產(chǎn)占地面積總建面積.萬平方米物業(yè)類型組合棟高層分期開發(fā)進(jìn)程已封頂規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)東座層、西座層建筑風(fēng)格特征現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳工程開工時(shí)間年裝修設(shè)備規(guī)范初裝修；戶式中央空調(diào)加設(shè)燃?xì)鉅t；綜合布線、樓盤公建配套平臺(tái)花園、裙樓商場物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范：元/封鎖式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)主要面積范圍-主要

53、構(gòu)造類型平層平層平層價(jià)錢整體均價(jià)元/買家特征層次勝利人士階層區(qū)域分布分散營銷推行主題內(nèi)容看千佛山、鄰名校推行戰(zhàn)略企業(yè)品牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無工程評價(jià)優(yōu)勢：看山鄰名校優(yōu)勢：高層一梯四戶的北向單位銷售阻力大工程所在區(qū)域商品住宅產(chǎn)品特點(diǎn)分析開發(fā)規(guī)模及配套情況經(jīng)過對目前工程所在區(qū)域在售代表性樓盤的統(tǒng)計(jì)分析，作為中心城區(qū)商品住宅開發(fā)的繼續(xù)熱點(diǎn)區(qū)域，缺乏能引領(lǐng)市場的大型開發(fā)工程。大部分為占地萬平方米的中小型開發(fā)工程，只能配置根本的公建配套設(shè)備，而運(yùn)動(dòng)及休閑類的設(shè)備很少思索；綠景嘉園占地面積較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢，為其營造較好的園林環(huán)境及配置較為完善的公建立施發(fā)明了條件，小區(qū)設(shè)有游泳池、大型中心花園廣場、網(wǎng)球

54、場等設(shè)備，客觀上加強(qiáng)了工程的競爭力。工程所在區(qū)域代表性工程占地面積規(guī)模比較占地面積小于萬平方米萬平方米大于萬平方米工程稱號中偉新居花園新居 數(shù)碼港 鴻苑雅士園 金冠花園 大明翠庭 芙蓉花園 三慶匯文軒綠景嘉園數(shù)量個(gè)個(gè)個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)工程所在區(qū)域商品住宅開發(fā)均屬于舊城改造工程，容積率較高，住宅類型以小高層甚至高層為主，以少量多層板式為輔，在規(guī)劃規(guī)劃上充分思索到本地居民的喜好，多采用行列式加點(diǎn)式小高層的規(guī)劃；建筑風(fēng)格以仿歐式為主，但近年來以數(shù)碼港為代表的現(xiàn)代建筑風(fēng)格開場引導(dǎo)潮流。而部分地段稍差規(guī)模較小的樓盤根本上多層板式建筑，建筑外形缺乏吸引力，園林綠化粗糙。工程所在區(qū)域代表性工程主力戶型情況

55、工程稱號第一主力戶型面積第二主力戶型面積數(shù)碼港房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)鴻苑雅士園房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)金冠花園房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)大明翠庭房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)/衛(wèi)綠景嘉園房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)芙蓉花園房廳衛(wèi)中偉新居房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)花園新居房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)工程所在區(qū)域代表性樓盤的戶型供應(yīng)比較一致，以三房兩廳兩衛(wèi)為主，以兩房兩廳一衛(wèi)為輔。三房兩廳兩衛(wèi)面積在 m之間，兩房兩廳面積在m之間。大明翠庭與綠景嘉園的戶型面積稍大，三房兩廳兩衛(wèi)面積在m之間。只需芙蓉花園面向外地生意人和本地工薪階層，戶型以兩房兩廳為主。裝修規(guī)范及智能化系統(tǒng)目前在售樓盤中采用初裝修簡單裝修規(guī)范的居多，廚衛(wèi)內(nèi)除電器及爐具未配置外，櫥柜、潔具等裝好。數(shù)碼港在商住公寓部分采用全精裝修。大明

56、翠庭采用集中供熱室內(nèi)地板低溫輻射采暖，金冠花園采用本錢稍高的戶式中央空調(diào)，其他樓盤多采用集中供熱室內(nèi)暖氣片方式。各樓盤智能化管理、安防系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)的運(yùn)用普遍，但多數(shù)達(dá)不到星級規(guī)范。數(shù)碼港作為電信數(shù)字化樣板工程，將建立成為濟(jì)南首家“電信數(shù)字化示范社區(qū)，而其公寓采用國際先進(jìn)的“家庭智能控制中心“系統(tǒng)，為實(shí)現(xiàn)家庭信息化使家庭具備辦公的條件。工程所在區(qū)域商品住宅銷售特點(diǎn)營銷推行特點(diǎn)經(jīng)過對濟(jì)南目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)方式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查，他們以為目前濟(jì)南房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀如下：從營銷戰(zhàn)略層面來看：偏重于炒作，宣

57、傳主題單一，訴求內(nèi)容集中在對地段、價(jià)錢、及規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，大部分樓盤銷售過程缺乏控制。從營銷執(zhí)行操作層面來看：大部分樓盤銷售場所狹小，多數(shù)樓盤不設(shè)樣板房、銷售效力等方面與興隆地域均存在一定的差距，銷售人員素養(yǎng)良莠不齊，銷售競爭扭曲導(dǎo)致各樓盤銷售資料透明度低，掌握系統(tǒng)專業(yè)銷售操作方式的企業(yè)極少。售價(jià)情況工程所在區(qū)域各樓盤的銷售均價(jià)集中分布元/ m之間，規(guī)模較小、綜合素質(zhì)不高的樓盤銷售均價(jià)在元/ m之間，而大明翠庭觀湖單位的售價(jià)可以到達(dá)-元/ m的程度。各樓盤的整體銷售情況較好，在交房之前銷售率均可以超越成，剩下的多為頂層大面積復(fù)式單位及朝向規(guī)劃欠佳的邊角位單位。不少樓盤頂層閣樓普遍遭到市場歡迎，銷

58、售理想。買家特點(diǎn)大明湖附近兩個(gè)樓盤定位較高，買家除集團(tuán)購買的單位職員外，還包括企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員包括外資及少量市區(qū)高收入人士和外來投資人士。多為二次置業(yè)者。歷山路及山大路附近由于臨近科教區(qū)，附近的學(xué)校教師和從事IT行業(yè)的創(chuàng)業(yè)人成為主要的買家群體，另外沿歷山路往南一帶大量的企事業(yè)單位也是重要的客戶來源。而北園大街附近樓盤對準(zhǔn)的是中低收入家庭、拆遷戶，買家以外來的生意人和本地普通工薪階層為主，置業(yè)目的為處理安居。工程所在區(qū)域市場開展趨勢預(yù)測工程所在區(qū)域?qū)俅竺骱幼∑瑓^(qū)，是城市總體規(guī)劃中個(gè)居住生活片區(qū)之一。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，片區(qū)內(nèi)菜市南街將拓寬為米的城市干道，屆時(shí)將成為城市東西向的一條主干道

59、，將極大方便工程與市區(qū)各主要商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、任務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)和旅游區(qū)的聯(lián)絡(luò)。黑虎泉北路護(hù)城河整治工程的開展，將大大改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特征，并將極大提升和改善區(qū)域的居住環(huán)境，有助于物業(yè)檔次和價(jià)值的提升。通常一個(gè)城市的空間開展，從二個(gè)方面入手，一是向外圍拓展，另外一個(gè)是舊城改造。濟(jì)南作為歷史名城，城市空間開展在東西兩翼拓展的同時(shí)，對老城區(qū)進(jìn)展改造也是“運(yùn)營城市的艱苦課題。隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策的進(jìn)一步改善、規(guī)范和到位，有實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)不斷參與進(jìn)展舊城開發(fā)，舊城容顏將會(huì)進(jìn)一步改觀。工程所在區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的老城區(qū)，周圍配套齊全，居家生活方便。經(jīng)過實(shí)力強(qiáng)盛的信萊置業(yè)對本工程的開

60、發(fā)和傾力打造，加上貼近大明湖的優(yōu)勢和菜市南街的拓寬以及護(hù)城河的改造等利好要素，該區(qū)域的土地價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值將不斷提升。典型個(gè)案綠景嘉園工程地址：濟(jì)南市歷下區(qū)歷山路號開發(fā)建立單位：濟(jì)南東興置業(yè)有限責(zé)任公司主要規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)研討院主要施工單位：濟(jì)南二建、四建主要監(jiān)理單位：濟(jì)南市歷城區(qū)建筑公程監(jiān)理效力中心 “綠景嘉園是由山東東興置業(yè)集團(tuán)開發(fā)建立的“以人為本的高質(zhì)量的園林式品牌住宅社區(qū)，座落在濟(jì)南市歷下區(qū)歷山路東側(cè)號原濟(jì)南橡膠總廠。南臨山大南路，西依綠樹成蔭的歷山路，該工程地理位置座落在市區(qū)黃金地段，周邊環(huán)境優(yōu)美，購物方便。兩側(cè)路、路、路、路、路公交車，出行便利。濟(jì)南東興置業(yè)有限責(zé)任公司于