酒店式公寓物業(yè)管理服務(wù)方案

1、弘陽酒大店式廈公寓酒物業(yè)店管理式服務(wù)公方案寓UJ物業(yè)管理效勞方案南京弘陽物業(yè)管理旭日華庭物業(yè)效勞中心目錄第一局部弘陽大廈概略一、前言二、弘陽大廈概略第二局部物業(yè)管理效勞形式一、酒店式管理禮賓式效勞特征效勞概述二、效勞內(nèi)容三、推行首接擔(dān)任制第三局部管理目的及效勞承諾一、目的定位二、效勞承諾第四局部前期介入管理方案一、物業(yè)管理前期介入的定義和作用二、前期介入的任務(wù)內(nèi)容第五局部入伙管理方案一、物業(yè)入伙的方法二、物業(yè)入伙流程第六局部公寓組織架構(gòu)一、管理架構(gòu)二、各崗位人員任職條件第七局部員工培訓(xùn)管理一、管理效勞人員的培訓(xùn)二、管理效勞人員的管理第八局部管理規(guī)章制度一、質(zhì)量手冊目錄二、順序文件目錄三、作業(yè)指

2、點書四、各項制度第九局部售后效勞方案一、售后效勞流程二、售后效勞質(zhì)量記載第十局部裝修效勞方案一、裝修效勞流程二、裝修效勞指南第十一局部日常效勞方案一、客服效勞二、平安效勞三、設(shè)備效勞四、環(huán)境衛(wèi)生效勞五、綠化養(yǎng)護(hù)效勞第十二局部社區(qū)文明活動一、社區(qū)文明目的二、社區(qū)文明活動詳細(xì)實施第十三局部各類突發(fā)事情應(yīng)急方案一、緊急形狀概述二、組織信息圖三、應(yīng)急物資預(yù)備四、臺風(fēng)應(yīng)急方案五、暴雨應(yīng)急方案六、停水停電應(yīng)急方案七、電梯缺點應(yīng)急方案八、防震應(yīng)急方案九、龍卷風(fēng)應(yīng)急方案十、各類報警應(yīng)經(jīng)方案十一、治安突發(fā)事情應(yīng)急方案十二、突發(fā)性盛行病應(yīng)急方案十三、病人救護(hù)應(yīng)急方案十四、其他事情應(yīng)急方案十五、消防演習(xí)第十四局部財

3、務(wù)預(yù)算一、弘陽大廈效勞費(fèi)測算依據(jù)和規(guī)范二、弘陽大廈費(fèi)用測算表第一章弘陽大廈概略一、前言弘陽大廈-酒店式公寓作為弘陽集團(tuán)精心打造的一個極品樓盤，自收盤以來不時引領(lǐng)江北樓市。而作為大戶型的酒店式公寓-弘陽大廈由于位置極佳，那么成為眾多投資者竭力關(guān)注的對象。弘陽物業(yè)管理旭日華庭物業(yè)效勞中心將會為業(yè)主客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)效勞，來提升弘陽大廈的品牌，保證業(yè)主客戶的投資價值，使投資效益最大化，為弘陽地產(chǎn)前期開發(fā)培植忠實新老客戶。尊貴效勞方案誠意為每位業(yè)戶提供多元化的優(yōu)質(zhì)效勞。希望各業(yè)主籍此省卻一些生活瑣事及家務(wù)約束，騰出更多空間時間享用人生。每位業(yè)主均可享用尊貴效勞里各項業(yè)主公用效勞。訂購效勞的方法復(fù)雜、快捷

4、，業(yè)主可直接致電物業(yè)效勞中心效勞熱線，便可安坐家中享用最優(yōu)質(zhì)的效勞。弘陽物業(yè)旭日華庭物業(yè)效勞中心經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查剖析、依據(jù)入住酒店式公寓人士對效勞特性需求剖析、結(jié)合業(yè)主客戶對物業(yè)效勞不時提高的要求及開展商于市場推行方面之需求，以及圍繞開發(fā)商對公寓的設(shè)計理念，針對本物業(yè)之規(guī)模及共同環(huán)境，以關(guān)注需求、體驗細(xì)節(jié)，尊貴感受、注重品牌為管理效勞原那么，精心制定了一套完整及切合實踐需求的酒店物業(yè)管理方案。將完成業(yè)主、開展商、物業(yè)效勞中心三贏的局面，確保業(yè)主客戶的投資能有保證及增值報答。二、弘陽大廈概略弘陽大廈位于浦口區(qū)中心位置，面迎貫串大江南北的大橋北路，高瞻南京長江大橋，縱覽江北全景，是南京市江北首席酒店

5、式公寓。戶型面積40-70平方米之間，特別作為適宜不動產(chǎn)投資、位置：生長型企業(yè)商務(wù)辦公，年輕白領(lǐng)時興人士寓居。占空中積：總修建面積：公寓面積：戶數(shù)：第二章物業(yè)管理效勞形式一、酒店式管理禮賓式效勞特征效勞概述1、酒店式公寓是物業(yè)效勞中心把酒店的管理形式融合進(jìn)物業(yè)管理效勞中來，充沛整合社會資源和物業(yè)效勞中心外部資源樹立以家庭清潔、家庭園藝、水電維修、家政效勞、特約效勞為主體的特性化效勞體系，盡能夠地為業(yè)主提供全方位的多元化效勞，最大限制地滿足業(yè)主需求。對一些纖細(xì)的，并不需付出很大本錢的效勞，如訂報刊、布置的士、包括餐廳訂座等，可以無償效勞，于纖細(xì)處表達(dá)真誠效勞。2、禮賓式效勞源于香港、生長與深圳、

6、北京、上海、成都等物業(yè)管理的前沿城市，是融合了英式的管理和酒店的前臺而發(fā)生的一種新的效勞形式，主要適用于尖端的高層住宅和商務(wù)式公寓。特別是公寓，由于公寓并不能同等于酒店，客戶群體主要是有短期租住1個月以上、生長型企業(yè)商務(wù)辦公、年輕白領(lǐng)、家庭短期過度組成。禮賓式效勞是從業(yè)主客戶的角度動身，經(jīng)過和業(yè)主客戶樹立良好的溝通和友誼，透過友誼向客戶提供效勞，只需求其契合法、理、情，禮賓員定會滿足客戶生活、文明、商業(yè)活動需求提供的一對一貼身效勞，完成了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動的新型物業(yè)管理方式。以貼身效勞、獸性化管理，在管理和效勞理念等方面片面提升物業(yè)效勞質(zhì)量。禮賓式效勞特點是加大了效勞的含量，在效勞范圍

7、、效勞細(xì)節(jié)、效勞鏈條等方面取得嚴(yán)重打破。在一樓大堂設(shè)置禮賓臺，按酒店式管理配置24小時禮賓員，為業(yè)主提供24小時不連續(xù)效勞，在禮賓式效勞的鏈條中，作為和客戶堅持經(jīng)常接觸的最前線效勞人員，禮賓員成為了引見客戶信息和協(xié)調(diào)后臺資源完成義務(wù)的樞紐，直接面向客戶展開效勞任務(wù)，管理直接責(zé)任到人，效勞項目涵蓋一切日常管理與效勞項目、家政效勞和特約效勞。在硬件配置下面，禮賓臺配有電腦、對講機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等常用辦公設(shè)備。他們的職責(zé)相當(dāng)于公家管家，給業(yè)主提供比以往更為細(xì)致、貼心的物業(yè)效勞，讓業(yè)主體驗到尊貴的覺得。在大堂中，我們設(shè)有效勞門童、商務(wù)前臺、休閑區(qū)、會客區(qū)、便利店和商務(wù)中心等功用區(qū)域，完全可與豪華酒店

8、大堂向媲美，甚或是更為適用。3、禮賓員崗位職責(zé)、擔(dān)任各類信息的分類、傳達(dá)、記載、跟進(jìn)、落實；、擔(dān)任客戶特性化效勞任務(wù)，按效勞內(nèi)容提供各類效勞；、擔(dān)任各類來訪人員注銷任務(wù)，擔(dān)任客戶裝修手續(xù)操持任務(wù)；、擔(dān)任客戶室內(nèi)維修的報修回訪任務(wù)；、擔(dān)任客戶物業(yè)費(fèi)收取和停車位收取任務(wù)；、擔(dān)任新入伙業(yè)戶的相關(guān)手續(xù)操持任務(wù)；、擔(dān)任客戶郵政、刊物發(fā)放，各類通知下發(fā)和傳達(dá)、落實任務(wù)；、擔(dān)任本客戶社區(qū)文明活動組織、協(xié)調(diào)任務(wù)；、擔(dān)任各類資料存檔管理，交往文件傳遞、簽收；、完成物業(yè)效勞中心布置的其他各項任務(wù)；二、效勞內(nèi)容1、家政效勞總攬物業(yè)效勞中心將與經(jīng)國度、中央政府注銷、注冊、審核容許且運(yùn)營信譽(yù)良好的專業(yè)家政效勞的效勞中心

9、、清潔效勞中心、醫(yī)療保健中心、票務(wù)中心、信息咨詢效勞中心、洗衣效勞中心、搬家效勞中心等各類效勞機(jī)構(gòu)親密聯(lián)絡(luò)溝通，組成特有的效勞體系網(wǎng)絡(luò)，一旦您有任何家政方面的需求，我們的管理人員將及時的為您提供相關(guān)方面的信息及資源來源，幫您聯(lián)絡(luò)或引薦相應(yīng)的效勞機(jī)構(gòu)，由您直接同這些效勞機(jī)構(gòu)洽談商議。這一類型的代辦效勞有以下內(nèi)容：代請鐘點工；代請保姆；代請家教；代請醫(yī)療護(hù)理人員；代辦家庭Party或沙龍聚會；代為干洗衣服；代請急救醫(yī)生；代訂酒店客房；代為搬遷、搬運(yùn)效勞(12)代為家具清洗、清潔;(代辦保險；代購車船票、飛機(jī)票(11)代叫外賣、送餐效勞;(19預(yù)定上門維修效勞；(15)殘疾人特別效勞等等;2、便民效

10、勞代為跑腿之類這一類效勞地道屬于效勞人員為您幫手，提供便利，幫您跑腿之類。全體任務(wù)人員本著幫業(yè)主忙乃是我們快樂之本的誠摯效勞心態(tài)，必將不惜余力的為您效勞，用我們的辛勤最終換取您的滿意和了解。效勞包括有以下內(nèi)容：代訂牛奶；代送取干洗衣服；代叫出租車；代送鮮花、禮品禮儀效勞；代訂報刊、雜志；代會客留言或留言效勞；代寄、代領(lǐng)郵件；住戶報紙、郵件、刊物送發(fā)效勞代運(yùn)送中小件住戶攜帶物品或行李；3、綜合運(yùn)營配套效勞這一類型的效勞作為日常管理效勞的必要有益補(bǔ)充，一方面為處置您的多方面需求提供便利，另一方面又可以添加物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源。以業(yè)養(yǎng)業(yè)，將此支出再行投入到日常物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)與修繕之中，使您的物業(yè)更好的

11、保值與增值，這類運(yùn)營型效勞經(jīng)歸結(jié)總結(jié)，主要有這幾小氣面：、業(yè)主安康中心和醫(yī)院聯(lián)動，樹立團(tuán)體安康檔案，啟動安康方案，協(xié)助客戶管理安康。、汽車美容效勞成立弘陽大廈業(yè)主車會，布置適當(dāng)?shù)奈恢脼闃I(yè)主提供此項效勞，即可成為樓盤的一個亮點，又可以取得運(yùn)營支出，作為日常管理費(fèi)的補(bǔ)充。、其他類型的綜合運(yùn)營效勞物業(yè)效勞中心還將依據(jù)住戶的某些特別要求，提供密碼標(biāo)價的特性化效勞菜單，如預(yù)定室內(nèi)花藝效勞、叫醒效勞、親友南京接送、導(dǎo)游效勞等等。擬方案效勞菜單序號效勞類別效勞項目收費(fèi)規(guī)范-24小時熱線效勞1、維修預(yù)定2、有償效勞查詢3、其他便民效勞查詢4、火車站到站查詢5、飛機(jī)航班查詢無償效勞二慣例效勞1、代購火車票、船票

12、、飛機(jī)票等2、代送報刊、雜志3、送、取干洗衣服4、代寄、代領(lǐng)郵件5、代訂酒店客房6、代調(diào)試電視節(jié)目7、代聯(lián)絡(luò)出租車8、代聯(lián)絡(luò)旅游團(tuán)9、醫(yī)療保健安康義診1-9項收費(fèi)10、代辦有限電視臺守舊11、代辦煤氣開戶、銀行開戶12、代辦開戶每項10元/次13、市內(nèi)2元/份，長途5元/份14、復(fù)印A40.5元/張，B41.0元/張15、中、英文打字100字：50元三維修效勞1、裝置空調(diào)2、空調(diào)加弗里氧3、家具、家電維修4、裝置玻璃5、裝置排風(fēng)扇6、裝置抽油煙機(jī)7、裝置燈具、門鈴350員/臺一匹150元/臺面議20元一件人工20元一次人工30-80元/次人工10-50元/次人工8、室外線路反省、改換9、改換上

13、下水管10、裝置家用電器11、裝置熱水器電熱水器12、裝置熱水器燃?xì)鉄崴?3、修繕、改換開關(guān)插座14、修繕、改換水閥15、修繕、改換各類軟管16、修繕、改換洗手盆下水管17、修繕鋁合金窗面議面議面議30-80元/臺人工50元/臺人工10員/次人工10-50元/次人工10員/次人工20員/次人工20員/次人工18、修繕、改換木門19、修繕、改換水龍頭20、修繕信箱鎖21、修繕馬桶配件22、疏浚下水道主管23、疏浚下水道支管24、疏浚馬桶面議10員/次人工收費(fèi)20員/次人工50元/次人工20元/次人工30元/次人工四家居保潔1、室內(nèi)清潔第一次2、室內(nèi)保潔（包月）3、地毯清潔4、地毯洗塵5、抽煙機(jī)

14、清潔6、排氣扇清潔7、空調(diào)機(jī)隔塵網(wǎng)清潔2元/平方米面議4/平方米3平方米20元/臺20元/臺10/臺五餐飲效勞1、任務(wù)餐訂送2、安康食譜收費(fèi)收費(fèi)六中介效勞1、受業(yè)主委托出租房屋2、受業(yè)主委托出售房屋1個月的租金售市價的1.5%雙方各0.75%七搬運(yùn)效勞1、搬家2、搬運(yùn)裝修渣滓3、搬運(yùn)大件物品面議130元/車小件收費(fèi)，大件面議八裝修效勞1、室內(nèi)墻面創(chuàng)新2、室內(nèi)裝修3、水管改裝4、供電線路改造5、修補(bǔ)木地板6、室內(nèi)天花板補(bǔ)漏10元/平方米人工面議面議面議面議面議九消殺效勞滅白蟻100元/次十醫(yī)療效勞1、急重癥病綠色通道2、醫(yī)療安康檔案收費(fèi)收費(fèi)三、推行首接擔(dān)任制1、總那么息處置總那么為：首接擔(dān)任，全

15、程跟進(jìn)，限時匯報、及時處置，樹立以前臺為樞紐、全體為援助的中央信息控制系統(tǒng)。2、目的為明白信息的傳遞責(zé)任及處置控制規(guī)范，保證信息能準(zhǔn)確、繼續(xù)傳達(dá)并跟進(jìn)，確保給類贊揚(yáng)、報修分類明晰、求助等信息能及時、合理地失掉處置，特樹立本信息處置控制規(guī)程。3、范圍適用于公寓范圍內(nèi)的一切贊揚(yáng)、報修、求助等信息的處置現(xiàn)場結(jié)合4、專業(yè)術(shù)語客戶信息：前臺接納的一切信息含外部客戶與外部客戶的信息。首接擔(dān)任：指接納信息第一人將對此信息擔(dān)任分節(jié)點，跨部門跟進(jìn)，可逐級分配。全程跟進(jìn)：對信息停止繼續(xù)跟進(jìn)直至取得信息來源方認(rèn)可方可封鎖信息。5、作業(yè)規(guī)范/要求快速反響的原那么：普通狀況下應(yīng)立刻給予回復(fù)，無法處置信息應(yīng)向主管請示后5

16、分鐘內(nèi)給予回復(fù)。盡能夠提供協(xié)助的原那么：對客戶提出的合理求助，應(yīng)盡能夠提供協(xié)助，滿足客戶的要求。嚴(yán)禁推諉的原那么；任何部門接遭到客戶信息時，對滿足不了客戶提出求助要求的，也應(yīng)自動幫其聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門，嚴(yán)禁推諉可借助前臺的信息樞紐功用。任務(wù)技巧要求高、結(jié)合實踐、培訓(xùn)所接信息的當(dāng)值人員擔(dān)任對信息處置的跟進(jìn)。前臺擔(dān)任日常信息的傳遞、協(xié)調(diào)、跟進(jìn)、確認(rèn)及回訪。公寓主管領(lǐng)班擔(dān)任擔(dān)任信息的抽樣回訪及催促任務(wù)。6、任務(wù)/作業(yè)順序任務(wù)順序任務(wù)內(nèi)容任務(wù)規(guī)范1、客戶致電2、物業(yè)外部轉(zhuǎn)達(dá)3、前臺外部轉(zhuǎn)達(dá)4、外部需求5、下級指示信息6、呼叫前臺外的首接擔(dān)任人，將信息輸入任務(wù)日志，留下信息源點記載呼叫前臺025-，24小時值

17、勤。接納信息時，應(yīng)嚴(yán)厲遵守禮貌、失望、熱情、友善、耐煩、對等的十二字方針，嚴(yán)禁與信息方停止?fàn)庌q、爭持。接待信息態(tài)度要誠實，制止推諉信息源點11、接到信息時應(yīng)立刻錄入信息記載表2、信息內(nèi)容包括：地點、時間、內(nèi)容、聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式。記載明晰、準(zhǔn)確、完整1分鐘內(nèi)錄入記載時間準(zhǔn)確無誤輸入3、預(yù)定效勞需確定客戶預(yù)定時。分類傳遞,1、突發(fā)緊急信息應(yīng)快速了解信息：地點、時間、內(nèi)容，立刻向左近區(qū)域責(zé)任人、下級指導(dǎo)匯報。2、對接受信息停止分類：贊揚(yáng)、求助、咨詢、工程、平安、消防、清潔，并填寫相關(guān)公用信息處置單3、依據(jù)各部門責(zé)任落實表，及時將信息傳遞對應(yīng)專業(yè)責(zé)任人。突發(fā)緊急事情信息傳遞提速1倍，業(yè)務(wù)部門及下級匯報

18、90秒內(nèi)完成。突發(fā)緊急事情信息處置依據(jù)各類應(yīng)急流程執(zhí)行，應(yīng)急調(diào)度權(quán)由前臺擔(dān)任。分類準(zhǔn)確、專業(yè)對口，填單準(zhǔn)確、明晰。信息傳遞明晰、準(zhǔn)確，須復(fù)述確認(rèn)。分類及傳遞時間2分鐘內(nèi)完成。1現(xiàn)場確F瞅1、各專業(yè)責(zé)任人收到信息后，應(yīng)攜帶必備用具立刻前往并呼叫前臺簽收對應(yīng)信息處置單。2、預(yù)定效勞需在預(yù)定時間前至呼叫中簽收信息處置單3、依據(jù)信息記載及時趕往現(xiàn)場停止信息確認(rèn)及診斷。緊急事情應(yīng)先趕往現(xiàn)場，階段性處置后再前往取單。即使效勞責(zé)任人10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場確認(rèn)。預(yù)定效勞需提早15分鐘聯(lián)絡(luò)客戶確認(rèn)，并提早3-5分鐘抵達(dá)。診斷準(zhǔn)確、專業(yè)初擬-r方案1、依據(jù)診斷結(jié)果及對應(yīng)作業(yè)指點書擬定初步專業(yè)處置方案。3分鐘制定初步方

19、案方案制定實在可行，契合對應(yīng)作業(yè)指點書要求。方案1r確認(rèn)1、客戶效勞應(yīng)向客戶溝通處置方案，溝通內(nèi)容：任務(wù)時間、能夠形成的影響、防護(hù)處置內(nèi)容、必要的配合、收費(fèi)規(guī)范等2、收費(fèi)項目須向客戶出示有償效勞收費(fèi)規(guī)范公示表溝通充沛，客戶了解，盡能夠增加對客戶影響。必要時應(yīng)避開客戶正常任務(wù)時間。契合公司收費(fèi)規(guī)范并充沛說明收費(fèi)計算方式。信息r處置1、依據(jù)雙方認(rèn)可的處置方案停止信息處置。2、無法處置或協(xié)調(diào)信息，應(yīng)立刻上報責(zé)任部門主管。3、當(dāng)日或部門內(nèi)無法處置的信息，應(yīng)及時提交效勞中心會議協(xié)議。處置結(jié)果契合預(yù)期目的無法處置上報主管5分鐘，依據(jù)實踐效果及時上報會議決議。理驗r收1、信息處置終了需通知信息源點責(zé)任人驗收

20、，并于信息處置單填寫意見及簽名。2、信息處置單內(nèi)含：處置時間、處置人、消耗資料、收費(fèi)金額。3、客戶確認(rèn)終了后，將信息處置單及時前往呼叫前臺以便回訪確認(rèn)并封鎖信息。填寫內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、清爽。信息處置單須將客戶聯(lián)交于客服部保管驗收不合格需呼叫前臺記載，進(jìn)入信息第二次處置流程1驗r收1、呼叫中心收到信息反應(yīng)后，確認(rèn)信息處置單填寫完整，客戶已簽名驗收。2、經(jīng)過或登門回訪客服：能否修復(fù)、滿信息填寫完整，契合規(guī)范。2分鐘內(nèi)100%回訪客戶，狀況了解真實。意度、收費(fèi)狀況。V1、訪合格后，封鎖信息、記載存檔。信息封鎖及時驗收2、依據(jù)實踐保管數(shù)據(jù)停止每周或每月統(tǒng)計：活期生成客戶信息三率統(tǒng)計表數(shù)客戶滿意度、及時率

21、、合格率、回訪率。據(jù)統(tǒng)計真實有效。7、作業(yè)關(guān)鍵控制點控制項目目的控制項目目的及時率100%客戶滿意率98%信息準(zhǔn)確率98%處置合格率100%信息識別率99回訪率=00%第三章管理目的及效勞承諾一、目的定位從入伙之日起就依照國優(yōu)規(guī)范停止管理，兩年內(nèi)到達(dá)市優(yōu)稱號。公寓內(nèi)無因物業(yè)管理責(zé)任形成的嚴(yán)重治安案件；客戶對物業(yè)管理效勞滿意率為98%；信息處置及時率為100%；設(shè)備設(shè)備完整率為99%；房屋零修、急修及時率為100%；贊揚(yáng)處置率為100%。、效勞承諾：序號內(nèi)容到達(dá)方式1依照ISO9001質(zhì)量管理體系停止管理培育員工對質(zhì)量體系的看法，經(jīng)過健全、規(guī)范外部管理制度來提髙員工效勞看法。23年內(nèi)經(jīng)過市優(yōu)考核

22、以國優(yōu)考評規(guī)范的要求來停止日常管理任務(wù)。3盡顯酒店式管理、禮賓式效勞特征效勞的完成，失掉客戶的認(rèn)同。增強(qiáng)員工培訓(xùn)，使管理形式和效勞特征效勞成為同行業(yè)亮點。4每季度地下一次的地下管理報告制度在發(fā)布一周內(nèi)，公寓主管地下接受業(yè)主的質(zhì)詢。5業(yè)主一切疑問、意見、建議及贊揚(yáng)要在十五分鐘得到布置或回答。首接擔(dān)任制及時處置、限時報告流程的落實，員工效勞看法的提髙，保證效勞的及時性。第四章前期介入管理方案前言物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為，于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)、高速開展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性，先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)位置確實立，物業(yè)管理便成為一個新型行業(yè)，并由南往

23、北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新型小城市傳遞，高速度崛起著、壯大著、開展著。2003年全國物業(yè)管理條例也在年內(nèi)公布。作為中國物業(yè)管理發(fā)源地的深圳，其住宅區(qū)物業(yè)管理掩蓋率已到達(dá)90%以上;物業(yè)管理觀念深化廣闊城鎮(zhèn)居民人心，不少人還自發(fā)地看法到買物業(yè)、就是買管理，要問物業(yè)價錢，首先要問有無良好的物業(yè)管理等，總之，物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國效勞性行業(yè)中的佼佼者，成為了一個搶手性行業(yè)，一個前程看好的朝陽行業(yè)。但是，正像其它一切事物一樣，在其開展進(jìn)程中尤其是初始階段的開展進(jìn)程中，總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的效果和困難。目前，物業(yè)管理贊揚(yáng)居高不下，管理不規(guī)范，小區(qū)大廈內(nèi)設(shè)備設(shè)備不全，管理

24、維修困難等效果，曾經(jīng)影響到物業(yè)管理的行進(jìn)、開展也影響到業(yè)主們的利益。這些效果固然有這方面或哪方面等諸多緣由，但如何做好物業(yè)管理的前期介入，對物業(yè)停止前期管理曾經(jīng)惹起少數(shù)物業(yè)公司的高度注重。第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接收項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷籌劃、施工樹立、完工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主運(yùn)用角度對物業(yè)的環(huán)境規(guī)劃、功用規(guī)劃、樓宇設(shè)計、資料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)備、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、完工驗收等多方面提供有益的樹立性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量。為物業(yè)投入運(yùn)用后的物業(yè)管理發(fā)明條件，同時有效的前期介入可

25、以增加接收驗收的返修任務(wù)量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的開展、壯大，曾經(jīng)有不少的開發(fā)商看法到前期介入保證產(chǎn)品、品牌的重要條件，是實施物業(yè)管理的首要條件。實際證明前期介入有以下作用：有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或運(yùn)用人的角度，憑專業(yè)人士的閱歷對所管理物業(yè)的設(shè)計停止審視，對不當(dāng)之處提出修正方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，防止一些在前期任務(wù)中難以處置的效果。例如：在設(shè)計車輛和行人出入口時分，物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的狀況下，出入口要少，利于物業(yè)布置崗位，并浪費(fèi)人工本錢。會所產(chǎn)權(quán)普通歸開發(fā)商一切，其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。

26、很顯然，哪些地道向小區(qū)大廈內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費(fèi)昂貴，否那么是不能夠不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司為保證日后會所的良性運(yùn)轉(zhuǎn)提出可行方案，否那么賠本運(yùn)營，將會使會所功用下降，甚至形同虛設(shè)，最終招致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。有利于提高房屋建造質(zhì)量由于物業(yè)管理公司在物業(yè)運(yùn)用與管理方面擁有第一手資料，關(guān)于樓宇在臨時運(yùn)用進(jìn)程中所暴露的各種質(zhì)量效果十分了解，經(jīng)過參與物業(yè)施工樹立階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工進(jìn)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡能夠把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造進(jìn)程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。另內(nèi)在施工管理時分，開發(fā)商會派收工程師配合工程監(jiān)理對施工單位停止管理，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)

27、開一面，所以工程質(zhì)量還會存在一定效果，但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理，絕不會通融，會要求施工單位嚴(yán)厲依照設(shè)計圖紙施工，由于日后出現(xiàn)的任何修建質(zhì)量效果，首先業(yè)主找的是物業(yè)公司，所以可以提高房屋修建質(zhì)量。有利于保證物業(yè)的運(yùn)用功用物業(yè)管理公司經(jīng)過參與完工驗收和接收驗收，按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)厲驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及隸屬配套設(shè)備正常的運(yùn)用功用和運(yùn)用平安。有利于增強(qiáng)對所管物業(yè)的片面了解物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其隸屬設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)，必需對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備樹立、設(shè)備裝置等狀況了如指掌，關(guān)于圖紙改動或增、減局部作出仔細(xì)記載。例如：管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一點差距，如布置管線時不在現(xiàn)

28、場作記載，在前期管理中，能夠就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)局部了解的不用太深，而對設(shè)備裝置、管線布置等狀況那么應(yīng)充沛掌握，便于前期管理。由于增強(qiáng)了對所管物業(yè)的片面了解，就為完工驗收、接收驗收打下了堅實的基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，延長驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改良之處，也比擬清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。前期介入有利于前期管理任務(wù)的停止物業(yè)管理公司經(jīng)過前期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的片面了解，對前期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)方案的布置與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了維修質(zhì)量和任務(wù)質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于順通環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、

29、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系。樹立暢順的效勞渠道。有利于管理任務(wù)的停止。有利于樹立物業(yè)管理公司的籠統(tǒng)假設(shè)接收與入住同步停止，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項冗雜事物搞的焦頭爛額，折騰不出眉目，并且容易忙中出錯，致使嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)籠統(tǒng)。第二篇前期介入的任務(wù)內(nèi)容前期介入的普通順序：由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定任務(wù)內(nèi)容要求，并由物業(yè)組成前期任務(wù)小組，制定任務(wù)方案并依照方案實施。前期介入的任務(wù)內(nèi)容：前期介入主要分五個階段完成：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷籌劃階段和施工樹立階段、驗收階段，項目入伙交付業(yè)主運(yùn)用。第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段包括：物業(yè)對項目的總體設(shè)計、安保規(guī)劃、消防規(guī)劃、交通規(guī)劃、生活

30、配置、設(shè)備配套、新資料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、等方面應(yīng)留意的內(nèi)容提出合理化建議。規(guī)劃設(shè)計評價的順序：1.地產(chǎn)提早1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項詳細(xì)項目規(guī)劃設(shè)計的評價，并提供評價報告。2.物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評價小組，并向地產(chǎn)提交評價所需的開發(fā)資料目錄。開發(fā)資料包括：企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目的客戶定位、目的客戶資料，設(shè)計文件規(guī)劃圖、修建、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、電器設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通剖析、綠化剖析、經(jīng)濟(jì)目的等。地產(chǎn)接到資料目錄后及時外

31、向物業(yè)提供詳細(xì)資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，引見項目狀況并解答疑問。5、物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評價小組研討，完成項目及相似典型項目的實地調(diào)查。評價小組依據(jù)開發(fā)資料中針對項目評價細(xì)那么所列內(nèi)容，及項目說明會、實地調(diào)查狀況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成項目規(guī)劃設(shè)計評價報告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。物業(yè)相關(guān)部門在評價小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對項目規(guī)劃設(shè)計評價報告停止評審。評價小組依據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對項目規(guī)劃設(shè)計評價報告的修正。經(jīng)修正的項目規(guī)劃設(shè)計評價報告由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物

32、業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評價報告提交公司。項目規(guī)劃設(shè)計總體評價要點：住宅區(qū)規(guī)劃功用區(qū)分合理，寓居秘密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)路途交通規(guī)劃合理，車流人流組織統(tǒng)籌，停車位充足。修建與自然諧和，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套完全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)備保證充沛，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處置等牢靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，運(yùn)用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保資料、設(shè)備設(shè)備。平安防衛(wèi)設(shè)計完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手腕，平安及消防配置充沛。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充沛，便于數(shù)字化大廈樹立。便于物業(yè)組織管理，浪費(fèi)管理本錢。項目規(guī)劃設(shè)計分類評價要點：平安規(guī)劃便于安保管理區(qū)域聯(lián)系，消弭管理死

33、角。便于安保管理視野的巡查，防止管理的盲點。人員及車輛各出入口設(shè)置明晰，便于靜態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)備配置完全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，構(gòu)成多層次的安保體系，信息匯總遲滯，反映快速。2消防規(guī)劃消防設(shè)備、設(shè)備配置滅火器、消防箱、室內(nèi)外消防栓、消防泵、煙感、溫感、自動噴淋滅火等充沛合理，運(yùn)用牢靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑契合國度規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，契合國度規(guī)范。3交通規(guī)劃各級路途的功用分配充沛合理，有層次感、線路明晰，便于分流管理。主要路途和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)備配置上思索到限速要求及回車余地。4生活配置依據(jù)公寓周邊1公里范圍市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足

34、市政、商業(yè)用房。普通應(yīng)思索超市、醫(yī)療、教育、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文明文娛、交通等的配套效勞功用。如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事前規(guī)劃商業(yè)功用的劃分和商業(yè)運(yùn)營的配套條件，應(yīng)盡量防止發(fā)生攪擾。如應(yīng)用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯需與住宅分開。如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨(dú)立設(shè)計，會所面積、活動項目宜依據(jù)住宅面積、層次、運(yùn)營方式合理配置。5設(shè)備配套水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處置等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足運(yùn)用需求，并留有適當(dāng)?shù)臄U(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟牢靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置適宜，宜采用節(jié)

35、能裝置。樓道照明宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，可樓層需設(shè)疏散導(dǎo)向照明和燈光疏散指示標(biāo)識。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)契合國度規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅修建內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房或起住室，應(yīng)采取隔音措施。6智能化配能安保智能化普通可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、公寓巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安放系統(tǒng)，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化普通可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)。設(shè)備管明智能化普通可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)形狀管理系統(tǒng)、消防管理系

36、統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣走漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜效勞中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分思索與中央控制中心的距離和由此形成的信號衰減。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)思索技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備規(guī)范化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)牢靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。7房屋單體屋面應(yīng)充沛思索到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂滿足其特殊要求。墻體應(yīng)充沛思索到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音契合國度規(guī)范。分戶門宜采用一致制造的平安防盜門。外窗應(yīng)思索開啟方便，尺度裝置空調(diào)要求，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。管道、管線規(guī)劃合理，互不攪擾碰撞，尺寸契合國度規(guī)范，

37、管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充沛普通不少于250mm，應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜裝置無動力風(fēng)帽。底層地平應(yīng)充沛思索防潮措施。房型設(shè)計應(yīng)思索生活習(xí)氣，不宜惹起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。陽臺欄桿或欄板高度合理普通不少于1.10M，宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并思索，臥室內(nèi)宜防止對床直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)思索外墻美觀，設(shè)置一致機(jī)座，平安隱蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)思索平安及維修便利，距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開與鄰套住宅機(jī)座想鄰時，應(yīng)采取平安隔離措施?？照{(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)

38、設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞設(shè)置合理，應(yīng)接近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)思索柜式空調(diào)的要求。如運(yùn)用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3米，并留有室外機(jī)位置。室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱和運(yùn)用習(xí)氣一并思索。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。電視、信息和數(shù)據(jù)插座宜在主臥、起居、書房區(qū)分設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。高檔住宅宜思索居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功用。綠化配置綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐厚，數(shù)量種類充足，外型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，散布平衡，集中綠地位置適中，便于人流自然會聚。綠化種類適宜外地氣候條件，以變色觀葉

39、植物為主，茂盛期長、成活率高、抗病蟲性好。綠化種類便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)本錢浪費(fèi)。綠化規(guī)劃不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜思索行走習(xí)氣。綠化種類宜無污染，兼具吸收有害污染功用如尾氣。景觀配置景觀裝飾規(guī)劃合理，宜處于相對而言對人員集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)思索水系的水質(zhì)、清算、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的資料。泛光照明不影響住戶，不形成光污染。公共空間應(yīng)充沛思索雨水排泄才干的設(shè)計，防止排泄不疏通。宜設(shè)置可展開社區(qū)活動的公收場所及避難場所。公共活動區(qū)域散布合理、平衡，位置適中，并盡量增加對住戶的影響。綠化及保潔用水吸水口設(shè)置合理普通距離不大于1

40、50m。各類表具、表箱設(shè)置合理，便于檢查、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄。樓宇入口處及公共場所宜思索殘障人員出入，宜設(shè)置不阻礙通道和設(shè)備。公共空間的路途、踏步、坡道應(yīng)思索老人、小孩等舉動方便人員，宜設(shè)置相應(yīng)維護(hù)措施。樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。生態(tài)環(huán)保住宅區(qū)無污染環(huán)境的消費(fèi)性運(yùn)營項目。住宅區(qū)污水處置契合國度規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。周邊應(yīng)無直接或直接嚴(yán)重影響住戶的污染源。宜采用對雨水、綠化枝葉等的再次應(yīng)用技術(shù)。渣滓搜集宜采用有害、無機(jī)、無機(jī)的分類搜集，宜采用渣滓緊縮或生化技術(shù)處置。渣滓房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。宜在住宅區(qū)內(nèi)構(gòu)成自然

41、生態(tài)鏈。管理用房物業(yè)效勞中心效勞中心功用：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公室、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功用：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積：依據(jù)住宅區(qū)管理面積和功用配置。按地方法規(guī)執(zhí)行普通物業(yè)效勞中心用房面積=住宅總面積/100X0.2目的供參考位置：宜思索在住宅區(qū)底層。新資料、新技術(shù)應(yīng)盡量采用較為成熟并由先例的新資料、新資料。實驗性新資料、新技術(shù)應(yīng)充沛論證，先行試點。采用新資料、新技術(shù)應(yīng)充沛預(yù)留充足備品備件。采用新資料、新技術(shù)應(yīng)充沛思索今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及本錢。管理本錢預(yù)算對規(guī)劃應(yīng)充沛測算今后發(fā)生的管理本錢管理本錢應(yīng)與市場上相似住宅接近，如因規(guī)

42、劃設(shè)計緣由形成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改良規(guī)劃、設(shè)計。與相似典型項目的比擬相似點差異點優(yōu)勢優(yōu)勢改良建議第二節(jié)營銷籌劃階段介入營銷籌劃階段包括：物業(yè)管理形式研討、物業(yè)管理方案籌劃、確定業(yè)主暫時條約內(nèi)容和簽署前期物業(yè)效勞合同、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合，以及客戶信息的跟蹤處置。物業(yè)管理形式研討：經(jīng)過對新物業(yè)管理項目的深化了解和調(diào)研剖析，以及對目的客戶群的需求調(diào)研剖析，取得該項目的物業(yè)管理的特征及物業(yè)管理前期規(guī)劃改良的提升與參考，最終確定明白的、有特征的管理形式。形式應(yīng)親密結(jié)合項目管理特征，可以管理效勞概念為主提出，如招商物業(yè)推出的蘭溪谷禮賓式管理形式、城市主場酒店式管

43、理形式、海月社區(qū)區(qū)域客戶處置管理形式等。效勞內(nèi)容依照項目的特點及客戶群體，結(jié)合外地居民的消費(fèi)才干及效勞本錢測算，有有針對性的提出效勞內(nèi)容，如家政效勞、家教效勞、護(hù)理效勞、禮儀效勞、代購效勞、交通、文娛、飲食、購物、托幼、體育及會所效勞及社區(qū)文體效勞，并對以上效勞內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，重點展現(xiàn)改良、創(chuàng)新的效勞內(nèi)容。完整的物業(yè)管理概念和形式推出前，需求取得地產(chǎn)公司的同意，并與樓盤營銷相結(jié)合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場停止推介和答疑。編制物業(yè)管理方案：在項目正式完成營銷推行方案前，需求確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對物業(yè)管理效勞任務(wù)的片面籌劃，同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽署前期物業(yè)效勞合同重要依據(jù)。1.編制順序地產(chǎn)

44、下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細(xì)的項目資料。物業(yè)對項目及周邊狀況的調(diào)查和研討。制定編制方案落實責(zé)任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。召集專題會議，修正補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。報相關(guān)指導(dǎo)審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。在該項目物業(yè)管理方案評審會上，向地產(chǎn)指導(dǎo)及相關(guān)部門引見方案主要內(nèi)容，聽取評審意見。依據(jù)地產(chǎn)評審意見，修正方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)指導(dǎo)審批后，組織實施。物業(yè)管理方案包括內(nèi)容物業(yè)管理方案中應(yīng)包括管理形式、效勞內(nèi)容、外部管理機(jī)制、管理效勞規(guī)范、種類控制方式、資源要求及管理費(fèi)測算等外容。簽署前期物業(yè)效勞協(xié)議物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此與地產(chǎn)簽署前期物業(yè)效勞合同，并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)

45、與購置者簽署業(yè)主暫時條約。第二節(jié)施工樹立階段介入物業(yè)在施工樹立階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的序幕，即在設(shè)備、門窗裝置階段，時間上大致在完工驗收前5-6個月。施工樹立介入順序與內(nèi)容1成立工程介入小組，普通23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)任務(wù)的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。2.介入小組依照施工裝置進(jìn)度停止現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)效果及時經(jīng)過與地產(chǎn)、施工方等停止溝通處置。要樹立對各項日常任務(wù)的監(jiān)視和記載制度，通常可經(jīng)過樹立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有:任務(wù)方案、反省狀況及對效果處置的建議。3實行填報前期介入狀況周報制度，

46、將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的效果以周報的方式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報效果處置狀況。4物業(yè)活期參與地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場任務(wù)協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)效果和進(jìn)度。5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要效果應(yīng)以書面報告的方式上報給地產(chǎn)公司指導(dǎo)，并跟進(jìn)效果整改落實狀況。物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)留意的要點1了解委托項目各類機(jī)電設(shè)備設(shè)備配置或容量、設(shè)備設(shè)備的裝置調(diào)試、各類管線的散布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺留的工程項目，增強(qiáng)罕見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊進(jìn)程的監(jiān)控。從業(yè)主運(yùn)用功用角度，留意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位孔、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。2地下室工程地下室

47、因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里構(gòu)成的水壓環(huán)境，是滲漏效果的常發(fā)部位。因此依據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予掃除，嚴(yán)禁帶水或泥漿停止防水施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)厲依照設(shè)計要求計算混凝土的混合比外，應(yīng)重點反?。喉艛嚢钑r間不得少于2分鐘用機(jī)械攪拌，底板應(yīng)盡量延續(xù)澆注，須留設(shè)備工縫時，因嚴(yán)厲依照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫，后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層可用卷材、涂膜等；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)厲依照規(guī)范施工，養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)厲監(jiān)控，此項

48、是承建商經(jīng)常無視的工序，對對砼的防水才干有很大影響。采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計規(guī)范施工外，應(yīng)留意陰陽角應(yīng)做成弧形或鈍角，剛性多層做法防水層應(yīng)延續(xù)施工，各層嚴(yán)密貼合不留施工縫。3回填土工程回填土工程觸及首層樓空中無地下室結(jié)構(gòu)的、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會招致空中投入運(yùn)用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使空中開裂等效果。因此，應(yīng)對此項工程回填土成分、分層打夯厚度停止監(jiān)控，有效果應(yīng)堅決要求返工，否那么后患無量。4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要緣由，亦是物業(yè)在以后的維修任務(wù)中一個無能為力的效果，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點留意。鋼筋綁扎：鋼筋綁

49、扎能否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、陳列平均等效果，均形成以后的樓板開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點反省，同時應(yīng)監(jiān)視施工單位切身做好鋼筋墊塊任務(wù)，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。砼澆注:除開展商的監(jiān)理人員留意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)罕見質(zhì)量效果，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的空中澆注停止監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)視。5門窗工程木門與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差異，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工效果，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)厲監(jiān)理施工。6給排水工程給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，那么應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓實驗。排水工

50、程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量效果，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，運(yùn)用年限短等效果，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在能夠的狀況下建議改用PVC水管。第三節(jié)驗收設(shè)階段介入接收驗收定義：物業(yè)公司在接收委托方的物業(yè)時，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足運(yùn)用功用為主的驗收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、路途、工建配套、設(shè)備設(shè)備、綠化景觀等。成立驗收小組制定驗收方案1由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)則的接收日期前一個月成立物業(yè)接收小組，并委任組長，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、效勞中心人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)或教育。2.物業(yè)接收小組組長擬定物業(yè)接收方案并報總經(jīng)理審批，物業(yè)接收方案應(yīng)包括一下內(nèi)容：物業(yè)接收項目驗收

51、清單小組人員分工接收日程布置其他如提早介入在建工程驗收等3小組組長在擬定接收方案時應(yīng)留意，圖紙資料應(yīng)至少提早于現(xiàn)場十五天完成驗收。圖紙資料的驗收：應(yīng)于驗收的圖紙資料普通應(yīng)包括：全套工程完工圖紙詳細(xì)以政府檔案管理要求施工承包合同復(fù)印件機(jī)電設(shè)備運(yùn)用說明書電梯運(yùn)用容許證隱蔽工程驗收記載觸及物業(yè)管理進(jìn)程的項目供水、供電的目的批文供氣系統(tǒng)驗收證明含目的批文智能化系統(tǒng)驗收證明消防系統(tǒng)驗收證明接地電陰檢測記載防雷引下線焊接記載地下管網(wǎng)完工圖(19設(shè)備供貨合同復(fù)印件（其他資料物業(yè)的驗收1房屋及分戶（層）設(shè)備的驗收房屋墻、地、門、窗裝修狀況供水、供電狀況水、電設(shè)備，潔具及其他設(shè)備按設(shè)計或房屋銷售合同規(guī)則智能化設(shè)

52、備狀況其他按房屋運(yùn)用的功用劃分，各功用房屋具有不同功用設(shè)備2驗收要求房屋本體或分戶（層）設(shè)備契合設(shè)計要求和具有運(yùn)用條件。質(zhì)量和運(yùn)用功用必需契合房屋接收驗收規(guī)范，驗收責(zé)任人將驗收記載于房屋及公共設(shè)備接收驗收交接表、工程驗收表和房屋及公共設(shè)備清單，并提交接收小組組長。3公共設(shè)備驗收給排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)通訊系統(tǒng)安防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)園林綠化系統(tǒng)路途、照明系統(tǒng)（11）管理配套系統(tǒng)含管理房、停車場、車棚、渣滓房等4驗收要求公共設(shè)備完善，契合規(guī)劃記載。給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量和運(yùn)用功用應(yīng)契合房屋接收驗收規(guī)范。對燃?xì)庀到y(tǒng)，接收小組應(yīng)討取有關(guān)專業(yè)

53、公司驗收合格證明。對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工，接收小組應(yīng)討取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。系統(tǒng)的質(zhì)量和運(yùn)用功用應(yīng)契合設(shè)計圖、說明書及裝置合同的有關(guān)規(guī)則。園林綠化系統(tǒng)應(yīng)契合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗收責(zé)任人將驗收記載于工程驗收表和房屋及公共設(shè)備清單，并將記載表提交接收小組組長。5物業(yè)接收小組在接收驗收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接收物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件停止學(xué)習(xí)和研討，在驗收組織驗收時，應(yīng)提早至少一天確定驗收時間并通知相關(guān)人員。6驗收責(zé)任人依據(jù)驗收狀況將存在的效果填寫于交接效果處置單，并跟進(jìn)完善狀況，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人

54、，正本由驗收責(zé)任人和接收小組組長交效勞中心存檔備查。7驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的交接效果處置單執(zhí)行狀況停止監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在效果項目重新停止驗收時，驗收責(zé)任人按規(guī)則組長人員參與驗收，驗收合格的在備注欄注明并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。8驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的交接效果處置單全部完成后，提交接收組長審核。9接收小組組長依據(jù)物業(yè)接收驗收項目和驗收責(zé)任人提交的工程驗收表、交接效果處置單對物業(yè)接收驗出任務(wù)停止監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗收項目時，即時要求驗收責(zé)任人停止驗收。物業(yè)預(yù)驗收1關(guān)于在建大型物業(yè)，由于工程期長、工程量大，接收小組組長可指定小組成員適當(dāng)提早于全體工程的完工行停止

55、預(yù)驗收初步驗收，如隱蔽工程等。2對物業(yè)停止預(yù)驗收時，責(zé)任人應(yīng)同時了解工程樹立進(jìn)程、項目規(guī)劃、工程樹立進(jìn)度、物業(yè)交付運(yùn)用入伙時間，房屋銷售對象業(yè)主基本狀況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記載。物業(yè)的正式接收驗收1物業(yè)接收小組組長在圖紙資料，房屋及分戶（層）設(shè)備和公共設(shè)備均完成驗收后，制造房屋及公共設(shè)備完工和接收驗收交接表和物業(yè)全體移交驗收表，物業(yè)即正式接收。2對新建保修期內(nèi)的物業(yè)，物業(yè)全體移交驗收表應(yīng)一式三份，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。3對保修期滿的物業(yè)，物業(yè)全體移交驗收表應(yīng)一式二份，由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章后各執(zhí)一份。4物業(yè)正式驗收接收后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開發(fā)商基于任何思

56、索對物業(yè)停止改建、增建，接收小組組長或效勞中心項目經(jīng)理均需求求開發(fā)商事前提供改建、增樹立計資料及委托施工單位的證明、施工方案等，并在施工終了時對改建、增建局部按要求停止補(bǔ)充驗收。入伙前信息處置流程表物業(yè)前期介入項目經(jīng)理為第一擔(dān)任人，物業(yè)總經(jīng)理擔(dān)任指點及協(xié)調(diào)應(yīng)用公司資源停止技術(shù)支持V)客戶信息由營銷以書面方式或其他方式告知物業(yè)前期介入人員，并提供客戶的地址及等資料以便回訪.丿rA地產(chǎn)項目部按商定時間及時反應(yīng)處置結(jié)果給物業(yè)公司第五章入伙管理方案入伙的定義物業(yè)入伙，是指是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開發(fā)商開具的書面入住通知書，到物業(yè)公司操持完畢手續(xù)。一、物業(yè)入伙的方法及基本流程1入住前期所收取的各項費(fèi)用確實定。

57、確定末尾計收管理費(fèi)的時間。普通入住時間在上半月的從當(dāng)月15日末尾計收，入住時間在下半月的，從下月起計收。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費(fèi)的，有地產(chǎn)按期支付管理費(fèi)。確定需求預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)，依照南京市相關(guān)規(guī)則預(yù)交管理費(fèi)不得超越3個月但一般業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納煤氣守舊費(fèi)用，此筆費(fèi)用由煤氣公司收取，事前須與外地煤氣公司取得聯(lián)絡(luò)，現(xiàn)場操持。門禁卡工本費(fèi)，此筆費(fèi)用有地產(chǎn)公司確定收費(fèi)卡數(shù)量，通常在入住時贈送2-3張給業(yè)主，超越數(shù)量應(yīng)依照本錢價收取。有線電視費(fèi)用，此筆費(fèi)用由廣電公司現(xiàn)場收取，事前須與廣電公司確定收費(fèi)細(xì)項如主機(jī)、副機(jī)等,同時應(yīng)在入住須知中注明，以供業(yè)主參考。寬帶費(fèi)用，此筆費(fèi)用由網(wǎng)

58、絡(luò)公司現(xiàn)場收取。裝修類費(fèi)用，確定渣滓清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出進(jìn)收工本費(fèi)等費(fèi)用。其他需求確定的費(fèi)用。2業(yè)主入住指引預(yù)備入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需預(yù)備和攜帶的資料，入住操持流程，裝修操持流程，業(yè)主在入住時需求交納的費(fèi)用，業(yè)主在驗房和裝修時的一些知識和裝修規(guī)則入住指引的內(nèi)容既要清楚、明了、詳細(xì)，又要防止言簡意賅，讓業(yè)主覺得復(fù)雜或摸不著頭腦。業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的入住通知書一并發(fā)給業(yè)主。入住前，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式，包括樣式、規(guī)格、用材等，3入住時需預(yù)備的資料在入住前兩個月卻好入住時業(yè)主需求填寫的資料，提早印刷或復(fù)印好。以下資料供參考序號資料份數(shù)備注1業(yè)主條

59、約一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份2業(yè)主住戶資料卡即業(yè)主住戶檔案注銷表3委托銀行代收款協(xié)議一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份4房屋交付驗收表業(yè)主驗房時記載的表格5前期物業(yè)管理協(xié)議書一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份6業(yè)主檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量7普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量8物品領(lǐng)用注銷表9鑰匙領(lǐng)用借用注銷表10裝修央求相關(guān)資料11水電氣開戶資料與相關(guān)公同事業(yè)部門，如煤氣、有線電視、水電等，確定開戶需求操持的手續(xù)，獲取開戶時需求填寫的資料和收款收據(jù)將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中，并跟蹤地產(chǎn)房屋質(zhì)量保證書和房屋運(yùn)用說明書等的預(yù)備狀況。住戶手冊，建議結(jié)合本項目實踐狀況印刷住戶手冊，便

60、于在入伙時派送。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用、周邊配套、公寓配套、效勞項目引見、裝修知識引見等外容。房內(nèi)有配送復(fù)雜設(shè)備的，如智能化設(shè)備等，需求預(yù)備好設(shè)備的操作說明書、保修卡等等。為備業(yè)主在入住事先操持裝修手續(xù)，需求預(yù)備一定數(shù)量的個戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等。入住時業(yè)主填寫的資料需求預(yù)備一份已填好的樣本，并展如今入住操持現(xiàn)場。4入住現(xiàn)場展板的預(yù)備入住展板的內(nèi)容通常包括：公司簡介、入住指引、入住操持流程、裝修操持流程、收費(fèi)指引、裝修溫馨提示、資料樣本等。物業(yè)應(yīng)依據(jù)展板的內(nèi)容，設(shè)計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量防止沉長的文字，以流程圖為主。5入住其他任