2月1日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告

1、長 春 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 研 究調(diào)研背景兩周時間售樓處包裝建筑細節(jié)區(qū)域概況整體第一印象銷售人員感觀凈月區(qū)南關(guān)區(qū)經(jīng)開區(qū)汽開區(qū)二道區(qū)寬城區(qū)綠園區(qū)1 凈月區(qū)離市區(qū)較遠、多為別墅產(chǎn)品，與本項目區(qū)域性、產(chǎn)品相似。 汽開區(qū)鄰近本項目，有借鑒、對比性。 寬城區(qū)價值洼地、客戶主觀性不佳與本項目相似。推廣進程調(diào)研情況2 凈 月 區(qū) 項 目 印 象良劣優(yōu)萬科潭溪優(yōu)山美地國信美邑 力旺弗朗明歌華業(yè)玫瑰谷東方之珠水晶灣鼎山華府地產(chǎn)印象 凈 月 區(qū) 項 目 印 象優(yōu) 萬科潭溪 優(yōu)山美地產(chǎn)品：第四代別墅概念灌輸整個介紹過程，特有的交通動線、負首層等等。展現(xiàn)出很客觀實在的先進理念，極易讓人接受。展示：體驗式銷售的

2、過程，在正規(guī)專業(yè)的同時，給所有體驗的人放松、舒適的感覺。自然不做作。保安的詢問，銷售人員的介紹，售樓處的裝修。真正的展示是種感覺。市場反映：市場口碑、現(xiàn)場氣氛、銷售人員的態(tài)度。產(chǎn)品：長春唯一獨體別墅項目，澳洲風情的生活理念：建筑順應(yīng)地勢、雙車庫四車位、奢侈的容積率。拋除其他，在別墅產(chǎn)品中首屈一指。展示：展示的東西沒有達到其本身產(chǎn)品的境界高度。售樓處包裝、圍擋廣告、銷售道具的運用，體現(xiàn)不出其產(chǎn)品的價值點。市場反映：兩年的銷售周期，市場很難再真正重新認可一個優(yōu)秀的別墅項目。 凈 月 區(qū) 項 目 印 象良力旺弗朗明歌：西班牙式的建筑風格，產(chǎn)品上沒有新的理念基礎(chǔ)。在展示上：售樓處包裝、銷售人員服務(wù)、示

3、范區(qū)的展示等體現(xiàn)不出新的東西。推廣上力度很大，但城市別墅的理念等，在體現(xiàn)項目吸引點上較弱。市場反映不佳。國信美邑：英倫的建筑風格，建筑風格上是有優(yōu)勢的，但產(chǎn)品上賣點不多，缺乏競爭力。在展示上：臨街用樹隔離，體現(xiàn)別墅特有的環(huán)境優(yōu)勢。保安的英式制服、大帽子，銷售人員的燕尾服，門口擺放的黑色長桿雨傘。英式風情展現(xiàn)無余，給人英式管家式高物業(yè)服務(wù)標準的姿態(tài)。銷售人員形似神不似。市場反映尚可。華業(yè)玫瑰谷：新古典主義建筑風格，產(chǎn)品較多：獨棟、聯(lián)排、多層洋房，無法上升到別墅樓盤的檔次。在展示上是較為成功的，正門兩側(cè)的古式燈塔、高爾夫球場、整體沙盤展現(xiàn)的山中幽谷的感覺讓人心動。產(chǎn)品的多樣性限制了其價值的升華。市

4、場反應(yīng)較好。 凈 月 區(qū) 項 目 印 象劣東方之珠水晶灣產(chǎn)品：北美風格，產(chǎn)品無突出賣點，單純的以降低價格來上升其性價比。展示：正門的造型和景觀以及精神堡壘是有基礎(chǔ)的，但維護、保安、銷售人員以無法體現(xiàn)出其應(yīng)有的價值，系統(tǒng)的形象展示功能已經(jīng)喪失。市場反映：市場的反映是冷淡的。鼎山華府產(chǎn)品：西班牙式的建筑風格并不出彩，但300-500超大花園的贈送，正是別墅市場所稀缺的。展示：大青石刻上“鼎山華府”要比國信美邑大氣一些。但除此之外，景觀、售樓處包裝、銷售人員素質(zhì)等等均體現(xiàn)不出別墅項目應(yīng)有的特質(zhì)。目前也沒有廣告推廣方面的展示。市場反映：前期蓄客階段，市場反映不佳。 寬 城 區(qū) 項 目 印 象榮旺天下證

5、大光明城華大天朗國際金質(zhì)融成華亨名城地產(chǎn)印象外向型客戶群范圍較廣內(nèi)向型只針對當?shù)厝后w外向型 寬 城 區(qū) 項 目 印 象榮旺天下產(chǎn)品：期房。交通便利、臨近站前商圈的地段?？蚣?、新德式建筑風格，5萬平內(nèi)部園景。展示：下沉式的售樓中心稍顯擁擠，毫無檔次可言，銷售道具簡單卻十分齊全。展示目的烘托以銷售現(xiàn)場氛圍為主。市場反映：銷售情況良好證大光明城產(chǎn)品：園區(qū)配套、區(qū)域配套、整體規(guī)劃都有賣點。尤其一期產(chǎn)品，外立面簡約時尚，園區(qū)景觀及細節(jié)方面雖然不奢華，恰恰更適合客戶群。尤其灰空間的設(shè)計，直接而有力的促進銷售。展示：展現(xiàn)大盤風范。二期供不應(yīng)求，銷售人員態(tài)度較硬，無特別的引導展示。路牌指引在寬城區(qū)到處可見。市

6、場反映：反映較好，多以老帶新為主。外向型 寬 城 區(qū) 項 目 印 象華大天朗國際產(chǎn)品：簡約的建筑風格，外立面及園區(qū)檔次不高，戶型大開間小進深，稀缺多層，車位只租不售，產(chǎn)品定位明確，適合中低端客戶群體。展示：售樓處包裝稍顯大氣與目前所售產(chǎn)品不符，臺式銷售，介紹區(qū)域不多，體現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)濟實用為主。市場反映：據(jù)悉連售三期，共4000套房源，目前準現(xiàn)房價格達到3500-4800元。內(nèi)向型 寬 城 區(qū) 項 目 印 象金質(zhì)融成產(chǎn)品：一期兩棟高層，2900-3400元/中式建筑風格，依托老鐵北商業(yè)一條街，自建商場配套。以此支撐二期產(chǎn)品，預(yù)計價格高于4000元/。展示：售樓處包裝簡單，只針對本區(qū)域客戶，重點以戶型

7、及商業(yè)地段所帶來的附加值為主。市場反映：蓄客階段，市場現(xiàn)階段并不認同。華亨名城產(chǎn)品：42萬平米大型社區(qū)，法式建筑風格，位置偏遠，價格在2978-3258元/之間。展示：售樓處包裝簡陋，只有區(qū)域圖及戶型圖可講，主攻價格優(yōu)勢。市場反映：內(nèi)部認購階段，現(xiàn)場來人較多，市場認可。 汽 開 區(qū) 項 目 印 象中鐵國際花園君地天城 騰飛時代 東皇郡園均價4000以上價格高大盤品質(zhì)戶型面積大針對高端客戶受區(qū)域內(nèi)大盤影響溢價品質(zhì)一般針對中端客戶 金色歐城 多恩虹郡品牌已成溢價品質(zhì)一般針對中端客戶體量小地段優(yōu)秀品質(zhì)一般針對中端客戶低端客戶在哪買房子？預(yù)計3500以上開盤價格？ 汽 開 區(qū) 項 目 印 象產(chǎn)品？電梯

8、洋房豪華門廳知名品牌立面高檔優(yōu)質(zhì)型材廠區(qū)供熱喜歡需要調(diào)研感悟3一、09年長春房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。二、中低端產(chǎn)品銷售火爆，遠超預(yù)期。供求，產(chǎn)品溢價銷售。三、中高端產(chǎn)品去化良好，真正做到產(chǎn)品和展示俱卓者，當為翹楚，但寥寥無幾，其余順勢而漲。四、各區(qū)域房地產(chǎn)項目均向中高端方向發(fā)展，低端項目奇缺。有獨一無二的特點 有解決問題的辦法如何展示？專業(yè)、細致物業(yè)班車的展示售樓處硬件展示售樓處軟件展示產(chǎn)品展示項目地展示啟示及 建議3解決區(qū)域遠抗拒點物業(yè)班車：直接有效好實現(xiàn)，直接拉近距離解決工作難抗拒點汽開區(qū)、高新區(qū)每天至少三趟班車運行解決宣傳難抗拒點車體LOGO、車內(nèi)包裝、頻繁展示、看房車運用物業(yè)班車做到唯一目前市場沒有規(guī)?；奈飿I(yè)班車隊伍思 考多少輛？什么品牌？運行路線？如何包裝？運行機制？可否盈利？長遠發(fā)展？售樓處硬件展示華亨名城、蔚藍國際銷售中心倉促面世。售樓處 盡早亮相積累客戶取得市場信息快速回款在市場環(huán)境仍然良好的情況下，越早亮相，取得市場資源就越多。售樓處軟件展示我們應(yīng)以展示產(chǎn)品本身為主。榮旺天下烘托銷售氛圍國信美邑展示英式生活蔚藍國際展示外地開發(fā)商為長春帶來新的建筑理念樸實、簡單卻稍顯小資的銷售道具溫和、熱心卻少些氣勢的保安細致、陽光卻略顯忙碌的銷售人員產(chǎn)品展示凈月別墅區(qū)的產(chǎn)品亮相吸引眼球、拔高品質(zhì)標志性構(gòu)筑物肅穆莊重的鐘樓？書寫案名的大青石？天然泉水的噴池？說明