西安甲級辦公樓市場Top50報告

1、疫”：中國零售地產(chǎn)市場調(diào)研報告擇機求變，逆風(fēng)上行地產(chǎn)博“目錄Part 1 西安甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50榜單Part 2 西安甲級辦公樓企業(yè)客戶需求刻畫Part 3 西安企業(yè)客戶辦公選址研判重 構(gòu)戰(zhàn)略西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告年西安甲級辦公樓市場報告仲量聯(lián)行深耕西安商業(yè)地產(chǎn)多年，依托長時間、多維度、精準的市場數(shù)據(jù)，不斷培育研究實力。仲量聯(lián)行“發(fā)“西安辦公樓市場企業(yè)客戶”品牌系列專題報告首次登陸西安，對外首 報告”。未來，仲量聯(lián)行將持續(xù)關(guān)注西安辦公與商業(yè)地產(chǎn)市場最新動態(tài)，定期向市場發(fā)布最新研究成果。年新冠肺炎疫情后，仲量聯(lián)行展開新一輪甲級辦公樓企業(yè)客戶調(diào)查。本次 市調(diào)涵蓋符合仲量聯(lián)行定義的棟西

2、安甲級辦公樓，調(diào)研樓宇的總建筑面積為萬平方米，入駐企業(yè)承用面積達萬平方米。基于調(diào)研樣本，采用仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（ ），向市場呈現(xiàn)西安全市甲 級辦公樓市場需求端全貌，并探尋在新經(jīng)濟周期環(huán)境下辦公樓產(chǎn)業(yè)招商的最新 發(fā)展趨勢，挖掘企業(yè)客戶真實訴求。本次調(diào)研的描述性統(tǒng)計數(shù)據(jù)甲級辦公樓樣本個數(shù)甲級辦公樓樣本建筑面積 平方米萬企業(yè)客戶樣本個數(shù)企業(yè)客戶樣本承用面積 平方米萬3數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月西安甲級辦公樓企業(yè)客戶榜單4數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月西安企業(yè)客戶定義調(diào)研樣本：根據(jù)仲量聯(lián)行甲級辦公樓定義，將樓宇綜合品質(zhì)達 到甲級辦公樓標準且于 年 月前已交付使用的辦

3、公樓項目納 入此次統(tǒng)計樣本范圍。研究對象（企業(yè)客戶）：在符合以上標準的西安甲級辦公 樓項目中，按企業(yè)客戶的累計承用面積從大到小排序，排名前的企業(yè)客戶即為上榜企業(yè)。負面清單： 榜單不包含開發(fā)商的自用面積和第三方辦公服 務(wù)運營商的承租面積，但將企業(yè)客戶的購置自用需求面積納入 統(tǒng)計范疇。鑒于部分企業(yè)客戶與進駐項目的開發(fā)商存在從屬關(guān) 系或關(guān)系緊密，仲量聯(lián)行會依據(jù)本公司研究標準和市場信息， 合理判定相關(guān)面積是否納入統(tǒng)計樣本。企業(yè)在裙樓或底商的營 業(yè)面積不屬于辦公面積，不納入統(tǒng)計樣本。面積定義：本報告中的面積單位均指建筑面積。如果一個企業(yè) 在西安多個甲級辦公樓中承用面積，統(tǒng)計面積將對其所有辦公 面積匯總計

4、算。數(shù)據(jù)有效期：截至年第一季度。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部。5西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告仲量聯(lián)行年西安甲級辦公樓 企業(yè)客戶榜單前十名科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)學(xué)而思年 月，華為宣布其中國運營總部落戶西安。 此前，華為先后在西安設(shè)立了終端研發(fā)團隊、全球 技術(shù)支持中心，且不同職能的面積需求仍持續(xù)擴張。 即便華為大量辦公研發(fā)需求已在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中釋放， 但其在西安甲級辦公樓的租賃面積仍處于高位，并 持續(xù)尋求擴張機會。作為在線教育行業(yè)的頭部企業(yè)，學(xué)而思在西安甲級 辦公樓的擴張需求給疫情后本地市場注入一針強心 劑。截至 年第一季度，該企業(yè)在甲級辦公樓的 總租賃面積約 萬方，躍居 榜首?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)華為銀行是金融

5、領(lǐng)域辦公需求的領(lǐng)軍行業(yè)。伴隨金融行 業(yè)在科技方面的投入日益提高，金融機構(gòu)的后臺或 科技職能部門，乃至獨立的金融科技分支機構(gòu)的辦 公需求迅速增長。作為金融科技的典型案例，浦發(fā) 銀行信息科技部在甲級辦公樓設(shè)立軟件研發(fā)機構(gòu)， 其承租面積位列榜單前 。傳統(tǒng)金融浦發(fā)銀行6排名企業(yè)名稱行業(yè)類別學(xué)而思科技互聯(lián)網(wǎng)招商銀行傳統(tǒng)金融猿輔導(dǎo)科技互聯(lián)網(wǎng)中國人壽傳統(tǒng)金融 恒大集團房地產(chǎn)及建筑業(yè)華為科技互聯(lián)網(wǎng)浦發(fā)銀行傳統(tǒng)金融延長石油能源化工西安市財政局政府機構(gòu)及公共組織 新東方消費服務(wù)注： 此榜單中的面積全部為企業(yè)實際承用面積，不包括二級市場轉(zhuǎn)租面積。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告排

6、名企業(yè)名稱行業(yè)類別新東方在線教育科技互聯(lián)網(wǎng) 陜金資傳統(tǒng)金融平安保險傳統(tǒng)金融廣發(fā)銀行傳統(tǒng)金融作業(yè)幫科技互聯(lián)網(wǎng)跟誰學(xué)科技互聯(lián)網(wǎng)長安國際信托傳統(tǒng)金融泰康人壽傳統(tǒng)金融永安保險傳統(tǒng)金融新華人壽傳統(tǒng)金融中國太平傳統(tǒng)金融美兆健康醫(yī)療消費服務(wù)盈科律所專業(yè)服務(wù)中國建筑房地產(chǎn)及建筑必康制藥醫(yī)藥及生命科學(xué)融創(chuàng)中國房地產(chǎn)及建筑綠之韻生物工程消費品制造 農(nóng)銀人壽傳統(tǒng)金融中建八局房地產(chǎn)及建筑海普睿誠律所專業(yè)服務(wù)排名企業(yè)名稱行業(yè)類別一起作業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng) 國際醫(yī)學(xué)投資醫(yī)藥及生命科學(xué)網(wǎng)易有道科技互聯(lián)網(wǎng)中國鐵塔通信中鐵建房地產(chǎn)及建筑環(huán)球資源科技互聯(lián)網(wǎng)中信保誠人壽傳統(tǒng)金融聰明核桃教育科技互聯(lián)網(wǎng) 海爾消費品制造東亞銀行傳統(tǒng)金融西安市投

7、資合作委員會政府機構(gòu)及公共組織 西安樂推網(wǎng)絡(luò)科技互聯(lián)網(wǎng)咸陽金融控股新興金融中圖政府機構(gòu)及公共組織 北京大成律所專業(yè)服務(wù)城投房地產(chǎn)及建筑創(chuàng)茂置業(yè)房地產(chǎn)及建筑日立消費品制造騰遠訊安科技互聯(lián)網(wǎng)陜西九九老年服務(wù)消費服務(wù)仲量聯(lián)行年西安甲級辦公樓企業(yè)客戶完整榜單7數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告7面積段：年，西安頭部企業(yè)平均承用面積幾近翻倍左圖為和年企業(yè)客戶按面積段繪制的分布圖（按企業(yè)個數(shù)計），其中縱軸代表在相應(yīng)面積區(qū)間內(nèi)的企業(yè)個數(shù)。例如，年只有 家企業(yè)面積位于 一致；平方米區(qū)間內(nèi)，與 年共有家企業(yè)面積小于年保持 平方米，而年該數(shù)據(jù)減少至個。年的分布向右側(cè)（高數(shù)值方向）

8、移動，反映出企業(yè)客戶承用面積的企業(yè)客戶的承用面積的中位數(shù)由增長。年的平方米上升至年的 年的平方米；而 平方米升至進入榜單的門檻值也由平方米?！吧壓蛿U張”需求是西安面積段增長的重要因素。多家大型企業(yè)將辦公空間從乙級樓宇升級 至甲級樓宇，或?qū)⒍鄠€辦公地點整合至同一樓宇中。 例如，永安保險從西電科技園升級至萬科金域國際，中國人壽西安分公司購買萊安部分辦公空間，海普睿誠律所從中海大廈搬遷至邁科中心等。自年以來，西安甲乙級辦公樓的價差從元 平方米月下降至 元 平方米 月，且大面積企業(yè)客戶的租 金議價能力隨市場空置率走高不斷提升。在企業(yè)形 象升級和價格差下降的雙重驅(qū)動下，甲級樓宇大面 積客戶驟然上升。市

9、場競爭加劇，加速了西安辦公 樓市場不斷成熟，企業(yè)客戶對高品質(zhì)樓宇的認同度 亦不斷提升生。總面積平均值總面積萬平均值中位數(shù)最大值最小值總面積萬平均值中位數(shù)最大值最小值平方米按企業(yè)個數(shù)計企業(yè)客戶及數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略8西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告兩榜對比：年僅家原上榜企業(yè)留在年榜單年，仲量聯(lián)行持續(xù)追蹤西安甲級辦公樓市場需求端在時 間維度的演變。西安樓宇經(jīng)濟從無到有，并迅速邁入蓬勃發(fā)展時 期，甲級辦公樓的數(shù)量也從 年的 棟增加至 年的 棟。數(shù)據(jù)顯示，甲級辦公樓企業(yè)排行中，僅有家企業(yè)在四年后仍在榜單中占據(jù)一席之地；反之，其余家原榜單企業(yè)客戶現(xiàn)已掉出年的新榜。這一現(xiàn)象側(cè)面反映西安頭部

10、企業(yè)辦公需求的快速增長及結(jié)構(gòu)性變化，這也是榜單持續(xù)關(guān)注市場需求 端的價值所在。大批企業(yè)掉榜的原因高品質(zhì)辦公樓建成交付為企業(yè)升級需求釋放創(chuàng)造了可能性，供應(yīng) 端帶來的可租賃面積增加也為大面積企業(yè)客戶成交創(chuàng)造了條件。 因此，原本榜單的企業(yè)在辦公面積未增加的情況下，或因 其他企業(yè)客戶的需求增加，而被擠出榜單。此外，部分年代相對 久遠的項目因硬件老舊，在辦公樓評級中被降級，已不再符合 年仲量聯(lián)行定義的甲級辦公樓樣本條件，這也可能導(dǎo)致部分企業(yè)客戶需求在四年后離開榜單之列。企業(yè)名稱行業(yè)類別排名排名排名變化招商銀行傳統(tǒng)金融中國人壽傳統(tǒng)金融 華為科技互聯(lián)網(wǎng)新東方消費服務(wù)中國平安傳統(tǒng)金融廣發(fā)銀行傳統(tǒng)金融新華人壽傳

11、統(tǒng)金融中國建筑房地產(chǎn)建筑海普睿誠專業(yè)服務(wù)東亞銀行傳統(tǒng)金融中建八局房地產(chǎn)建筑陜西九九老年數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，消費服務(wù)年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略9西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告?zhèn)鹘y(tǒng)金融科技互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)服務(wù)業(yè)政府機構(gòu)及公共組織能源及公共事業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)制造業(yè)新興金融零售貿(mào)易酒店餐飲按企業(yè)個數(shù)計企業(yè)客戶按企業(yè)面積萬平方米產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：新經(jīng)濟發(fā)展拉動科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求增量居首榜單的結(jié)構(gòu)性變化金融、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)作為辦公樓傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)類型，企 業(yè)個數(shù)常年保持穩(wěn)定。在西安打造硬科技之都，大力發(fā)展 新經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略下，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、人工智能等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在此經(jīng)濟背景下快速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量從年

12、的 家增長至年的家，成為新榜亮點。三大傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)加新興產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了西安辦公樓需求“”的產(chǎn)業(yè)格局，即金融業(yè)、服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)。醫(yī)藥及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn) 家企業(yè)進榜，反映出大健康產(chǎn)業(yè) 蓬勃發(fā)展的強大動能。在年去杠桿、降風(fēng)險的大背景下，新興金融大幅下降。加之市場中的頻繁“暴雷”，造成部分企業(yè)退租，企業(yè)個數(shù)從年的 家減少至年的 家。年的西安甲級辦公樓市場，能源類企業(yè)面積占比突出。隨著能源企業(yè)陸續(xù)自建或購買辦公樓宇，或根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略進行選址調(diào)整，能源及公共事業(yè)企業(yè)從年的 家縮減至 年的 家。在年新冠疫情中受影響較大的零售貿(mào)易和酒店餐飲行業(yè)，在此榜單對比中也顯示出相同的勢微趨勢。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年

13、月重 構(gòu)戰(zhàn)略10西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告資本來源：中資時代到來，中資頭部企業(yè)主導(dǎo)需求，增幅顯著萬平方米陜西省外陜西省內(nèi)外資客戶中資企業(yè)全球化的大趨勢廣受關(guān)注。一方面，越來越多的中國企業(yè)進入世界強行列。數(shù)據(jù)顯示，從至年，中國上榜財富強企業(yè)數(shù)量從 家增長到家（含中國香港 家、中國臺灣家）；年中國首次在強企業(yè)數(shù)量上超越美國（家）。另一方面，中國涌現(xiàn)出華為、阿里巴巴、 小米、科大訊飛、大疆科技等一大批領(lǐng)軍全球的創(chuàng)新企業(yè)。在年西安榜單中，中資企業(yè)占比高達，承用辦公面積約萬平方米。中資企業(yè)在西安甲級辦公樓市場中正扮演越來越重要的角色。年平方米年平方米陜西省外中資企業(yè) 面積中位數(shù)從微觀視角分析，中資企業(yè)在

14、“走出去” 的同時，積極國內(nèi)市場開拓，全國化布 局是其重要戰(zhàn)略。此外，伴隨一線城市 人力成本、辦公成本提升，越來越多企 業(yè)考慮將部分后臺研發(fā)部門轉(zhuǎn)移至運營 成本更低的內(nèi)陸城市，以降低企業(yè)成本。 而西安憑借高性價比辦公空間、優(yōu)質(zhì)的 人才資源及可控的勞動力成本在眾多城 市中脫穎而出，成為承接企業(yè)內(nèi)遷的重 要門戶。以科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，越來 越多的大型中資企業(yè)落址西安，例如華 為、科大訊飛等。隨著重點中資企業(yè)的崛起，在西安的布局選址面積需求也在逐步擴大。從年至今， 積中位數(shù)由陜西省外中資企業(yè)的面 平方米上升至了平方米，增長近。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略11西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告區(qū)

15、位分布：企業(yè)選址青睞成熟商務(wù)區(qū)，高新區(qū)聚集度最高年 企業(yè)進駐的甲級辦公樓共計 棟，占 全市甲級辦公樓數(shù)量的 。從企業(yè)的選址偏好來 看，高新南（錦業(yè)路）作為實力 最受 強企業(yè) 的青睞， 超 成企業(yè)落戶該版塊。高新北（唐延 路）、城北（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）緊隨其后，占比分別為和 。西安甲級辦公樓企業(yè) 按片區(qū)分布占比高新南高新北城北企業(yè)入駐甲級辦公樓數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略12西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告高新南 高新北 城北南二環(huán)及小寨 市中心年西安甲級辦公樓榜單帶給市場的啟示更多大型企業(yè)的職能部門向西安轉(zhuǎn)移，企業(yè)的升級擴張趨勢十分明 顯。越來越多的企業(yè)區(qū)域總部的出

16、現(xiàn)，彰顯西安作為新一線城市的 吸引力。科技互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)金融企業(yè)在榜單中表現(xiàn)亮眼，凸顯西安在硬 科技、科技金融、新經(jīng)濟方面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。中資企業(yè)全球化的步伐加快，企業(yè)影響力的增強使其在全球經(jīng)濟中嶄露頭角，對西安辦公樓市場的影響力正在不斷加大。成熟度高、商務(wù)氛圍濃厚、產(chǎn)業(yè)聚集度高的高新區(qū)兩大板塊的甲級辦公樓倍受企業(yè)青睞，這也是市場成熟度提升的積極訊號。數(shù)量僅占市場總量的頭部 企業(yè)貢獻市場超的租賃面積。仲量聯(lián)行發(fā)布的榜單關(guān)注辦公樓市場的主力企 業(yè)客戶，榜單對市場主體的 價值不言而喻。從前 到 ，下一章節(jié)我們將視野拓展至全樣本，關(guān)注剩余的企業(yè)客戶特征與 訴求的異同。重 構(gòu)戰(zhàn)略13西安辦公樓市場企業(yè)客

17、戶報告西安甲級辦公樓 企業(yè)客戶需求刻畫0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%面積段：平方米以下中小規(guī)模需求主導(dǎo)西安甲級辦公樓市場華西三個城市甲級辦公樓市場企業(yè)客戶面積分布西安甲級辦公樓 榜單為讀者描繪出市場大面積 主力企業(yè)客戶的需求結(jié)構(gòu)。接下來，我們將研究視 角拓展至甲級辦公樓市場全貌。西安甲級辦公樓 平方米，而大于量不多，僅占總量企業(yè)的最小承用面積大于 平方米的主力客戶雖然數(shù)，而其去化面積占比卻高達。的大面積占比亦高于成都和重慶另外兩個西部龍頭城市。年，企業(yè)客戶承用面積中位數(shù)居于 米區(qū)間，這一統(tǒng)計指標在年時處于平方 區(qū)間段內(nèi)，顯示出西安大面積需求企業(yè)數(shù)量增加，且單

18、 個企業(yè)的需求面積在增長。年前后，西安辦公樓市場處于起步階段，多數(shù) 辦公樓的最小面積分隔較小，并可以根據(jù)客戶的需 求靈活分割和組合。隨著甲級辦公樓數(shù)量增多，業(yè) 主方對于辦公樓和客戶品質(zhì)的關(guān)注度和要求亦同步 升級。 年前后新入市的項目中，絕大多數(shù)樓宇 都有明確的最小分割和起租面積，且 平方米 的最小區(qū)段數(shù)量較多。因此在這種情況下，客戶面 積分布區(qū)段也在悄然發(fā)生改變。截至年，平方米的企業(yè)占，在各面積段排名第一，而平方米企業(yè)緊隨其后，占。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%平方米平方米數(shù)據(jù)來源：仲量

19、聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略15西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告西安產(chǎn)業(yè)：金融、服務(wù)、房地產(chǎn)與科技產(chǎn)業(yè)支撐西安辦公需求年西安各行業(yè)從業(yè)人數(shù)情況年從業(yè)人數(shù)（萬人，左）年至年從業(yè)人數(shù)增長（右）金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)和科技 互聯(lián)網(wǎng)將持續(xù)主導(dǎo)西安辦公需求年西安各行業(yè)企業(yè)法人資產(chǎn)總和金融業(yè)、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的承租 能力引領(lǐng)各行業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)數(shù)量增長迅猛將西安市年經(jīng)濟普查結(jié)果與第水居文電采住衛(wèi)交公金信房科教 租 批 制 建依據(jù)西安市年經(jīng)濟普查公年的普查結(jié)果進行對比：從企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模分析，年金一 產(chǎn)利、民 服化、力、礦業(yè)宿 和生 和通運共 管融業(yè)息 傳地 產(chǎn)學(xué) 研育 賃 發(fā) 造 筑和 和 業(yè) 業(yè)報，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、

20、房地產(chǎn)年，西安科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)數(shù)融行業(yè)資產(chǎn)企業(yè)法人資產(chǎn)約為業(yè)環(huán) 境務(wù)、體 育熱力餐 飲社 會輸、理、輸、業(yè)究 和商 零務(wù) 售和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)增量約為個， 是年的 億，遠遠高于其他行業(yè)，和修和、業(yè)工倉社軟技服 業(yè)速位居各行業(yè)前列，累計增速從倍，增長速度僅次于建筑業(yè)。側(cè)面反映金融企業(yè)的資金鏈相對公 共理 和娛 樂燃 氣作儲 和會 保件 和術(shù) 服務(wù) 業(yè)不等。這也從宏由此可見，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在過更加充裕，其房地產(chǎn)策略的成本設(shè) 施其 他業(yè)及水郵政障 和信 息務(wù) 業(yè)觀經(jīng)濟基本面印證其對辦公需求去十年發(fā)展迅猛，辦公樓租賃需空間更大。房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)緊隨管服生業(yè)社技的核心驅(qū)動力及良好的未來前景。求的增長

21、乃大勢所趨。其后。相對而言，科技企業(yè)、教理 業(yè)務(wù) 業(yè)產(chǎn)和會 組術(shù) 服育企業(yè)的資金規(guī)模相對較小，其供應(yīng)織務(wù)業(yè)數(shù)據(jù)來源：西安統(tǒng)計局，年 月承租能力亦較低。業(yè)重 構(gòu)戰(zhàn)略16西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告企業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：支柱產(chǎn)業(yè)韌性十足，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)增勢顯著經(jīng)濟基本面是辦公樓市場的根基，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是城市辦公樓需求的動能，同樣也是變化走勢的晴雨表。作為中國西部地區(qū)的門戶城市，西安甲級辦公樓需求結(jié) 構(gòu)受本地傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)與戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)影響深遠。金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、服務(wù)業(yè)是西安辦公樓經(jīng)濟的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著城市戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級， 辦公樓的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨之發(fā)生改變。依托于豐富的教育科研資源、高端人才基礎(chǔ)，西安致

22、力于打造全國硬科技之都，對科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的吸引力明顯增強。在科技龍頭企業(yè)的帶動下，上下游中 小企業(yè)也紛紛就近選址，逐漸形成科技產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)。另一方面，得益于互聯(lián)網(wǎng)移動端的普及，在線教育企業(yè)受到資本的追捧，其在辦公樓中的擴張之勢 成為 年的一大亮點。西安大力支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)， 年新增企業(yè)數(shù)量位列全國第二。大量中小微企業(yè)的出現(xiàn)也為聯(lián)合辦公等第三方辦公服務(wù)運營商（下稱“第三方辦公”）的擴張 創(chuàng)造了條件。加之“懶人經(jīng)濟”在全社會的普及，使得處在不同生命周期的企業(yè)對于拎包入住的辦公空間青睞度上升，在節(jié)約成本的目標驅(qū)使下，第三方辦 公在 年急劇擴張。得益于此，科技互聯(lián)網(wǎng)與第三方辦公成功躋身西安甲級辦公樓需求

23、前五名。金融業(yè)房地產(chǎn)建筑服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)房地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)第三方辦公服務(wù)運營年年西安甲級辦公樓企業(yè)客戶前五大產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略17西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告華西區(qū)主要城市產(chǎn)業(yè)分布對比放眼華西區(qū)的主要城市，主要行業(yè)在甲級辦公樓中 的分布都遵循相似的規(guī)律，產(chǎn)業(yè)分布的前五名囊括 的產(chǎn)業(yè)類型也高度一致。第三方辦公在華西區(qū)三個 城市中均排名第五，其在西安甲級辦公樓中的占比 達到 ，占比位居三城之首。作為市場的“加速 器”，其高位的市場份額在經(jīng)濟下行過程中的“穩(wěn) 定器”作用值得關(guān)注。醫(yī)藥及生命科學(xué)在西安和成都的甲級辦公樓占比中 不相上下，主要依賴于兩個城市

24、在醫(yī)療資源上的共 性。西安的空軍軍醫(yī)大學(xué)附屬醫(yī)院、唐都醫(yī)院等和 成都的四川大學(xué)華西醫(yī)學(xué)院都是全國知名的甲等醫(yī) 院。依托醫(yī)學(xué)研發(fā)的科研與人才資源，生物醫(yī)藥在 兩城市都成為重點產(chǎn)業(yè)。制造業(yè)本不是二線城市辦公樓需求的主力，但在西 安和重慶，和制造業(yè)相關(guān)的上下游企業(yè)布局甲級辦 公樓的占比均達到 以上。重慶作為西部最大的制 造業(yè)基地，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn) 業(yè)，催生出的制造業(yè)上下游中小企業(yè)對辦公樓的貢 獻可見一斑。同樣，在以航空航天、軍工制造等產(chǎn) 業(yè)支撐的“硬科技之都”戰(zhàn)略下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)對西安 辦公樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的貢獻巨大。華西區(qū)主要城市甲級辦公樓產(chǎn)業(yè)分布數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月金融

25、業(yè)房地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)第三方辦公服務(wù)運營制造業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)能源及公共事業(yè)政府機構(gòu)及公共組織零售貿(mào)易酒店餐飲運輸倉儲及郵政金融業(yè)房地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)第三方辦公服務(wù)運營零售貿(mào)易醫(yī)藥及生命科學(xué)政府平臺公司能源及公共事業(yè)制造業(yè)酒店餐飲政府機構(gòu)及公共組織金融業(yè)重 構(gòu)戰(zhàn)略18西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告房地產(chǎn)建筑服務(wù)業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)第三方辦公服務(wù)運營制造業(yè)酒店餐飲零售貿(mào)易政府機構(gòu)及公共組織能源及公共事業(yè)運輸倉儲及郵政醫(yī)藥及生命科學(xué)西安甲級辦公樓子市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南二環(huán)與小寨曲江高新南高新北高科技房地產(chǎn)業(yè)第三方辦公服務(wù)運營傳統(tǒng)金融新興金融高科技傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)消費服務(wù)傳統(tǒng)金融新興金融高科技消費服

26、務(wù)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)專業(yè)服務(wù)消費服務(wù)城北房地產(chǎn)業(yè)第三方辦公服務(wù)運營傳統(tǒng)金融建筑業(yè)高科技市中心第三方辦公服務(wù)運營新興金融消費服務(wù)傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略19西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告華西區(qū)主要城市企業(yè)來源對比在城市經(jīng)濟外向性方面，外資企業(yè)數(shù)量是一項重要 指標。與成都和重慶相比，進駐西安的世界 強企 業(yè)數(shù)相對較少。同樣，西安甲級辦公樓的外資企業(yè) 客戶占比較少。中國企業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域的投資領(lǐng)先全球，而高新技 術(shù)的應(yīng)用使得跨城市辦公成為可能。在這樣的前提 下，他們考慮將部分后臺研發(fā)部門轉(zhuǎn)移至運營成本 更低的城市，以降低企業(yè)成

27、本。而西安憑借高性價 比物業(yè)、人才資源及低廉的勞動力成本在眾多城市 中脫穎而出。特別是在一些支柱型產(chǎn)業(yè)，例如科技 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，越來越多的大型中資企業(yè)落址西安， 例如華為，科大訊飛等。從本地企業(yè)的角度看，西安上榜世界 強的本地企 業(yè)有 家，分別是陜西延長石油（集團）公司和陜西 煤業(yè)化工集團，但大型本地企業(yè)更加傾向于從政府 拿地自建樓宇的形式，例如上述兩家大型企業(yè)都有 自己的自建辦公大樓。而在成都和重慶，本地企業(yè) 在甲級辦公樓中的租賃占比高于西安。中資企業(yè)在西安辦公樓市場中正扮演越來越重要的 主導(dǎo)角色。中資本地西安外資中資本地成都外資中資本地重慶外資面積占比（ ）成都、重慶和西安甲級辦公樓企業(yè)來

28、源分布注： 中資指該城市所在省份（直轄市）以外的中資企業(yè)；本地則指該城市所在省份（直轄市）的中資企業(yè)。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略20西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告重 構(gòu)戰(zhàn)略21年西安甲級辦公樓新成交需求由于甲級辦公樓開發(fā)規(guī)模及總存量逐年攀升，有相當數(shù)量的企業(yè)客戶以購買辦 公空間自用的形式進駐辦公樓，因此會存在部分大面積企業(yè)客戶長期占據(jù)榜單 排名靠前的位置。為了說明西安辦公樓在近期的產(chǎn)業(yè)需求變化，本報告特增加 年全年甲級辦公樓企業(yè)客戶新成交統(tǒng)計，以便于更加精確地刻畫出市場需求的最新動態(tài)。市場需求刻畫企業(yè)現(xiàn)狀新成交西安辦公樓市場企業(yè)客戶2報1告年西安甲級辦公樓新成交前十名排名企業(yè)名稱選

29、址形式行業(yè)類別職能猿輔導(dǎo)租賃科技互聯(lián)網(wǎng)前臺運營永安保險購買傳統(tǒng)金融總部辦公浦發(fā)銀行租賃傳統(tǒng)金融后臺研發(fā)西安市財政局租賃政府職能總部辦公泰康人壽保險租賃傳統(tǒng)金融綜合辦公新東方在線教育租賃科技互聯(lián)網(wǎng)前臺運營華為中國租賃科技互聯(lián)網(wǎng)綜合辦公陜金資租賃傳統(tǒng)金融綜合辦公中信保誠購買傳統(tǒng)金融綜合辦公融創(chuàng)租賃房地產(chǎn)及建筑業(yè)綜合辦公租賃注：此榜單中的企業(yè)面積為實際租賃或購買的全部面積，包括二級租賃市場轉(zhuǎn)租面積。信息時代，萬物互聯(lián)。得益于移動互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展， 實體行業(yè)跨界交叉催生出新的產(chǎn)業(yè)或職能。產(chǎn)業(yè)的更 新迭代反映在城市經(jīng)濟中最直觀的表現(xiàn)即為辦公樓中 企業(yè)及其職能部門的更新?lián)Q代。以金融行業(yè)為例，作為辦公樓中最

30、基本的傳統(tǒng)行業(yè)， 隨著企業(yè)運營逐步實現(xiàn)信息數(shù)字化，金融企業(yè)對科技 互聯(lián)網(wǎng)的依賴程度大幅提升。于是，金融 科技的 軟件研發(fā)、數(shù)據(jù)中心等形式隨之出現(xiàn)。在金融科技的 背景下，相應(yīng)的銀行軟件研發(fā)中心也在甲級辦公樓中 出現(xiàn)。同理，教育 互聯(lián)網(wǎng)催生出的在線教育行業(yè)更是受 到各路資本追捧，進駐辦公樓宇的步伐加快。購買數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略22西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告新成交面積段：新成交規(guī)模小于存量企業(yè)需求規(guī)模年甲級辦公樓新成交企業(yè)客戶面積分布在新成交前十名中，個數(shù)僅占全年總成交數(shù)量的企業(yè)占了全年總成交面積的，大面積承用企業(yè)多集中在 “頭部”，例如在線教育頭部企業(yè)猿輔導(dǎo)、新東方等。從另一

31、個角度看，年榜單中，第十名企業(yè)的年新成交企業(yè)第十名，該面積為平方米，而 數(shù)值僅為平方米。足以看出。近年來進駐甲級辦公樓的企業(yè)客戶的整體面積段并未處于高位。同時，面積 小于 平方米的企業(yè)數(shù)量占比達到 ，僅從面積段 上判斷，大面積的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶資源相對稀缺。究其原因，受全球經(jīng)濟下行壓力的影響，多數(shù)企業(yè)在運 營成本和辦公策略方面的預(yù)算投入受到限制，因此更加 重視成本節(jié)省和辦公樓宇的性價比。年甲級辦公樓企業(yè)客戶面積分布排名面積排名面積平方米數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略23西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告增量需求存量需求金融業(yè) 房地產(chǎn)建筑 科技互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)第三方辦公制造業(yè) 醫(yī)藥及生命科學(xué) 能源及

32、公共事業(yè)政府機構(gòu)及公共組織零售貿(mào)易 酒店餐飲運輸倉儲及郵政年西安甲級辦公樓產(chǎn)業(yè)分布年甲級辦公樓新成交需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)金融業(yè) 科技互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)建筑服務(wù)業(yè)政府機構(gòu)及公共組織零售貿(mào)易 運輸倉儲及郵政 醫(yī)藥及生命科學(xué) 能源及公共事業(yè)制造業(yè) 酒店餐飲 文體娛樂作為甲級辦公樓第一需求支撐的金融業(yè)，在 年的新成交占比中，依然名列第一，坐實“頭把交椅”。金融業(yè)的新增需求主要來源于銀行、保險類傳統(tǒng)金融企 業(yè)自用辦公的升級擴張， 年之后，天安人壽、新華保險、華夏人壽、中國人壽等金融投資平臺在西安對甲級辦公樓的投資購買達到前所未有的高度，但隨著 市場預(yù)期和經(jīng)濟環(huán)境的改變，保險企業(yè)的自用需求成為西安辦公樓中金融企業(yè)交易

33、行為發(fā)生的主要推動力。例如永安保險的全國總部辦公，從乙級辦公樓升級至 萬科金域國際，購買的面積約 萬平方米以上。類似的需求還包括中信保誠，新華保險、農(nóng)銀人壽等?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)的新增需求超越房地產(chǎn)建筑，位列第二。西安依賴優(yōu)勢的教育資源，輸送大批的科技創(chuàng)新人才，加之“人才戰(zhàn)略”的實施，使得城市從技術(shù)和人才方面對科技類企業(yè)的吸引力大幅提高。年新成交的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中，以華為為代表的科技企業(yè)和以猿輔導(dǎo)為代表的在線教育，是其主要的來源方向。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略24西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告重 構(gòu)戰(zhàn)略西安提出打造“硬科技之都”概念以來，在科技創(chuàng)新人才的吸引上多次出臺相關(guān)政策，對于 各類科

34、技企業(yè)的招商引資力度亦前所未有。在以先進制造業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向的戰(zhàn)略下，西安吸引 大量高附加值產(chǎn)業(yè)落地 對城市經(jīng)濟發(fā)展帶來的發(fā)展動能不容小覷。經(jīng)濟增長所引致的產(chǎn)業(yè)需 求變化必然投射于辦公樓市場之中。洞察先機，從產(chǎn)業(yè)到辦公，從產(chǎn)業(yè)視角解讀辦公需求演 變新趨勢，便是本章節(jié)的價值所在。西安單一業(yè)權(quán)辦公樓比例較小、區(qū)域差異大，開發(fā)商開發(fā)運營能力“參差不齊”。本地開發(fā) 商企業(yè)多起步于實體產(chǎn)業(yè)，后期獲取土地后，進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。因此，擁有專業(yè)開發(fā)、 運營能力的西安本地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尚不具規(guī)模。時間維度上，西安辦公樓市場成熟度依然 有較大增長空間。年之前，市場基本處于點狀離散分布階段；年之后，存量規(guī)模才 初具

35、雛形。從時間上看，西安甲級辦公樓市場的集中發(fā)展時期僅四年時間，甚至不夠一輪房 地產(chǎn)的變化周期，市場更談不上成熟度問題。尚處初級成長階段的西安辦公樓市場，仍處內(nèi)生性競爭和自發(fā)生長階段，且未完整經(jīng)歷過其 他一二線城市的辦公樓市場周期。從年開始，經(jīng)濟下行壓力，加之今年新冠疫情的影響， 是西安辦公樓市場首次面臨危機的真正挑戰(zhàn)。辦公樓成交數(shù)據(jù)顯示，擴張和升級需求從年的左右提升至年的，新成立需求從年的下降至上下，側(cè)面反映出甲級辦公樓的需求端，由增量向存量轉(zhuǎn)變的演變過程。爭奪存量客戶的背后，激烈的市場競 爭和優(yōu)勝劣汰是市場不可回避的發(fā)展歷程。綜上，對企業(yè)辦公需求的研究是“如何在存量市場爭奪中獲得競爭優(yōu)勢”的

36、必修課。基于上 述分析視角，我們認為金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)業(yè)始終是西安甲級辦公樓的支柱力量。接 下來的篇章，仲量聯(lián)行會從企業(yè)選址的角度，對上述三種類型的企業(yè)在選址特征及訴求進行 更加深入的解讀。25西安辦公樓市場企業(yè)客戶2報5告西安企業(yè)客戶 辦公選址研判年西安甲級辦公樓金融企業(yè)面積段分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%平方米辦公需求“首位”驅(qū)動力金融業(yè)作為城市辦公樓的頭號需求支撐，新增 需求始終保持穩(wěn)定增長。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示， 年西安甲級辦公樓成交中金融類企業(yè)均保持在前三大新增需求之列，且其行業(yè)需求 面積分布較均勻，在前三大行業(yè)面積分布中， 大面積占比居首位

37、。 年其面積分布中位數(shù) 為 平方米，而 平方米以上主力客戶占 比為 。銀行、保險、證券公司的區(qū)域總部 是絕對的“頭部玩家”，通常以自建或購置自 用需求為主要方式。從 年西安甲級辦公樓金融類企業(yè)分布變化分析，高新傳統(tǒng) 區(qū)域的金融企業(yè)相對穩(wěn)定，且其規(guī)模和密度呈現(xiàn)增長態(tài)勢。市中心大面積可承用 辦公空間有限，局限了大面積需求的金融企業(yè)選址。高新北早期主要承載金融機構(gòu)的總部辦公，例如農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政等分行大樓，經(jīng)過多年發(fā)展現(xiàn) 如今已成為金融機構(gòu)的區(qū)域總部聚集區(qū)。未來，依托高新區(qū)在科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢，更多“互聯(lián)網(wǎng) ”的科技金融企業(yè)也將成為帶動高新區(qū)辦公樓 需求增長的新亮點。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信

38、息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略27西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告早期大型的金融機構(gòu)在市中心、南二環(huán)和高 新北板塊自建或購買總部大樓 但隨著城市骨 架的拉大和產(chǎn)業(yè)聚集的加劇，傳統(tǒng)金融行業(yè) 呈現(xiàn)出向南擴張遷移的趨勢。全市范圍來看， 早期銀行、保險在城墻內(nèi)、南二環(huán)沿線聚集， 后向南遷移，高新北板塊中匯集招商銀行、 郵政、浙商、北京、民生銀行及中國人壽總 部辦公樓，是金融總部大樓最集中的區(qū)域。 同時還有永安保險、中信保誠、農(nóng)銀人壽等 保險行業(yè)在甲級辦公樓中的入駐。隨著高新 南錦業(yè)路的成熟，太平、平安、富邦華一、 浦發(fā)等知名企業(yè)在該版塊聚集，目前從傳統(tǒng) 金融產(chǎn)業(yè)在甲級辦公樓的集聚度來說，是傳

39、統(tǒng)金融在甲級辦公樓中占比最高的區(qū)域，達 到以上。年西安銀行、證券、保險企業(yè)在西安的分布高新南高新北南二環(huán) 小寨市中心傳統(tǒng)金融業(yè)辦公樓需求的絕對支柱產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略28西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告新興金融辦公的選址需求分析新興金融類企業(yè)涉及的領(lǐng)域較多，小額貸款是其 中經(jīng)營相對穩(wěn)定的一類。高新北、南二環(huán)及小寨 是西安新興金融類企業(yè)聚集度最高的區(qū)域。曲江 作為高凈值人群聚集地，同樣受此類企業(yè)青睞。年網(wǎng)貸行業(yè)迎來了清退潮，正常運營平臺數(shù)大幅減少，據(jù)中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計，截至年底， 全國正常運營的網(wǎng)貸平臺數(shù)已降至家。特別 是年月后各地明顯加大網(wǎng)貸平臺清退

40、力度，多地先后發(fā)文宣稱轄區(qū)內(nèi)沒有一家機構(gòu)完全合規(guī) 并通過驗收，未來將對未通過驗收的網(wǎng)貸業(yè)務(wù)全 部予以取締，預(yù)計 年會有更多的省市陸續(xù)跟高新南高新北南二環(huán) 小寨進。年，西安新興金融類企業(yè)占比回落至，網(wǎng)貸企業(yè)的退租是主因。未來伴隨網(wǎng)貸企業(yè)的良性退出，新興金融類企業(yè)在經(jīng)歷規(guī)范調(diào)整 后，其經(jīng)營及租約的穩(wěn)定性亦將明顯改善，更有 利于辦公樓行業(yè)的管理與經(jīng)營。市中心新興金融業(yè)從個貸向 “科技 ”基因的轉(zhuǎn)型數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月傳統(tǒng)金融新興金融重 構(gòu)戰(zhàn)略29西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告用戶、資本和技術(shù)是推動互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展的三個重要因素，用戶和資本都遵循邊際遞減效應(yīng)，二者的促進

41、作用將逐漸降低，而技術(shù)對行業(yè)的促進是“脈沖式”的，技術(shù)的重大改進會使行業(yè)出現(xiàn)跳躍式增長。隨著金融信息化的深入，金融科技自主創(chuàng)新的價值逐漸顯現(xiàn)，國內(nèi)大中型金融機構(gòu)相繼建成軟件開發(fā)中心，以科技創(chuàng)新驅(qū)動業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理。傳統(tǒng)金融行業(yè)也將注意力從傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)向更多適合投放研發(fā)、數(shù)據(jù)中心的片區(qū)，年以來，多家大型銀行保險機構(gòu)都在積極地拓展研發(fā)中心和數(shù)據(jù)中心 。例如，浙商銀行把其軟件中心從原本所在金融機構(gòu)落戶項目所在區(qū)域中國銀行浐灞金融商務(wù)區(qū)匯豐銀行中軟國際軟件新城浙商銀行灃西浦發(fā)銀行中鐵西安中心高新南農(nóng)業(yè)銀行國壽金融中心高新北工商銀行高新永安保險綠地科創(chuàng)中心灃東根據(jù)“十三五”國家科技創(chuàng)新規(guī)劃的定義，“科

42、技金融”屬于產(chǎn)業(yè)金融的范疇，落腳點在金融，是金融服務(wù)實體經(jīng)濟的典型代表；而金融科技落腳點在于科技，意在科技為金融服務(wù)賦能。金融科技科技賦能，衍生金融業(yè)新職能需求的高新北泰華金貿(mào)專向大力發(fā)展大數(shù)據(jù)中心灃西新城；農(nóng)業(yè)銀行軟件研發(fā)中心選址高新北。金融科技企業(yè)從行業(yè)上還是屬于傳統(tǒng)金融機構(gòu)的技術(shù)支持部門，并無獨立的納稅關(guān)系，因此在選址上 對于總部的依賴度較大，從布局的地理位置上需要距離城市分行較近，以方便交流和管理。在對樓宇 的選擇上，能夠滿足硬件標準需求的新項目更受青睞，例如樓板可局部加固，電力荷載大于平方 米或擴容空間大，雙回路供電等。同時，由于傳統(tǒng)金融業(yè)的國企背景，此類企業(yè)對成本的敏感度較低。為金

43、融服務(wù)賦能金融傳統(tǒng)金融技術(shù)云計算 大數(shù)據(jù) 人工智能 區(qū)塊鏈新興金融科技金融科技的內(nèi)涵30西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告重 構(gòu)戰(zhàn)略30西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告獨立性安全性標識權(quán)電梯分區(qū)雙回路供電空調(diào)機房員工食堂營業(yè)網(wǎng)點聚焦 “需求競爭力”層高金融機構(gòu)類型多元，其職能部門亦較多，因此對辦公選址和辦公 空間提出的要求更加多元化。以銀行、保險、證券為代表的傳統(tǒng) 大型金融機構(gòu)的選址，其作為辦公場所的分行或支行需求面積普 遍非常大，上萬甚至數(shù)萬平方米的需求比較常見。因此，此類企 業(yè)通常傾向于獨棟寫字樓辦公，若獨棟樓宇面積過大，無法承用 足夠面積時，可承租或購置樓宇的一個分區(qū)，須避免與其他企業(yè) 共用電梯等公共

44、區(qū)域，以確保金融機構(gòu)辦公的安全性、私密性。 同時，銀行、證券在設(shè)立分行或區(qū)域總部時，往往需要在辦公樓 的底商區(qū)域開設(shè)營業(yè)網(wǎng)點，因此可用于出租的商業(yè)面積會極大影 響大型金融機構(gòu)選址決策。大型金融機構(gòu)尤其是后臺數(shù)據(jù)部門對雙回路電力系統(tǒng)、 小時機 房空調(diào)、樓板荷載等樓宇硬件指標往往要求較高。大量的網(wǎng)絡(luò)計 算機布線及設(shè)施設(shè)備也對樓宇的層高和網(wǎng)絡(luò)地板高度提出一定要 求，開發(fā)商須考慮在高低區(qū)進行交易層的設(shè)置。此外，金融機構(gòu) 對辦公、會議、接待乃至員工健身、讀書、就餐等各項福利均有 一定要求，因此辦公場景多元化是否能同時滿足同樣影響其選址 決策。傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)選址偏好重 構(gòu)戰(zhàn)略31西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告

45、年西安甲級辦公樓科技互聯(lián)網(wǎng)（）企業(yè)面積段分布0%10%20%30%40%50%60%70%100%平方米經(jīng)濟普查公報中，西安市信息傳輸、 軟件、信息技術(shù)服務(wù)、科學(xué)研究和技 術(shù)服務(wù)的法人單位數(shù)量共達到 萬 個，其總計數(shù)量占比僅次于批發(fā)零售 和房地產(chǎn)建筑業(yè)。科技技術(shù)類的企業(yè) 需求量可見一斑。在 與物聯(lián)網(wǎng)的時 代， 企業(yè)必然迸發(fā)新活力，持續(xù) 釋放旺盛的辦公需求。就西安甲級辦公樓中的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，其面積需求段總體較小，平以下的面積占比超，大面積需求僅集中在頭部企業(yè)和在線教80%90%辦公需求增量 “新觸點”在年 月公布的西安市第四次全國育行業(yè)。年華為作為科技互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的典型，在高新南板塊天安

46、人壽中心的面積擴張在本行業(yè)排名前三。在線教育作為科技互聯(lián)網(wǎng) 行業(yè)的面積主要貢獻來源，在年實現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略32西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告移動互聯(lián)網(wǎng)和智能設(shè)備的迅猛發(fā)展，帶來的除卻豐富日常生活的各種娛樂 和服務(wù)外，最重要的是優(yōu)化了信息的傳遞方式。相對來說，學(xué)生時期最寶 貴的就是時間成本。而在線教育的實時性、不受場地限制等優(yōu)勢，比起線 下教育模式能大大減少時間上的浪費。同時，隨時隨地學(xué)習(xí)也是部分父母 對孩子的期望。價格上，同樣是 對 輔導(dǎo)，線下一般需要 元 堂，而 線上則約為 元 堂，一定程度上來講線上是更為經(jīng)濟的選擇。雖然有大

47、量的資本支持，但在線教育盈利及發(fā)展的可持續(xù)性一直是縈繞該 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頭號問題。相對于傳統(tǒng)線下教育機構(gòu)而言，在線教育的獲客費 用與推廣營銷成本高企，大多機構(gòu)目前處于虧損狀態(tài)。因此，在線教育辦 公策略屬于成本敏感型，對辦公空間的機房、電力、荷載等方面有較高要 求，而對物業(yè)其他硬件條件不敏感。作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對于基礎(chǔ)勞動 力的需求量極大，人均的辦公使用面積通常為 平方米，因此在線教育企 業(yè)在辦公樓中的入駐，對于樓宇的垂直交通是極大的考驗，也是為了緩解 上下班的電梯壓力，在線教育在樓宇中選擇的樓層通常較低，能夠?qū)崿F(xiàn)步 行上下樓。由于目前的市場成熟度較低且暫未有政策約束，在線教育行業(yè)對于辦公空間承租

48、的穩(wěn)定性依然有待市場的考驗。年西安甲級辦公樓在線教育企業(yè)地理分布年起，中國教育信息化市場規(guī)模迅速擴張， 傳統(tǒng)教育機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛入局，在線教育 贏得大量資本的青睞?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及和發(fā)展帶來 的“互聯(lián)網(wǎng) 教育”使得在線教育用戶不斷攀升 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示， 年 月中國在線教育用戶規(guī)模突破億。各類在線教育平臺不斷開發(fā)下沉市場，加之年春節(jié)期間新冠疫情爆發(fā)，致使在線教育用戶規(guī)模進一步擴大。在線教育 投資市場的 一輪風(fēng)口數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略33西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告專網(wǎng)專線24小時空調(diào)層高要求樓板承重雙回路供電政策扶持新媒體行業(yè)在西安的規(guī)模遠不

49、及 科技互聯(lián)網(wǎng)及電子通訊類的其他 企業(yè)。字節(jié)跳動作為發(fā)展勢頭最 高的新媒體，旗下的今日頭條、 抖音、西瓜視頻等產(chǎn)品吸引了各年齡段的用戶。截至年月，抖音日活躍用戶數(shù)已經(jīng)突破億，字節(jié)跳動旗下全線產(chǎn)品總月活躍 用戶超過 億。由于其需求面積大，內(nèi)部職能多 樣，產(chǎn)品運營、企業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)品 研發(fā)等職能需求多樣，因此可以 看到其進駐多個樓宇且差異較大 的現(xiàn)象出現(xiàn)。華商傳媒新媒體行業(yè)的面積需求通常較小， 在西安多分布于乙級辦公樓、產(chǎn)業(yè) 樓宇和商住樓中。例如，以字節(jié)跳 動為代表的新媒體頭部企業(yè)發(fā)展迅 猛，承租面積遠超同行業(yè)平均水平。年承租面積近 萬平，遠高于甲級辦公樓排行榜榜首企業(yè)，但由于其落戶的搜寶中心未納入本

50、榜 甲級辦公樓之列， 故字節(jié)跳動的租 賃成交未計入成交 榜單。鳳凰網(wǎng)新浪網(wǎng)字節(jié)跳動字節(jié)跳動新媒體， 逆市崛起重 構(gòu)戰(zhàn)略34西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告產(chǎn)業(yè)延伸科技企業(yè)選址偏好附 加 值產(chǎn)業(yè)價值鏈 根據(jù)產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”理論，價 值最豐厚的區(qū)域都集中在價值鏈 的兩端，即研發(fā)與銷售。邁入成熟階段的科技企業(yè)有意向自建總部辦公樓宇，設(shè)立區(qū) 域總部基地。其主要研發(fā)和后臺職能部門聚集于產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 而具有前臺屬性或售后服務(wù)的職能部門則需要貼近消費者， 核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)辦公樓是首選。以華為為例，其西安公司 便選址天安人壽中心。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以低廉的租金價格、政府的補貼政策、產(chǎn)業(yè)聚 集效應(yīng)和孵化能力受到科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，尤

51、其是初創(chuàng)企 業(yè)青睞。伴隨企業(yè)成長，企業(yè)的職能不斷發(fā)展豐富，對 于辦公空間的訴求進而改變。處在“微笑曲線”兩端的 高附加值產(chǎn)業(yè)鏈，聚焦企業(yè)前端的研發(fā)創(chuàng)新和后端的市 場營銷及售后服務(wù)。相關(guān)職能部門對辦公空間的訴求亦 不盡相同?！把邪l(fā)端”對辦公空間的舒適性、協(xié)同性、 創(chuàng)造性更加重視，綠色、生態(tài)、低密、舒適的工作環(huán)境 有助于創(chuàng)作靈感，因此研發(fā)職能青睞環(huán)境舒適、空間協(xié) 同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而“銷售端”則關(guān)注交通通達性、樓宇 品質(zhì)和企業(yè)形象等展示性因素，因此核心商圈辦公樓更 符合其辦公選址訴求。租金價格產(chǎn)業(yè)聚集政策優(yōu)勢資源共享企業(yè)孵化硬件設(shè)施樓宇形象商業(yè)配套交通便利承租能力加工制造售后服務(wù)營銷市場產(chǎn)品研發(fā)核心零

52、 部件生產(chǎn)小批量生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“”“研發(fā)端”選考量因素重 構(gòu)戰(zhàn)略35西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告“銷售端”選址考量因素作為第三產(chǎn)業(yè)的核心要素，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是經(jīng)濟 發(fā)展的重要驅(qū)動，西安的第三產(chǎn)業(yè)占比 以 上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)與生活服務(wù)業(yè)也被列入五大經(jīng) 濟發(fā)展的重點領(lǐng)域。西安已吸引大批咨詢公司、律所、會計師事務(wù) 所、人力資源外服企業(yè)以及涉及金融、地產(chǎn)等 各個領(lǐng)域的經(jīng)紀代理機構(gòu)落戶、相繼進入設(shè)立 分公司或分支機構(gòu)。普華永道等四大會計師事 務(wù)所也全數(shù)到齊。年西安甲級辦公樓服務(wù)業(yè)企業(yè)面積段分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%平方米從企業(yè)結(jié)構(gòu)看，在年以前，服務(wù)業(yè)長期位列西安甲級辦公樓市場

53、需求的前三，但在年由于科技企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)對新增辦公需求的貢獻率有所下降，但絕對規(guī)模仍具競爭力。就規(guī)模而言，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，服務(wù)業(yè)企業(yè)的單個需求規(guī)模較低，中位數(shù)剛剛達到平方米，而“三產(chǎn)”經(jīng)濟激發(fā) 樓宇經(jīng)濟持續(xù)活力平方米以上主力客戶占比僅為。雖然單個企業(yè)辦公需求規(guī)模不大，但由于數(shù)量龐大，服務(wù)業(yè)對西安辦公樓市場需求的影響力不容小覷。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行地理信息系統(tǒng)（）、仲量聯(lián)行研究部，年 月重 構(gòu)戰(zhàn)略36西安辦公樓市場企業(yè)客戶報告專業(yè)服務(wù)業(yè)成熟商務(wù)區(qū)的 “試金石”專業(yè)服務(wù)類企業(yè)以高新傳統(tǒng)和市中心兩大子市場為主要聚集區(qū)。從選址 看，外企青睞于靠近市內(nèi)和高新南的地標辦公樓，例如仲量聯(lián)行、

54、畢馬威、 安永、德勤等外資均落戶于此。尤其是隨著高新南區(qū)成熟度的不斷提升，專 業(yè)特色樓宇不斷交付，市中心及南二環(huán)向錦業(yè)路外溢的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)聚集 度明顯提升。例如，匯豐銀行從市中心長安國際遷至永利國際金融中心，四 大中最早進入西安市的普華永道選址長安國際，后續(xù)三家均布局高新南市場。專業(yè)服務(wù)類企業(yè)選址高新南區(qū)，一方面受企業(yè)客戶在周邊區(qū)域聚集度不斷提 高影響，服務(wù)類企業(yè)須貼近目標客群；另一方面，服務(wù)類企業(yè)往往需要處理 較多的行政事務(wù)，毗鄰政府相關(guān)職能部門能有效節(jié)省工作成本，高新管委會 在相鄰的都市之門項目辦公也增強了服務(wù)業(yè)在高新南區(qū)聚集的主動性。高新南高新北市中心曲江仲量聯(lián)行將服務(wù)業(yè)分為兩大子領(lǐng)域：其一是以律所、 會計師事務(wù)所、人力資源外服企業(yè)、中介經(jīng)紀代理 為代表的to B端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，我們稱作“專業(yè)服 務(wù)”；其二是以教育、留學(xué)、培訓(xùn)、旅行為代表的 to C端的服務(wù)機構(gòu)，我們稱作“消費服務(wù)”。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)