商業(yè)物業(yè)模式的革新

1、商業(yè)物業(yè)模式的革新商業(yè)物業(yè)模式的革新作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：摘要2003年是中國(guó)房產(chǎn)界的商業(yè)地產(chǎn)年,商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的 同時(shí)也牽出了不少問(wèn)題，政府、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都開始了激 情背后的反思，在2004這個(gè)分水嶺上，只有革新才能生存,才 能更好地發(fā)展。筆者根據(jù)理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，試圖解密商 業(yè)地產(chǎn)操作模式的革新。2003年被定義為商業(yè)地產(chǎn)年,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼地開 展著，一方面是市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，眾多開發(fā)商激情介入，另 一方面是開發(fā)規(guī)模越來(lái) 越大，中國(guó)似乎昂首挺胸地走進(jìn) SHoPPINGmALL時(shí)代，且不管商業(yè)地產(chǎn)是否真的有那么火，但 是在開發(fā)賺得盆滿缽滿的同時(shí)，也確實(shí)為許

2、多大城市創(chuàng)下了 不小的業(yè)績(jī)，豐富了城市商業(yè)形態(tài)，充實(shí)了城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，甚 至改變了城市的區(qū)域格局和商圈布局。任何事物風(fēng)風(fēng)火火地發(fā)展的同時(shí)，總是會(huì)讓人提高警惕，政 府開始宏觀控制平衡發(fā)展了，專家學(xué)者也開始提醒了，業(yè)內(nèi) 知性人士也開始反思了，即使是開發(fā)商在往錢包里裝錢的時(shí) 候也會(huì)想這錢是不是來(lái)得太快了，的確，這場(chǎng)火熱的商業(yè)地 產(chǎn)運(yùn)動(dòng)仍然不能掩蓋其中出現(xiàn)的諸如空置率日趨增加、商場(chǎng) 停業(yè)整頓等不良現(xiàn)象。這讓我想起了業(yè)內(nèi)2000年的TowNHoUSE年,經(jīng)歷過(guò)激情和冷 靜的掙扎和糾纏,TowNHoUSE走上了模式革新的道路,所以隨 后的寬House取得了成功。某種形態(tài)發(fā)展到一定階段，總是 要面對(duì)前期透支留

3、下的問(wèn)題和隱患，而在此過(guò)程中，誰(shuí)能夠 高瞻遠(yuǎn)矚，率先變革，誰(shuí)就能把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，取得更大的成功, 同樣，在這個(gè)分水嶺上，總會(huì)有一批犧牲者和殉難者,這是歷 史發(fā)展的必然趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)在城市化進(jìn)程突進(jìn)、城市擴(kuò)大化的過(guò)程中發(fā)展起來(lái), 在新城建設(shè)和舊城改造以及城市功能轉(zhuǎn)型下城市格局所留下的商業(yè)形態(tài)空白中火熱起來(lái)，但是它同樣要在這個(gè)過(guò)程中 成熟起來(lái)以獲得更穩(wěn)定的發(fā)展。、定位模式:從購(gòu)物中心到特色定位從定位來(lái)看，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)了三個(gè)階段。第一個(gè)階段 是上個(gè)世紀(jì)90年代開始以百貨業(yè)的建設(shè)和商業(yè)改造為定位; 第二階段是1996年以后大型超市和賣場(chǎng)的興起;第三階段是 商業(yè)街的上馬和購(gòu)物中心的建設(shè)浪潮，由此，中

4、國(guó)的商業(yè)地 產(chǎn)走進(jìn)了 mALL時(shí)代。房地產(chǎn)投資中最經(jīng)典的一句話是：地段、地段、地段。但是 很多十字路口或者米字路口的商業(yè)地產(chǎn)失利證明了投資者 和發(fā)展商在考慮地段的硬件因素外，更要考慮項(xiàng)目定位、商 戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣等軟性因子。商業(yè)地產(chǎn)中開業(yè) 調(diào)整、經(jīng)營(yíng)難以為續(xù)，甚至是清場(chǎng)整頓,乃至轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象 并不少見，這些狀況其實(shí)都是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確所引起的。因此，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，最需要注意的問(wèn)題就是定位，對(duì)于盯 著資本利益而貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的沒有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商更是 如此。定位就是要根據(jù)項(xiàng)目的各種影響因素，整合可利用資 源,找出項(xiàng)目最根本的優(yōu)勢(shì)和差異，以營(yíng)造出商業(yè)地產(chǎn)的特 色功能?！耙徽臼劫?gòu)物”是一個(gè)

5、很好的商業(yè)服務(wù)形態(tài),但是卻 導(dǎo)致了同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的趨勢(shì)，同時(shí)一味地追求“大”賣 場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的輻射聚合能力認(rèn)識(shí)不足，則 容易導(dǎo)致場(chǎng)大人稀的凄冷境遇。隨著年輕化消費(fèi)主題群的求 新求異心理和個(gè)性化特征的日益明顯，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn) 入追求特色追求個(gè)性的時(shí)代,特色正在成為商業(yè)地產(chǎn)的生存 與發(fā)展的靈魂，個(gè)性就是競(jìng)爭(zhēng)力，有特色的項(xiàng)目才能在競(jìng)爭(zhēng) 中取得有利的地位。所以發(fā)展商應(yīng)在定位上進(jìn)行全面的考慮, 不一定把目光都集中在購(gòu)物中心這一種形式上。2、決策模式:從經(jīng)驗(yàn)主義到政府宏觀調(diào)控結(jié)合三位一體決策決策是定位的基礎(chǔ)，只有在合理的決策模式前提下，才能做 出科學(xué)的定位，并為以后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)做好鋪墊和

6、準(zhǔn)備。由于 目前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈 演愈烈，只有在對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及其它影響因素進(jìn) 行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項(xiàng)系統(tǒng)工程 僅僅依靠開發(fā)商是很難做得好的，正如上面所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn) 失敗商業(yè)物業(yè)模式的革新作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：案例，根源在于定位,而定位不準(zhǔn)確往往是由于開發(fā) 商的經(jīng)驗(yàn)主義所導(dǎo)致，在對(duì)環(huán)境把握不充分，未進(jìn)行深入調(diào) 研和綜合分析的情況下，必然不能滿足市場(chǎng)的要求，而這個(gè) 苦果最后還是要由開發(fā)商來(lái)吞咽。商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必備形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要 支持動(dòng)力，同時(shí),城市擴(kuò)大化會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展也

7、會(huì)為城市穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在這種互動(dòng)關(guān)系下, 城市規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，那么相反，商業(yè)地產(chǎn)的開 發(fā)也必須適應(yīng)城市規(guī)劃的整體要求，因此在決策上,政府宏 觀決策是首要前提。另外，咨詢策劃調(diào)研等中介服務(wù)公司由于具有豐富的市場(chǎng)調(diào) 研和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，所以從前期的區(qū)域消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì) 需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)特性的定位考慮，再到項(xiàng)目的招商 和推廣都能起到外腦的支持作用，而專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公 司在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的專業(yè)水平將能夠?yàn)榘l(fā)展商解 決很多項(xiàng)目發(fā)展方面的問(wèn)題，特別是在項(xiàng)目初期的策劃階段, 讓有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司介入定位，以確保所打造出來(lái) 的產(chǎn)品能夠正確地迎合顧客的需求是項(xiàng)目發(fā)展的良好開端。在

8、政府宏觀決策的前提下,利用咨詢策劃公司的外腦優(yōu)勢(shì)、 經(jīng)營(yíng)管理公司的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展商本身的開發(fā)能力和資源 整合的三位一體決策模式,將更能保證項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展和永 續(xù)經(jīng)營(yíng)。3、開發(fā)模式:從自主規(guī)劃到區(qū)域運(yùn)營(yíng)只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能夠提高 商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái), 而也只有豐富的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)才能為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供 最有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適 應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前各大城市的商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，都不同程度地存在著由于對(duì)城市商業(yè) 規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確和全面而造成定位失誤，導(dǎo)致商 業(yè)

9、地產(chǎn)的黯然出局，這不僅影響了開發(fā)商自己的利益，也破 壞了城市建筑格局和商業(yè)格局，還影響了業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及消 費(fèi)者的利益。這證明了目前的商業(yè)規(guī)劃仍然缺乏前瞻性，對(duì)規(guī)劃細(xì)節(jié)缺少 必要的市場(chǎng)研究和可行性考證，另外，由于很多開發(fā)商被高 額利潤(rùn)吸引，介入其中，根據(jù)自己的土地套現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)行商業(yè) 物業(yè)的開發(fā)，由于沒有經(jīng)驗(yàn)且其目的只是為了圈錢，所以急 于回籠資金，在項(xiàng)目定位和商業(yè)形態(tài)界定上不做過(guò)多考慮， 在經(jīng)營(yíng)管理方面專業(yè)水平也不高，這使得房地產(chǎn)商無(wú)形中成 為了商業(yè)規(guī)劃的主體，從而使城市商業(yè)布局整體失控。商業(yè)物業(yè)對(duì)于城市的區(qū)域發(fā)展具有不可忽視的影響作用，有 利于提升區(qū)域整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和商圈的形成，促進(jìn)消費(fèi)能 力

10、提高，增大消費(fèi)規(guī)模，但是作為和社會(huì)公眾密切聯(lián)系的地 產(chǎn)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度，在符合 城市規(guī)劃的前提下，努力完善區(qū)域商業(yè)形態(tài)，營(yíng)造社會(huì)公共 商業(yè)空間，協(xié)調(diào)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、管理者的關(guān)系，在提升區(qū)域經(jīng) 濟(jì)力的同時(shí)發(fā)展自身開發(fā)水平?！罢?guī)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)籌開發(fā)、創(chuàng)造價(jià)值”應(yīng)該是較為 理想的開發(fā)模式。4、融資模式:從單一渠道到多元?jiǎng)?chuàng)新從121文件實(shí)施以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中融資就成了一個(gè) 被經(jīng)常提及的關(guān)鍵字，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金條例和近期的通脹 風(fēng)險(xiǎn)也使房產(chǎn)大環(huán)境在資金運(yùn)作方面有了更多困難。資金籌 措的限制和資金流動(dòng)性的降低，也使金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款 心有疑慮。近6年來(lái),雖然我國(guó)房地產(chǎn)

11、投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上, 房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長(zhǎng)，但中國(guó)人民銀 行研究局課題組調(diào)查顯示,我國(guó)房地產(chǎn)金融仍存在房地產(chǎn)開 發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融 資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。據(jù)估算,80%左右的土地購(gòu)置和 房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的 房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全 過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng) 性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承 受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)業(yè)需要有新的資金籌措方式去滿足開發(fā)的資金 需求,而這一點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)激

12、烈且風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上特 別明顯，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期投入大，資金回收慢，同時(shí) 在招商推廣方面費(fèi)用較高,而且在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上也必須有 持續(xù)的資金注入才能保證項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)模式的革新作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：運(yùn)作質(zhì)量，所以相對(duì)于別的地產(chǎn)形態(tài)而言，商業(yè)地產(chǎn) 作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，對(duì)于資金的要求更為迫切，因此 其在融資方面的手段也就必須盡快走多元?jiǎng)?chuàng)新的路子，對(duì)于 信托、基金、債券等方式均可在政策允許的條件下進(jìn)行大膽 嘗試。而近期深圳證券交易所綜合研究所在房地產(chǎn)投資信 托基金研究報(bào)告中提出的REITS可行性無(wú)疑將為行業(yè)提供 一個(gè)新的思考模式，而北京國(guó)投成功運(yùn)作的法國(guó)歐尚天津第

13、一店資金信托對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資創(chuàng)新具有直接的指導(dǎo)和借 鑒意義，另外，專案集資可能也是一個(gè)比較有特點(diǎn)的突破口。5、經(jīng)營(yíng)模式:從租售并舉到純物業(yè)經(jīng)營(yíng)在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式中，我們可以大致地分為 三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng) 營(yíng)。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的三個(gè)階段，在商業(yè) 地產(chǎn)剛興起的時(shí)候，開發(fā)商懷著把錢先裝到口袋再說(shuō)的心理, 為了快速套現(xiàn),通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體 現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)渡產(chǎn)物; 第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和 招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營(yíng)范圍和 法律手續(xù)，同時(shí)，對(duì)于大部

14、分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在 資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商能 夠通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲取利潤(rùn)。第三階段是商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較 多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租 金收益，經(jīng)過(guò)若干年的正常經(jīng)營(yíng)，或包裝上市或通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估而獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但此 階段的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)經(jīng)營(yíng)前期的價(jià)格了。租售并舉是目前中國(guó)大部分開發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式，應(yīng)該說(shuō), 在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為 靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是它也存 在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕?，?/p>

15、多開發(fā)商往往把 握不住火候，通常來(lái)說(shuō)租售比例應(yīng)該控制在7:3之內(nèi)才能較 好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果出售的比例太高， 而且投資成分太大，經(jīng)過(guò)混亂的易手后，將會(huì)造成商業(yè)形態(tài) 無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的 產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn) 定經(jīng)營(yíng)。因此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了發(fā)展必 將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只 有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值后 才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商 業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨

16、勢(shì)。6、管理模式:從低端管理到專業(yè)外包管理 從目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)狀況來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的管理無(wú)疑是一 個(gè)致命的軟肋，有很多商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)黃金地段，人流量也很 大，但是卻只見開張的一段時(shí)間里紅紅火火，不久后便出現(xiàn) 了商戶撤柜、業(yè)主停租的狀態(tài)，偌大的商場(chǎng)卻門可羅雀。從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中，我們可以看到很少有專業(yè)管 理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè) 公司還是開發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè) 在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管 理人員對(duì)經(jīng)濟(jì)、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)都具有 專業(yè)完善的知識(shí)，同時(shí)還要具有很強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售點(diǎn)的 整合能力，而且對(duì)于商

17、業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，從后勤支持到供應(yīng)鏈運(yùn) 輸,從物品儲(chǔ)存到清倉(cāng)促銷各個(gè)方面都需要有專業(yè)人員才能 更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯(cuò)，帶來(lái)的影響將會(huì)是不 可估量的。在2003年的管理關(guān)鍵字中，外包成為了一個(gè)重要字眼，因?yàn)?外包以其有效降低成本、增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等特性成為 越來(lái)越多企業(yè)采取的一項(xiàng)重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的 同時(shí)，國(guó)外在這方面的經(jīng)營(yíng)管理人才獲得了快速發(fā)展，而國(guó) 內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來(lái)，開發(fā)商應(yīng)該積 極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提 高，以保證物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。7、營(yíng)銷模式:從概念營(yíng)銷到回歸產(chǎn)品及區(qū)位商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷是一個(gè)從產(chǎn)品到概念再回歸產(chǎn)品的過(guò)程，具

18、體地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)在初級(jí)階段推廣過(guò)程中僅僅停留在產(chǎn)品本 身，并且只是做蜻蜓點(diǎn)水的表面工作，其推廣思路的展開，是 圍繞著商鋪的支持點(diǎn)而發(fā)生延伸并從中去尋找商鋪本身的 特質(zhì)，這種營(yíng)銷模式樸實(shí)無(wú)華，顯得比較單薄，但對(duì)于一些低 端商業(yè)物業(yè)卻仍然是比較有效的方法；在商業(yè)地產(chǎn)較為成熟 的階段，營(yíng)銷工作者將商鋪和概念相互結(jié)合起來(lái)，使其產(chǎn)品 附上一定的概念價(jià)值，這種營(yíng)銷模式往往在概念上做足功夫， 對(duì)產(chǎn)品本身的描述卻顯得較為含糊，不能完全體現(xiàn)出商鋪的 投資價(jià)值，雖然能吸引部分經(jīng)營(yíng)者和投資者，但是如果概念 和產(chǎn)品本身的結(jié)合不夠緊密，而且產(chǎn)品根本無(wú)法支撐這個(gè)概 念的話，將對(duì)此項(xiàng)目產(chǎn)生極其不利的影響?，F(xiàn)階段很多商業(yè)物業(yè)

19、的營(yíng)銷停留在概念營(yíng)銷階段，但是從其 發(fā)展軌跡來(lái)看，和住宅地產(chǎn)一樣,最后營(yíng)銷仍然要回歸商業(yè)物業(yè)模式的革新作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：產(chǎn)品，而且商業(yè)地產(chǎn)除了要考慮其自身的商業(yè)結(jié)構(gòu) 外，對(duì)于區(qū)位環(huán)境的分析更為重要，只有通過(guò)客觀的分析和 詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目的升值空間和潛力，日益理性的投資 者才會(huì)認(rèn)可該項(xiàng)目。另外,商業(yè)地產(chǎn)的前提是“本土化”，必須通過(guò)準(zhǔn)確的時(shí)間調(diào) 研和消費(fèi)力評(píng)估，才能有效進(jìn)行項(xiàng)目自身的開發(fā)、運(yùn)作和發(fā) 展。8、招商模式:從粗放招商到統(tǒng)籌策劃我們?cè)谇懊娴姆治鲋姓劦?，目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是租售 并舉，雖然有大部分開發(fā)商認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重 要手段，但是現(xiàn)實(shí)仍然存在的問(wèn)

20、題是在招商過(guò)程中的混亂和 粗放。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個(gè)很明確的商業(yè)規(guī)劃和招 商策劃，其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè) 經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而 招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏 通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營(yíng)范圍部署，其結(jié)果必將為后期的 經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)大量隱患。集約經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此， 開發(fā)商在進(jìn)行招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行全面 的調(diào)查和研究，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次、消費(fèi)規(guī)模 進(jìn)行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項(xiàng)目的商業(yè)主題，然 后對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，以確定在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商戶范疇, 然后在招商的過(guò)程中遵循嚴(yán)格控制和靈活調(diào)整的原則，最大 限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。9、贏利模式：由靜態(tài)收益到動(dòng)態(tài)收益 商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過(guò)物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值， 借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈中，高端商業(yè) 供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的 增值由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商 家實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售環(huán) 節(jié)的重要增值手段。在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金 壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式,其實(shí) 這是一