市場分析報告-臺中市西屯區(qū)

1、市場分析報告臺中市西屯區(qū)班級:四不動一B指導老師：陳淑美組長：張祐豪組員：李宜珊王愉筠蔡惠美許馥如吳敬怡目錄壹、認識西屯 一、西屯簡介 二、人口組成貳、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析 二、就業(yè)機會 三、失業(yè)率 四、產(chǎn)業(yè)之影響 五、中科之影響叁、市場景氣 一、建築執(zhí)照面積 二、西屯區(qū)未來發(fā)展肆、住宅市場 一、平均房價變動率 二、空屋率 三、地方公共建設(shè)伍、都市發(fā)展 一、都市計劃 二、交通運輸及道路系統(tǒng)之配置 三、公共設(shè)施分布情形陸、相關(guān)政策 一、住宅政策 二、土地政策 三、各項控制柒、東海環(huán)境分析 一、位置 二、土地運用 三、交通運輸 四、商業(yè)活動捌、資料參考認識西屯西屯簡介：一、自然環(huán)境西屯區(qū)位

2、於臺中市西北部。東到本市北屯區(qū)與臺縣潭子鄉(xiāng)，西到臺縣沙鹿鎮(zhèn)和龍井鄉(xiāng)，南到本市南屯區(qū)，北鄰臺中縣大雅鄉(xiāng)面積39.769平方公里。佔臺中市總面積的百分之24.4，與臺中市其他行政區(qū)比較，面積僅次於北屯區(qū)。 二、地形 本區(qū)橫跨大肚臺地與臺中盆地兩地形區(qū)。筏子溪以西係大肚臺地，本區(qū)之林厝、永安、福安、協(xié)和等里即位在臺地之東斜面。其餘各里都位在臺中盆地的平原上。三、氣候 以臺中市氣象觀測站的資料來看，年均溫約攝23.2度，最冷月均溫16.1度，最高月均溫29.4度(民國85年)，但受地形影響，大肚臺地區(qū)的晝夜溫差變化較臺中盆地大。年雨量1460.2公釐(民國85年)，比臺灣西部各大都市少雨，但雨季與高溫

3、季節(jié)一致，對農(nóng)耕上的二期稻作有良好的影響。四、簡介表 臺中市 西屯區(qū) 總面積 39.8467平方公里 戶數(shù) 67,926戶 人口 199,334人（2008年5月） 區(qū)長 洪耕然 區(qū)劃 39里966鄰人口組成一、人口性別組成及 變動臺中市西屯區(qū)民國91年95年人口統(tǒng)計 人口數(shù)呈現(xiàn)逐年添加年度 人口數(shù)合計 男 女 增減數(shù) 91 181513 89668 91845 92 184926 91115 93811 增3413 93 188656 92791 95865 增3730 94 192996 94725 98271 增4340 95 195444 95724 99720 增2448 二、家庭戶

4、數(shù) 臺中市西屯區(qū)民國91年至95年家庭戶數(shù)家庭戶數(shù)呈現(xiàn)逐年添加年度(年) 91 92 93 94 95 戶數(shù)(戶) 57679 59522 61363 63745 65247 變動 增2143 增1841 增2382 增1502 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析1以整個臺中市而言： 臺中市最重要之工業(yè)為製造業(yè)，主要分佈在西屯區(qū)佔全市35.87 營造業(yè)亦是臺中市相當發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，主要分佈於西屯區(qū)佔全市23.20 批發(fā)、零售及餐飲業(yè)為臺中市最主要且最有潛力之產(chǎn)業(yè)，主要分佈於西屯區(qū)佔全市20.36 社會服務(wù)及個人服務(wù)業(yè)為臺中市最重要之三級產(chǎn)業(yè)，主要分佈在西屯區(qū)佔全市24.67就西屯區(qū)而言： 西屯區(qū)為臺中市

5、擁有工業(yè)區(qū)面積最大之地區(qū)，是臺中市最重要的製造業(yè)中心，因此其產(chǎn)業(yè)人口亦以製造業(yè)為主，佔37.82，批發(fā)、零售及餐飲業(yè)次之，佔28.68，社會服務(wù)及個人服務(wù)業(yè)再次之，佔11.33。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)資源： 航太工業(yè)-漢翔、東海大學商圈、逢甲大學商圈、精誠商圈、臺中都會公園、臺中工業(yè)區(qū)二、就業(yè)機會 西屯區(qū)面積將近4,000公頃，人口超過18萬人，目前有臺中工業(yè)區(qū)、臺中都會公園、水湳機場、榮民總醫(yī)院及東海、逢甲等重要文教設(shè)施，也是臺中市新的市政中心預(yù)定地。民國94年後臺中第三科學園區(qū)也將在西屯西側(cè)接近大度山麓地區(qū)展開召商建廠作業(yè)。整體而言，西屯區(qū)在臺中市未來空間發(fā)展上將扮演重要工商文教角色，也是臺中市重要的門

6、戶，預(yù)計人口與就業(yè)機會將持續(xù)穩(wěn)定成長。三、失業(yè)率 臺中市九月分失業(yè)率再升，已達到五六四 。 市政府勞工局表示，失業(yè)問題已不是區(qū)域性的問題，根本解決方式，需求中央全面性的刺激投資。 為降低臺中市的失業(yè)率，市府勞工局與建設(shè)局已達成共識，將要求承包市府工程的廠商，需雇用一定比例的臺中市籍勞工。 對於臺中市失業(yè)率直線往上升，勞工局已與建設(shè)局達成共識，將要求承包市府工程的廠商，雇用一定比例的臺中市籍勞工，勞工局本週將與建設(shè)局就法令層面，進行進一步研討。四、產(chǎn)業(yè)之影響本市本期地價總指較上期上漲1.59%。 西屯區(qū)：商業(yè)區(qū)上漲5.5。由於景氣明顯甦，帶激消費買氣，使得動產(chǎn)市場交趨熱，成交價及成交皆呈上揚趨勢

7、，尤其逢甲商圈及新市政中心附近，買氣持續(xù)熱絡(luò)。住區(qū)上漲2。因持續(xù)受低房貸、增值稅減半等多及經(jīng)濟景氣回春要素影響，除舊社區(qū)地價持平外，其餘地區(qū)地價顯著上揚，尤以中部科學園區(qū)附近民安段、信安段住區(qū)建地供應(yīng)求，並已呵斥地主惜售心，同時帶動其他地區(qū)地價微幅上漲，推案明顯添加，成屋及預(yù)售屋皆呈價上漲趨勢。 工業(yè)區(qū)上漲5.8。由於受中部科學園區(qū)設(shè)置之聚集效應(yīng)影響，工業(yè)用地買氣趨堅。五、中科之影響 中部科學園區(qū)開發(fā)，使得園區(qū)基地所在的臺中西屯地區(qū)遭到各界矚目，房地產(chǎn)買賣活絡(luò)。臺中市明年公告土地現(xiàn)值即將出爐，初步查估發(fā)現(xiàn)，全市地價動態(tài)平均較去年同期上漲2.7%，其中又以西屯上漲7.7%，排名第一。 分析臺中市

8、各行政區(qū)地價動態(tài)，三個屯區(qū)都有不錯表現(xiàn)。其中，漲幅最大的西屯，在中科及七期重劃區(qū)附近的住宅區(qū)土地，無論推案量及成交量，皆呈量升價揚的態(tài)勢，其餘地段也多微幅上揚。市場景氣 一、建築執(zhí)照面積地 區(qū) 別總計 基地面積地面層面積 總樓地板面積 臺中市 177293 19713 88085 嘉義市 38138 7113 21748 臺南市 82627 12681 35963 臺北市 733788 20923 239 856 高雄市 1546390 28333 174 948 新竹市 62945 11699 148778 基隆市 43087 3810 14890 二、西屯區(qū)未來發(fā)展 由於臺中市中心區(qū)開發(fā)較

9、早，人口密集，發(fā)展已趨於飽和，所以近年來臺中市的發(fā)展以轉(zhuǎn)移到新興發(fā)展區(qū)，如西屯、北屯、和南屯。 其中鑑以往鐵路對於臺中市發(fā)展的影響力，當可推測，較接近臺中港且又有高速經(jīng)過的西屯區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆?未來除了工業(yè)再擴建外，還希望發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，設(shè)立臺中工業(yè)園區(qū)，並開發(fā)大肚山成為觀光遊憩區(qū)。 如此一來，當西屯發(fā)展成為兼具文化、觀光和高科技產(chǎn)業(yè)的機能時，將會再為本區(qū)帶來大量的外來人口。住宅市場 一、平均房價變動率第一季臺中各行政區(qū)平均單單位：萬元/坪96Q1 96Q2 96Q3 96Q4 97Q1 東區(qū) 7.87 6.207.177.20南區(qū) 7.71 8.18 9.088.568.36西區(qū) 12.95

10、 12.98 12.2611.0513.66北區(qū) 10.30 11.31 10.369.0611.26北屯區(qū) 7.33 10.19 8.668.078.87西屯區(qū) 11.99 12.98 11.8510.6613.25南屯區(qū) 9.62 11.16 11.3610.7211.08臺中地區(qū) 10.35 10.95 10.709.8111.48二、空屋率 臺中市連續(xù)十年高達22的空屋率?？傆嬘薪娜f五千到五萬五千戶的空屋，而西屯區(qū)又為臺中市空屋率最高的地區(qū)，其次為北屯、再次為南屯。三、地方公共建設(shè) 政府的各項公共建設(shè)，是房地產(chǎn)市場的利多，從過去的實例得到驗證，相關(guān)艱苦建設(shè)及工程的開發(fā)，不僅房地產(chǎn)市場

11、的供給添加、提升區(qū)域位置，更帶動周邊房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展；也就是說，各項艱苦建設(shè)開發(fā)，對區(qū)域位置及房地產(chǎn)市場的幫助，是沒有其他要素能及。都市發(fā)展 一、都市計劃主要計畫、細部計畫 臺中市都市計畫第二次通盤檢討主要計畫所發(fā)佈之範圍以現(xiàn)有臺中市行政轄區(qū)為範圍不包括大坑風景區(qū)。 其中住宅區(qū)面積為4056.38公頃，佔都市發(fā)展用地面積44.24，主要集中在東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)接近屯區(qū)的邊緣地區(qū)。 商業(yè)區(qū)面積為346.83公頃，面狀商業(yè)區(qū)位於市中心區(qū)，帶狀商業(yè)區(qū)位於主要道路兩側(cè)，點狀商業(yè)區(qū)則零星分佈在全市各住宅區(qū)的小型商店。 工業(yè)區(qū)中以乙種工業(yè)區(qū)面積最大，主要分佈於臺中工業(yè)區(qū)、水湳機場南邊以及東南工業(yè)區(qū)內(nèi)之部分

12、服務(wù)性設(shè)施工業(yè)區(qū)，面積為772.82公頃。 在西屯區(qū)另有規(guī)劃副都市中心專用區(qū)，面積為107.26公頃。而目前1999年正辦理本市第三次通盤檢討中。二、交通運輸及道路系統(tǒng)之配置西屯區(qū)主要交通系統(tǒng)包括： 1道路系統(tǒng) 高速公路：中山高速公路快速道路：八十米外環(huán)道路-北上道路服務(wù)水準呈現(xiàn)在E級， 而南下則維持在C級。主要道路：臺中港路、文心路、西屯路。 次要道路：安和路、同心路、河南路、西屯路、中清路水湳機場 是中部地區(qū)重要的對外機場，目前維持有六條航線，是以國內(nèi)及離島航線為主的軍民合用機場。公路客運 目前之市區(qū)公車僅存仁友及臺中客運兩家公司，而有行經(jīng)西屯區(qū)的公車路線共計23條。三、公共設(shè)施分布情形按

13、照都市計畫私有公共設(shè)施保管地與公有非公用土地交換辦法修正條文，以上辦理交換土地應(yīng)以同屬一個縣市為限，而私有公共設(shè)施保管地有以下情形之一者，不得與公有非公用土地交換：1.規(guī)定應(yīng)以市地重劃區(qū)段徵收或開發(fā)許可等整體開發(fā)方式獲得者。2.已設(shè)定他項權(quán)利尚未塗銷者。3.出租、出借、被占用、限制登記或有產(chǎn)權(quán)糾紛情形者。4.已興建臨時建築運用者。相關(guān)政策 一、住宅政策二、土地政策目前對土地重劃區(qū)、區(qū)段徵收地區(qū)應(yīng)統(tǒng)一形塑具有本地化的文化特征建築景觀，因應(yīng)全球化時代的需求，措施如下：針對新開發(fā)的土地重劃區(qū)、區(qū)段徵收地區(qū)，希望結(jié)合專家學著、專家建築師、在地的常民等，共同研議從人文環(huán)境、自然景觀將現(xiàn)在的與傳統(tǒng)的、外鄉(xiāng)

14、的與國際的特征合而獨一，形塑具有臺中地方特征的文化城景觀建築。舊市區(qū)再造，結(jié)合歷史建築營造行人徒步區(qū)、美化生活環(huán)境、活化經(jīng)濟，提高生活品質(zhì)。 農(nóng)地開放自在買賣建構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)，強化自然資源與地方產(chǎn)業(yè)，及都市功能性成長管理與開發(fā)回饋機制。重劃區(qū)抵費地標售、工業(yè)區(qū)開發(fā)滯銷問題，原依本錢計算，再經(jīng)濟不景氣時不適用，地價下跌削價出賣，回饋產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展。經(jīng)濟全球化後歡迎國內(nèi)外參與不動產(chǎn)投資經(jīng)營，全球化資金挹注臺灣發(fā)展。建構(gòu)土地倫理或環(huán)境倫理，去除以人為主的人類中心主義，多一份關(guān)懷我們賴以維生的大地。三、各項控制固定污染源控制固定污染源 控制噪音控制移動污染源稽查控制空氣品質(zhì)監(jiān)測業(yè)務(wù)營建工程空氣污染控制柴油車

15、污染控制油氣雙燃料車推廣東海環(huán)境分析西屯東海地區(qū)人口組成 一、位置位置具臺中市區(qū)12 公里，沙鹿4 公里。大致在臺中至沙鹿中港路側(cè)，為大肚臺地上制高點。東海設(shè)校後，東海別墅商圈逐漸構(gòu)成，由於校園廣大，且附近股地缺乏，終以東海大學西側(cè)與龍井鄉(xiāng)、大肚山區(qū)的交界處，原屬於都市發(fā)展的邊緣地帶，以農(nóng)業(yè)為主。及至中山高速公路的完成，中港交流道設(shè)置，以及為發(fā)展臺中港六十米的臺中港路完成，始成為臺中海域地區(qū)，汽、機車進出臺中地區(qū)的重要出入口。二、土地運用 根據(jù)調(diào)查東海別墅之附近住戶百分之79%認為觀光夜市對社區(qū)繁榮有幫助。 觀光夜市規(guī)劃的目的，亦是當?shù)刈魹橥炀绕渖倘Φ臐u趨頹敗，而由住戶組成促進發(fā)展委員會，推

16、動觀光夜市之成立；更可增進兩側(cè)商店營業(yè)額添加，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。 因商業(yè)之再發(fā)展，投資意願提高，促進土地再發(fā)展，如此相互循環(huán)，提供一個正當?shù)挠^光購物及休閒場所。三、交通運輸交通位置 東海別墅商圈，住處臺中市西屯區(qū)的交通要道，因此產(chǎn)生了大量交通車流以及上下班人潮，大眾運輸工具非常便利。未來。臺中捷運與高速鐵路的興建，交通樞杻角色將更加突顯。目前民眾所運用的大眾運輸工具，除聯(lián)繫東海校園之公車外以及穿越型公車。交通現(xiàn)況 調(diào)查東海別墅商圈大致為輻射狀的交點，西向往沙鹿、龍井、大肚、臺中港等臺中縣及臺灣北部縣市，東往北屯、南屯、西屯，南往臺中工業(yè)區(qū)，因此此地方的交通甚存忙碌。四、商業(yè)活動活動空間分佈：住

17、宅區(qū)：東海別墅商圈中，有許多住家與商家夾雜其中，一樓多為商家，提供業(yè)者承租店面經(jīng)營，二樓以上或小巷道多為住家，學生宿舍多分布在小巷道內(nèi)。文化用品：書店、美術(shù)用品等。服飾品：服飾、鞋類、飾品、眼鏡行、精品為本商圈主要 商業(yè)活動之一。飲食類：本區(qū)有許多著名小吃店、茶行、冰果店、麵包店等連鎖商家。加工服務(wù)活動：為水電行、機車行、花店、髮廊、藥局等。事務(wù)活動：在此區(qū)較為少見，大致分佈在商圈外圍街道。休閒活動：錄影帶租售業(yè)、網(wǎng)咖、漫畫店、唱片行等。東海別墅商圈STP S市場區(qū)隔 建立50 年代風格之懷舊商圈，與普通具現(xiàn)代感及歐式風格之商圈作區(qū)隔，但本商圈風格亦非完全模擬普通的傳統(tǒng)老街，本商圈著重的是懷舊

18、人文的傳承，而非建築物外觀的模擬。T目標市場 主要消費區(qū)域：臺中縣龍井鄉(xiāng)、臺中市西屯區(qū)。 主要消費年齡層：1125歲。 主要消費對象：東海大學、靜宜大學、弘光技術(shù)學院、懷恩中學、瑞豐國小等學校。市場定位 1. 商圈籠統(tǒng)宜強調(diào)臺灣50 年代懷舊風格之改造。 2. 週遭環(huán)境及商家圖騰與顏色宜具懷舊籠統(tǒng)，富諧趣而親 切。伍、消費需求地理上的 東海別墅商圈位於臺中對外的出入流道，距離臺中火車站十點六公里，位於臺中市與臺中縣的交界點以及鄰近眾多大學及中小學學校，加上鄰近臺中工業(yè)區(qū)及臺中都會公園，呵斥兩極化的消費行為，一是以學生為主力的消費群，加上本商圈順道流的流量極大，也出現(xiàn)以上班族及外地觀光的旅客為主的消費族群。人口統(tǒng)計的 本商圈的主要產(chǎn)品及商品屬於平價價位，屬於分客層較不屬於分眾沒有特定的鎖定目標，所以本商圈籠統(tǒng)定位針對以學生上班族及旅客喜愛到本商圈消費的緣由。心思特質(zhì)上的 本商圈消費者消費方式屬於通俗文化的階層，常以日常生活的零碎及解決民生需求，具有普通知識程度，喜愛流行、消費、購物、嘗試勇於接受新的事物。 古早懷舊風格對於他們來說是一種新的事物，對於人文氣息也有中度以上的自覺，結(jié)合本商圈知名的產(chǎn)品特質(zhì)及大群的學生族群的心思特質(zhì)來塑造另一種所謂新的50 年代懷舊人文傳統(tǒng)風格