廣場招商方案文件

1、XX廣場招商方案（草案）XXX商業(yè)經(jīng)營治理XXX項目組目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc222190207 第一章 簡介部分 PAGEREF _Toc222190207 h 2 HYPERLINK l _Toc222190208 一、YY差不多概況 PAGEREF _Toc222190208 h 3 HYPERLINK l _Toc222190209 二、項目簡介 PAGEREF _Toc222190209 h 3 HYPERLINK l _Toc222190210 第二章 經(jīng)營戰(zhàn)略部分 PAGEREF _Toc222190210 h 4 HYPERLIN

2、K l _Toc222190211 一、文化理念 PAGEREF _Toc222190211 h 5 HYPERLINK l _Toc222190212 二、經(jīng)營定位 PAGEREF _Toc222190212 h 5 HYPERLINK l _Toc222190213 三、經(jīng)營規(guī)劃 PAGEREF _Toc222190213 h 6 HYPERLINK l _Toc222190214 四、經(jīng)營治理模式（物業(yè)治理公司、商管部統(tǒng)一制訂） PAGEREF _Toc222190214 h 7 HYPERLINK l _Toc222190215 第三章 招商方案部分 PAGEREF _Toc22219

3、0215 h 9 HYPERLINK l _Toc222190216 一、招商理念 PAGEREF _Toc222190216 h 9 HYPERLINK l _Toc222190217 二、招商原則 PAGEREF _Toc222190217 h 9 HYPERLINK l _Toc222190218 三、招商范圍 PAGEREF _Toc222190218 h 12 HYPERLINK l _Toc222190219 四、招商對象 PAGEREF _Toc222190219 h 13 HYPERLINK l _Toc222190220 異地設(shè)點(diǎn)招商及本地勢力商家 PAGEREF _Toc2

4、22190220 h 13 HYPERLINK l _Toc222190221 五、招商策略 PAGEREF _Toc222190221 h 13 HYPERLINK l _Toc222190222 六、招商須知 PAGEREF _Toc222190222 h 21 HYPERLINK l _Toc222190223 七、招商周期（依照項目工程進(jìn)度實(shí)行打算招商） PAGEREF _Toc222190223 h 21 HYPERLINK l _Toc222190224 八、工作流程 PAGEREF _Toc222190224 h 22 HYPERLINK l _Toc222190225 九、組織

5、構(gòu)成 PAGEREF _Toc222190225 h 22 HYPERLINK l _Toc222190226 十、招商打算（依照項目工程進(jìn)度實(shí)施招商） PAGEREF _Toc222190226 h 23 HYPERLINK l _Toc222190227 十一、注意事項 PAGEREF _Toc222190227 h 27第一章 簡介部分一、YY差不多概況YY市地處豫西南邊陲，與鄂、陜交界，素有“三省雄關(guān)”之稱。位于武漢、鄭州、西安大三角和南陽、襄樊、十堰小三角的中心地帶，市場輻射面廣?？偯娣e2294平方公里。是國家南水北調(diào)中線工程渠首所在地，是西部大開發(fā)的橋頭堡，具有承東啟西作用，焦枝鐵

6、路縱貫全境。公路運(yùn)輸四通八達(dá)，許平南高速公路、207國道和六條省干線穿境而過，靠近312國道、寧西鐵路。水路從河口碼頭入位，通江達(dá)海。距襄樊、老河口、南陽三個機(jī)場均在60公里以內(nèi)，可直達(dá)全國各地?？傮w來講，YY市商業(yè)布局相對不集中，差不多上是以古城路及團(tuán)結(jié)路為商業(yè)進(jìn)展分布，輻射范圍在2公里以內(nèi)，無法全方位滿足都市居民的商業(yè)需求。目前YY市整體商業(yè)格局還沒形成一站式規(guī)模性的購物中心。二、項目簡介1、項目位置該項目位于YY市穰城路與公園路交匯處。東緊靠新老城區(qū)連接紐帶穰城路公園路交匯段；南緊臨YY一初中， 背靠商業(yè)繁華路段新華中路、團(tuán)結(jié)路；西臨近文化路；北接YY的人民公園，和公園路相連接，緊靠北環(huán)

7、路、湍濱大道。本項目地塊為目前YY市老城區(qū)環(huán)境最好、市政配套設(shè)施最完善的地塊之一，建成后的XX廣場將是YY老城區(qū)以后的都市商業(yè)中心，地理位置十分優(yōu)越，升值潛力巨大。（項目位置示意圖） 2、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：49523.8平方米總建筑面積：150000平方米商業(yè)建筑部分：（300000平方米居住建筑部分：120000平方米停車位：513個建筑密度：31.4%容積率：2.8綠地率：40%以上 第二章 經(jīng)營戰(zhàn)略部分一、文化理念企業(yè)價值觀 ：誠為商之本 信為商之魂企業(yè)精神：誠信為本 追求卓越經(jīng)營理念：從市場中尋求進(jìn)展 經(jīng)營中挖掘效益 從服務(wù)中鑄就品牌服務(wù)理念：細(xì)節(jié)決定成敗治理理念：高素養(yǎng) 高

8、效率 高質(zhì)量 滿負(fù)荷競爭理念：每位職員差不多上經(jīng)營者 向經(jīng)營和創(chuàng)利極限挑戰(zhàn)服務(wù)準(zhǔn)則：微笑 真誠 迅速工作理念：工作第一 勇于挑戰(zhàn)人才理念：德若于光之源 才若于火之焰二、經(jīng)營定位1、功能定位XX廣場功能定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、運(yùn)動等要緊功能，體現(xiàn)“一站式”購物廣場的復(fù)合業(yè)態(tài)。2、經(jīng)營理念定位打造YY首個集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、運(yùn)動等于一體的“一站式”的購物廣場。YY市商住亮點(diǎn)工程，以后YY市唯一核心商圈；環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)升級、消費(fèi)升級、檔次升級、品質(zhì)升級、治理升級、觀念升級、功能升級。3、商品定位走中高檔消費(fèi)路線，以中高檔商品為主，約占35%，中低檔商品兼

9、備，約占30%，低檔商品約占20%，其他經(jīng)營品類或主題招商項目約占15%。4、經(jīng)營方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實(shí)取勝。5、品牌定位打造YY市老城區(qū)首家 “一站式”購物廣場。打造YY市老城區(qū)商業(yè)航母，“五年領(lǐng)先、十年不落后” 。三、經(jīng)營規(guī)劃1、XX廣場八大業(yè)態(tài)的配比面積（暫定）現(xiàn)代超市:40006000家電廣場:30004500餐飲美食廣場:1500休閑娛樂:9000高檔精品店:40006000百貨商場:9000商業(yè)配套:9000數(shù)碼通訊:15002、業(yè)態(tài)綜合類：服裝服飾類；皮鞋皮具類；珠寶飾品類；精品百貨類；兒童用品類；餐飲美食類；綜合服務(wù)類

10、；休閑娛樂類。具體有：化妝品、黃金珠寶、中高檔男女服裝、休閑裝、高檔手表、高檔皮具、工藝品、手袋、女飾品、精品男女鞋、精品褲店、女士內(nèi)衣、領(lǐng) 帶、絲巾、眼鏡、鐘表、水晶、羊絨羊毛制品、兒童用品、高檔床品、飾品店、體育服裝、體育器材、 兒童樂園、車載精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；3、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務(wù)、福利彩票等。四、經(jīng)營治理模式（物業(yè)治理公司、商管部統(tǒng)一制訂）商鋪統(tǒng)一返租，由專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營治理。（暫定

11、）成立業(yè)主委員會、商戶委員會，參與項目經(jīng)營治理決策。統(tǒng)一經(jīng)營治理原則：統(tǒng)一招商治理統(tǒng)一營銷推廣統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物業(yè)治理治理公司架構(gòu)： 綜合部保安部工程部保潔部商管部行政策劃招商銷售采購XX商業(yè)治理公司財務(wù)部網(wǎng)絡(luò)信息部XX廣場的統(tǒng)一運(yùn)營治理 運(yùn)營治理是商業(yè)廣場持久經(jīng)營，獲致長期運(yùn)營價值的核心工作，也是商業(yè)街開發(fā)商獲得收益和物業(yè)價值提升的不二法門?，F(xiàn)代廣場治理運(yùn)營的精髓確實(shí)是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營治理的商業(yè)街項目，會逐漸從“商業(yè)治理”蛻變成“物業(yè)治理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一

12、營銷推廣、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。其中“統(tǒng)一招商治理”后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了進(jìn)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運(yùn)營的治理能否成功。在成功完成招商及招商推廣合作后，我司將接著為貴司在運(yùn)營過程中的行銷推廣和運(yùn)營治理服務(wù)方案提供策略性的建議。建議由開發(fā)商、我司、重要商戶代表共同發(fā)起成立商業(yè)街運(yùn)營協(xié)商機(jī)構(gòu)，以便廣泛整合多方意見，不斷提高商業(yè)街運(yùn)營理水準(zhǔn)?；蚩捎傻谌缴虡I(yè)運(yùn)營治理公司全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營執(zhí)行，我司提供策略性企劃和媒體支持；第三章 招商方案部分一、招商理念合作雙贏 共同進(jìn)展一個要長遠(yuǎn)進(jìn)展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷商利益相通、命運(yùn)相連、風(fēng)險共擔(dān)、合

13、作雙贏 、共同進(jìn)展，形成真正意義上的，長久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴。 1.依照上述的經(jīng)營模式，實(shí)施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風(fēng)險與負(fù)擔(dān)不是由開發(fā)商一肩挑，而是分散到各經(jīng)營主體，共同承擔(dān)。 2.以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心，依照YY市場、商圈競爭狀況與XX廣場總體定位，進(jìn)行各門類各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出集中化、差異化、特色化。3.培育市場，營造XX廣場的良好商譽(yù)，樹立XX廣場形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升XX廣場知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。二、招商原則XX廣場統(tǒng)一招商治理10原則XX廣場通過經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、服務(wù)

14、功能設(shè)計、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)營治理設(shè)計、招商設(shè)計這些時期后，商業(yè)廣場就可開始統(tǒng)一招商了。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計目標(biāo)及促進(jìn)銷售的關(guān)鍵工作。“統(tǒng)一招商治理的十項差不多原則，希望能對XX廣場的招商、治理工作有所關(guān)心。第一差不多原則：要維護(hù)XX廣場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。XX廣場經(jīng)營黃金分割比例：零售占60%、餐飲占15%、娛樂占25%，招商要注意維護(hù)和治理好那個經(jīng)營比例。第二差不多原則：要維護(hù)XX廣場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。XX廣場是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是擁有明確經(jīng)營主題和巨大制造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維

15、護(hù)和治理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三差不多原則：XX廣場的招商要在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。同業(yè)差異的目的確實(shí)是要讓市場有一定的承受力，不能盲目招入同類店。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家差不多上差不多上經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的確實(shí)是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心軀體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項不同，能夠互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店能夠互補(bǔ)等等。第四差不多原則：XX廣場經(jīng)營方式的選擇原則。XX廣場的經(jīng)營方式差不多有三種：自營、聯(lián)營和租賃。XX廣場是一個以零售為

16、主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細(xì)化治理的產(chǎn)業(yè)，要求治理者加強(qiáng)經(jīng)營操縱力度；另外，相關(guān)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，核心主力零售店的招商較困難，因此招商條件要放寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。建議，XX廣場的進(jìn)展商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部。如此做，第一、能夠加強(qiáng)經(jīng)營操縱力度，有利于XX廣場長期經(jīng)營；第二，可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三能夠提高商鋪?zhàn)饨鹗杖?。而主力零售商盡量以租賃為主、聯(lián)營為輔，如此也能夠增強(qiáng)進(jìn)展商的整體操縱力度。 第五差不多原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項

17、目配套的原則。第六差不多原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個XX廣場的運(yùn)營成敗，XX廣場輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的阻礙。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個XX廣場的順利招商與治理。另外核心主力店關(guān)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接阻礙到XX廣場的形態(tài)。特不是XX廣場大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，如此才能達(dá)到組織人流的效果。第七差不多原則：專門商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物中心特不是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。專門商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場

18、，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍XX廣場氣氛之作用。第八差不多原則：租賃經(jīng)營采納放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)閄X廣場經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采納合理自營、托管、租賃和聯(lián)營做法，依照運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如此，進(jìn)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則能夠理解為“先做人氣，再做生意的原則。第九差不多原則：統(tǒng)一招商的“治理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶治理、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一營業(yè)時刻服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一招管服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)治理服務(wù)等等。那個“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的治理行動中。那個“統(tǒng)一服務(wù)確實(shí)是要求“服務(wù)出XX廣場的品牌與特色

19、。第十差不多原則：XX廣場為經(jīng)營者、寬敞簽約商戶和顧客都提供便利。因此，便利各有不同，有治理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。XX廣場是一個以商業(yè)廣場為主的商業(yè)組織形式，更需要品牌精細(xì)化引進(jìn)。因此購物中心、餐飲、娛樂等經(jīng)營也需要品牌精細(xì)化引進(jìn)，還能為寬敞簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的品牌信息和市場信息，便于XX廣場分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行無限再分配，實(shí)際上商業(yè)廣場的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要品牌的分析支持。三、招商范圍1、主營項目主營項目有：現(xiàn)代超市；家電廣場；餐飲美食廣場；休閑娛樂；高檔精品店；百貨商場；商業(yè)配套；數(shù)碼通訊等。具體有

20、：化妝品、黃金珠寶、中高檔男女服裝、休閑裝、高檔手表、高檔皮具、工藝品、手袋、女飾品、精品男女鞋、精品褲店、女士內(nèi)衣、領(lǐng) 帶、絲巾、眼鏡、鐘表、水晶、羊絨羊毛制品、兒童用品、高檔床品、飾品店、體育服裝、體育器材、 兒童樂園、車載精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；2、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務(wù)、福利彩票等。四、招商對象異地設(shè)點(diǎn)招商及本地勢力商家具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個人；有強(qiáng)烈的經(jīng)營意識和成功欲望；

21、認(rèn)同XX廣場的經(jīng)營模式；組織觀念強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺同意XX廣場提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)；愿配合XX廣場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一治理和各項營銷活動；講求信譽(yù)，可長期合作；能夠按規(guī)定及時交納各種費(fèi)用；嚴(yán)格按照治理公司的各項要求及流程操作；辦理合法的經(jīng)營證件及相關(guān)手續(xù)。五、招商策略公司秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽(yù)至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費(fèi)者之間的利益平衡點(diǎn)，讓公司和客戶共同分享市場的巨額利潤。招商策略： 采取放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚原則。引進(jìn)一家大型主力店和35家次主力店，加上自營部分項目帶動招商。主力店聯(lián)營項目為前陣，品牌做基礎(chǔ)，先招品牌后招散戶，先大戶后小戶的招商

22、模式運(yùn)作，擬定本項目合理的招商政策，再配以政府招商引資的優(yōu)惠政策，對招商對象一定程度的優(yōu)惠減免，從而達(dá)到養(yǎng)魚的目的，更有利長遠(yuǎn)經(jīng)營，將招商過渡到選商的戰(zhàn)略目的。以招促銷、以銷代招、招/銷聯(lián)動的整合招商銷售模式。樹信心 虛實(shí)結(jié)合采取固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻的招商策略，通過招商引資（政府）手段吸引外地客戶前來簽訂合作意向，為外地客商提供免費(fèi)經(jīng)營場所，促使本地客戶盡快簽訂租賃經(jīng)營合作合同，內(nèi)外結(jié)合，造成經(jīng)營繁榮景象，促進(jìn)銷售成功展開，招商策略應(yīng)注意三分虛（外地）七分實(shí)（本地與聯(lián)營）1、YY市要緊商業(yè)街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)測參考1）YY市部分店鋪?zhàn)饨鹈?稱面 積（平方米）租 金（元）月租金（元/平方米）安踏體育603

23、01800七匹狼50251250依純120202400阿依蓮60301800老人頭80151200珠寶金行100202000才子60201200德克士140253500花花公子60201200柒牌男裝60301800李寧50201000與狼共舞503015002）萬德隆商場萬德隆購物（一樓）5002512500萬德隆購物（二樓）5002010000萬德隆購物（三樓）5001050003）項目附近部分租金店 名面 積（平方米）租 金（元）月租金（元/平方米）汽車音響2530750理發(fā)4025800汽車維修2530750家私家居50201000裝飾材料5015950美的電器90201800洪達(dá)家居

24、布藝3520700汽車維修2525625上海豪華燈具3020600鐵西酒家56201200鳳凰飛達(dá)電動車旗艦8010800協(xié)和門診部808640大眾電動車車50201000奧康皮鞋專賣3025750神州衛(wèi)廚3025750茶葉3020600電腦維修3030900士多店2020400煙酒店3025750同仁大藥房6515975花店508400牙科40208004）部分商場鋪?zhàn)饨鹕?場租金方式備 注名店街負(fù)一樓：8-25元/平米.月一樓:10-60元/平方米佳美超市一樓:元12/平方米大商家整體包租2、經(jīng)營者對YY市商租金意向訪談經(jīng)營地點(diǎn)經(jīng)營類型經(jīng)營面積期望租金沿街商鋪文化路服裝、餐飲、通訊等40-

25、60平米10-50元/平米.月一層新華路專賣店、床上用品等60-100平米15-30元/平米.月一層壤城路建材、藥店，門診、小等20-50平米10-25元/平米.月 一層交通路餐飲娛樂、服飾等50-70平米15-35元/平米.月一層北環(huán)路通訊、小百貨、五金等30-50平米15-25元/平方米一層三賢路汽車修理、小百貨等30-70平米15-35元平方米一層總結(jié)：以上租金期望是在目前項目商業(yè)氣氛不夠濃厚情況下作出的推斷，并不代表以后項目租金水平。大部分經(jīng)營者認(rèn)為在目前這種商業(yè)氣氛下，不可能承受高租金，但在商業(yè)做旺，形成了成熟的商業(yè)氛圍后，租金能夠上調(diào)。因此，商場初期租金定價要合理，應(yīng)當(dāng)以旺場為先，

26、而且還要通過對項目進(jìn)行合理規(guī)劃和包裝，提升價值。3、項目租金的初步預(yù)測1）各區(qū)域平均租金區(qū) 域租 金（元/平米.月）備 注古城路區(qū)域1050古城商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹱罡邊^(qū)域古城商業(yè)街1525（一樓）受文化路輻射，租金水平不一，部分十字路口鋪?zhàn)鈱ｉT高，但在沿街商鋪的租金水平來看，依舊相對高的。豪門超市810日化、食品、日雜、生鮮文化路10-70業(yè)態(tài)較雜，租金較高2）項目綜合評分表通過前面的綜合分析和租金參考，確定并選取YY市要緊商業(yè)街和市場進(jìn)行對比， 預(yù)測XX廣場的綜合租金。古城商業(yè)街路平均租金：(25+15+50)/ 330元/平方米/月。萬德隆商場平均租金：(25+10+20)/318元/平方米/

27、月(一二三層平均租金)美佳超市平均租金：(5+10+15+20)/412元/平方米/月(一層平均租金)壤城路平均租金:(5+10+20+25+20)/518元/平方米/月交通路平均租金:(5+10+30)/315元/平方米.月分析：在以上四個實(shí)例進(jìn)行對比基礎(chǔ)上，得出相對XX廣場以上四個商業(yè)代表的租金水平。 對上述四個項目而言與XX廣場最有競爭力的是古城街的文化路沿街商鋪。因此我們，給與他們合理的權(quán)系數(shù)為古城街0.4、文化路商鋪0.2、萬德隆購物商場0.2、項目附近租金水平0.2。因此XX廣場首層租金水平：70X 0.5+20X0.1+15X0.2+10X0.2=約40元/平方米二層：租金水平約

28、為首層的60，及24元/平方米。注:那個租金值是在整個YY市所有租金的基礎(chǔ)上預(yù)算出來,并不能做招商租金,只能做參考,在那個地點(diǎn)我本人建議在招商實(shí)施過程中再結(jié)合銷售部的價格結(jié)合項目的實(shí)際情況定出合理的租金。YY市商圈平均租金:(8+20+15+70+10)/524元/平方米.月結(jié)合項目的市場定位，項目商鋪及樓層租金水平初步預(yù)測如下：樓 層租金水平（元/平方米.月）F140F224 1.以租賃為主 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。 2.堅持品牌經(jīng)營 旨在突XX廣場的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌及YY市場暢銷品牌為主，尤

29、其要注意中高檔品牌中價位帶適宜的品種，YY還未有過的新型換代商品及在YY有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌等。 3.堅持多品種、不交叉、不重復(fù) 為滿足不同類型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購物特點(diǎn)。 4.堅持質(zhì)優(yōu)價廉 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商品專營店，以提高XX廣場的商品競爭力，因此在招商組貨時，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。5.堅持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商 本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，依照項目的銷售時機(jī)把握好招商

30、的節(jié)奏，堅持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費(fèi)者通過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，也要注重南陽、襄樊、十堰等市場新的品牌資源的引進(jìn)，為XX廣場制造出新的亮點(diǎn)。同時也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。即先進(jìn)行一定量的虛招，達(dá)成意向協(xié)議3050家左右，再進(jìn)行本地實(shí)招。從而帶動本地商家進(jìn)場的欲望，對本地資源進(jìn)行全面整合。6招商模式商鋪?zhàn)再徸誀I、自購自租、代招、租賃、開發(fā)商自營、聯(lián)營，不同的情況招商的工作有所側(cè)重。自買自營或自買出租（商鋪?zhàn)再徸誀I）；租賃（臨時只租不售）；開發(fā)商自營（自營/

31、聯(lián)營）；7.招商政策(視商鋪的位置情況進(jìn)行招商政策制訂) 純租賃戶采取多種方式進(jìn)行合作，為聯(lián)營合作者免費(fèi)提供場地；免除經(jīng)營者一年物業(yè)治理費(fèi)；免除經(jīng)營者一年地稅；實(shí)行十公里購物車接送服務(wù)；主力店的租金優(yōu)惠及一年以上免租期優(yōu)惠合作六、招商須知所有招商人員首先要對本項目的經(jīng)營定位十分清晰，明確具體的品牌結(jié)構(gòu)，結(jié)合當(dāng)?shù)仄放频匿N售情況，制定本項目的品牌組合戰(zhàn)略。當(dāng)?shù)匾延械钠放朴诌m合本項目定位的，一定要設(shè)法引進(jìn)，假如當(dāng)?shù)貨]有的品牌，該品牌又在本項目鎖定品牌的組合群中，更要設(shè)法引進(jìn)。品牌的選擇一定要遵循寧缺毋濫的原則，千萬不要濫竽充數(shù)，品牌的搭配一定要合理，銷量大的和撐門面的牌子都要有，少了任何一方面都不能

32、夠。品牌的組合和選擇是關(guān)系到以后的經(jīng)營成敗的主線，千萬不可掉以輕心。必須認(rèn)真分析要引進(jìn)的每一個品牌所含括的客層，在當(dāng)?shù)劁N售的數(shù)量，在當(dāng)?shù)匾M(jìn)進(jìn)展時刻，以后該品牌的進(jìn)展趨勢等。品牌的選擇中強(qiáng)勢的品牌要占據(jù)主導(dǎo)的地位，一定要不惜代價拿進(jìn)這些品牌。促進(jìn)本項目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮后期的經(jīng)營治理。七、招商周期（依照項目工程進(jìn)度實(shí)行打算招商）籌備、預(yù)約期：（2009年3月）招商期：（2009年3月2009年11月）第一時期：主力商家與外地客戶洽談簽約。第二時期：本地區(qū)周邊客戶簽約。第三時期：本市老區(qū)客戶簽約。第四時期：客戶簽約入駐進(jìn)場裝修。開業(yè)期：（2010年1月1日）八、工作流程招商總監(jiān)招

33、商經(jīng)理文 員合同治理員招商助理市場調(diào)查市場分析開發(fā)商家資源制定政策與商戶接洽商戶提交企業(yè)簡介資料品牌商戶選擇商鋪資料及價目表合作條件洽談確定合作商戶并簽訂合作協(xié)議完成內(nèi)部審批手續(xù)交納定金設(shè)計裝修方案審核裝修方案進(jìn)場裝修商戶進(jìn)場驗(yàn)收陳列試營業(yè)。九、組織構(gòu)成1、組織架構(gòu)圖2、規(guī)模確定及人員編制規(guī)模確定依照企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能和不同的工作時期確定人員編制規(guī)模。招商總監(jiān)、招商經(jīng)理及招商助理可依照業(yè)種的分類、經(jīng)營規(guī)模大小來設(shè)定各業(yè)種的人員編制。招商人員編制可依照企業(yè)的籌備期、運(yùn)營期、調(diào)整期適時調(diào)整人員編制及規(guī)模。人員編制招商部總監(jiān)1名、招商總監(jiān)助理1名（主力店）超市、百貨、家電、服飾（招商經(jīng)理、助

34、理3名）商務(wù)酒店、休閑娛樂、家居建材、社區(qū)配套（招商經(jīng)理、助理3名）十、招商打算（依照項目工程進(jìn)度實(shí)施招商） 1、招商工作預(yù)備時期：時刻：（2009年3月）要緊工作事項業(yè)態(tài)規(guī)劃；招商優(yōu)惠政治；各類招商合同文本的擬定、印刷；各種表格設(shè)計、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定；招商人員的招聘與培訓(xùn)；目標(biāo)品牌的規(guī)劃；作好品牌推介的預(yù)備工作；對“待定”業(yè)主，進(jìn)行經(jīng)營（自營、自租、代租、返租）確認(rèn)； 招商手冊等宣傳資料的編寫及印制；招商中心的布置，辦公用品的購置；模擬簽約演練；推出招商預(yù)熱廣告；招商打算時刻啟動需簽訂意向品牌代理客戶，為項目開盤推介做預(yù)備。責(zé)任人：（劉朝明）配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門 2、招商啟動時期時刻：（2009年3月至4月）要緊工作事項 招商廣告全力推出 （DM、硬性廣告）；到Y(jié)Y市各臨街商鋪及各專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料；到南陽、鄭州、襄樊及全國進(jìn)行目標(biāo)性宣傳招商；招商人員進(jìn)行招商初步談判；全方位客戶集累；招商市場信息反饋，再結(jié)合市場情況進(jìn)行經(jīng)營布局規(guī)劃調(diào)整 ； 聯(lián)營業(yè)主品牌的確認(rèn) 。 責(zé)任人：（劉朝明） 配