房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃（債權(quán)認購）可研-報會定稿模版

1、*X號集合資金信托計劃（債權(quán)認購）可行性研究報告 *信托有限責任公司可行性研究報告 項目名稱：*X號集合資金信托計劃（債權(quán)認購）提交部門： 房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)部 提交日期：年07月27日聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此可行性研究報告是按照*信托有限責任公司的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)交易對手提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了交易對手及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。本報告已經(jīng)部門審核通過。 項目經(jīng)理簽字： 項目助理簽字： 部門經(jīng)理簽字： 年 月 日 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERL

2、INK l _Toc456948621 一、報告概述 PAGEREF _Toc456948621 h 4 HYPERLINK l _Toc456948622 二、交易結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc456948622 h 4 HYPERLINK l _Toc456948623 四、債務(wù)人情況分析 PAGEREF _Toc456948623 h 8 HYPERLINK l _Toc456948624 （一）基本情況分析與評價 PAGEREF _Toc456948624 h 8 HYPERLINK l _Toc456948625 （二）財務(wù)層面分析與評價 PAGEREF _Toc456948625

3、h 12 HYPERLINK l _Toc456948626 （三）信用層面分析與評價 PAGEREF _Toc456948626 h 17 HYPERLINK l _Toc456948627 四、保證人一情況分析 PAGEREF _Toc456948627 h 18 HYPERLINK l _Toc456948628 （一）基本情況分析與評價 PAGEREF _Toc456948628 h 18 HYPERLINK l _Toc456948629 （二）財務(wù)層面分析與評價 PAGEREF _Toc456948629 h 21 HYPERLINK l _Toc456948630 （三）信用層面

4、分析與評價 PAGEREF _Toc456948630 h 22 HYPERLINK l _Toc456948631 五、保證人二情況分析 PAGEREF _Toc456948631 h 23 HYPERLINK l _Toc456948632 （一）基本情況分析與評價 PAGEREF _Toc456948632 h 23 HYPERLINK l _Toc456948633 （二）財務(wù)層面分析與評價 PAGEREF _Toc456948633 h 25 HYPERLINK l _Toc456948634 （三）信用層面分析與評價 PAGEREF _Toc456948634 h 30 HYPER

5、LINK l _Toc456948635 六、擬受讓債權(quán)概述 PAGEREF _Toc456948635 h 31 HYPERLINK l _Toc456948636 七、還款來源分析 PAGEREF _Toc456948636 h 31 HYPERLINK l _Toc456948637 八、抵押物分析 PAGEREF _Toc456948637 h 32 HYPERLINK l _Toc456948638 九、信托終止時信托財產(chǎn)的分配方式 PAGEREF _Toc456948638 h 33 HYPERLINK l _Toc456948639 十、實施步驟及需要簽訂的法律文件說明 PAGE

6、REF _Toc456948639 h 34 HYPERLINK l _Toc456948640 （一）實施步驟 PAGEREF _Toc456948640 h 34 HYPERLINK l _Toc456948641 （二）法律文本說明 PAGEREF _Toc456948641 h 34 HYPERLINK l _Toc456948642 十一、風險揭示防范及承擔 PAGEREF _Toc456948642 h 34 HYPERLINK l _Toc456948643 （一）風險揭示 PAGEREF _Toc456948643 h 34 HYPERLINK l _Toc456948644

7、（二）風險承擔 PAGEREF _Toc456948644 h 35 HYPERLINK l _Toc456948645 十二、盡職調(diào)查概要 PAGEREF _Toc456948645 h 35 HYPERLINK l _Toc456948646 十三、結(jié)論 PAGEREF _Toc456948646 h 35*X號集合資金信托計劃（債權(quán)認購）可行性研究報告一、報告概述委托人證券股份有限公司（以下簡稱：證券）出于對*信托有限責任公司（以下簡稱：*信托或受托人）的信任，以其發(fā)行的資管計劃資金設(shè)立“*X號集合資金信托計劃（債權(quán)認購）”（以下簡稱：信托計劃），信托計劃總規(guī)模為12,000萬元50,0

8、00萬元，信托計劃總期限不超過2.5年。信托資金按照委托人意愿用于受讓xxx商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱：商業(yè)）對xxx省xxx實業(yè)有限公司（以下簡稱：xxx或債務(wù)人）的50,000萬元債權(quán)，在信托到期前由xxx償還該部分債權(quán)本息，商業(yè)將融集資金用于其自身的發(fā)展經(jīng)營支出。為保障xxx按時、足額償還其對*信托的債權(quán)本息，xxx以其合法持有的位于xxx土地使用權(quán)【土地使用權(quán)證編號：xxx號，證載面積34873.64，用途為城鎮(zhèn)住宅】為信托債權(quán)本息提供抵押擔保。上述抵押物經(jīng)委托人指定的xxxxxx土地評估有限公司于年6月29日出具的編號為鄭xxx（）xxx號的預評估報告顯示，預評估總價為人民幣75

9、023.66萬元。按照信托計劃規(guī)模上限50000萬元計算，信托計劃初始抵押率為66.65%。同時，商業(yè)、xxx的關(guān)聯(lián)企業(yè)xxxxxx置業(yè)有限公司（以下簡稱：xxx）以及xxx的實際控制人xxx向*信托提供不可撤銷的連帶責任保證。信托計劃終止時，受托人有權(quán)以現(xiàn)金形式或信托計劃終止時信托財產(chǎn)原狀方式或兩者的混合方式向受益人分配信托利益（即原狀返還方式）。通過實施本信托計劃，受托人將信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的收入，扣除信托財產(chǎn)應(yīng)承擔的費用和受托人報酬后，作為信托利益的來源，分配給受益人，為受益人謀求投資收益。二、交易結(jié)構(gòu)1.信托名稱：*X號集合資金信托計劃（債權(quán)認購）。2.信托規(guī)模：12,000萬元50,00

10、0萬元。受益人分為：A類受益人、B類受益人和C類受益人，均由證券發(fā)行的資管計劃以現(xiàn)金方式認購，各類受益人的具體情況如下表所示：受益人類型信托規(guī)模（萬元）信托期限（年）提前清算條件A類受益人12000-150001無B類受益人300001.5存續(xù)滿一年后，委托人、受托人、債務(wù)人三方協(xié)商一致同意。C類受益人470050002存續(xù)滿一年后，且1年期和1.5年期信托資金全部清算后，委托人、受托人、債務(wù)人三方協(xié)商一致同意。證券擬發(fā)行3個資管計劃，對接信托資金，按照穿透原則，3個資管計劃的合格投資人數(shù)應(yīng)符合監(jiān)管部門要求。3.信托期限：信托計劃總期限為2.5年期。其中分為1年期、1.5年期、2年期，各期信托

11、資金的期限均自加入信托計劃之日起計算；1年期和1.5年期信托資金全部清算后，2年期信托資金才可以清算；1.5年期和2年期信托資金存續(xù)滿一年后，經(jīng)受益人、受托人、債務(wù)人三方協(xié)商一致同意的情況下，可隨時提前終止。提前清算的信托資金，受托人應(yīng)根據(jù)受益人代表指令向各類受益人進行分配。本信托計劃可分期加入，首期募集信托資金不低于12000萬元，受托人可宣告信托計劃成立。信托計劃成立后3個月內(nèi)為繼續(xù)募集期，受托人有權(quán)根據(jù)信托計劃的募集情況繼續(xù)募集信托資金，每次加入信托計劃的信托資金金額由受托人根據(jù)募集情況確定。4.信托計劃類型：本信托計劃為事務(wù)管理類。本信托計劃項下全體受益人共同指定證券作為本信托計劃項下

12、的受益人代表，代表全體受益人向受托人發(fā)出受益人指令,全體受益人自愿并接受受托人執(zhí)行受益人指令所產(chǎn)生的法律后果。各受益人不得單獨向受托人發(fā)出受益人指令。未經(jīng)全體受益人和受托人同意，不得變更受益人代表。5.信托當事人：5.1受托人：*信托5.2債務(wù)人：xxx5.3保證人：商業(yè)、xxx、xxx5.4抵押人：xxx5.5委托人/受益人：證券 6.信托財產(chǎn)運用方式：本信托為指定管理（事務(wù)）類信托，由委托人指定將信托資金用于購買商業(yè)對xxx的50,000萬元債權(quán)。其中，交易方式、期限、收益率、擔保方式等要素均由委托人指定。注：商業(yè)作為xxx的關(guān)聯(lián)企業(yè)，對xxx的該筆借款主要用于滿足xxx經(jīng)營發(fā)展中的資金需

13、求。本次購買債權(quán)的真實性和合法性由委托人自行研判，受托人、商業(yè)及xxx就本次購買債權(quán)事項簽署相關(guān)債權(quán)確認及轉(zhuǎn)讓等相關(guān)法律文件。受托人應(yīng)將信托資金劃付至受益人代表指定的商業(yè)銀行賬戶。7.保障措施7.1實物資產(chǎn)抵押xxx以其合法持有的位于xxx土地使用權(quán)【土地使用權(quán)證編號：xxx號，證載面積34873.64，用途為城鎮(zhèn)住宅】為償還信托債權(quán)本息提供抵押擔保。抵押物現(xiàn)抵押在信托有限公司名下，xxx正在辦理解押手續(xù)，因流程所需時間較長，我司先行辦理第二順位抵押，待第一順位抵押權(quán)解押完畢，我司成為唯一抵押權(quán)人后，再進行放款。上述抵押物經(jīng)委托人指定的xxxxxx土地評估有限公司于年6月29日出具的編號為鄭x

14、xx（）xxx號的預評估報告顯示，預評估總價為人民幣75023.66萬元， 按照信托計劃規(guī)模上限50000萬元計算，信托計劃初始抵押率為66.65%。7.2連帶責任保證商業(yè)、xxx的關(guān)聯(lián)企業(yè)xxxxxx置業(yè)有限公司以及xxx的實際控制人xxx為此次信托融資向*信托提供不可撤銷的連帶責任保證。7.3資金監(jiān)管 xxx須在受益人代表指定的銀行開立“宏福居地”項目（即上述設(shè)置抵押權(quán)的土地所開發(fā)的項目）預售資金監(jiān)管賬戶及其他銷售資金回款賬戶，確保項目銷售回款歸集和監(jiān)管，優(yōu)先滿足項目建設(shè)投入、稅費支出和優(yōu)先償還本信托受讓債權(quán)的本息。上述賬戶的資金監(jiān)管由受益人代表負責管理。8.債權(quán)利息收取時間及方式受托人持

15、有債務(wù)人的債權(quán)年利率為12.27%/年，自各期信托資金發(fā)放之日起，以債權(quán)存續(xù)本金金額為基數(shù)，依照實際債權(quán)存續(xù)天數(shù)按日計息（日利率年利率該日所在信托年度實際天數(shù)），按自然季度結(jié)息。每自然季末月的20日及各期信托終止日為結(jié)息日，債務(wù)人應(yīng)在結(jié)息日支付當期利息，如遇結(jié)息日為法定節(jié)假日或公休日，則債務(wù)人應(yīng)在結(jié)息日后第一個工作日支付當期利息。各期信托到期日支付最后一期利息及本金，利隨本清。債務(wù)人提前償還部分信托債權(quán)的，應(yīng)一并結(jié)清該部分利息。本信托債權(quán)執(zhí)行固定利率，即信托期限內(nèi)，如遇中國人民銀行規(guī)定的對應(yīng)期限貸款基準利率調(diào)整時，債權(quán)利率不做調(diào)整。9. 受益人預期收益率及信托利益分配9.1受益人預期年收益率受

16、益人信托收益為信托財產(chǎn)收入扣除信托財產(chǎn)應(yīng)承擔的稅費及其他費用后的余額，在不發(fā)生各種投資風險的情況下，預期收益率見下表，日預期收益率年預期收益率該日所在信托年度實際天數(shù)。受益人類型信托規(guī)模（萬元）信托期限（年）預期收益率（/年）利益分配A類受益人12000-1500019%可以現(xiàn)金、原狀或兩者結(jié)合的方式B類受益人300001.59.1%C類受益人47005000212%+浮動C類受益人預期收益分為固定和浮動，其中固定預期收益率為12%/年，當信托最終進行清算時，將全部信托應(yīng)該分配的收益與費用支付完畢后，剩余資金作為C類受益人浮動收益，分配給C類受益人。9.2信托收益分配時間信托成立后，信托收益分

17、配基準日為每自然季末月20日及各期信托終止日，受托人于分配基準日收到當期債權(quán)利息后10個工作日內(nèi)向受益人分配當期信托收益。信托計劃存續(xù)期間，經(jīng)受托人同意，債務(wù)人提前清償部分或全部信托債權(quán)的（提前還款按照信托期限到期先后順序進行償還），信托收益分配基準日為實際還款日；受托人于分配基準日收到貸款利息后10個工作日內(nèi)向受益人分配當期信托收益。9.3信托利益分配方式本信托為集合指定管理（事務(wù)）類信托，信托利益以現(xiàn)金形式或維持信托終止時信托財產(chǎn)原狀方式（即債權(quán)方式）或兩者的混合方式分配給受益人。10.信托財產(chǎn)應(yīng)承擔的稅費和其他費用10.1信托財產(chǎn)應(yīng)承擔的稅費和其他費用，包括但不限于：（1）信托管理費。信

18、托管理費以信托資金金額為基數(shù)，按照0.2%/年的標準按日計算（日費率=年費率/該日所在信托年度實際天數(shù)），包括受托人報酬、賬戶管理費、銀行匯劃費、信息披露費、文件制作費、印刷費、資料費、郵遞費、差旅費、因就信托計劃的合法合規(guī)性出具法律意見書所產(chǎn)生的律師費，以及信托管理、運用和處分過程中產(chǎn)生的印花稅、監(jiān)管費。（2）審計費、律師費等中介費用；（3）信托存續(xù)過程中的訴訟費和仲裁費；（4）信托清算費用；（5）依法可以列支的其他費用。10.2上述費用在信托財產(chǎn)中據(jù)實支取。如信托財產(chǎn)為非現(xiàn)金形式的，由委托人承擔并將資金支付至信托財產(chǎn)專戶，由受托人進行支付。信托提前終止的，已支取的費用不予退還。受托人因違反

19、信托文件約定所導致的費用支出，以及處理與本信托無關(guān)的事項發(fā)生的費用不得由信托財產(chǎn)承擔。10.3受托人報酬受托人報酬包括固定部分受托人報酬和浮動部分受托人報酬兩部分，其中固定部分受托人報酬為0.19%/年（日報酬率=年報酬率/該日所在信托年度實際天數(shù)），于每自然季度末月20日收取，各期信托期限最后一期固定部分受托人報酬于信托終止時一次性收取。浮動部分受托人報酬由信托財產(chǎn)承擔，金額為信托管理費扣除其應(yīng)承擔的稅費、其他費用（不含浮動部分受托人報酬）后的余額，于信托終止時一次性收取。本信托計劃財產(chǎn)專戶的銷戶息，計入浮動部分受托人報酬，歸受托人所有。11.還款來源11.1債務(wù)人的營業(yè)收入及其他可供還款的

20、資金；11.2極端情況下，向擔保人追索以及變現(xiàn)抵押物。12.公司預計利潤受托人按信托規(guī)模50000萬元，固定受托人報酬0.19%/年的標準計算，公司預計利潤為190萬元。13.占用風險資本情況該項目占用風險資本比例為0.2%，該項目公司固定受托人報酬率為0.19%，收入風險資本比為99.5%。14.其他重要事項信托計劃存續(xù)期間，經(jīng)債務(wù)人申請，委托人和受托人同意，債務(wù)人或其指定第三方可以其合法持有的土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)、銀行存單等資產(chǎn)抵/質(zhì)押給受托人，或由銀行為其向受托人出具保函，或向受托人支付保證金，以置換信托債權(quán)項下原抵/質(zhì)押物。15.信托業(yè)保障基金認購事宜說明：（1）認購比例及金額：

21、信托計劃發(fā)行資金規(guī)模的1%，不超過470-500萬元。（2）認購方：xxx。（3）認購時間：信托資金加入信托計劃前繳納。16.項目第一責任人：xxx四、債務(wù)人情況分析（一）基本情況分析與評價1.基本情況表公司名稱xxx省xxx實業(yè)有限公司注冊地址聯(lián)系地址及郵編法定代表人電話、傳真營業(yè)執(zhí)照號碼組織機構(gòu)代碼號9是否年檢：是 否是否年檢：是 否貸款卡號碼-稅務(wù)登記證號是否年檢：是 否是否年檢：是 否基本戶開戶行中國光大銀行xxx緯二路支行成立時間經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；建材、日用百貨，五金交電的經(jīng)銷。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）所有制類別有限責任公司組織類別公司法人注冊

22、資本實收資本總資產(chǎn)凈資產(chǎn)注：總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)均取自債務(wù)人年6月未經(jīng)審計的財務(wù)報表。2.公司簡介 xxx省xxx實業(yè)有限公司始創(chuàng)于1993年，總部設(shè)立于xxx省省會xxx市。公司在經(jīng)過近20年發(fā)展，逐漸建立健全了一整套科學、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、營銷策劃、財務(wù)管理以及物業(yè)管理等科學的運作體系。憑借不斷重塑自我和超越自我的精神，公司的經(jīng)濟實力和市場競爭力不斷提升，經(jīng)濟效益和社會效益逐步提高。公司下屬有xxxxxx置業(yè)有限公司（一級資質(zhì)）、xxx仁信置業(yè)有限公司、xxxxxx置業(yè)有限公司、xxxxxx置業(yè)有限公司、海南xxx置業(yè)有限公司、三亞xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、五指山森源旅游

23、投資開發(fā)有限公司等30余家子公司。公司成立以來，先后成功開發(fā)了外商公寓、光大銀行辦公大廈、紫竹軒小區(qū)、煙草小區(qū)、人和花園、xxx市移動公司大廈、純粹領(lǐng)域、累計開發(fā)面積逾200萬平方米，物業(yè)類型涵蓋了住宅、商業(yè)、寫字樓等，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。3.公司股東情況股東名稱出資方式出資幣種應(yīng)投金額（萬元）實投金額（萬元）股權(quán)比例（%）投資日期xxx貨幣人民幣7907909.88%1995年xxx貨幣人民幣2010201025.12%1995年xxx貨幣人民幣5200520065%1995年4.公司組織架構(gòu)及管理層4.1公司組織架構(gòu)（注：上圖為截止2002年底股權(quán)結(jié)構(gòu)圖）xxx省xxx實業(yè)股份

24、有限公司初始注冊資本為人民幣1000萬元，由歐一冰出資900萬元和xxx出資100萬元共同組建。2002年9月30日，公司新增注冊資本7000萬元：歐一冰和xxx雙方以6900萬元資本公積增資本，其中歐一冰轉(zhuǎn)增6210萬元，xxx轉(zhuǎn)增690萬元；xxx作為新增股東出資人民幣100萬元。變更后公司注冊資本為8000萬元，歐一冰出資7110萬元，xxx出資790萬元，xxx出資100萬元。2014年6月27日，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，xxx將自己持有實業(yè)股權(quán)，無償贈與xxx5200萬元，xxx與xxx股權(quán)維持不變，變更后股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：xxx持股5200萬元，占比65%，xxx持股1910萬元，占比2

25、3.88%；xxx持股790萬元，占比9.88%；xxx持股100萬元，占比1.25%。2015年7月6日，公司股權(quán)再次發(fā)生變化，xxx將所持有的100萬元股權(quán)全部受讓給xxx，變更后股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：xxx持股5200萬元，占比65%，xxx持股2010萬元，占比25.13%；xxx持股790萬元，占比9.88%。（注：上圖為截止年7月股權(quán)結(jié)構(gòu)圖）4.2公司管理層（1）實際控制人xxx，男，碩士學歷， 1999年11月在港注資創(chuàng)辦xxx集團有限公司，公司主營投資、咨詢、貿(mào)易等。xxx集團有限公司及xxx先生個人近年來在國內(nèi)進行了大量的投資，先后參股xxx省xxx實業(yè)有限公司、三亞xxx房地產(chǎn)開發(fā)

26、有限公司、海南xxx置業(yè)有限公司等企業(yè)，投資范圍涉及房地產(chǎn)、旅游、貿(mào)易等行業(yè)。（2）董事長（3）財務(wù)總監(jiān)5.債務(wù)人與我司關(guān)聯(lián)關(guān)系無。6.債務(wù)人是否涉及民間融資否。7.債務(wù)人是否涉訴否。（二）財務(wù)層面分析與評價1.財務(wù)現(xiàn)狀截至年6月，xxx資產(chǎn)總計104,696.09萬元，其中流動資產(chǎn)97,142.08萬元，總負債19,205.61萬元，所有者權(quán)益85,490.23萬元，資產(chǎn)負債率為18.34%。2.主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：萬元項目2013年度2014年度2015年度年6月資產(chǎn)總計109,352.78 116,254.50 104,497.17 104,696.09 流動資產(chǎn)合計101,643.61

27、 108,533.38 96,888.53 97,142.08 貨幣資金450.51 2,691.83 323.41 1,999.93 交易性金融資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)收票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)收賬款49.56 5,048.63 5,348.63 5,377.02 應(yīng)收股利0.00 0.00 0.00 0.00 其他應(yīng)收款88,346.68 66,176.76 58,945.08 57,267.88 預付賬款95.67 -178.70 138.35 138.35 存貨12,701.18 34,794.87 32,133.06 32,358.90 其

28、他流動資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 非流動資合計7,709.18 7,721.11 7,608.63 7,554.02 長期投資6,725.00 6,875.00 6,875.00 6,875.00 固定資產(chǎn)984.18 846.11 733.63 679.02 在建工程0.00 0.00 0.00 0.00 無形資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 持有至到期投資0.00 0.00 0.00 0.00 長期待攤費用0.00 0.00 0.00 0.00 長期應(yīng)收款0.00 0.00 0.00 0.00 可供出售金融資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 投資性房地產(chǎn)0

29、.00 0.00 0.00 0.00 商譽0.00 0.00 0.00 0.00 遞延所得稅資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流動資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 負債合計17,193.56 16,222.73 13,418.16 19,205.61 流動負債合計14,593.56 14,142.73 13,418.16 19,205.61 短期借款0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付賬款10,403.73 4,388.07 5,930.01 5,379.31 預收賬款150.92 68.16 69.52 68.

30、16 應(yīng)付職工薪酬-0.86 2.41 2.65 2.41 應(yīng)交稅費-0.12 15.83 0.86 -1.43 應(yīng)付利息0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付股利0.00 0.00 0.00 0.00 其他應(yīng)付款4,039.88 9,668.26 7,415.11 13,757.16 一年內(nèi)到期的非流動負債0.00 0.00 0.00 0.00 其他流動負債0.00 0.00 0.00 0.00 非流動負債合計2,600.00 2,080.00 0.00 0.00 長期借款2,600.00 2,080.00 0.00 0.00 長期應(yīng)付款0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流

31、動負債0.00 0.00 0.00 0.00 所有者權(quán)益合計92,159.23 100,031.52 91,079.01 85,490.23 實收資本8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 資本公積3,068.00 3,068.00 3,068.00 3,068.00 盈余公積0.00 0.00 0.00 0.00 未分配利潤81,091.22 88,963.52 80,011.00 74,422.23 少數(shù)股東權(quán)益0.00 0.00 0.00 0.00 主營業(yè)務(wù)收入515.63 10,528.79 164.91 4.86 主營業(yè)務(wù)成本0.58 2.58 0.0

32、0 0.00 稅金及附加20.97 1,186.68 1.68 0.22 主營業(yè)務(wù)利潤494.09 9,339.53 163.23 4.64 其他業(yè)務(wù)利潤0.00 116.72 0.00 84.77 銷售費用10.37 0.00 0.00 0.00 管理費用3,109.49 2,717.99 2,734.05 833.23 財務(wù)費用289.83 208.63 161.26 -0.32 資產(chǎn)減值損失0.00 0.00 0.00 0.00 營業(yè)利潤-2,915.60 6,529.62 -2,732.07 -5,588.77 投資收益0.00 0.00 0.00 -4,845.26 營業(yè)外收益0.0

33、0 1,342.90 1.54 0.02 營業(yè)外支出0.05 0.23 0.02 0.00 利潤總額-2,915.65 7,872.29 -2,730.56 -5,588.75 所得稅0.00 0.00 0.00 0.00 凈利潤-2,915.65 7,872.29 -2,730.56 -5,588.75 注：公司2013年、2014年、2015年財務(wù)數(shù)據(jù)取自xxx信澤會計師事務(wù)所有限公司出具的審計報告，報告結(jié)果均為無保留意見；公司年6月財務(wù)數(shù)據(jù)取自xxx提供的未經(jīng)審計的財務(wù)報表。3.重要資產(chǎn)、負債明細說明（1）其他應(yīng)收款截止年6月底，xxx其他應(yīng)收款余額為57,267.88萬元，明細如下：科

34、目名稱金額50,593.002,860.44200.00300.00245.211,000.001,000.00120.00 其他 949.22 合計 57,267.88（2）存貨截止年6月底，xxx存貨余額為32,358.90萬元，明細如下：科目名稱金額土地拆遷及補償 22,598.37 前期費用 1,494.12 建筑安裝工程費 6,470.31 基礎(chǔ)設(shè)施 674.59 開發(fā)間接費 1,058.72 其他 62.78 合計 32,358.90 （3）其他應(yīng)付款截止年6月底，xxx其他應(yīng)付款余額為13,757.16萬元，明細如下：科目名稱金額 338.80 30.00 5,800.00 50

35、0.00 3,911.04 581.00 1,000.00 635.97 其他 960.35 合計 13,757.16 （4）應(yīng)付賬款截止年6月底，xxx其應(yīng)付賬款余額為5,379.31萬元，明細如下：科目名稱金額 2,325.00 250.00 828.67 150.00 30.00 325.05 47.86 59.06 46.53 1,100.00 其他 217.13 合計 5,379.31 4.主要財務(wù)指標分析與評價4.1短期償債能力分析項目2013年度2014年度2015年度年4月流動比率6.96 7.67 7.22 5.06速動比率6.09 5.21 4.83 3.37分析：從201

36、3年至年4月的短期償債指標來看，流動比率和速動比率指標波動不大。流動資產(chǎn)占比較大，流動負債基本為0，因此流動比率指標與速動比率指標都表現(xiàn)良好。評價（優(yōu)、良、中、差）：良4.2長期償債能力分析項目2013年度2014年度2015年度年4月資產(chǎn)負債率（%）15.72%13.95%12.84%18.34%長期資產(chǎn)適合率12.29 13.22 11.97 11.32利息保障倍數(shù)-9.06 38.73 -15.93 -分析：綜合來看，債務(wù)人資產(chǎn)負債率近年來變化不大，處于比較良好的區(qū)間內(nèi)；長期資產(chǎn)適合率歷年來表現(xiàn)均較好，反映了債務(wù)人較好的資源配置結(jié)構(gòu)；由于xxx稅前利潤及財務(wù)費用有負值出現(xiàn)，因此利息保障倍

37、數(shù)不具有財務(wù)分析意義。整體來看，債務(wù)人具備較好的長期償債能力。評價（優(yōu)、良、中、差）：良4.3盈利能力分析項目2013年度2014年度2015年度年4月主營業(yè)務(wù)利潤率(%)95.82%88.70%98.98%95.54%銷售毛利率99.89%99.98%100.00%100.00%總資產(chǎn)報酬率(%)-7.16%-2.33%-5.34%分析：債務(wù)人近年來一直處于良好的營收階段，最近三年及最近一期的主營業(yè)務(wù)收入均表現(xiàn)良好，銷售毛利率和主營業(yè)務(wù)利潤率均有較好表現(xiàn)。5.現(xiàn)金流量分析單位:萬元項目2013年度2014年度2015年度金額占比金額占比金額占比經(jīng)營活動現(xiàn)金流入3,977.21 60.47%1

38、5,693.11 96.79%8,866.76 100.00%其中：銷售商品提供勞務(wù)收現(xiàn)472.11 11.87%28,265.89 180.12%3,886.69 43.83%投資活動現(xiàn)金流入0.00 0.00%0.00 0.00%0.00 0.00%籌資活動現(xiàn)金流入2,600.00 39.53%520.00 3.21%0.00 0.00%小 計6,577.21 100.00%16,213.11 100.00%8,866.76 100.00%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出3,515.89 51.66%13,584.28 97.23%8,982.55 79.95%投資活動現(xiàn)金流出0.00 0.00%178.

39、87 1.28%7.76 0.07%籌資活動現(xiàn)金流出3,289.83 48.34%208.63 1.49%2,244.87 19.98%小 計6,805.72 100.00%13,971.78 100.00%11,235.18 100.00%分析：從近三年的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)看,債務(wù)人現(xiàn)金流入全部依靠經(jīng)營活動現(xiàn)金流, 投資活動對現(xiàn)金流沒有影響；從現(xiàn)金流出看，主要發(fā)生于經(jīng)營活動與籌資活動。整體看來，公司的現(xiàn)金流量表較為客觀的體現(xiàn)出公司目前的資金流動和運用情況。單位:萬元指標名稱2013年度2014年度2015年度現(xiàn)金流總量-228.51 2,241.32 -2,368.42 經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量461.

40、31 2,108.83 -115.79 投資活動的現(xiàn)金凈流量0.00 -178.87 -7.76 籌資活動的現(xiàn)金凈流量-689.83 311.37 -2,244.87 分析：從指標反映的近三年來看，債務(wù)人的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量、投資活動現(xiàn)金凈流量均波動較大，籌資活動的現(xiàn)金凈流量有時為正數(shù)，這與債務(wù)人正處于開發(fā)期，需要大量資金投入的現(xiàn)實狀況相吻合。從長遠來看，其現(xiàn)金流隨著項目開發(fā)的周期將會有較大程度的變化。（三）信用層面分析與評價1. 截至年7月19日，征信系統(tǒng)顯示xxx的主要信貸數(shù)據(jù)狀況如下： 單位：萬元項目余額到期情況逾期情況1年以下（含）1年以上金額金融機構(gòu)貸款0.00其中：短期貸款長期貸款

41、承兌匯票信用證保函合計0.00股東借款其他債權(quán)人借款總計0.002.交易對手無未結(jié)清不良貸款信息： 無。3.對外或有負債事項：主要指企業(yè)對外提供保證、抵押、質(zhì)押、法律訴訟等情況。截至年7月19日，xxx對外擔保共20筆，合計擔保余額為364460萬元。全部為關(guān)聯(lián)公司擔保。具體明細如下：被擔保人擔保金額擔保形式50,000.00單人擔保40,999.50單人擔保40,000.00單人擔保35,000.00多人聯(lián)保30,000.00單人擔保30,000.00單人擔保25,000.00單人擔保20,000.00單人擔保18,000.00單人擔保18,000.00單人擔保15,000.00單人擔保15

42、,000.00單人擔保15,000.00單人擔保12,999.60單人擔保10,000.00單人擔保8,500.00單人擔保6,500.00單人擔保1,800.00單人擔保25,000.00抵押物擔保18,136.47抵押物擔保4.對信用層面分析評價（包括違約事項，逾期及欠息情況等）截至年7月19日，xxx于2007年3月1日有過欠息記錄，欠息金額為16.89萬元，已于2009年4月24日還清。截至年7月19日，存在已結(jié)清次級類貸款2筆，關(guān)注類貸款2筆，正常類貸款61筆、銀行承兌匯票5筆。次級類及關(guān)注類貸款情況如下：次級類：（1）金額900萬元，放款日期為2004年6月7日，到期日為2005年

43、6月7日，2006年1月6日已正常收回；（2）金額596.75萬元，放款日期為2006年1月6日，到期日為2006年9月26日，2007年3月23日已正常收回；關(guān)注類：（1） 金額1800萬元，放款日期為2004年11月30日，到期日為2005年11月29日，2006年3月21日已正常收回；（2）金額1600萬元，放款日期為2006年3月21日，到期日為2007年1月6日，2007年3月23日已正常收回；上述四筆貸款，均發(fā)生在10年之前，并于發(fā)生當年及時結(jié)清，經(jīng)與申請人公司融資部負責人了解，xxx于2009年將設(shè)立融資部，獨立于財務(wù)部負責融資事宜，2009年之前的融資事宜均由原財務(wù)部負責，且公

44、司原財務(wù)部負責人以及當時財務(wù)部職員均已離職多年，具體情況現(xiàn)公司融資部、財務(wù)部人員均不了解，但自2008年至今沒有再發(fā)生類似不良信用記錄，xxx對信譽極為重視，且公司近年來運轉(zhuǎn)正常，所開發(fā)樓盤銷售情況較好，不良貸款發(fā)生的可能性較小。 5.全國法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：無。四、保證人一情況分析（一）基本情況分析與評價1.基本情況表公司名稱注冊地址聯(lián)系地址及郵編法定代表人電話、傳真營業(yè)執(zhí)照號碼組織機構(gòu)代碼號914101053268457917是否年檢：是 否是否年檢：是 否機構(gòu)信用代碼證稅務(wù)登記證號是否年檢：是 否是否年檢：是 否基本戶開戶行浦發(fā)銀行xxx鄭東新區(qū)支行成立時間2015年01月29日經(jīng)

45、營范圍所有制類別組織類別注冊資本實收資本總資產(chǎn)凈資產(chǎn)注：總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)均取自債權(quán)人年7月22日未經(jīng)審計的財務(wù)報表。2.公司簡介 xxx省商業(yè)運營管理有限公司,成立于2015年01月29日，注冊地址為xxx市金水區(qū)名航路6號金航大廈10層1006室，法定代表人為閔國強，主要經(jīng)營商業(yè)運營管理，品牌營銷策劃，企業(yè)管理咨詢，經(jīng)濟貿(mào)易信息咨詢，企業(yè)形象策劃，市場營銷策劃，房屋租賃。注冊資本為1000萬元，如今還未正式投入運營。3.公司股東情況股東名稱出資方式出資幣種應(yīng)投金額（萬元）股權(quán)比例（%）貨幣人民幣90090%貨幣人民幣10010%4.公司組織架構(gòu)及管理層4.1公司組織架構(gòu)4.2公司管理層（1

46、）總經(jīng)理（2）財務(wù)總監(jiān)5.債務(wù)人與我司關(guān)聯(lián)關(guān)系無。6.債務(wù)人是否涉及民間融資否。7.債務(wù)人是否涉訴否。（二）財務(wù)層面分析與評價1.財務(wù)現(xiàn)狀截至年7月22日，商業(yè)資產(chǎn)總計51116.05萬元，其中流動資產(chǎn)51116.05萬元，總負債51137.75萬元，所有者權(quán)益-21.70萬元，資產(chǎn)負債率為100.04%。2.主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：萬元項目2015年12月年7月22日資產(chǎn)總計45,801.30 51,116.05流動資產(chǎn)合計45,801.30 51,116.05貨幣資金141.29 156.05其他應(yīng)收款45,660.00 50,960.00非流動資合計0.000.00負債合計45,824.64

47、 51,137.75流動負債合計45,824.64 51,137.75短期借款0.00 0.00其他應(yīng)付款45,824.64 51,137.75非流動負債合計0.00 0.00 長期借款0.00 0.00 長期應(yīng)付款0.00 0.00 其他非流動負債0.00 0.00 所有者權(quán)益合計-23.35 -21.70實收資本- -資本公積- -盈余公積- -未分配利潤-23.35 -21.70主營業(yè)務(wù)收入- -主營業(yè)務(wù)成本- -稅金及附加- -主營業(yè)務(wù)利潤- -其他業(yè)務(wù)利潤- -銷售費用- -管理費用40.18 -財務(wù)費用-16.83 -1.64資產(chǎn)減值損失0.00 0.00營業(yè)利潤-23.35 -1

48、.64利潤總額-23.35 -1.64所得稅0.00 -凈利潤-23.35 -1.64注：數(shù)據(jù)來源于商業(yè)2015年，年7月22日未經(jīng)審計的財務(wù)報表。3.重要資產(chǎn)、負債明細說明（1）其他應(yīng)收款截止年7月22日，商業(yè)其他應(yīng)收款余額為50,960萬元，明細如下：科目名稱金額50,200.00200.00500.0060.00合計50,960.00（3）其他應(yīng)付款截止年7月22日，商業(yè)其他應(yīng)付款余額為51,137.75萬元，明細如下：科目名稱金額39,346.006,100.004,260.00600.00700.00131.75合計51,137.754.主要財務(wù)指標分析與評價公司于2015年剛成立，

49、尚未正式運營，各種財務(wù)指標分析無法進行。（三）信用層面分析與評價1. 截至年7月19日，征信系統(tǒng)顯示商業(yè)未與金融機構(gòu)發(fā)生過信貸關(guān)系。 單位：萬元項目余額到期情況逾期情況1年以下（含）1年以上金額金融機構(gòu)貸款其中：短期貸款長期貸款承兌匯票信用證保函合計股東借款其他債權(quán)人借款總計2.交易對手無未結(jié)清不良貸款信息： 無。3.對外或有負債事項：主要指企業(yè)對外提供保證、抵押、質(zhì)押、法律訴訟等情況。無。4.對信用層面分析評價（包括違約事項，逾期及欠息情況等）無。征信報告上顯示無逾期記錄，因此債務(wù)人信用情況良好，無違約事項、逾期及欠息事項。5.全國法院被執(zhí)行人信息查詢結(jié)果：無。五、保證人二情況分析（一）基本

50、情況分析與評價1.基本情況表公司名稱注冊地址聯(lián)系地址及郵編法定代表人電話、傳真營業(yè)執(zhí)照號碼組織機構(gòu)代碼號貸款卡號碼資質(zhì)證書基本戶開戶行成立時間1997年03月02日經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）所有制類別有限責任公司組織類別公司法人注冊資本5000萬元實收資本5000萬元總資產(chǎn)256,458.69萬元凈資產(chǎn)44,420.95萬元注：總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)均取自保證人人年6月未經(jīng)審計的財務(wù)報表。2.公司簡介xxxxxx置業(yè)有限公司成立于1997年，注冊資本5000萬元，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，是中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部核準的壹級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，

51、是xxx市住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究會常務(wù)理事會員。十八年來，公司根植xxx、海南兩地，深耕細作，已發(fā)展成為擁有核心下屬企業(yè)4個、員工300余人、資產(chǎn)規(guī)模逾百億的綜合型房地產(chǎn)公司。公司先后開發(fā)了xxx國際公寓、xxx世貿(mào)大廈、藍水岸、天賜18蔚藍、天賜上灣一二期等房地產(chǎn)項目，物業(yè)涵蓋高檔住宅、商業(yè)、旅游、城市綜合體等類型。十八年來，公司誠實守信、務(wù)實擔當、勤于本業(yè)，曾榮獲“xxx市鄭東新區(qū)CBD開發(fā)建設(shè)先進單位”、“xxx省3.15誠信共建單位”、“xxx省優(yōu)秀服務(wù)單位”“xxx房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力50強單位”等多項榮譽。3.公司股東情況股東名稱出資方式出資幣種應(yīng)投金額（萬元）實投金額（萬元）股權(quán)比

52、例（%）xxx省xxx實業(yè)有限公司貨幣人民幣3875387577.5%張凱貨幣人民幣1125112522.5%4.公司組織架構(gòu)及管理層4.1公司組織架構(gòu)4.2公司管理層（1）法定代表人（2）董事（3）董事5.債務(wù)人與我司關(guān)聯(lián)關(guān)系無。6.債務(wù)人是否涉及民間融資否。7.債務(wù)人是否涉訴否。（二）財務(wù)層面分析與評價1.財務(wù)現(xiàn)狀截至年6月，xxx資產(chǎn)總計256,458.69萬元，其中流動資產(chǎn)223,330.27萬元，總負債212,037.74萬元，所有者權(quán)益44,420.95萬元，資產(chǎn)負債率為82.68%。2.主要財務(wù)數(shù)據(jù) 單位：萬元項目2013年度2014年度2015年度年6月資產(chǎn)總計165,766.

53、60 159,258.17 228,970.11 256,458.69 流動資產(chǎn)合計140,585.78 133,241.02 196,691.37 223,330.27 貨幣資金8,371.07 1,307.42 9,323.09 5,523.08 交易性金融資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)收票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)收賬款355.87 11,241.17 11,241.17 11,466.14 應(yīng)收股利0.00 0.00 0.00 0.00 其他應(yīng)收款58,036.03 35,612.50 92,057.99 111,549.48 預付賬款9,657.59

54、 8,855.53 6,806.54 11,303.24 存貨64,045.23 76,104.40 77,142.57 83,368.33 其他流動資產(chǎn)120.00 120.00 120.00 120.00 非流動資合計25,180.82 26,017.15 32,278.74 33,128.42 長期投資20,800.00 21,800.00 28,530.00 29,780.00 固定資產(chǎn)4,380.82 3,763.11 3,088.61 2,683.76 在建工程0.00 0.00 0.00 0.00 無形資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 持有至到期投資0.00 0.00

55、0.00 0.00 長期待攤費用0.00 0.00 0.00 0.00 長期應(yīng)收款0.00 0.00 0.00 0.00 可供出售金融資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 投資性房地產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 商譽0.00 0.00 0.00 0.00 遞延所得稅資產(chǎn)0.00 0.000.000.00其他非流動資產(chǎn)0.00 454.04 660.14 664.66 負債合計111,239.28 104,813.02 177,153.20 212,037.74 流動負債合計80,168.68 79,595.34117,153.20 153,037.74 短期借款0.00 0.

56、00 0.00 0.00 應(yīng)付票據(jù)0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付賬款10,118.1910,296.0010,159.89 9,670.65 預收賬款24.49 24.49 8,219.93 59,210.93 應(yīng)付職工薪酬0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)交稅費909.10 159.79 1,254.56 741.56 應(yīng)付利息0.00 0.00 0.00 0.00 應(yīng)付股利0.00 0.00 0.00 0.00 其他應(yīng)付款69,116.90 69,109.81 97,518.82 83,414.60 一年內(nèi)到期的非流動負債0.00 0.00 0.00 0.00 其他流

57、動負債0.00 0.00 0.00 0.00 非流動負債合計31,070.60 25,217.67 60,000.00 59,000.00 長期借款30,000.00 25,000.00 60,000.00 59,000.00 長期應(yīng)付款1,070.60 217.67 0.00 0.00 其他非流動負債0.00 0.00 0.00 0.00 所有者權(quán)益合計54,527.31 54,445.14 51,816.91 44,420.95 實收資本5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 資本公積30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.

58、00 盈余公積1,551.62 1,551.62 1,551.62 1,551.62 未分配利潤17,975.70 17,893.53 15,265.30 7,869.33 少數(shù)股東權(quán)益0.00 0.00 0.00 0.00 主營業(yè)務(wù)收入13,281.89 12,932.82 14,213.18 576.02 主營業(yè)務(wù)成本8,737.73 7,450.88 7,330.51 69.76 稅金及附加1,942.65 2,514.59 2,660.99 2,074.48 主營業(yè)務(wù)利潤2,601.51 2,967.34 4,221.69 -1,568.22 其他業(yè)務(wù)利潤0.00 0.00 0.00

59、-21.74 銷售費用234.88 430.02 428.25 470.79 管理費用2,996.12 2,749.43 2,556.60 1,101.12 財務(wù)費用677.22 58.31 3,885.75 4,252.55 資產(chǎn)減值損失0.00 0.00 0.00 0.00 營業(yè)利潤-1,306.71 -270.42 -2,648.91 -7,414.41 投資收益0.00 0.00 0.00 0.00 營業(yè)外收益330.87 331.27 347.53 19.78 營業(yè)外支出36.53 57.58 53.42 1.34 利潤總額-1,012.37 -82.17-2,354.81 -7,3

60、95.96 所得稅0.00 0.00 0.00 0.00 凈利潤-1,012.37 -82.17-2,354.81 -7,395.96 注：公司2013年、2014年、2015年財務(wù)數(shù)據(jù)取自xxx信澤會計師事務(wù)所有限公司出具的審計報告，報告結(jié)果均為無保留意見；公司年6月財務(wù)數(shù)據(jù)取自xxx提供的未經(jīng)審計的財務(wù)報表。3.重要資產(chǎn)、負債明細說明（1）其他應(yīng)收款截止年6月底，xxx其他應(yīng)收款余額為111,549.48萬元，明細如下：科目名稱金額 xxx仁信置業(yè)有限公司 32,460.00 五指山森源旅游投資開發(fā)有限公司 3,379.42 內(nèi)部職工 565.68 xxx商業(yè)管理有限公司 34,046.0