項目可研畢業(yè)論文

1、摘 要可行性研究是指對擬建項目有關的自然、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供決策依據(jù)。關 鍵 詞可行性研研究；市市場分析析；投資資估算；財務分分析AbsttracctFeassibiilitty sstuddyreeferrs tto ttheppropposeed pprojjectt-reelatted natturaal, sociial, ecconoomicc, ttechhnollogiicallandd ottherr

2、connducct rreseearcch,aand commparred theepreediccteddsocciall annd eeconnomiic bbeneefittsaffterr thhe ccompplettionn.Onn thhis bassis,thee neeed forrcommpreehennsivvedeemonnstrratiionpprojjectts,ffinaanciialpproffitaabillityy,ecconoomiccrattionnaliity,tecchniicalllyaadvaanceed aandaadapptabble, an

3、ndthhe pposssibiilittyannd ffeassibiilitty oofcoonsttrucctioon ccondditiionss, sso aas ttoprroviidebbasiis ffor deccisiion makkingginvvesttmennt ddeciisioons。Key WorrdsFeassibiilitty sstuddiess; mmarkket anaalyssis; innvesstmeent esttimaatess; FFinaanciial Anaalyssis。目 錄第一章 總總論1一、項目目概況1二、可行行性分析析研究的的

4、目的1三、編制制依據(jù)1 第二章章 項目建建設條件件分析22一、項目目建設條條件2二、基礎礎設施條條件3三、場地地評價33第三章 房房地產市市場調查查4 一、開開發(fā)情況況簡介44 二、房房地產市市場預測測4 三、競競爭樓盤盤調查分分析4 四、目目標客戶戶調查分分析4 第四章章 項項目市場場定位分分析和競競爭力分分析6 一、項項目總體體定位66二、項目目市場價價格定位位分析66第五章項項目規(guī)劃劃設計方方案7一、規(guī)劃劃設計目目標7規(guī)劃設計計建議77規(guī)劃設計計方案簡簡介7四、規(guī)劃劃設計經經濟技術術指標88 第六章章 項目組組織、勞勞動定員員9 第七章章 項目物物業(yè)管理理10一、物業(yè)業(yè)管理組組織管理理1

5、0二、物業(yè)業(yè)管理的的原則110三、物業(yè)業(yè)管理與與服務110 第八章章 項項目投資資成本估估算與資資金籌措措計劃111一、項目目投資成成本估算算內容111二、開發(fā)發(fā)成本估估算111 三、項項目資金金籌措計計劃133 第九章章 項目實實施計劃劃和資金金計劃114 一、項項目實施施計劃114 二、資資金使用用計劃編編制144 第十章章 項項目財務務分析評評價155 一、項項目銷售售收入分分析與收收入計劃劃15 二、項項目靜態(tài)態(tài)經濟評評價155 三、項項目動態(tài)態(tài)經濟評評價166 第十一一章 項目目風險分分析177 一、盈盈虧平衡衡分析117 二、敏敏感性分分析177 三、財財務風險險分析118 四、市

6、市場風險險分析118 第十二二章 環(huán)境境和生態(tài)態(tài)影響分分析19 一、環(huán)環(huán)境和生生態(tài)現(xiàn)狀狀19 二、主主要污染染物排放放情況119 三、環(huán)環(huán)境保護護措施220 第十三三章 社會影影響分析析22 一、社社會影響響效果分分析222 二、社社會適應應性分析析22 第十四四章 綜合合評價與與結論223參考文獻獻24致謝225鄭州綠城城小區(qū)建建設項目目可行性性研究報報告總論一、項目目概況東航房地地產開發(fā)發(fā)的項目目在鄭州科學學大道，瑞達路路附近，該項目目總用面面積622.900畝（4419337.55m2）,使使用權面面積為446.778畝（311192.19mm2），建建設111棟建筑筑物，地地上總建建筑

7、面積積為5662777.133m2（其中中住宅總總建筑面面積為5513335.777m22，商業(yè)業(yè)總建筑筑面積為為49441.336m22），地地下總建建筑面積積為56684.25 m2，建筑筑層數(shù)11-6層層，建筑筑基底面面積1006255.611m2。該項項目從得得土地開開始計算算到項目目清盤銷銷售全面面退出為為止需要要2年時時間，項項目準備備期為半半年到110個月月，項目目施工期期為一年年。二、可行行性分析析研究的的依據(jù)1、國有有土地使使用證書書,土地出出讓協(xié)議議書2、鄭州州市房地地產市場場行情3、項目目規(guī)劃總總平面圖圖4、項目目市場調調查報告告三、編制制依據(jù)1、作為為項目開開發(fā)指導導性

8、綱領領文件，尤其對對于工程程施工組組織，銷銷售政策策制訂，資金籌籌集使用用等進行行指導。2、作為為地方政政府項目目審批立立項的依依據(jù)。3、外部部合作單單位，與與各協(xié)作作單位簽簽訂合同同和協(xié)議議的依據(jù)據(jù)，4、作為為向銀行行貸款的的依據(jù)，了解項項目的投投資可行行性。項目建設設條件分分析一、項目目建設條條件根據(jù)鄭州州市地區(qū)區(qū)的氣象象、水文文等條件件及鄭州州市的歷歷年氣象象水文地地質資料料，結合合該項目目周圍的的地質勘勘探資料料：該項目的的各項建建設條件件如下：（一）氣氣象條件件1、溫度度年平均溫溫度144.2極端最最高溫度度443極端最最低溫度度-177.9最冷月月平均溫溫度-0.3最熱月月（七月月

9、）平均均溫度 27.3冬季通通風室外外計算溫溫度002、濕度度年平均均相對濕濕度666%年年平均絕絕對濕度度122.6mmb最熱熱月平均均相對濕濕度68.3%最最冷月份份平均相相對濕度度655%最熱熱月份平平均相對對濕度76%夏季通通風室外外計算相相對濕度度445%冬冬季空調調室外計計算相對對濕度600%3、降雨量量年平均降降雨量6400.9mmm年最大大降雨量量10040.3mmm年最小小降雨量量3880.66mm最大日日平均降降雨量1112.88mm七、八八、九月月份占全全年雨量量 54%（二）水文地地質、工工程地質質資料1、水文地地質資料料地下水水位埋深深6-11211米，年年變幅約約2

10、00m，近近5年最最高水位位埋深約約7.00m。2、工程程地質該項目用用地屬黃黃河一級級和二級級階地，地形較較平坦，地勢西西南高、東北低低，地面面平均坡坡度0.3%左左右，海海拔高程程在999.01155.2mm之間。地面表表層為第第四系黃黃土狀亞亞粘土、輕亞粘粘土，一一般厚115440m，孔隙結結構、微微具濕陷陷性，允允許承載載力2.022.5kkg/ccm2。二、基礎設設施條件件 （一）供電：瑞達路路上有高高壓電纜纜，滿足足用電需需求。 （二）供供水：瑞瑞達路上上鋪設有有自來水水管網(wǎng)，市政建建設過程程中并為為該地塊塊預留接接口位置置。三、場地地評價場地平整整，水文文地質適適宜建筑筑。市政政

11、配套齊齊全，接接入方便便，并有有許多優(yōu)優(yōu)惠政策策。房地地產開發(fā)發(fā)基礎條條件充分分，無任任何障礙礙。第三章房房地產市市場調查查一、開發(fā)發(fā)情況簡簡介鄭州是房房地產市市場正處處于調整整期，市市場需求求產品創(chuàng)創(chuàng)新，整整個房地地產住宅宅市場處處于發(fā)展展初級階階段，價價格與一一線城市市相比較較低，存存在一定定的提升升空間。二、房地地產市場場預測因為市區(qū)區(qū)市場一一直很熱熱，供需需兩旺，而且相相對于全全國市場場來說，鄭州的的房價一一直偏低低，因此此，幾年年來，鄭鄭州及高高新區(qū)樓樓市并未未引起市市區(qū)置業(yè)業(yè)者注意意，但是是，隨著著市區(qū)可可開發(fā)土土地的進進一步減減少及房房價的進進一步攀攀高，高高新區(qū)較較低的房房價和

12、較較高的升升值空間間會引起起更多鄭鄭州市民民的關注注。在未未來一兩兩年的時時間內，高新區(qū)區(qū)將會成成為置業(yè)業(yè)的又一一塊熱土土；競爭樓盤盤調查分分析（一）森森林半島島主力戶型型：三室室兩廳，兩室兩兩廳（二）錦錦繡家園園主力戶型型：三室室兩廳（三）九九鼎雅園園主力戶型型：兩室室兩廳，三室兩兩廳四、目標標客戶調調查分析析（一）目目標人群群分類本案目標標購買人人群并不不僅僅著著眼鄭州州于內購購買人群群，根據(jù)據(jù)市場實實際需求求，將目目標購買買人群范范圍進一一步擴大大，主要要分為投投資和自自用兩種種類型。（二）目目標客戶戶基本狀狀況分析析1、目標標客戶年年齡層分分布在所調查查人群中中，655.3%的目標標客

13、戶年年齡集中中在25535歲歲之間，其中，2630歲歲之間的的人最多多，這說說明這些些人到了了將要成成家的年年齡，對對住房的的需求也也日益強強烈。2、目標標客戶月月收入統(tǒng)統(tǒng)計分析析被調查人人群中，平均月月收入主主要集中中在600020000元之之間，收收入相對對中等，這也與與鄭州居居民平均均收入水水平相符符，該類類人群屬屬鄭州的的中間階階層。3、建筑筑類型分分析因受物業(yè)業(yè)費、居居住習慣慣等因素素的影響響，多層層還是受受到較多多人士的的熱衷，選擇多多層，占占被調查查人數(shù)的的55.6%；選擇小小高層的的人數(shù)與與多層人人數(shù)有一一定的差差距，占占總人數(shù)數(shù)的244.6%，說明明多層建建筑仍然然受到大大多

14、數(shù)人人的歡迎迎，成為為置業(yè)人人士的首首選。4、住房房面積需需求分析析目標客戶戶住房面面積需求求集中在在901220之之間，占占總調查查人數(shù)的的55%，這與與目標客客戶的購購買力相相符，基基本上能能夠滿足足他們的的心理需需求，受受到他們們的歡迎迎。第四章 項目目市場定定位分析析和競爭爭力分析析作為一家家品質樓樓盤，亞亞泰一經經面市將將倍受關關注，所所帶來的的不僅僅僅是經濟濟效益，更是中中城整體體房地產產市場的的進一步步發(fā)展。一、項目目總體定定位（一）現(xiàn)現(xiàn)代文化化社區(qū)定位依據(jù)據(jù)：居住住仍然是是房產購購買的主主流 1、滿滿足居住住需求戶戶型集中中在兩房房兩廳與與三房兩兩廳為主主，面積積控制在在80平

15、平方米-95平平方米左左右的經經濟型與與1200平方米米-1330平方方米左右右的舒適適型。二、項目目市場價價格定位位分析1、周邊邊區(qū)域在在售項目目價格比比較分析析目前本案案附近在在售的住住宅項目目主要有有：森林林半島，錦繡家家園，九九鼎雅園園，現(xiàn)對對其銷售售價格進進行比較較和分析析周圍住宅宅項目價價格表項目森林半島島錦繡家園園九鼎雅園園均價（元元/）4570033600-4200036400分析：從從上表可可看出，本案周周邊在售售的項目目均價都都在3600040000元/。第五章 項目目規(guī)劃設設計方案案一、規(guī)劃劃設計目目標規(guī)劃設計計目標：純居住住型及局局部商業(yè)業(yè)（一）以以市場為為導向，注重市

16、市場調查查研究，充分掌掌握消費費者對于于住宅、商業(yè)的的基本需需求，對對于小區(qū)區(qū)景觀環(huán)環(huán)境、戶戶型設計計，功能能配置的的要求。滿足項項目的基基本定位位。（二）突突出文化化、健康康、教育育、節(jié)能能的住宅宅概念。二、規(guī)劃劃設計建建議 （一）景景觀綠化化植物景觀觀設計在在整個環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃設計中中處于極極其重要要的地位位，是整整個環(huán)境境設計的的核心內內容之一一，是住住宅銷售售的最大大亮點。（二）居居家智能能化 寬帶網(wǎng)入入戶，接接入因特特網(wǎng)，可可以滿足足未來生生活需要要。如家家庭娛樂樂互動式式電子游游戲、參參加視頻頻會議、遠程教教育、遠遠程醫(yī)療療、家庭庭健康監(jiān)監(jiān)護、幼幼兒老年年人求救救、電子子商務、電子郵

17、郵件等，實現(xiàn)網(wǎng)網(wǎng)絡化家家居生活活。三、規(guī)劃劃設計方方案簡介介1、東航航對該項項目按項項目市場場定位進進行了整整體規(guī)劃劃方案設設計。按按照規(guī)劃劃設計方方案：該該地塊三三面臨路路，共規(guī)規(guī)劃建設設11棟住住宅。臨臨街均設設二層商商鋪。在在小區(qū)神神火大道道設置小小區(qū)主出出入口，珠江路路設置次次出入口口。在功功能使用用上主要要為辦公公與住宅宅。2、項目目規(guī)劃特特點綠城規(guī)劃劃總建筑筑面積1197886.00平方米米，是一一個以居居住為主主題的社社區(qū)。整整個小區(qū)區(qū)地形成成矩形狀狀，在小小區(qū)神火火大道設設置小區(qū)區(qū)主出入入口，珠珠江路設設置次出出入口。小區(qū)主主干道串串聯(lián)若干干個小區(qū)區(qū)廣場作作為主交交通網(wǎng)絡絡。規(guī)

18、劃設計計經濟技技術指標標規(guī)劃設計計經濟技技術指標標表總建筑面面積197886.660 MM2備注住宅47100.0 M2商業(yè)64933.4 M2寫字樓85822.6 M2建筑基底底面積33133.2MM2建筑密度度34%容積率1.811綠地率30%上表為設設計方案案中提供供的數(shù)據(jù)據(jù)，依據(jù)據(jù)規(guī)劃設設計方案案和報建建圖及開開發(fā)商的的提供的的資料和和建議經經調整后后的主要要經濟技技術指標標為項目組織織、勞動動定員本項目可可以采用用垂直式式管理組組織形式式，下設設綜合辦辦公室、市場開開發(fā)部、工程部部、營銷銷部、財財務部五五個核心心部門。綜合辦辦公室負負責后勤勤保障，協(xié)調服服務、人人事、監(jiān)監(jiān)督等工工作，

19、市市場開發(fā)發(fā)部負責責外部聯(lián)聯(lián)絡，手手續(xù)辦理理，工程程部負責責工程建建設控制制，營銷銷部負責責策劃銷銷售工作作，財務務部負責責日常財財務收支支核算和和融資銀銀行按揭揭等工作作。物業(yè)業(yè)管理由由集團公公司下屬屬物業(yè)管管理公司司負責，行政上上由項目目部管理理，業(yè)務務上直屬屬物業(yè)管管理公司司。勞動定員員：設項項目總經經理1人，副副總經理理2人。綜綜合部22-3人人，工程程部6-8人，營銷部部6-88人，財財務部22人，開開發(fā)部22人。總總人數(shù)：21-26人人?？梢砸詮募瘓F團公司抽抽調人員員組成，不足部部分采用用公開招招聘解決決。第七章 項目目物業(yè)管管理一、物業(yè)業(yè)管理組組織管理理本項目物物業(yè)管理理由鄭州州

20、新世家家物業(yè)管管理公司司負責進進行，在在該項目目成立物物業(yè)管理理項目部部，實現(xiàn)現(xiàn)項目經經理負責責制，在在管理上上受雙重重領導。二、物業(yè)業(yè)管理的的原則（一）早早期介入入原則早期介入入的作用用有三：一是熟熟悉物業(yè)業(yè)情況；二是參參與小區(qū)區(qū)的工程程管理；三是可可提出整整改意見見。（二）統(tǒng)統(tǒng)一管理理原則本案是一一個有機機的整體體，統(tǒng)一一管理能能夠有效效保證小小區(qū)內各各項設施施的正常常運行，職責明明確，出出現(xiàn)問題題和故障障，能夠夠及時發(fā)發(fā)現(xiàn)解決決。三、物業(yè)業(yè)管理與與服務 （一）房屋建建筑主體體應有的的維修管管理物業(yè)管理理應定期期掌握房房屋的基基本情況況，對小小區(qū)的樓樓面、樓樓道等房房屋要進進行經常常的維修

21、修、養(yǎng)護護和管理理，使建建筑物保保持完好好、整潔潔和美觀觀。對住住戶、用用戶的房房屋裝修修進行嚴嚴格的監(jiān)監(jiān)督管理理，使小小區(qū)不因因裝修而而影響壽壽命和危危及他人人安全。 （二）小區(qū)各各系統(tǒng)設設備設施施的管理理物業(yè)管理理人員要要經常對對小區(qū)的的供電供供水及排排水、消消防、公公共照明明等公用用設施進進行維護護檢查，發(fā)現(xiàn)問問題，及及時處理理，保證證設備完完好的運運行狀態(tài)態(tài)。第八章 項項目投資資成本估估算與資資金籌措措計劃一、項目目投資成成本估算算內容根據(jù)政府府有關規(guī)規(guī)定，房房地產開開發(fā)項目目投資與與成本費費用由以以下幾部部分組成成：（一）開開發(fā)成本本 1、土土地費用用：土地地價格、土地出出讓金、土地

22、安安置補償償費、土土地配套套費、轉轉讓契稅稅等 2、前前期費用用：用地地規(guī)劃、建筑規(guī)規(guī)劃、勘勘察設計計、招投投標管理理、預算算審核、抗震審審核、三三通一平平費用等等 3、建建筑安裝裝費用 4、基基礎配套套及市政政配套建建設 5、不不可預見見費 6、其其他費用用：工程程監(jiān)理費費用（二）開開發(fā)期間間費用 1、管管理費用用 2、財財務費用用銷售費用用二、開發(fā)發(fā)成本估估算（一）土土地費用用： 1、地地價：229944萬元 2、契契稅：1119.76萬萬元3、工本本費測量量費：00.122萬元 4、小小計：331133.888萬元，單方成成本：5503元元/m2（二）前前期費用用： 1、設設計費：40萬

23、元元 2、地地質文物物勘探費費：155萬元 3、施施工用水水用電三三通一平平費：662萬元元 4、小小計：1117萬萬元。（三）政政府交納納的稅費費： 1、多多層建筑筑人防工工程費: 400元/m25662777.133m2=2225萬元元 2、施施工圖審審查費用用：311萬元 3、勞勞保養(yǎng)老老基金：1211萬元 4、小計計：2225+331+1121=3777萬元（四）基基礎設施施配套費費： 1、給給排水 62萬萬 2、圍圍墻道路路及地面面硬化 62萬萬 3、配配電設施施 2117萬 4、綠綠 化化 622萬5、小 計：62+62+2177+622=4003萬 （五）建建筑安裝裝費650元元

24、/m2619916.38mm2=40025萬萬元（六）工工程項目目建設其其他投資資 1、建建設單位位管理費費用 2422萬 2、工工程監(jiān)理理費 311萬 3、工工程不可可預見費費 2448萬 4、銷銷售費用用 3444萬 5、財財務費用用 2991萬6、小 計： 11556萬元元開發(fā)成本本合計：91992.119萬,單方造造價為114844.611元/m2三、項目目資金籌籌措計劃劃本項目總總投資約約98000萬，為分期期分批投投入累計計。土地地款31114萬萬元，為為中城置置業(yè)有限限公司籌籌集的自自有資金金，項目目啟動資資金需要要房地產產開發(fā)商商再投入入10000萬，該項目目峰值最最大使用用資

25、金220000萬元。土地辦辦理土地地證后，辦理土土地抵押押貸款融融資不低低于10000萬萬。其中中7000萬元可可作為項項目的啟啟動資金金，其余余3000萬元可可以用于于其他用用途，如如歸還中中城集團團公司該該項目土土地籌集集借款，留作該該項目風風險準備備金，或或用于其其他項目目投資。項目實施施計劃和和資金計計劃一、項目目實施計計劃本項目土土地使用用面積446.7788畝畝，建設設十一棟棟建筑物物，總建建筑面積積大約66.2萬萬平方米米，規(guī)模模正常，項目宜宜一期整整體開發(fā)發(fā)。該項項目建設設工期一一年，從從破土動動工開始始計算，到竣工工驗收并并交付業(yè)業(yè)主使用用為止，項目整整體運作作兩年，從取得得

26、土地開開始計算算到項目目清盤銷銷售，全全面退出出為止220055年7月到20007年年6月。項項目準備備期為半半年到110個月月，項目目施工期期為一年年。二、資金金使用計計劃編制制資金使用用計劃主主要原則則為保證證項目開開發(fā)的實實際需要要，結合合實際資資金的使使用情況況進行編編制，管管理費用用平均發(fā)發(fā)生，土土地款在在前期土土地摘盤盤合同簽簽定前支支付完畢畢，手續(xù)續(xù)辦理，前期費費用在前前期支付付。銷售售費用結結合銷售售業(yè)績支支付，財財務費用用結合貸貸款時間間支付，室外配配套工程程景觀綠綠化工程程在后期期支付，施工費費用按完完成工程程量進行行支付。資金使用用計劃表表單位：萬元項目時間間05.112

27、-006.3306.44-066.606.77-066.906.110-006.11207.11-077.307.44-077.6支出金額額338331870020066800800333資金用途途土地款,前期主體工程程款,財務費費主體工程程款,財務費費裝飾工程程安裝工程程、室外外工程工程欠款款、質保保金第十章 項項目財務務分析評評價一、項目目銷售收收入分析析與收入入計劃（一）銷銷售收入入分析根據(jù)該項項目所處處的位置置地段和和周邊環(huán)環(huán)境情況況，建筑筑物結構構形式，以及周周圍房地地產市場場行情，對周邊邊物業(yè)銷銷售價格格的調查查，市場場調查項項目定位位分析，可以把把該項目目的銷售售情況估估計為：商

28、業(yè)房房銷售價價格均價價為36600元元/m2，住宅宅樓部分分銷售均均價為118000元/m2，地下下室按8800元元/m2。據(jù)此進行行收入估估算：1、商業(yè)業(yè)房銷售售收入：49441.336m236600元元/m2=17779萬萬元2、住宅宅樓銷售售收入：18000元/m2 5513335.777m2=92240萬萬元3、地下下室銷售售收入：56884.225m28000元/m2=4555萬元元4、該項項目總銷銷售收入入為：1114774萬元元二、項目目靜態(tài)經經濟評價價 （一）按預征征企業(yè)所所得稅計計算 1、銷銷售收入入：1114744萬 2、營營業(yè)稅金金及城建建稅教育育費附加加費 6331.0

29、07萬 3、預預征企業(yè)業(yè)所得稅稅: 4454.37萬萬元 4、開開發(fā)成本本 91192.19萬萬5、凈利利潤 1114774-6631.07-4544.377-91192.19=11996.337萬。下面計算算靜態(tài)盈盈利能力力指標采采用第一一種計算算結果。 （二）計算靜靜態(tài)盈利利能力指指標 1、投投資凈利利潤率為為12.18%，總投投資為998233.266萬元。 2、自自有資金金凈利回回報率338.442%，這里假假設土地地投資331144萬元完完全為企企業(yè)自有有資金投投入。通通常情況況下，房房地產企企業(yè)的土土地投資資資金也也很少是是完全的的自有資資金，一一般是貸貸款或拆拆借一部部分，因因此

30、，企企業(yè)自有有資金或或稱現(xiàn)金金回報率率一般很很高。假假如其土土地的投投資有770%為為自有資資金，則則自有資資金凈利利回報率率為544.9%。 3、銷銷售凈利利率100.433% 4、不不含稅盈盈虧平衡衡點銷售售率800.111% 5、投投資利稅稅率：223.223% 6、靜靜態(tài)投資資回收期期： 112個月月，自土土地款投投資20005年年12月支支出開始始，到220066年12月全全部投資資收回。 三、項目動動態(tài)經濟濟評價（一）凈凈現(xiàn)值計計算計算依據(jù)據(jù)為上述述項目銷銷售收入入資金計計劃和投投資資金金使用計計劃，各各項收入入和費用用按時間間分期分分批實現(xiàn)現(xiàn)，投入入現(xiàn)金流流出根據(jù)據(jù)實際需需要估算

31、算。采用用鄭州市市房地產產行業(yè)平平均利潤潤率155%作為為基準收收益率進進行利率率折算，按一季季度復利利一次計計算。第十一章章項目風風險分析析項目風險險分析由由定性分分析與定定量分析析組成,定量分分析即指指不確定定性分析析，主要要進行盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析。 一、盈盈虧平衡衡分析項目總投投資98823.26萬萬元，開開發(fā)成本本為91192.19萬萬元。預預計總銷銷售收入入為1114744萬元，含稅盈盈虧平衡衡點為885.661%,不含稅稅盈虧平平衡點為為80.11%。以銷銷售率表表示的含含稅盈虧虧平衡點點為855.611%,不不含稅盈盈虧平衡衡點為880.111%。以銷售售價格表表示

32、的含含稅盈虧虧平衡點點為15586.5元/平方米米。開發(fā)發(fā)成本為為14884.661元/平方米米。從盈虧平平衡分析析可以看看出，該該項目的的抗風險險能力良良好，只只要銷售售完成885.661%，價格不不低于115866.5元元/平方米米，均可可以實現(xiàn)現(xiàn)凈盈利利。盈虧平衡衡分析見見下圖萬元 營業(yè)業(yè)收入營業(yè)稅稅金及附附加 盈虧平衡衡點 885.661% 總成成本費用用 固定成本本85.661% 銷銷售率（1000%） 盈虧虧平衡分分析圖二、敏感感性分析析分別以銷銷售價格格上升55%，銷銷售價格格下降55%，開開發(fā)成本本上升55%，開開發(fā)成本本下降55%，以以凈利潤潤，投資資凈利率率為指標標計算。以

33、上述述投資分分析結果果為基準準，即銷銷售均價價18000元/平方米米，總開開發(fā)成本本91992.119萬元元,總銷售售收入1114774萬元元,凈利潤潤11996.337萬元元, 投資資凈利率率12.18%為基準準。 三、財財務風險險分析房地產投投資最大大的風險險往往都都是財務務風險，現(xiàn)金的的流入和和流出脫脫節(jié)，不不能平衡衡。本項項目同樣樣存在這這種風險險，投資資比較大大，現(xiàn)金金流的安安排困難難，融資資工作事事關重要要，銷售售力度必必須加強強，銷售售和工程程相互結結合,防止出出現(xiàn)支付付困難的的局面，造成財財務危機機，從而而導致項項目失敗敗。本項項目計劃劃進行土土地抵押押貸款用用于項目目開發(fā)資資

34、金保障障和預備備資金，財務風風險極小小。四、市場場風險分分析國家對房房地產行行業(yè)的宏宏觀調控控,對市場場的影響響,目標客客戶持幣幣觀望,競爭樓樓盤的出出現(xiàn)，帶帶來市場場競爭，爭奪客客戶，銷銷售速度度放慢，隨之而而來的現(xiàn)現(xiàn)金流的的回款變變慢，是是該項目目的市場場風險。第十二章章環(huán)境和和生態(tài)影影響分析析一、環(huán)境境和生態(tài)態(tài)現(xiàn)狀（一）大大氣環(huán)境境：本項項目建設設場地位位于河南南省鄭州州市高新新區(qū)瑞達達路。經經當?shù)丨h(huán)環(huán)保部門門監(jiān)測，該區(qū)域域環(huán)境空空氣質量量符合環(huán)境空空氣質量量標準（GBB30995-119966）二級級標準。（二）水水環(huán)境：洨河由由于接納納了鄭州州市區(qū)的的絕大部部分工業(yè)業(yè)廢水和和生活污污

35、水，沿沿途又匯匯入了大大量的部部分工業(yè)業(yè)廢水和和生活污污水，水水質嚴重重超標，呈有機機污染特特征。主主要污染染物為溶溶解氧、化學需需氧量、揮發(fā)酚酚、氨、總鎘等等。全年年監(jiān)測水水質超過過地表表水環(huán)境境質量標標準（GB338288-20002）V標準準。二、主要要污染物物排放情情況施工階段段 1、建建筑揚塵塵：由于于挖土、推土及及沙石、水泥等等的裝卸卸和運輸輸過程中中的塵埃埃散逸，汽車運運送材料料時引起起道路揚揚塵及施施工場地地地面二二次揚塵塵。2、噪聲聲：施工工過程中中作業(yè)機機械較多多，如挖挖掘機、裝載機機、升降降機等，這些機機械在運運行時產產生噪音音。3、建筑筑垃圾：施工期期產生建建筑垃圾圾和

36、施工工人員生生活垃圾圾。（二）投投入使用用期本項目投投入使用用后，會會產生生生活污水水、噪聲聲。三、環(huán)境境保護措措施（一）施施工期間間環(huán)境保保護措施施在施工過過程中切切實落實實對揚塵塵、噪聲聲、固體體廢物的的管理，切實貫貫徹實施施鄭州州市建筑筑業(yè)環(huán)境境污染防防治管理理辦法的有關關條文，主要措措施如下下：1、防塵塵措施 在施工過過程中，作業(yè)場場地采取取圍擋、圍護以以減少揚揚塵擴散散；由于建筑筑面積大大于50000平平方米，施工道道路及作作業(yè)場地地應進行行硬化處處理，有有臨時排排水管道道，做到到無積水水、無泥泥濘；2、降噪噪聲措施施 （1）在在施工期期間，施施工單位位施工前前必須到到環(huán)保部部門辦理

37、理建設項項目施工工環(huán)境影影響審批批表。如如連續(xù)澆澆筑，需需到環(huán)保保部門登登記，并并采取圍圍擋措施施，嚴格格按要求求施工。選用低低噪聲、低振動動的施工工機械設設備，如如以液壓壓機械代代替燃油油機械等等；限制制施工場場地使用用蒸汽打打樁機、柴油打打樁機和和錘式打打樁機等等沖擊打打樁機、風錘等等設備作作業(yè)；購購買商品品混凝土土，避免免使用混混凝土攪攪拌機。（二）項項目投入入使用期期間環(huán)境境保護措措施1、生活活污水生活污水水經集成成式生物物化糞池池處理后后，污染染物COOD、BBOD55、SSS、NHH3-NN的濃度度分別由由4000mg/l、2250mmg/ll、2000mgg/l、40mmg/ll

38、降到1140mmg/ll、288mg/l、1120mmg/ll和200mg/l，排排水水質質符合污水綜綜合排放放標準（GBB89778-119966）表44中二級級標準，同時符符合欒城城縣污水水處理廠廠進水水水質要求求。經市市政污水水管網(wǎng)排排入污水水處理廠廠進一步步處理。2、噪聲聲噪聲主要要是交通通噪聲和和水泵房房和水源源熱泵機機組設備備噪音。在設計計上選用用低噪聲聲設備，設備房房布置在在地下室室，安裝裝時對設設備基座座進行減減震處理理，隔音音降噪。通過以以上措施施，降噪噪值可達達35ddB(AA)以上上。區(qū)域域環(huán)境噪噪聲符合合城市市區(qū)域環(huán)環(huán)境噪聲聲標準（GBB30996-993）類標準準，即

39、晝晝間55ddB(AA)，夜夜間45ddB(AA)。3、生活活垃圾日常產生生的生活活垃圾實實行分類類袋裝，由物業(yè)業(yè)公司派派專人進進行收集集后，運運至附近近垃圾轉轉運站集集中清理理，最后后運至生生活垃圾圾衛(wèi)生填填埋場。第十三章章 社社會影響響分析一、社會會影響效效果分析析（一）本本項目實實施后，給瑞達達路增加加了一個個亮點。項目社會會影響分分析表序號社會因素素影響的范范圍、程程度可能出現(xiàn)現(xiàn)的后果果措施建議議1對所在地地區(qū)居民民生活水水平、生生活質量量和收入入的影響響較大提高所在在地區(qū)居居民生活活質量和和環(huán)境條條件。 2對所在地地區(qū)不同同利益群群體的影影響較大建材承銷銷商將從從中受益益。增加加商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點，提提高就業(yè)業(yè)率。3對所