香港新界青衣城商業(yè)案例分析

1、案例分析 項(xiàng)目名稱：香港新界青衣城 項(xiàng)目類型：購物中心開發(fā)商：香港地鐵公司開業(yè)時(shí)間：1997年軌道交通：地鐵東涌線及機(jī)場快線青衣站道路交通：公交線路眾多建筑面積：300,000平方米 商業(yè)面積：46,000平方米 店鋪總數(shù)：140個(gè)車位數(shù)量：600個(gè)項(xiàng)目簡介青衣城以海洋為概念的主題的商場，以其獨(dú)特的設(shè)計(jì)，引進(jìn)了海洋及航海的意念，承襲輪船的特色布局，寬闊的流線型的走廊及色彩冰紛的航海旗桿，讓人仿佛置身于豪華油輪當(dāng)中；青衣城周邊住宅小區(qū)林立，其餐飲占大大部分的業(yè)態(tài)比例，能迎合項(xiàng)目本身住宅居民所需，也吸引了周邊住宅的客群；項(xiàng)目位于機(jī)場快線的唯一中途站（青衣站），是前往機(jī)場之前的最后一個(gè)大型購物中心，

2、同時(shí)該商業(yè)也是最靠近大嶼山旅游區(qū)的一個(gè)購物中心，吸引了一批高檔游客前往消費(fèi)；業(yè)主每2-3年會(huì)因市場只需而改變其租戶，為購物中心注入新的活力，及給消費(fèi)者帶來新鮮感。案例分析 項(xiàng)目交通案例分析 主力店列舉：品牌名稱面積 (平方米)所在樓層嘉禾電影城3,000地下稻香漁港1,400地下Marks & Spencer (馬沙百貨)1,600一層及二層聯(lián)邦皇宮 (中式餐廳)1,700三層Taste (高端超市)2,000三層所在樓層品牌名稱業(yè)態(tài)地下Cest Bon (來自曼谷的法國餐)餐飲一層Sa Sa, Crabtree & Evelyn美容、化妝品一層Swarovski, Chow Tai Fook

3、, Chow Sang Sang, Ma Belle手飾、金器、手表、鉆石二層潮樓, UCC Coffee, 板前壽司餐飲三層豐澤電器, 香港電器城, 雷射影音電器 商場其他代表品牌列舉：項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局案例分析 一層平面布局 大型百貨、化妝品、女裝、美容、金器、手錶、中式餐廳通往地鐵與機(jī)鐵項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局案例分析 商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼餐飲Leonidas Chocolates&Cafe1F150Starbucks Coffee1F101A 大家樂1F120仙跡巖1F173赤丸制面所1F128東海堂1F151許留山1F172滾滾紅茶1F166粵翠軒1F117山崎面飽1F119超級巿場 /

4、便利店7-111F108G 7-111F169地產(chǎn)代理美聯(lián)物業(yè)1F177中原地產(chǎn)1F178健康及美容Crabtree & Evelyn1F158The Body Shop1F105巴黎英格蜜兒美顏世界1F103無添加化妝品店1F104Yamada Miyura1F144屈臣氏1F149屈臣氏1F106東方紅1F174商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼健康及美容莎莎1F162盞記燕窩專門店1F171儷凝美聚修身站1F108F 禮品 / 書店 /音樂Hallmark Cards & Gifts1F146Swarovski1F163音樂藝術(shù)天地1F110通利琴行1F167-8其它中和人民幣及外幣找換店

5、1F175花之戀1F152A 馬會(huì)1F129-30康泰旅行社1F213A 寶潔干洗1F152B藝鷹數(shù)碼激光沖印1F176時(shí)裝 / 運(yùn)動(dòng)服裝OPA1F101B2%1F108A Bluestar Exchange Ltd1F154Catalog1F157Columbia Sportswear Company1F155Esprit1F159I.T.1F165JDC1F134項(xiàng)目商戶組合案例分析 商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼時(shí)裝 / 運(yùn)動(dòng)服裝Moiselle1F161Pit1F135Simple1F133Suzuya1F141Veeko1F160BVertical Club1F137Very1F1

6、24Triumph (即將開幕)1F126Veeko (即將開幕)1F143馬拉松1F153B佐丹奴1F164運(yùn)動(dòng)家1F108C 飾物 / 鞋履Le saunda1F160A Mirabell1F107Walker Shop1F113-114YMK Boutique1F140Joy & Peace / Fiorucci (即將開幕)1F142MS (即將開幕)1F125YMK Quality Bags & Accessories (即將開幕)1F123百適旅行用品專門店1F153A 通訊設(shè)備Smartone-vodafone1F148天龍科技1F1703 Shop1F147商鋪類型商鋪名稱商鋪

7、層數(shù)商鋪號碼休閑 / 娛樂Bauhaus & Salad1F111-114中國銀行(香港)1F115-116眼鏡亮視點(diǎn)1F127銀行/ 服務(wù)大新銀行1F108D & E恒生銀行1F108B鐘表 / 首飾周大福珠寶金行1F138-9周生生1F121-122時(shí)間廊1F145Ma Belle1F102項(xiàng)目商戶組合案例分析 二層平面布局 大型百貨、游樂場，化妝品、年青服裝及鞋、特色餐飲及中式餐廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局案例分析 商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼餐飲一葉家2F302UCC Coffee Shop (即將開幕)2F201-202板前回転壽司 (即將開幕)2F203別府駅前料理2F212潮樓2F210家

8、居布置雅芳婷2F218A實(shí)惠2F208健康及美容Faye Salon2F217萬寧2F209Sofina Beauty Shop2F221禮品 / 書店 /音樂ELLA2F220三聯(lián)書店2F211美亞禮品文具家庭用品2F215時(shí)裝 / 運(yùn)動(dòng)服裝Ice Fire2F214ALeona2F214BBossini2F207Ceu & Yume (即將開幕)2F216飾物 / 鞋履Dr. Kong健康鞋專門店2F218B童裝 / 玩具Chickeeduck2F205la compagnie des petits2F213B玩具反斗城2F219休閑 / 娛樂冒險(xiǎn)樂園2F204眼鏡眼鏡 882F206鐘表

9、 / 首飾福井真珠2F214C項(xiàng)目商戶組合案例分析 三樓平面布局 高檔超市、電器、家品、美食廣場、特色餐廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局案例分析 商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼餐飲意大利雪糕屋3FKiosk L3必勝客3F310B奇華餅家3F318肯德基家鄉(xiāng)雞3F301A阿拉廚房3F322聯(lián)邦皇宮3F310A地產(chǎn)代理中原地產(chǎn)3F308A利嘉閣地產(chǎn)3F308C美聯(lián)物業(yè)3F308B電器人氣電器店3F321香港電業(yè)城3F309豐澤電器世界3F305-307A激光3F323家居布置雅芳婷3F317健康及美容OTO Bodycare3F307B位堂3F314余仁生3F315利康中西藥房3F311-2OSIM3F303-

10、4禮品 / 書店 /音樂Trendyland3F316美亞禮品文具家庭用品 3F317其它煤氣客戶中心3F319快圖美3F324專業(yè)國際旅運(yùn)3F320休閑 / 娛樂TASTE3F313醫(yī)療卓健醫(yī)療保健中心3F308D銀行/ 服務(wù)匯豐銀行3F308F渣打銀行3F308E項(xiàng)目商戶組合案例分析 地下一層平面布局 電影院、特色餐飲及中式餐廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局案例分析 商鋪類型商鋪名稱商鋪層數(shù)商鋪號碼餐飲Cest Bon French CuisineB1G02La ParoleB1G02A意大利蕃茄餅店B1G08一粥面B1G03B扒王之王潛艇世界B1G06麥當(dāng)勞B1G01意粉屋B1G03A稻香B1G04休閑

11、/ 娛樂嘉禾青衣電影城B1G05銀行/ 服務(wù)匯豐銀行理財(cái)易中心B1G07A項(xiàng)目商戶組合案例分析 項(xiàng)目優(yōu)勢本項(xiàng)目針對商場位置及周邊人流之特性，將商場打造成區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂場所，以中上收入之家庭為目標(biāo)客群。以35%為一般零售，32%為餐飲及11%為高檔次超市及家品為主打。特色品牌：將市場最具代表性之品牌引入商戶組合，吸引中上收入及有品位之家庭為主力消費(fèi)者。特色設(shè)計(jì)：首次引用3-D（立體鋪面設(shè)計(jì)，務(wù)求增加消費(fèi)者的消費(fèi)欲望）業(yè)主的豐富經(jīng)驗(yàn)：業(yè)主更不時(shí)引入當(dāng)時(shí)最流行的品牌，加上其具有豐富經(jīng)驗(yàn)的之管理團(tuán)隊(duì)，更有效地將前往迪士尼之游客吸引前來此商場消費(fèi)，令人如虎添翼；由于項(xiàng)目地處城市副中心區(qū)，所以商場經(jīng)常舉

12、辦大型活動(dòng)，電影首映，邀請明星到場表演，從而提升商場的知名度，并吸引年輕消費(fèi)群前往消費(fèi)；購物中心每季度都更好室內(nèi)布置，使購物中心的形象不斷地改變；案例分析 項(xiàng)目亮點(diǎn)及特色青衣城是一個(gè)以海洋概念為主題的大型商場，是香港主題式購物中心的杰出代表，設(shè)計(jì)獨(dú)特，引進(jìn)了海洋及航海理念，承襲了油輪的特色布置。開業(yè)后，地鐵人流急劇上升，這表明青衣城對香港市民和游客具有很強(qiáng)的吸引力；寬闊的流線型走廊、色彩繽紛的航海旗桿，每一個(gè)地方都放置了各種各樣與海洋有關(guān)的東西，形成了強(qiáng)烈的海洋氛圍。青衣城對中庭的應(yīng)用很值得借鑒，青衣城通過個(gè)性化的裝飾設(shè)計(jì)，將其做得像一條船。在充分體現(xiàn)了中庭展示效果的同時(shí)，還在中庭設(shè)置餐飲，并

13、讓餐飲成為一道景觀；青衣城在同一平面上設(shè)置兩個(gè)地鐵出入口，這樣的設(shè)計(jì)有利于疏導(dǎo)人流，并提高購物機(jī)率，同時(shí)使更多商戶能享受到地鐵所帶來的人流和商機(jī)；依托海洋概念，青衣城內(nèi)的所有商家都要適應(yīng)這一主題，并配合該主題進(jìn)行裝修，追求色調(diào)統(tǒng)一，堅(jiān)持主題原則；案例小結(jié) 九龍花園商業(yè)石景山萬達(dá)廣場大寧國際青衣城在城市中的位置住宅區(qū)偏離市中心商務(wù)區(qū)和區(qū)域性中心高密度住宅區(qū)規(guī)模（只是商業(yè) ）30,000100,000110,00046,000商業(yè)層數(shù)（不含停車場）34364市場定位中檔中檔中檔中高端目標(biāo)客戶區(qū)域型的商場，以周邊住宅人群為主區(qū)域型購物中心，輻射石景山區(qū)的住宅人口25-30 的中高收入人群周邊住宅小區(qū)

14、人口業(yè)態(tài)比例超市：50% 家居建材：35% 餐飲服飾：15%餐飲娛樂：25%；服飾：30%；其他：10%；服務(wù)：5%；專業(yè)店：10%；超市：20%娛樂:15% ； 餐飲:25% ；服飾:40%； 服務(wù):5%其他:7% ；專業(yè)店：5；空置: 3%娛樂:10%；餐飲:32% 服飾:35% ； 服務(wù):11% 其他:11% ；空置: 1%主力店或者主力業(yè)態(tài)超市大賣場，家居建材超市、百貨、運(yùn)動(dòng)專業(yè)店、電影院、KTV、電器專業(yè)店電影院，電器專業(yè)店，主體樂園電影院，溜冰場設(shè)計(jì)特色一棟大型建筑外加停車場位于步行街核心部位，高20米，設(shè)計(jì)為橢圓形玻璃穹頂，裝有電動(dòng)遮陽窗簾，可遙控開啟、關(guān)閉，裝有電動(dòng)遮陽窗簾在餐

15、飲集中的5層設(shè)置另一個(gè)平臺，能集中人流并把人流帶到更高的樓層去以海洋為概念的主題商場，引進(jìn)了海洋及航海的意念，承襲輪船的特色布局車位(每平米個(gè)數(shù))400 (133個(gè)/萬平米)1,200個(gè)1,300 (118個(gè)/萬平米)600 (130個(gè)/萬平米)項(xiàng)目的優(yōu)勢人口密集區(qū)域，周邊一公里內(nèi)唯一的超市大賣場引進(jìn)了較多主力商家進(jìn)駐，為商業(yè)帶來了一定的客流量品牌組合較強(qiáng),次主力店較多年輕時(shí)尚品牌集中度高不足純目的型消費(fèi)場所，體量小，無法融入其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品的客戶群定位偏高對于獨(dú)立建筑群，指示牌不是清楚動(dòng)線較亂與本項(xiàng)目不一樣的地方所在區(qū)域?yàn)槌墒熳≌瑓^(qū)體量比本項(xiàng)目大，所以能容納更多的次主力店體量比本項(xiàng)目大，所以能容

16、納更多的次主力店臨近主干道，并有地鐵連接與本項(xiàng)目區(qū)位類似的地方項(xiàng)目處于大型住宅區(qū)里地鐵沿線物業(yè)；非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，周邊社區(qū)居民密集；所在區(qū)域?qū)儆诰幼〖袇^(qū)所在區(qū)域?qū)儆诰幼〖袇^(qū)值得本項(xiàng)目借鑒引入知名及有豐富經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的主力店對提升項(xiàng)目的知名度及人流有很大的幫助商業(yè)中引進(jìn)了較多的餐飲娛樂類商家進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域人流能結(jié)合周邊消費(fèi)人群的需求，對項(xiàng)目做定位在有限的體量上，盡可能的豐富其業(yè)態(tài)案例小結(jié) 項(xiàng)目項(xiàng)目位置及周邊狀況可借鑒處九龍花園商業(yè)項(xiàng)目位于廣渠路，交通方便，周邊有多個(gè)高檔住宅區(qū)1.項(xiàng)目位于成熟住宅區(qū)，在可利用公建面積較小的情況下，大膽的以兩個(gè)主力店的形式設(shè)計(jì)其商業(yè)，使其盡可能的滿足周邊消費(fèi)人群的需求

17、，同時(shí)以此來帶動(dòng)項(xiàng)目住宅底商的發(fā)展2.周邊為高檔住宅小區(qū)，目標(biāo)客群大多為“有車族”，所以提供足夠的停車位，以吸引消費(fèi)者駕車前往 石景山萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于石景山魯谷大街，偏離市中心，軌道沿線，周邊有多個(gè)居住社區(qū)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)較全，通過大比例的餐飲娛樂吸引周邊人群前往消費(fèi)，加上零售等業(yè)態(tài)，滿足了消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂“一站式”購物消費(fèi)的理念。2、引進(jìn)了超市大賣場、運(yùn)動(dòng)品牌集合店等主力商戶進(jìn)駐，保證了商業(yè)的整體出租率，為項(xiàng)目帶來了較多的客流量；3、抓住區(qū)域購物中心的稀缺性，定位和檔次都很符合周邊的主力消費(fèi)人群。大量的地下停車位，極大方便了自駕車前來購物的消費(fèi)者。4、客流動(dòng)線上，以主力店為核心，通過主力店

18、與商業(yè)街的多條客流動(dòng)線可形成對接，商業(yè)街與主力店間可以便捷的互通，達(dá)到人流交換，從而為消費(fèi)者提供便利。大寧國際浦西閘北區(qū)共和新路與大寧路交界處；位于閘北區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃的地鐵一號線沿線和中片文化休閑、居住功能區(qū)內(nèi)，定位為一個(gè)大型居住社區(qū)。1.能為項(xiàng)目存在的不足做出有效的調(diào)整，及能抓住該地區(qū)發(fā)展機(jī)遇。2.通過大面積的餐飲吸引周邊寫字樓人群，輔以大量的時(shí)尚次主力店，吸引大量的目標(biāo)客戶以及延長消費(fèi)人群在商場的停留時(shí)間。3.其功能在項(xiàng)目初期及周邊商圈尚未成熟時(shí)已確定，具有前瞻性。青衣城青衣城周邊住宅小區(qū)林立，項(xiàng)目位于機(jī)場快線的唯一中途站（青衣站），是前往機(jī)場之前的最后一個(gè)大型購物中心，同時(shí)該商業(yè)也是最靠近大嶼山旅游區(qū)的一個(gè)購物中心，吸引了一批高檔游客前往消費(fèi)；1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有主題特色，提高消費(fèi)環(huán)境，增強(qiáng)了顧客的消費(fèi)欲望，并通過定期更改內(nèi)部裝飾，提高項(xiàng)目的新鮮感2. 大比例的餐飲及服飾店，能吸引消費(fèi)者前往，輔以娛樂休閑設(shè)施，延長