房地產(chǎn)評(píng)估參考案例全解

1、 房地產(chǎn)評(píng)估案例評(píng)估對(duì)象為XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)向法院提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，委托XX評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加總的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一、基本情況（一）估價(jià)對(duì)象概況此次委托評(píng)估的是位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的滬房地X字（2002）第XXX號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：XX有限公司坐落：XX路XX號(hào)土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地用途：工業(yè)地號(hào)：（略）土地使用期限：199

2、6-04-05至2046-04-04止土地總面積：29,032m2建筑面積：6,791m2房屋類型：工廠建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價(jià)對(duì)象四至情況估價(jià)對(duì)象位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)，土地等級(jí)屬上海市基準(zhǔn)地價(jià)十級(jí)地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。估價(jià)對(duì)象四至:東為待租土地，西為XX路，北為XX路，南為XXX有限公司。3、估價(jià)對(duì)象土地利用狀況估價(jià)對(duì)象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價(jià)對(duì)象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，

3、廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（二）影響因素說(shuō)明1、個(gè)別因素分析（1）建筑物狀況根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下:幢號(hào)12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉(cāng)庫(kù)綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積（m332145881504,04580498250層高（m）6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁

4、合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好（2）廠區(qū)內(nèi)狀況估價(jià)對(duì)象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（3）交通條件估價(jià)對(duì)象距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主干道為XX公路。（4）基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象紅線外

5、具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件?；旧a(chǎn)、生活設(shè)施完善。2、區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象所在的XX區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長(zhǎng)41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里XX區(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長(zhǎng)31.6公里，江岸線長(zhǎng)13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)前景廣闊，是上海市的南大門。近年來(lái)XX區(qū)抓住機(jī)遇以吸收上海大企業(yè)和全國(guó)大企業(yè)為方向，以開(kāi)發(fā)市級(jí)工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)，吸引外資，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，逐步形成機(jī)電設(shè)備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入適度和相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國(guó)際貨運(yùn)、國(guó)際商務(wù)等機(jī)構(gòu)俱全，1999

6、年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心列入首批全國(guó)10家小康縣之一。XX區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來(lái)開(kāi)展以路橋?yàn)橹攸c(diǎn)的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò)，與XX港、XX運(yùn)河等組成相當(dāng)容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。3、市場(chǎng)背景分析2002年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低迷的局面。我國(guó)實(shí)行了適當(dāng)?shù)呢?cái)政、貨幣等宏觀應(yīng)對(duì)政策，使國(guó)內(nèi)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度已達(dá)到8。上海是我國(guó)的特大型城市，2002年12月成功獲得了2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)，上海將獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的發(fā)展和國(guó)家的要求，上海長(zhǎng)遠(yuǎn)

7、發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2010年，把上海建成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持二位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活水平接近發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）水平。要基本實(shí)現(xiàn)與世界經(jīng)濟(jì)的全面接軌和功能的根本改變。由于我國(guó)已加入WTO,作為國(guó)家最大經(jīng)濟(jì)中心的上海市與國(guó)際間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更趨于頻繁，投資增加，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量的增加,使廠房類物業(yè)需求將會(huì)增加，對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生刺激作用，估計(jì)近期其價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上升。二、評(píng)估價(jià)值定義本次評(píng)估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791m2，土地總面積29,032m2）在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估方

8、法的選擇1、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法根據(jù)委托方確定的估價(jià)目的以及可以收集到的資料，采取適宜的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的土地近期成交實(shí)例，但缺乏與估價(jià)對(duì)象類似用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實(shí)例，故采用房地分估的估價(jià)方法，即對(duì)土地采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，對(duì)建筑物采用成本法估價(jià)，然后土地使用權(quán)價(jià)格與建筑物價(jià)格之和即為評(píng)估值。2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇了三個(gè)屬于同一供需圈、房屋類型一致的交

9、易案例作為參照物，然后，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員對(duì)案例的實(shí)地勘察，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)期日的比準(zhǔn)價(jià)格，用算術(shù)平均法求得估價(jià)對(duì)象土地為工業(yè)用地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)（紅線外“六通一平”）在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格。3、成本法成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即根據(jù)委托方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察收集的資料，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)造價(jià)信息中典型工程建安費(fèi)為依據(jù)，運(yùn)用類比法將估價(jià)對(duì)象與典型工程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象建筑物的建安費(fèi)，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容及

10、管理工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價(jià)對(duì)象建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。四、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明（一）土地使用權(quán)價(jià)值估算（市場(chǎng)比較法）1、計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格X交易日期修正指數(shù)X交易情況修正指數(shù)X區(qū)域因素修正指數(shù)X個(gè)別因素修正指數(shù)2、比較實(shí)例選擇選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。（1）估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例土地因素條件描述見(jiàn)表1。表1土地比較因素條件說(shuō)明表因素條件待估土地實(shí)例A

11、XX工業(yè)區(qū)XX鎮(zhèn)土地實(shí)例BXX開(kāi)發(fā)區(qū)土地實(shí)例CXX工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)土地區(qū)域等級(jí)十級(jí)十級(jí)十級(jí)十級(jí)交易日期2003.22003.22003.2交易單價(jià)（元/m2）210190180交易情況正常正常正常道路級(jí)別主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度f(wàn)ntz較咼一般較咼較小域因距火車站、機(jī)距火車站較遠(yuǎn)，距火車站較遠(yuǎn)，距火車站、機(jī)場(chǎng)距火車站較遠(yuǎn)，素場(chǎng)、碼頭距離機(jī)場(chǎng)、碼頭較近機(jī)場(chǎng)、碼頭較近較遠(yuǎn)，碼頭較近機(jī)場(chǎng)、碼頭較近環(huán)境狀況優(yōu)劣較好較好較好較好容度率小于1小于1小于1小于1使用年限假設(shè)50年50年50年50年個(gè)1宗地自然處條彳件地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦1宗地自然條件適于建廠

12、適于建廠適于建廠適于建廠別宗地臨路條件臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建因宗地面積大型廠房大型廠房大型廠房大型廠房素宗地形狀矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則市政配套紅線外紅線外紅線外紅線外齊全度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平”（2）編制比較因素條件指數(shù)表以估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將交易實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見(jiàn)表2。表2土地比較因素條件指數(shù)表比較因素待估房地產(chǎn)實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素道路級(jí)別10010010

13、0100產(chǎn)業(yè)聚集度1009710095距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離100102100102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100100100100個(gè)別因素容積率100100100100使用年限100100100100宗地自然條件100100100100宗地臨路條件100100100100宗地面積100100100100宗地形狀100100100100市政配套齊全度100100100100（3）交易實(shí)例修正后的土地價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）經(jīng)比較修正，交易實(shí)例修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的價(jià)格，詳見(jiàn)表3。表3土地比較因素修正系數(shù)表比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C市場(chǎng)銷售單價(jià)（元/m2）210190180交易日期100/100100/10

14、0100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素道路級(jí)別100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)聚集度100/97100/100100/95距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離100/102100/100100/102環(huán)境狀況優(yōu)劣度100/100100/100100/100個(gè)別因素容積率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然條件100/100100/100100/100宗地臨路條件100/100100/100100/100宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100

15、/100市政配套齊全度100/100100/100100/100修正后的單價(jià)（元/m2）212190186（4）估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）對(duì)上述3個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=（212元/m2+190元/m2+186元/m2）/3=196元/m2合13.07萬(wàn)元/畝（5）估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)估價(jià)對(duì)象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限為43.11年。通過(guò)以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地進(jìn)行年期修正，計(jì)算年期

16、修正系數(shù)為:11/（1+r）n_Ry11/（1+r）n式中：R：年期修正系數(shù)；yr：土地折現(xiàn)率，取r=6%；n：土地剩余有效使用年限（43.11年）；N：土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計(jì)算，R=0.97，則:y估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196元/m2X0.97=190元/m2估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=29,032m2X190元/m2=5,516,080元，取整為551.61萬(wàn)元（二）建筑物及構(gòu)筑物估價(jià)（成本法）1、建安費(fèi)測(cè)算經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，獲悉估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀如下幢號(hào)12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉(cāng)庫(kù)綜合樓

17、門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好根據(jù)以上建筑

18、物的特點(diǎn)，查閱近期上海市房地產(chǎn)估價(jià)、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告、上海市工程造價(jià)信息等資料，獲悉與估價(jià)對(duì)象相同結(jié)構(gòu)的典型工程概況：典型工程工程概況建安費(fèi)(元/m2)典型工程1多層廠房：框架結(jié)構(gòu)；建筑面積11,656m2；層數(shù)八層；總高度36.9m；預(yù)制鋼砼方樁獨(dú)立基礎(chǔ)；樓地面細(xì)石砼整體面層；局部同質(zhì)地磚地坪；鋁合金門窗，硬木框三夾板門，鋼板分戶門；外墻面磚；內(nèi)粉刷乳膠漆，局部白瓷磚，輕鋼龍骨吊頂；屋面三兀乙丙橡膠防水卷材，現(xiàn)澆正主巖保溫；電氣由主干線電纜、普通開(kāi)關(guān)、熒光燈、防火報(bào)警系統(tǒng)組成；管道由聚氯乙烯給水管、塑料排水管、普通衛(wèi)深設(shè)施、消火栓系統(tǒng)組成。1,157.75典型工程2倉(cāng)庫(kù):框架結(jié)構(gòu)；建筑面積

19、3,523m2；層數(shù)一層；總高度8.6m；獨(dú)立基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面；鋁合金門窗，鋁合金卷簾門；外墻苯丙乳膠漆；內(nèi)粉刷803涂料；聚乙烯橡膠防水卷材；主干線電纜；普通開(kāi)關(guān)插座、防塵防水燈、吸頂燈、自動(dòng)防災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)；鍍鋅鋼管、消火栓、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、照明配電箱。947典型工程3獨(dú)立別墅：磚混；二層；總咼度(檐口)7.8米；帶型基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面，局部鋪設(shè)花崗巖；噴塑鋁合金門窗，柚木大門，GRC板門窗套；外墻為花岡巖及咼級(jí)涂料；混合砂漿內(nèi)粉刷；自粘型橡膠瀝青防水卷材；擠塑聚苯乙烯隔熱板保溫，小西瓦斜屋面；普通開(kāi)關(guān)及插座，座頭燈，軟線吊燈；復(fù)合銅管，鋼塑復(fù)合管，塑料排水管，普通衛(wèi)生潔具；照明配電箱；離

20、心泵。1,776.67以此為依據(jù)，運(yùn)用類比法將估價(jià)對(duì)象與典型工程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整，確定估價(jià)對(duì)象的建安費(fèi)如下：幢號(hào)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象1象2象3象4象5象6象7象8類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉(cāng)庫(kù)綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.5&04.04.8建安費(fèi)8508508508001,4009401,700800以上建安費(fèi)含室內(nèi)外裝修。2、室外

21、工程費(fèi)每平方米取45元。3、增容及管理工程費(fèi)每平方米取95元。4、專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi)包括前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)咨詢等費(fèi)用，根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)估價(jià)所編印的上海房地產(chǎn)估價(jià)，上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告等統(tǒng)計(jì)資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的專業(yè)費(fèi)，一般為建安費(fèi)的38之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，專業(yè)費(fèi)取5。5、建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)估價(jià)所編印的上海房地產(chǎn)估價(jià)，上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司研究所編印的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告等統(tǒng)

22、計(jì)資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)單位管理費(fèi)為建安費(fèi)的25之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，取建設(shè)單位管理費(fèi)為3。6、貸款利息根據(jù)“建設(shè)工期定額”及估價(jià)對(duì)象建設(shè)特點(diǎn)，綜合確定該項(xiàng)目建設(shè)期為半年，年貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一年期貨款利率5.31%。利息=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)）乂工期（年）X年貸款利息X1/27、利潤(rùn)根據(jù)目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)一般狀況，該類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)率在1015之間，本估價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)率取10。利潤(rùn)=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)）X利潤(rùn)率8、營(yíng)業(yè)稅及附加上海市營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5775%。營(yíng)業(yè)稅及

23、附加=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)）X5.5775%9、建筑物重置價(jià)值建筑物重置價(jià)值=建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)稅及附加10、建筑物價(jià)格根據(jù)建筑物的用途和實(shí)際維護(hù)狀況，以及建筑物不同的竣工年月，確定綜合成新率時(shí)，以觀察法為主，并考慮建筑物功能性、實(shí)體性和經(jīng)濟(jì)性損耗進(jìn)行綜合修正。運(yùn)用如下公式確定估價(jià)值：建筑物價(jià)值=建筑物重置價(jià)值X綜合成新率詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表：建筑物估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象2估價(jià)對(duì)象3估價(jià)對(duì)象4建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)行車無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)工程造價(jià)850.00850.00

24、850.00800.00專業(yè)費(fèi)用5%42.5042.5042.5040.00管理費(fèi)用3%25.5025.5025.5024.00增容及管理工程費(fèi)95.0095.0095.0095.00室外工程費(fèi)45.0045.0045.0045.00小計(jì)1,058.001,058.001,058.001,004.00建設(shè)期0.500.500.500.50籌資成本5.31%14.0414.0414.0413.33利潤(rùn)率10%10%10%10%利潤(rùn)105.80105.80105.80100.40營(yíng)業(yè)稅及附加5.5775%65.6965.6965.6962.34重置成本1,243.531,243.531,243.5

25、31,180.07建筑面積321.00458.0081.0050.00評(píng)估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50規(guī)定年限40404040建成年月1998年1998年1998年1998年年限成新率88%88%88%88%觀察成新率90%90%90%90%綜合成新率90%90%90%90%評(píng)估單價(jià)1,119.181,119.181,119.181,062.06建筑面積321.00458.0081.0050.00建筑物價(jià)值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00建筑物估價(jià)對(duì)象5估價(jià)對(duì)象6估價(jià)對(duì)象7估價(jià)對(duì)象8建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼

26、混鋼混鋼混裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)行車無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)工程造價(jià)1,400.00940.001,700.00800.00專業(yè)費(fèi)用5%70.0047.0085.0040.00管理費(fèi)用3%42.0028.2051.0024.00增容及管理工程費(fèi)95.0095.0095.0095.00室外工程費(fèi)45.0045.0045.0045.00小計(jì)1,652.001,155.201,976.001,004.00建設(shè)期0.500.500.500.50籌資成本5.31%21.9315.3426.2313.33利潤(rùn)率10%10%10%10%利潤(rùn)165.20115.52197.60100.40營(yíng)業(yè)稅及附加5.5

27、775%102.5871.73122.7062.34重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07建筑面積4,045.00804.00982.0050.00評(píng)估原值7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50規(guī)定年限40404040建成年月1998年1998年1998年1998年年限成新率88%88%88%88%觀察成新率90%90%90%90%綜合成新率90%90%90%90%評(píng)估單價(jià)1,747.541,222.012,090.281,062.06建筑面積4,045.00804.00982.0050.00建筑物價(jià)值7,0

28、68,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00經(jīng)測(cè)算，建筑物價(jià)值合計(jì)為11,172,531元，取整為1,117.25萬(wàn)元。（三）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=551.61+1,117.25=1,668.86萬(wàn)元五、估價(jià)結(jié)論本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則和程序,以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價(jià)，XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)的房地產(chǎn)（建筑面積6,791平方米以及相應(yīng)土地面積29,032平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開(kāi)發(fā)程度為紅線外“六通一平”）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年2月21日的評(píng)估價(jià)值為人民幣1,668.86萬(wàn)元,大寫人民幣壹仟陸佰陸拾捌萬(wàn)捌仟陸佰元整（其中：土地面積29,032m2,評(píng)估價(jià)值為人民幣551.61萬(wàn)元；建筑面積6,791m2,評(píng)估價(jià)值為人民幣1,117.25萬(wàn)元）。案例分析該案例在以下幾個(gè)方面值得特別關(guān)注：1、相對(duì)其他資產(chǎn)類型而言，房地產(chǎn)無(wú)論在價(jià)格特性、市場(chǎng)特征、評(píng)估技術(shù)等方面都存在特殊的性質(zhì)，而且房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)