商業(yè)規(guī)劃及行銷(xiāo)策劃方案

1、商業(yè)規(guī)劃及彳亍銷(xiāo)策劃方案文檔僅供參考商業(yè)規(guī)劃及行銷(xiāo)策劃方案內(nèi)邱陽(yáng)光特區(qū)商業(yè)街第一篇項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析及商業(yè)定位策略第一章本案銷(xiāo)售與競(jìng)爭(zhēng)狀況分析一、客觀地說(shuō)，本案確實(shí)存在一定程度不足：處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn);周邊生活服務(wù)設(shè)施缺乏,沒(méi)有學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、郵局、酒店、餐飲等服務(wù)場(chǎng)所;周邊居住區(qū)的入住率較低，人流量少;沒(méi)有商業(yè)氣息。2已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的一些項(xiàng)目,已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分的購(gòu)買(mǎi)力；3.項(xiàng)目商業(yè)面積大，價(jià)位相對(duì)較高。二、本案所處的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)本案當(dāng)前面臨競(jìng)爭(zhēng)有幾個(gè)層面.區(qū)域地段的競(jìng)爭(zhēng):振興路、中興大街、勝利路、新世紀(jì)步行街.本案周邊競(jìng)爭(zhēng):天廈于振興大街的臨街商鋪、新世紀(jì)步行街（項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，對(duì)本項(xiàng)目

2、沒(méi)有主觀的影響）.沿街店面價(jià)格競(jìng)爭(zhēng):內(nèi)邱的商鋪價(jià)格偏低。.同種營(yíng)銷(xiāo)手法競(jìng)爭(zhēng):項(xiàng)目周邊的新世紀(jì)步行街，都采用只銷(xiāo)售不反租推廣手法，現(xiàn)在步行街的商戶(hù)都是業(yè)主自行出租，沒(méi)有統(tǒng)文檔僅供參考一的物業(yè)管理，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍比較單 一，現(xiàn)階段來(lái)講對(duì)我們沒(méi)有太大的影響。第二章本案優(yōu)弱勢(shì)反向思考與競(jìng)爭(zhēng)定位策略能夠說(shuō)，在投資者自發(fā)性的投資心理中，本案在以上四個(gè)層面競(jìng)爭(zhēng)中都 有一定的優(yōu)勢(shì)，可是針對(duì)投資的房地產(chǎn)銷(xiāo)售成功關(guān)鍵在于制定游戲規(guī)則,具 體說(shuō)以有下幾個(gè)原則：.權(quán)威性、唯一性、排她性原則:將本案與其它項(xiàng)目區(qū)隔開(kāi)來(lái)，賦予其完 全獨(dú)立的投資指向,為客戶(hù)制定選擇本案的考量標(biāo)準(zhǔn)。.第一營(yíng)銷(xiāo)法則:在市場(chǎng)中，必須

3、制造很有統(tǒng)召力的產(chǎn)品,而且必須是市場(chǎng) 第一次/首先出現(xiàn)的。.見(jiàn)人所未見(jiàn)，為人所未為:在重申第二法則同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)推導(dǎo)的可行性 與執(zhí)行性。.銷(xiāo)售是一場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)、攻心戰(zhàn):客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品物業(yè)在于價(jià)值認(rèn)可與利益 滿(mǎn)足，項(xiàng)目策劃的根本性在于為客戶(hù)制定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（買(mǎi)的是什么）而后解決 兩個(gè)問(wèn)題:現(xiàn)實(shí)的利到什么程度，好看的包裝到什么程度。.以長(zhǎng)擊短，避實(shí)擊虛法則:這一點(diǎn)是作為弱勢(shì)項(xiàng)目，欲取得前幾項(xiàng)目標(biāo)的 途徑。L ，、， 工 , 工工 必檔僅供參考 一、本案競(jìng)爭(zhēng)分析流程與優(yōu)弱勢(shì)轉(zhuǎn)化1 .競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔針對(duì)獨(dú)立沿街店面:本案優(yōu)勢(shì)在于是一個(gè)綜合性的商業(yè)規(guī)劃，兼容 了步行街、沿街店、大型超市的商業(yè)格局。在城市發(fā)展過(guò)程中沿街

4、店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但當(dāng)前沿街店面依然是主要的 商業(yè)形態(tài)。機(jī)會(huì)點(diǎn)一:內(nèi)邱未來(lái)商業(yè)發(fā)展會(huì)有一定的上升而影響其快速發(fā)展的一 個(gè)主要因素是沿街店面形式太多,而中大型商業(yè)空間多半 是少數(shù)主力店經(jīng)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)一但進(jìn)化集結(jié)，必然走進(jìn)中 大型商業(yè)空間，包括購(gòu)物步行街、專(zhuān)業(yè)商城、中大型餐 飲、時(shí)尚商場(chǎng)等等。當(dāng)前內(nèi)邱現(xiàn)有的商業(yè)空間,如前所述 的新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)、全得利超市等。針對(duì)步行街（新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)）及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（摩托車(chē)、汽 配市場(chǎng)），本案優(yōu)勢(shì)在于要營(yíng)造成一個(gè)充分整合商業(yè)繁華 商業(yè)地帶周邊資源，并對(duì)臨近街區(qū)商業(yè)資源盡可能銜接替 代的商業(yè)形體；它的集結(jié)性是基于區(qū)域商業(yè)資源，即以地段為基礎(chǔ),而 不是如

5、日用副食品批發(fā)市場(chǎng)那樣的行業(yè)集合市場(chǎng);而且本文檔僅供參考案根本的商業(yè)形態(tài)與空間形式優(yōu)勢(shì)在于復(fù)合性，從內(nèi)邱發(fā) 展的趨勢(shì)來(lái)看，最終成熟的休閑購(gòu)物商業(yè)形態(tài)都取綜合超 市、店中店、沿街店、單層與多層商場(chǎng)的復(fù)合式商業(yè)空 間,而從當(dāng)前內(nèi)邱來(lái)看，陽(yáng)光特區(qū)商業(yè)街在商業(yè)空間上是最 為靈活和最為可能的，勝過(guò)中興大街與新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)一 線。機(jī)會(huì)點(diǎn)二:陽(yáng)光特區(qū)商業(yè)街擁有強(qiáng)大的商業(yè)容量，以及其優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)消 費(fèi)群體，再者，本項(xiàng)目是內(nèi)邱縣的亮點(diǎn)工程,前期的住宅銷(xiāo) 售火爆，加之開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，都將是本項(xiàng)目成功的利好 因素。機(jī)會(huì)點(diǎn)三:陽(yáng)光家樂(lè)園三期即將開(kāi)盤(pán)，家樂(lè)園大賣(mài)場(chǎng)十月一閃亮登場(chǎng)， 溫泉酒店的盛大開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目地對(duì)面的文化廣場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè), 對(duì)于現(xiàn)有的商業(yè)銷(xiāo)售來(lái)講都是很好的機(jī)會(huì)，住宅的成功銷(xiāo) 售，以及大賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，溫泉酒店的營(yíng)業(yè)一定會(huì)吸引更多 的人氣，