國內(nèi)外總部基地研究(多案例)及經(jīng)濟(jì)分析課件

1、總部基地項目研究Business Park匯報提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進(jìn)行自身總部的選址，在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟(jì)增長點。可以說，總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器城市國際化水平與競爭力的重要標(biāo)志1、總部經(jīng)濟(jì)概念一、總部基地解讀我們將從以下幾個方面闡述對Business Park的認(rèn)識從產(chǎn)業(yè)類型來看: Business Par

2、k的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“內(nèi)聚效應(yīng)”。 從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看： 園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)?？偛炕?/p>

3、地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型集管理、研發(fā)、營銷展示，商務(wù)接待等企業(yè)活動的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級的需求 智力密集型知識密集型3、總部基地的演變歷程第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關(guān)系第四代：NEW TOWN基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔(dān)功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進(jìn)城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也

4、越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)Business park目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。4、國內(nèi)總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺總部基地正式投入運(yùn)營。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區(qū)域性的企業(yè)總部基地。2005年2005-2010年6、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項目銷售/招商政府獨(dú)立開發(fā)成立投

5、資公司開發(fā)項目招商綜合開發(fā)總部基地開發(fā)模式成立投資公司開發(fā)項目招商熟地供應(yīng)設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件開發(fā)項目/銷售/招商無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵開發(fā)模式分析開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)，新興區(qū)域的開發(fā)規(guī)模較大，而越靠近城市中心區(qū)域，開發(fā)規(guī)模越小。規(guī)劃上一般會根據(jù)目標(biāo)企業(yè)行業(yè)類型進(jìn)行分區(qū)，以便加強(qiáng)內(nèi)部的聚集力和資源整合；總部基地在規(guī)劃時會考慮中高檔次的商業(yè)配套，以便滿足企業(yè)的商務(wù)、生活需求。獨(dú)棟商務(wù)產(chǎn)品一般為4-5層，可滿足企業(yè)辦公各功能需求；面積區(qū)間由幾百至幾千變化，一般4-5層獨(dú)棟商務(wù)樓為600-2000左右；根據(jù)個別企業(yè)的特別需求提供定制

6、服務(wù)。企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的打造，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。6、總部基地的完整價值鏈總部基地的完整價值鏈?zhǔn)袌龆ㄎ划a(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運(yùn)作銷售/招商物業(yè)管理資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)聚集地產(chǎn)開發(fā)人口聚集商務(wù)發(fā)展二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到底如何去運(yùn)作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鑒后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商務(wù)花園”國外案例研究二、案例借鑒歐州商務(wù)花園案例 杜柏林Park west西區(qū)商務(wù)花園PW西區(qū)商務(wù)花園概況：PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花

7、園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運(yùn)輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園。14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進(jìn)入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年

8、為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機(jī)、電子與軟件等。二、案例借鑒新加坡商務(wù)花園概況：新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務(wù)花園建設(shè)成

9、為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨(dú)立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的15-40%。 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；亞洲商務(wù)花園案例 新加坡商務(wù)花園裕廊樟宜商務(wù)花園吸引的客戶類型二、案例借鑒國外案例小結(jié)入住商務(wù)花園客戶特征中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴度低相對較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富對便捷的交通依賴性較強(qiáng)比

10、較看重自身的形象對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)企業(yè) 企業(yè)類型IT類公司醫(yī)藥公司醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司集成電路廠家建筑設(shè)計公司動畫制作公司廣告公司大型企業(yè)的研發(fā)中心大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心培訓(xùn)中心其它服務(wù)類型產(chǎn)業(yè)商務(wù)花園的特征與產(chǎn)生條件二、案例借鑒國外案例小結(jié)21 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 城市結(jié)構(gòu)的變化 辦公需求的多元化 商務(wù)花園生態(tài)的低密度的低成本的與城市聯(lián)系緊密的自成系統(tǒng)的有足夠的人力資源支持 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴(kuò)張.從而城市的外延都在不斷擴(kuò)大，人們開始大量遷移到城市邊緣區(qū)

11、域居住。 城市中傳統(tǒng)商務(wù)不能滿足所有企業(yè)的商務(wù)需求，才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。 商務(wù)花園的特征 通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢：國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。二、案例借鑒模式、客戶、營銷的思考國內(nèi)案例研究案例分享 1/ 北京豐臺總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運(yùn)作的重點項目 ，北京市政府列為重點外資工程之一。 以五星級酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。區(qū)位北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi) 總占地65公頃總建面145萬綠化率50%容積率1.59建筑形態(tài)獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、

12、獨(dú)立冠名總部樓總投資60億元建設(shè)周期3-5年面積區(qū)間1200-6000規(guī)模500余座配套金融廣場6萬； 瑪雅島酒店2.1萬商業(yè)配套12.5萬； 總部小公寓（30-50）千余套； 總部大講堂 1600。案例分享 1/ 北京豐臺總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，以科技型企業(yè)為主，涉及8大行業(yè)的近40個領(lǐng)域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、汽車等；企業(yè)實力：其平均注冊資金近一億元，北京以外企業(yè)約占40%以上；代表企業(yè)：河北邢臺旭陽焦化集團(tuán)新加坡德龍控股大連冰山集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司中國航天時代電子公司長征火箭技術(shù)股份有限公司中鐵一局集團(tuán)有限公司中國電器工業(yè)協(xié)會世紀(jì)東

13、方國鐵電訊科技有限公司七匹狼實業(yè)有限公司新興鑄管集團(tuán)有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司深圳市海洋王投資發(fā)展有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司山西華夏星源集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(jī)(集團(tuán))有限公司中工工程機(jī)械成套有限公司株洲南車時代電氣股份有限公司中國質(zhì)量認(rèn)證中心總部大唐國際化工技術(shù)研究院中國銀行北京科技大道支行河南省宛西制藥股份有限公司哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心北京方大炭素科技有限公司河南羚銳制藥股份有限公司北京中鐵華升房地產(chǎn)中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中國洛陽浮法玻璃集團(tuán)七匹狼投資股份有限公司博鰲亞洲論壇北京沙龍杭州陽光時代律師事務(wù)所案例分享 1/ 北京豐臺總部基地配套40000平米的五星級酒店，40000平米總

14、部小公寓，125000平米的商業(yè)配套，健身中心、休閑會所以及幾十個200-500平米不等的風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；國際醫(yī)療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等案例分享 1/ 北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地 青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：1089畝 投資規(guī)模：37.3億元 總建筑面積：69萬m2容 積 率：1.6綠 地 率：28 本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經(jīng)呈現(xiàn)，基本全部入駐，三期于今

15、年年底交付使用，四期正在建設(shè)之中（目前正在銷售），五、六期已經(jīng)規(guī)劃完成。4期目前銷售均價在5000元每平米左右。建筑產(chǎn)品為獨(dú)棟建筑，面積區(qū)間在18004800平米。案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分 別大于20萬和50萬，可按地方實得部分的60%和40%支持企 業(yè)發(fā)展三年；二、新引進(jìn)的企業(yè)當(dāng)年的稅收地方實得部分大于50萬和200 萬，按地方實得部分的40%和50%支持發(fā)展；三、新引進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年稅收地方實得部分大于100萬， 所得稅地方實得部分的50%支持企業(yè)發(fā)展三年。招商優(yōu)惠政策案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地招商成果企業(yè)選擇目

16、標(biāo)：世界500強(qiáng)、國內(nèi)行業(yè)500強(qiáng)、有潛力快速成長優(yōu)秀中小企業(yè)。招商率：青羊工業(yè)總部基地1-3期開發(fā)建設(shè)完成，實現(xiàn)100%招商，4期招商接近尾聲。地理屬性：入駐總部基地128家企業(yè)，市外97家，市內(nèi)41家。行業(yè)屬性：研發(fā)、銷售、總部型企業(yè)128家，占92.8%；生產(chǎn)型企業(yè)10家，占7%；企業(yè)實力：世界500強(qiáng)企業(yè)3家，全國500強(qiáng)企業(yè)5家，工業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)45家，中外合資企業(yè)3家。代表企業(yè)：案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地產(chǎn)品獨(dú)棟、聯(lián)排案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地案例分享 3

17、/ 藍(lán)光.空港總部基地 空港總部公園位于成都“南部新城”空港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心，距離機(jī)場2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體?？崭劭偛抗珗@，以國際頂級商務(wù)理念，匯聚世界500強(qiáng)及行業(yè)精英，聚合總部商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，打造互為價值鏈的高度集約型建筑群體?？崭劭偛抗珗@，以國際5A級硬件標(biāo)準(zhǔn)，營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和諧讓商務(wù)辦公不再產(chǎn)生疲憊和壓力，而變成一種超然享受?？崭劭偛抗珗@，于成都商務(wù)門戶，鑄就千畝5A國際商務(wù)城。藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價650

18、0元/平米左右，二批次目前咨詢價在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地超級SHOPPING MALL|與國際商務(wù)時尚共生 商務(wù)城，也是一座生活城。為人而規(guī)劃，為人而建筑，空港總部公園細(xì)致考慮到了生活的每一面。龐大而完備的SHOPPING MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運(yùn)動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規(guī)劃完畢。配套設(shè)施案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟(jì)園

19、區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不低于500萬人民幣、當(dāng)年納稅縣級所得部分達(dá)100萬元以上的新引進(jìn)企業(yè)，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣級所得部分，實行“11555”財政扶持政策（前兩年給予100%補(bǔ)助，后三年給予50%補(bǔ)助）等，并且對于從雙流縣外新引進(jìn)年實現(xiàn)上繳稅收超過500萬元的總部企業(yè)，新購置辦公用房的，按500元/的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助；租賃辦公用房的，按8元/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。這些對企業(yè)利好的制度規(guī)定，主要采取直補(bǔ)和暗補(bǔ)的方式進(jìn)行，不僅降低了企業(yè)入駐園區(qū)的門檻，更是金融危機(jī)發(fā)生以來對入駐雙流總部園區(qū)的企業(yè)給予的很高的稅收優(yōu)惠，充分體現(xiàn)了雙流政府新時期對“促就業(yè)，保增長”政策的理解和務(wù)

20、實引進(jìn)、拓展招商的積極思路和探索。案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地招商優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策1、裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、甲級配置、低門檻入駐2、免租政策：針對行業(yè)龍頭企業(yè)，可免租半年（免租期開始時間從交付使用起計算）3、租金優(yōu)惠政策：采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）案例分享 3/ 藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品案例分享4/張江模式上海張江高科技園區(qū)位置: 位于浦東新區(qū)中部項目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計引進(jìn)注冊企業(yè) 4141 家，吸引

21、跨國公司研發(fā)中心 91 家 。交通道路: 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里；龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機(jī)場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵: 地鐵二號線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機(jī)場：園內(nèi)距虹橋機(jī)場25公里，距離浦東國際機(jī)場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國各主要城市級香港特區(qū)。 地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮案例分享4/張江模式上海張江高科技園區(qū)43高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化

22、樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)居住服務(wù)區(qū)案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路大連路遂道陸家嘴高?？萍紖^(qū)國際商務(wù)

23、區(qū)北外灘航運(yùn)中心區(qū) 位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地45開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計美國SOM設(shè)計師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積100萬總投資 100億元一期創(chuàng)智SOHO開盤2006年下半年，售價15000元/平創(chuàng)智中心提供辦公、商業(yè)、

24、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智SOHO 提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)。 科技園 著重推動IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā) 江灣體育公園 以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施 案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū) 創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū) 生活工作區(qū) 信息廣場科企天地會議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)公共活動中心區(qū)提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化

25、設(shè)施；生活工作區(qū)提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。高科技園區(qū)著重推動研發(fā)。 案例分享6/北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道位置: 位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處 項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 三條主干道

26、通往市中心 配套：項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所 ;北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。 亦莊BDA案例分享6/北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場15003000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場定位大