相關知識基礎班講義

1、第十三章拍賣的知識分值從每一節(jié)看：本章知識體系變化無本章重點拍賣的涵義和原則；拍賣標的、報價方式及類型；房地產拍賣的特征、條件程序、注意事項；熟悉價高者規(guī)則、保留價規(guī)則、瑕疵請求規(guī)則；熟悉強制拍賣的概念、特點和原則、主體、標的和依據(jù)；第一節(jié) 拍賣概述一、拍賣的涵義和原則 掌握（一）拍賣的概念年第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)第五節(jié)06 年00單選 1、判斷 10判斷 107 年0單選 10判斷 1判斷 108 年單選 1多選 100判斷 109 年綜合 1判斷 1、綜合 10單選 1、綜合 110 年00多選 1單選 1判斷 1分數(shù)小計2.5 分3 分3 分3.5 分2 分題型07 年08 年09 年

2、10 年單選題委托人能否參與競拍公正原則（委托人不能參與競拍）強制拍賣的特點強制拍賣的主體是人民和拍賣公司多選題瑕疵請求拍賣買受人主張瑕疵請求權遇到的情形。判斷題強制拍賣的主體；拍賣房地產的評估價值拍賣共有人房地產的規(guī)定瑕疵請求權告知義務（委托人、拍賣人）承租人對租賃的房屋被 拍賣，享有優(yōu)先權。綜合題拍賣由確定拍賣保留價；首次流拍，再次拍賣保留價應該低；有保留價的拍賣，超過保留價才有效。分數(shù)小計1.5 分 占 40 分的 3.75%3 分 占 40 分的7.5%7 分 占 44 分的 15.91%3 分 占 40 分的 7.5%拍賣的定義：公開競價、特定的物品或權利轉讓給最高應價者的涉及四方當

3、事人：拍賣人拍賣公司；方式。委托人委托拍賣物品、的人；競買人參加競購拍賣標的的人；買受人出最高價，購得標的競買人。（二）拍賣的特征1.拍賣與普品交易的區(qū)別參與當事人：拍賣（4 方）；交易的性質：公開；商品的價格形成：買方定價；商品的競價對手：在買方中間；（5）對買方的要求：必須公開真實；定向的，買方受限制；（6）交易當事人的主體資格：依法設立的拍賣機構。2.拍賣與招投標的區(qū)別（1）標的內容上的區(qū)別：依法轉讓的及權利包括動產、不動產、無形資產；實施機構上的區(qū)別：必須是依法設立的拍賣企業(yè)；招標可以委托；行為目的上的區(qū)別：轉讓給最高出價者；選擇條件最優(yōu)的合作伙伴；傭金或酬勞：拍賣成交后，支付傭金（委

4、托人、買受人都交）；招投標中標后，雙方均不需支付酬金。重要標志是否收取酬金。（三）拍賣的基本原則公開原則：拍賣信息、競買公開；公平原則3.公正原則：拍賣人及、委托人（不能委托他人）參加競買；委托人、拍賣人對拍賣標的應承擔瑕疵擔保責任。4.誠實信用原則二、拍賣的標的、報價方式及類型 掌握1.拍賣標的的分類：是否具備實體形態(tài)：有形、無形；是否能夠移動：動產、不動產；（3）是否流通：允許、限制、2.報價方式：。比如。增價拍賣：又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。價格由低到高。分為：無聲拍賣：拍賣師叫價，競買人舉牌、舉手等應價。賣方報價。有聲拍賣：競買人叫價。買方報價。減價拍賣：又稱“荷蘭式拍賣”或

5、“估高價拍賣”。價格由高到低。分為：人工、電子。：遵循誰叫價誰要約的原則。買方報價時，拍賣人宣布的起拍價不是要約，只是宣布拍賣開始的表示。3.拍賣活動的類型：強制拍賣和任意拍賣；動產拍賣和不動產拍賣：不動產要辦理過戶登記手續(xù)。（3）有保留價拍賣和無保留價拍賣：有保留價拍賣是指拍賣前設立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。用于價值大的拍賣標的。（4）一次拍賣和再次拍賣：再拍賣的保留價略低于拍賣。第二節(jié) 拍賣規(guī)則一、價高者得規(guī)則熟悉約束競買人、拍賣人和委托人。二、保留價規(guī)則熟悉（一）保留價規(guī)則的含義1.含義：保留價是確認拍賣成交的格；事先商定保留價，一經確定不

6、得隨意更改；保留價并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；無保留價拍賣中，不得收回拍賣標的，除非在合理時間內無人出價或應價；保留價是權利義務的制衡點：防止利益過分傾斜，平衡點。古玩、藝術品不能價太低（二）保留價的確定、公開與更改1.確定：委托人擁有保留價的確定權，評估價由委托人認可才能轉為保留價。國有房地產，根據(jù)房地產估價機構的估價結果確定保留價。2.：保留價通常，也可以公開；3.更改：委托人擁有保留價的修改權，開拍前 12 天通知拍賣人；拍賣人不得保留價的更改，但是可以拍賣委托。4.當最高應價低于保留價時，無效。所以留價是防止利益過分傾斜三、瑕疵請求權規(guī)則熟悉1.含義：競買人事先知道應該知道

7、的拍品缺陷；瑕疵泛指拍賣標的在質量、品質、數(shù)量等方面的缺陷；瑕疵請求權是買受人相對于委托人、拍賣人的權利；瑕疵請求權規(guī)則的原理：過錯責任理論（委托人和拍賣人應知拍賣標的有瑕疵，卻由于忽略而沒有告知競買人，就是有過錯，應該承擔責任）、擔保責任理論（委托人和拍賣人應該擔保不存在應當告知而沒告知的瑕疵）；瑕疵請求權的效力：P390誰知曉，誰負責；委托人可能對告知與瑕疵負最終責任；東西是委托人的拍賣人先行負責：拍賣人先承擔責任，其中委托人應承擔的責任，再向委托人追償。除非委托人、拍賣人能證明自己有正當理由對抗瑕疵請求權外、買受人的過錯過失外。四、參與競買規(guī)則 熟悉委托人、拍賣人及均不得參與競買；也不得

8、委托他人代為競買。與公正原則一致第三節(jié) 拍賣實務五個環(huán)節(jié)：拍賣委托、拍賣公告與展示、拍賣會的策劃與組織、拍賣結算與標的交割、拍賣資料的收集與保管。一、拍賣委托熟悉委托人：公民、法人、其他組織；保留價：一般應低于目前市場上的交易價；提高拍賣的成交率。不同于起拍價：起拍價低于、等于、高于保留價均可以；（3）買受價包括：成交價、拍賣傭金、保險費、3.傭金比例及支付方式：（1）比例：A.非公物：無約定的，最高不超過標的的 5%；公 物：原則上不收。及有關證照、變更的相關費用。B.遵循傭金比例與成交價成反比的原則。成交價越高，傭金比例越低，因為基數(shù)大。（2）支付方式：A.前期支付法；B.（后期支付）扣除

9、法。4.拍賣標的的交付：動產拍賣人交付給買受人；不動產委托人交付給買受人。二、拍賣公告與展示（略）了解三、拍賣的傭金、價款結算與標的交割（略）了解第四節(jié) 強制拍賣一、強制拍賣的概念、特點、原則 熟悉1.概念：是法定委托拍賣方式的一種；對扣押的；以清償為目的；擁有強制拍賣權：拍賣方式：、院、機關、稅務；A.B.自行拍賣；委托商業(yè)拍賣機構。2.特點：國家強制性；標的的非自有性：不是的。主體的特定性：和拍賣機構。目的的利他性：拍賣所得不是為自己。（5）權利義務的不對等性：3.原則：比拍賣機構責任較小、權利更大。（1）處置權限定原則：A.被執(zhí)行人自行履行義務后，終止拍賣；B.確定保留價不得過低；C.案

10、外人提出執(zhí)行異議，不得強行拍賣。如：存在共（2）主導拍賣程序原則：整個拍賣過程單方決定單選題【09 年】對扣押的實行強制拍賣的特點不包括（ ）。A.標的的非自有性 B.主體的特定性 C.目的的利他性D.權利義務的對等性答疑501337130201正確 D參見P398二、強制拍賣的主體、標的、依據(jù) 熟悉1.主體：形成委托人-的當事人：；拍賣人商業(yè)性拍賣機構關系人：標的的所人或處分權人、競買人、買受人。2.強制拍賣的標的：同時符合三個要件：（1）被執(zhí)行人所有或依法享有處分權的（2）（3）采取了控制性措施的（、凍結、扣押）；委托拍賣的。3.強制拍賣標的的限制：不能拍賣的物品（1）豁免的、撫養(yǎng)家屬的生

11、活必需品；（2）流通物：可以、扣押、凍結，不可以公開拍賣。4.法律依據(jù)：生效的法律文書。仲裁機構的裁決、公正機關的文書。單選題【2010 年】在強制拍賣中，拍賣的主體是（ ）。A.和拍賣公司B.競買人和買受人C.和拍賣標的所人D.拍賣公司和拍賣標的所人答疑501337130202正確A參見P399三、強制拍賣的程序 熟悉見 P400四、注意事項 了解1.標的物上設有擔保物權：抵押權人不得抗拒執(zhí)行，但優(yōu)先授償；明顯等于、小于價值，一般不拍賣。2.中止、撤銷拍賣委托：符合情形之一：單方面通知拍賣機構中止拍賣。中止、撤銷拍賣委托，只能在拍賣成交前作出；拍賣已經成交，則確認拍賣無效或者執(zhí)行回轉。第五節(jié)

12、 房地產拍賣一、房地產拍賣及特征 掌握含義：標的就是房地產。委托人：個人、法人、司法機關、特征：（1）數(shù)量多，價值高；法律性強；拍賣結束后續(xù)工作多。、典當行、稅務、機關等；二、房地產拍賣的條件 掌握1.標的應具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣1）、轉讓的房地產通常不得拍賣；未依法取得房地產共有沒同意的；權屬有爭議；證的，包括沒房地產證；權利人對房屋處分權受限；以出讓或劃撥方式取得國有土地，不符合轉讓條件；司法和行政機關依法裁定，決定國家依法收回土地使用權；或以其他形式限制房地力的；（8）、規(guī)章規(guī)定、轉讓的其他情形。2）以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權進行拍賣的，應

13、符合國規(guī)定的可轉讓條件：以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金；土地使用權已經依法登記并取得土地使用權證；對于成片開發(fā)地塊，需轉讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；規(guī)劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規(guī)劃使用性質和規(guī)劃技術參數(shù)；出讓合同約定的其他條件；家（6）劃撥方式取得的除符合（2）、（3）、（4）條外，還需報任命出讓手續(xù)。主管部門批準，補辦3）以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批準，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。4）集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，

14、應當符合包括：規(guī)定的或轉讓條件。具體（1）房屋所和該房屋占用范圍內的土地使用權已經依法登記并取得房地產；（2）集體土地上的房屋拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民5）下列劃撥用地不可以拍賣：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；申請，獲批準后方可進行拍賣。（3）國家重點扶持的能源、交通、水里等項目用地；（4）法律、行政規(guī)定的其他用地。6）抵押房地產拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果濟損失的，需承擔相應的民事責任。2.競買人條件：（1）國內；（2）國外；（3）集體的：A.居住房屋房屋所在地的B.非居住房屋房屋所在地的抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經三、程序 掌握1.房地產估價及拍賣保留價確定：房地產估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；2.過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產的轉讓合同書、取得房地產證。四、注意事項掌握 注意不明或1.不同權屬狀況：有問題的（1）拍賣的房地產是否有重復；（