房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程、會計處理及評價指標(biāo)

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 房地產(chǎn)開發(fā)流程及會計核算 4 HYPERLINK l _TOC_250010 土地獲取階段 4 HYPERLINK l _TOC_250009 開發(fā)建設(shè)階段 8 HYPERLINK l _TOC_250008 房屋銷售階段 12 HYPERLINK l _TOC_250007 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo) 16 HYPERLINK l _TOC_250006 公司規(guī)模指標(biāo) 16 HYPERLINK l _TOC_250005 盈利能力指標(biāo) 17 HYPERLINK l _TOC_250004 營運能力指標(biāo) 18 HYPERLINK l _TO

2、C_250003 財務(wù)杠桿指標(biāo) 19 HYPERLINK l _TOC_250002 償債能力指標(biāo) 20 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 21 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示 21圖表目錄圖 1房企以出讓方式獲取土地流程圖 6圖 2房企開發(fā)建設(shè)流程及相關(guān)主要證件 8圖 3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程 10圖 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配 11圖 5房企銷售流程及現(xiàn)金流流向 12表 1 土地獲取方式 5表 2 獲取土地使用權(quán)的會計核算 7表 3 土地獲取階段相關(guān)稅種 8表 4 開工前所需許可證書 9表 5 施工階段工作及具體內(nèi)容 9表 6

3、開發(fā)成本項目及具體相關(guān)費用 11表 7 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售一般條件 12表 8 房屋銷售的會計核算 14表 9 部分房企營業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比較 14表 10 房屋銷售階段相關(guān)稅種 16表 11 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模指標(biāo) 17表 12 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標(biāo) 18表 13 房地產(chǎn)企業(yè)營運能力指標(biāo) 19表 14 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)杠桿指標(biāo) 20表 15 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo) 20房地產(chǎn)開發(fā)流程及會計核算房地產(chǎn)開發(fā)具有投資額大、周轉(zhuǎn)時間長、實行預(yù)售制度等特點，其生產(chǎn)經(jīng)營較一般企業(yè)涉及對象更多，同時在開發(fā)過程中受到相關(guān)部門的監(jiān)管審批要求。由于上述特點，房企開發(fā)流程較為復(fù)雜，房企的會計核算也具有一定特殊性。本

4、文將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為土地獲取階段、開發(fā)建設(shè)階段和房屋銷售階段三部分，并對各階段的操作流程及相關(guān)會計處理進(jìn)行解析。土地獲取階段土地獲取流程概述獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目開發(fā)的首要條件，土地成本是商品房成本的重要組成部分。我國實行土地的社會主義公有制，城市市區(qū)和部分城市郊區(qū)與農(nóng)村的土地屬于國家所有，其他城市郊區(qū)、農(nóng)村和宅基地等歸屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有土地，可以依法確定給單位或者個人使用，房地產(chǎn)企業(yè)可依法獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地獲取方式包括出讓方式、劃撥方式、轉(zhuǎn)讓方式、股東投資入股方式以及其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過出讓方式取得土地使用權(quán)，即國家以土地所有者的身份將

5、土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，主要有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓三種方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)常通過收購、兼并等方式取得被收購方、被兼并方的企業(yè)，從而取得其土地使用權(quán)。表 1 土地獲取方式土地獲取方式簡要介紹出讓方式招標(biāo)出讓出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）發(fā)布招標(biāo)公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在

6、指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。劃撥方式土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行 為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。劃撥土地使用權(quán)，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為

7、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。投資者投入土地使用權(quán)在房地產(chǎn)開發(fā)公司成立時，投資人以土地使用權(quán)作為出資,投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照投資比例或約定比例進(jìn)行利潤分成。其他方式獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過收購、兼并等方式取得被收購方、被兼并方的企業(yè)，進(jìn)而取得其土地使用權(quán)。資料來源：公開資料整理， 研究所房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式獲取土地流程一般包括土地信息公開、資格審查、投標(biāo)摘牌、簽訂出讓合同、辦理規(guī)劃許可證和辦理土地使用證六個步驟。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)在參加招拍掛之前需要先交納投標(biāo)保證金。一般情況

8、下，投標(biāo)保證金不低于標(biāo)的金額的 20，各地政府會依據(jù)各地房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控情況調(diào)整保證金的繳納比例。如果競拍成功，投標(biāo)保證金將抵扣土地使用權(quán)出讓金。圖 1房企以出讓方式獲取土地流程圖資料來源：公開資料整理， 研究所土地獲取階段會計核算關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取階段的會計核算，需要關(guān)注所取得的土地使用權(quán)的確 認(rèn)和相關(guān)稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地使用權(quán)根據(jù)用途不同應(yīng)確認(rèn)為不同的科目。對于土地用于建造對外出售的房屋建筑物時，相關(guān)的土地使用權(quán)的賬面價值應(yīng)當(dāng)計入 所建造房屋的開發(fā)成本中。對于土地用于賺取租金或資本增值時，取得的土地使用權(quán) 則確認(rèn)為無形資產(chǎn)，并每年計提攤銷。房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段的稅務(wù)主要涉及

9、契稅、耕地占用稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。耕地使用稅在所獲取的土地為耕地時才需要繳納，并根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅則按年計算，分期繳納，其稅率同樣由地塊所在地的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。在進(jìn)行會計核算時，契稅和耕地占用稅計入開發(fā)成本項目，而印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅計入稅金及附加項目。表 2 獲取土地使用權(quán)的會計核算會計核算階段借方貸方土地用于建造對外出售的房屋建筑物預(yù)付競拍保證金其他應(yīng)收款競拍保證金銀行存款競拍成功預(yù)付賬款國土資源局其他應(yīng)收款競拍保證金支付剩余土地出讓金開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費土地出讓金預(yù)付賬款國土資源局開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費土地出讓金銀行存款繳納稅款開發(fā)成本土地征用

10、及拆遷補償費契稅銀行存款開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費耕地占用稅銀行存款稅金及附加印花稅銀行存款稅金及附加城鎮(zhèn)土地使用稅銀行存款土地用于賺取租金或資本增值支付土地出讓金無形資產(chǎn)土地使用權(quán)銀行貸款繳納稅款無形資產(chǎn)土地使用權(quán)契稅銀行存款無形資產(chǎn)土地使用權(quán)耕地占用稅銀行存款稅金及附加印花稅銀行存款稅金及附加城鎮(zhèn)土地使用稅銀行存款土地使用權(quán)每年攤銷管理費用累計攤銷資料來源：公開資料整理， 研究所表 3 土地獲取階段相關(guān)稅種稅種稅率/稅額繳納稅額計算方式契稅3-5土地使用權(quán)成交價格X 契稅稅率印花稅0.05；每件 5 元土地使用權(quán)出讓合同記載金額 X 印花稅率；房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每

11、件 5 元耕地占用稅每平方米 5-50 元實際占用的耕地面積X 適用稅額，一次性繳納城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米 0.6-30元實際占用土地面積X 適用稅額，按年計算，分期繳納資料來源：公開資料整理， 研究所開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)流程概述在獲取土地后，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程包括報批報建手續(xù)、項目施工建設(shè)、竣工驗收備案和產(chǎn)權(quán)初始登記。本部分對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程各階段的情況進(jìn)行簡要介紹。圖 2 房企開發(fā)建設(shè)流程及相關(guān)主要證件獲取土地報批報建項目施工建設(shè)竣工驗收備案產(chǎn)權(quán)初始登記土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工驗收備案

12、表/證商品房產(chǎn)權(quán)證相關(guān)主要證件資料來源：公開資料整理， 研究所報批報建手續(xù)是房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地后對辦理項目開發(fā)建設(shè)所需的各類許可證書的階段。在開工建設(shè)前，房地產(chǎn)企業(yè)需要取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。表 4 開工前所需許可證書證件名稱頒發(fā)部門頒發(fā)條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證城鄉(xiāng)規(guī)劃部門建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用證人民政府建設(shè)單位需繳清土地出讓金并獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證城鄉(xiāng)規(guī)劃部門建設(shè)單位需提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案、地勘報告、綜合管線圖及單體施工圖等材料建筑工

13、程施工許可證建設(shè)部門建設(shè)單位應(yīng)(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù);(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程,已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;(3)需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求;(4)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;(7)建設(shè)資金已經(jīng)落實;(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件資料來源：公開資料整理， 研究所在項目施工建設(shè)階段，房企一般不直接從事相關(guān)施工工作，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。此階段的工作主要包括材料設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建設(shè)和安裝施工等。表 5 施工階段工作及具體內(nèi)容施工階段工作具體內(nèi)容材料設(shè)備供應(yīng)甲供材：房地產(chǎn)開發(fā)

14、商直接采購材料，直接供應(yīng)給施工單位。甲控材：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定材料的品牌，材料及規(guī)格（有時也限定價格），由施工單位負(fù)責(zé)采購及供應(yīng)使用。工程發(fā)包將房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進(jìn)行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判。工程分包主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工,除主體工程外,一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫及消防等工程分包給其他施工單位來完成,還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套,需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標(biāo)準(zhǔn)的資源性費用,具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊來完成。建設(shè)和

15、安裝施工施工單位進(jìn)場進(jìn)行建設(shè)和安裝施工資料來源：公開資料整理， 研究所竣工驗收備案階段即在建設(shè)主體施工完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行綜合驗收，并在建設(shè)行政主管部門進(jìn)行備案的過程。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:(1)工程竣工驗收備案表;(2)工程竣工驗收報告； (3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(5)住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;(6)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或

16、者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。辦理新建商品房初始登記后,取得的新建商品房產(chǎn)權(quán)證即通常所說“大產(chǎn)權(quán)證”,這是購房人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。這時所有產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,所以我們叫開發(fā)商是大業(yè)主。“初始登記完成后，房子將從預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售。開發(fā)成本費用核算本段主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段涉及的相關(guān)成本的核算，即將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目和單位成本的過程。一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算有六個步驟：（1）確定開發(fā)產(chǎn)品的種類。（2）確定成本核算對象。（3）確定成本項目。（4）歸

17、集開發(fā)成本費用。（5）分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本。（6）確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計算總成本及單位面積工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本項目主要包括：(1)土地征用及拆遷補償費。(2)前期工程費。(3)建筑安裝工程費。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費。(5)公共配套設(shè)施費。(6)開發(fā)間接費。對于未建和在建的項目，開發(fā)過程中產(chǎn)生相關(guān)成本費用經(jīng)過歸集和分配計入對應(yīng)項目的開發(fā)成本中，而對于已完工的項目則計入開發(fā)產(chǎn)品中。在開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用則計入對應(yīng)費用賬戶中。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的稅種主要是印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，在土地獲取階段相關(guān)稅種中已有所介紹。圖 3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程資料來源：公

18、開資料整理， 研究所圖 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配資料來源：公開資料整理， 研究所表 6 開發(fā)成本項目及具體相關(guān)費用成本項目相關(guān)成本費用土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建和場地平整等前期費用。建筑安裝工程費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和

19、開發(fā)項目安裝工程費等?；A(chǔ)設(shè)施費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。如居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚和公廁等設(shè)施支出。開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等

20、。資料來源：公開資料整理， 研究所房屋銷售階段房屋銷售流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售的主要流程包括前期策劃及營銷、取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售、簽訂銷售合同及收款、商品房交付和產(chǎn)權(quán)登記及辦證等環(huán)節(jié)。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)的重要銷售方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在施工建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，并由承購人支付定金或者房價款的行為。房地產(chǎn)企業(yè)也可以在商品房竣工驗收合格之后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)，保證資金的流動性，通常會選擇預(yù)售作為銷售手段。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售需要獲取預(yù)售許可證，城市房地產(chǎn)管理法對預(yù)售條件進(jìn)行了一般性的規(guī)定。然而，各地由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控需要，會一定程度上提高預(yù)售條

21、件，所以不同城市不同時間的實際預(yù)售條件會不盡相同。圖 5 房企銷售流程及現(xiàn)金流流向資料來源：公開資料整理， 研究所表 7 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售一般條件商品房預(yù)售一般條件1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證3按提供預(yù)售的商品房計算,投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期商品房現(xiàn)售一般條件1現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書3持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4已通過竣工驗收5拆遷安置已經(jīng)落實6供水、供電、供熱、燃?xì)?、?/p>

22、訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期7物業(yè)管理方案已經(jīng)落實資料來源：公開資料整理， 研究所房屋銷售會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收款主要包括誠意金、銷售定金、預(yù)收款。開發(fā)商為了緩解資金壓力，會在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下通過收取誠意金，這部分最終通常會退還給客戶或者轉(zhuǎn)作購房款。由于此時房地產(chǎn)開發(fā)商未取得預(yù)售資格，誠意金不能作為預(yù)收賬款處理，而一般記入其他應(yīng)付款科目。銷售定金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同之前收取的款項，在簽訂銷售合同后轉(zhuǎn)作購房款。如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同，房地產(chǎn)開發(fā)商一般情況下將

23、不退還客戶已經(jīng)繳納的定金。此時房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售資格，并且銷售定金是在于客戶簽訂商品房認(rèn)購基礎(chǔ)上收取的，所以視為銷售款的一部分，計入預(yù)收賬款科目。在繳納購房款時，根據(jù)付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款等。由于商品房交易涉及金額較大，居民經(jīng)常采取按揭付款的方式購房。按揭付款即購房 抵押按揭貸款,是指承購人支付首付款,余款以所購商品房作抵押,向銀行申請貸款,由 銀行先行支付房款給開發(fā)商,承購人按月向銀行分期支付本息的付款方式。按揭貸款 實行雙重?fù)?dān)保，即“抵押加保證”，借款人(即承購人)以所購的住房給貸款銀行做抵 押,在借款人取得該住房的房產(chǎn)證和辦妥抵押登記之前,由開發(fā)商提供第

24、二重?fù)?dān)保(連 帶保證責(zé)任)。發(fā)放貸款時,貸款銀行會收取一定比例的按揭保證金(一般為貸款額的10),作為開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的保證金。按揭貸款保證金一般記在貨幣資金賬戶下，但房地產(chǎn)開發(fā)商無法自由支配這部分資金。在房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記之后，銀行才會將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商收到購房款后，此時房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)回收了銷售收款，但此時由于未完成竣工和交付，不能確認(rèn)營業(yè)收入，而將其計入預(yù)收賬款科目。當(dāng)竣工和交付完成后會對收入進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將其從預(yù)收賬款科目轉(zhuǎn)入營業(yè)收入科目。需要注意的是，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于收入結(jié)轉(zhuǎn)的條件會有一定區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會為了少交稅而延遲辦理竣工手續(xù)和

25、房產(chǎn)證，從而延遲確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能為了完成既定的利潤目標(biāo)，在未辦理好竣工手續(xù)和房產(chǎn)證之前提前確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。表 8 房屋銷售的會計核算會計核算階段借方貸方收取誠意金銀行存款其他應(yīng)付款誠意金簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議其他應(yīng)付款誠意金預(yù)收賬款銷售定金（誠意金轉(zhuǎn)成銷售定金的一部分）；銀行存款（誠意金退還客戶）收取銷售定金銀行存款預(yù)收賬款銷售定金簽訂商品房預(yù)售合同預(yù)收賬款銷售定金預(yù)收賬款銷售款（成功簽訂合同）；營業(yè)外收入（客戶違約未簽訂合同）承購人支付首付款銀行存款預(yù)收賬款銷售款商品房按揭

26、貸款辦理銀行存款其他貨幣資金按揭保證金預(yù)收賬款銷售款按揭保證金解凍銀行存款其他貨幣資金按揭保證金商品房竣工交付開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本達(dá)到收入結(jié)算條件營業(yè)成本開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到收入結(jié)算條件預(yù)收賬款銷售款營業(yè)收入資料來源：公開資料整理， 研究所表 9 部分房企營業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比較公司收入確認(rèn)準(zhǔn)則萬科 A滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)條件的房地產(chǎn)銷售，本集團(tuán)在該段時間內(nèi)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入；其他的房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達(dá)到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)控制權(quán)時點，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。保利地產(chǎn)在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。買方接到

27、書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結(jié)束后即確認(rèn)收入的實現(xiàn)。招商蛇口本集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足以下條件時確認(rèn)收入：1) 買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；2) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并驗收合格；3) 收到客戶的全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利(如銀行同意發(fā)放按揭款的書面承諾函)；4) 辦理了交房手續(xù)，或者根據(jù)購房合同約定的條件視同客戶接收時。新城控股滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)條件的房地產(chǎn)銷售，本集團(tuán)在該段時間內(nèi)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入；其他的房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達(dá)到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)控制權(quán)時點，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。綠地控

28、股在達(dá)到銷售合同約定的交付條件，取得買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。華夏幸福在房屋完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明，并已與購買方辦理商品房實物移交手續(xù)且相關(guān)成本可靠計量時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。金科股份取得了買方付款證明（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排），相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。陽光城在房產(chǎn)完工并驗收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)

29、。泰禾集團(tuán)開發(fā)產(chǎn)品：已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。分期收款銷售：在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了分期收款銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入，并且該開發(fā)產(chǎn)品成本能夠可靠地計量 時，按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額；應(yīng)收的合同或協(xié)議價款與其公允價值間的差額，在合同或協(xié)議期間內(nèi)采用實際利率法

30、進(jìn)行攤銷，計入當(dāng)期損益。中南建設(shè)房地產(chǎn)銷售除符合商品銷售收入確認(rèn)條件外，以竣工驗收合格并簽訂了銷售合同，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，并取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。濱江集團(tuán)在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，公司已根據(jù)合同約定將房產(chǎn)交付給客戶，且房產(chǎn)銷售收入金額已確定，已經(jīng)收回房款或取得了收款憑證且相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。金地集團(tuán)對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品

31、已建造完工并達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了約定的購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能全部流入本集團(tuán)時，確認(rèn)銷售收入。藍(lán)光發(fā)展公司在房屋完工并驗收合格，已在公共媒體上發(fā)布交房公告，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實物移交手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。對公司已通知買方在規(guī)定時間內(nèi)辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當(dāng)理由的，在其他條件符合的情況下，公司在通知所規(guī)定的時限結(jié)束后即確認(rèn)收入的實現(xiàn)。榮盛發(fā)展已將房屋所有權(quán)上的重要風(fēng)險和

32、報酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該房產(chǎn)實施繼續(xù)管理權(quán)和實際控制權(quán)，相關(guān)的收入已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)，并且與銷售該房產(chǎn)有關(guān)的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。首開股份以該房產(chǎn)項目已達(dá)到買賣合同約定的交付條件并已向購買方辦理交付手續(xù)為時點，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。華發(fā)集團(tuán)本公司在房屋完工并驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實物移交手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。對已通知買方在規(guī)定時間內(nèi)（60 天）辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當(dāng)理由的，在通知所規(guī)定的時限結(jié)束后確認(rèn)收入的實現(xiàn)。資料來源：公司公告， 研究所表 10 房屋銷售階段相關(guān)稅種稅種稅

33、率/稅額繳納稅額計算方式營業(yè)稅5轉(zhuǎn)讓土地或銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額 X 適用稅率城市維護(hù)建設(shè)稅市區(qū) 7，縣城和鎮(zhèn) 5，鄉(xiāng)村 1（增值稅+消費稅）X 適用稅率教育費附加稅3（實繳增值稅+實繳營業(yè)稅+實繳消費稅）X 適用稅率印花稅0.05商品房銷售合同記載金額X 印花稅率土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收應(yīng)納土地增值稅=增值額X 稅率-扣除項目金額X 速算扣除系數(shù)企業(yè)所得稅一般為 25實際利潤額 X 適用稅率資料來源：公開資料整理， 研究所房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、收入確認(rèn)滯后、存貨占比大且無法快速去化等特點

34、，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析指標(biāo)需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點進(jìn)行一定的優(yōu)化，從而 更真實地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。本部分，我們將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價指標(biāo) 分為公司規(guī)模指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、營運能力指標(biāo)、財務(wù)杠桿指標(biāo)和償債能力指標(biāo)五 部分進(jìn)行介紹。公司規(guī)模指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模指標(biāo)有營業(yè)收入、歸母凈利潤、銷售金額、銷售面積、總土地儲備面積和新增土地儲備面積等。營業(yè)收入和歸母凈利潤是常用的規(guī)模指標(biāo)，然而由于預(yù)售制度，營業(yè)收入和凈利潤的結(jié)算一般會滯后銷售行為發(fā)生 1-2 年。因此，營業(yè)收入和歸母凈利潤反映了過去房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況。銷售金額和銷售面積可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期的銷售收入情況，是現(xiàn)在發(fā)生的

35、房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況的相關(guān)指標(biāo)。最后，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其擁有的土地儲備是其進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的“原材料”。因此其所擁有的土地儲備面積和當(dāng)期新增的土地儲備面積可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其未來銷售情況的保障程度。表 11 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)計算公式指標(biāo)含義營業(yè)收入從事主營業(yè)務(wù)或其他業(yè)務(wù)所取得的收入過去銷售收入的結(jié)算歸母凈利潤歸屬于母公司股東的凈利潤過去銷售利潤的結(jié)算銷售金額房企進(jìn)行預(yù)售和銷售的成交金額當(dāng)期房企銷售情況銷售面積房企進(jìn)行預(yù)售和銷售的成交面積當(dāng)期房企銷售情況總土地儲備面積房企持有的未出售的土地計容建筑面積對房企未來銷售的保障新增土地儲備面積房企今年新增的土地計容建筑面積對房企未來

36、銷售的保障資料來源：公開資料整理， 研究所盈利能力指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力指標(biāo)包括毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率、調(diào)整后 EBIT利潤率、非經(jīng)常損益占比、銷售口徑的銷售費用率、銷售口徑的管理費用率、銷售口徑的財務(wù)費用率、平均融資成本和銷售均價/上一年拿地樓面價等。毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率是常用的盈利能力分析指標(biāo)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)收入及成本確認(rèn)滯后于當(dāng)期銷售，因此其無法反映現(xiàn)在銷售的盈利情況。雖然其存在一定的滯后，但該指標(biāo)依舊有一定的參考意義。調(diào)整后的 EBIT 利潤率和非經(jīng)常損益占比一樣存在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力的反映有一定滯后的缺點。這兩個指標(biāo)主要是考慮到許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉足非地產(chǎn)開發(fā)

37、行業(yè)，因此需要排除非經(jīng)常損益的影響后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析判斷。銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是公司經(jīng)營過程中發(fā)生的期間費用。期間費用率的計算是將各類期間費用率除以營業(yè)收入計算得出。然而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是當(dāng)期發(fā)生的支出，營業(yè)收入則是過去銷售實現(xiàn)的收入。因此，將銷售費用、管理費用和財務(wù)費用除以當(dāng)期銷售金額得到調(diào)整后的各類期間費用率可以更加真實地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的成本管控情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常負(fù)債較高，因此房企的融資成本的高低對其盈利能力也具有較大影響。在開發(fā)建設(shè)中，發(fā)生的部分利息會進(jìn)行資本化而計入開發(fā)成本，因此財務(wù)費用率不能完全反映房企的

38、實際融資成本的情況。由于房企融資渠道多樣，各類渠道融資成本也具有較大差異，因此難以通過財務(wù)報表直接計算得出房企的融資成本。實際上，該指標(biāo)一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年報等公告中主動披露。由于土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本項，而開發(fā)項目的其他成本如建安成本一般不會有非常大的差距，同時地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地后到房屋進(jìn)行預(yù)售一般需要 1-2 年時間，所以可以通過當(dāng)年銷售均價與上一年拿地樓面價的比率，從項目層面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行衡量。表 12 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)計算公式指標(biāo)含義毛利率（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入扣除直接營業(yè)成本后的盈利能力凈利率凈利潤/營業(yè)收入企業(yè)銷售的最終獲利

39、能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率凈利潤*2/（期初凈資產(chǎn)+期末凈資產(chǎn)）股東權(quán)益的收益水平調(diào)整后 EBIT 利潤率（EBIT-營業(yè)外凈損益-匯兌凈損益-投資凈損益-公允價值變動凈損益）/營業(yè)收入調(diào)整非經(jīng)常損益后不考慮利息和所得稅的盈利能力非經(jīng)常性損益占比（營業(yè)外凈損益+匯兌凈損益+投資凈損益+公允價值變動凈損益）/利潤總額非經(jīng)常性損益占利潤總額的比例銷售口徑銷售費用率銷售費用/銷售金額銷售費用占當(dāng)年銷售金額的比例銷售口徑管理費用率管理費用/銷售金額管理費用占當(dāng)年銷售金額的比例銷售口徑財務(wù)費用率財務(wù)費用/銷售金額財務(wù)費用占當(dāng)年銷售金額的比例平均融資成本房企年報披露各渠道融資成本的加權(quán)平均值銷售均價/上一年拿地

40、樓面價銷售均價/上一年拿地樓面價衡量房企項目的盈利能力資料來源：公開資料整理， 研究所營運能力指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運能力指標(biāo)包括存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨/平均預(yù)收賬款、預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售回款率和銷售去化率等。存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是常用的營運能力財務(wù)分析指標(biāo)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，存貨是主要的資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括在建（未取得預(yù)售證）和擬開發(fā)的項目，所以存貨平均余額會大于房企真實可售資源，所以導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率較低。由于預(yù)售制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨銷售后的收入計入預(yù)收賬款科目，在竣工備案并交付后再轉(zhuǎn)入營業(yè)成本，因此可用存貨/平均預(yù)收賬款和預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率兩個指標(biāo)衡量存貨的去

41、化速度及預(yù)收款的結(jié)算速度。由于預(yù)售時房企已經(jīng)收到了銷售的現(xiàn)金，所以存貨的去化速度比預(yù)收款的結(jié)算速度更重要，即存貨/平均預(yù)收賬款指標(biāo)重要性更高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售先進(jìn)行合同簽訂，之后的銷售收款因不同付款方式等原因會存在一定滯后。銷售回款率指標(biāo)可反映房企銷售實際收取現(xiàn)金的情況。銷售去化率則衡量了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的可售資源的去化速度，其反映了房屋銷售的景氣度情況，但需要注意的是，較高的銷售去化率也可能是貨值儲備過低所造成的。表 13 房地產(chǎn)企業(yè)營運能力指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)計算公式指標(biāo)含義存貨周轉(zhuǎn)率營業(yè)成本/存貨平均余額反映企業(yè)存貨的營運能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額綜合反映企業(yè)整體資產(chǎn)的營運能力存貨/平均預(yù)收賬款期末存貨/平均預(yù)收賬款存貨以目前的預(yù)收規(guī)模的去化速度預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率營業(yè)收入/上一年的平均預(yù)收賬款預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率越大，其結(jié)轉(zhuǎn)速度越快銷售回款率銷售回款/銷售金額房屋銷售收取到的現(xiàn)金的比例銷售去化率銷售面積/可售面積銷售去化率越高，房屋銷售景氣度越高資料來源：公開資料整理， 研究所財務(wù)杠桿指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較其他行業(yè)企業(yè)杠桿率較大，其財務(wù)杠桿的情況也較受關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿指標(biāo)主要有扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率和考慮永續(xù)債的凈負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)