上海滬西財富中心項目可行性研究

1、PAGE PAGE 0策源機構(gòu)咨詢研發(fā)中心二OO七年四月上海普陀區(qū)滬西財富中心可行性研究報告上海滬西財富中心項目可行性研究PAGE PAGE 36目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166465586 1.項目目情況 PAGEREF _Toc166465586 h 1 HYPERLINK l _Toc166465587 1.1地地理位置置 PAGEREF _Toc166465587 h 1 HYPERLINK l _Toc166465588 1.2主主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標 PAGEREF _Toc166465588 h 1 HYPERLINK l _Toc16

2、6465589 1.3地地塊現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc166465589 h 2 HYPERLINK l _Toc166465590 1.4周周邊環(huán)境境 PAGEREF _Toc166465590 h 2 HYPERLINK l _Toc166465591 1.5配配套設施施 PAGEREF _Toc166465591 h 3 HYPERLINK l _Toc166465592 22.區(qū)域域規(guī)劃情情況 PAGEREF _Toc166465592 h 4 HYPERLINK l _Toc166465593 2.1區(qū)區(qū)域建設設規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465593 h 4 HYPE

3、RLINK l _Toc166465594 2.2產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465594 h 5 HYPERLINK l _Toc166465595 2.3軌軌道交通通規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465595 h 6 HYPERLINK l _Toc166465596 2.4區(qū)區(qū)域發(fā)展展環(huán)境比比較 PAGEREF _Toc166465596 h 6 HYPERLINK l _Toc166465597 2.5區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃總結(jié) PAGEREF _Toc166465597 h 8 HYPERLINK l _Toc166465598 3.區(qū)域域辦公市市場分析析 PAGER

4、EF _Toc166465598 h 8 HYPERLINK l _Toc166465599 3.1宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc166465599 h 8 HYPERLINK l _Toc166465600 3.2區(qū)區(qū)域辦公公競品分分析 PAGEREF _Toc166465600 h 9 HYPERLINK l _Toc166465601 3.3項項目辦公公客戶定定位建議議 PAGEREF _Toc166465601 h 11 HYPERLINK l _Toc166465602 3.3項目目辦公類類型定位位建議 PAGEREF _Toc166465602 h 12 HYPERLINK

5、 l _Toc166465603 3.4項項目辦公公開工時時序建議議 PAGEREF _Toc166465603 h 12 HYPERLINK l _Toc166465604 3.5甲甲級辦公公樓租金金/售價建建議 PAGEREF _Toc166465604 h 13 HYPERLINK l _Toc166465605 3.6公公寓式辦辦公售價價建議 PAGEREF _Toc166465605 h 15 HYPERLINK l _Toc166465606 4.區(qū)域域商業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc166465606 h 16 HYPERLINK l _Toc166465607 4.1

6、宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc166465607 h 16 HYPERLINK l _Toc166465608 4.2區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)分布情情況 PAGEREF _Toc166465608 h 16 HYPERLINK l _Toc166465609 4.4區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)消費者者定位建建議 PAGEREF _Toc166465609 h 18 HYPERLINK l _Toc166465610 4.3項項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位建議議 PAGEREF _Toc166465610 h 19 HYPERLINK l _Toc166465611 5.項目目初步財財務評價價 PAGEREF _Toc166

7、465611 h 21 HYPERLINK l _Toc166465612 5.1項項目評估估說明 PAGEREF _Toc166465612 h 21 HYPERLINK l _Toc166465613 5.2項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營方方案 PAGEREF _Toc166465613 h 21 HYPERLINK l _Toc166465614 5.3項項目總投投資估算算 PAGEREF _Toc166465614 h 22 HYPERLINK l _Toc16646656115 5.33.1估估算參數(shù)數(shù) PAGEREF _Toc166465615 h 22 HYPERLINK l _Toc1664

8、65616 5.3.2總投投資估算算 PAGEREF _Toc166465616 h 22 HYPERLINK l _Toc166465617 5.4項項目經(jīng)營營收入估估算 PAGEREF _Toc166465617 h 23 HYPERLINK l _Toc166465618 5.4.1估算算參數(shù) PAGEREF _Toc166465618 h 23 HYPERLINK l _Toc166465619 5.4.2項目目經(jīng)營收收入測算算 PAGEREF _Toc166465619 h 23 HYPERLINK l _Toc166465620 5.5項項目財務務評價 PAGEREF _Toc16

9、6465620 h 23 HYPERLINK l _Toc166465621 5.5.1靜態(tài)態(tài)盈利能能力 PAGEREF _Toc166465621 h 23 HYPERLINK l _Toc166465622 5.5.2動態(tài)態(tài)盈利能能力 PAGEREF _Toc166465622 h 24 HYPERLINK l _Toc166465623 5.5.3資金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465623 h 24 HYPERLINK l _Toc166465624 5.5.3資金金平衡分分析 PAGEREF _Toc166465624 h 25 HYPERLINK l _Toc166

10、465625 5.6項項目盈虧虧平衡分分析 PAGEREF _Toc166465625 h 26 HYPERLINK l _Toc166465626 5.7項項目評估估結(jié)論 PAGEREF _Toc166465626 h 261.項目目情況1.1地地理位置置本項目本項目地地塊位于普陀陀區(qū)中西部部，滬寧寧高速公公路與真真北路中中環(huán)線交交匯處西西北側(cè)。具體體四至范范圍為：東起真北路路中環(huán)線線，西倚子洲洲路，北靠靠銅川路路，南臨臨曹安路路和滬寧寧高速公公路，屬于普陀陀區(qū)真北北新興商商貿(mào)群和和真光商商業(yè)中心心范圍。1.2主主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標地塊基本經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)量: m2備 注總占地面積69,9

11、30占地：104.9畝總基地面積23,986建筑密度：34.3%地上建筑面積244,775容積率：3.5其中：辦公部分181,266可售(50%)商業(yè)部分63,489可售(50%)總建筑面積289,775地下建筑面積45,000不計容積率地下室停車庫45,000綠化面積27,972綠化率：40%注：地下45000中含停車位約1500個1.3地地塊現(xiàn)狀狀真北路子洲路曹安公路金湯路該地塊目目前為多家汽汽車企業(yè)業(yè)用地，包括大大眾維修修中心、上海汽汽車工業(yè)業(yè)機動車車置換有有限公司司、民防防真北路路停車場場、普陀陀區(qū)機動動車駕駛駛員培訓訓部、滬滬裕鋼材材倉庫等（由于于無地塊塊紅線范范圍相關(guān)關(guān)資料，項目位

12、位置目前前暫定）。現(xiàn)場場勘察顯顯示，整整個地塊塊較為方方正，臨臨路面位位于真北北路高架架及曹安安公路，北側(cè)、西側(cè)均均靠有建建筑物阻阻擋，西西北角臨臨子洲路路、金湯路路處有一一處入口口（普陀陀區(qū)機動動車駕駛駛員培訓訓部），如在項項目地塊塊范圍內(nèi)內(nèi)，則為為項目西西北側(cè)唯唯一臨路路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅區(qū)1.4周周邊環(huán)境境地塊以西西：與真真光新村村老式住住宅區(qū)僅僅一墻之之隔，無無進出通通道。地塊以南南：緊貼貼曹安公公路，連連通中環(huán)環(huán)線立交交橋和滬滬寧高速速，道路路情況復復雜，來來往車輛輛極多，環(huán)境非非常嘈雜雜。同時時，由于于高架下下匝道的的影響，使得進進入該地地塊的通通路被

13、阻阻擋，需需繞行22、3百百米。地塊以東東：為真北北路，有有高架支支柱和柵柵欄阻攔攔。地塊以北北：有如如家快捷捷酒店、少量中中低擋餐餐飲設施施及住宅宅區(qū)。1.5配配套設施施 交通配套套：項目緊鄰鄰真北路路中環(huán)線線、曹安安公路、滬寧高高速公路路三條上上海西北北側(cè)的交交通動脈脈，可以以方便直直達市區(qū)區(qū)各處，距離上上海虹橋橋國際機機場僅110公里里，且周周邊分布布有北安安線、7727、7500、622、3223、5562、8277、9447等眾眾多公交交線路，交通出出行十分分便利。商業(yè)配套套：項目周邊邊商業(yè)配配套較為為齊全，擁有百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心、麥德龍龍、紅星星美凱龍龍、百安安居、迪迪卡儂、樂購、蘇

14、寧、國美、梅川路路歐亞步步行街等等大型商商業(yè)設施施，作為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心已已經(jīng)初見見規(guī)模。項目環(huán)境境現(xiàn)狀總總結(jié)項目地處處普陀區(qū)區(qū)中環(huán)區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)位道路路條件較較好，交交通出行行十分便便利。作作為居住住聚集區(qū)，其發(fā)展展較為成成熟，商商業(yè)配套套設施較較為完善善。由于項目目臨路面面為真北北路中環(huán)環(huán)、滬寧寧高速公公路兩大大高架環(huán)環(huán)繞，機機動車出出入通路路上受到到較大影影響，地地塊西北北角出入入口所臨臨子洲路路、金湯湯路均僅僅為雙車車道道路路，本項目未未來出入入動線需需著重考考慮。否否則道路路環(huán)境將將對項目目尤其是是商業(yè)部部分構(gòu)成成不利影影響。2.區(qū)域域規(guī)劃情情況2.1區(qū)區(qū)域建設設規(guī)劃根據(jù)普陀陀區(qū)“十一

15、五五”規(guī)劃，普陀區(qū)區(qū)將在未未來重點點規(guī)劃建建設5大大區(qū)域真如如城市副副中心、長風生生態(tài)商務務區(qū)、真北組組團商貿(mào)貿(mào)群、桃浦都都市產(chǎn)業(yè)業(yè)園、長壽綜綜合服務務帶，其中本本項目位位于真北北組團商商貿(mào)群。五大重點點區(qū)域定定位情況況商務商業(yè)娛樂真如城市市副中心心綜合商務務中心便利性購購物中心心歷史風貌貌旅游文文化區(qū)長風生態(tài)態(tài)商務區(qū)區(qū)高科技生生態(tài)商務務港高端商業(yè)業(yè)品牌店店蘇州河娛娛樂休閑閑區(qū)真北組團團商貿(mào)群群長三角商商務平臺臺大型專業(yè)業(yè)商貿(mào)中中心都市休閑閑娛樂中中心桃浦都市市產(chǎn)業(yè)園園物流樞紐紐中心-長壽綜合合服務帶帶現(xiàn)代服務務業(yè)集聚聚區(qū)餐飲娛樂樂購物區(qū)區(qū)旅游休閑閑區(qū)目前以上上區(qū)域除除長壽路路沿線商商務帶已已

16、成熟外外，真如如、真北北、長風風三個重重點規(guī)劃劃地區(qū)的的重新建建設均剛剛起步。就目前前的定位位方向，真北地地區(qū)區(qū)別別與其他他重點規(guī)規(guī)劃地區(qū)區(qū)的關(guān)鍵鍵在于：專業(yè)商商貿(mào)。目目前周邊邊專業(yè)市市場集中中是其發(fā)發(fā)展的重重要基礎礎。真北組團團商貿(mào)群群以中環(huán)環(huán)線為中中軸，南南起蘇州州河，北北至滬嘉嘉高速公公路。重重點推進進九大組組團式商商務、商商業(yè)、賓賓館、娛娛樂項目目建設，規(guī)劃用用地面積積70.66萬萬，規(guī)劃劃建筑面面積2000.336萬。真北北路核心心區(qū)域，重點開開發(fā)商務務辦公樓樓宇群，搭建與與長三角角互為輻輻射對接接的商務務平臺，凸顯涉涉外經(jīng)貿(mào)貿(mào)和商務務特色，匯聚國國內(nèi)大、中型企企業(yè)總部部、區(qū)域域采購

17、中中心和營營銷結(jié)算算中心等等。金沙沙江路區(qū)區(qū)域，重重點開發(fā)發(fā)汽車銷銷售、展展示、維維修、服服務“四位一一體”汽車商商貿(mào)集聚聚區(qū)；梅川川路東段段、真光光路區(qū)域域，重點點集聚建建材、家家具、家家電等大大型專業(yè)業(yè)商貿(mào)展展銷中心心、配送送中心等等。在梅梅川路西西段區(qū)域域，重點點開發(fā)面面向廣大大市民的的都市休休閑娛樂樂中心。2.2產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃在“十一一五”規(guī)劃中中，普陀陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展重點點主要集集中在以以下四點點：提升升發(fā)展都都市型商商業(yè)：鼓勵集集聚著名名商品品品牌或企企業(yè)品牌牌的商業(yè)業(yè)服務企企業(yè)，大大力培育育具有民民族和本本地特色色的個性性化商業(yè)業(yè)服務企企業(yè)。重點點發(fā)展商商務服務務業(yè)：重點建建設以

18、國國際商貿(mào)貿(mào)企業(yè)總總部為龍龍頭，以以長三角角企業(yè)總總部和涉涉外經(jīng)貿(mào)貿(mào)為特色色的現(xiàn)代代服務業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)；以要要素市場場為主體體，以電電子商務務和互通通聯(lián)動為為特色的的新型要要素市場場集聚區(qū)區(qū)；以高高端物流流為先導導，以陸陸港口岸岸和多式式聯(lián)運為為特色的的現(xiàn)代物物流園區(qū)區(qū)；以研研發(fā)設計計為重點點，以產(chǎn)產(chǎn)學研戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟為基礎礎的科技技型產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。大力力發(fā)展休休閑娛樂樂業(yè)：加強蘇蘇州河綜綜合軸線線開發(fā)和和環(huán)長壽壽地區(qū)休休閑娛樂樂街區(qū)建建設，結(jié)結(jié)合蘇州州水岸整整治，開開發(fā)沿水水岸休閑閑娛樂帶帶，加快快長壽、長風大大型娛樂樂項目和和旅游設設施的建建設。大大力開發(fā)發(fā)集購物物觀光、健身娛娛樂、文文化活動動

19、、會務務展示等等功能于于一體的的特色休休閑商業(yè)業(yè)區(qū)。配套套發(fā)展酒酒店住宿宿業(yè)：新建四四星五五星級酒酒店、會會議中心心，開發(fā)發(fā)若干假假日賓館館、酒店店式公寓寓，進一一步改善善本地區(qū)區(qū)商務環(huán)環(huán)境，提提升旅游游服務功功能，滿滿足高標標準商務務、旅游游住宿和和綜合活活動需求求,并帶帶動周邊邊區(qū)域內(nèi)內(nèi)餐飲、購物、娛樂等等產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。根據(jù)普陀陀區(qū)綜合合發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃，現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)聚集集區(qū)、要要素市場場聚集區(qū)區(qū)、現(xiàn)代代物流園園區(qū)、科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)集群、景觀休休閑娛樂樂設施和和高星級級酒店等等配套設設施都是是區(qū)政府府鼓勵的的商業(yè)形形態(tài)。落實到到具體到到房地產(chǎn)產(chǎn)載體，則為高高品質(zhì)寫寫字樓、新型商商業(yè)設施施和酒

20、店店或類酒酒店物業(yè)業(yè)。本項項目的基基本產(chǎn)品品定位則則基于此此規(guī)劃方方向。2.3軌軌道交通通規(guī)劃根據(jù)上海海軌道交交通規(guī)劃劃，項目目所處真真北路、曹安公公路周邊邊規(guī)劃建建設有軌軌道交通通14號號線（原原來的MM6線，起訖點點為環(huán)西西二大道道至金橋橋）、115號線線（原來來的輕軌軌L1線線，起訖訖點為上上海西站站-環(huán)南南二大道道），作作為軌道道交通遠遠景規(guī)劃劃，目前前尚未確確定具體體走向，預計在在20110-220200年間全全部建設設完成。在本項目目的建設設期及運運營初期期，軌道道交通的的遠期規(guī)規(guī)劃并不不能對項項目帶來來直接的的利好。由于商商辦綜合合項目重重長期的的運營收收益，因因此兩條條軌道交交

21、通的啟啟用，將將對項目目原規(guī)劃劃寫字樓樓部分的的租金起起到一定定拉升作作用，此此外也更更有利于于本項目目內(nèi)原規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)部分吸吸引更廣廣泛的客客源。規(guī)劃真北路站規(guī)劃銅川路站本項目2.4重重點規(guī)劃劃板塊發(fā)發(fā)展比較較作為普陀陀未來重重點發(fā)展展的4個個辦公板板塊，真真如與其其它板塊塊相比優(yōu)優(yōu)勢何在在？長風生態(tài)態(tài)商貿(mào)區(qū)區(qū)辦公1220.55，商業(yè)業(yè)30萬萬，酒店店式公寓寓70萬萬。優(yōu)勢1、普普陀政府府重點打打造商務務板塊 2、具有長長風公園園、蘇州州河等自自然景觀觀資源 3、規(guī)劃完完整，區(qū)區(qū)域規(guī)模模龐大，易產(chǎn)生生聚集效效應劣勢1、區(qū)區(qū)域辦公公市場完完全沒有有基礎 2、目前區(qū)區(qū)域內(nèi)多多為老廠廠房，環(huán)環(huán)境條

22、件件較差 3、東西走走向金沙沙江路、光復西西路道路路條件較較差 4、體量較較大，經(jīng)經(jīng)營初期期阻力較較大真如城市市副中心心商業(yè)辦公公52萬萬優(yōu)勢1、上海海市4大大城市副副中心之之一 2、具有上上海西站站貨運交交通樞紐紐劣勢1、區(qū)域域發(fā)展早早，居住住氛圍過過濃，目目前無辦辦公氛圍圍 2、規(guī)劃定定位較為為籠統(tǒng)，辦公市市場定位位不清晰晰 3、銅川路路、曹楊楊路地面面道路交交通較為為擁堵（由于長長江實業(yè)業(yè)在真如如已獲得得大幅綜綜合土地地，目前前該區(qū)域域頗受關(guān)關(guān)注）長壽綜合合服務帶帶辦公377萬，商業(yè)業(yè)27.75萬萬，酒店店4.55萬優(yōu)勢1、普普陀商辦辦發(fā)展最最為成熟熟的區(qū)域域 2、地處市市中心區(qū)區(qū)域，交

23、交通便利利，辦公公氛圍較較好劣勢1、未來來發(fā)展空空間有限限，區(qū)域域辦公市市場未來來供應量量為4大大區(qū)最少少 2、租金、售價較較高，辦辦公入門門門檻相相對較高高真北組團團商貿(mào)群群辦公677萬，商業(yè)業(yè)51萬萬，公寓寓式酒店店17萬萬。優(yōu)勢1、地理理區(qū)位條條件最為為優(yōu)越 2、滬寧高高速公路路為上海海江蘇商商貿(mào)主通通道；中中環(huán)線為為上海市市內(nèi)交通通動脈 3、區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展較較為成熟熟，商業(yè)業(yè)、生活活配套齊齊全劣勢1、辦公公組團尚尚未形成成聚集效效應2.5區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃總結(jié)真北組團團商貿(mào)群群從地理理位置上上來看，是目前前普陀大大力發(fā)展展的真如如、真北北、長風風三大商商務區(qū)中中區(qū)位較較好的板板塊，滬滬寧高速

24、速公路、真北路路中環(huán)線線這兩條條對外對對內(nèi)主干干道的存存在，可可以吸引引眾多經(jīng)經(jīng)貿(mào)、物物流企業(yè)業(yè)落戶。在環(huán)境上上，除長長壽路沿沿線外，真北地地區(qū)相比比長風、真如，其商業(yè)業(yè)金融成成熟度更更高，便便利的配配套設施施在三大大區(qū)中更更具有吸吸引力。依照真北北地區(qū)的的商務規(guī)規(guī)劃，以以及普陀陀區(qū)商、辦、購物物、酒店店綜合發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位，本項項目適宜宜打造成成為與長長三角互互為輻射射對接的的商務平平臺，輔之以以商業(yè)、賓館、娛樂項項目建設設，建成集涉外外經(jīng)貿(mào)、休閑購購物、都都市娛樂樂為一體體的區(qū)級級綜合商商務休閑閑中心。3.普陀陀區(qū)辦公公市場分分析3.1宏宏觀背景景普陀區(qū)寫寫字樓市市場相對對市區(qū)其其他行

25、政政區(qū)發(fā)展展較為緩緩慢，目目前寫字字樓供應應主要集集中在長長壽路沿沿線和中中山北路路沿線，且以中中低檔辦辦公物業(yè)業(yè)為主，其中商住住型物業(yè)業(yè)也是區(qū)域域辦公市市場主導導產(chǎn)品。基于普普陀區(qū)政政府的整整體規(guī)劃劃方向，目前長長風、真真如、真真北地區(qū)區(qū)均是普普陀區(qū)政政府鼓勵勵發(fā)展的的重點商商務區(qū)，如前文文所述，各區(qū)域域的發(fā)展展重點各各有特點點，目前前這三個個今后的的寫字樓樓重點供供應區(qū)均均處于起起步狀態(tài)態(tài)，3-5年后后將會對對普陀區(qū)區(qū)的寫字字樓市場場格局產(chǎn)產(chǎn)生重大大影響。今后33-5年年間，普普陀區(qū)將將是市中中心區(qū)域域內(nèi)寫字字樓供應應量最大大的行政政區(qū)域。普陀區(qū)220066年共計計新增辦辦公樓77.233

26、萬，環(huán)比下下跌633.588%。全全年成交交辦公樓樓16.15萬萬，環(huán)環(huán)比下跌跌21.07%。由于于寫字樓樓供應結(jié)結(jié)構(gòu)問題題，066年區(qū)域域?qū)懽謽菢浅山痪鶅r1112933元/，環(huán)比比下跌111.885%。普陀區(qū)新新增企業(yè)業(yè)個數(shù)新增企業(yè)業(yè)類型20044年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)20055年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)20066年新增增企業(yè)數(shù)數(shù)私營企業(yè)業(yè)戶106991919922377內(nèi)資企業(yè)業(yè)戶273230193“三資”企業(yè)家家464352從普陀區(qū)區(qū)新增企企業(yè)數(shù)量量來看，基本保保持穩(wěn)定定態(tài)勢，辦公樓樓市場需需求具有有一定的的保證。基于這這樣的經(jīng)經(jīng)濟背景景，區(qū)域域內(nèi)規(guī)劃劃的寫字字樓未來來供應量量也十分分可觀。真北、真如

27、、長風共共計規(guī)劃劃有近3300萬萬左右右的辦公公項目，且有國國浩、旭旭輝、長長實等諸諸多實力力開發(fā)商商進入該該區(qū)域市市場，屆屆時競爭爭將十分分激烈。由于市市場需求求容量有有限，本本項目規(guī)規(guī)劃的辦辦公部分分也應及及早入市市，搶占占先機。3.2區(qū)區(qū)域辦公公競品分分析項目名稱稱開發(fā)面積積功能定位位規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)環(huán)購物廣場場43萬商業(yè)255萬酒店7萬萬辦公100萬大型百貨貨購物中中心家居賣場場餐飲休閑閑廣場五星級酒酒店公寓式辦辦公樓綠洲湖畔畔商務港港30萬辦公8.8萬酒店公寓寓5.6萬萬商業(yè)2.85萬萬住宅7.5萬國際化高高標準寫寫字樓環(huán)型商業(yè)業(yè)休閑街街酒店與酒酒店式公公寓高層經(jīng)典典住宅創(chuàng)邑金金沙谷2.

28、3萬萬創(chuàng)意辦公公 時尚美食食街創(chuàng)意產(chǎn)品品專賣店店旭輝世紀紀廣場11萬商業(yè)辦公公6 萬萬公寓式式酒店55 萬創(chuàng)展“LLOFTT” SSOHOO公寓式式辦公55A甲級級寫字樓樓北岸長長風29萬一期2.6萬辦辦公寫字樓購物中心心休閑娛樂樂五星級酒酒店酒店式公公寓受到普陀陀區(qū)大力力發(fā)展商商貿(mào)的影影響，其其為市中中心新建建辦公項項目體量量最多的的行政區(qū)區(qū)之一，目前市市場競品品主要集集中在真真北路沿沿線及長長風生態(tài)態(tài)商務區(qū)區(qū)。特征1：均為大大型商辦辦綜合項項目如上圖所所示，目目前本項項目競品品個案中中，除創(chuàng)邑金沙谷谷為小型型創(chuàng)業(yè)園園區(qū)外，其余項項目均為為10萬萬以上上大型綜綜合項目目，其物物業(yè)形態(tài)態(tài)均十分

29、分齊全，且較為為類似，包含有有甲級寫寫字樓、酒店式式公寓、五星級級酒店、創(chuàng)業(yè)辦辦公等。該情況主主要是受受到土地地規(guī)模限限制所致致，而本本項目辦辦公面積積也達到到18萬萬，建建筑單類類型物業(yè)業(yè)風險較較大，因因此建議議采取混混合物業(yè)業(yè)形態(tài)。特征2：寫字樓樓類型雷雷同，競競爭壓力力大區(qū)域內(nèi)寫寫字樓均均以甲級級或準甲甲級寫字字樓標準準建設，建筑品品質(zhì)并非非各項目目的競爭爭點。目目前總部部基地型型寫字樓樓群和小小面積寫寫字樓為為市場主主力供應應的兩類類物業(yè)，也是上上述競品品的兩個個主要物物業(yè)類型型?？偛坎炕匦托晚椖坑捎捎谀承┬╉椖康氐乩砦恢弥萌毕荩拍钸^過于夸大大，其實實際需求求受到質(zhì)質(zhì)疑。小小面積寫

30、寫字樓在在市場上上銷售情情況較好好，但目目前市場場供應過過大。3.3項項目辦公公客戶方向向據(jù)中房指指數(shù)顯示示，去年年第三季季度上海海甲級辦辦公樓平平均租金金已達11.033美元/平方米米/天，同比上上漲了111.996%，創(chuàng)下了了上海自自19999年以以來的新新高。而而隨著上上海甲級級辦公樓樓市場租租金壓力力持續(xù)增增大，企企業(yè)外遷遷動力正正在不斷斷增強，傳統(tǒng)CCBD外外圍的準準CBDD區(qū)域逐逐漸成為為投資商商和大型型企業(yè)共共同關(guān)注注的熱點點。據(jù)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，普陀陀區(qū)077年一季季度引進進內(nèi)資企企業(yè)8887戶，注冊資資金177.288億元。其中服服務業(yè)3375戶戶、物流流業(yè)377戶，注注冊資

31、金金10000萬元元以上的的企業(yè)220戶，其中550000萬元以以上的44戶，引進進企業(yè)規(guī)規(guī)模和質(zhì)質(zhì)量在不不斷提高高。上海陸上上貨運交交易中心心4月226日在在西北物物流園區(qū)區(qū)內(nèi)正式式開工建建設，其其將通過過整合城城市現(xiàn)有有的貨運運服務資資源，形形成上海海市內(nèi)貨貨運巴士士的城市市終端網(wǎng)網(wǎng)絡，服服務于長長三角和和全國。綜上三點點，本項項目應充充分利用用緊靠中中環(huán)線、滬寧高高速公路路的地理理優(yōu)勢，以市區(qū)區(qū)傳統(tǒng)CCBD區(qū)區(qū)域外遷遷的大中中型企業(yè)業(yè)、外省省市（主主要為長長三角）大中型型服務業(yè)業(yè)企業(yè)和和物流企企業(yè)為主主要客戶戶目標。另外，據(jù)據(jù)調(diào)查，長壽路路、中山山北路區(qū)區(qū)域辦公公樓主要要以老式式乙級辦辦

32、公樓為為主，其其入駐企企業(yè)行業(yè)業(yè)分布范范圍較廣廣，包括括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢服服務業(yè)等等多個行行業(yè)，企企業(yè)多為為國內(nèi)小小型企業(yè)業(yè)或大型型企業(yè)代代表處，辦公場場地較小小。中山山北路作作為物貿(mào)貿(mào)一條街街，更是是聚集了了大量的的貿(mào)易類類公司。所屬區(qū)域域物業(yè)名稱稱入駐企業(yè)業(yè)特點入駐率中山北路路聯(lián)合大廈廈各地辦事事處、紡紡織公司司95%物貿(mào)大廈廈金屬貿(mào)易易、期貨貨公司100%新建業(yè)中中心電腦、電電器、家家具貿(mào)易易等小型型企業(yè)60%萬千大廈廈貿(mào)易、進進出口公公司90%中星經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈貿(mào)易、科科技、電電子等私私營小公公司85%中期大廈廈貿(mào)易、進進出口、醫(yī)藥科科技、成成套設備備85%華源世界界廣場華源藥

33、房房、華源源集團內(nèi)內(nèi)部各部部門70%振源大廈廈服飾、塑塑膠、電電子、精精細化工工等企業(yè)業(yè)85%長壽路恒達廣場場房產(chǎn)開發(fā)發(fā)、數(shù)碼碼科技、投資、機械98%沙田大廈廈房產(chǎn)、投投資、貿(mào)貿(mào)易、家家具95%世紀商務務廣場律師行、投資公公司、銀銀行、機機械設備備業(yè)95%中環(huán)商務務大廈中環(huán)集團團、廣告告、裝潢潢公司100%本項目在在產(chǎn)品上上較這些些老式辦辦公樓具具有一定定優(yōu)勢，部分成成長階段段的中小小企業(yè)隨隨著公司司的發(fā)展展，將會會產(chǎn)生出出置業(yè)或或是改善善辦公環(huán)環(huán)境的需需求，加加上普陀陀區(qū)每年年有近220000家新開開私營企企業(yè)，因因此本項項目應以以普陀區(qū)區(qū)內(nèi)有改改善型需需求的中中小企業(yè)業(yè)和新開開私營企企業(yè)為

34、次次要客戶戶目標。3.3項項目辦公公類型定定位建議議根據(jù)客戶戶目標定定位，建建議將本本項目辦辦公部分分拆封為為兩部分分：高端定位位：滿足足大中企企業(yè)需求求的準甲甲級辦公公樓（對對外宣傳傳甲級）中低端定定位：滿滿足中小小企業(yè)商商務、新新開私營營企業(yè)商商住的公公寓式辦辦公樓建議面積積配比為為：甲級辦公公樓：110萬（雙塔塔）公寓式辦辦公：44萬（2棟）本項目辦辦公部分分剩余44萬，結(jié)合周周邊項目目情況，以及本本項目商商務休閑閑的定位位目標，建議引引進1幢幢星級酒酒店，與甲級辦辦公、公公寓式辦辦公、商商業(yè)購物物共同組組成集商商務、居居住、休休閑為一一體的高高檔綜合合商務休休閑中心心。不過由于于本項目

35、目體量較較大，周周邊商務務環(huán)境尚尚未成熟熟，酒店店經(jīng)營所所需時間間較長，建議先先啟動辦辦公樓部部分，待待商務環(huán)環(huán)境成熟熟，外省省市商務務人流增增多后，再行啟啟動酒店店項目。3.4項項目辦公公開工時時序建議議目前項目目周邊已已開盤項項目有44個，辦辦公總體體量達335萬，后續(xù)續(xù)規(guī)劃量量更是達達到3000萬，因此此建議本本項目辦辦公部分分首先啟啟動上市市，盡早早搶占市市場。另真如地地區(qū)長江江實業(yè)地地塊預計計于088年中旬旬啟動，項目總總建面772萬平平方米（14.4萬平方方米住宅宅），為為真如城城市副中中心的啟啟動項目目，定位位為面向向長三角角的生活活服務中中心，其其開發(fā)時時序與本本項目十十分接近

36、近，但預預估其將將首先開開發(fā)住宅宅項目，考慮到到長江實實業(yè)的品品牌效應應，因此此本項目目應在其先先上市，避開直直接競爭爭，隨著著長江實實業(yè)地塊塊的成熟熟，也將將給本案案帶來一一定的輻輻射利好好效應。3.5甲甲級辦公公樓租金金/售價價建議對于本項項目銷售售/租賃賃價格的的評估，我們主主要通過過競爭個個案比較較定價的的方法，依據(jù)以以目前市市場上類類比樓盤盤的售價價水準，并結(jié)合合本項目目各項因因素比較較考慮，并對項項目價格格進行修修正，最最終對本本項目未未來銷售售/租賃賃價格進進行綜合合評估。項目名稱稱級別地址租金(元元/日)出租率綠洲中環(huán)環(huán)中心甲金沙江路路、真北北路創(chuàng)邑金金沙谷金沙江路路、真北北路

37、2.5 新長征商商務大廈廈甲梅川路、真北路路2-2.985%旭輝世紀紀廣場丹巴路、云嶺東東路北岸長長風甲大渡河路路、光復復西路$0.66550%綠地和創(chuàng)創(chuàng)甲曹楊路、近中山山北路$0.445售為主振源大廈廈乙中山北路路、鎮(zhèn)坪路路390%中期大廈廈乙中山北路路、江寧路路2.492%中星經(jīng)貿(mào)貿(mào)大廈乙中山北路路、鎮(zhèn)坪路路2.390%富麗大廈廈乙江寧路112866號2.590%聯(lián)合大廈廈乙中山北路路、武寧路路2.695%華源世界界廣場乙中山北路路、光新路路2.590%本項目租租金建議議所取比比較個案案主要為為真北路路沿線新新建辦公公樓、長長風生態(tài)態(tài)商務區(qū)區(qū)新建辦辦公樓、中山北北路沿線線乙級辦辦公樓。目前

38、真北北路沿線線辦公樓樓區(qū)域項項目多數(shù)數(shù)為在建建，因此此高檔甲甲級辦公公樓租金金情況為為空白狀狀態(tài)，根根據(jù)周邊邊已建成成辦公樓樓租金情情況，區(qū)區(qū)域平均均租金價價格在22.5元元/日日左右。中山北路路沿線是是普陀區(qū)區(qū)成熟的的辦公樓樓聚集區(qū)區(qū)域之一一，但是是目前在在租項目目多數(shù)為為乙級辦辦公樓，由于入入住率較較高，租租金水平平有所上上漲，平平均租金金在2.5-33元/日左右右。長風生態(tài)態(tài)商務區(qū)區(qū)作為普普陀區(qū)新新興的商商務區(qū)，目前剛剛剛啟動動建設，首個項項目北岸岸長風租金金價格達達到0.65美美元/日日，雖然然長風生生態(tài)商務務區(qū)定位位較高，但以上上價格已已接近虹虹橋甲級級辦公樓樓租金（約0.75美美元

39、/日日），有有虛報租租金嫌疑疑。普陀環(huán)線線內(nèi)甲級級辦公樓樓代表綠綠地和創(chuàng)創(chuàng)大廈，目前租租金0.45美美元/日日，市場場需求良良好?？紤]到以以下因素素：本項目定定位為區(qū)區(qū)域內(nèi)標標志性辦辦公樓，其產(chǎn)品品、規(guī)劃劃均在區(qū)區(qū)域內(nèi)有有較大優(yōu)優(yōu)勢，可可在目前前區(qū)域平平均租金金水平上上有所提提升。中環(huán)線、滬寧高高速的雙雙重交通通優(yōu)勢，加上未未來軌道道交通113、114號線線的利好好。以未來上上海辦公公樓租金金平均年增長幅幅度為110%計計算2年后本本項目甲甲級辦公公樓開盤盤租金為為3.55-3.8元/日日由于甲級級辦公樓樓如以租租賃為主主，則將將會長期期占用大量資資金，因因此以租租金反推推及參考考區(qū)域在在售辦

40、公公樓。 級別項目名稱稱地理位置置成交均價價（元/m2）甲級綠地和創(chuàng)創(chuàng)大廈曹楊路4450號號170000-2200000元茂金豪豪大廈西康路110188號160000乙級浦發(fā)廣場場中山北路路17221號100000上海新體體育廣場場華池路558號100000綠洲中環(huán)環(huán)中心金沙江路路真北北路130000以未來上上海辦公公樓售價價平均年增長幅幅度為110%計計算2年后本本項目甲甲級辦公公樓開盤盤售價為為150000-170000元元/3.6公公寓式辦辦公售價價建議本項目周周邊公寓寓式辦公公產(chǎn)品較較少，目目前在售售個案主主要為綠綠洲中環(huán)環(huán)中心，售價在130000元元/，考慮到到本項目目公寓式式辦公商

41、商住兩用用的特性性，特將將周邊公公寓產(chǎn)品品列為比比較對象象。項目名稱稱所屬板塊塊距本案價格現(xiàn)狀祥和名邸邸長征近100000在售海上名庭庭真如近97000在售綠洲中環(huán)環(huán)中心長征近110000售完金沙雅苑苑長征遠90000在售象源麗都都長征遠95000在售星河世紀紀城真如遠85000在售從上表可可以看出出，目前前本項目目周邊公公寓價格格集中在在90000-1100000元/。參考距離離最近的的2個項項目祥和名名邸和海海上名庭庭以及綠綠洲中環(huán)環(huán)中心產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式辦辦公1330000元/的售價價，利用本本項目酒酒店式公公寓單套套面積偏偏小有利利于控制制總價和和商住兩兩用的優(yōu)優(yōu)勢得出出以未來上上海住宅宅售價平

42、平均年增長幅幅度為55-100%2年后本本項目公公寓式辦辦公開盤盤售價為為150000元/注1：真真北地區(qū)區(qū)辦公市市場剛剛剛啟動，辦公氛氛圍尚不不濃郁，而周邊邊競品較較本項目目先期上上市，因因此為吸吸引市區(qū)區(qū)CBDD溢出客客戶，與與周邊競競品競爭爭，易采采用具有有較強吸吸引力的的營銷模模式進行行銷售。注2：為為方便計計算，后后期財務務測算中中酒店以以180000元元/為為預估售售價。4.區(qū)域域商業(yè)市市場分析析4.1宏宏觀背景景普陀區(qū)商商業(yè)布局局較為分分散，整整體檔次次有待提提高。由由于區(qū)內(nèi)內(nèi)存在大大量的快快速干道道，區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)網(wǎng)點點布局隨隨意性、無序性性較為突突出，營營業(yè)網(wǎng)點點較為分分散

43、，商商業(yè)規(guī)模模較小，經(jīng)營層層次較低低，致使使該區(qū)域域整體商商業(yè)競爭爭能力弱弱，與城城市商業(yè)業(yè)發(fā)展不不協(xié)調(diào)。為此普陀陀區(qū)在規(guī)規(guī)劃中提提出結(jié)合合現(xiàn)代服服務業(yè)集集聚區(qū)建建設，實實施錯位位競爭和和商務商商業(yè)、文文化休閑閑、旅游游賓館、快速交交通聯(lián)動動發(fā)展的的策略，高起點點規(guī)劃建建設區(qū)域域性的商商業(yè)中心心。推進進專業(yè)特特色街區(qū)區(qū)建設，集聚知知名專業(yè)業(yè)店、專專賣店。形成以以大眾型型商業(yè)為為主體、以區(qū)域域性商業(yè)業(yè)中心為為標志、以特色色商業(yè)為為補充的的商業(yè)體體系，保保持區(qū)域域商業(yè)的的持續(xù)健健康發(fā)展展。4.2區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)分布情情況迪卡儂百聯(lián)購物中心百安居蘇寧電器澳特萊農(nóng)工商超市國美電器麥德龍樂購紅星美凱龍富龍建

44、材市場家電賣場大型超市購物中心建材市場本項目梅川路步行街項目所處處真北地地區(qū)是目目前普陀陀區(qū)現(xiàn)有有兩大成成熟商圈圈之一（另為長長壽路商商圈），商業(yè)發(fā)發(fā)展較為為成熟，沿真北北路擁有有眾多大大型商場場，其主主要分為為大型購購物中心心、大賣賣場、建建材超市市、家電電賣場。各類行業(yè)業(yè)總體量量表行業(yè)體量典型商戶戶建材賣場場12紅星美凱凱龍、百百安居家居超市市8月星家居居餐飲休閑閑7.5梅川路步步行街大型超市市6.3農(nóng)工商、麥德隆隆百貨商場場5.5東方商廈廈品牌直銷銷店1.3奧特萊家電賣場場0.5蘇寧、國國美體育用品品超市0.311迪卡儂特征1：超市大賣賣場扎堆堆現(xiàn)象真北地區(qū)區(qū)5公里里范圍內(nèi)內(nèi)，就集集中了

45、樂樂購、麥麥德龍、農(nóng)工商商、世紀紀聯(lián)華（百聯(lián)中中環(huán)中心心內(nèi)）44家大型型超市、賣場，分布非非常密集集，一般般而言由由于居民民對于賣賣場價格格敏感度度較高，超市大賣賣場的扎堆易易產(chǎn)生惡惡性競爭爭現(xiàn)象。雖然由于于真北地地區(qū)目前前住宅發(fā)發(fā)展較快快，人口口導入較較多，賣賣場生存存狀況尚尚且不錯錯，但考考慮到區(qū)區(qū)域中賣賣場需求求已經(jīng)本本飽和，且普陀陀區(qū)政府府不鼓勵勵發(fā)展大大賣場，加之本本項目定定位于區(qū)區(qū)級商務務休閑中中心，以以涉外經(jīng)經(jīng)貿(mào)、休休閑購物物、都市市娛樂為為主，賣場對對提升項項目形象象不利，因此不建建議引進進大賣場場。特征2：形成以以家電、家居、建材為為主的專專業(yè)市場場群與超市大大賣場相相似，真

46、真北地區(qū)區(qū)聚集了了國美、蘇寧、百安居居、紅星星美凱龍龍、富龍龍建材市市場、月月星家具具（百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心內(nèi)）近18萬萬的家家電、家家居、建建材專業(yè)業(yè)市場，而與超超市大賣賣場不同同的是，此類專專業(yè)市場場較易產(chǎn)產(chǎn)生聚集集效應，且與政政府規(guī)劃劃所契合合，市場場前景看看好。不過由于于大型建建材市場場多以獨獨立倉儲儲式賣場場為主，如百安安居、紅紅星美凱凱龍，在在本項目目中較難難采用。家電市市場其定定位較為為中低端端，出入入人流較較為復雜雜，與本本項目商商務區(qū)定定位不符符，也不不建議在在本項目目中引進進。家居居市場定定位相對對較高，如引進進則如何何導入客客源是其其最大的的問題。特征3：區(qū)域內(nèi)內(nèi)高端百百貨商

47、場場較少作為普陀陀中西部部住宅聚聚集區(qū)，本項目目周邊有有真光新新村、真真如西村村、長征征新村、梅川新新村等大大局居民民區(qū)，區(qū)區(qū)域人口口及消費費能力都都較強，但從商商業(yè)布局局來看，該地區(qū)區(qū)目前僅僅有百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心擁有有包括東東方商廈廈在內(nèi)的的近5.5萬百貨商商場，并不能能滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)巨巨大的購購物需求求。因此在“真北組組團商貿(mào)貿(mào)群”的規(guī)劃劃中，提提出了提提升中高高端百貨貨的比例例的意向向，加上上百貨商商場的聚聚集效應應，建議議在本項項目中引引進中高高端百貨貨商場，完善休休閑購物物功能。特征4：區(qū)域內(nèi)內(nèi)中高端端餐飲娛娛樂較為為稀缺目前真北北地區(qū)商商業(yè)形態(tài)態(tài)多以百百貨、超超市、餐餐飲為主主，其中中

48、餐飲娛娛樂集中中在梅川川路步行行街和百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心內(nèi)內(nèi)，從調(diào)調(diào)研情況況來看，梅川路路步行街街、百聯(lián)聯(lián)餐飲街街定位屬屬于中低低端，如如肯德基基、必勝勝客、避避風塘、味千拉拉面、新新亞大包包、滄浪浪亭、豐豐裕生煎煎等，高高端餐飲飲設施較為為缺乏，而隨著真如如城市副副中心、真北組組團商貿(mào)貿(mào)群的成成熟，高高端餐飲飲市場較較具潛力力。休閑娛樂樂設施目目前在真真北地區(qū)區(qū)同樣稀稀缺，主要集中中在百聯(lián)聯(lián)中環(huán)中中心內(nèi)，如世紀紀環(huán)球影影城、天天行健健健身房、加勒比比海娛樂樂城等，建議在在本項目目中引進進SPAA、美容容、健身身、酒吧吧、KTTV等多多種休閑閑娛樂設設施。4.4區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)消費者者定位建議議真北地

49、區(qū)區(qū)作為普普陀大型型居住聚聚齊區(qū)之之一，擁擁有梅川川路餐飲飲步行街街、銅川川路水產(chǎn)產(chǎn)一條街街等著名名餐飲街街，區(qū)域域居民餐餐飲消費費能力較較強。真北地區(qū)區(qū)北靠桃桃浦工業(yè)業(yè)園區(qū)、西接曹曹安專業(yè)業(yè)市場，區(qū)域個個體工商商戶、私私營業(yè)主主較多，其休閑閑娛樂需需求較多多，而整整個普陀陀中西部部休閑娛娛樂設施施稀缺。因此本項項目商業(yè)業(yè)主要消消費目標標以周邊邊餐飲消消費和輻輻射范圍圍內(nèi)的休休閑娛樂樂需求為為主。4.3項項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位建議議本項目擁擁有超過過6萬的商業(yè)業(yè)面積，且以餐飲、娛樂功功能為主主，為區(qū)區(qū)別于百百聯(lián)中環(huán)環(huán)中心的的廣場式式休閑購購物，建建議采用用“STRREETT MAALL”形式打打

50、造。Streeet Malll即中中央休憩憩式商業(yè)業(yè)街區(qū)，是在毗毗鄰的建建筑群中中或一個個大建筑筑物中，由許多多商店和和餐館組組成的零零售綜合合體。本本案的商商業(yè)部分分力求塑塑造成集集休閑購購物、都都市娛樂樂等功能能于一身身的個性性化休閑閑娛樂中中心，Strreett Maall更更能體現(xiàn)現(xiàn)新穎時時尚的生生活方式式，達成成中外文文化和生生活方式式的水乳乳交融。商業(yè)業(yè)建筑形形態(tài)建議建成成233層的商商業(yè)群落落，整個個商業(yè)部部分或連連接、或或分割，形成動動線明確確、處處處有景的的旅游消消費休閑閑場所。233層的建建筑高度度有利于于保證人人流的密密度，也也利于商商鋪的出出售與經(jīng)經(jīng)營。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)配配比

51、建議Sttreeet MMalll經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)以餐餐飲、娛娛樂、購購物為主主，混合合藝術(shù)、文化、旅游、康體等等輔助業(yè)業(yè)態(tài)。主主要業(yè)態(tài)態(tài)的面積積配比建建議如下下：餐飲：娛娛樂：購購物：其其他44：3：2：11業(yè)態(tài)規(guī)模說明餐飲中餐中小型周邊缺乏乏此類高高檔定位位的餐飲飲場所，有知名名品牌的的支撐，可以提提高整個個商業(yè)的的檔次和和知名度度西餐中小型酒吧中小型娛樂DISCCO中型集中性高高品味娛娛樂場所所在區(qū)域域內(nèi)尚未未形成規(guī)規(guī)模效應應KTV中型其他小型購物特色店中小型特色商店店可以填填補區(qū)域域市場空空白，吸吸引中該該段客戶戶其他美容、健健身會所所中小型為周邊酒酒店、辦辦公及公公寓住客客提供高高尚配套套

52、商業(yè)業(yè)建筑面面積根據(jù)經(jīng)驗驗，Sttreeet MMalll商業(yè)建建筑面積積建議為22.5萬萬商業(yè)剩余余面積約約4萬，體量量較大，從規(guī)模模上來考考慮，僅僅適合引引進精品品百貨或或?qū)I(yè)電電腦商城城，不過過由于本本項目出出入通路路上的劣劣勢，其其招商壓壓力將會會較大，建議帶帶區(qū)域市市場成熟熟后再行行啟動入入市。5.項目目初步財財務評價價5.1項項目評估估說明本項目是是一個大大型的商商業(yè)、辦辦公綜合合性項目目，目前前尚處于于前期論論證階段段，后期期開發(fā)和和經(jīng)營還還存在許許多不確確定性，如對項項目商業(yè)業(yè)部分業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種的細分分定位還還沒有明明確。因因此，為為了使項項目的財財務評價價更具科科學性，本次財財

53、務評價價暫不考考慮商業(yè)業(yè)部分，只針對對項目的的辦公及及酒店物物業(yè)部分分。本項目財財務分析析結(jié)構(gòu)嚴嚴格按照照建設部部頒發(fā)的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法。項目自有有資金按按總投資資的355%以上估估算，其其他籌措措資金來來自于銀銀行借款款。項目貸款款的年利利率根據(jù)據(jù)中國人人民銀行行最新公公布的住住宅商業(yè)業(yè)貸款利利率6.12%，并考考慮到本本項目自自身的一一些因素素取7%為本項項目的年年貸款利利率。本次估價價選用無無風險貼貼現(xiàn)率加加風險調(diào)調(diào)整值法法來確定定貼現(xiàn)率率，考慮慮到開發(fā)發(fā)本項目目企業(yè)面面對的經(jīng)經(jīng)營風險險、財務務風險，基準收收益率確確定為110%。5.2項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營方方案本項目擬擬

54、定整體體開發(fā)周周期為55年，開開發(fā)產(chǎn)品品包括110萬平平方米的的甲級辦辦公樓，4萬平平方米的的公寓式式辦公，4.113萬平平方米的的產(chǎn)權(quán)式式酒店。項目開發(fā)發(fā)周期與與財務報報表按半半年度編編制，即即每年分分成2期期計算。第1期為為前期階階段。第2期開開工，第第4期部部分結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，第7期期竣工。第4期開開盤銷售售，其中中甲級辦辦公樓銷銷售期為為3.55年，公公寓式辦辦公銷售售期為11.5年年，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店銷售期期為2.5年。5.3項項目總投投資估算算5.3.1估算算參數(shù)土地費用用：本項項目除商商業(yè)部分分的土地地成本按按300000萬萬元估算算建安工程程費：估估算本項項目的甲甲級寫字字樓建安安工

55、程造造價為555000元/，公寓寓式辦公公建安工工程造價價為42200元元/，產(chǎn)權(quán)式式酒店建建安工程程造價為為50000元/。前期費用用：估算算該費用用按建安安工程費費的4%計提?；A設施施費：估估算該費費用按建建安工程程費的66%計提提。管理費用用：該費費用按項項目銷售售收入的的2%計計提。銷售費用用：該費費用按項項目銷售售收入的的3%計計提。財務費用用：按77%的貸貸款利率率計算。不可預見見費：該該費用按按建安工工程費的的5%計計提。5.3.2總投投資估算算項目總投投資為11535567.50萬萬元。各各項開發(fā)發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成詳見見下表：序號項目單位數(shù)量1建筑安裝裝工程費費用924333.0001.1甲級辦公公樓萬元550000.0001.2公寓式辦辦公萬元168000.0001.3產(chǎn)權(quán)式酒酒店萬元206333.0002土地費用用萬元300000.0003前期費用用萬元36977.3224基礎設施施萬元55455.9885公共配套套設施萬元6開發(fā)期稅稅費萬元7其他工程程費用萬元8間接開發(fā)發(fā)費萬元9管理費用用萬元64877.82210銷售費用用萬元97311.73311不可預見見費萬元46211.65512財務費用用萬元10500.00013合計萬元153