全國各地別墅市場

1、 13/13 別墅，變化中顯現(xiàn)商機別墅市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢經(jīng)過調(diào)研，目前68以上的已建和在建項目占地超過200畝，還包括一些占地1000畝以上分期開發(fā)的項目，其每期開發(fā)面積通常為200-300畝左右。從發(fā)展趨勢看，新開項目征地數(shù)量普遍較大，統(tǒng)計據(jù)，僅青浦、松江和浦東三地，以各種形式“圈地”1000畝以上的項目已超過30個。然而，項目發(fā)展的規(guī)模與市場表現(xiàn)乃至經(jīng)濟效益存在一個平衡。今后一個時期，總體規(guī)模在600至800畝左右，分2-3期開發(fā)的項目是一個較為平衡的選擇。當然一些條件特殊的項目在300畝以下的規(guī)模，只要操作得當，仍然會占據(jù)一定比例。別墅市場的供需關(guān)系及區(qū)域板塊分析需求分析及供給分析1.供給

2、分析市2003年上半年市場上別墅供應(yīng)總量約270萬平方米，2003年上半年別墅新上市量達162.7萬平米，新上市占地面積約485萬平方米，綜合容積率達到0.34。從價格分布的供求關(guān)系來看，2003年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬200萬元和200-300萬元兩個的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的35和30，較上年這一比例有較大變化；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為16和19，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達8。2.需求分析目前約有人口1700萬，總戶數(shù)近600萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、

3、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對于300到600平方米的別墅豪宅，一般每年僅需幾百套的市場吸引量，但因為豪宅售價往往較高，對房地產(chǎn)指數(shù)影響較大，故對申城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響不容忽視，而來自業(yè)界的資料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住?？傮w來說，總價在120萬元以的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。市場上一些聯(lián)排經(jīng)濟型別墅單價能控制在5000元左右，面積以200平方米為主，總價在一百萬元左右，通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的

4、營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種BOBO族的氛圍，使得特定的目標人群產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。別墅演繹東西平衡2003年別墅格局發(fā)生重大變化，3、4月份上匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在別墅市場的獨立地位，而到5、6月份這一分布格局得以向縱深發(fā)展，而在不久的將來南匯將成為別墅發(fā)展的重點區(qū)域。相反長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。今年上

5、半年別墅供應(yīng)市場區(qū)域，主要集中于閔行、青浦、松江、浦東和南匯，其中以南匯和松江兩個區(qū)域為主。六大板塊引領(lǐng)別墅市場顓橋VSTownhouseTownhouse在其實也有很久的歷史了，但直到近年來尤其是在顓橋開發(fā)成功之后才迅速成為市場的熱點。Townhouse在嚴格意義上并不成為真正的別墅，但其比多層又似乎更“別墅”一些，或者說更偏重一些別墅特性，所以也就必大多人接受并以別墅居家理念買而居之。Townhouse一般位于城市邊緣地帶，距市區(qū)1020公里，車程1530分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利，周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性，同時還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)

6、境，周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，總價格一般控制在80200之間。這些特征在顓橋均能夠滿足，所以Townhouse在顓橋獲得成功，而顓橋也因Townhouse而登上別墅歷史舞臺。Townhouse在顓橋地區(qū)的成功有著其在的必然性，早期的君臨天下、劍橋景苑一期、好世櫻園、虹山半島一期等聯(lián)排別墅均獲得成功，而在成功將顓橋別墅板塊成功推出之后并加上先期一些聯(lián)排別墅銷售結(jié)束，連排等Townhouse別墅就逐漸淡出，顓橋別墅市場主力開始轉(zhuǎn)向獨立別墅市場，該區(qū)域別墅區(qū)的圍進一步向南擴展，尤其是由閔行區(qū)政府牽頭開發(fā)的鑫都新干線被規(guī)劃為最大的別墅區(qū)，總計包括四大別墅項目，天籟園現(xiàn)在已經(jīng)成功

7、開發(fā)并實現(xiàn)良好銷售，金銘文博水景、圣得恒業(yè)花園及湖山在望也都在期待之中。滬青平徐涇板塊：老虹橋的延伸作為離市中心最近的別墅板塊之一，徐涇板塊可理解為高尚居住區(qū)域之一老虹橋區(qū)域的延伸。滬青平沿線地區(qū)及徐涇鎮(zhèn)已形成了一個高檔別墅生活圈，加上周邊原有的大都會、草原、銀濤等3個高爾夫球場和馬場，逐步形成一個以生活為主的輻射型高級生活圈。滬青平徐涇別墅區(qū)本身擁有良好的地理位置及交通情況，距市中心（徐家匯、虹橋）約30分鐘車程，環(huán)境較好，滬青平公路及318國道使其與城市中心溝通緊密，依托虹橋機場、外環(huán)線以及老虹橋及古北的鼎沸人氣，離虹橋機場較近仍然是該區(qū)域的優(yōu)勢之一，雖然國際機場的東移對其客源有一定程度影

8、響，但虹橋區(qū)域的成熟的繁榮使其所受影響并不明顯，該區(qū)域別墅發(fā)展迅速并自成一片，已發(fā)展成為較為成熟的為數(shù)不多的高檔別墅聚居區(qū)之一。周邊配套設(shè)施相對齊備，銀行、超市、跑馬場、高爾夫球場都相對不遠，尤其是周邊的一些著名學(xué)校如美國學(xué)校、德國法國學(xué)校、日本學(xué)校、新加坡學(xué)校、耀輝國際學(xué)校、宋慶齡幼兒園等更是帶動區(qū)域別墅市場價格水平持續(xù)上升，每平方米在400013000元不等。另外，該區(qū)域的別墅形態(tài)豐富多樣，從最初的聯(lián)排別墅，到后來的雙拼、疊加別墅，直至獨棟別墅，同時該區(qū)域別墅發(fā)展時期較長，從先期的溫莎別墅、西郊名邸、海天花園、西郊景園、青橋美廬別墅、安盛杉莊以及最新九溪十八島、銀濤高爾夫、長堤花園、湖畔佳

9、苑均分布在滬青平公路沿線，并隨時間向西和公路沿線縱深發(fā)展。佘山板塊高檔別墅的發(fā)翔地別墅，從來都是與山、水、湖、樹、林、草等息息相關(guān)的，別墅不僅僅是那空洞沒有生命的冰冷的混凝土建筑物，別墅更是以環(huán)境和生活為主題的一種生活方式或是生活理念。佘山，是別墅發(fā)展最引以為豪的靈秀之山，與月湖晶濤一碧連天，又有線輕軌和方松公路、磚公路、泗公路連接市區(qū)，有離塵不離市的生態(tài)環(huán)境才有縱攬山水精華之賦閑，坐落在唯一的國家級旅游度假區(qū)，依托于佘山自然景觀，加上月湖的滋潤。難以復(fù)制的稀缺的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢，是打造佘山高檔別墅居住區(qū)的基礎(chǔ)。整個度假區(qū)核心區(qū)總面積10.88平方公里中，西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱

10、月，碧綠的月湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的62。佘山板塊是目前所公認的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地，因為其得天獨厚的自然環(huán)境（佘山風(fēng)景區(qū)）及優(yōu)越的地理位置，因為擁有高爾夫、森林、湖泊、山丘，使得該板塊所造別墅都不低于500萬元一棟，單價也基本在10000元以上，面積大都在300平米以上，唯恐造成對該區(qū)域優(yōu)美風(fēng)景的浪費和褻瀆。早期有佘山天馬別墅，近期有佘山銀湖別墅、紫園、晶園等高檔別墅，借助得天獨厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。平民化的九亭莘閔別墅區(qū)九亭莘閔是西

11、郊經(jīng)濟別墅最為集中的區(qū)域，九亭板塊近兩年也逐步形成別墅板塊概念，近年來別墅發(fā)展相對集中并趨成熟并向泗涇延伸，該區(qū)塊別墅先多以聯(lián)排疊加等中低檔為主，后期則主要多為中檔獨立別墅，兩者發(fā)展從時間及形態(tài)檔次上均有不同。莘閔板塊則是經(jīng)過了十幾年大面積開發(fā)及配套完善的區(qū)域，目前已算是為數(shù)不多的成熟別墅區(qū)之一，不僅與城市中心近，交通條件好，風(fēng)景及綠化也不錯，空氣質(zhì)量較高，因此得到較高的青睞，該區(qū)塊別墅各種檔次相對分布較為分散，以中檔別墅為主。先期的九亭別墅半島花園、新弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，又出現(xiàn)三盛頤景園、江南文化園、新花園洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，并帶動了嘉富麗花園、云頂別墅、泗

12、涇頤景園、佘山銀湖別墅的發(fā)展，并進一步向西南擴。莘閔地區(qū)作為依托地鐵而發(fā)展起來的新興地區(qū)，經(jīng)濟類別墅也是該地區(qū)物業(yè)中不可或缺的一部分，面對的客戶以原籍或早已在落戶的地人為主。其產(chǎn)品直接全方位迎合目前滬上相當部分人士的購買力和購買意愿。華庭、雅仕居等樓盤的價格定位對小白領(lǐng)來說恰到好處，是一般家庭輕松實現(xiàn)“別墅夢想”的理想選擇。深不可測的浦東別墅板塊浦東別墅目前發(fā)展較為平穩(wěn)，浦東的開發(fā)開發(fā)、四個功能開發(fā)區(qū)的建設(shè)、世博的申辦成功、國際機場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境、越來越成熟的市政配套設(shè)施及不斷完善的交通體系使浦東成為最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，房地產(chǎn)及別墅近兩年在浦東得到極大放量。浦東別墅近年來雖發(fā)展較

13、快，但還未形成明顯的板塊之分，相應(yīng)分布較為分散，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、往浦東機場一線及靠近南匯的區(qū)域，初步判斷將形成以江、金橋出口加工區(qū)及華夏文化旅游區(qū)為核心的別墅區(qū)域。江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，提升了居住層次，因而區(qū)域別墅的定位相對較高。而申博成功更是進一步拔高浦東的國際地位。而隨著地鐵二號線的開通，明珠線二期工程的動工以及路隧道和復(fù)興東路隧道的眾多大型交通設(shè)施的興建，使浦東與浦西的聯(lián)系更方便。浦東別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價格昂貴。其它別墅如云間綠、湯臣豪園等購買主體也都是高級白領(lǐng)。而金爵別墅、

14、棕櫚泉別墅、城市經(jīng)典也均是為高層成功人士打造，而相對金橋的歐洲城、東源麗晶、盛世天地等更是使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形態(tài)別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假。浦東因其經(jīng)濟發(fā)展的無限潛力使多數(shù)人對其別墅發(fā)展前景看好，加上其廣闊腹地以及機場和世博等因素的促動將使其逐步發(fā)展為為數(shù)不多的高端別墅集中地之一，浦東別墅市場的發(fā)展前景不可估量?！皾u行漸遠”的大東郊南匯別墅別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東作為新經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。大東郊從地理位置上可理解為的門戶，是城市擴展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外

15、的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅發(fā)展的熱土。南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者“后花園”，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評，中科大學(xué)村則以其與學(xué)府的聯(lián)合開發(fā)使其成為一個能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤，而綠洲康城則以其景觀和高尚品質(zhì)著稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為

16、分散，但也占有相當比重，主要以建德南郊別墅和藍堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。南匯別墅發(fā)展態(tài)勢實在不小，即將正式開工的占地4500畝最大別墅區(qū)綠洲千島別墅預(yù)示著南匯將成為別墅未來發(fā)展的熱點區(qū)域之一，前景難以估量。別墅市場需求的形態(tài)及其變化從最近的買家調(diào)研情況分析，一個重要的信號是買家對別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當明顯的變化，具體見圖。從圖上可見，獨立別墅的需求有了明顯的上升，幾乎占據(jù)總體的6成，而雙聯(lián)體還保有四分之一，至于較低端的四聯(lián)體及以上合計只有10，唯一亮點是低層疊加式別墅還有一定的需求。達到6，甚至超過了四聯(lián)體的比例。由此，我們可以得出一個階段性的結(jié)論：曾經(jīng)在200

17、1、2002年期間紅極一時的聯(lián)體別墅TOWNHOUSE，由于自身產(chǎn)品存在的問題和一些難以克服的缺陷，其作為中低端代用品和過渡性產(chǎn)品的本質(zhì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來。加上市場的發(fā)展，買家要求和購買力的提高，其階段性的高峰已經(jīng)過去。一度轟轟烈烈的TOWNHOUSE熱也許可以暫時告一段落了。細化區(qū)域變化我們根據(jù)市場的實際情況，將適合發(fā)展別墅物業(yè)的地區(qū)劃分為35個細化區(qū)域，包括市區(qū)傳統(tǒng)區(qū)域和松江、青浦、嘉定、閔行、浦東、南匯、寶山、奉賢、崇明等地。首先是5個核心高端區(qū)域：徐匯區(qū)長寧虹橋、古北地區(qū)（部分與西郊重合）靜安區(qū)盧灣區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴及世紀公園周邊地區(qū)從細化區(qū)域情況看，除徐匯、靜安、長寧等市中心區(qū)傳統(tǒng)老式花園洋

18、房及浦東世紀公園等核心高端區(qū)域，由于產(chǎn)品和供需情況特殊，另作專題研究之外，需求（復(fù)選比例）位置前15位的是：1西郊滬青平公路沿線：8.952長寧西郊地區(qū)：8.193松江九亭、泗涇地區(qū)：7.854浦東江地區(qū)：6.785青浦朱家角地區(qū)：5.906浦東金橋地區(qū)5.607閔行七寶、莘莊地區(qū)：5.328長寧天山至北新涇、諸翟地區(qū)：4.429浦東大三林地區(qū)：3.2510松江新城、大學(xué)城地區(qū)：2.9511松江佘山、天馬山地區(qū)：2.3612閔行春申、顓橋地區(qū)：2.6513浦東機場鎮(zhèn)、川沙地區(qū)：2.3314松江新橋地區(qū)：2.2015青浦環(huán)淀山湖地區(qū)：2.10這前15名中，除了松江、青浦和長寧虹橋等傳統(tǒng)地區(qū)外。浦

19、東地區(qū)涌現(xiàn)出黑馬，包括江、金橋、大三林和機場鎮(zhèn)附近。由于別墅買家的整體素質(zhì)相對較高，對于城市的發(fā)展、規(guī)劃、環(huán)境等因素格外推崇。因此浦東地區(qū)隨著高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)，高新產(chǎn)業(yè)的涌入，也吸引了大批高素質(zhì)人群，包括許多境外、外省市乃至國際資本的流入。因此，使浦東地區(qū)成為別墅消費和投資者關(guān)注的熱點。總體上看，目前別墅需求市場除了市中心徐匯、長寧、靜安、盧灣及陸家嘴、世紀公園核心高端市場外，主要高端需求呈現(xiàn)大三角形分布態(tài)勢。松江、青浦和浦東成為三大集中區(qū)域。探尋別墅別墅群落發(fā)展歷就“天時、地利、人和”，與城市的發(fā)展脈絡(luò)融匯相接，見證了城區(qū)漂移、居住價值變遷的歷程。細細數(shù)來，頗有一番不凡意象。起源別墅發(fā)

20、端于沙面、西關(guān)和東山，上個世紀20-30年代，英、法豪強強租沙面島，建起了由150多幢歐式風(fēng)格別墅組成的別墅區(qū)。如今，這些保存依然完好的老房子，與島上的百年參天古榕融為一體，形成了獨特的人文環(huán)境。而在當時商賈云集西關(guān)和官僚聚居的東山，西關(guān)大屋和西式小洋樓可以算是歷史上私人別墅和官邸豪宅的起源。其后，在東山新河浦和華僑新村，出現(xiàn)了第一個商品房性質(zhì)的別墅群，40年代60年代初，印尼一度排華，為了不使當?shù)氐娜A人流離失所，在周恩來總理的關(guān)懷下，政府劃出兩片區(qū)域，建起別墅和小洋樓，向世界各地華僑們出售。時至今日，毗鄰環(huán)市路花園酒店、世貿(mào)中心、友誼商店的華僑新村，已是市中心難得的一片綠洲，昔日的老房子大多

21、被改為情調(diào)十足的廣告、設(shè)計、文化傳播公司和特色酒吧。而新河浦因鄰近省人大和軍區(qū)，已成為軍政要人的官邸專區(qū)，幽深神秘。高速發(fā)展的年代從上世紀90年代開始，經(jīng)濟高速發(fā)展，處處商機涌現(xiàn)，吸引了不少港商來穗投資，豪宅別墅的市場需求量也大幅增加。城建集團、新世界等大發(fā)展商，充分利用二沙島、白云山、珠江等稀缺的自然環(huán)境資源，開發(fā)了新世界花園、金亞花園、白云堡和濱江東等豪宅和別墅社區(qū)，首次面向市場大眾發(fā)售，啟動了豪宅的商品化進程，同時也令發(fā)展商取得了豐厚的收益。95年新世界花園別墅首期售價高達每平方米45000元，而兩年后新一期比華利山推出時，售價依然屹居40000元以上。如果說此前的別墅群是順應(yīng)天時、地利

22、、人和，自然而生的話，現(xiàn)今的別墅市場，在極具力的“大”城市規(guī)劃“催生”下，面臨著一次史無前例的爆漲期，主調(diào)是：震蕩前行，產(chǎn)品細化?！皠e墅運動”時刻的大盤運動全國聞名，從中衍生出“別墅運動”，始作俑者是位于東郊30公里外的“鳳凰城”。2002年五一黃金周，鳳凰城用一句“白領(lǐng)也能住別墅”和低至50萬的價格，狠狠地撕掉了別墅超然在上的面具。數(shù)百套別墅幾天賣光光，事后有好事者算了一下，平均不到5分鐘就賣掉一套。市場的度量平衡一旦被打破，后果便一發(fā)不可收拾，衣缽繼承者迅速涌現(xiàn)。5個月后，以開發(fā)珠江新城豪宅而著稱的恒大集團，在同樣離有30多公里的花都區(qū)推出金碧御水山莊，以30萬的低價再次擊穿別墅的價格底線

23、，銷售情況依然令人驚訝。鳳凰城和金碧御水山莊的崛起，對別墅市場布局進行了最徹底的演變催化，大眾化別墅始現(xiàn)。經(jīng)歷近一年多的沖刷，別墅市場大致形成了“紡錘型”的產(chǎn)品層級，站在最高處的是占有稀缺山水資源、地緣價值的頂級別墅，如二沙島宏城花園、匯景新城“明月清泉”組團以及鳳凰城超豪華別墅，價格在1000萬以上，宏城花園樓王售價達到驚人的5000萬元。另一端的是依山傍水、適合休閑度假的大眾化別墅，鳳凰城、金碧御水山莊、逸泉山莊和新近推出的夏拿灣當屬此列，總價在30-60萬，社區(qū)規(guī)模龐大，生活配套和娛樂設(shè)施齊備。即將別墅年的而目前成長最快的，是總價在200-300萬，產(chǎn)品銳意創(chuàng)新、交通較為便捷的居住型精品

24、別墅，如雅居樂花園、錦繡香江、翡翠綠洲、公館世家、桐林美墅館等。此類產(chǎn)品無論是戶型還是面積都相當好用，總面積在200-500平方米之間，大部分都可以達到廳大房大、花園大、采光充足，既滿足了家庭的功能需求，也滿足了對舒適度的要求。此類型的別墅業(yè)主多為年齡在35-45歲之間、事業(yè)穩(wěn)定的公務(wù)員，以及私企業(yè)主、外企高管等。他們對別墅的環(huán)境、小區(qū)的整體素質(zhì)最為關(guān)注，而對戶型、價格的要求次之。展望未來，受別墅用地政策變化的激發(fā)，沉寂多時的待開發(fā)地塊將醒加速上市，連同正在開發(fā)的項目，未來的供應(yīng)量接近一萬套。迎來別墅年，產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷突破也會層出不窮，各位看官要坐穩(wěn)了。津門的尊貴居家領(lǐng)地回顧：天津別墅的發(fā)展沿

25、革追溯天津市別墅式住宅建設(shè)的起步，還得從“五大道”說起。由馬場道、睦南道、道、道、道組成的“五大道”地區(qū)，曾經(jīng)是歷史上英租界的高級住宅區(qū)，這里匯聚了1901年至1935年間德國、意大利、法國、西班牙等歐美國家及日本等亞洲國家的復(fù)古主義、浪漫主義別墅建筑，以及部分中西合璧風(fēng)格的洋樓建筑，是“天津小洋樓”的集中區(qū)域。如今，這里已被天津市政府列為重點優(yōu)秀風(fēng)貌建筑區(qū)域、市級文物保護單位。從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀90年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀

26、況。上世紀90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時期需求量很大。區(qū)域：營造多元化的區(qū)域市場天津人歷來都以城市西南地區(qū)為上風(fēng)口，所以西南地區(qū)也就成了高檔住宅，尤其是別墅項目發(fā)展的風(fēng)水寶地。早在上世紀90年代初、中期，沿著西外環(huán)線侯臺開始往南，就陸續(xù)建設(shè)有不少別墅，如：“侯臺別墅”、“蒙地卡羅別墅”、“科馨別墅”、“林溪別墅”等，這些都以獨體別墅為主。在地緣上，天津與距離很近，天津房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展受影響也比較大。當推出“康城”，“Townhouse”這個名詞新鮮登場時，天津一些地產(chǎn)商很快

27、就醞釀出自己的“Townhouse”產(chǎn)品，新近出現(xiàn)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品等很快成為天津別墅市場的閃光點。進入2001年后，天津別墅市場出現(xiàn)“Townhouse”熱，同時在區(qū)域市場上發(fā)生了一些變化。別墅開發(fā)區(qū)域市場由西南方向逐漸轉(zhuǎn)移到正南或偏東的方向發(fā)展。其中，位置更靠近中心城區(qū)的環(huán)境良好地段以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域，尤其受到開發(fā)商的青睞，“城市別墅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島藍灣”等以聯(lián)排別墅為主的項目正是這一區(qū)域市場的代表。同樣以聯(lián)排別墅為主的“仁愛濠景莊園”，位于衛(wèi)津南路南口紅旗南路，緊鄰“天津體育館”，其地理位置優(yōu)越自不必言。而作為2008年奧運會的分會場，天津市政府還要在

28、附近興建“天津奧林匹克體育中心”，隨著2008年的日漸臨近，“仁愛濠景莊園”也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢。目前，該地段越來越繁華，越發(fā)彰顯出這一地段低密度住宅投資的優(yōu)越潛力。處于城區(qū)南部、在交通上緊鄰?fù)猸h(huán)線的別墅項目，當推天津市城市總體規(guī)劃中五大安居工程之一“梅江居住區(qū)”的“汐岸國際”和“半島藍灣”，它們都西臨衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)，自然景觀良好。這兩個項目還同時依傍梅江南整區(qū)240公頃的生態(tài)大環(huán)境，共享50萬平方米超大湖面水景，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的人文環(huán)境。在規(guī)劃布局上，“汐岸國際”和“半島藍灣”也都倡導(dǎo)大社區(qū)的系統(tǒng)性和可持續(xù)性發(fā)展，交通和環(huán)境上極盡優(yōu)勢。同樣，位于塘沽濱海新區(qū)的天津經(jīng)濟技

29、術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域，別墅市場也呈現(xiàn)一派興旺，在“萬聯(lián)別墅”、“歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)”項目之后，“泰豐家園”、“鴻泰花園別墅”、“新干線”等“Townhouse”競相推出，反映出開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的旺盛需求。價位：經(jīng)濟型別墅一枝獨秀天津的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，戶型面積一般在90400平方米不等，主流戶型面積在200300平方米之間。雖然天津各別墅項目位置各異，有市區(qū)與市郊區(qū)、市區(qū)與開發(fā)區(qū)之別，但價格差異并不是很大，聯(lián)排別墅每單元總價在90300萬元的區(qū)間，主流產(chǎn)品總價一般都在120170萬元/每單元。獨體別墅產(chǎn)品的戶型面積則差距較大，主流產(chǎn)品的面積在300400平方米之間，最大戶型當屬“仁愛濠景莊園”，達到1100

30、平方米。所以，獨體別墅總價差距也就比較大，大致由300萬元600萬元不等。與、等城市的別墅市場消費群不一樣的是，天津的國外客戶不多，所以無論是獨體別墅還是聯(lián)排別墅，消費群體都為本土消化居多，約占70-80，購房者多為私營業(yè)主，占整個消費市場的四分之三甚至更多。這部分人購買別墅相當一部分是作為第二或者第N居所，只有“城市別墅”因緊鄰市中心而通常被購房者作為第一居所居住或作為辦公室使用。而在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由于在天津投資的國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模。所以，在位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)附近的別墅產(chǎn)品消費上，國、日本人占有一小部分。這部分人購買別墅，基本上都是自

31、己居住，投資或做辦公場所的不多。從整體市場來看，聯(lián)排別墅占據(jù)了四分之三的別墅市場，但獨體別墅也正慢慢浮上水面。市場上在售的獨體別墅都為聯(lián)排別墅甚至普通住宅項目的其中一部分，像“仁愛濠景莊園”就是由聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨體別墅和公寓等混合產(chǎn)品組成，“汐岸國際”和“半島藍灣”也基本如此。而本屬于公寓項目的“藍水假期”，也在小區(qū)中心的人工湖邊圍建起6棟獨體別墅，算開發(fā)商對別墅市場的小試牛刀，畢竟物以稀為貴，這6棟獨體別墅很快就銷售完畢。發(fā)展：迎接別墅市場的全面成熟經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局

32、，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展；在別墅類型方面，也由過去的獨體式向更加經(jīng)濟適用的聯(lián)排別墅發(fā)展，并且開始在新增別墅中占據(jù)主導(dǎo)地位。值得注意的是，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個天津市的60左右，別墅售價一般在30005000元/平方米之間，基本上屬于經(jīng)濟型別墅，經(jīng)營狀況良好。聯(lián)排式別墅的大量涌現(xiàn)，降低了投資成本，同時由于投資者準確的市場定位、別具一格的設(shè)計理念、日益便利快捷的交通、完善的生活設(shè)施以及人性化的家居環(huán)境，深受購房者的青睞。在天津，還很少有單獨項目全部為獨體別墅產(chǎn)品，這說明獨體別墅市場仍然沒有達到成熟期。一方面，聯(lián)排別墅的熱銷，可以視為中

33、產(chǎn)階級當作獨體別墅的過渡產(chǎn)品消費，為獨體別墅市場的成熟埋下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，獨體別墅在未來依舊有不小的市場需求。因而，未來別墅的開發(fā)，更需要準確定位，精心設(shè)計，追求個性，同時依據(jù)市場容量的逐漸擴大適度開發(fā)。：50萬元別墅最好賣發(fā)展歷程10年來，別墅經(jīng)歷了初始探索浪潮、別墅復(fù)興浪潮和如今的百花開放浪潮。第一次浪潮：掘金“金字塔”尖別墅開發(fā)始于上世紀九十年代初,那個時候“所謂別墅”僅僅是有別墅的建筑形式,毫無別墅本身應(yīng)該擁有的品質(zhì)。1992年,華新國際開發(fā)的錦繡花園掘得了別墅市場的第一桶金。錦繡花園的成功銷售,引發(fā)了機場路別墅的一哄而起,在機場路兩旁,

34、南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑但僅僅擁有交通資源的別墅項目并沒有贏得購房者的認可。機場路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,的別墅樓市在經(jīng)歷了短短兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。第二次浪潮：新富階層崛起TOWNHOUSE住宅在2000年開始殺入。讓買不起別墅,又向往有天有地的居所的人們精神一振,隨之出現(xiàn)的風(fēng)格雅園、園首山莊、花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、綠水康城、翠擁天地,TOWNHOUSE一呼百應(yīng),大有橫掃別墅市場之勢。第三次浪潮：迎來黃金季節(jié)2003年,樓市迎來了大別墅時代。與前兩次浪潮相比,大別墅時代這一浪潮的興起顯得更加激情四射,今年下半年市在售和即將銷售的別墅項目已超過30家,面市的別墅(含聯(lián)排別墅)將近2000套,別墅市場競爭將空前激烈。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前市有40多個別墅樓盤，已建和在建的別墅套數(shù)將超過2000套，市值高達50億元。其中已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的