租賃保護政策全球觀察

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250008 租客保護規(guī)則的全球概覽 1 HYPERLINK l _TOC_250007 租金管制 1 HYPERLINK l _TOC_250006 租賃合同保護 3 HYPERLINK l _TOC_250005 租房品質(zhì)監(jiān)管 3 HYPERLINK l _TOC_250004 美國加州的 AB1482 法案 4 HYPERLINK l _TOC_250003 租客保護的正反面影響 5 HYPERLINK l _TOC_250002 兜底困難人群，規(guī)范市場秩序的必要之舉 5 HYPERLINK l _TOC_250001 過度保護租客可能降低出租意愿

2、 6 HYPERLINK l _TOC_250000 嚴格的租客保護政策，可能會影響房價 6風險提示 7插圖目錄圖 1：加州歷史住房支付能力指數(shù) 5圖 2：過于嚴格的租客保護政策，可能會影響房價 7表格目錄表 1：新冠疫情下各國的臨時性租客保護政策 1表 2：對租金限制的具體方式 1表 3：報告國家對租金的限制情況 2表 4：加州住房支付能力指數(shù)與美國全國相比較低 4表 5：過于嚴格的租客保護政策對房東和租客的影響 6房屋租賃政策，除了我們熟知的增加公共租賃住房供給，刺激增加只租不售的房屋之外，還有對私人住房租賃市場加以監(jiān)管，例如限制租金漲幅，限制終止租約，強制維修要求等政策。如果房屋租賃合同

3、能有效備案，我們認為增加對市場化組合的保護，出臺溫和的“租客保護計劃”亦存在可能性。整體而言，我們認為對市場化租賃的規(guī)管不宜過細過嚴，但現(xiàn)階段確實有必要觀察海外經(jīng)驗。 租客保護規(guī)則的全球概覽租客保護是在發(fā)達國家十分常見的法律法規(guī)。房屋具備一定的民生屬性，絕大多數(shù)地方雖然保護房東的產(chǎn)權(quán)，但房東并不能隨心所欲調(diào)升租金，或終止租賃合同。盡管過去二十年并非租賃保護政策出臺的高峰期，但對租客的保護仍然普遍存在。新冠疫情爆發(fā)之后，一些臨時性的租賃保護政策或許長期化，可能意味著全球進入租客保護法案新的高潮期。表 1：新冠疫情下各國的臨時性租客保護政策國家政策澳大利亞受疫情影響的租客可以將今年 4-6 月的租

4、金延遲至最晚今年年底支付加拿大部分省份暫時禁止驅(qū)趕租客法國7 月前禁止驅(qū)逐房客德國暫時禁止由于新冠疫情導致的租金違約而驅(qū)逐房客英國暫時禁止驅(qū)逐房客美國部分地區(qū)在公共衛(wèi)生緊急狀態(tài)及緊急狀態(tài)結(jié)束的 60 天內(nèi)禁止驅(qū)逐房客資料來源：OECD，中信證券研究部租金管制根據(jù) 2019 年 OECD社會和經(jīng)濟適用住房調(diào)查表（QuASH）結(jié)果顯示，35 個報告國家中有 24 個國家在其全國范圍或部分區(qū)域?qū)嵭辛讼拗谱饨饍r格或限制租金價格上漲的政策。其中有 13 個國家在其全國范圍或部分區(qū)域?qū)ψ饨穑╥nitial rent）價格進行限制，22個國家在其全國或部分區(qū)域?qū)嵭凶饨饍r格上漲幅度和頻率的限制。對租金的限制方

5、面，各國采用了多種基準，并通常按照相應基準的比例來確定租金金額（或租金回報率）上限，包括所租住房地產(chǎn)的市場價值、投資供出租的本金金額、由相關(guān)組織整理編制的基準價格（通常由當?shù)厥袌鰞r格確定）等。例如哥倫比亞規(guī)定月租不能超過該房屋市場價值的 1%，盧森堡規(guī)定年租金不能超過投資資本金的 5%（即租金的投資回報率不能超過 5%），德國部分區(qū)域規(guī)定租金不能超過當?shù)鼗鶞蕛r格的 10%。除了對租金金額的限制，許多國家和地區(qū)還會對租金上漲的幅度和頻率作出限制。例如澳大利亞的一些州規(guī)定了租金水平不能改變的最短期限（通常為 6-12 個月），在加拿大部分地區(qū)信譽良好的房東每年最多可增加兩次租金，愛爾蘭在政府指定的

6、部分區(qū)域租金在三年內(nèi)最多只能以每年 4%的速度增長等。表 2：對租金限制的具體方式限制內(nèi)容具體方式對租金金額的限制按房屋的市場價值按出租投資回報率按房屋所在市場的基準價格對租金上漲的限制限制上調(diào)租金的頻率限制上調(diào)租金的幅度資料來源：中信證券研究部整理另外，值得一提的是租金監(jiān)管的范圍是多種多樣的，不同國家的法律會將租金監(jiān)管限制在一定的空間、時間、甚至是戶型上面。例如洛杉磯 1979 年實行的租金管制方案中新建房屋的出租就不受監(jiān)管，因為政府不希望因為這項政策干擾到開發(fā)商的開發(fā)熱度，還有一些特別小型的家庭住房在一開始也被排除在法案監(jiān)管之外，因為政府認為這些房屋一般用于自住，不具備出租的潛力。表 3：

7、報告國家對租金的限制情況對租金的限制對后期租金增長無有監(jiān)管部分地區(qū)有監(jiān)管的限制澳大利亞奧地利比利時巴西保加利亞加拿大智利哥倫比亞哥斯達黎加捷克共和國丹麥愛沙尼亞芬蘭法國德國冰島愛爾蘭以色列日本拉脫維亞盧森堡馬耳他墨西哥荷蘭新西蘭挪威波蘭葡萄牙俄羅斯聯(lián)邦對租金的限制對后期租金增長無有監(jiān)管部分地區(qū)有監(jiān)管的限制斯洛伐克共和國西班牙瑞典瑞士英國（英格蘭）美國資料來源：QuASH，中信證券研究部租賃合同保護在 31 個報告國家中（即上表除俄羅斯、西班牙、墨西哥、保加利亞外），有 30 個國家房東有權(quán)在租客不支付租金的情況下終止合同，31 個國家中唯一一個在租客不繳納租金情況下房東無權(quán)驅(qū)逐租客的國家是日本

8、。日本租賃管制主要實行的基礎(chǔ)是在經(jīng)濟泡沫破裂后，1991 年出臺的借地借家法（the Act on Land and Building Lease）。該法案實行的另一個背景是日本政府想要保護二戰(zhàn)后回到日本的軍人和軍屬，因為他們大多租房而非自有住房。該法案規(guī)定了房東如果想要驅(qū)逐租客，即使是租客租金違約，也需要先經(jīng)過法院的判決。加之后來規(guī)定的租房需有擔保人的規(guī)定，目前在日本如果租客不按時交納租金，房東需要先向為租客提供擔保的個人或?qū)I(yè)擔保公司索要租金，如果失敗則需要上訴至法庭由法庭來判決是否需要終止合同并驅(qū)逐房客，而這個上訴、判決到最終驅(qū)逐的時間可能高達一年以上，而且根據(jù)司法實踐來說法院一般會優(yōu)先

9、考慮社會層面的影響選擇調(diào)解，而非直接決定驅(qū)逐房客，因此從實際操作層面上來講如果租客不繳納租金，日本房東立即驅(qū)逐房客是有難度的。回到全球視角，在 31 個報告國家的 22 個國家中，如果房東和其家人打算將住房用于自住，則可以終止合同。除此以外，在很多國家如果房東要對房屋進行大規(guī)模的翻修或者房東將要出售房屋，那也可以合理要求租客離開房屋。此外各國還規(guī)定了一些其他的合法理由可以要求租戶離開，包括租戶違反合同義務，在住宅中進行犯罪活動；針對房東或其家庭的犯罪行為；未經(jīng)授權(quán)的轉(zhuǎn)租；故意造成財產(chǎn)嚴重損壞等。租房品質(zhì)監(jiān)管在 34 個樣本國家中（即上表除墨西哥、日本外，但包含希臘），有 21 個已制定法規(guī)以確

10、保最低水平的出租房屋質(zhì)量。 在 15 個國家中有政策規(guī)定聯(lián)邦政府應當負責管理住宅質(zhì)量，另有 12 個國家規(guī)定出租住宅的質(zhì)量應由地方政府或地方政府及聯(lián)邦政府共同監(jiān)管。比較常見的住房質(zhì)量標準要求包括基礎(chǔ)配套、安全性、最小面積、衛(wèi)生標準等。其中樣本國家中超過一半都對住房的基礎(chǔ)配套做出了要求，這里主要指的是水、電、氣、熱、照明等基礎(chǔ)生活所需的配套設(shè)施。同時還會對安全性做出一定的要求，包括防火設(shè)施、防盜設(shè)施、逃生設(shè)施等。例如，澳大利亞維多利亞州自 2013 年起開始實施住房租賃法規(guī)，通過這項法規(guī)確保了出租房屋的隱私性、安全性和舒適性以保障租客的權(quán)益。隱私性方面，法規(guī)規(guī)定了房屋大門必須安裝可以從內(nèi)部反鎖的

11、門鎖，房間窗戶必須有保障隱私的遮蔽物，公共浴室或衛(wèi)生間必須有門鎖等。安全性方面，法規(guī)規(guī)定了所有燃氣裝置和電力裝置的定期檢查時限、必須安裝煙霧傳感器、安全疏散圖等。舒適性方面，法規(guī)規(guī)定出租房屋必須至少有兩個電源插座、每個租戶必須能夠使用到廚房設(shè)施，且對公共廚房和非公共廚房的灶臺數(shù)量、冰箱體積、櫥柜容量做出了相應的規(guī)定。另外法規(guī)還規(guī)定了出租房間在日間必須能夠獲取到自然光、主入口必須有貓眼和對講機系統(tǒng)等等。 美國加州的 AB1482 法案美國僅有五個州和一個特區(qū)（加州、馬里蘭州、新澤西州、紐約州、俄勒岡州和哥倫比亞特區(qū)）在其全州范圍或部分區(qū)域?qū)嵭辛俗饨鸨O(jiān)管，另有 31 個州立法明令禁止政府對租金進行

12、管控。美國加州是美國房源最緊缺的州之一，也是住房支付能力最差的地區(qū)之一。2020 年二季度加州普通家庭住房的住房支付能力指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI）是 33%，遠低于美國全國的 57%。HAI 描述的是有能力支付一套當?shù)刂械葍r格水平的房產(chǎn)的家庭的比例，HAI 越低則表示住房支付能力越差，當?shù)啬軌蛑Ц兜闷鹨惶鬃》康募彝ゾ驮缴?。為應對加州不佳的住房支付能力，加?AB 1482 法案 2020 年 1 月起開始實施，該法案旨在限制房屋租金價格的上漲，同時盡量避免房東無故驅(qū)逐房客，以盡量避免居民無房可住。表 4：加州住房支付能力指數(shù)與美國全國相比較低2020

13、Q22020Q1同比2019Q2環(huán)比加州：家庭住房3335-2303加州：公寓或別墅44440404洛杉磯都會圈36351324內(nèi)陸帝國都會圈46460424舊金山灣區(qū)都會圈2831-3244美國5759-2552資料來源：C.A.R.，中信證券研究部圖 1：加州歷史住房支付能力指數(shù)60%50%40%30%20%10%0%2006/3 2007/11 2009/72011/3 2012/11 2014/72016/3 2017/11 2019/7資料來源：C.A.R.，中信證券研究部該法案最核心的一個條款是適用該法案的房屋租金年增速不能超過 5%+地區(qū)的通脹率（用 CPI 衡量）的總和，但如果

14、 5%+地區(qū)通脹率的總和超過了 10%則上限按 10%計算。但是這項租金限制不適用于新的租約，也就是說如果一個租客在停止續(xù)約后又有新的租客簽訂新的租約，這份新租約的租金與上一份租約的租金之間的價格變動不受約束。因此，在限制房屋租金增速外，該法案還需確保房東不無故驅(qū)逐房客以提升租金價格。因此法案還規(guī)定了在驅(qū)逐合法租住超過 12 個月的房客時必須有合法理由。合法理由主要可分為兩類，第一類是由租客違約造成的，另一類是由其他客觀原因造成的。第一類可驅(qū)逐租客的理由包括租客租金違約、進行犯罪活動、制造“麻煩”（有相關(guān)法律的具體定義）、拒絕房東合理進入房屋等。第二類理由則包括房東及其家庭成員計劃將房屋改為自

15、住用途或其他非出租用途，房東計劃永久將房屋撤出租賃市場不再出租，房東計劃對其大規(guī)模翻修或該房屋被政府機構(gòu)或法院征用等。另外，法案還規(guī)定了租客在違反了上述可能被驅(qū)逐的理由時，房東必須在驅(qū)逐前提前 3 個工作日警告租客，如果在 3 個工作日內(nèi)租客修復或改正了所造成的相關(guān)問題，則不應該驅(qū)逐租客。 租客保護的正反面影響兜底困難人群，規(guī)范市場秩序的必要之舉必須承認，租客保護之所以在發(fā)達國家普遍存在，在于規(guī)范房屋租賃市場秩序有其合理性。限制房東隨意漲價，隨意驅(qū)逐租客，是社會進步的表現(xiàn)。市場經(jīng)濟不等于金錢至上，在認可私有產(chǎn)權(quán)不可侵犯的前提之下，尊重社會成員的基本居住權(quán)，保證房東履行應盡責任，兼顧社會民生，是

16、有道理的。例如，各國法律對于房東終止租賃合同一般都有比較明確的約束，房東不能隨心所欲無故即時終止一份租賃合同。我們認為，至少法律需要給租客一個緩沖期，市場經(jīng)濟需要維護所有人的底線尊嚴。從這個維度來看，合理限度之內(nèi)的租客保護，實際上是潤滑整個市場經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，推動社會進步所必須的。法律會規(guī)定最低工資，企業(yè)不能以和雇員達成一致為理由，將雇員的工資定到竟不能維持人類最基本生存的地步。同樣的，我們也認為完善的住房供應體系，需要考慮對租客加以一定的保護。過度保護租客可能降低出租意愿事實上，由于租客保護政策通常會限制租金上限及租金漲幅，這直接限制了出租房屋的投資回報率，如果政策不能給出一個合理的回報率，長期看

17、可能導致租房供給減少。因此許多國家和地區(qū)的政策都采用通脹率加上一定溢價的方式規(guī)定租金增長上限。例如加州 AB1482 法案限定的租金增幅上限是 5%+當?shù)赝浡屎?10%兩者取小。我國的住房租金回報率原本就不高，如果未來施行過于嚴格的租客保護政策，如強力約束租金上漲或給房東解除租賃合同設(shè)置過高的門檻，反過來可能導致社會空置率提升，租賃供給減少。另外，過于嚴格的租賃保護政策，可能導致房東對房屋維修等意愿下降。有些國家專門規(guī)定，房屋修繕之后允許房租提升。例如法國的租客保護政策規(guī)定，如果房東對房屋做出修繕，則可以上漲房租，但不能超過修繕成本的 15%。過于嚴格的租客保護計劃，也可能形成代際不公。老租

18、客固然享受了較低的租金，但新租客（一般是社會的年輕人）可能被迫面對更高的租金和有限的供給。表 5：過于嚴格的租客保護政策對房東和租客的影響短期長期房東投資收益率受限出租意愿下降修繕意愿下降租客租房資金成本得到保障更換房屋的粘性增加長期穩(wěn)定性得到保障租賃市場的房源供給下降舒適度、安全性得到保障資料來源：中信證券研究部嚴格的租客保護政策，可能會影響房價由于嚴格的租客保護政策會導致房東出租房屋的收益率受限，部分投資者可能會面臨將房屋出售所得到的收益大于出租所得到的收益的情況，因此受到租金限制的房屋市場會出現(xiàn)交易市場供給上升的局面。另外對于有住房需求的消費者來說，租房成本得到控制的同時粘性上升，一定程度上會導致購房需求的下滑。事實上，Rebecca Diamond 研究了 1994 年舊金山實施的租客保護制度，在 1994 年對部分房屋實行租賃管制后該地區(qū)有 15%的房屋都退出租賃市場而轉(zhuǎn)向交易市場或其他用途。在相應區(qū)域?qū)嵤┳赓U管制后租客的搬家頻率也減少了 20%，租房粘性大幅提