物業(yè)行業(yè)：物業(yè)管理新起點(diǎn)政策科技和管理

1、CONTENTS目錄科技重塑物業(yè)管理行業(yè)政策態(tài)度的變化并購(gòu)整合的大年行業(yè)的新變化個(gè)股推薦風(fēng)險(xiǎn)因素11. 科技重塑物業(yè)管理行業(yè)2居住形態(tài)轉(zhuǎn)機(jī)科技應(yīng)用賦能智能硬件的設(shè)備已經(jīng)成熟萬物互聯(lián)的條件已經(jīng)伴隨5G而成熟弱人工智能的應(yīng)用伴隨技術(shù)演進(jìn)而開始真正可以替代人工資料來源：新浪網(wǎng)資料來源：龍湖物業(yè)5G使萬物互聯(lián)成為可能人臉識(shí)別門禁已經(jīng)小有應(yīng)用1.1 居住形態(tài)：轉(zhuǎn)機(jī)已至34目前有三類參與者進(jìn)行智慧社區(qū)建設(shè)：物業(yè)管理服務(wù)商第三方互聯(lián)網(wǎng)公司技術(shù)服務(wù)商科技賦能在基礎(chǔ)層，通過硬件實(shí)現(xiàn)社區(qū)范圍內(nèi)萬物互聯(lián)把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡(luò)層傳遞到分析層匯總，分 析后最終形成應(yīng)用場(chǎng)景科 技 應(yīng) 用 的 分 層1.1 居住形態(tài)：萬物互聯(lián)

2、+科技賦能遲 來 的 智 慧 社 區(qū)5G之前，萬物互 聯(lián)存在難度低物業(yè)費(fèi)與高科技投入房產(chǎn)資源屬性與 科技投入科技巨頭居住領(lǐng)域發(fā)力較晚網(wǎng)絡(luò)層基礎(chǔ)層分析層應(yīng)用、平臺(tái)層手機(jī)APP智能監(jiān)控停車場(chǎng)環(huán)境監(jiān)測(cè)門禁道閘互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)關(guān)IoT網(wǎng)關(guān)視頻接入網(wǎng)關(guān)其他網(wǎng)關(guān)數(shù)據(jù)匯集人工智能大數(shù)據(jù)分析運(yùn)籌優(yōu)化綜合管 理系統(tǒng)社區(qū)O2O 平臺(tái)門禁管 理系統(tǒng)鷹眼安 防系統(tǒng)環(huán)境監(jiān) 測(cè)系統(tǒng)資料來源：中信證券研究部1.2 科技賦能：技術(shù)分型資料來源：中信證券研究部科技賦能物業(yè)管理的形式科技賦能 技術(shù)分型“硬科技”軟件與硬件結(jié)合 謀求以機(jī)器替代人工“軟科技”模式創(chuàng)新，流程優(yōu)化 提升人工運(yùn)營(yíng)效率智能監(jiān)控，智能門禁系統(tǒng)： 人臉識(shí)別技術(shù)、人工智能

3、 識(shí)別警情及相關(guān)硬件無人超市：人臉識(shí)別技術(shù)、 無人銷售系統(tǒng)及相關(guān)超市硬 件開發(fā)智慧泊車：最優(yōu)化問題，車牌識(shí)別及相關(guān)硬件員工工作管理：大數(shù)據(jù)分 析，路徑優(yōu)化算法個(gè)性化服務(wù)：大數(shù)據(jù)分析，最優(yōu)化問題，機(jī)器學(xué)習(xí)能耗管理：大數(shù)據(jù)分析， 運(yùn)籌優(yōu)化51.3 科技應(yīng)用：提高人均在管面積資料來源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，中信證券研究部最為直觀的就是科技對(duì)于物業(yè)形態(tài)的改變百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)人均產(chǎn)值與人均在管面積逐年穩(wěn)步增加百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)情況單位：萬元，平方米8.710.412.114.015.532734539525759136500010002000300040005000600070000.02.04.06.08.

4、010.012.014.016.018.0201420152016注：該人均在管面積剔除外包，2018年人均在管為中信證券研究部估算值20172018人均產(chǎn)值人均在管面積671.3 科技應(yīng)用：帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院，中信證券研究部科技成果的應(yīng)用、識(shí)別和推廣，需要一定的收入規(guī)模作為支撐，亦會(huì)帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)科技賦能可能是破解規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、提升管理效率的潛在重要路徑對(duì)于行業(yè)來說，科技應(yīng)用已經(jīng)是必須選項(xiàng)從總部投入到降本增效移動(dòng)互聯(lián)物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)人工智能其他技術(shù)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)智能道閘系統(tǒng) 智能樓宇服務(wù)機(jī)器人 智能門禁系統(tǒng) 集成管控系統(tǒng) 設(shè)施管理系統(tǒng) 數(shù)據(jù)共享中心 云平臺(tái)增效管理運(yùn)作成本人工成本降

5、本物料消耗成本能源消耗成本物業(yè)信息化，提升管理效率操作機(jī)械化，提升作業(yè)效率流程標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)一服務(wù)智能化，提升服務(wù)品質(zhì)81.3 科技應(yīng)用：提升人均效能，優(yōu)化增值服務(wù)資料來源：Wind，中信證券研究部 注：總市值為2020年3月13日數(shù)據(jù)勞動(dòng)密集型的典型公司2019H1年人均效能的比較人均市值人均創(chuàng)收人均創(chuàng)利90.03萬13.94萬0.89萬180.04萬13.26萬1.03萬2.6萬8.8萬VS1.3 科技應(yīng)用：優(yōu)化集體決策資料來源：北京業(yè)主App群體決策效率提高，信息更加公開透明便利了物業(yè)管理費(fèi)的合理提升，也有利于優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的品牌物業(yè)管理公司生存發(fā)展北京業(yè)主App界面91.3 科技應(yīng)用：行

6、業(yè)現(xiàn)狀資料來源：wind，中信證券研究部龍頭物業(yè)公司近幾年紛紛加大投資公司名稱10科技運(yùn)用現(xiàn)狀萬科物業(yè)建筑智能化、設(shè)施設(shè)備維保、智能停車、智能機(jī)器門、智能通信、智能門禁； 綜合管理系統(tǒng)睿服務(wù)，物業(yè)管理軟件住這兒長(zhǎng)城物業(yè)APP：一應(yīng)生活、一應(yīng)智能、悅幫；微信公眾號(hào)和小程序：一應(yīng)繳費(fèi)小程序、一應(yīng)活動(dòng)小程序、一應(yīng)生活微信公眾號(hào)主要后臺(tái)系統(tǒng)：CSS、BMS、SRM、收費(fèi)云、社商云、物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（樓控、通行、停車）、數(shù)據(jù)監(jiān)控、聯(lián)盟購(gòu)人工智能技術(shù)：智能停車、智能樓控、智能門禁（人臉識(shí)別）、人工智能管家小U綠城服務(wù)通過大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立、智能設(shè)施設(shè)備的引入、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及應(yīng)用軟件的推行，打造全方位的一體化智慧物業(yè)

7、平臺(tái)。碧桂園服務(wù)通過信息系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)了全業(yè)務(wù)線條的管控。包括ERP系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)、成本系統(tǒng)、網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)系統(tǒng)等； 物聯(lián)網(wǎng)：設(shè)備設(shè)施遠(yuǎn)程監(jiān)控、智能電梯、智能消防、智能安防、智能停車場(chǎng)、智能門禁、智能照明。其他：400智能客服、智能催費(fèi)助手、智能語音助手、智能推薦助手、智能安防、智能品質(zhì)巡檢、大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)、精準(zhǔn)營(yíng)銷永升生活服務(wù)悅生活平臺(tái)、智慧物聯(lián)平臺(tái)、財(cái)務(wù)人事共享平臺(tái)和經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)。2. 政策態(tài)度的變化11鼓勵(lì)自治，推動(dòng)市場(chǎng)化重視程度持續(xù)加大政策影響測(cè)算2.1 政策：鼓勵(lì)自治，推動(dòng)市場(chǎng)化資料來源：北京市人民政府官網(wǎng)，中國(guó)政府網(wǎng)，中信證券研究部降低業(yè)委會(huì)決策的門檻，成立物業(yè)管理委員會(huì)約束前期物業(yè)管理合同2

8、010年北京 物業(yè)管理辦法122018年修訂全國(guó)物業(yè)管 理?xiàng)l例2019年北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）（征求意見稿）區(qū)別和影響前期物業(yè)管理 合同的期限未明確未明確進(jìn)一步明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限不超 過2年適當(dāng)限制開發(fā)企業(yè)透過前期合同“變相指定”物業(yè)管理服務(wù)提 供方的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，進(jìn)一步體現(xiàn)業(yè)主在街道辦指導(dǎo)下自主決策街道辦等組織 成立業(yè)主大會(huì)較2019年條 例更簡(jiǎn)明一些指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，但 沒有明確細(xì)化審核業(yè)主 身份，擔(dān)任籌備組組長(zhǎng) 等職責(zé)接受業(yè)主申請(qǐng)，審核業(yè)主身份，指定居 委會(huì)人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)更強(qiáng)調(diào)街道辦等指導(dǎo)地位物業(yè)管理委員 會(huì)未提及未提及創(chuàng)新，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)暫無法成立 情況下，由居委會(huì)擔(dān)任主

9、任，業(yè)主占半 數(shù)，基本可以代行業(yè)委會(huì)職權(quán)的機(jī)構(gòu)大大降低了小區(qū)決策機(jī)構(gòu)成立的門檻，且保證了居委會(huì)的話語 權(quán)，降低了前期物業(yè)管理合同的粘性，增強(qiáng)了社區(qū)整體穩(wěn)定北京市物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)比2.1 政策：鼓勵(lì)自治，推動(dòng)市場(chǎng)化穩(wěn)步提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)各地陸續(xù)放開物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)時(shí)間地方具體內(nèi)容2014年國(guó)家發(fā)改委指導(dǎo)放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)等服務(wù)的價(jià)格。2015年西安市非保障住房、辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2017年安徽省將成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面放開，僅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2018年北京市僅對(duì)保障房物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其他物業(yè)服

10、務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2018年山東省普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2019年廣東省取消物業(yè)取消政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理。即取消保障性住房、普通住宅前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備案管理。2019年江蘇省將成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面放開，非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2019年天津市放開普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；僅對(duì)保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。資料來源：各地政府網(wǎng)站，中信證券研究部13142.2 政策：重視程度持續(xù)加大對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的支持內(nèi)容深圳各區(qū)政府（包括新區(qū)管委會(huì)、深汕特別合作區(qū)管委會(huì)）對(duì)轄區(qū)

11、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的疫情防控服務(wù)，按在管面積每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施兩個(gè)月財(cái)政補(bǔ)助。按照在管面積每月每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)給予兩個(gè)月補(bǔ)助。疫情財(cái)政補(bǔ)貼地方時(shí)間支持方式 深圳市2月8日資金補(bǔ)助杭州市2月10日 資金補(bǔ)助 湖州市2月11日 費(fèi)用減免全額減免物管小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi)3個(gè)月（2月-4月）協(xié)助采購(gòu)； 費(fèi)用減免； 費(fèi)用緩繳；所需防疫物資納入采購(gòu)平臺(tái)；對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)服務(wù)企業(yè)，全額減免垃圾填埋場(chǎng)的進(jìn)廠（場(chǎng)）垃圾填埋費(fèi)3個(gè)月，即2月-4月； 受疫情影響未能及時(shí)繳物業(yè)維修資金、住宅物業(yè)保修金的企業(yè)，說明情況后允許在疫情結(jié)束后3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)繳。稅費(fèi)減免；疫情期間物業(yè)管理服務(wù)取得的收入，免

12、征增值稅。資金補(bǔ)助對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各地政府要按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)給予兩個(gè)月補(bǔ)助。金華市2月13日湖州市2月14日 陜西省2月14日浙江省2月14日資金補(bǔ)助；計(jì)稅優(yōu)惠；各地要積極幫助參與疫情防控的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)卣疇?zhēng)取相應(yīng)補(bǔ)助，爭(zhēng)取按照生活服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策。寧波市2月17日資金補(bǔ)助； 計(jì)稅優(yōu)惠； 協(xié)助采購(gòu)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)因疫情防控新增的各類支出，可在管理項(xiàng)目公共收益中列支，也可由項(xiàng)目委托單位予以相應(yīng)獎(jiǎng)補(bǔ)。 疫情期間物業(yè)服務(wù)合同到期的可以適當(dāng)順延。爭(zhēng)取防控物資得到優(yōu)先保障，爭(zhēng)取按照生活服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取參照甬政發(fā)20202 號(hào)文件享中小企業(yè)相關(guān)扶持

13、政策以及其他財(cái)政補(bǔ)助。鹽城市2月17日山東省2月18日海南省2月19日催繳物業(yè)費(fèi)； 市級(jí)機(jī)關(guān)黨員干部要主動(dòng)履約帶頭繳納2020年全年物業(yè)費(fèi)，以往有欠繳物業(yè)費(fèi)的要一并交清，2020年2月底之前全部交納到位。資金補(bǔ)貼各市可對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。資金補(bǔ)貼對(duì)參與屬地疫情防控工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照在管戶數(shù)每戶10元/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助給企業(yè)。河南省2月19日 資金補(bǔ)貼在財(cái)政補(bǔ)貼上，明確對(duì)積極參與疫情防控的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各市縣財(cái)政可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)助政策。資料來源：各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部2.2 政策：支持力度持續(xù)加大資料來源：國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制，中信證券

14、研究部中央層面紓困政策免、減、緩繳納的企業(yè)費(fèi)用針對(duì)企業(yè)減免方式湖北省外大型企業(yè)2-4月減半征收企業(yè)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn) 單位繳納部分湖北省外中小微企業(yè)；湖北省內(nèi)各類企業(yè)2-6月免除征收醫(yī)療保險(xiǎn) 單位繳納部分所有企業(yè)各省政府決策，從2月份開始階段性減半征收，期限最長(zhǎng)不超過5個(gè)月。住房公積金所有企業(yè)6月30日前可以申請(qǐng)緩交152.2 政策：支持力度持續(xù)加大資料來源：北京市人力資源和社會(huì)保障局，北京住房公積金管理委員會(huì)，中信證券研究部注：不同險(xiǎn)種之間參考的平均工資口徑可能會(huì)不一樣，但是大體一致五險(xiǎn)一金的繳納構(gòu)成(北京為例)險(xiǎn)種單位繳費(fèi)個(gè)人繳費(fèi)繳納基數(shù)繳納基數(shù)的范圍養(yǎng)老保險(xiǎn)16%8%平均工資的46%3

15、00%失業(yè)保險(xiǎn)0.8%0.2%，農(nóng)戶0平均工資的46%300%工傷保險(xiǎn)差別費(fèi)率，約0.5%-參考本人工資平均工資的60%300%醫(yī)療保險(xiǎn)10%2%+3元平均工資的60%300%生育保險(xiǎn)0.8%平均工資的60%300%社會(huì)保險(xiǎn)合計(jì)28.1%10.2%+3元公積金5%12%5%12%參考本人工資公告最低基數(shù)平均工資的300%16繳費(fèi)比例2.3 政策：影響測(cè)算社保減免對(duì)于物業(yè)管理公司業(yè)績(jī)影響 單位：萬元科目基準(zhǔn)情況2-4月減半征收2-6月免除營(yíng)業(yè)收入88,61888,61888,618營(yíng)業(yè)成本67,74367,37966,531變化-0.54%-1.79%-人員費(fèi)用39,18338,81937,97

16、1變化-0.93%-3.09%-其他費(fèi)用28,56028,56028,560毛利率23.56%23.97%24.92%三費(fèi)費(fèi)率13.00%12.92%12.72%三費(fèi)合計(jì)11,52011,44511,271-人力費(fèi)用8,0647,9897,815其他費(fèi)用3,4563,4563,456人力費(fèi)用合計(jì)47,24746,80945,786變化-0.93%-3.09%凈利潤(rùn)9,3549,79310,816除稅后凈利潤(rùn)7,0167,3458,112除稅凈利潤(rùn)變化+4.69%+15.62%17資料來源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，中信證券研究部測(cè)算3. 并購(gòu)整合的大年18時(shí)來天地皆同力并購(gòu)核心因素潛在并購(gòu)標(biāo)的3.1

17、時(shí)來天地皆同力：2020并購(gòu)大年1、 一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)估值同步繁榮，被并購(gòu)方有動(dòng)力出讓資產(chǎn)，讓渡控制權(quán)2、開放行業(yè)中小公司前景不佳，有動(dòng)力出讓全部或部分物業(yè)管理公司控制權(quán)3、科技投入和政府對(duì)物業(yè)管理更高的要求，使得一些小公司謀求出路4、上市募集的大量資金，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集中度提高資料來源：西莫羅智能門禁資料來源：環(huán)球網(wǎng)某社區(qū)的智能無人職守門崗國(guó)家圖書館中航物業(yè)的掃地機(jī)器人19203.2 戰(zhàn)略品牌最關(guān)鍵，對(duì)價(jià)也很重要核心標(biāo)的：住宅具增量?jī)r(jià)值的品牌（還需要2-3年時(shí)間）、非住宅專業(yè)業(yè)態(tài)公司（細(xì)分賽道）住宅物業(yè)商寫物業(yè)公建和城市服務(wù)優(yōu)質(zhì)品牌的投資優(yōu)質(zhì)品牌的聯(lián)合優(yōu)質(zhì)品牌的整合資料來源：中信證券研究部3.3

18、 五大行的中國(guó)業(yè)務(wù)整合價(jià)值暢想資料來源：各公司公告，中信證券研究部營(yíng)業(yè)收入已按即時(shí)匯價(jià)折算為人民幣世邦魏理仕、高力國(guó)際、仲量聯(lián)行、戴德梁行和第一太平戴維斯五所房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的跨公司（代理行）之中國(guó)業(yè)務(wù)中國(guó)區(qū)經(jīng)營(yíng)防御特征明顯五大行基本情況一覽公司名總部21布局 國(guó)家數(shù)員工數(shù)2018年核心業(yè)務(wù)范圍中國(guó)開展業(yè)務(wù)中國(guó)覆蓋城市/分公 司數(shù)營(yíng)業(yè)收入世邦魏理仕（ CBRE美國(guó)100+90,000+1506億商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)金 融、設(shè)施服務(wù)以及資產(chǎn)管理 等。戰(zhàn)略顧問、全球置業(yè)服務(wù)、租賃顧問及交 易服務(wù)、估值及咨詢服務(wù)、投資測(cè)算服務(wù)覆蓋城市100+戴德梁行（CushmanWakefield）美國(guó)70+51

19、,000+580億外包和顧問咨詢，經(jīng)紀(jì)和不 動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)、企業(yè)咨詢顧問服務(wù) 零售房地產(chǎn)服務(wù)、估價(jià)及咨詢服務(wù)、項(xiàng)目 管理、業(yè)主服務(wù)、資本市場(chǎng)投資服務(wù)覆蓋城市49+仲量聯(lián)行（JLL）美國(guó)8085,000+474億物業(yè)管理與設(shè)管理、房地產(chǎn) 開發(fā)服務(wù)、房屋租賃、資產(chǎn) 管理物業(yè)選址與租賃、物業(yè)及設(shè)施管理、項(xiàng)目 設(shè)計(jì)、裝修及開發(fā)管理、房地產(chǎn)投資及咨 詢覆蓋城市13個(gè)高力國(guó)際（Colliers）加拿大6814,000+200億外包和顧問咨詢，經(jīng)紀(jì)和不 動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)代理及顧問服務(wù)大中華區(qū)設(shè)立有22家分公司第 一 太 平 戴 維 斯（Savills）英國(guó)60+36,000+160億交易顧問

20、、物業(yè)管理、咨詢 以及投資管理交易顧問（住宅及商業(yè)）以及物業(yè)管理業(yè) 務(wù)，少部分為咨詢及投資管理18 家分公司， 在華 員工超過9000人4. 行業(yè)的新變化22新?lián)?dāng)新認(rèn)知4.1 疫情當(dāng)下：新?lián)?dāng)疫情時(shí)期誕生的宅在家產(chǎn)業(yè)替代效應(yīng)23資料來源：中信證券研究部4.2 疫情當(dāng)下：新認(rèn)知基層群防群控治理工作重要組成單元封閉式小區(qū)管控中不可替代的作用、有效協(xié)助街道和社區(qū)的工作擺脫地產(chǎn)行業(yè)附庸，行業(yè)走向獨(dú)立品質(zhì)物管公司價(jià)值，推動(dòng)優(yōu)勝劣汰非住宅專業(yè)品牌真正成熟疫情期間社區(qū)環(huán)境24資料來源：中信證券研究部5. 個(gè)股推薦25行業(yè)倍受政策支持龍頭公司仍有較大的成長(zhǎng)空間：住宅品質(zhì)公司的單盤持續(xù)盈利能力可能進(jìn)一步躍升非

21、住宅物管公司的訂單彈性可能大幅提升資料來源：Wind，中信證券研究部預(yù)測(cè)注：股價(jià)為2020年3月13日收盤價(jià)，除中海物業(yè)外，港幣已換算為人民幣重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)、估值及投資評(píng)級(jí)5.0 看好物業(yè)管理行業(yè)綠城服務(wù)買入（元）8.5118A0.1719E0.1820E0.2721E0.3318A50.119E47.320E31.521E25.8招商積余買入24.100.810.270.610.8229.889.339.529.4保利物業(yè)買入58.180.630.931.432.0092.362.640.729.1永升生活服務(wù)買入6.760.070.130.260.3596.552.026.019.3中海

22、物業(yè)買入6.430.120.170.220.2853.637.829.223.0新大正買入61.051.641.551.862.3237.239.432.826.3新城悅服務(wù)買入13.390.180.300.450.6974.444.629.819.4南都物業(yè)買入19.110.700.770.921.1227.324.820.817.126股價(jià)EPS（元）PE公司名稱評(píng)級(jí)疫情之下：公建物管的專業(yè)能力得到業(yè)主方的充分肯定，品牌影響力進(jìn)一步提升政策友好，集團(tuán)大力支持持續(xù)拓展：中標(biāo)深圳灣公園項(xiàng)目，進(jìn)駐深圳坪山區(qū)碧嶺、馬巒街道開展防疫工作打造智慧物業(yè)平臺(tái)，科技應(yīng)用領(lǐng)先27資料來源：Wind，中信證券研

23、究部預(yù)測(cè)注：股價(jià)為2020年3月2日收盤價(jià)，2019年按照公司實(shí)際口徑，不含招商物業(yè)絕大多數(shù)利潤(rùn)影響招商積余盈利預(yù)測(cè)及估值表項(xiàng)目/年度201720182019E2020E2021E營(yíng)業(yè)收入(百萬元)5,8936,6566,64913,22915,984營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率-6.8%12.9%-0.1%99.0%20.8%凈利潤(rùn)(百萬元)159857291647873凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率-1.8%440.4%-66.0%122.2%35.0%每股收益EPS(基本)(元)0.150.810.270.610.82毛利率%21.2%19.6%16.7%14.1%14.1%凈資產(chǎn)收益率ROE%3.85%17.69%5

24、.90%7.65%9.57%每股凈資產(chǎn)（元）3.884.574.657.988.60PE163.3430.2388.9640.0329.65PB4.393.893.891.961.625.1 招商積余：服務(wù)新基建，兩重高彈性眼光獨(dú)具選擇“大物業(yè)”賽道，適合公司自身特點(diǎn)，前途遠(yuǎn)大面對(duì)疫情，公司應(yīng)對(duì)及時(shí)，有助于進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主互信，增強(qiáng)品牌影響力預(yù)計(jì)公司服務(wù)外延將進(jìn)一步拓展，內(nèi)涵將進(jìn)一步深化公司偏向于進(jìn)取性盈利預(yù)測(cè)的機(jī)率開始增加資料來源：保利物業(yè)公告，中信證券研究部注：2019年數(shù)據(jù)為1-6月數(shù)據(jù)資料來源：公司公告注：2019年數(shù)據(jù)為1-6月數(shù)據(jù)公司營(yíng)業(yè)收入的業(yè)態(tài)構(gòu)成 單位：千元保利物業(yè)各業(yè)務(wù)毛利率

25、 單位：%5.2 保利物業(yè)：應(yīng)對(duì)得力，品牌影響力提升-3,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0002016201720182019住宅小區(qū)商業(yè)及寫字樓公共及其他物業(yè)0.010.020.030.040.050.060.02016201720182019物業(yè)管理服務(wù) 社區(qū)增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù) 總計(jì)28從中長(zhǎng)期來看，公司發(fā)展增值業(yè)務(wù)的努力，使其最有可能突破勞動(dòng)密集型行業(yè)瓶頸，打造中國(guó)最富影響力的頭部物管品牌核心優(yōu)勢(shì)包括:極具影響力的品牌，塑造該品牌的核心團(tuán)隊(duì)，憑借該品牌不斷拓展規(guī)模的能力控制成本的能力，業(yè)內(nèi)最為領(lǐng)先的增值

26、服務(wù)體系，科技賦能推動(dòng)的內(nèi)生增長(zhǎng)資料來源：公司公告，中信證券研究部資料來源：公司公告，中信證券研究部綠城服務(wù)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊毛利率綠城服務(wù)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入占比5.3 綠城服務(wù)：增值服務(wù)體系完善，科技應(yīng)用豐富50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20142015201620172018物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)園區(qū)服務(wù)0%10%30%20%40%50%60%70%80%20142015201620172018物業(yè)服務(wù)咨詢服務(wù)園區(qū)服務(wù)29板塊絕大多數(shù)個(gè)股于港股上市，受外圍市場(chǎng)流動(dòng)性沖擊較大。306. 風(fēng)險(xiǎn)因素附錄：地產(chǎn)行業(yè)更新31挑戰(zhàn)相似：外需不確定性明顯增強(qiáng)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也依然事

27、關(guān)經(jīng)濟(jì)金融體系全局，提供不少就業(yè)就會(huì)本質(zhì)差異：房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾和所處的歷史階段完全不同逆周期調(diào)節(jié)政策: “工具箱選擇多，出臺(tái)節(jié)奏克制”資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind2008年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀政策背景2008年與2019年新房市場(chǎng)對(duì)比 單位：平方米/人附錄以史為鑒: 2020年房地產(chǎn)行業(yè)和2008年的異同0.52.11.26.40.01.02.06.05.04.03.07.0人均商品房銷售（消費(fèi)）面積人均在施工房屋面積2008201932按揭貸款的利率水平還有充分的下行空間交易稅負(fù)也有下調(diào)的空間首付比例最低要求在三四線城市已經(jīng)較低，但在一二線城市尚有明顯下調(diào)空間資料

28、來源：Wind，中國(guó)人民銀行資料來源：Wind，中國(guó)人民銀行五年期LPR報(bào)價(jià)單位%按揭利率情況附錄政策：需求側(cè)求穩(wěn)，供給側(cè)求進(jìn)4.704.724.744.764.784.804.824.844.8619年8月19年9月 19年10月 19年11月 19年12月 20年1月20年2月8.58.07.57.06.56.05.55.04.54.008120906091210061012110611121206121213061312140614121506151216061612170617121806181219061912個(gè)人住房貸款整體貸款3334供給側(cè)空間同樣很大：簡(jiǎn)化土地出讓、便利開發(fā)建設(shè)

29、、調(diào)整預(yù)售門檻、降低企業(yè)融資成本資料來源：各地方政府官網(wǎng)，中信證券研究部附錄政策：需求側(cè)求穩(wěn)，供給側(cè)求進(jìn)供給側(cè)對(duì)于房企的支持政策時(shí)間地點(diǎn)具體文件主要政策2月10日杭州1、調(diào)整土地出讓時(shí)間節(jié)點(diǎn)；關(guān)于做好疫情防控保障服務(wù)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的通知2、延期繳納土地出讓金； 3、可順延開竣工時(shí)間；4、減免土地相關(guān)費(fèi)用。2月12日上海關(guān)于權(quán)利應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策1、調(diào)整土地價(jià)款交付方式及期限2、順延開竣工時(shí)間和投達(dá)產(chǎn)履約時(shí)間2月12日浙江1、土地成交簽約和出讓金繳納可延期簽約。關(guān)于全力做好疫情防控和企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)資源要素保障服務(wù)的通知2、可延期交地、開工和竣工3、推行網(wǎng)上審批服務(wù)，支持企業(yè)復(fù)

30、工復(fù)產(chǎn)2月13日南京1、土地合同可重新約定；關(guān)于疫情期間土地出讓合同履行有關(guān)事項(xiàng)的通知2、順延開竣工時(shí)間； 3、延期繳納土地款；2月13日天津落實(shí)天津市打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干措施實(shí)施細(xì)則1、延期繳納土地款；2、順延開竣工時(shí)間。2月15日廈門1、支持房地產(chǎn)企業(yè)盡早開工；廈門市人民政府關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)若干措施的通知2、降低預(yù)售條件；3、適當(dāng)調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管；4、加大公積金支持力度；2月16日福州1、順延開竣工時(shí)間；關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)平穩(wěn)發(fā)展的措施2、順延與預(yù)售期限； 3、延期繳納土地款；4、降低預(yù)售條件。2月19日蘇州關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知1、新出讓地塊取消現(xiàn)房銷售、封頂銷售； 2、已成交地塊可以提前預(yù)售。2月21日河南1、降低土拍的門檻；關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的若干意見2、降低預(yù)售的門檻；3、鼓勵(lì)售樓部有序開放35樣本: 重慶、沈陽、上海、北京、天津和哈爾濱時(shí)間區(qū)間：2014年以來總結(jié)及預(yù)測(cè)：每年實(shí)際完成情況平均超越計(jì)劃20.8%，2019年則超越計(jì)劃19.8%本質(zhì)是預(yù)算過程比較慎重（三四線城市計(jì)劃更樂觀，但實(shí)際完成更具不確定性）預(yù)計(jì)2020年全國(guó)政府性基金收入增速將快于2019年，達(dá)到15%以上資料來源：各地政府官網(wǎng)，