退管項目退管工作方案

1、第 PAGE 12 頁 、共 NUMPAGES 12 頁廣場銷售物業(yè)退管工作方案（參考模板）尊敬的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：根據(jù)總部相關(guān)要求及廣場實際情況，現(xiàn)擬定廣場（住宅）退管工作方案，具體如下：一、廣場（住宅）概況（一）物業(yè)概況廣場位于主城區(qū)以北，區(qū)域。廣場西鄰市區(qū)南北向主干道段，南臨道，北側(cè)為路，東側(cè)為河道及規(guī)劃綠地。廣場于年月日開業(yè)，占地面積約為萬，總建筑面積約為萬。（附項目地理區(qū)位圖）（住宅）位于廣場的東部，被金民五路，金民三路由南向北縱向分割為三個獨立組團(tuán)。（住宅）總建筑面積萬，其中：地下車庫建筑面積約為萬，底商建筑面積為萬，住宅及公寓建筑面積約為萬，物業(yè)管理用房及配套建筑面積為萬；（附項目俯視圖

2、）（住宅）擁有停車位共個，其中地面停車位個，地下停車位個；各組團(tuán)有人車主出入口及消防通道各一個，每區(qū)有地下車庫及自行車庫出入口各一個；（住宅）共有住宅及公寓樓棟，共個單元，除幢、幢為層（商住用），其余均為層（純住宅），共有約戶（幢為一戶，公司總部），其中商鋪戶，配置電梯部；住宅物業(yè)管理費為元月（幢為元月），底商為元月。（二）業(yè)委會籌建情況分別于年月日、月日分兩期集中入伙，截止到年月日，入伙戶，入伙率；入住戶，入住率。年月日，部分業(yè)主聯(lián)名向街道及社區(qū)書面提出成立業(yè)委會的請求，街道于月日回復(fù)同意部分業(yè)主請求，月日首屆業(yè)委會籌備組正式成立，首屆業(yè)委會籌建工作全面開展，目前籌備組已召開次會議，已完成業(yè)

3、主代表的推薦及起草業(yè)主代表大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，目前首屆業(yè)委會已成立，前期物業(yè)服務(wù)到期。（三）（住宅）物業(yè)服務(wù)人員配置情況管理處設(shè)置有客戶服務(wù)中心、安管隊、工程維修組、環(huán)境等業(yè)務(wù)服務(wù)模塊。截止至月底，管理處共有物業(yè)服務(wù)人員名，其中管理人員人，維修技工人、安管員人，保潔、電梯服務(wù)實施外包。二、（住宅）退管背景及原因在入伙初期，周邊配套道路仍未完成，大商業(yè)仍處于施工階段，進(jìn)入組團(tuán)道路泥濘，行走極為不便，雖給予當(dāng)年物業(yè)管理費優(yōu)惠，但業(yè)主對此投訴及抱怨極大；同時自集中入伙后，管理處經(jīng)理即離職，至年月一直處于無物業(yè)經(jīng)理狀態(tài)，后期物業(yè)公司調(diào)整人員并強(qiáng)化現(xiàn)場管理，通過大量工作使服務(wù)品質(zhì)有所提升，但部分

4、業(yè)主仍心存芥蒂；今年月日，根據(jù)集團(tuán)及總部要求，開始收取停車費，雖物業(yè)公司之前已辦理了政府相關(guān)收費許可手續(xù)并提前公示，但部分業(yè)主仍對此不滿，要求物業(yè)公司停止收費，并煽動其他業(yè)主采取堵塞組團(tuán)出入口、拒繳物業(yè)管理費等方式給政府及物業(yè)公司施加壓力，物業(yè)公司在此期間做了大量工作，并協(xié)調(diào)政府部門出面，部分業(yè)主過激行為得到抑制，但此次矛盾進(jìn)一步導(dǎo)致業(yè)委會成立的推動，業(yè)委會籌備工作現(xiàn)已展開中。目前來看，大部分業(yè)主們希望通過成立業(yè)委會取得物業(yè)服務(wù)方的選聘權(quán)，進(jìn)而要求降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)?；谀壳艾F(xiàn)狀考慮，業(yè)主委員會如若按期成立后，前期物業(yè)服務(wù)即到期，物業(yè)公司在此時主動提出退管，不再參與后期物業(yè)服務(wù)退出，可使品牌形象得

5、到較好維護(hù)，并能把握退管、移交的主動權(quán)，可最大限度減小負(fù)面作用及損失。三、（住宅）退管的利弊分析（一）有利的方面最大限度降低負(fù)面作用，把握與業(yè)委會交涉的主動權(quán)。業(yè)主委員會成立后，即前期物業(yè)服務(wù)到期，物業(yè)公司主動提出不再參與后期物業(yè)服務(wù)，可使品牌形象得到較好維護(hù)續(xù)約，并能把握退管移交的主動權(quán)。物業(yè)公司主動撤盤，順利交接，能最大化降低網(wǎng)絡(luò)及媒體上負(fù)面影響，對廣場整體影響會降到最小。從月日停車場收費及業(yè)主委員會開始籌建，相當(dāng)一部分入住業(yè)主已停止繳費，已極大影響物業(yè)公司正常運作，立即撤盤可以建少損失?，F(xiàn)階段主動退管，有利于物業(yè)公司現(xiàn)有人員分流、消化。如按預(yù)期能順利完成退管及移交工作，物業(yè)公司現(xiàn)有人員可

6、及時補(bǔ)充至太倉項目，可有效將低退管風(fēng)險和成本。（二）不利的方面物業(yè)公司從退管，從各方面來說，多少都可能對品牌帶來一定的負(fù)面影響。歷史欠費共約萬元（欠費截至月日），棄管后可能無法全部收繳。四、風(fēng)險分析與措施在現(xiàn)階段，物業(yè)公司將加強(qiáng)日常管理與服務(wù)，努力爭取業(yè)主們的理解和認(rèn)同，加強(qiáng)與廣場業(yè)主委員會的溝通，盡量將負(fù)面影響降到最低，避免少數(shù)業(yè)主或媒體借機(jī)炒作；與即將業(yè)主委員會商談將物業(yè)欠費抵充業(yè)主委員會多種經(jīng)營收益分成，最大限度地減少損失；根據(jù)員工及公司整體情況，綜合考慮選擇表現(xiàn)好的調(diào)到太倉項目或公司，同時盡量與新物業(yè)公司及員工溝通留在廣場工作，實現(xiàn)員工的平穩(wěn)過度。管理人員由總部、公司溝通安排，安管員及

7、普通管理人員按照勞動法予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。五、（住宅）退管計劃及步驟退管工作將分為以下個步驟：（參見退管計劃表附件）、協(xié)助成立首屆業(yè)主委員會，目前此項工作已完成；、致函業(yè)委會提出前期物業(yè)服務(wù)到期，我司不再參后期物業(yè)管理工作；、業(yè)委會通過招投標(biāo)組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，計劃于年月日完成；、與業(yè)委會及新選聘的物業(yè)公司進(jìn)行交接。計劃于年月日前完成。六、退管實施方案（一）設(shè)立退管組織機(jī)構(gòu)為保證退管工作順利有效進(jìn)行，成立廣場（住宅）退管移交工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長：（廣場商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理）副組長：（廣場商業(yè)管理有限公司物業(yè)副總）（廣場商業(yè)管理有限公司財務(wù)副總）（廣場商業(yè)管理有限公司工程副總）領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)工作組

8、工作組組長：（廣場商業(yè)管理有限公司物業(yè)副總）副組長：（管理處物業(yè)經(jīng)理）組員：（公司人事行政部經(jīng)理）（公司財務(wù)部經(jīng)理）（管理處環(huán)境主管）（管理處工程主管）（二）項目退管移交的主要工作內(nèi)容移交物業(yè)管理檔案及物業(yè)用房（使用權(quán)交接）；詳見附表盤點固定資產(chǎn)及低值易耗資產(chǎn)；詳見附表留用人員架構(gòu)；詳見附表員工遣散相關(guān)費用預(yù)算工作；詳見附表管理期間物業(yè)各項欠費及退返全部清冊工作；詳見附表移交項目公共機(jī)電、消防、給排水等設(shè)備設(shè)施；行業(yè)管理部門申報退管備案工作；項目公司遺留問題的跟進(jìn)整改；財務(wù)賬務(wù)清理、存檔等。（三）公司退管交接文件及相關(guān)資料處理審核業(yè)主委會往來的退管交接文件的法律嚴(yán)謹(jǐn)性；欠費業(yè)戶的原始物業(yè)服務(wù)合

9、同及身份證件的復(fù)印保存；下發(fā)退管通告函；向街道及住建局遞交退管報告。同項目公司對接持續(xù)跟進(jìn)工作做好未入伙業(yè)主的配合工作；售后維修時限內(nèi)質(zhì)量問題及財物受損補(bǔ)償?shù)母M(jìn)工作；配合項目公司做好施工單位質(zhì)保金的審核驗收工作。七、退管、移交工作處理原則與方式（一）關(guān)于資料移交問題的處理根據(jù)與業(yè)主委員會溝通的具體情況，盡力協(xié)調(diào)項目公司等單位完善相關(guān)資料。確有無法完善的部分與業(yè)主委員會協(xié)商解決，不留隱患。（二）物業(yè)欠費追繳和超收費用退返措施（）實際跟進(jìn)催繳或法院起訴催繳，對于業(yè)主實際欠費（截止年月日共有欠費元）不同原因，分別采取對應(yīng)并有效的催繳方式，如上門催繳、發(fā)放律師函、起訴等措施（）預(yù)收費用（預(yù)收年月日以

10、后物業(yè)費萬元）按照物業(yè)服務(wù)實際終止日期如數(shù)退還給實際繳費業(yè)主；（三）員工安置及遣散補(bǔ)償工作留守人員：退管后，由公司組織人員對前期欠費收繳及退費，協(xié)調(diào)質(zhì)量遺留問題跟蹤處理；同區(qū)域其它崗位遣散后分流調(diào)轉(zhuǎn)人員：計劃向公司調(diào)轉(zhuǎn)人，已初步和分管行政部門做好協(xié)調(diào)準(zhǔn)備工作；遣散補(bǔ)償人員預(yù)計有人做遣散補(bǔ)償工作，上報總部批復(fù)后做合理的善后工作；（詳見附件）相應(yīng)補(bǔ)償方案按照勞動法、集團(tuán)及制度規(guī)定，對于遣散具體員工名單及補(bǔ)償明細(xì)向總部報告審批后實施。補(bǔ)償總金額預(yù)算為萬元，詳情請見附件。重點由管理處及人事行政部做好員工的情緒安撫工作；根據(jù)實際情況分批進(jìn)行遣散，并按照終止合同日期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。員工補(bǔ)償?shù)穆鋵?，依?jù)集團(tuán)及

11、總部批復(fù)由人事行政部嚴(yán)格執(zhí)行；管理處部分員工，年月之前存在超時用工，為避免勞動糾紛，擬對此進(jìn)行補(bǔ)償。同時年因人員缺編年“年假”員工基本沒休息，安排人員時需將其內(nèi)容考慮在內(nèi)。）補(bǔ)償資金解決計劃根據(jù)的財務(wù)收支現(xiàn)狀，內(nèi)部解決所需資金，上報總部審批后落實發(fā)放。（四）關(guān)于工程質(zhì)量遺留問題處理對于維保期內(nèi)的工程質(zhì)量遺留問題，利用現(xiàn)階段部分施工單位清退質(zhì)保金有利時機(jī)，協(xié)調(diào)好公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的維修，與業(yè)主及業(yè)主委員會的溝通確認(rèn)，同時加大力度協(xié)調(diào)業(yè)戶房屋質(zhì)量遺留問題的清理，避免出現(xiàn)不良事件和影響。對業(yè)主反應(yīng)比較激烈的工程遺留問題，及時向項目公司及施工單位預(yù)警。（五）關(guān)于退管財務(wù)工作說明對帳目進(jìn)行外部審計，本

12、著維護(hù)利益的原則，對業(yè)主利益爭議焦點帳目進(jìn)行細(xì)化，以爭取與業(yè)主商談的主動局面。（詳見附件）（六）地下停車場經(jīng)營問題地下停車場產(chǎn)權(quán)屬于項目公司，擬由項目公司授權(quán)與新接管物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議，委托其繼續(xù)經(jīng)營。（七）退管所需資金籌集方案廣場退管后，截止月日預(yù)計退管清算后結(jié)余資金萬元，即退管資金缺口元，物業(yè)公司將在現(xiàn)階段，通過采取發(fā)放律師函、起訴等強(qiáng)力措施，加大收繳力度，彌補(bǔ)此缺口。八、風(fēng)險評估和防范突發(fā)情況處理措施廣場項目畢竟是集團(tuán)在地區(qū)首個項目，同時太倉項目也已開工建設(shè)，代表著商業(yè)地產(chǎn)在地區(qū)的形象和品牌，我司必須保證做到控制負(fù)面影響的措施有效得當(dāng)。風(fēng)險評估包括三個層面：（）群體業(yè)主對新選聘的物業(yè)企

13、業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，引發(fā)炒換物業(yè)風(fēng)險：為此已預(yù)先溝通行業(yè)主管部門（市、區(qū)兩級物管處），我司負(fù)責(zé)的態(tài)度得到小區(qū)辦領(lǐng)導(dǎo)的大力肯定和支持，明確表示如果一旦出現(xiàn)矛盾不可調(diào)停，政府職能部門特事特辦介入先行托管并組織重新公開招投標(biāo)選聘；短期內(nèi)成立業(yè)委會或直接新選聘物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險：根據(jù)我司一直同行業(yè)主管部門的良好關(guān)系，市、區(qū)兩級住建局承諾第一時間出面全力解決紛爭，同步經(jīng)過市、區(qū)兩級主管部門指定兩家二級以上品牌、實力均具備的物業(yè)企業(yè)先行熟悉項目情況預(yù)備進(jìn)駐，保障業(yè)主的利益不受侵害和因此造成社會不良影響，緩解燃眉之急。同時根據(jù)總部要求，與總部物業(yè)管理外委合作企業(yè)名錄中的物業(yè)企業(yè)物業(yè)、物業(yè)等公司接洽，爭取通過招標(biāo)選聘其中一家企業(yè)成為后期接管物業(yè)服務(wù)企業(yè)。少數(shù)業(yè)主挑起遺留工程維修滯后矛盾的風(fēng)險：物業(yè)公司將先期已對此與項目公司做好有效溝通和制定解決計劃，在得到項目公司支持下，尋求通過把遺留問題打包由項目公司扣發(fā)相關(guān)施工單位質(zhì)保