項(xiàng)目策劃投資可行性研究分析報(bào)告

1、德和上城項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告可 研報(bào) 告 目錄 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目概況2 臨汾市房地產(chǎn)宏觀背景分析. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2.2 臨汾都市規(guī)劃及建設(shè)2.3 臨汾市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析24項(xiàng)目周邊西城區(qū)域房地產(chǎn)狀況5 從都市空間總體進(jìn)展戰(zhàn)略透視開發(fā)區(qū)板塊分析3 項(xiàng)目SWOT分析3.1 優(yōu)勢(shì)分析32 劣勢(shì)分析.3機(jī)會(huì)分析3.4 威脅分析4 項(xiàng)目定位 .1 項(xiàng)目整體定位 4.2 目標(biāo)客戶群定位與分析 4.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位5 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析研究 5 項(xiàng)目總講明 5.2 項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析 5.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析 5 項(xiàng)目不確定性因素分析55 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論1 項(xiàng)目概述1.1 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目

2、位置德和世紀(jì)城項(xiàng)目位于臨汾市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向陽西路北側(cè),臨汾市舊城區(qū)的北部，以后新城區(qū)中軸帶位置。東鄰鼓樓北大街,西臨濱河輔路,南接向陽西路,北達(dá)河汾四路,基地東西南皆緊鄰都市交通線。 德和世紀(jì)城項(xiàng)目共由#、#、3、4、#、6#、#、8#、9#九大地塊組成。其中,#、2、4#、5#、#、#地塊為一期開發(fā)，8#、9#地塊用于二期開發(fā)，3#地塊為三期開發(fā)。德和上城項(xiàng)目用地是4#地塊，位于德和世紀(jì)城項(xiàng)目西北角區(qū)域,南接華遠(yuǎn)名邸，西至西大街,北至河汾五路，東至中大街。本項(xiàng)目地塊北側(cè)相鄰五洲休閑廣場(chǎng)、唐堯大酒店等高檔休閑場(chǎng)所,并有沃爾瑪超市在建;西側(cè)連接濱河生態(tài)園區(qū)（市政府醞釀多年的汾河攔壩蓄水工程規(guī)劃將增

3、加水面面積10萬平方米,結(jié)合兩岸的公園、游樂設(shè)施、使整個(gè)濱河生態(tài)區(qū)成為都市的“綠肺”);南側(cè)有大型古城公園及天鵝大酒店在建；東側(cè)銜接鼓樓北繁華地段，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越,進(jìn)展空間巨大。11.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)德和世紀(jì)城整體項(xiàng)目總占地103畝,總建筑面積 1516 ,建筑密度為 1.3%,容積率為2.8。其中,德和上城項(xiàng)目占地面積5.7萬，建筑面積17126,容積率為用地單位:山西德和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地性質(zhì)：居住/商業(yè)用地使用年限:70年建設(shè)層數(shù)24層 建筑高度70 綠化率 33%11. 項(xiàng)目開發(fā)覺狀該項(xiàng)目用地9為凈地狀態(tài)、其余10%部分有地上建筑物需拆遷，未做七通一平。2 臨汾市房地產(chǎn)宏觀背景分析2

4、1 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2.1.1 臨汾市概況歷史由來: 臨汾市古為帝堯之都，因地處汾水之濱而得名，素有“現(xiàn)代花果城”和“華夏第都”美譽(yù)。地理位置:臨汾市位于山西省西南部，黃河中游,汾水之濱,北緯352337、東經(jīng)11211234之間。中部是寬闊富饒的盆地。面積和人口: 全市面積025平方公里，現(xiàn)轄市14縣。臨汾市2007年年末總?cè)丝跒?17.22萬人，全市城鎮(zhèn)人口為51.7萬人，比上年增加3.9萬人。鄉(xiāng)村人口為26.52萬人，比上年減少0.87萬人。城鎮(zhèn)化率為6.6%，比上年增長(zhǎng)了.個(gè)百分點(diǎn)。氣候條件: 臨汾市地處半干旱、半濕潤(rùn)溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū),四季分明，雨熱同期，光照時(shí)數(shù)為2417小時(shí)214小

5、時(shí)，年平均氣溫.92.,降水量45.588.4毫米，無霜期-191天，是華北地區(qū)光能資源高值區(qū)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)： 以糧棉和多種經(jīng)濟(jì)作物為主,土地產(chǎn)出率高,特不是中部臨汾盆地,土質(zhì)肥沃,氣候和氣，特產(chǎn)豐富,素稱“膏腴之地”和“棉麥之鄉(xiāng)”,小麥產(chǎn)量占全省29.2,主產(chǎn)小麥、棉花、玉米、豆子、紅薯等以及紅棗、核桃、蘋果、紅果、柿子、花椒等干鮮果。全市野生植物種類繁多,為山西省最豐富的地區(qū)之，是進(jìn)展林牧業(yè)和天然飲品的寶地。礦產(chǎn)資源：臨汾市礦產(chǎn)豐富，能源工業(yè)進(jìn)展?jié)摿薮?，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的礦種有3余種,其中煤、鐵、石膏、石灰?guī)r、白云巖、膨潤(rùn)土、花崗石、大理石、油頁巖、耐火粘土等在省內(nèi)及全

6、國(guó)均占重要地位。鐵礦總儲(chǔ)量?jī)|噸;煤炭?jī)?chǔ)藏面積.54萬平方公里,總儲(chǔ)量960億噸，其中鄉(xiāng)寧主焦煤為全國(guó)三大主焦煤基地之一。交通運(yùn)輸： 臨汾市交通便利,通訊快捷。南同蒲鐵路貫穿南北,侯西線、侯月線橫穿東西，成為我國(guó)東西方向的第二條大動(dòng)脈和歐亞大陸橋的重要區(qū)間;大(同)運(yùn)(城)高速公路、霍(州)侯(馬)級(jí)公路、大(同)運(yùn)(城)二級(jí)公路、國(guó)道0線、309線以及晉(城）韓(城）公路縱橫全境。 旅游資源: 全市現(xiàn)有各種文物單位259處,其中國(guó)家級(jí)處,省級(jí)55處。綜合經(jīng)濟(jì):形成以煤炭、焦化、機(jī)械、電力為骨干，化工、輕紡、建材、電子、食品等較全面配套的工業(yè)體系，擁有臨汾鋼鐵公司、山西焦化集團(tuán)、山西三維集團(tuán)、霍

7、州礦務(wù)局等5家大中型工業(yè)企業(yè)。06年,GD達(dá)到916億元,財(cái)政總收入12.2億元，兩項(xiàng)指標(biāo)位居山西省第二。那個(gè)地點(diǎn)有完備的工業(yè)體系，是山西省新型能源、重化工基地的重要組成部分，已形成500萬噸原煤、250萬噸機(jī)焦、200萬噸生鐵、5萬噸鋼、120萬噸鑄件的生產(chǎn)能力。同時(shí),煤化工、精細(xì)化工、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模。 臨汾進(jìn)展?jié)摿薮?。“十一五”時(shí)期，臨汾將圍繞“中部領(lǐng)先，進(jìn)軍百強(qiáng)”的總目標(biāo),高揚(yáng)“樹正氣,鼓實(shí)勁，求進(jìn)展”的主旋律，突出“四大主題”,緊扣“六大環(huán)節(jié)”,推進(jìn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛、政治開明、文化繁榮、社會(huì)和諧、民生殷實(shí)、環(huán)境優(yōu)美的新臨汾。 . 臨汾市宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r (

8、一）整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)局聯(lián)審核定,全市0年生產(chǎn)總值完成65.5億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)03%,比預(yù)期目標(biāo)10高0.3個(gè)百分點(diǎn)。 第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)進(jìn)展。全年糧食總產(chǎn)344億斤，增長(zhǎng)3.2,為歷史上第二個(gè)高產(chǎn)年。其中，夏糧1.1億斤，比上年減產(chǎn)1.1%；秋糧0.3億斤，創(chuàng)歷史最高水平,比上年增長(zhǎng)6.%。牧業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)，養(yǎng)殖收益明顯提高。全年肉類總產(chǎn)量12.1萬噸，增長(zhǎng)1%，禽蛋產(chǎn)量65萬噸，增長(zhǎng)1.,牛奶產(chǎn)量.58萬噸，增長(zhǎng)10.%。全年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值完成34.7億元,按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng).%。 第二產(chǎn)業(yè)增速雖有所回落，但接著保持高位運(yùn)行。全年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值完成3

9、.1億元,增長(zhǎng)5.%，比預(yù)期目標(biāo)1%高1.8個(gè)百分點(diǎn)。要緊工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量中,能源原材料產(chǎn)品中除原煤產(chǎn)量完成41萬噸、下降7.外,其余保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其中生鐵產(chǎn)量6萬噸,增長(zhǎng)5.6%;焦炭產(chǎn)量2239萬噸,增長(zhǎng).9%；發(fā)電量增長(zhǎng)11.4億千瓦時(shí),增長(zhǎng)0.1;粗鋼產(chǎn)量.2萬噸,增長(zhǎng)6.9%。一些技術(shù)含量較高、附加值高的產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)較快，鋼材產(chǎn)量達(dá)到37.9萬噸，增長(zhǎng)2%；精煉銅5萬噸，增長(zhǎng)48.2；粗苯14.9萬噸,增長(zhǎng)35，焦油8.1萬噸，增長(zhǎng)1。全年全市第二產(chǎn)業(yè)增加值完成429.5億元，同比增長(zhǎng)119%。 第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)進(jìn)展態(tài)勢(shì),全年完成94.億元，比上年增長(zhǎng)8.4%。分縣市區(qū)看，除蒲縣下降

10、3%外，其余16個(gè)縣市區(qū)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，個(gè)縣市區(qū)增幅超全市平均水平。依次為:安澤縣增長(zhǎng)23.8%，浮山縣增長(zhǎng)17.%，襄汾縣增長(zhǎng)，曲沃縣增長(zhǎng)7%，侯馬市增長(zhǎng)15.3%，古縣增長(zhǎng)153%，翼城縣增長(zhǎng)12.，鄉(xiāng)寧縣增長(zhǎng)25,隰縣增長(zhǎng)1.%，堯都區(qū)增長(zhǎng)113%,吉縣增長(zhǎng)11.2,汾西縣增長(zhǎng).2。 (二)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有所提高07年全市經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)是在環(huán)境治理和淘汰落后產(chǎn)能力度加大、取締關(guān)停企業(yè)較多、煤炭行業(yè)安全生產(chǎn)整頓停產(chǎn)時(shí)刻較長(zhǎng)的情況下實(shí)現(xiàn)的，體現(xiàn)了較高的運(yùn)行質(zhì)量。 一是工業(yè)效益整體提升。前11個(gè)月,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)85億元，比上年同期增長(zhǎng)30.2%,實(shí)現(xiàn)利稅115.08億元,增長(zhǎng)25%

11、,工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到15.2，比上年同期提高20.94個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看,化學(xué)原料及制品業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.87億元，同比增長(zhǎng)1.倍;黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)1.3億元,同比增長(zhǎng)1.1倍;煉焦業(yè)5.59億元，同比增長(zhǎng)40.8%；煤炭開采和洗選業(yè).94億元,同比增長(zhǎng)12.?？赡苋陮⒔又３诌@一趨勢(shì)。 二是財(cái)政收入接著保持較快增長(zhǎng)。全年全市財(cái)政總收入累計(jì)完成12.48億元,為全年奮斗目標(biāo)10億元的10.90，比上年增長(zhǎng)2.83%，增加1.03億元。其中，一般預(yù)算收入累計(jì)完成471億元,增長(zhǎng)18.02%，一般預(yù)算支出累計(jì)執(zhí)行90.億元，增長(zhǎng)22.5%。分征收系統(tǒng)看，國(guó)稅系統(tǒng)累計(jì)完成75.5億元(含

12、先征后退）,同比增長(zhǎng)2.62%，地稅系統(tǒng)累計(jì)完成235億元,同比增長(zhǎng)2.83,財(cái)政系統(tǒng)累計(jì)完成156億元，同比減少5.4。分縣市區(qū)看,17個(gè)縣市區(qū)均保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，其中安澤縣（5007%）、大寧縣（49.4%）、古縣（4.73%)、襄汾縣（3%）、曲沃縣(208)、洪洞縣(4.73%）、侯馬市(2283%)和吉縣(25)8個(gè)縣市增速超過全市平均水平。13個(gè)縣市區(qū)財(cái)政總收入超過億元，分不是：堯都區(qū)(20億元)、洪洞縣（47億元）、襄汾縣(1.00億元)、鄉(xiāng)寧縣（2.20億元）、霍州市(9.4億元）、翼城縣(840億元)、古縣(.3億元)、蒲縣（6.18億元）、侯馬市（6.11億元）、曲沃縣（5

13、億元）、浮山縣(4.01億元)、安澤縣（2.0億元)和汾西縣(48億元）。 三是節(jié)能降耗取得一定成效。前三季度,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值能耗為6.4噸標(biāo)煤,同比下降9.45%，下降幅度位居全省第2?？赡苋暌?guī)模以上萬元工業(yè)增加值能耗同比下降10%左右。 (三)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量趨于協(xié)調(diào)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素看,除生產(chǎn)要素供給較為充足、要緊工業(yè)品價(jià)格上升等外部環(huán)境較為寬松外,從需求角度看,投資、消費(fèi)需求均保持較快增長(zhǎng),從生產(chǎn)角度看，一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)達(dá)產(chǎn)達(dá)效,促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的較快進(jìn)展。 一是投資需求保持較快增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成234.2億元，增長(zhǎng)2.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資6.7

14、億元，比上年增長(zhǎng)716;第二產(chǎn)業(yè)完成45.5億元，增長(zhǎng)1.7；第三產(chǎn)業(yè)完成82.1億元,增長(zhǎng)25.2。全年全市施工項(xiàng)目1個(gè)，其中新開工項(xiàng)目1041個(gè),比上年減少10個(gè)。新增固定資產(chǎn)162億元，增長(zhǎng)3.7%。 二是消費(fèi)需求較為旺盛,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量顯著增強(qiáng)。全年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.億元，同比增長(zhǎng)205%，比預(yù)期目標(biāo)15%高55個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)外貿(mào)易活躍。全市海關(guān)進(jìn)出口總額完成3.95億美元，同比增長(zhǎng)3.73,其中出口總額2億美元，增長(zhǎng)11.67%；進(jìn)口總額1.7億美元，增長(zhǎng)106%。三是一批調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效,“三個(gè)方陣企業(yè)”的龍頭企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。太鋼集團(tuán)臨鋼公司、山西華銅銅業(yè)、三維

15、股份、山焦、翼城酒鋼、山西中宇、霍州煤電8大企業(yè)總量占到全市規(guī)模工業(yè)總計(jì)的1/3,比上年提高3個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全市平均水平個(gè)百分點(diǎn),拉動(dòng)全市工業(yè)增速近10個(gè)百分點(diǎn)，為全市經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)發(fā)揮了重要支撐作用。 (四）民生狀況接著得到改善由于從政策和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中受益較多,城鄉(xiāng)居民收入接著保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成9997元,增長(zhǎng)129%,比預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)高0個(gè)百分點(diǎn)。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1529元，增長(zhǎng).5%，比年初預(yù)期目標(biāo)0高.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),受農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上漲、出售農(nóng)產(chǎn)品收入增加拉動(dòng)，全市農(nóng)民收入呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)勢(shì)頭。全年全市農(nóng)民人均純收入4065元,增長(zhǎng)13%，比

16、年初預(yù)期目標(biāo)%高6個(gè)百分點(diǎn)。2. 臨汾都市規(guī)劃及建設(shè)2.2 都市總體布局結(jié)構(gòu)為加快推進(jìn)晉南中心都市進(jìn)展,“十一五”期間,市區(qū)按照“東改西擴(kuò)，北引南優(yōu)”的進(jìn)展思路,不斷拉伸都市交通，拓展都市框架,優(yōu)化都市功能，抽疏舊城人口。市區(qū)按照8萬人口、120平方公里修訂總體規(guī)劃，向西跨汾河到大運(yùn)高速,向東到段店鄉(xiāng)、縣底鎮(zhèn)，向北到喬李鎮(zhèn)，向南到堯廟、金殿鎮(zhèn)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)“一軸三團(tuán)八區(qū)”，即以汾河為中心軸線，逐步完成河?xùn)|舊城區(qū)向河西新城區(qū)轉(zhuǎn)移。加快建設(shè)河西、臨汾開發(fā)區(qū)和堯廟三個(gè)組團(tuán)。構(gòu)建中心都市行政區(qū)、住宅區(qū)、商貿(mào)區(qū)、教育區(qū)、科技服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。形成若干用地少、就業(yè)多、要

17、素集聚能力強(qiáng)、人口分布合理的新都市框架。增強(qiáng)中心都市的經(jīng)濟(jì)、科技、教育、金融等功能?！笆晃濉逼陂g,完成河西新區(qū)、鼓樓西汾河大橋、市區(qū)環(huán)城路和繞城高速等項(xiàng)都市基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,提高都市承載能力。完成市區(qū)汾河段河道治理和生態(tài)建設(shè)工程,建設(shè)沿汾都市濕地生態(tài)休閑區(qū)，改善都市環(huán)境，提升都市品位。實(shí)施老城區(qū)道路改造、公共綠化、小巷硬化、供排水、停車場(chǎng)、公廁等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，搬遷部門機(jī)關(guān)、企業(yè)和學(xué)校，疏散都市中心人口，不斷改善群眾的居住環(huán)境。加快都市服務(wù)體系建設(shè),滿足群眾購物、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂、就醫(yī)的需要。加強(qiáng)社會(huì)福利設(shè)施和社區(qū)服務(wù)建設(shè)。2.2 特色城鎮(zhèn)化的推進(jìn) 按照“都市現(xiàn)代化、集鎮(zhèn)都市化、城鄉(xiāng)一體化

18、”的思路，推進(jìn)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化同步進(jìn)展，走出一條適應(yīng)臨汾市情的有利于產(chǎn)業(yè)和人口聚攏的具有臨汾特色的新型城鎮(zhèn)化道路。 培育城鎮(zhèn)集群經(jīng)濟(jì)圈。以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先進(jìn)展為支撐，以規(guī)范的公共服務(wù)為保障，以擴(kuò)大中心都市規(guī)模和建設(shè)小城鎮(zhèn)為重點(diǎn)，提高都市的輻射力和小城鎮(zhèn)的吸納力，逐步形成布局合理、功能完善的城鎮(zhèn)集群新體系。以臨汾市區(qū)為一級(jí)中心,侯馬市、霍州市為二級(jí)中心,中部平川縣城為三級(jí)中心，以個(gè)全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)和4個(gè)全省中心鎮(zhèn)為增長(zhǎng)極點(diǎn),構(gòu)建一軸兩圈新框架,以霍侯公路為軸線,連接霍州、洪洞、堯都、襄汾、曲沃、侯馬、翼城、古縣、浮山九個(gè)都市和汾西、蒲縣、鄉(xiāng)寧部分區(qū)域的30個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn),建設(shè)中部都市群和經(jīng)濟(jì)帶；發(fā)揮臨汾歷史悠久、資源

19、豐富、人才集聚、文化底蘊(yùn)深厚的優(yōu)勢(shì),突出臨汾中心都市地位,構(gòu)建臨汾經(jīng)濟(jì)圈,建設(shè)晉南中心都市;發(fā)揮侯馬交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢(shì),引導(dǎo)各種生產(chǎn)要素向侯馬、曲沃集中布局，加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市擴(kuò)張，構(gòu)建侯馬經(jīng)濟(jì)圈,建設(shè)中西部商貿(mào)物流會(huì)展中心。通過圈軸的進(jìn)展與輻射帶動(dòng)，逐步向網(wǎng)絡(luò)開發(fā)模式過渡,形成中部、東部、西部三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。明確都市分工，加強(qiáng)都市互動(dòng),推進(jìn)城鎮(zhèn)融合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口向城鎮(zhèn)集聚。穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)危房和“城中村”改造。210年城鎮(zhèn)人口達(dá)到200萬人左右。2.3 臨汾市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況分析3. 臨汾207年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)業(yè)做為臨汾市的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，2007年,臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房建設(shè)規(guī)

20、模明顯擴(kuò)大，銷售加快,空置面積明顯減少。但同時(shí),商品房銷售價(jià)格居高不下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范等問題也日益顯現(xiàn)，阻礙到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展。200年臨汾市房地產(chǎn)進(jìn)展呈現(xiàn)八大特點(diǎn): 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資首次突破10億元。20年，臨汾市具有資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成投資1.5億元,同比增長(zhǎng)4.%，增幅比上年提高26.8個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 23.2個(gè)百分點(diǎn)，分不比全國(guó)、全省高5.和218個(gè)百分點(diǎn),位居全省第。二、商品住宅投資比重上升。200年臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成商品住宅投資10.4億元,增長(zhǎng)49%,占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重77 %，比上年提

21、高個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資0.5億元,增長(zhǎng)4.%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資0.74億元,下降50.%;其他投資 1.81億元，增長(zhǎng)5.4倍。三、商品房供應(yīng)增多。2007年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積10.6萬平方米,比上年增長(zhǎng)4.2%。其中，住宅10.5萬平方米，增長(zhǎng)42;辦公樓.5萬平方米,增長(zhǎng)05%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.18萬平方米，下降3.8%;其他用房3.4萬平方米,增長(zhǎng)11倍。全年竣工商品房屋35.5萬平方米,增長(zhǎng)2%。四、自籌資金占比重較高。2007年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位開發(fā)資金141億元，比上年增長(zhǎng)58.,比投資完成額增幅高個(gè)百分點(diǎn)，資金保障較好。其中，自籌資金8.4億元,增長(zhǎng)9.8

22、%,占到全部資金的548%。五、商品房銷售加快。007年，臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積46.7萬平方米，比上年增長(zhǎng)26.7%。其中，現(xiàn)房銷售16.6萬平方米，增長(zhǎng)1.倍;期房銷售308萬平方米，減少3.6%。商品房銷售額1.4億元,比上年同期增長(zhǎng)578%。其中,現(xiàn)房銷售額4.4億元，增長(zhǎng).倍;期房銷售額7億元,增長(zhǎng)10.8%。六、土地購置大幅增加。200年臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年購置土地583萬平方米，比上年凈增56萬平方米,增幅達(dá)1.6倍;土地開發(fā)投資億元,完成開發(fā)土地面積4.6萬平方米，分不增長(zhǎng)2.8%和.2倍。七、商品房空置面積減少。截至到月末,臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房空置面積5

23、3萬平方米,比上年末減少1.7，其中，空置-3年的08萬平方米，減少1.6%，空置三年以上的不足2000平方米，減少.%。八、投資要緊集中在平川縣市。分縣市看，207年臨汾市商品房開發(fā)投資要緊集中在平川縣市，其中堯都區(qū)、洪洞縣和侯馬市,分不完成房地產(chǎn)開發(fā)投資.億元、 億元和1.9億元，分不占臨汾市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的61.3%、.2、13.1%,三縣市投資額占到了全市投資總額的9%。.3. 房地產(chǎn)需求趨勢(shì)臨汾房地產(chǎn)需求趨勢(shì)近年來呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、品質(zhì)與價(jià)格同步提升; 、中小戶型成為市場(chǎng)主流；3、城西城東快速進(jìn)展,成為臨汾人民以后要緊的居住區(qū)域； 、商業(yè)物業(yè)需求量旺盛 ；5、大量的煤老總將進(jìn)入房

24、地產(chǎn)行業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；6、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主將成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力;、消費(fèi)者的個(gè)性化需求將得到滿足。 4 項(xiàng)目周邊區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩r2.4.1 區(qū)域概況臨汾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是199年7月經(jīng)山西省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)開發(fā)區(qū)。臨汾開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為臨汾市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，行使部分省級(jí)經(jīng)濟(jì)治理權(quán)限，部分市級(jí)行政治理權(quán)限和市級(jí)綜合治理權(quán)限,對(duì)開發(fā)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一治理。臨汾開發(fā)區(qū)位于臨汾市老城區(qū)的西北部，規(guī)劃面積7.8平方公里，開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越、交通便利、通訊快捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善,服務(wù)功能齊全。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)公司和擔(dān)保公司可為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)的融資平臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)公司可為企業(yè)工程建設(shè)提供優(yōu)

25、質(zhì)高效的服務(wù)。臨汾開發(fā)區(qū)通過利用國(guó)家優(yōu)惠政策，營(yíng)造一流進(jìn)展環(huán)境,提供熱情細(xì)致周到的服務(wù)，已成為中外投資者的沃土，創(chuàng)業(yè)者的樂園。一、地理位置 臨汾開發(fā)區(qū)位于山西省西南部,距離山西省省會(huì)太原市30公里,地理坐標(biāo)為北緯6度，東經(jīng)10度5分,海拔420米-47米。開發(fā)區(qū)地處臨汾市區(qū)北郊,在臨汾市市區(qū)總體規(guī)劃53平方公里范圍內(nèi)。周邊鐵路公路四通八達(dá),特不便捷。二、自然環(huán)境 臨汾開發(fā)區(qū)位于臨汾盆地內(nèi),地處半干旱、半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，屬溫帶大陸性氣候，四季分明,雨熱同期。氣溫特點(diǎn)冬寒夏熱,光照全年為2417小時(shí)2741小時(shí)，年平均氣溫介于.6度12.6度之間,年無霜期為19天227天，年降水量為50毫米。三、

26、市場(chǎng)情況臨汾開發(fā)區(qū)下轄一個(gè)辦事處,十一個(gè)社區(qū)居委會(huì),總?cè)丝诩s4萬余人，其中社區(qū)居民近2萬人，人均年收入4152元;都市居民人均年收入814元,可支配消費(fèi)能力為713元。四、基礎(chǔ)設(shè)施 臨汾開發(fā)區(qū)自成立以來，開發(fā)區(qū)通信設(shè)施先進(jìn)，臨汾移動(dòng)生產(chǎn)大樓已投入使用,中國(guó)聯(lián)通大樓正在建設(shè)中，電信、網(wǎng)通等生產(chǎn)大樓正在籌建中;供排水管道已差不多敷設(shè)完成，使用方便;電力供應(yīng)充足,可滿足不同用戶的需求；集中供熱站也在積極預(yù)備建設(shè)中，可滿足客商的熱力需要。并不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入資金,各種基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。立即完工的九條主干道貫穿整個(gè)區(qū)域,主干道之間由支路相互連接，形成網(wǎng)絡(luò)狀分布的道路體系,使開發(fā)區(qū)內(nèi)交通便捷,四通八

27、達(dá);五、服務(wù)設(shè)施 臨汾開發(fā)區(qū)服務(wù)設(shè)施齊全。中國(guó)銀行大樓矗立在開發(fā)區(qū)繁華地段，中國(guó)信合坂下信用社服務(wù)規(guī)范,業(yè)務(wù)量大，其所屬的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布各個(gè)社區(qū),存貸款特不方便；五洲休閑廣場(chǎng)是集餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能涉外三星級(jí)酒店,四星級(jí)唐堯酒店立即投入使用，另外還有金世紀(jì)娛樂城和濱江假日廣場(chǎng)等場(chǎng)所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費(fèi)需求;開發(fā)區(qū)文化教育種類完整，有中學(xué)學(xué)校4所，職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校2所,以及分布于各個(gè)社區(qū)的小學(xué)、幼兒園等，可為居民提供教學(xué)質(zhì)量高、就讀方便快捷的教育條件；衛(wèi)生醫(yī)療事業(yè)蓬勃進(jìn)展,大型綜合醫(yī)院新立醫(yī)院和臨汾兒童醫(yī)院,可為患者提供方便高效的就醫(yī)條件，各社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心肩負(fù)著居民的就醫(yī)重

28、任;開發(fā)區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的家俱市場(chǎng)，新星機(jī)電城和汽車專業(yè)市場(chǎng)繁榮了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)氛圍,擬建的汽貿(mào)博覽城占地近20畝，是規(guī)范的、功能齊全的汽車市場(chǎng);寫字樓、住宅樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè),更將為寬敞投資者提供優(yōu)越的進(jìn)展環(huán)境。 .4. 區(qū)域進(jìn)展規(guī)劃臨汾開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積78平方公里,是以清潔型一類工業(yè)為主體,以科技和商貿(mào)為雙翼的新型生態(tài)園林式經(jīng)濟(jì)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)呈三片二心結(jié)構(gòu)?！叭?西部為開發(fā)區(qū)主中心區(qū),用地規(guī)模約4.5平方公里，此區(qū)北部為工業(yè)區(qū)，中部為中心區(qū)，南部為商住區(qū)；東片用地規(guī)模約.0平方公里，要緊為居住區(qū)；北片用地規(guī)模約.3平方公里,為生態(tài)觀

29、光區(qū)?！岸摹保何鞑恳篮臃诼?、中大街,形成開發(fā)區(qū)主中心;東部以衛(wèi)校為中心形成居住區(qū)中心。臨汾開發(fā)區(qū)規(guī)劃居住人口8萬人，規(guī)劃期至020年。 從都市空間總體進(jìn)展戰(zhàn)略透視開發(fā)區(qū)板塊分析.5.1區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)分析為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，按照臨汾目前房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)，可大致劃分為三個(gè)區(qū)域,即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發(fā)區(qū)）進(jìn)行分類競(jìng)爭(zhēng)分析。1、老城板塊老城板塊為鼓樓南北大街與迎春街之間的城區(qū)部分。本區(qū)域項(xiàng)目有裕祥花園、三和家園,潛在項(xiàng)目有新供和地產(chǎn)項(xiàng)目。板塊分析:老城板塊屬于臨汾市民概念中的市區(qū)，各項(xiàng)配套相對(duì)全面，但缺乏建設(shè)的生機(jī)和活力,在政府大的戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)下，該板塊仍然有一定數(shù)量項(xiàng)目出現(xiàn),但體量

30、和規(guī)模都不大，總體容量不大。、東城板塊東城板塊為迎春街以東區(qū)域。本區(qū)域項(xiàng)目有恒安第一城、九州花園、萊茵半島等，潛在項(xiàng)目有派德森項(xiàng)目。板塊分析:東城板塊為政府重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域之一。作為東改的先驅(qū)，本區(qū)域差不多有新項(xiàng)目暫露頭角,但總體來看還處于萌芽狀態(tài)，怎么講交通、市政以及配套等都處于初步開發(fā)建設(shè)時(shí)期。在以后兩到三年內(nèi),可能出現(xiàn)繁榮景象。3、西城板塊西城板塊為鼓樓大街以西，包括向陽路以北以及開發(fā)區(qū)等。要緊項(xiàng)目有華遠(yuǎn)名邸、圣會(huì)家天下、博浩源馨城、濱河灣都市花園、廣奇財(cái)寶中心、濱江明珠等，潛在項(xiàng)目有御景水城，北城壕聯(lián)片改造項(xiàng)目，源宏國(guó)際新城。板塊分析：西城板塊為臨汾最有潛力和活力的區(qū)域。目前該區(qū)的存在項(xiàng)目

31、和潛在項(xiàng)目最多，容量最大,而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區(qū)域相對(duì)成熟?？赡芤荒陜?nèi)，臨汾將出現(xiàn)大規(guī)模的住宅“西進(jìn)”運(yùn)動(dòng)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(1) 項(xiàng)目位于臨汾市區(qū)西北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),是臨汾最具宜居區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)絕佳。（) 本項(xiàng)目是整體項(xiàng)目的一部分,整體項(xiàng)目體量大,規(guī)模全市第一，在本地絕無僅有，總占地1034畝,且地處都市最高尚的居住區(qū)域,屬罕見的大型都市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。(3)項(xiàng)目緊鄰都市交通線,周邊交通便利。項(xiàng)目用地東、西干道為都市交通大動(dòng)脈,南、北干道為商業(yè)主干干道，便捷的交通更有利于吸引本區(qū)域及其他區(qū)域的消費(fèi)人流;（) 項(xiàng)目瀕臨汾河外灘和綠化帶，具有得天獨(dú)厚的原

32、生態(tài)自然景觀資源，有利于打造原生態(tài)景觀概念的高檔居住社區(qū)。（5) 項(xiàng)目周邊配套豐富高檔，緊鄰五星級(jí)酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規(guī)劃的重點(diǎn)中小學(xué)，各種生活配套設(shè)施相對(duì)比較成熟。（） 項(xiàng)目所在地塊拆遷地面積只占本項(xiàng)目整體用地的1%，其余%用地,土地平坦，建設(shè)周期短，可迅速回籠資金，獲得收益。32 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（）德和世紀(jì)城項(xiàng)目處于一期開發(fā)時(shí)期，項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)尚未形成；(2）項(xiàng)目高端的形象定位及物業(yè)價(jià)格，有可能使項(xiàng)目的目標(biāo)受眾人群有所減少。.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（1）項(xiàng)目地處以后市政府所在地，是本市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。(2)位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，政府支持“城中村”項(xiàng)目的運(yùn)作。(3）市民心目中的大型高檔居住區(qū)

33、印象吸引。（4）臨汾經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展及臨汾市都市首位度的提高，對(duì)周邊郊縣輻射力的增強(qiáng),會(huì)吸引更多投資經(jīng)營(yíng)者前來置業(yè)。(5)臨汾目前綜合型、規(guī)?；⒖茖W(xué)化的居住區(qū)的空白，區(qū)域業(yè)態(tài)的不完善及業(yè)態(tài)的不科學(xué)性,亟待我項(xiàng)目差異化的規(guī)劃去填補(bǔ)。3.4項(xiàng)目威脅分析(）本市房地產(chǎn)整體開發(fā)的復(fù)蘇,給項(xiàng)目開發(fā)增加一定壓力。(2)板塊內(nèi)項(xiàng)目云集，以后極有可能出現(xiàn)潛在項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。（3）德和世紀(jì)城項(xiàng)目本身多種業(yè)態(tài)相互阻礙與制約。(4）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。()地點(diǎn)政府政策的穩(wěn)定及連續(xù)性。（6）其他不確定的因素?？傉摚嚎傮w看，本項(xiàng)目樓盤綜合質(zhì)素尚屬中等偏上，項(xiàng)目地段好,周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，緊貼母城，便利的交通解決了偏于

34、城西的短板，同時(shí)本區(qū)域是臨汾市近兩年打算改造的重點(diǎn)地帶。從遠(yuǎn)期來看,是西部的區(qū)域中心，以后的政治經(jīng)濟(jì)文化中心。目前本片區(qū)與其他片區(qū)相比，有其幾點(diǎn)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如規(guī)模大、環(huán)境好、交通便利、有升值潛力,是以后高尚居住區(qū)。濱河路以及向陽西路便利的交通給本片區(qū)帶來了巨大的進(jìn)展機(jī)會(huì),市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新的都市規(guī)劃也給片區(qū)進(jìn)展帶來了極大的機(jī)會(huì)?？傮w來講，隨著市政府的遷移和西進(jìn)戰(zhàn)略，本地塊前景看好、進(jìn)展?jié)摿薮蟆? 項(xiàng)目定位.1 項(xiàng)目整體定位.1.1項(xiàng)目整體定位依照上述市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，對(duì)本項(xiàng)目的物業(yè)整體定位為德和世紀(jì)濱水自然林社區(qū)著力打造一個(gè)高尚的、人文的、生態(tài)的、都市的精英社區(qū)。4.2 項(xiàng)目物業(yè)定位 項(xiàng)

35、目地塊面積5708.4平方米,建筑面積765平方米，物業(yè)形態(tài)為高層及小高層居住住宅及商業(yè)裙樓。4.1.3 建筑風(fēng)格定位 建筑設(shè)計(jì)充分發(fā)揮了國(guó)際主流設(shè)計(jì)風(fēng)格極簡(jiǎn)派建筑的形式感，外形整齊劃一，講求通透，強(qiáng)調(diào)居住舒適性的特點(diǎn),合理詮釋極簡(jiǎn)建筑功能性、通透性。 超低的建筑密度，為功能型現(xiàn)代社區(qū)預(yù)留出了充足的發(fā)揮空間,噴泉廣場(chǎng)、戶外健身區(qū)、林蔭道木廊、兒童娛樂區(qū)共同組成集功能性、互動(dòng)性、交流性一身的中式豪宅社區(qū),為臨汾首家符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，加入中國(guó)特色的全新一代尖端住宅產(chǎn)品。.14 定位分析、本項(xiàng)目定位符合都市規(guī)劃總體目標(biāo)。以“新都市主義”設(shè)計(jì)理念為原則，結(jié)合地塊自然和都市環(huán)境資源,從居住密度、空間規(guī)劃布局

36、、建筑類型及立面風(fēng)格等多方面著手,構(gòu)建風(fēng)格多元化的、居住產(chǎn)品差異化的綜合性大型居住區(qū)，營(yíng)造不同都市空間的領(lǐng)域感和場(chǎng)所感。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)用針對(duì)“資源型都市”的適宜技術(shù),結(jié)合用地具體條件，貫徹了節(jié)能生態(tài)理念及健康理念;并結(jié)合綠化水體等景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)性地改善了都市品質(zhì)與形象,構(gòu)建“資源型都市”居住區(qū)生態(tài)健康的典范,以貫徹并回應(yīng)臨汾市建設(shè)適宜生活的生態(tài)工業(yè)型都市的規(guī)劃總體目標(biāo)。 2、本項(xiàng)目定位符合地理位置特點(diǎn)。 隨著臨汾市都市建設(shè)東改西擴(kuò)戰(zhàn)略的推進(jìn),開發(fā)區(qū)將成為下一個(gè)都市中心,本項(xiàng)目正是順應(yīng)都市規(guī)劃進(jìn)展要求，以后將成為臨汾市西北地區(qū)集居住、商業(yè)、文化、教育、休閑等多種功能的大型綜合性居住社區(qū),

37、對(duì)臨汾都市建設(shè)及市民生活將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的阻礙。 、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位受高端消費(fèi)者青睞。本項(xiàng)目?jī)r(jià)位定位在高端價(jià)位居住小區(qū)，以高層及小高層為主，在房型設(shè)計(jì)及小區(qū)配套設(shè)施體現(xiàn)人性化及現(xiàn)代化，普遍以90-平方米的三室一廳格局為主戶型,占總戶型比例為70%;70平方米二室一廳的中等戶型和150-30平方米的四室一廳或兩廳為次要戶型,占總戶型比例為30%；符合人們?nèi)粘Ｉ钚枰?也符合多數(shù)目標(biāo)客戶的購房需求。小區(qū)獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)使居民倍感舒適,總管式服務(wù)，五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)并跟蹤到位。不管是常規(guī)服務(wù)、公共性服務(wù),依舊特約性服務(wù),極力彰顯精英一族生活的高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。4. 目標(biāo)客戶群與價(jià)格定位與分析4

38、.2.1 目標(biāo)客戶群高端客戶是本項(xiàng)目的主力客戶群。依照年收入把客群分為富豪型、富貴型、富裕型、中產(chǎn)型、經(jīng)濟(jì)型。本項(xiàng)目客戶群要緊鎖定為富貴型,即年收入在10-200萬之間的客戶。隨著項(xiàng)目開發(fā)的深入,將逐漸擴(kuò)大客群類型,可能可延伸到中產(chǎn)型。4.2 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì):1、山西省煤礦數(shù)量4600家左右，臨汾規(guī)模以上煤礦數(shù)量450家左右(官方)。2、 山西省11個(gè)市目前共有正規(guī)煤礦46多座,保守地講，黑口子的數(shù)量也有4000多個(gè)(官方)。3、 臨汾市的“黑口子”就有三四千個(gè)（了望東方周刊官煤產(chǎn)業(yè)鏈黑幕）。4、 汾西縣最少有上千個(gè)“黑口子”（了望東方周刊官煤產(chǎn)業(yè)鏈黑幕)。分析總結(jié)：、高端

39、住宅屬于剛性需求產(chǎn)品，市場(chǎng)空間大，預(yù)期看好；2、臨汾有相當(dāng)數(shù)量依托煤礦先富的人群,足夠支撐本項(xiàng)目的高尚產(chǎn)品;、 大企業(yè)持續(xù)作強(qiáng),傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)接著作大，第三產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛成長(zhǎng),區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)為高端物業(yè)提供了有力支撐。.2. 可能到本項(xiàng)目購房的客戶特征總結(jié)、家庭結(jié)構(gòu)為6-0歲都市新銳。2、白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主。、政府部門工作的公務(wù)員。、實(shí)力雄厚的煤老總?cè)后w。、其它高端消費(fèi)人群。.2.4 置業(yè)目的依照對(duì)片區(qū)樓盤的調(diào)查分析,本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比例如下: 1、以購買后自用居住的客戶將成為主體,約占80%。 2、投資性的客戶也占有一定的比例,約為5%。 、其它購買用途，約占%。4.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)格

40、定位目前本區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間在3604200之間。均呈上升增長(zhǎng)趨勢(shì)。可能本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在38000之間。5 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析研究5.1 項(xiàng)目總講明1.1 項(xiàng)目概況德和上城項(xiàng)目位于德和世紀(jì)城項(xiàng)目西北角區(qū)域4#地塊，河汾五路與中大街、西大街圍合處。 (1)總用地面積約5088.平方米,容積率為3。該項(xiàng)目現(xiàn)狀占地面積0%為凈地,其余10%部分有地上建筑物需拆遷。 （2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 項(xiàng)目地北鄰五洲休閑廣場(chǎng)、唐堯大酒店等高檔休閑場(chǎng)所,同時(shí)項(xiàng)目北側(cè)還有沃爾瑪在建項(xiàng)目,西側(cè)連接濱河生態(tài)景觀公園,西南側(cè)在建有五星級(jí)天鵝大酒店、已建成的四星金海灣大酒店，項(xiàng)目地南部有航空大酒店，南側(cè)有在建的大型古城公園,

41、東部銜接鼓樓北繁華市區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越,進(jìn)展空間巨大。以后規(guī)劃中，市政府將遷往位于項(xiàng)目以北區(qū)域的濱河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目將緊鄰以后的臨汾市政治經(jīng)濟(jì)文化中心。（3) 地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目周邊東、西、南皆為都市要緊交通線。西面為黃河支流汾河，市政府目前正著手建設(shè)濱河景觀帶,改善濱河景觀。濱河風(fēng)景帶將成為本項(xiàng)目景觀組成部分。5.12 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目地塊現(xiàn)由山西德和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司組織開發(fā)，面向市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售。項(xiàng)目前期預(yù)備已正在進(jìn)行中，部分開發(fā)手續(xù)已差不多辦理完畢,可能208年0月份全面開工建設(shè)，20年6月3日前業(yè)主進(jìn)戶入住，建設(shè)期為一年半，可能09年全年銷售率達(dá)8%以上。5. 項(xiàng)目要緊

42、指標(biāo)建筑面積:171265萬平方米；容積率：3；綠化率：33%左右;總戶數(shù)為140戶住宅層數(shù)：以高層住宅為主,小高層為輔;配套公建:地下車庫開發(fā)周期：200年10月2010年月5.2 項(xiàng)目投入與產(chǎn)出分析2.1 項(xiàng)目投入與成本本項(xiàng)目按地上建筑面積171265平方米測(cè)算，成本預(yù)算如下:1、土地成本： 000000017165= 1168元m、配套成本：376187 725=1.6元3、建安成本:20143516=117元/4、銷售成本:149986171265=87.元/5、財(cái)務(wù)成本:400000171265=233.5元m6、治理成本：87907971251.元m7、稅務(wù)成本：74935026=

43、47.8元/、不可預(yù)見成本:80171655.3元9、建筑平米單價(jià):428元/m10、項(xiàng)目總成本:3元/112=58713萬元5.2.2 開發(fā)收入 本項(xiàng)目住宅按均價(jià)3900元，商服按均價(jià)8000元/測(cè)算,項(xiàng)目總收入為：900元*5126+00元*2000=7930元5.2.3 開發(fā)利潤(rùn)7493350元5871080元6282420元具體開發(fā)成本詳見下表： 項(xiàng)目開發(fā)成本明細(xì)表序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)數(shù)量單價(jià)（元）計(jì)費(fèi)金額（元）一土地成本費(fèi)建筑面積（）1712651168200000000二公共設(shè)施配套費(fèi)5085632501基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積（）1712653559942752墻改費(fèi)建筑面積（）1

44、7126558563253消防設(shè)施配套費(fèi)建筑面積（）17126558563254排污費(fèi)建筑面積（）1712655856325三施工預(yù)備費(fèi)46.679892021勘測(cè)鉆探費(fèi)建筑面積（）1712651.22055182規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積（）1712651.52568983建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積（）1712652034253004圖紙審查費(fèi)建筑面積（）17126546850605配套工程設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積（）1712651.52568986臨時(shí)供電費(fèi)建筑面積（）17126523425307臨時(shí)供水費(fèi)建筑面積（）1712651.52568988工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)1942145100.23%44669

45、39工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)1942145100.65%126239410安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)1942145100.10%19421411招標(biāo)治理費(fèi)2286361）施工招標(biāo)治理費(fèi)中標(biāo)價(jià)（1000萬以上）150002）定額測(cè)定費(fèi)建安工程費(fèi)1942145100.11%21363612招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建筑面積（）1712651.220551813環(huán)評(píng)費(fèi)建筑面積（）1712650.35138014地震安全性評(píng)價(jià)費(fèi)建筑面積（）1712651171265四建筑工程費(fèi)11792019214351房屋差不多工程費(fèi)建筑面積（）17126511341942145101）主體工程費(fèi)建筑面積（）17126591515670

46、74752）室內(nèi)給排水系統(tǒng)建筑面積（）1712653559942753）室內(nèi)采暖系統(tǒng)建筑面積（）1712653763368054）室內(nèi)電氣系統(tǒng)建筑面積（）17126564109609605）室內(nèi)保安監(jiān)控及停車治理系統(tǒng)建筑面積（）1712651322264456) 消防系統(tǒng)建筑面積（）17126570119885502電梯工程費(fèi)建筑面積（）1712653559942753電話及有線電視安裝費(fèi)建筑面積（）171265101712650五小區(qū)配套工程費(fèi)123210655951供熱建筑面積（）1712652847954202供電建筑面積（）1712653559942753給水建筑面積（）1712651

47、525689754排水建筑面積（）1712651118839155消防建筑面積（）1712651525689756綠化建筑面積（）171265610275907道路建筑面積（）17126535137958智能建筑面積（）171265101712650六銷售費(fèi)用銷售收入7499335002%14998670七治理費(fèi)用4395394822%8790789八財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款額20000000020%40000000九稅金銷售收入74993350010%74993350十不可預(yù)見費(fèi)用4395394822%8790789十一總成本587113080十二建筑面積成本平米單價(jià)3428十三總收入749933500

48、十四總利潤(rùn)1628204205.2.4 項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬1、市場(chǎng)比較法以072008年推出的要緊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格為準(zhǔn),結(jié)合項(xiàng)目自身素養(yǎng),綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。2、成本法定價(jià)本項(xiàng)目總成本為57113萬元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為 171265 平方米，本項(xiàng)目綜合成本價(jià)按建筑面積為428元/平方米。依照市場(chǎng)比較法和成本法，本項(xiàng)目立即在209年上半年推出,市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)接近4000元平方米，通過競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)，本項(xiàng)目住宅的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為900元/平方米左右,將對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。5.2.4 項(xiàng)目產(chǎn)出本項(xiàng)目在2009年4月進(jìn)入銷售期后,將會(huì)有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出要緊指住宅及商業(yè)銷售收入。按總建筑面積171265平方米，其中住宅1125平方米,商業(yè)2000平方米。住宅銷售均價(jià)統(tǒng)一估算為390元/平方米，銷售收入為599335元，商業(yè)均價(jià)0元/平方米，銷售收入為16000000元,即總銷售額為7499350元。5. 項(xiàng)目資金籌措從項(xiàng)目開始征地至00年10月末項(xiàng)目開工，已累計(jì)投入的資金約200萬(土地），這也是項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需要投入的最大數(shù)額的資金。進(jìn)入208年10月施工期， 2009年4月進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。山西德和房地