烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告

1、烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告為建立土地市場(chǎng)快速反應(yīng)機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，公開土地市場(chǎng)信息，完善土地市場(chǎng)服務(wù)，按照國(guó)土資源部國(guó)土資廳發(fā)2003132號(hào)、國(guó)土資發(fā)2003429號(hào)文件以及國(guó)土資源部下發(fā)的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范和關(guān)于部署開展2007年度城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知，烏魯木齊市國(guó)土資源局在國(guó)土資源部、自治區(qū)國(guó)土資源廳的直接領(lǐng)導(dǎo)和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的技術(shù)支持下，指導(dǎo)新疆國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司完成了烏魯木齊市2007年度的地價(jià)監(jiān)測(cè)任務(wù)，現(xiàn)將工作情況報(bào)告如下：一、烏魯木齊市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)基本狀況（一）烏烏魯木齊齊市城區(qū)區(qū)基準(zhǔn)地地價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵烏魯木齊齊市城區(qū)區(qū)基準(zhǔn)地

2、地價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵為：各土地地級(jí)別或或均質(zhì)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的平均開開發(fā)程度度（“六六通一平平”即通通上水、通下水水、通路路、通電電、通訊訊、通暖暖、場(chǎng)地地平整）和平均均容積率率（商業(yè)業(yè)用地為為2.55，住宅宅用地為為2.00，工業(yè)業(yè)用地為為1.00）下，不同用用途（商商業(yè)、住住宅、工工業(yè)三種種用地類類型）的的土地在在20003年33月1日日的法定定最高出出讓年限限（商業(yè)業(yè)用地為為40年年，住宅宅用地為為70年年，工業(yè)業(yè)用地為為50年年）的公公開市場(chǎng)場(chǎng)下的完完整土地地使用權(quán)權(quán)的平均均價(jià)格。（二）烏烏魯木齊齊市城區(qū)區(qū)基準(zhǔn)地地價(jià)內(nèi)容容 烏魯魯木齊市市城區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)單位：元/平平方米 用途途基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)級(jí)別商業(yè)住

3、宅工業(yè)一級(jí)4000024000670二級(jí)3030020000560三級(jí)2300016000450四級(jí)1700012000360五級(jí)12000750280六級(jí)800450210七級(jí)520250規(guī)劃限制制區(qū)：7740烏魯木齊齊市城區(qū)區(qū)土地綜綜合級(jí)別別面積及及其構(gòu)成成比例級(jí) 別面積（KKM2）1.8779.41113.88640.11364.33382.998102.63%0.5992.9994.40012.77320.44126.33332.555烏魯木齊齊市城區(qū)區(qū)商業(yè)用地地級(jí)別面面積及其其構(gòu)成比比例級(jí) 別面積（KKM2）1.8779.41119.55738.11555.55878.116112.

4、47%0.5992.9996.21112.11017.66324.88035.668居住用地地級(jí)別面面積及其其構(gòu)成比比例級(jí) 別面積（KKM2）3.47717.3330.11739.11257.22978.44789.339%1.1005.4999.57712.44118.11824.88928.336二、烏魯魯木齊市市城市地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)的基基本情況況烏魯木齊齊市城市市地價(jià)監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)共共1222個(gè)，其其中商業(yè)業(yè)41個(gè)個(gè)，住宅宅41個(gè)個(gè)，工業(yè)業(yè)40個(gè)個(gè)。對(duì)各各地價(jià)監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的的調(diào)查結(jié)結(jié)果的詳詳細(xì)信息息見各監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)附附件中的的地價(jià)監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信信息表。因受市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育狀狀況、技技術(shù)水平平和工作作經(jīng)驗(yàn)等等條件的

5、的限制，歷年選選擇監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)時(shí)可可能會(huì)存存在個(gè)別別監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)不完全全符合要要求，且且隨著烏烏魯木齊齊市城市市規(guī)劃的的落實(shí)和和經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，過去選選擇的部部分監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)的用用途、性性質(zhì)、規(guī)規(guī)模等發(fā)發(fā)生了變變化，有有些監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)不不符合地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)的要要求，但但是隨著著近年來來的良好好維護(hù)，不良監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)被被逐步取取代，因因此20007年年只有個(gè)個(gè)別監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行行了變更更（只變變更了11個(gè)工業(yè)業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)），變變更率為為0.882%。即便如如此，在在監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)變更時(shí)時(shí)，也堅(jiān)堅(jiān)持了時(shí)時(shí)間上的的連續(xù)性性、空間間上的固固定性、分布上上的合理理性和相相對(duì)均勻勻性等的的原則。最終變變更情況況在統(tǒng)計(jì)計(jì)表格中中作

6、了相相應(yīng)說明明（詳見見成果后后附表110）。不同用途途各級(jí)別別內(nèi)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)分布布情況見見下表所所示。監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)數(shù)量分布布情況表表 單單位:（個(gè)） 用途級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)合計(jì)一級(jí)81413二級(jí)913830三級(jí)710926四級(jí)76720五級(jí)56617六級(jí)45615七級(jí)1001小計(jì)414140122三、20007年年城市土土地供應(yīng)應(yīng)情況20077年度，國(guó)家相相繼出臺(tái)臺(tái)了很多多調(diào)控房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的相相關(guān)政策策，以及及行政區(qū)區(qū)域的變變化等，在很大大程度上上都影響響到了本本市的土土地供應(yīng)應(yīng)及地價(jià)價(jià)水平。其中主主要包括括：1、銀行采采取連續(xù)續(xù)多次提提高貸款款利率的的方式，緊縮銀銀根，控控制固定定資產(chǎn)過過渡投資資，

7、嚴(yán)防防經(jīng)濟(jì)過過熱，在在一定程程度上抑抑制了本本地高速速增長(zhǎng)的的房產(chǎn)價(jià)價(jià)格。22、繼續(xù)續(xù)嚴(yán)格限限制經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和集資資房供地地范圍，規(guī)范了了經(jīng)濟(jì)適適用房的的購買程程序。33、向開開發(fā)商開開征房地地產(chǎn)增值值稅、停停止執(zhí)行行新的房房地產(chǎn)拆拆遷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)更更新工作作暫停、工業(yè)用用地采用用招拍掛掛方式供供地等。4、影影響最大大的是國(guó)國(guó)家出臺(tái)臺(tái)了新的的工業(yè)用用地最低低限價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。55、實(shí)施施了老城城區(qū)拆遷遷改造規(guī)規(guī)劃的指指導(dǎo)研究究成果，在老城城區(qū)范圍圍內(nèi)實(shí)行行了“只只拆不建建”、“多拆少少建”和和“以建建設(shè)宜居居城區(qū)為為主要目目標(biāo)”的的政策，使城市市老城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的存土土地供應(yīng)應(yīng)持續(xù)下下降。6

8、6、將原原來屬于于昌吉州州的米泉泉市并入入了烏魯魯木齊市市行政區(qū)區(qū)劃范圍圍內(nèi)，成成為烏魯魯木齊市市米東區(qū)區(qū)的一部部分，使使城市發(fā)發(fā)展空間間得到了了很大的的擴(kuò)張，城市郊郊區(qū)的存存土地?cái)?shù)數(shù)量迅速速增加，為土地地儲(chǔ)備工工作提供供了極好好機(jī)會(huì)的的同時(shí)，也極大大地影響響了短期期內(nèi)城市市整體發(fā)發(fā)展的方方向和地地價(jià)水平平值（但但是，由由于管理理的銜接接等因素素的影響響，原米米泉市范范圍內(nèi)的的土地尚尚未劃入入20007年烏魯木木齊市地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)范圍內(nèi)內(nèi)）。以下是220077年烏魯木木齊市土土地供應(yīng)應(yīng)情況的的統(tǒng)計(jì)和和分析。20077年各類類用地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

9、0月11月12月小計(jì)24588022126655997344480586887983799253405549111570098335333214488653770044493004287668三個(gè)月平平滑合計(jì)計(jì)3106684113447791882159928444830029554400051443897792116372295857224157122134551116當(dāng)月平滑滑差3410077-128886334267110111-42997811-50225933-3266062262199946-28660288-11660977-45551166平滑指數(shù)數(shù)23.66417.00238

10、.88170.553.5778.622.77343.9988.6336.322注：122月份為為不完全全統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)20077年商業(yè)用地地供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表 單單位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)19333012655627580041160094652557516767551737783715516055537360三個(gè)月平平滑合計(jì)計(jì)22166953184459257115418188667344482556696220041150082984440612889當(dāng)月平滑滑差967664-613305-752288-10884199-4788793663355287

11、77-166642-371151-612289平滑指數(shù)數(shù)34.11936.44525.3380.28810.44567.99759.77252.6620.755020077年商業(yè)用地地供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)圖20077年住宅宅用地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)673994202665052977581375585417990112999782822030855201011177276998423855287668三個(gè)月平平滑合計(jì)計(jì)799880286999931085524555684484513771940433384925517686668138

12、055453081136當(dāng)月平滑滑差7019922152251-51667611-547765-109938118817791941164-30661355-724409-30881366平滑指數(shù)數(shù)66.22415.88138.5512.29916.11276.3320.55440.3340.6339.34420077年住宅宅用地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖20077年工業(yè)業(yè)用地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)159007917977347712899183332200354776733911978866600394344653773950084618

13、830三個(gè)月平平滑合計(jì)計(jì)2085534442259946558168885407999455381333488346880155825774554779922228856991當(dāng)月平滑滑差1741121-144425880326330600-26665977-34553333-338854441-270095367449-65337-856691平滑指數(shù)數(shù)6.18814.77543.44383.1141.7550.2777.92271.22150.007020077年工業(yè)業(yè)用地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)圖20077年各季季度不同同用途土土地供應(yīng)應(yīng)統(tǒng)計(jì)表表 單單位：平平方米一季度二季度三季度四季度商業(yè)2216

14、6951818866622004612889住宅7998802568448449255173081136工業(yè)208553444407999455825774856991總計(jì)3106684114830029556372295455111620077年各季季度土地地供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)圖注：圖中中1級(jí)代代表工業(yè)業(yè)限制區(qū)區(qū)，2級(jí)級(jí)代表一一級(jí)工業(yè)業(yè)用地，其它級(jí)級(jí)別依此此類推，8級(jí)代代表級(jí)外外用地。通過本年年度土地地供應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表表中部分分?jǐn)?shù)據(jù)，結(jié)合土土地招拍拍掛和協(xié)協(xié)議出讓讓實(shí)施情情況綜合合分析，20007年度度全市同同期總體體土地供供應(yīng)與上上年度相相比很大大幅度得得的加，增幅在在2300%以上上；全年年供應(yīng)最

15、最多的用用途是工工業(yè)，約約占土地地供應(yīng)的的70.1；供應(yīng)最最少的用用途是商商業(yè)，約約占土地地供應(yīng)的的5.99。全全市增土土地供應(yīng)應(yīng)處于增增加狀態(tài)態(tài)，存土土地供應(yīng)應(yīng)繼續(xù)減減少，土土地閑置置持續(xù)降降低；全全市范圍圍內(nèi)土地地供應(yīng)增增長(zhǎng)最快快的區(qū)域域是城市市郊區(qū)，綜合66級(jí)及66級(jí)以外外的區(qū)域域土地供供應(yīng)約占占全部供供應(yīng)的774.99；供供應(yīng)增長(zhǎng)長(zhǎng)最慢的的區(qū)域是是城市市市區(qū)，綜綜合1-3級(jí)（包括工工業(yè)限制制區(qū)）范范圍內(nèi)的的土地供供應(yīng)約占占全部供供應(yīng)的55.7。從分用途途供應(yīng)狀狀況看，商業(yè)用地地79.6的的供應(yīng)處處于4、5、66級(jí)范圍圍內(nèi)，住住宅用地地81.2的的供應(yīng)處處于4、5、66級(jí)范圍圍內(nèi)，工工業(yè)

16、用地地91.9的的供應(yīng)處處于工業(yè)業(yè)末級(jí)（6級(jí)）和級(jí)外外范圍內(nèi)內(nèi)。分析析原因，其一是是由于近近年來城城市建設(shè)設(shè)快速發(fā)發(fā)展，446級(jí)級(jí)土地的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善程度得得到了很很大的提提高，開開發(fā)難度度不斷下下降；其其二是44-6級(jí)級(jí)基本上上都處于于城市新新區(qū)，拆拆遷難度度比老城城區(qū)要容容易得多多，拆遷遷費(fèi)用相相對(duì)較低低；第三三是受房房產(chǎn)價(jià)格格高速增增長(zhǎng)的影影響，開開發(fā)商已已經(jīng)不再再對(duì)開發(fā)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行挑剔剔，而是是圍繞著著土地開開發(fā)建設(shè)設(shè)權(quán)展開開了新一一輪競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；第四四是工業(yè)業(yè)用地受受嚴(yán)格的的城市規(guī)規(guī)劃的影影響，只只能在城城區(qū)規(guī)劃劃控制范范圍之外外選擇建建廠地點(diǎn)點(diǎn)。受以以上因素素的影響響，20007年

17、年烏魯木木齊市邊邊緣區(qū)域域的原有有零星建建成區(qū)迅迅速與主主城區(qū)連連成一片片，城市市建設(shè)范范圍擴(kuò)張張顯著。四、烏魯魯木齊市市城市地地價(jià)水平平及變化化趨勢(shì)根據(jù)年度度土地交交易市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格和和地價(jià)監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的的地價(jià)評(píng)評(píng)估結(jié)果果，分析析測(cè)算得得到的分分級(jí)別、分用途途（商業(yè)業(yè)、居住住、工業(yè)業(yè)等三種種用途）烏魯木木齊市城城市地價(jià)價(jià)水平狀狀況見報(bào)報(bào)告附件件中的附附表3。（一）整整體地價(jià)價(jià)水平與與變化趨趨勢(shì)以當(dāng)年監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地地價(jià)為基基礎(chǔ)樣本本，以土土地和房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易樣樣點(diǎn)測(cè)算算得到的的地價(jià)為為輔助樣樣本，對(duì)對(duì)樣點(diǎn)的的可靠性性進(jìn)行分分析，并并排除不不合實(shí)際際的特殊殊樣點(diǎn)。城市綜合合地價(jià)水水平值，以各用用途土地地在

18、城市市中的面面積為權(quán)權(quán)重，加加權(quán)測(cè)算算得到。城市地價(jià)價(jià)整體水水平值，采用監(jiān)監(jiān)測(cè)范圍圍內(nèi)某一一用途各各級(jí)別的的面積為為權(quán)重，加權(quán)測(cè)測(cè)算得到到。20077年烏魯木木齊市城城市地價(jià)價(jià)綜合水水平值為為14664元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)44.577，綜綜合地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1311。其中中：商業(yè)業(yè)地價(jià)水水平值為為23000元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)22.822，商商業(yè)地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1388；居住住地價(jià)水水平值為為16447元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)66.266，居居住地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1322；工業(yè)業(yè)地價(jià)水水平值為為4455元/平平方米，與上一一年度持持平，工工業(yè)地價(jià)價(jià)指數(shù)仍仍然為1114。

19、商住工工地價(jià)水水平值呈呈階梯狀狀排列，商業(yè)地價(jià)價(jià)最高，工業(yè)地地價(jià)最低低，商住住工地價(jià)價(jià)水平值值之比為為1:00.722:0.19。20007年度度地價(jià)增增長(zhǎng)最快快的是居居住用地地，地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最慢的是是工業(yè)用用地；220077年度地地價(jià)指數(shù)數(shù)最高的的是商業(yè)業(yè)用地，地價(jià)指指數(shù)最低低的是工工業(yè)用地地；商業(yè)業(yè)地價(jià)指指數(shù)與居居住用地地地價(jià)指指數(shù)逐漸漸接近，與工業(yè)業(yè)用地地地價(jià)指數(shù)數(shù)相差越越來越大大。烏魯木齊齊市20007年地地價(jià)整體體水平狀狀況表項(xiàng)目年度綜合商業(yè)居住工業(yè)20077年地價(jià)價(jià)水平值值（元/平方米米）14644230001647744520077年地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率（）3.0112.8226.26

20、6020077年地價(jià)價(jià)指數(shù)128138132114烏魯木齊齊市20007年地地價(jià)整體體水平狀狀況示意意圖（二）不不同用途途地價(jià)水水平與變變化趨勢(shì)勢(shì)由于烏魯魯木齊市市未劃分分地價(jià)區(qū)區(qū)段，故故某用途途各級(jí)別別的地價(jià)價(jià)水平值值，以各各級(jí)別內(nèi)內(nèi)各樣點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)算算術(shù)平均均的結(jié)果果為準(zhǔn)。各類用地地各級(jí)別別地價(jià)水水平和變變化情況況見下圖圖表所示示。烏魯木齊齊市20007年不不同用途途地價(jià)水水平狀況況表項(xiàng)目土地用途均值一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)備注地價(jià)指數(shù)數(shù)商業(yè)138142143148140129141122居住132119126133156148128113工業(yè)114117118116112112111增長(zhǎng)

21、率商業(yè)2.8221.3771.0885.7772.32.1665.3991.699居住6.26634.9660.69912.33410.55310.3331.966工業(yè)0000000地價(jià)水平平值（元元/平方方米）商業(yè)230005104433566265772094413244900602居住164773257726033217881457710500598260工業(yè)445704612493355296211烏魯木齊齊市20007年不不同用途途各級(jí)別別地價(jià)水水平示意意圖20077年烏魯木木齊市商業(yè)地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最快的級(jí)級(jí)別為商商業(yè)三級(jí)級(jí)地（次次中心區(qū)區(qū)），達(dá)達(dá)到5.77，此外外商業(yè)六級(jí)級(jí)地（建建成

22、區(qū)外外圍）的的漲幅也也超過了了5，商業(yè)地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最慢的區(qū)區(qū)域?yàn)槌浅鞘兄行男牡囟巍＞幼〉氐貎r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的的區(qū)域?yàn)闉榫幼∷乃募?jí)地（建成區(qū)區(qū)外圍），達(dá)到到12.34，此外外居住五五級(jí)、六六級(jí)地（建成區(qū)區(qū)邊緣）的漲幅幅也超過過了100，居居住地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最慢的區(qū)區(qū)域?yàn)槿?jí)（城城市次中中心地段段）。工工業(yè)地價(jià)價(jià)各級(jí)地地均未發(fā)發(fā)生變化化。五、城市市地價(jià)與與房?jī)r(jià)對(duì)對(duì)比分析析（一）地地價(jià)與房房?jī)r(jià)比值值20077年烏魯木木齊市居居住用房房平均價(jià)價(jià)格約229400元/建建筑平方方米，居居住用地地價(jià)格平平均16647元元/平方方米（平平均容積積率為22.0），則每每建筑平平方米居居住用房房中包括括8244元的地

23、地價(jià)，住住宅用地地完整土土地使用用權(quán)價(jià)格格與房?jī)r(jià)價(jià)的比值值大約是是1：33.577。如果按照照20007年烏魯木木齊市住住宅用地地出讓金金占土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)格的的平均比比例約335計(jì)計(jì)算，實(shí)實(shí)際每建建筑平方方米居住住用房中中包括了了2888元的土土地出讓讓金。由由于土地地出讓金金為開發(fā)發(fā)商在取取得土地地時(shí)實(shí)際際繳納給給政府的的費(fèi)用，因此實(shí)實(shí)際地價(jià)價(jià)與房?jī)r(jià)價(jià)的比值值大約是是1：110.221。（二）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較20077年烏魯木木齊市住住宅用地地地價(jià)增增長(zhǎng)率為為6.226，居住房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率超過過了300，預(yù)預(yù)計(jì)居住住房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)率高高于住宅宅地價(jià)增增長(zhǎng)率至至少244個(gè)百分

24、分點(diǎn)。六、城市市地價(jià)與與土地市市場(chǎng)協(xié)調(diào)調(diào)狀況（一）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與土土地計(jì)劃劃供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率對(duì)比比20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，。（烏烏魯木齊齊市沒有有年度土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃）。（二）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與土土地實(shí)際際供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率對(duì)比比20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，土地實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)面積增增長(zhǎng)率約約為1771，地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率低于于土地實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)面積增增長(zhǎng)率1167.99個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。七、城市市地價(jià)與與土地市市場(chǎng)協(xié)調(diào)調(diào)狀況（一）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與房房屋供應(yīng)應(yīng)面積增增長(zhǎng)率比比較20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，房屋供供應(yīng)面積積增長(zhǎng)率率約為55.3，地

25、價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率低低于房屋屋供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率2.29個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。（二）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與房房屋實(shí)際際銷售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，房屋實(shí)實(shí)際銷售售面積增增長(zhǎng)率約約為455.6，地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率低低于房屋屋實(shí)際銷銷售面積積增長(zhǎng)率率42.59個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。八、城市市地價(jià)與與社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境協(xié)調(diào)狀狀況（一）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)值增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)值增增長(zhǎng)率約約為155.2，地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率低低于國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)值值增長(zhǎng)率率12.19個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。（二）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)率對(duì)對(duì)比20

26、077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，固定資資產(chǎn)投資資增長(zhǎng)率率約為115.223，地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率低于于固定資資產(chǎn)投資資增長(zhǎng)率率12.21個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。（三）地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率與城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)率對(duì)對(duì)比20077年地價(jià)價(jià)綜合增增長(zhǎng)率為為3.001，城市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增長(zhǎng)率率約為447.335，地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率低于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資增長(zhǎng)率率44.34個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。九、背景景與未來來趨勢(shì)分分析（一）城城市地價(jià)價(jià)變化的的背景及及存在的的問題20077年烏魯木木齊市地地價(jià)變化化的背景景主要是是以下幾幾個(gè)方面面：1、城市市經(jīng)濟(jì)總總體發(fā)展展趨勢(shì)良良好，城城市建設(shè)設(shè)速度不不斷加快快

27、，城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)設(shè)施和交交通時(shí)間間差異逐逐步縮小小，造成成城市中中心區(qū)之之外的土土地需求求大幅度度增加。2、國(guó)家家進(jìn)一步步加強(qiáng)對(duì)對(duì)新增土土地供應(yīng)應(yīng)的控制制，造成成存土地地?cái)?shù)量不不斷減少少，存土土地供應(yīng)應(yīng)也相應(yīng)應(yīng)減少，土地供供應(yīng)相對(duì)對(duì)于以前前更加緊緊張。3、本地地房產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格大幅度度上漲，導(dǎo)致開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)行新一一輪土地地囤積競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，使使用于招招拍掛的的土地價(jià)價(jià)格呈現(xiàn)現(xiàn)較大幅幅度的上上漲；同同時(shí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的上漲，又導(dǎo)致致了拆遷遷成本的的增加，開發(fā)商在在一定程程度上又又控制著著土地取取得費(fèi)用用水平，盡量避避免競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)過程中中兩敗俱俱傷得現(xiàn)現(xiàn)象。因因此烏魯魯木齊市市的掛牌牌土地基基本上都都是只有有一個(gè)摘摘牌者，很少出出現(xiàn)多家家爭(zhēng)搶同同一塊地地的現(xiàn)象象。4、米泉泉市并入入烏魯木木齊市行行政轄區(qū)區(qū)以后，對(duì)居住住用地的的價(jià)格影影響最為為明顯，增加了了存土地地和供應(yīng)應(yīng)，使開發(fā)發(fā)商獲得得土地的的范圍擴(kuò)擴(kuò)大了很很多。5、工業(yè)業(yè)用地出出讓最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的出臺(tái)臺(tái)，導(dǎo)致致市區(qū)范范圍內(nèi)新新增工業(yè)業(yè)用地出出現(xiàn)有價(jià)價(jià)無市的的狀況，全市除除補(bǔ)辦手手續(xù)之外外