房地產(chǎn)價(jià)格組成部分

1、ETERNAL?恒香地產(chǎn)視閭機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：20080318】ETEFNRL恒香也產(chǎn)商閏?i.!類別：方案類【編號(hào)：20080318】第 頁(yè)共9頁(yè)第 #頁(yè)共9頁(yè)第 頁(yè)共9頁(yè)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)組成部分（一）成本法公式計(jì)算公式：房?jī)r(jià)=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤(rùn)房?jī)r(jià)=土地成本+（前期工作費(fèi)用+建安成本+配套費(fèi)用）+（銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+辦公費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）+（營(yíng)業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房?jī)r(jià)比例土地費(fèi)用1土地費(fèi)用土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等單方土地成本=總地價(jià)/（建設(shè)用地面積*容積率）3050%300萬(wàn)/畝以下：30%左右300萬(wàn)/畝以上：40

2、%左右前期開發(fā)成本2前期工作費(fèi)用地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積X（2-3）元/世文物勘探費(fèi)：基地面積X2元/9總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）多層8-10元/9，高層15-20元/9人防收費(fèi)：自建人防不交三通一平費(fèi)：10-15元/9（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等35%3建筑工程費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購(gòu)多層：500600元/平米小高層：11001200元/平米高層：15001600元/平米超高層（25層以上）：18002000元平米15%30%多層：約15%高層：約30%4基礎(chǔ)及市政市政配套費(fèi)：170元/加510%ETERNAL?恒香地產(chǎn)視間機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：2

3、0080318】ETERNAL?恒香地產(chǎn)視間機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：20080318】ETEFNRL?恒香電類商司機(jī)拍類別：方案類【編號(hào)：20080318】第 頁(yè)共9頁(yè)第 #頁(yè)共9頁(yè)第 頁(yè)共9頁(yè)配套道路及硬化、綠化：20元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項(xiàng)目費(fèi)用低）人防異地建設(shè)費(fèi)及其它開發(fā)費(fèi)用5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%6-8%6財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約2%7銷售費(fèi)用策劃、銷售、推廣等，約3%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約2%稅費(fèi)9營(yíng)業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12%開發(fā)利潤(rùn)10利潤(rùn)=銷售收入一土地成本一開發(fā)成本一開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)1020%一般15%房地產(chǎn)房?jī)r(jià)舉例以占地

4、100畝，建設(shè)規(guī)劃用地89畝，每畝地350萬(wàn)，容積率3.0的小高層、高層、商業(yè)綜合體為例項(xiàng)目建筑指標(biāo)總占地面積100畝建筑用地面積89畝建筑面積177822平米各項(xiàng)目建筑面積其中住宅155000平米，商業(yè)20000平米，其它2822平米容積率3.0住宅綜合價(jià)5000元/加商業(yè)8000元/加銷售收入93500萬(wàn)各項(xiàng)成本計(jì)算項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房?jī)r(jià)比例ETERNAL?恒香地產(chǎn)視閭機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：20080318】ETERNAL?恒香地產(chǎn)視閭機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：20080318】11LFNRL恒埸：也產(chǎn).破u1；JI內(nèi)類別：方案類【編號(hào)：20080318】第 頁(yè)共9頁(yè)第 #頁(yè)共

5、9頁(yè)第 頁(yè)共9頁(yè)土地費(fèi)用1土地費(fèi)用土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等單方土地成本=總地價(jià)/（規(guī)劃用地面積*容積率）總地款:35000萬(wàn)單方:1970元/平米占住宅價(jià)39%前期開發(fā)成本2前期工作費(fèi)用地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積X（2-3）元/9文物勘探費(fèi)：基地面積X2元/9總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）多層8-10元/壯，高層15-20元/壯人防收費(fèi)：自建人防不交三通一平費(fèi)：10-15元加2（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等2133萬(wàn)單方：120元/平米占住宅價(jià)3%3建筑工程費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購(gòu)多層：500600元/平米小高層：11001200元/平米高層：

6、15001600元/平米超高層（25層以上）：18002000元平米23116萬(wàn)平均建安：1300元/加占住宅價(jià)26%4基礎(chǔ)及市政配套市政配套費(fèi)：170元/9道路及硬化、綠化：20元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，3555萬(wàn)200元/加大項(xiàng)目費(fèi)用低）人防異地建設(shè)費(fèi)及其它占住宅價(jià)4%開發(fā)費(fèi)用5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%7000萬(wàn)390元/加占住宅價(jià)7.8%6財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約2%7銷售費(fèi)用策劃、銷售、推廣等，約3%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約2%稅費(fèi)9營(yíng)業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12155萬(wàn)680元/加占住宅價(jià)的13.6%開發(fā)利潤(rùn)10利潤(rùn)=銷售收入一土地成本一

7、開發(fā)成本一開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)10541萬(wàn)，約11%占住宅價(jià)的12%（二）銷售法公式房?jī)r(jià)=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利潤(rùn)+（附加值價(jià)格）ETERNAL?恒香地產(chǎn)視間機(jī)構(gòu)類別：方案類【編號(hào)：20080318】ETEFNRL?恒埸：也產(chǎn).破u1；JI內(nèi)類別：方案類【編號(hào)：20080318】第 頁(yè)共9頁(yè)第 頁(yè)共9頁(yè)房?jī)r(jià)=土地成本+（前期工作費(fèi)用+建安成本+配套費(fèi)用）+（銷售+財(cái)務(wù)+辦公費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）+（營(yíng)業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤(rùn)+（品牌價(jià)值+成熟價(jià)值+升值價(jià)值+教育價(jià)值+產(chǎn)品價(jià)值+物業(yè)服務(wù)價(jià)值+其它價(jià)值）1、品牌價(jià)值一級(jí)品牌：300500元/平米二級(jí)品牌：200300元/平米三級(jí)品牌：50100元/平米2、成熟價(jià)值：大盤：200500元/平米中檔樓盤：100200元/平米3、升值價(jià)值：升值潛力大：5001000元/平米一般：100300元/平米4、物業(yè)價(jià)值：一級(jí)知名物業(yè)：300500元佯米二級(jí)物業(yè)：100200元/平米三級(jí)物業(yè)：50100元/平米5、教育價(jià)值：優(yōu)質(zhì)教育：30