餐桌鹵味項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究

1、泓域/餐桌鹵味項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究餐桌鹵味項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112360110 一、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112360110 h 2 HYPERLINK l _Toc112360111 二、 發(fā)展路徑：從1到10實(shí)現(xiàn)全國化擴(kuò)張，從10到100實(shí)現(xiàn)平臺化發(fā)展 PAGEREF _Toc112360111 h 2 HYPERLINK l _Toc112360112 三、 必要性分析 PAGEREF _Toc112360112 h 3 HYPERLINK l _Toc112360113 四、 項(xiàng)目概況 PAGEREF

2、 _Toc112360113 h 4 HYPERLINK l _Toc112360114 五、 可行性研究的階段和內(nèi)容 PAGEREF _Toc112360114 h 6 HYPERLINK l _Toc112360115 六、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評估 PAGEREF _Toc112360115 h 10 HYPERLINK l _Toc112360116 七、 投資方案類型 PAGEREF _Toc112360116 h 20 HYPERLINK l _Toc112360117 八、 獨(dú)立方案比選方法 PAGEREF _Toc112360117 h 22 HYPERLINK l

3、_Toc112360118 九、 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc112360118 h 22 HYPERLINK l _Toc112360119 十、 風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc112360119 h 25 HYPERLINK l _Toc112360120 十一、 進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃 PAGEREF _Toc112360120 h 26 HYPERLINK l _Toc112360121 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一覽表 PAGEREF _Toc112360121 h 27 HYPERLINK l _Toc112360122 十二、 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) PAGEREF _Toc112360122

4、h 28 HYPERLINK l _Toc112360123 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112360123 h 29 HYPERLINK l _Toc112360124 綜合總成本費(fèi)用估算表 PAGEREF _Toc112360124 h 30 HYPERLINK l _Toc112360125 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc112360125 h 32 HYPERLINK l _Toc112360126 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112360126 h 34 HYPERLINK l _Toc112360127 借款還本付息計(jì)劃表

5、 PAGEREF _Toc112360127 h 37 HYPERLINK l _Toc112360128 十三、 投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc112360128 h 38 HYPERLINK l _Toc112360129 建設(shè)投資估算表 PAGEREF _Toc112360129 h 40 HYPERLINK l _Toc112360130 建設(shè)期利息估算表 PAGEREF _Toc112360130 h 41 HYPERLINK l _Toc112360131 流動資金估算表 PAGEREF _Toc112360131 h 42 HYPERLINK l _Toc11236

6、0132 總投資及構(gòu)成一覽表 PAGEREF _Toc112360132 h 43 HYPERLINK l _Toc112360133 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措一覽表 PAGEREF _Toc112360133 h 44產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析保持經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)較快發(fā)展，提高發(fā)展質(zhì)量和效益，發(fā)展平衡性、包容性和可持續(xù)性不斷增強(qiáng)，確保如期全面建成小康社會。到2017年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年同口徑翻一番；到2020年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值邁上新臺階，城鄉(xiāng)居民人均收入同步提升。產(chǎn)業(yè)支撐更加有力?！叭笮屡d產(chǎn)業(yè)”實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步提質(zhì)增效，初步構(gòu)建起支撐區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新體系。城市品質(zhì)更

7、加優(yōu)良。進(jìn)一步突出以人為本，城市綜合功能進(jìn)一步完善，環(huán)境質(zhì)量不斷提升，社會民生持續(xù)改善。人民生活更加美好。就業(yè)、教育、文化、衛(wèi)生、體育、社保、住房等公共服務(wù)體系更加健全，初步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，人民群眾生活質(zhì)量、健康水平和文明素質(zhì)不斷提高，參與感、獲得感、幸福感顯著增強(qiáng)。發(fā)展路徑：從1到10實(shí)現(xiàn)全國化擴(kuò)張，從10到100實(shí)現(xiàn)平臺化發(fā)展根據(jù)絕味及其他鹵味品牌的發(fā)展模式，將鹵味行業(yè)的發(fā)展路徑總結(jié)為0110100的過程。從0到1：企業(yè)從建立到保持生存，主要工作為完成產(chǎn)品組合搭建和打磨單店模型，實(shí)現(xiàn)盈利，并在區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速布店。從1到10：利用打磨好的單店模型實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展，從區(qū)域走向全國化市

8、場擴(kuò)張，市場份額進(jìn)一步提升。從10到100：完成泛鹵味行業(yè)布局，橫跨休閑鹵味、餐桌鹵味、熱鹵、鮮鹵等細(xì)分領(lǐng)域，通過內(nèi)生外延實(shí)現(xiàn)主品牌及投資品牌的全面發(fā)展，構(gòu)建美食生態(tài)平臺，基于自有的產(chǎn)能、供應(yīng)鏈和門店優(yōu)勢全方位賦能。具體來看：目前紫燕和絕味已經(jīng)開始布局泛鹵味賽道，進(jìn)入了從10到100的發(fā)展進(jìn)程，而休閑鹵味和餐桌鹵味賽道的其他企業(yè)大多仍處于1到10的進(jìn)程中。長遠(yuǎn)來看，鹵味賽道龍頭均有成為平臺化企業(yè)的潛力，從休閑和餐桌兩個(gè)維度實(shí)現(xiàn)對全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的賦能。必要性分析1、提升公司核心競爭力項(xiàng)目的投資，引入資金的到位將改善公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動資金將提高公司應(yīng)對短期流動性壓力的能力，降低公司財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、水平，提升公司盈利能力，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)資金補(bǔ)充流動資金將為公司未來成為國際領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略提供堅(jiān)實(shí)支持，提高公司核心競爭力。項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目基本情況1、承辦單位名稱：xx（集團(tuán)）有限公司2、項(xiàng)目性質(zhì)：擴(kuò)建3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：xx（以最終選址方案為準(zhǔn)）4、項(xiàng)目聯(lián)系人：宋xx（二）主辦單位基本情況公司不斷建設(shè)和完善企業(yè)信息化服務(wù)平臺，實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+”企業(yè)專項(xiàng)行動，推廣適合企業(yè)需求的信息化產(chǎn)品和服務(wù)，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)在企業(yè)經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)中的應(yīng)用，業(yè)通過信息化提高效率和效益。搭建信息化服務(wù)平臺，培育產(chǎn)業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，提升價(jià)值鏈，促進(jìn)帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展。公司依據(jù)公司

10、法等法律法規(guī)、規(guī)范性文件及公司章程的有關(guān)規(guī)定，制定并由股東大會審議通過了董事會議事規(guī)則，董事會議事規(guī)則對董事會的職權(quán)、召集、提案、出席、議事、表決、決議及會議記錄等進(jìn)行了規(guī)范。 公司按照“布局合理、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)?！钡脑瓌t，加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，推動智慧集群建設(shè)，帶動形成一批產(chǎn)業(yè)集聚度高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、信息化基礎(chǔ)好、引導(dǎo)帶動作用大的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群對外合作交流，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群在對外產(chǎn)能合作中的載體作用。通過建立企業(yè)跨區(qū)域交流合作機(jī)制，承擔(dān)社會責(zé)任，營造和諧發(fā)展環(huán)境。公司以負(fù)責(zé)任的方式為消費(fèi)者提供符合法律規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品。在提供產(chǎn)品的過程中，綜合考慮其對消費(fèi)者的影響，確保產(chǎn)品安全。

11、積極與消費(fèi)者溝通，向消費(fèi)者公開產(chǎn)品安全風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，努力維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。公司加大科技創(chuàng)新力度，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品升級，為行業(yè)提供先進(jìn)適用的解決方案，為社會提供安全、可靠、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。（三）項(xiàng)目建設(shè)選址及用地規(guī)模本期項(xiàng)目選址位于xx（以最終選址方案為準(zhǔn)），占地面積約74.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。（四）項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算，項(xiàng)目總投資35221.76萬元，其中：建設(shè)投資28043.61萬元，占項(xiàng)目總投資的79.62%；建設(shè)期利息644.40萬

12、元，占項(xiàng)目總投資的1.83%；流動資金6533.75萬元，占項(xiàng)目總投資的18.55%。（五）項(xiàng)目資本金籌措方案項(xiàng)目總投資35221.76萬元，根據(jù)資金籌措方案，xx（集團(tuán)）有限公司計(jì)劃自籌資金（資本金）22070.74萬元。（六）申請銀行借款方案根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測算，本期工程項(xiàng)目申請銀行借款總額13151.02萬元。（七）項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)1、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（SP）：72100.00萬元。2、年綜合總成本費(fèi)用（TC）：53832.55萬元。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年凈利潤（NP）：13398.59萬元。4、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：29.97%。5、全部投資回收期（Pt）：5.14年（含建設(shè)期

13、24個(gè)月）。6、達(dá)產(chǎn)年盈虧平衡點(diǎn)（BEP）：20853.18萬元（產(chǎn)值）。（八）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃從可行性研究報(bào)告的編制到工程竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)運(yùn)營共需24個(gè)月的時(shí)間。可行性研究的階段和內(nèi)容（一）可行性研究的階段工程項(xiàng)目可行性研究可分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策。1、投資機(jī)會研究投資機(jī)會研究是指提出項(xiàng)目投資方向建議，即通過對某地區(qū)政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、資源條件、市場趨勢和盈利可能性進(jìn)行分析，尋找出最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和具體項(xiàng)目投資機(jī)會研究。前者包括地區(qū)研究、分部門研究、以資源為基礎(chǔ)的研究等；后者則是要鑒別和確定

14、擬建項(xiàng)目的投資機(jī)會，目的是將項(xiàng)目初期設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕酝顿Y建議。通過投資機(jī)會研究，形成項(xiàng)目建議書，作為進(jìn)一步開展可行性研究的依據(jù)。投資機(jī)會研究的目的在于明確投資方向，相對比較粗略，能夠初步反映投資建設(shè)效果即可。該階段投資估算誤差為30%。2、初步可行性研究初步可行性研究也被稱為預(yù)可行性研究或前可行性研究，是指在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目建設(shè)的可能性和可行性進(jìn)行更深入的分析論證。初步可行性研究的重點(diǎn)工作是：分析投資機(jī)會研究結(jié)論，判斷項(xiàng)目是否值得投資；確定的項(xiàng)目要領(lǐng)是否準(zhǔn)確，是否需進(jìn)行詳細(xì)可行性研究；對于影響項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的一些關(guān)鍵問題進(jìn)行專題研究；初選和審定項(xiàng)目實(shí)施方案等。初步可行性研究是介于投資機(jī)

15、會研究和詳細(xì)可行性研究之間的工作，研究結(jié)果要形成初步可行性研究報(bào)告。該階段投資估算誤差為20%。由于大型項(xiàng)目可行性研究需耗費(fèi)較多的人力和財(cái)力，如果通過初步可行性研究即否定了擬建項(xiàng)目，則可及時(shí)終止可行性研究工作，避免人力和財(cái)力的浪費(fèi)。3、詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究，也被稱為最終可行性研究。它是投資項(xiàng)目前期研究和評價(jià)的重要階段，是投資項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。這一階段的主要工作是從技術(shù)、財(cái)務(wù)和社會經(jīng)濟(jì)等方面深入詳細(xì)地分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可能性和經(jīng)濟(jì)合理性，對擬建項(xiàng)目提出“可行”或者“不可行”的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報(bào)告。4、項(xiàng)目評估決策嚴(yán)格地講，對于擬建項(xiàng)目進(jìn)行評估和決策

16、屬于可行性研究的后續(xù)工作，是指在詳細(xì)可行性研究的基礎(chǔ)上，由決策機(jī)構(gòu)對工程項(xiàng)目組織評審，評估通過的可行性研究報(bào)告可作為項(xiàng)目投資和建設(shè)實(shí)施（工程設(shè)計(jì)、施工）的依據(jù)。根據(jù)國家發(fā)展改革委投資咨詢評估管理辦法（發(fā)改投資規(guī)2018）1604號）對于國家發(fā)展改革委審批或核報(bào)國務(wù)院審批的政府投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“先評估、后決策”的原則，可行性研究報(bào)告經(jīng)相關(guān)工程咨詢單位咨詢評估后，在充分考慮咨詢評估意見的基礎(chǔ)上才能作出決策決定。項(xiàng)目評估的主要任務(wù)是對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出評價(jià)意見，主要包括：全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各種情況是否真實(shí)；分析可行性報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇；從企業(yè)

17、、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益；分析和判斷可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，并撰寫項(xiàng)目評估報(bào)告。（二）可行性研究報(bào)告的內(nèi)容工程項(xiàng)目種類繁多，可行性研究的要求和條件各不相同，各有側(cè)重點(diǎn)，但通常應(yīng)包括以下內(nèi)容。（1）項(xiàng)目總說明及項(xiàng)目概況（2）市場需求情況和擬建規(guī)模（3）資源、原材料、燃料及公用設(shè)施（4）場址選擇和建場條件。（5）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。（6）環(huán)境保護(hù)及防震、防洪等措施。（7）企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)。（8）建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。（9）投資估算與資金籌措。（10）財(cái)務(wù)分析和國民經(jīng)濟(jì)分析。（11）綜合評價(jià)。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評估（

18、一）可行性研究報(bào)告的編制1、編制依據(jù)（1）國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中長期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及國家和地方法規(guī)等。（2）經(jīng)過批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等。（3）由國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；對于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)，要有相關(guān)江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。（4）國家進(jìn)出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。（5）擬建廠址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料。（6）有關(guān)國家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料等。（7）由國家頒布的投資項(xiàng)目可行性研究及經(jīng)濟(jì)評價(jià)有關(guān)規(guī)定（8）包含各種市場信息的市

19、場調(diào)研報(bào)告。2、編制要求為保證可行性研究報(bào)告編寫的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)做好編制前的準(zhǔn)備工作，充分收集信息資料進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，能深度滿足投資決策和編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的需要。3、構(gòu)成內(nèi)容可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，報(bào)告由封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖、附表等內(nèi)容構(gòu)成。（1）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目投資者及籌建單位情況、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等。2）項(xiàng)目概況。具體包括項(xiàng)目名稱、

20、擬建地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。3）市場預(yù)測。具體包括市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價(jià)格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險(xiǎn)分析等。4）資源條件評價(jià)。具體包括資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價(jià)5）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。具體包括建設(shè)規(guī)模方案的比選、推薦方案及其理由，產(chǎn)品方案的構(gòu)成、比選、推薦方案及其理由。6）場址選擇。具體包括場址現(xiàn)狀、場址建設(shè)條件、場址方案比選、推薦的場址方案等。7）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。具體包括技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇、節(jié)能措施、節(jié)水措施。8）原材料、燃料供應(yīng)。具體包括主要原材料、燃料供應(yīng)方

21、案，分析主要原材料、輔助材料、燃料的品種、質(zhì)量與年需要量，供應(yīng)來源與運(yùn)輸方式，以及主要原材料和燃料的價(jià)格現(xiàn)狀與價(jià)格預(yù)測。9）總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程。具體包括總圖布置方案，場內(nèi)外運(yùn)輸方案，給排水、供電通信、供熱、維修、倉儲等公用工程與輔助工程方案。10）環(huán)境影響評價(jià)。具體包括場址環(huán)境條件調(diào)查、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響、環(huán)境保護(hù)措施、環(huán)境保護(hù)投資等。11）勞動安全衛(wèi)生與消防。具體包括危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全措施方案、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施等。12）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置。具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)等。13）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。具體包括建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排、技

22、術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接。14）投資估算與資金籌措。具體包括投資估算依據(jù)和范圍、建設(shè)投資估算、流動資金估算、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析。15）財(cái)務(wù)評價(jià)。具體包括選取財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)，估算經(jīng)營（銷售）收人、稅金及附加、成本費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力，進(jìn)行不確定性分析，得出財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論及建議。16）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。具體包括選取影子價(jià)格及評價(jià)參數(shù)、調(diào)整效益費(fèi)用范圍與數(shù)值、編制國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)表、計(jì)算國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)、得出國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論。17）社會評價(jià)。具體包括項(xiàng)目對社會影響的分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、項(xiàng)目的社會風(fēng)險(xiǎn)分析、

23、社會評價(jià)結(jié)論。18）風(fēng)險(xiǎn)分析。具體包括項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)的對策。19）研究結(jié)論與建議。具體包括推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對比方案、結(jié)論與建議。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評估的目的、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及有關(guān)說明等。2）項(xiàng)目概況。具體包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)等社會環(huán)境和自然環(huán)境說明項(xiàng)目建設(shè)的

24、必要性和可行性；項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。3）開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定。具體包括以下內(nèi)容。0土地調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。人口調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查給排水管線雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。調(diào)查其他地上、地

25、下物。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的地上物包括樹木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下倉庫、各種管線等。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。用地范圍內(nèi)的拆遷計(jì)劃。圖制定安置方案。具體包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人口等。4）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。具體包括市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測、服務(wù)對象（目標(biāo)市場）分析、租售計(jì)劃制訂、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇。具體包括以下內(nèi)容。市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要

26、規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的選擇。建筑規(guī)劃方案主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。6）資源供給條件分析。具體包括建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等供?yīng)條件。7）環(huán)境影響評價(jià)。具體包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、主要污染源和污染物、項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化、設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、控制污染與生態(tài)變化的初步方案、環(huán)境保護(hù)投資估算、環(huán)境影響的評價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析、存在問題及建議。8）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和

27、管理費(fèi)用的研究。具體包括擬訂項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬訂人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況等。9）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制。具體包括以下內(nèi)容。前期開發(fā)計(jì)劃。其包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。工程建設(shè)計(jì)劃。具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、市政工程配套建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)場地的布置。施工隊(duì)伍的選擇。10）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)及社會效益分析。具體包括以下內(nèi)容。項(xiàng)目總投資估算。其包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。開發(fā)成本估算。銷售成本、運(yùn)營成本估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)

28、營收入和其他營業(yè)收入估算。財(cái)務(wù)評價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般不進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有時(shí)需要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、市場周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價(jià)。11）結(jié)論及建議。具體包括以下內(nèi)容。運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述項(xiàng)目的可行性，并

29、推薦最佳方案。存在的問題及相應(yīng)的建議。需要說明的是，無論是一般工程項(xiàng)目，還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以上結(jié)構(gòu)及內(nèi)容均是根據(jù)編寫的邏輯關(guān)系進(jìn)行闡述的。在實(shí)際編寫過程中，有些內(nèi)容可合并在一起，不是一定分開的，章節(jié)劃分也不一定與上述內(nèi)容完全一致。（二）可行性研究報(bào)告的評估可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目投資決策的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，可行性研究報(bào)告的編寫質(zhì)量和準(zhǔn)確性關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。鑒于此，投資法策機(jī)構(gòu)應(yīng)自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)，對可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評價(jià)，審查和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對擬建項(xiàng)目投資是否可行和確定最佳投資方案提出意見，作為項(xiàng)目投資最

30、終決策的主要依據(jù)。貸款機(jī)構(gòu)在接到項(xiàng)目貸款申請時(shí)，也需要自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)對可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)論進(jìn)行貸款決策。對可行性研究報(bào)告的評估內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面。1、報(bào)告編制的規(guī)范性評估評估內(nèi)容包括項(xiàng)目批復(fù)文件資料是否齊全，報(bào)告內(nèi)容及文件是否齊全、完整，編制依據(jù)是否可靠，編制深度是否符合要求，結(jié)論是否明確等。2、報(bào)告內(nèi)容及結(jié)果的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性評估（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性評估。評估擬建項(xiàng)目是否符合國家建設(shè)方針，是否滿足市場需求，是否具有良好的前景。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件評估。評估項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理；物料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量是否滿足項(xiàng)目需求；項(xiàng)目所需的供電、供水、供熱、供氣和通信等

31、設(shè)施條件是否可靠，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后正常運(yùn)行的需要；項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃原則和要求，是否符合土地管理、文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的法律和法規(guī)，選擇依據(jù)和理由是否充分；項(xiàng)目建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)與職能分工是否明確，建成后的運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)是否落實(shí)，運(yùn)行管理及經(jīng)營方式是否可行；項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程進(jìn)度是否合理等。（3）項(xiàng)目環(huán)境影響評估。評估是否按要求編制環(huán)境影響評價(jià)文件，文件內(nèi)容是否全面，環(huán)境保護(hù)措施是否可行。（4）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案評估。評估技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案是否可行；節(jié)能措施和節(jié)水措施是否合理、得當(dāng)；設(shè)計(jì)依據(jù)是否正確，相關(guān)負(fù)荷、參數(shù)是否滿足功能需要，是否安全、經(jīng)濟(jì)、合理，是否符合

32、相應(yīng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)；安全防范措施是否可靠。（5）投資估算與資金籌措評估。評估投資估算依據(jù)、估算方法、內(nèi)容及范圍是否科學(xué)、合理、完整、準(zhǔn)確，是否真實(shí)反映了可行性研究報(bào)告中建設(shè)內(nèi)容的要求；對項(xiàng)目資金來源、籌措方式、籌資額度、籌資風(fēng)險(xiǎn)及資金使用計(jì)劃等的合理性和可靠性進(jìn)行分析論證和評估，分析資金使用計(jì)劃是否與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃相銜接，用款計(jì)劃安排能否與資金來源相對應(yīng)，能否保證項(xiàng)目順利實(shí)施。（6）項(xiàng)目效益評估。主要從經(jīng)濟(jì)、社會等方面對項(xiàng)目的效益狀況進(jìn)行評估。評價(jià)項(xiàng)目對所屬行業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展及為建設(shè)單位帶來的效益，分析參數(shù)的選取是否合理，計(jì)算是否準(zhǔn)確是否客觀地反映了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在匯總上述評估結(jié)果的

33、基礎(chǔ)上，對可行性研究報(bào)告中各部分內(nèi)容和方案存在的問題提出修改意見，對不能確定的問題提出建議，得出最終的結(jié)論性意見，供決策部門參考。投資方案類型為了正確地進(jìn)行多方案比選，首先應(yīng)清楚投資方案之間的相互關(guān)系。依據(jù)投資方案之間的關(guān)系，投資方案可分為以下三種類型。（一）獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指方案間互不干擾，即一個(gè)方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時(shí)可任意組合，直到資源得到充分運(yùn)用為止。嚴(yán)格地講，獨(dú)立方案是指相互之間加法法則成立的方案。例如，有A、B兩個(gè)投資方案（假設(shè)投資期為1年）僅向A方案投資，投資額為2000元收益為2600元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時(shí)向A，B兩

34、個(gè)方案投資時(shí)，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關(guān)系成立，說明A、B兩個(gè)方案間加法法則成立，即A，B兩個(gè)投資方案是相互獨(dú)立的。（二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲在同一地點(diǎn)投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。進(jìn)行方案比選時(shí)，有時(shí)還會遇到兩個(gè)方案互相影響（既不是完全獨(dú)立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的銷售存在關(guān)聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會滯銷，由此可形成“A

35、產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個(gè)互斥方案。（三）混合方案如果在若干互相獨(dú)立的投資方案中，每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干個(gè)互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團(tuán)公司對其下屬生產(chǎn)相互獨(dú)立產(chǎn)品的三個(gè)工廠分別進(jìn)行新建、擴(kuò)建和更新改造，由此形成互不影響的三個(gè)獨(dú)立方案，而每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團(tuán)公司所面臨的就是混合方案的選擇問題在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，明確所面臨的方案是互斥方案還是獨(dú)立方案，對于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨(dú)立方案的比選方法，而且主要以動態(tài)分析指標(biāo)比選投資方案為主。獨(dú)立方案比選方法獨(dú)立方案在經(jīng)濟(jì)上是否可被接受，取決于方案自身的經(jīng)濟(jì)性，即方

36、案的經(jīng)濟(jì)效果是否達(dá)到或超過投資者預(yù)期的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或水平。因此，只需通過計(jì)算方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，并按照指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則加以判別即可。從這一點(diǎn)來看，獨(dú)立方案比選實(shí)質(zhì)上就是單一方案比選。若沒有資金或其他資源限制，則應(yīng)選擇NPV0的所有方案。但在工程實(shí)踐中，如果經(jīng)濟(jì)上可行的方案較多，項(xiàng)目投資者可能沒有足夠的資源滿足所有可行性方案，最常見的資源約束就是資金約束。在此情境下，方案比選問題就變成資金約束條件下的獨(dú)立方案比選問題。為了保證得到最優(yōu)組合方案，可采用獨(dú)立方案互斥化方法。盈虧平衡分析通過計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（break-evenpOint，BEP）分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系，判斷項(xiàng)目對產(chǎn)出品數(shù)量、銷售

37、價(jià)格、成本等變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，這樣的分析方式被稱為盈虧平衡分析。（一）基本損益關(guān)系根據(jù)成本總額對產(chǎn)出品數(shù)量的依存關(guān)系，成本可分為固定成本和變動成本。銷售收入由銷售價(jià)格和產(chǎn)出品數(shù)量決定。利潤為零，則表示盈虧平衡。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。這里僅討論線性盈虧平衡分析。（二）線性盈虧平衡分析在線性盈虧平衡分析中，假設(shè)產(chǎn)出品數(shù)量等于銷售量，且銷售收入與總成本均是銷量的線性函數(shù)。（三）敏感性分析的一般程序（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)是指投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，可根據(jù)情況選擇一種或兩種指標(biāo)作為分析指標(biāo)

38、。（2）選擇不確定因素，設(shè)定其變化幅度。影響投資方案經(jīng)濟(jì)效果的不確定因素包括投資額、建設(shè)工期、產(chǎn)品價(jià)格、生產(chǎn)成本、貸款利率、銷售量等。應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況來設(shè)定不確定因素變化幅度，如5%、10%，15%等。（3）計(jì)算影響程度。分別按照一定變化幅度改變各不確定性因素的數(shù)值，然后計(jì)算這種變化對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（如NPV，IRR等）的影響數(shù)值，并將其與相應(yīng)原始值進(jìn)行比較，進(jìn)而得出該指標(biāo)變化率。（4）尋找敏感因素。敏感因素是指其數(shù)值變動能顯著影響分析指標(biāo)的因素。判別敏感因素的方法有以下兩種。1）相對測定法。假設(shè)各不確定因素有一個(gè)相同變動幅度，比較在同一變動幅度下各不確定因素的變動對分析指標(biāo)的影響程度，影響程度大

39、者為敏感因素。2）絕對測定法。假設(shè)各不確定因素均向?qū)ν顿Y方案不利的方向變動，并取其可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值，據(jù)此計(jì)算投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如果某一不確定因素可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值使投資方案變得不可接受，則表明該不確定因素為投資方案的敏感因素。（5）綜合評價(jià)，優(yōu)選方案。根據(jù)敏感性分析的結(jié)果，綜合評價(jià)方案，并選擇最優(yōu)方案。（四）單因素敏感性分析單因素敏感性分析是指每次只考慮一個(gè)因素變動進(jìn)行敏感性分析，將不確定因素變化率。綜上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描述不確定因素的變動對項(xiàng)目投資效果的影響，有助于理清項(xiàng)目對不確定因素的不利變動所能容許的風(fēng)險(xiǎn)程度，有助于鑒別敏感因素，將進(jìn)一步深入調(diào)查研究的重點(diǎn)集中

40、在那些敏感因素上，或者針對敏感因素制定出應(yīng)對策略，以達(dá)到盡量減少風(fēng)險(xiǎn)、增加決策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能說明不確定因素發(fā)生變動的可能性大小，也就是沒有考慮不確定因素在未來發(fā)生變動的概率，而這種概率是與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小密切相關(guān)的。風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)來源于法律、法規(guī)及政策，市場供需，資源開發(fā)與利用，技術(shù)可靠性，工程方案，融資方案，組織管理，環(huán)境與社會，外部配套條件等多個(gè)方面。而影響項(xiàng)目效益的風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納為以下六個(gè)方面。（1）項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)出品的數(shù)量（服務(wù)量）與預(yù)測（財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)）價(jià)格。（2）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：建筑安裝工程量，設(shè)備選型與數(shù)量，土地征用和拆遷

41、安置費(fèi)，人工、材料價(jià)格，機(jī)械使用費(fèi)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（3）融資風(fēng)險(xiǎn)：資金來源、供應(yīng)量與供應(yīng)時(shí)間等。（4）建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：工期延長。（5）運(yùn)營成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：投入的各種原料、材料、燃料、動力的需求量與預(yù)測價(jià)格，勞動力工資，各種管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（6）政策風(fēng)險(xiǎn)：稅率、利率、匯率及通貨膨脹率等。（二）風(fēng)險(xiǎn)管理過程（1）風(fēng)險(xiǎn)識別和估計(jì)。1）風(fēng)險(xiǎn)識別。應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行全面考察和綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，確定各因素間的相關(guān)性，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)清單。敏感性分析是初步識別風(fēng)險(xiǎn)因素的重要手段。2）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。應(yīng)判斷風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，采用主觀概率和客觀概率的統(tǒng)計(jì)方法，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布；還要分析風(fēng)

42、險(xiǎn)事件發(fā)生后對項(xiàng)目的影響程度，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，計(jì)算項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。（2）風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識別和估計(jì)結(jié)果，依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失來確定，一般采用評價(jià)指標(biāo)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差作為判別標(biāo)準(zhǔn)，也可以采用綜合風(fēng)險(xiǎn)等級作為判別標(biāo)準(zhǔn)。具體操作應(yīng)符合下列要求。1）以評價(jià)指標(biāo)作判別標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)（經(jīng)濟(jì)）內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越??；標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。財(cái)務(wù)（經(jīng)濟(jì)）凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃（一）項(xiàng)

43、目進(jìn)度安排結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際工作情況，xx（集團(tuán)）有限公司將項(xiàng)目工程的建設(shè)周期確定為24個(gè)月，其工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一覽表單位：月序號工作內(nèi)容246810121416182022241可行性研究及環(huán)評2項(xiàng)目立項(xiàng)3工程勘察建筑設(shè)計(jì)4施工圖設(shè)計(jì)5項(xiàng)目招標(biāo)及采購6土建施工7設(shè)備訂購及運(yùn)輸8設(shè)備安裝和調(diào)試9新增職工培訓(xùn)10項(xiàng)目竣工驗(yàn)收11項(xiàng)目試運(yùn)行12正式投入運(yùn)營（二）項(xiàng)目實(shí)施保障措施本期項(xiàng)目計(jì)劃在獲得土地使用權(quán)后動工建設(shè)。為了確保項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃順利進(jìn)行，同時(shí)為了節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營特點(diǎn)，項(xiàng)

44、目建設(shè)單位擬采用以下具體保障措施：1、項(xiàng)目建設(shè)單位要合理安排設(shè)計(jì)、采購和設(shè)備安裝的時(shí)間，在工作上交叉進(jìn)行，最大限度縮短建設(shè)周期。將投資密度比較大的部分工程盡量押后施工，諸如其它配套工程等。2、將整個(gè)項(xiàng)目分期、分段建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目分解、工期目標(biāo)分解，按項(xiàng)目的適應(yīng)性安排施工，各主體工程的施工期叉開實(shí)施。3、在技術(shù)交流談判同時(shí)，提前進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。對于制造周期長的設(shè)備，提前設(shè)計(jì)，提前定貨。融資計(jì)劃應(yīng)比資金投入計(jì)劃超前，時(shí)間及資金數(shù)量需有余地。4、項(xiàng)目建設(shè)單位組建一個(gè)投資控制小組，負(fù)責(zé)各期投資目標(biāo)管理跟蹤，各階段實(shí)際投資與計(jì)劃對比，進(jìn)行投資計(jì)劃調(diào)整，分析原因采取措施，確保該項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)如期完成。經(jīng)濟(jì)效益評

45、價(jià)（一）生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案本期項(xiàng)目所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以近期物價(jià)水平為基礎(chǔ)，項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮裝產(chǎn)品及服務(wù)相對價(jià)格變化，同時(shí)，假設(shè)當(dāng)年裝產(chǎn)品及服務(wù)產(chǎn)量等于當(dāng)年產(chǎn)品銷售量。（二）項(xiàng)目計(jì)算期及達(dá)產(chǎn)計(jì)劃的確定為了更加直觀的體現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營情況，本期項(xiàng)目計(jì)算期為10年，其中建設(shè)期2年（24個(gè)月），運(yùn)營期8年。項(xiàng)目自投入運(yùn)營后逐年提高運(yùn)營能力直至達(dá)到預(yù)期規(guī)劃目標(biāo)，即滿負(fù)荷運(yùn)營。（三）營業(yè)收入估算本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72100.00萬元；具體測算數(shù)據(jù)詳見營業(yè)收入稅金及附加和增值稅估算表所示。營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年

46、1營業(yè)收入0.0054075.0057680.0072100.002增值稅0.002753.662937.243355.542.1銷項(xiàng)稅0.007029.757498.409373.002.2進(jìn)項(xiàng)稅0.004276.094561.166017.463稅金及附加0.00330.44352.47402.673.1城建稅0.00192.76205.61234.893.2教育費(fèi)附加0.0082.6188.12100.673.3地方教育附加0.0055.0758.7467.11（二）達(dá)產(chǎn)年增值稅估算根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例的規(guī)定和關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知及相關(guān)規(guī)定，本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年

47、應(yīng)繳納增值稅計(jì)算如下：達(dá)產(chǎn)年應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=3355.54萬元。（三）綜合總成本費(fèi)用估算本期項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要包括外購原材料費(fèi)、外購燃料動力費(fèi)、工資及福利費(fèi)、修理費(fèi)、其他費(fèi)用（其他制造費(fèi)用、其他管理費(fèi)用、其他營業(yè)費(fèi)用）、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和利息支出等。本期項(xiàng)目年綜合總成本費(fèi)用的估算是以產(chǎn)品的綜合總成本費(fèi)用為基點(diǎn)進(jìn)行，根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測算，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)年份時(shí)，按達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營能力計(jì)算，本期項(xiàng)目綜合總成本費(fèi)用53832.55萬元，其中：可變成本46399.22萬元，固定成本7433.33萬元。達(dá)產(chǎn)年項(xiàng)目經(jīng)營成本51665.95萬元。具體測算數(shù)據(jù)詳見綜合總成本費(fèi)用估算表所示。綜合總成本費(fèi)用

48、估算表單位：萬元序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料費(fèi)0.0032892.9935085.8643857.322工資及福利費(fèi)0.002541.902541.902541.903修理費(fèi)0.00669.46669.46669.464其他費(fèi)用0.004597.274597.274597.274.1其他制造費(fèi)用0.00369.94369.94369.944.2其他管理費(fèi)用0.00380.84380.84380.844.3其他營業(yè)費(fèi)用0.003846.493846.493846.495經(jīng)營成本0.0040701.6242894.4951665.956折舊費(fèi)0.001491.171491.

49、171491.177攤銷費(fèi)0.0031.0331.0331.038利息支出0.00644.40644.40644.409總成本費(fèi)用0.0042868.2245061.0953832.559.1其中：固定成本0.007433.337433.337433.339.2可變成本0.0035434.8937627.7646399.22（四）稅金及附加本期項(xiàng)目稅金及附加主要包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測算，本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年應(yīng)納稅金及附加402.67萬元。（五）利潤總額及企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關(guān)稅收政策規(guī)定，本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年利潤總額（PFO）：利潤總額=營業(yè)收入-綜合總成本費(fèi)用-稅金

50、及附加=17864.78（萬元）。企業(yè)所得稅稅率按25.00%計(jì)征，根據(jù)規(guī)定本期項(xiàng)目應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，達(dá)產(chǎn)年應(yīng)納企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率=17864.7825.00%=4466.19（萬元）。（六）利潤及利潤分配該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)利潤總額17864.78萬元，繳納企業(yè)所得稅4466.19萬元，其正常經(jīng)營年份凈利潤：凈利潤=達(dá)產(chǎn)年利潤總額-企業(yè)所得稅=17864.78-4466.19=13398.59（萬元）。利潤及利潤分配表單位：萬元序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年1營業(yè)收入0.0054075.0057680.0072100.002稅金及附加0.00330.44352.4

51、7402.673總成本費(fèi)用0.0042868.2245061.0953832.554利潤總額0.0010876.3412266.4417864.785應(yīng)納所得稅額0.0010876.3412266.4417864.786所得稅0.002719.093066.614466.197凈利潤0.008157.259199.8313398.598期初未分配利潤0.000.007341.5314887.229可供分配的利潤0.008157.2516541.3528285.8110法定盈余公積金0.00815.731654.142828.5811可供分配的利潤0.007341.5314887.2225457

52、.2312未分配利潤0.007341.5314887.2225457.2313息稅前利潤0.0014239.8315977.4522975.37（四）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），系指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)為零時(shí)的折現(xiàn)率，本期項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=29.97%。本期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率29.97%，高于行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，表明本期項(xiàng)目對所占用資金的回收能力要大于同行業(yè)占用資金的平均水平，投資使用效率較高。（五）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指項(xiàng)目按設(shè)定的折現(xiàn)率，計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

53、之和：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=24784.52（萬元）。以上計(jì)算結(jié)果表明，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值24784.52萬元（大于0），說明本期項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（六）投資回收期（所得稅后）投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是財(cái)務(wù)上投資回收能力的主要靜態(tài)指標(biāo)；全部投資回收期（Pt）=（累計(jì)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)）-1+上年累計(jì)現(xiàn)金凈流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量，本期項(xiàng)目投資回收期：投資回收期（Pt）=5.14年。本期項(xiàng)目全部投資回收期5.14年，要小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，說明項(xiàng)目投資回收能力高于同行業(yè)的平均水平，這表明項(xiàng)目的投資能夠及時(shí)回收，盈利能力較強(qiáng)，故投資

54、風(fēng)險(xiǎn)性相對較小。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入0.000.0054075.0057680.0072100.001.1營業(yè)收入0.000.0054075.0057680.0072100.002現(xiàn)金流出14021.8114021.8145932.3743573.6558275.682.1建設(shè)投資14021.8114021.812.2流動資金0.004900.31326.696207.062.3經(jīng)營成本0.0040701.6242894.4951665.952.4稅金及附加0.00330.44352.47402.673所得稅前凈現(xiàn)金流量-14021.81

55、-14021.818142.6314106.3513824.324累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-14021.81-28043.62-19900.99-5794.648029.685調(diào)整所得稅0.003559.963994.365743.846所得稅后凈現(xiàn)金流量-14021.81-14021.815423.5411039.749358.137累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-14021.81-28043.62-22620.08-11580.34-2222.21計(jì)算指標(biāo)1、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）：39.24%；2、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：29.97%；3、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前，ic

56、=13%）：41412.87萬元；4、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后，ic=13%）：24784.52萬元；5、項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）：4.42年；6、項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）：5.14年。（七）債務(wù)資金償還計(jì)劃本期項(xiàng)目按照“按月還息，到期還本”的模式償還建設(shè)投資借款計(jì)算，還款期為10年。借款償還資金來源主要是項(xiàng)目運(yùn)營期稅后利潤。（八）利息備付率測算按照建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的規(guī)定，利息備付率系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映出項(xiàng)目償還債務(wù)利息的保障程度，本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年利息備付率（ICR）為35.65。本期項(xiàng)目

57、實(shí)施后各年的利息備付率均高于利息備付率的最低可接受值，說明本期項(xiàng)目建成正常運(yùn)營后利息償付的保障程度較高。（九）償債備付率測算按照建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的規(guī)定，償債備付率系指在借款償還期內(nèi)，可用于還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本金和利息的保障程度，本期項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年償債備付率（DSCR）為31.09。根據(jù)約定的還款方式對本期項(xiàng)目的計(jì)算表明，在項(xiàng)目實(shí)施后各年的償債率均高于償債備付率的最低可接受值，說明項(xiàng)目建成后可用于還本付息的資金保障程度較高。借款還本付息計(jì)劃表單位：萬元序 號項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年1借

58、款1.1期初借款余額6575.5113151.0213151.0213151.021.2當(dāng)期還本付息161.101127.70644.40644.40644.401.2.1還本1.2.2付息161.101127.70644.40644.40644.401.3期末借款余額6575.5113151.0213151.0213151.0213151.022利息備付率35.653償債備付率31.09（十）級標(biāo)題經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后每年?duì)I業(yè)收入72100.00萬元，綜合總成本費(fèi)用53832.55萬元，稅金及附加402.67萬元，凈利潤13398.59萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率29.97%，財(cái)

59、務(wù)凈現(xiàn)值24784.52萬元，全部投資回收期5.14年。本期項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值良好，投資回收期合理。綜上所述，本期項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)上評價(jià)是完全可行的。投資估算及資金籌措（一）投資估算的依據(jù)本期項(xiàng)目其投資估算范圍包括：建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金，估算的主要依據(jù)包括：1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）2、投資項(xiàng)目可行性研究指南3、建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程4、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制深度規(guī)定5、建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范6、企業(yè)工程設(shè)計(jì)概算編制辦法7、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定（二）項(xiàng)目費(fèi)用與效益范圍界定本期項(xiàng)目費(fèi)用界定為工程費(fèi)用和項(xiàng)目運(yùn)營期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

60、用；項(xiàng)目效益界定為運(yùn)營期所產(chǎn)生的各項(xiàng)收益，并嚴(yán)格遵循財(cái)務(wù)評價(jià)過程中費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致性的原則。本期項(xiàng)目建設(shè)投資28043.61萬元，包括：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三個(gè)部分。（三）工程費(fèi)用工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等；工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、其他前期工作費(fèi)用，合計(jì)24148.81萬元。1、建筑工程費(fèi)估算根據(jù)估算，本期項(xiàng)目建筑工程費(fèi)為11379.58萬元。2、設(shè)備購置費(fèi)估算設(shè)備購置費(fèi)的估算是根據(jù)國內(nèi)外制造廠家（商）報(bào)價(jià)和類似工程設(shè)備價(jià)格，同時(shí)參照機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊和建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)規(guī)定的相應(yīng)要求進(jìn)行，并考慮必要的