從“舊改”萬(wàn)億市場(chǎng)看受益建材品種

1、 第 頁(yè) HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分目 錄 HYPERLINK l _bookmark0 投資要點(diǎn)3 HYPERLINK l _bookmark1 舊改大潮興起4 HYPERLINK l _bookmark2 “棚改”歷史使命基本完成4 HYPERLINK l _bookmark3 兩會(huì)、三部委文件共提“舊改”6 HYPERLINK l _bookmark4 舊改市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億，積極探索金融創(chuàng)新8 HYPERLINK l _bookmark5 “舊改”的市場(chǎng)規(guī)?？赡艹f(wàn)億9 HYPERLINK l _bookmark6 舊改要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，目前主要來(lái)自于各地財(cái)政

2、12 HYPERLINK l _bookmark7 受益建材品種12 HYPERLINK l _bookmark8 老舊小區(qū)改造相關(guān)受益建材品種12 HYPERLINK l _bookmark9 老舊小區(qū)配套二次裝修受益建材品種13 HYPERLINK l _bookmark10 受益建材公司14 HYPERLINK l _bookmark11 風(fēng)險(xiǎn)提示16 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分投資要點(diǎn)我們觀察到 2019 年近期兩會(huì)、三部委文件接連提出“舊改”，我們判斷政策方向可能以推動(dòng)“舊改”以承接完成歷史使命的“棚改”，舊改大潮正在興起，有望拉動(dòng)萬(wàn)億市場(chǎng)投資?！芭f改”

3、或?qū)⒔恿Α芭锔摹?，落地時(shí)間更短成效或更顯著。2019 年隨著棚戶(hù)區(qū)改造指標(biāo)的“腰斬”，政府對(duì)于推動(dòng)“舊改”的政策頻出。我們可以看出政策方向已經(jīng)將“舊改”做為一項(xiàng)承接地產(chǎn)基建投資的新舉措，避免了“棚改”對(duì)于房?jī)r(jià)副作用，并且促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內(nèi)改造，將有望拉動(dòng)內(nèi)需。并且“舊改”落地時(shí)間短，一般建設(shè)周期在半年內(nèi)，比傳統(tǒng)基建（1 年左右）、地產(chǎn)（1 年半左右）成效更快更顯著。舊改市場(chǎng)規(guī)?；虺f(wàn)億，積極鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。我們認(rèn)為“舊改”主要針對(duì)小區(qū)的供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施及公共環(huán)境（包括電梯）進(jìn)行改造；按照住建部數(shù)據(jù)全國(guó)老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)17 萬(wàn)個(gè)，涉及居民 4200 萬(wàn)戶(hù)，建筑面積 40

4、 億平，我們估算整體市場(chǎng)規(guī)?？赡艹f(wàn)億?！芭f改”資金目前主要來(lái)源地方政府，積極鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。從目前“舊改” 的資金來(lái)源看，仍主要來(lái)源于各地政府資金。今年 6 月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求老舊小區(qū)改造要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，即今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，并運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。建材受益品種集中在改造端及住戶(hù)二次裝修帶來(lái)的需求。我們認(rèn)為舊改受益的建材品種，主要涉及電氣、排水、道路改造及居民配套裝修，我們測(cè)算“舊改”涉及建材市場(chǎng)規(guī)模約 1800 億（包含電梯加裝，市場(chǎng)規(guī)?？赡苓_(dá) 5000 億），主要受益建材為防水材料、

5、管材、水泥；另外，如果按照 30%比例估算住戶(hù)同時(shí)進(jìn)行二次裝修，可能帶來(lái)建材市場(chǎng)規(guī)模在約780 億，主要受益建材為管材、涂料、石膏板、防水材料?！芭f改”主要受益建材品種包括：防水材料，我們重點(diǎn)推薦龍頭東方雨虹，其他受益科順股份；管材，核心受益中國(guó)聯(lián)塑, 我們推薦偉星新材；水泥，我們重點(diǎn)推薦龍頭海螺水泥、冀東水泥及華新水泥，港股我 們重點(diǎn)推薦中國(guó)建材及華潤(rùn)水泥；涂料，推薦目前上市的 C 端稀缺品種三棵樹(shù)；石膏板，我們推薦北新建材重點(diǎn)建材上市公司盈利預(yù)測(cè)、估值、評(píng)級(jí)重點(diǎn)覆蓋建材上市公司估值指標(biāo)匯總證券簡(jiǎn)稱(chēng)收盤(pán)價(jià)總市值（億元）PBEPSPE評(píng)級(jí)2019/7/132019/7/13對(duì)應(yīng)最新財(cái)報(bào)2019

6、E2020E2019E2020E600585海螺水泥40.902167.411.976.326.766.476.05增持 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分600801華新水泥20.52430.222.692.582.767.957.42增持002233塔牌集團(tuán)11.39135.801.531.792.146.385.33增持000401冀東水泥18.38247.671.832.092.578.787.16增持002271東方雨虹22.45334.974.401.301.6317.2513.80增持000786北新建材18.38310.532.121.701.8710.8

7、19.84增持002372偉星新材16.69262.558.750.720.8223.2320.27增持603737三棵樹(shù)42.8279.816.291.952.5921.9916.56增持03323.HK中國(guó)建材7.09598.000.761.221.435.824.96增持01313.HK華潤(rùn)水泥股控7.58529.001.571.321.465.745.19增持資料來(lái)源：Wind， 注：港股港股中國(guó)建材、華潤(rùn)水泥控股的對(duì)標(biāo)均為港元舊改大潮興起我們觀察到 2019 年棚改計(jì)劃“腰斬”，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)會(huì)對(duì)地產(chǎn)投資及后續(xù)銷(xiāo)售產(chǎn)生明顯影響；與此同時(shí)，今年兩會(huì)、三部委文件接連提出“舊改”，我們判斷政策方

8、向可能以推動(dòng)“舊改”以承接完成歷史使命的“棚改”，舊改大潮正在興起。“棚改”歷史使命基本完成棚戶(hù)區(qū)，按照住建部定義是指房屋使用年限較長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、使用功能不全的區(qū)域。包括城中村改造、國(guó)有工礦林區(qū)等改造。棚戶(hù)改造的方式主要是實(shí)物化安置和貨幣化安置。2015 年之前，實(shí)物化安置使用得比較普遍。是以新建的安置房替換棚戶(hù)區(qū)住房，讓居民回遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。 在貨幣化安置是指政府直接通過(guò)貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶(hù)區(qū)居民，采用 PSL 創(chuàng)新工具，居民購(gòu)買(mǎi)商品房的同時(shí)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增加， 商品房庫(kù)存減少。做為拉動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的政策，棚改概念首先自 2005 年遼寧試點(diǎn)后推廣全國(guó)，經(jīng)歷 2009-20

9、14 年的實(shí)物安置再到 2015 年以來(lái)的貨幣化安置。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)全國(guó)棚改貨幣化率從 2013 年的不足 10% 上升到 2017 年 53%，2018 年可能實(shí)際數(shù)據(jù)超過(guò) 60%，切實(shí)帶動(dòng)了地產(chǎn)銷(xiāo)售的提升促進(jìn)了庫(kù)存的下降。 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分圖 1棚改貨幣化率逐年提升圖 2 商品房銷(xiāo)售面積增速 2013 年后明顯抬升60%25.0020.0015.0010.0030%5.0020%0.0010%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-5.000%20132014201520162017-10.00數(shù)據(jù)

10、來(lái)源：住建部，國(guó)泰君安證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，國(guó)泰君安證券研究50%40%但是，需要正視的是棚改貨幣化 2013 年后，切實(shí)帶來(lái)的全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，政府開(kāi)始權(quán)衡棚改的得失。2018 年 6 月，財(cái)政部發(fā)布了政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)管理辦法（征求意見(jiàn)稿） 以此為轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 政策態(tài)度對(duì)于棚改有了明顯的轉(zhuǎn)折：以中期財(cái)政規(guī)劃為界，限定政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的期限不得超過(guò)三年。到 2019 年 4 月 15 日，財(cái)政部將 19 年棚改計(jì)劃從預(yù)估的 450萬(wàn)套下調(diào)到 285 萬(wàn)套，將近減少至 2018 年 580 萬(wàn)套的一半。我們認(rèn)為或預(yù)示“棚改”的歷史使命已經(jīng)接近完成。時(shí)間會(huì)議文件內(nèi)容2008 年 10 月擴(kuò)大內(nèi)需

11、十項(xiàng)措施明確提出棚戶(hù)區(qū)改造全面啟動(dòng)， 加快建設(shè)保障性安居工程。2013 年 7 月國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)進(jìn)一步加大棚戶(hù)區(qū)改造力度。2014 年 3 月新城鎮(zhèn)計(jì)劃提出工作目標(biāo)，到“ 3個(gè)一億人”2020年將完成3650 萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)。2015 年 6 月關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的建議國(guó)務(wù)院頒布，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，提出棚改三年計(jì)劃，要求2015- 2017 年改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)住房1800萬(wàn)套。2016 年 3 月財(cái)政部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)工作的通知要求推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置， 切實(shí)化解庫(kù)存商品房。2016 年 4 月

12、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求國(guó)開(kāi)行成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，加大對(duì)棚改的支持力度。2018 年 3 月十三大一次會(huì)議李克強(qiáng)指出啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套，支持居民自住購(gòu)房需求。2018 年 4 月試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法把棚改債務(wù)問(wèn)題顯性化，將棚改專(zhuān)項(xiàng)債作為主要的替代品種。表 1：棚改歷史政策梳理 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分2018 年 6 月政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）文件中涉及棚改、易地扶貧搬遷的特殊安排并未納入。政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)期限最長(zhǎng)不超過(guò)三年。2018 年 7 月住建部座談會(huì)要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，19 年棚改貨幣化安

13、置將以專(zhuān)項(xiàng)債券為主， 政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式將被取消。2018 年 10 月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債，并要求因地制宜調(diào)整完善貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。2019 年 4 月15 日關(guān)于下達(dá) 2019 年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金預(yù)算的通知財(cái)政部發(fā)布19年棚戶(hù)區(qū)計(jì)劃改造285萬(wàn)套，低于市場(chǎng)預(yù)期。資料來(lái)源: 政府網(wǎng)站， 圖 32013-2018 年實(shí)際執(zhí)行的棚戶(hù)區(qū)改造住房數(shù)量（單位：萬(wàn)套）6004705004144003002852001002013201420152016201720182019E數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部，國(guó)泰君安證券

14、研究*注：2019 年為目前財(cái)政部計(jì)劃值實(shí)際棚戶(hù)區(qū)改造住房?jī)蓵?huì)、三部委文件共提“舊改”何為“舊改”，依據(jù)建部等三部委今年 3 月印發(fā)的關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知，老舊住宅小區(qū)的定義范圍是：城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于 2000 年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，而已經(jīng)納入城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃、擬通過(guò)拆除新建（改建、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶(hù)區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。從一線(xiàn)城市上?？?，現(xiàn)在根據(jù)規(guī)劃局估算仍有約 15 萬(wàn)人居住在公用馬桶及洗澡間的老舊小區(qū)、弄堂里；即使在最為發(fā)達(dá)的淮海路，也仍有約4000

15、 戶(hù)處于這種情況，“舊改”的需求不容小視。70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00001 2 1 0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 10 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1- - - - - - - - - - - - - - - 5 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 6 70 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 02 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22520151050拆遷成本一手房圖 4上海某老舊小區(qū)，1980

16、 年左右的老公房圖 5 上海老舊弄堂只有公用的廁所，居民生活水平待提高數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)另外，從“舊改”誕生背景上，我們觀察到隨著棚改貨幣化，帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅抬升，拆遷成本也在大幅抬升，按照目前上海看，平均每平拆遷成本需要 20 萬(wàn)，淮海路這種黃金地區(qū)拆遷成本可能還要更高，過(guò)高的拆遷費(fèi)用一方面導(dǎo)致政府主導(dǎo)的土地改性（從居住地改商用） 意愿下降；另一方面在一手房限價(jià)情況下，也使得開(kāi)發(fā)商失去拿地的興趣。在“棚改”完成歷史使命，而人民生活水平仍待提升背景下，“舊改”走上歷史舞臺(tái)。圖 6上海二手房交易均價(jià)（元/平）70,000圖 7 上海房?jī)r(jià)大漲帶來(lái)了拆遷成本飆升（萬(wàn)元/ 平

17、）2560,0002050,00040,0001530,0001020,00010,00052005-012005-122006-112007-102008-092009-082010-072011-062012-052013-042014-032015-022016-012016-122017-1100拆遷成本一手房數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)， 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海規(guī)劃院， HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分在今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告對(duì)老舊小區(qū)改造做出了指示：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙

18、通道等 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分生活服務(wù)設(shè)施。而今年 6 月結(jié)束的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理也提出“部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)”。我們可以看出政策方向已經(jīng)將“舊改”做為一項(xiàng)承接地產(chǎn)基建投資的新舉措，避免了“棚改”對(duì)于房?jī)r(jià)副作用，并且促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內(nèi)改造，將有望拉動(dòng)內(nèi)需。并且“舊改” 落地時(shí)間短，一般建設(shè)周期在半年內(nèi)，比傳統(tǒng)基建（1 年左右）、地產(chǎn)（1 年半左右）成效更快更顯著。表 2：關(guān)于“舊改”的相關(guān)政策時(shí)間會(huì)議文件內(nèi)容2019-04住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳 財(cái)政部辦公廳關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知中央預(yù)

19、算內(nèi)支持的配套基礎(chǔ)設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無(wú)障礙、便民等服務(wù)設(shè)施，與小區(qū)直接相關(guān)的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）道路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資不支持主體改造，不得用于主干道、主管網(wǎng)、綜合管廊、廣場(chǎng)、城市公園等與老舊小區(qū)改造不直接相關(guān)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2019-04關(guān)于落實(shí) 2019 年老舊小區(qū)改造相關(guān)工作的通知改造范圍原則上以 1999 年底前建成、且未列入棚改計(jì)劃或 5 年內(nèi)未列入征收計(jì)劃的老舊住宅小區(qū)為重點(diǎn)，優(yōu)先考慮省未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目

20、，已基本完成 2000 年前老小區(qū)改造任務(wù)的縣（市、區(qū)）可結(jié)合實(shí)際予以調(diào)整。擬通過(guò)拆除新建（改建、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶(hù)區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村不屬于老舊小區(qū)范疇。2019-04上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任黃永平會(huì)議座談中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造仍是上海今年民生工作的重點(diǎn)。今年， 上海中心城區(qū)計(jì)劃完成二級(jí)舊里以下房屋改造 50 萬(wàn)平方米，約 2.5 萬(wàn)戶(hù)。對(duì)于未納入舊區(qū)改造范圍、沒(méi)有衛(wèi)生設(shè)施的各類(lèi)老舊住房，將按照“可改愿改則盡改快改”的原則，以居民意愿為前提，全面實(shí)施以衛(wèi)生設(shè)施（馬桶）改造為主的老舊住房綜合改造。今年計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施 9000戶(hù)，涉及建筑面積

21、約 30 萬(wàn)平方米。2019-6-19國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議會(huì)議明確，要推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。據(jù)各地初步摸查，目前全國(guó)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重；要重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車(chē)設(shè)施。同時(shí)，還要促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)。對(duì)于老舊小區(qū)改造工作面臨的資金問(wèn)題，今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方，加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。資料來(lái)源: 政府網(wǎng)站， 舊改市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億，積極探索金融創(chuàng)新我們認(rèn)為“舊改”主要針對(duì)小區(qū)的基

22、礎(chǔ)設(shè)施及公共環(huán)境進(jìn)行改造，按照住建部數(shù)據(jù)全國(guó)老舊小區(qū)數(shù)量達(dá) 17 萬(wàn)個(gè)，涉及居民 4200 萬(wàn)戶(hù)，建筑面積 40 億平，整體市場(chǎng)規(guī)?？赡艹f(wàn)億。同時(shí)政府對(duì)于老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分推進(jìn)，采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌集改造資金，并且也積極支持金融創(chuàng)新?！芭f改”的市場(chǎng)規(guī)模可能超萬(wàn)億根據(jù)政府兩會(huì)及三部委發(fā)文，老舊小區(qū)改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無(wú)障礙、便民等服務(wù)設(shè)施（包括電梯）。同時(shí)從目前地方政策方

23、面要求， 舊改必須包括對(duì)水、電、路、氣 4 項(xiàng)設(shè)施中至少 2 項(xiàng)進(jìn)行更新,或雖未對(duì)水、電、路、氣設(shè)施更新，但包括家裝電梯。按照住建部數(shù)據(jù)全國(guó)老舊小區(qū)數(shù)量達(dá) 17 萬(wàn)個(gè)，涉及居民 4200 萬(wàn)戶(hù)，建筑面積 40 億平，我們估算整體市場(chǎng)規(guī)?？赡艹f(wàn)億。對(duì)于“舊改”的市場(chǎng)規(guī)模，我們進(jìn)行以下幾種測(cè)算：按照不同改造項(xiàng)目估算我們根據(jù)2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，下稱(chēng)指標(biāo)，以此分別估算電、氣、排水系統(tǒng)、道路更新及電梯安裝等工程成本，不包含電梯 4 項(xiàng)工程成本約 1200 元/平（包含電梯安裝約為 20000 元/平）。我們考慮到全國(guó)其他地區(qū)材料及人工成本較北京便宜，如果按照 60%的打折率，舊改成

24、本不包含電梯約 720 元/平；考慮到根據(jù)住建部 40 億平老舊小區(qū)存量面積估算，總體市場(chǎng)空間將近 2.8 萬(wàn)億元；如果考慮電梯安裝，總體市場(chǎng)空間超過(guò) 3 萬(wàn)億元。I）給排水改造排水系統(tǒng)改造包括建筑內(nèi)的給排水系統(tǒng)及小區(qū)污水管道系統(tǒng)更換，按照指標(biāo)給出的數(shù)據(jù)，多層住宅給排水系統(tǒng)改造工程單方造價(jià)約為102.57 元/m、小區(qū)污水外線(xiàn)更換工程單方造價(jià):506.29 元/m，給排水改造總價(jià)約 608 元/m.圖 8北京市多層住宅給排水系統(tǒng)改造工程各項(xiàng)費(fèi)用占工程造價(jià)比例圖 9 北京市小區(qū)污水外線(xiàn)更換土建工程各項(xiàng)費(fèi)用占工程造價(jià)比例數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國(guó)泰君安證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：2

25、017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國(guó)泰君安證券研究）電氣改造工程圖 10 北京市多層住宅電氣改造工程各項(xiàng)費(fèi)用占工程造價(jià)比例25%48%27%數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 國(guó)泰君安證券研究按照指標(biāo)多層住宅戶(hù)內(nèi)電氣改造工程單方造價(jià)約為 163.09 元/m。其中材料費(fèi)占約占 27%。其他費(fèi)用材料人工）小區(qū)道路改造按照指標(biāo)給出的數(shù)據(jù)，小區(qū)瀝青道路改造工程單方造價(jià)約 120.98 元/m，小區(qū)人行步道改造工程單方造價(jià):276.26 元/m，道路改造成本總計(jì)約 397 元/m。圖 11北京市小區(qū)瀝青道路改造工程各項(xiàng)費(fèi)用占工程造價(jià)比例圖 12 北京市小區(qū)人行步道改造工程各項(xiàng)費(fèi)用占

26、工程造價(jià)比例21%38%41%40%43%17%數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國(guó)泰君安證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國(guó)泰君安證券研究其他費(fèi)用材料人工其他費(fèi)用材料人工 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分）加裝電梯工程電梯加裝是老舊小區(qū)工程的大頭，按照指標(biāo)中列出數(shù)據(jù)，安裝電梯單方造價(jià)達(dá) 19490.49 元/m；如果按照每部電梯成本計(jì)算，約為 90 萬(wàn)/ 部。 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分圖 13 北京市電梯土建工程各項(xiàng)費(fèi)用占工程造價(jià)比例數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 以省為單位，

27、推算全國(guó)水平我們拿到 2019 年安徽省“舊改”投資計(jì)劃，涉及全省 523 個(gè)小區(qū)，20 萬(wàn)戶(hù)，1870 萬(wàn)平方，總投資金額估計(jì) 26 億元。以此為基準(zhǔn)，按照住建部全國(guó) 17 萬(wàn)小區(qū)估算，全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模在 8500 億左右。但是我們注意到按照安徽省規(guī)劃，省會(huì)合肥市單平米投資估算是 645 元，全省平均為 139 元，明顯低于我們第一種估算，這可能是安徽省“舊改”不包含電梯安裝及涉及舊改項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)度較低所致（全省 139 元/m成本相當(dāng)于只完成我們上面估算的電氣改造）。所以我們判斷此估算可以作為最謹(jǐn)慎假設(shè)，如果考慮電梯安裝，整體全國(guó)“舊改”市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億。市、直管縣小區(qū)數(shù)量（個(gè)）總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）總

28、建筑面積（萬(wàn)/平方米）投資估算（萬(wàn)/元）合肥市4714839118.9876706淮北市5232923.52175亳州市6321936.114820宿州市17576151.896536蚌埠市9732262247.2341770阜陽(yáng)市6245322.025350淮南市421329096.025324滁州市31868984.127756六安市6130412.571929.5馬鞍山市1916156162.0614157蕪湖市4729040299.5415087宣城市39590963.894964銅陵市9699558.235360池州市17898166.236600安慶市3224217201.8026

29、569黃山市1002831232113628廣德縣33105.55540表 3：安徽省“舊改”2019 年投資計(jì)劃 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分總計(jì)5232040661870.72259272數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省政府網(wǎng)站， 舊改要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，目前主要來(lái)自于各地財(cái)政“舊改”的資金來(lái)源方面，住建部表示會(huì)通過(guò)老舊小區(qū)改造資金來(lái)源主要有以下：地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支持（市級(jí)，區(qū)級(jí)）、中央資金支持、居民個(gè)人承擔(dān)、單位出資、專(zhuān)營(yíng)單位投資、引入金融機(jī)構(gòu)融資等，同時(shí)要防止增加地方債務(wù)。圖 14以安徽省為例，資金來(lái)源分布數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部，國(guó)泰君安證券研究以安徽省 2019 年舊改計(jì)劃為例，項(xiàng)

30、目資金來(lái)源主要都是來(lái)自于省、市、區(qū)的財(cái)政資金，其中區(qū)級(jí)資金占據(jù)約 55%的大頭。市級(jí)政府區(qū)級(jí)政府+小區(qū)省級(jí)政府同時(shí) 6 月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求老舊小區(qū)改造要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，即今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，并運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。我們以北京為例，老舊小區(qū)基礎(chǔ)類(lèi)改造都是由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政來(lái)共同進(jìn)行分擔(dān)，只有自選類(lèi)的，比如增設(shè)電梯這樣的，才需要居民出錢(qián)一般安裝。電梯的成本在 80-90 萬(wàn)/臺(tái)，北京政府會(huì)給予每臺(tái)最高 24 萬(wàn)元的補(bǔ)貼， 然后居民在安裝的時(shí)候是不用付錢(qián)，而采用租的形式。只需要每五年交一次租金就能使

31、用，樓層越高，租金越貴；一樓二樓免費(fèi)，三樓每五年租金在一萬(wàn)元左右，六樓則是兩萬(wàn)元（每月約 200-300 元）。如果小區(qū)業(yè)主不愿意付租電梯的租金，可以不交，但也喪失了電梯的使用權(quán)，這種靈活的租賃模式不僅緩解了業(yè)主的資金壓力，也降低了溝通成本。受益建材品種我們認(rèn)為舊改受益的建材品種方面，主要涉及電氣、排水、道路改造及居民配套裝修帶來(lái)的建材需求，主要受益建材品種包括：水泥、防水材料、涂料、管材及石膏板。老舊小區(qū)改造相關(guān)受益建材品種老舊小區(qū)改造主要進(jìn)行電氣、水、道路及附加電梯的安裝，根據(jù)我們上 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分面羅列的工程，下表概述了每平方工程主要材料的消耗量

32、，主要建材品種有水泥、防水卷材及管材。據(jù)此消耗量，我們估算老舊小區(qū)改造單平米建材成本分別為：水泥水泥主要用于電梯的加裝及小區(qū)道路的改造，按照估算，水泥的單方消耗量為 53.45kg （包含電梯安裝為 194.75kg），對(duì)應(yīng) 40 億平改造老舊小區(qū)規(guī)模，水泥市場(chǎng)空間為 855 億（包含電梯安裝為超過(guò) 3000 億）。管材管材主要用于電梯的加裝及小區(qū)給排水改造，按照估算，管材的單方消耗量為 1.66m（包含電梯安裝為 2.35m），對(duì)應(yīng) 40 億平改造老舊小區(qū)規(guī)模，管材市場(chǎng)空間為 999 億（包含電梯安裝為超過(guò) 1400 億）.防水材料防水材料主要用于電梯的加裝，按照估算，防水材料單方消耗量為

33、0.766改造項(xiàng)目主要材料多層住宅加裝電梯工程水泥 7.854kg、0.471m混凝土、SBS 防水卷材 0.766 、管材 0.69 m多層住宅戶(hù)內(nèi)電氣改造工程塑料銅線(xiàn) 6.26m多層小區(qū)給排水系統(tǒng)改造工程0.64m（給排水系統(tǒng)改造）+1.025m（污水外線(xiàn)更換）管材小區(qū)道路改造工程0.152m混凝土、砂子 5.6kg，對(duì)應(yīng) 40 億平改造老舊小區(qū)規(guī)模，市場(chǎng)空間為超過(guò) 600 億。表 4：老舊小區(qū)每平米改造主要材料消耗數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 表 5：老舊小區(qū)改造建材市場(chǎng)空間估算合計(jì)單方消耗量單價(jià)單平方材料成本(元）單品種 40 億平市場(chǎng)規(guī)模（億元）包含電梯加裝水泥

34、194.75kg400 元/噸77.903116.0SBS 防水卷材0.766 21 元/16.09643.4管材2.355m15 元/m35.331413.0不包含電梯加裝水泥53.45kg400 元/噸21.38855.2管材1.665m15 元/m24.98999.0數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 注：混凝土每立方消耗水泥按照最低 300kg 換算老舊小區(qū)配套二次裝修受益建材品種我們認(rèn)為由于老舊小區(qū)建成時(shí)間都已經(jīng)超過(guò) 20 年以上，在小區(qū)舊改的同時(shí)也有望拉動(dòng)住戶(hù)配套戶(hù)內(nèi)進(jìn)行二次裝修的進(jìn)程。我們以二次裝修中最為常見(jiàn)的更換水管、防水更新、屋內(nèi)墻面刷新、石膏板吊頂更新四項(xiàng)內(nèi)

35、容估算，以 100 平米房屋為例，分別的管材、防水材料、涂料材料、石膏板+輕鋼龍骨成本為約 1500 元、1500 元、2500、1000 元，總材料成 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分本為 6500 元。如果以住建部 40 億平存量老舊小區(qū)，按照 30%住戶(hù)可能會(huì)在小區(qū)舊改中配套進(jìn)行家內(nèi)二次裝修估算，戶(hù)內(nèi)二次裝修總市場(chǎng)規(guī)模在約 780 億； 其中防水材料、管材、涂料、石膏板分別對(duì)應(yīng)市場(chǎng)空間為約 180、180、300、120 億元。圖 15按照 100 平米面積估算，使用建材產(chǎn)品材料成本（元）圖 16 按照 30%比例住戶(hù)進(jìn)行重裝修計(jì)算，建材品種受益市場(chǎng)規(guī)模（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源： 數(shù)據(jù)來(lái)源： 受益建材公司水泥我們認(rèn)為目前舊改主要依賴(lài)當(dāng)?shù)卣呢?cái)政支持，所以東部沿海城市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，政府財(cái)政狀況更為健康，“舊改”的落地速度也有望領(lǐng)先于全國(guó)?；诖伺袛?，水泥