物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題報(bào)告：怎么看行業(yè)市場空間

1、物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題報(bào)告：怎么看行業(yè)市場空間一、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：住宅與非住宅市場規(guī)模合計(jì)超 1.2 萬億元住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 8000 億元截至 2019 年末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)總規(guī)模約 300 億方。根據(jù)中國物業(yè)管理 協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2018 年全國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模達(dá)到 279.30 億方；截至 2019 年末，住宅業(yè)態(tài)總規(guī)模約 193 億方。物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)態(tài) 可以分為住宅和非住宅（寫字樓、商業(yè)、公建、園區(qū)等）。全國建筑業(yè) 房屋竣工面積中，自 2012 年至 2020 年住宅業(yè)態(tài)占比均維持在 66-67% 之間，與 2018 年 63%左右物業(yè)在管業(yè)態(tài)間比例的差距，

2、或因住宅業(yè)態(tài) 的物業(yè)服務(wù)滲透率相對非住宅較高所致。因此，整體看 63%的住宅業(yè)態(tài) 占比比較接近行業(yè)過往及現(xiàn)狀，我們用這個(gè)比例測算得截至 2019 年末 住宅業(yè)態(tài)的存量物業(yè)管理規(guī)模約 193 億方。截至 2019 年末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)滲透率約 57%。我們測算當(dāng)前 物業(yè)服務(wù)行業(yè)的滲透率，來觀測未來存量市場的可滲透空間有多少。我 們先測算當(dāng)前城鎮(zhèn)存量住宅的總面積，計(jì)算上用常住人口數(shù)量乘上人均 居住面積即可求得。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2019 年末我國人口總數(shù) 約 14 億，常住人口城鎮(zhèn)化率 60.6%，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積 39.8 平方 米，算得截至 2019 年末，我國城鎮(zhèn)存量住宅面積

3、 337.66 億方，比上上 文我們算得的物業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)總面積 193 億方，得到住宅業(yè)態(tài)的全國 滲透率約 57%。趨勢上看，行業(yè)滲透率逐年提升。用前文的測算方法，我們算得行業(yè)滲 透率從 2015 年的 48%左右提升至 2019 年的 57%左右。行業(yè)滲透率持 續(xù)提升的原因主要有兩點(diǎn)：增量住宅項(xiàng)目大多捆綁物業(yè)服務(wù)，隨著每年 交付拉高整體行業(yè)滲透率；存量老舊小區(qū)及無物業(yè)管理小區(qū)得到物業(yè)公 司的進(jìn)駐。未來行業(yè)或達(dá)到物業(yè)服務(wù)全覆蓋。2020 年 1 月 7 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè) 部等 10 部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知（后 文簡稱通知），通知有針對性和前瞻性的對行業(yè)存在的問題提

4、出了 具體的措施，其中第九條提到要：“擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍逐步實(shí)現(xiàn)物 業(yè)管理全覆蓋”?？紤]到物業(yè)管理的復(fù)雜性與后續(xù)政策推進(jìn)的進(jìn)度，我們認(rèn)為物業(yè)管理全 覆蓋不會(huì)是能夠快速達(dá)成的目標(biāo)，但各地政策及相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 地方政府正積極響應(yīng)上層號召，加強(qiáng)對老舊小區(qū)的覆蓋力度，隨著物業(yè) 相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)，存量住宅的物業(yè)服務(wù)滲透率有望持續(xù)提升。未來物業(yè)服務(wù)住宅業(yè)態(tài)的管理面積增長途徑，主要有兩條：增量項(xiàng)目的 交付及存量項(xiàng)目滲透率提升。增量項(xiàng)目交付，主要指新建商品住宅與非 商品住宅的竣工交房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐；存量項(xiàng)目滲透，主要指對無 物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)接管。當(dāng)前，行業(yè)存量滲透率，我們在前文 部分測算得

5、 57%左右。數(shù)據(jù)上看，近年全國商品房及住宅竣工面積，大幅低于全國物業(yè)服務(wù)住 宅業(yè)態(tài)的新增在管面積。我們并不認(rèn)為是物業(yè)管理面積被高估，而是每 年新交付的住宅面積被低估，原因我們認(rèn)為有兩點(diǎn)：1）物業(yè)服務(wù)住宅在管面積的增加不僅包含商品房，也包含非商品房： 如福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、小產(chǎn)權(quán)房等各類房產(chǎn)；2）商品房竣工面積數(shù)據(jù)無法完全反應(yīng)實(shí)際交付住宅的面積：我們從建 筑業(yè)的統(tǒng)計(jì)口徑看，全國建筑業(yè)房屋住宅竣工面積在 2014 年達(dá)到 28.63 億方，隨后小幅回落截至 2019 年末為 27.11 億方，下降的原因主要是 城鎮(zhèn)化率提升帶來的農(nóng)村自建房的減少，我們看到農(nóng)村住宅竣工面積從 2012年的

6、8.78億方大幅降至 2019年的 5.56億方，因而從城鎮(zhèn)口徑看， 住宅竣工面積自 2014 年以來總體趨勢是持續(xù)增長的。2014 年至今每年交付的有物業(yè)服務(wù)的住宅面積或均在 14 億方以上。我 們用建筑業(yè)口徑的房屋住宅竣工面積減去農(nóng)村的住宅竣工面積得到城鎮(zhèn) 住宅竣工面積，這個(gè)口徑較商品房住宅更大，涵蓋了保障性住房，但同 時(shí)也包括了自建房及一些物業(yè)服務(wù)未能覆蓋到的區(qū)域，考慮到當(dāng)前全國 城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率為 57%左右，新建住宅給予更高一些的覆蓋率更為合理， 我們假設(shè) 2012 年至今城鎮(zhèn)新建住宅的物業(yè)服務(wù)覆蓋率為 70%，可算得 2014 年至今交付的有物業(yè)服務(wù)的住宅面積均在 14 億方以上，加

7、上每年 物業(yè)服務(wù)對存量無物業(yè)項(xiàng)目的滲透，與中物研協(xié)給出的物業(yè)服務(wù)管理面 積增長中樞在 17-18 億方相吻合。未來 3 年的物業(yè)服務(wù)新接管面積有望在 15 億方以上。全國商品房住宅 新開工及銷售面積分別從 2015 年、2014 年觸底反彈，多層及高層商品 房從開工到竣工交付的周期通常為 2.5-3 年，映射到竣工端，2021-2023 年的住宅物業(yè)交付大致對應(yīng) 2018-2020 年的新房開工與銷售，從商品房 口徑看這個(gè)區(qū)間中樞在 15 億方左右，此外非商品房住宅（政策性住房） 未計(jì)算在內(nèi)，因此 15 億方是一個(gè)相當(dāng)保守的估算。中期維度看，2025 年住宅業(yè)態(tài)規(guī)?；蜻_(dá)到 288 億方。 我們

8、假設(shè)總?cè)丝?、城?zhèn)化率、人均居住面積保持一定的增速，“十四五” 期間物業(yè)滲透率在政策驅(qū)動(dòng)下進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到 2025 年，全國住宅 業(yè)態(tài)的物業(yè)管理面積有望達(dá)到 288 億方。從 3 年維度的新開工-竣工數(shù)據(jù)也可以進(jìn)行一定程度上的交叉驗(yàn)證。我 們在前文預(yù)測 2021-2023 年商品房住宅交付口徑的面積年中樞值在 15 億方左右，加上非商品房住宅部分，總計(jì)年均交付約 18-19 億方；考慮 到當(dāng)前商品房銷售及土地市場的韌性，未來 2 年房屋新開工與銷售有望 維持當(dāng)前的高基數(shù)，我們預(yù)計(jì) 2024-2025 年的住宅交付也能維持接近 15 億方的規(guī)模，加上非商品房住宅部分，總計(jì)年均交付 17-18

9、億方； 那么以此口徑計(jì)算，未來 5 年將有總計(jì)約 90 億方的物業(yè)交付面積，截 至 2025 年的總住宅業(yè)態(tài)物業(yè)面積約 283 億方，與用總量數(shù)據(jù)線性外推 差距并不大。當(dāng)前物業(yè)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)在 2 元/平左右據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2015-2020 年百強(qiáng)物業(yè)公司住宅物業(yè)費(fèi)水平在 2-2.3 元/ 月/平方米左右；中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì) 2018 年 500 強(qiáng)物業(yè)公司住宅物 業(yè)費(fèi)在 2.10 元/月/平方米。全國范圍看，大多數(shù)地區(qū)物業(yè)費(fèi)市場整體上并未放開，存在指導(dǎo)價(jià)或限 價(jià)，因此物業(yè)費(fèi)單價(jià)并未能夠大規(guī)模提升。在管物業(yè)費(fèi)單價(jià)自 2016 年 后逐年有略微降低，我們認(rèn)為與行業(yè)加大對存量老舊小區(qū)物業(yè)滲透

10、所致， 這些項(xiàng)目服務(wù)業(yè)務(wù)相對較少，大多僅維持在最基礎(chǔ)的保潔保安，因此物 業(yè)費(fèi)水平較低。2025 年物業(yè)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)有望回歸 2.3 元/平左右我們認(rèn)為住宅業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)在未來有望小幅提升，至 2025 年或回到 2.3 以上，理由有以下 3 點(diǎn)：1）存量住宅滲透的邊際占比遞減，“十三五” 期間政府層面對于“物業(yè)全覆蓋”已經(jīng)做了較多工作，未有物業(yè)公司進(jìn) 駐的老舊小區(qū)越來越少，這部分低價(jià)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入市場，對于行業(yè)整體 物業(yè)費(fèi)的稀釋影響也越來越小；2）新交付物業(yè)整體定價(jià)較高，有望拉高 行業(yè)整體物業(yè)費(fèi)水平；3）部分到期物業(yè)項(xiàng)目成功提價(jià)，帶動(dòng)物業(yè)費(fèi)水平 上升，當(dāng)然這部分目前占比比較少，但多地持續(xù)推進(jìn)物

11、業(yè)費(fèi)市場化，價(jià) 格空間陸續(xù)打開，我們認(rèn)為未來物業(yè)行業(yè)新交付與續(xù)簽物業(yè)費(fèi)均有望持 續(xù)提升。按以上測算與假設(shè)，我們預(yù)計(jì)截至 2025 年物業(yè)行業(yè)住宅業(yè)態(tài)市場空間 將達(dá)到 288 億平 x12 月 x2.3 元/平/月=7948.8 億。非住宅業(yè)態(tài)：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 6314 億元非住宅業(yè)態(tài)是除開住宅業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)物業(yè)管理類別服務(wù)的總稱，涵蓋的范 圍比較多，也沒有明確分類。我們按物業(yè)業(yè)態(tài)將非住宅物業(yè)分為寫字樓 物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公共物業(yè)。 非住宅物業(yè)與住宅的區(qū)別：1）細(xì)分賽道多：非住宅物業(yè)是統(tǒng)稱，按辦公、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等不 同業(yè)態(tài)分類，不同業(yè)態(tài)間物業(yè)

12、費(fèi)水平差距較大，這是由于需求不同 導(dǎo)致的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同；2）專業(yè)能力強(qiáng)：非住宅業(yè)態(tài)需要相應(yīng)的專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)能力，因此會(huì)產(chǎn) 生相比于住宅更高的物業(yè)費(fèi)；3）收繳率較住宅高：非住宅物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方一般為單一業(yè)主，更易管理， 物業(yè)費(fèi)收繳率相對住宅物業(yè)更高；4）物業(yè)費(fèi)較住宅高，且差異較大：由于非住宅物業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，專業(yè) 服務(wù)需求多，對人員素質(zhì)能力要求更高，導(dǎo)致產(chǎn)生的服務(wù)成本更高， 因而收取的服務(wù)費(fèi)用更高；此外，非住宅業(yè)態(tài)由于業(yè)態(tài)繁多，不同 業(yè)態(tài)對于服務(wù)品質(zhì)的需求差距較大，導(dǎo)致服務(wù)費(fèi)水平差距較大。綜上，考慮到非住宅業(yè)態(tài)的多樣性，對于非住宅業(yè)態(tài)市場空間測算，我們分別評估每項(xiàng)業(yè)態(tài)的發(fā)展情況，主要分為寫字樓、園區(qū)、學(xué)校

13、、醫(yī)院、 商業(yè)、公共這六大業(yè)態(tài)。寫字樓：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 827 億元我們用辦公樓新開工面積來估算存量商辦市場的面積，而不是用交付口 徑的竣工面積。因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)與住宅市場銷售與竣工存在較長時(shí)滯與大幅背離不同，在 商辦市場房屋銷售與竣工面積擬合度較高，或因商辦整體期房交易比例 較小，但從數(shù)據(jù)口徑看，可交易的商辦口徑在存量商辦市場中僅占一部 分，還有大量不可交易部分，我們從建筑業(yè)口徑看自 2009 年開始，辦 公用房的年竣工面積基本都在 2 億平以上，2020 年有較為明顯的回落， 但僅計(jì)算 2010-2020 這 10 年的竣工辦公建筑就有 20 億平。從統(tǒng)計(jì)局新開工數(shù)據(jù)看，

14、1997-2020 年全國房屋辦公樓業(yè)態(tài)新開工面積 累計(jì)達(dá)到 8.83 億方，考慮到 1997 年之前的一些老舊物業(yè)并未計(jì)算在其 中，那么截至 2020 年辦公樓業(yè)態(tài)總面積有較大概率超過 10 億方，但新開工并不意味著交付使用，也有不少項(xiàng)目未完成或停工，我們認(rèn)為 2020 年行業(yè)真實(shí)存量規(guī)模與弗若斯特沙利文測算的相近，商寫業(yè)態(tài)在管存量 在接近 9 億方左右。增速方面，商辦業(yè)態(tài)的供給在 2014 年到達(dá)頂峰，行業(yè)在較長的一段時(shí) 間內(nèi)處于供過于求狀態(tài)，但整體供應(yīng)依然維持在較高的水平，從辦公樓 新開工面積可以看出，2019 年一轉(zhuǎn)之前的下行趨勢，當(dāng)年新開工面積超 過 7000 萬方，2020 年有所

15、回落，且受到疫情影響，但也維持在 6600 萬方左右的規(guī)模，商辦新開工保持了較強(qiáng)的韌性。因此，我們預(yù)計(jì) 2021-2025 年新增商辦在管面積復(fù)合增速在 4000-5000 萬方的規(guī)模，在 2020 年 9 億方的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì) 2020-2025 年行業(yè)將保 持 5%左右的復(fù)合增速的增長，預(yù)計(jì)至 2025 年商辦物業(yè)在管面積將達(dá)到 11.49 億左右。我們認(rèn)為 500 強(qiáng)企業(yè)的費(fèi)用較為接近全行業(yè)的平均水平，因?yàn)榘購?qiáng)企業(yè) 服務(wù)項(xiàng)目相對更高端，收費(fèi)更高；而隨著規(guī)模擴(kuò)大，管理面積增加，單 平收益呈現(xiàn)下降趨勢。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，百強(qiáng)企業(yè) 2015-2018 年管理面 積復(fù)合增速 26.38%，同期收入增

16、速 18.12%。因此，我們判斷更大的樣 本量能夠更好的代表行業(yè)平均水平?？紤]到寫字樓物業(yè)費(fèi)提價(jià)相對住宅 容易，我們保守預(yù)計(jì)至 2025 年商寫業(yè)態(tài)全國物業(yè)費(fèi)水平在 6 元/平/月左 右。按以上測算與假設(shè)，我們預(yù)計(jì)至 2025 年物業(yè)行業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)市場空間 將達(dá)到 11.49 億平 x12 月 x6 元/平/月=827.28 億。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 1544 億元產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型包括科技園、工業(yè)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū) 等，面積較大，兼具辦公、展銷、生產(chǎn)、生活等多種功能，涉及服務(wù)種 類較多。因此，與其他業(yè)態(tài)相比，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容更加復(fù)雜，管理難 度更大。目前，

17、園區(qū)的物業(yè)服務(wù)已呈現(xiàn)出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特征，并逐步滲透到產(chǎn)業(yè) 流程之中，不僅包括政府主管部門對接、園區(qū)餐飲、園區(qū)住宿、設(shè)施設(shè) 備管理與租賃等基礎(chǔ)服務(wù)，還涵蓋了咨詢、創(chuàng)投、金融租賃、物流支持、 財(cái)務(wù)、人力資源、呼叫中心、服務(wù)外包等增值性服務(wù)。針對不同的客戶 需求，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)需建立個(gè)性化服務(wù)體系，設(shè)計(jì)針對性服務(wù)方案， 從而構(gòu)造組合型的服務(wù)產(chǎn)品，升級基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)并拓展服務(wù)外延，實(shí)現(xiàn) 良好的經(jīng)濟(jì)效益。全國各類型開發(fā)區(qū)合計(jì)超過 2728 個(gè)。據(jù)中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至 2018 年全國各類型開發(fā)區(qū)共計(jì) 2728 個(gè)，其中國家級高新區(qū)有 168 個(gè)。國家 科技部于 2017 年 4 月發(fā)布的國家高新技術(shù)

18、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“十三五”發(fā) 展規(guī)劃顯示，2015 年納入統(tǒng)計(jì)的 146 家國家高新區(qū)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 25.37 萬億元，“十二五”期間實(shí)現(xiàn)年均增長 17.4%，各類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)已 成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。測算產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量規(guī)模難度較大，當(dāng)前并未有任何機(jī)構(gòu)做過相關(guān)統(tǒng)計(jì)。 我們的思路是從國家級開發(fā)區(qū)的建成面積出發(fā)，按一定空置率測算出在 管面積，再等比例擴(kuò)大到省級開發(fā)區(qū)，從而匯總得全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的在管 面積。假設(shè)省級開發(fā)區(qū)的土地利用強(qiáng)度和國家級相似，我們測算得截至 2020 年國家級開發(fā)區(qū)在管面積約 16.8 億方，省級開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)在管面積約 38.25 億方，那么全國國家級和省級園區(qū)的建筑面積約 55

19、 億方。 考慮到每年全國的成交工業(yè)用地建面有 10 億方的規(guī)模，保守估計(jì) 1/10 納入產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)計(jì)范疇，也就是每年新增 1 億方的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑面積， 那么 2020-2025 年間有望新增 5 億方的園區(qū)建筑面積，那么預(yù)計(jì)截至 2025 年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建面約 60 億方。百強(qiáng)物業(yè)公司的園區(qū)物業(yè)費(fèi)從2015 年至今有下行的趨勢，從結(jié)構(gòu)上看， 一線城市園區(qū)物業(yè)費(fèi)高于二線和三四線城市，三四線高于二線城市，我 們認(rèn)為原因本身布局在城區(qū)的外圍，相對于地價(jià)并不敏感，因此城市間 的差距并不如地價(jià)與房價(jià)大，從行業(yè)趨勢看物業(yè)費(fèi)長期會(huì)保持上行趨勢， 但考慮到園區(qū)業(yè)態(tài)整體市場集中度較低，滲透率還有較大空間，保守預(yù)

20、 測至 2025 年園區(qū)業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)維持 3.3 元/平/月的價(jià)格。學(xué)校：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 550 億元截至 2019 年末，全國高校數(shù)量達(dá)到 2688 個(gè)。我國學(xué)校后勤化改革推進(jìn) 已經(jīng)進(jìn)行了 24 年，學(xué)校物業(yè)市場不斷擴(kuò)大，學(xué)校方從單一模塊外包， 逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)校物業(yè)服務(wù)整體外包。同時(shí)，我國高校數(shù)量也在逐年增多， 數(shù)據(jù)上看，全國高校數(shù)量從 2003 年的 1552 個(gè)上升至 2019 年的 2688 個(gè)，普通高校的在校生數(shù)由 2003 年的 1109 萬人上升至 2020 年的 3032 萬人。數(shù)量上看，2003 年-2019 年高校數(shù)量增加了 1.7 倍，而在校生數(shù)增加了

21、 2.7 倍。這期間學(xué)校大幅加強(qiáng)了自身基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，容積率持續(xù)優(yōu)化， 教職工與學(xué)生的生活條件也大幅改善，但數(shù)據(jù)上看單校學(xué)生密度更高， 我們認(rèn)為是學(xué)校擴(kuò)建增加了更多新校區(qū)，但并未將這些校區(qū)與學(xué)校獨(dú)立 開來，導(dǎo)致數(shù)據(jù)上看起來顯得學(xué)校人數(shù)更擁擠了。我們從單校規(guī)模及學(xué)校固定資產(chǎn)值的增量可以看出這一變化，全國普通 高校校均規(guī)模由 2006 年 8148 人上升到 2019 年的 11260 人；高等教育 固定資產(chǎn)值由 2006 年的 7363 億上升至 2019 年的 25100 億。我們保守 預(yù)計(jì)每個(gè)高校平均擁有 2 個(gè)校區(qū)，全國截至 2019 年末 2688 所高校，對 應(yīng) 5376 個(gè)校區(qū)。學(xué)校作

22、為多業(yè)態(tài)并存的公共設(shè)施，物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)多以模塊外包的方式， 給出一個(gè)總合同金額，由于學(xué)校含有多種業(yè)態(tài)，服務(wù)種類多，定制化服 務(wù)帶來的結(jié)果是單個(gè)項(xiàng)目金額差距較大。簡單外包保安或保潔的基礎(chǔ)服 務(wù)合同較小，但學(xué)校開放更多的服務(wù)給物業(yè)公司后，收入會(huì)有明顯增長。隨著與學(xué)校合作加深，物業(yè)公司得到學(xué)校的認(rèn)可，學(xué)校開放更多的服務(wù) 項(xiàng)目給公司，公司單個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)也逐年增大，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長。新大正 對重慶大學(xué)的服務(wù)收入從2016年的1772萬提升到2018年的2418萬， 提升了 36.5%?？梢灶A(yù)計(jì)隨著校企合作深入，物業(yè)公司在學(xué)校業(yè)態(tài)的服 務(wù)不僅因滲透率提升而擴(kuò)大收入規(guī)模，而且存量項(xiàng)目單體收入也存在持 續(xù)增長的潛力

23、。單校區(qū)年化合同金額約 600 萬。以新大正在西南區(qū)域的學(xué)校物業(yè)為例， 涵蓋了各種體量與類型的院校，年化合同金額在 186 萬-1664 萬不等， 我們?nèi)∷许?xiàng)目的平均值，得到在管項(xiàng)目單校區(qū)平均年化金額約 600 萬， 我們認(rèn)為這一金額用來衡量高校平均物業(yè)費(fèi)較為合理，因?yàn)樵谶@ 19 個(gè) 樣本學(xué)校中有規(guī)模較大的全國重點(diǎn)大學(xué)、也有規(guī)模較小的高職院校。同 時(shí)，19 個(gè)樣本高校取中位數(shù)的話是 479.2 萬，但考慮到學(xué)校物業(yè)合同一 般簽 3 年左右，合同到期后若續(xù)簽，大多數(shù)情況會(huì)因?yàn)槿肆Τ杀镜膭傂?上升，疊加服務(wù)需求的增多，帶來續(xù)簽合同金額的提升。截至 2019 年底全國 2688 個(gè)高校，由于 20

24、10-2019 年全國高校復(fù)合增 速為 1.47%，假設(shè) 2019-2025 年復(fù)合增速為 1%，那么預(yù)計(jì)至 2025 年 全國將有 2853 個(gè)高校，假設(shè)每個(gè)高校 2 個(gè)小區(qū)，對應(yīng)5707 個(gè)高校校區(qū)， 則目前全國高?；A(chǔ)物業(yè)的市場規(guī)模約 600 x5707=342.4 億。如果面積口徑這一角度看，據(jù)教育部數(shù)據(jù)，全國普通高校校舍面積截至 2019 年達(dá)到 10.12 億方，從 2011 年至今，每年維持約 3000 萬方的增 速，我們假設(shè)這個(gè)增速維持到 2025 年，那么預(yù)計(jì) 2025 年高校的校舍面 積將達(dá)到 11.62 億方左右。百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)學(xué)校業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)水平有波動(dòng)，但總體維持在 3.2

25、-3.7 元的 區(qū)間，學(xué)校業(yè)態(tài)的物業(yè)費(fèi)比較有特點(diǎn)：一方面，因?yàn)閷W(xué)校具有公益性， 不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)原則，物業(yè)費(fèi)一定程度上定價(jià)受到管制；另一方面， 學(xué)校多樣性的需求讓物業(yè)費(fèi)有較高的提升空間，學(xué)校有教學(xué)樓、辦公樓、 食堂、會(huì)議室、圖書館、宿舍等多業(yè)態(tài)，隨著服務(wù)的放開，物業(yè)服務(wù)收 入有持續(xù)提升的空間。隨著學(xué)校服務(wù)內(nèi)容的豐富，我們預(yù)計(jì) 2025 年行業(yè)平均在管物業(yè)費(fèi)至少 在 3.5 元/平/月，假設(shè)高校校舍面積如上文預(yù)測的 11.62 億方，那么高教 物業(yè)市場空間約 3.5x11.62x12=488.04 億元。前文我們分別用數(shù)校區(qū)和數(shù)面積的方法簡單測算高校物業(yè)的規(guī)模，分別 為 342.4 億與 48

26、8.04 億。目前學(xué)校物業(yè)市場化主要在高校層級，中小學(xué)更多承擔(dān)基礎(chǔ)教育工作， 并未大量開放，但我們看到一些企業(yè)學(xué)校已經(jīng)在這一領(lǐng)域展開合作。從 市場空間看，這部分同樣很大，截至 2019 年全國中小學(xué)校舍建面達(dá) 20 億方左右，從 2016 年至今年均增長 8000 萬至 1 億方，我們保守估計(jì)未 來 5 年年均增長 8000 萬方，那么截至 2025 年全國中小學(xué)校舍總建面預(yù) 計(jì)達(dá)到 24.8 億方，按 3.5 元/平/月的均價(jià)計(jì)算，假設(shè)中小學(xué)物業(yè)后勤服 務(wù)逐步向市場放開，到2025年后勤服務(wù)市場化達(dá)到20%，那么截至2025 年中小學(xué)物業(yè)市場空間約為 24.8X3.5X12X20%=208.

27、32 億。加上前文我們對高校領(lǐng)域數(shù)校區(qū)與數(shù)面積法測算的 2025 年市場規(guī)模分 別為 342.4 億與 488.04 億，兩種口徑結(jié)果近似，出于審慎評估原則我們 取較低的 342.4 億，加上中小學(xué)物業(yè)市場的體量，那么預(yù)計(jì)至 2025 年， 學(xué)校業(yè)態(tài)總市場規(guī)模至少達(dá)到 550 億。醫(yī)院：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 450 億元醫(yī)療衛(wèi)生總費(fèi)用增長潛力大，市場需求旺盛。隨著國力增強(qiáng)，我國的醫(yī) 療衛(wèi)生投入高速增長。從 2006 年至 2019 年，我國衛(wèi)生總費(fèi)用從 0.98 萬億增長至 6.58 萬億，年復(fù)合增長率為 15.74%。同時(shí)，衛(wèi)生總費(fèi)用占 GDP 的比重也從 2006 年的 4

28、.52%上升至 2019 年的 6.64%。醫(yī)療需求有望持續(xù)釋放。我國醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)診療人次快速增長的主要原 因是隨著全民健康意識的加強(qiáng)、人口老齡化的加劇、醫(yī)療技術(shù)的更新發(fā) 展以及醫(yī)療衛(wèi)生體制的深化改革，而其中人口老齡化是重要的推動(dòng)因素。 截至2019年底我國65歲以上的老人占比達(dá)到12.57%，總?cè)丝谶_(dá)到1.76 億，最新的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至 2020 年底我國 60 歲以上的 老人達(dá)到 2.64 億，占比達(dá)到 18.7%。需求帶動(dòng)供給，醫(yī)療供應(yīng)指標(biāo)穩(wěn)步增長。我國現(xiàn)行的醫(yī)院分級管理辦 法規(guī)定，醫(yī)院主要按照服務(wù)的分為三級。一級醫(yī)院：向一定人口的社 區(qū)提供預(yù)防，醫(yī)療、保健、康復(fù)服務(wù)的基層

29、醫(yī)院、衛(wèi)生院；二級醫(yī)院： 向多個(gè)社區(qū)提供綜合醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和承擔(dān)一定教學(xué)、科研任務(wù)的地區(qū)性 醫(yī)院；三級醫(yī)院：向幾個(gè)地區(qū)提供的高水平?？菩葬t(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和執(zhí)行 高等教育、科研任務(wù)的區(qū)域性以上的醫(yī)院。截至 2019 年底，我國醫(yī)院數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 34354 個(gè)，其中三級醫(yī)院 2749 個(gè)，二級醫(yī)院 9687 個(gè)，一級醫(yī)院 11264 個(gè)，其他醫(yī)院 10654 個(gè)。 對于醫(yī)院業(yè)態(tài)物業(yè)管理空間的測算，我們認(rèn)為醫(yī)院作為公建業(yè)態(tài)的細(xì)分 子行業(yè)，相比于計(jì)算面積單價(jià)，從合同金額口徑測算更為合適。具體的醫(yī)院分級也會(huì)對應(yīng)到醫(yī)院的規(guī)模。其中一級醫(yī)院對應(yīng)的床位數(shù)量 是 20-99 張；二級醫(yī)院是 100-499 張；三級醫(yī)

30、院是 500 張以上。但每家醫(yī)院的規(guī)模也有較大差別，大的三甲醫(yī)院可能有數(shù)千張床位，多個(gè)院區(qū)， 其物業(yè)服務(wù)的規(guī)模也遠(yuǎn)大于普通或剛符合標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)院。我們從益中亙泰招股書中獲取到主要客戶的信息，可得大型綜合醫(yī)院平 均年化物業(yè)服務(wù)合同金額約在 3000-5000 萬；考慮到公司未披露是否涵 蓋全部院區(qū)，及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的品類還有增加的余地，因此該合同金額 不是固定不變，且更大概率是隨著時(shí)間的推移，服務(wù)內(nèi)容的增加而增加， 因此若以當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的收入為基準(zhǔn)，預(yù)測未來行業(yè)的空間，相對來說是存 在一定程度上的低估。我們從各家醫(yī)院官網(wǎng)獲得了每個(gè)醫(yī)院擁有的床位數(shù)據(jù)，攤到物業(yè)服務(wù)收 入中看，發(fā)現(xiàn)大型醫(yī)院的物業(yè)服務(wù)支出比較固

31、定，大體和床位數(shù)量成正 比，平均一個(gè)床位的年化服務(wù)金額約為 0.97 萬，其中上海仁濟(jì)醫(yī)院為 1.54 萬，臨沂 0.6 萬，相比 0.97 萬分別有一定的溢價(jià)與折價(jià)，這里面我 們認(rèn)為主要原因是城市能級不同帶來的服務(wù)成本不同。數(shù)據(jù)上看，一線城市的醫(yī)院物業(yè)費(fèi)水平顯著高于三線城市，因此單個(gè)床 位帶來的收入會(huì)有明顯的差異，平均下來，我們大體可以按每床位 0.97 萬/年來預(yù)估當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的行業(yè)平均的收入情況。我們用每個(gè)床位產(chǎn)生的收入來預(yù)估全行業(yè)的物業(yè)管理收入規(guī)模，每檔次 的醫(yī)院，我們保守估計(jì)按最低數(shù)量的床位做乘數(shù)，而對于大于 800 張床 位的醫(yī)院，考慮到并未設(shè)上限，不少大型醫(yī)院有上千甚至近萬的床位，

32、直接用 800 張床作為大型醫(yī)院的均值測算會(huì)大幅低于真實(shí)情況。因此我 們予以區(qū)分，百強(qiáng)三級醫(yī)院直接用現(xiàn)有病床數(shù)量作為依據(jù)，非百強(qiáng)三級 醫(yī)院每個(gè)醫(yī)院按三級醫(yī)院的最低標(biāo)準(zhǔn) 800 張床位計(jì)算。據(jù)筑醫(yī)臺(tái)資訊統(tǒng)計(jì)，截止 2018 年 4 月的全國門診量 TOP100 醫(yī)院榜單， 其中規(guī)模最大的為鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院，擁有 10000 張床位，TOP100 醫(yī)院的總病床數(shù)是 296619 張，TOP100 醫(yī)院院均擁有病床 2996 張?？紤]到我們對于每個(gè)等級醫(yī)院病床數(shù)量均取門檻值，那么截至 2019 年 全行業(yè)的市場規(guī)模至少為 413 億。據(jù)國家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，2013 年至 2019 年我國三等醫(yī)院從

33、1787 個(gè)增長至 2749 個(gè)，增長比較平穩(wěn)，CAGR 為 7.44%；2013 年至 2018 年 5 年間全國床位數(shù)由 457.86 萬增長至 651.97 萬張，CAGR為7.32%。我們保守預(yù)計(jì)2019-2025年全國病床數(shù)的CAGR 為 5%，那么預(yù)計(jì)截至 2025 年一至三級醫(yī)院的病床數(shù)將從 455 萬張升 至 580 萬張；若物業(yè)服務(wù)對于醫(yī)院業(yè)態(tài)的滲透率是 100%，行業(yè)規(guī)模將 達(dá)到 563 億。商業(yè)：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 575.28 億元（不含商業(yè)運(yùn)營）我國商用房供給從房地產(chǎn)開發(fā)口徑看，在 2013 年達(dá)到了頂點(diǎn)，商用營 運(yùn)方的新開工規(guī)模達(dá)到 2.59 億方

34、，隨后開始逐年下滑；另外從建筑業(yè)商 用房竣工面積也可以看出這一趨勢，行業(yè)在 2016 年到達(dá)竣工頂峰，約3.03 億，隨后開始進(jìn)入 4 年的回落期，由于商業(yè)用房竣工一般為 2.5-3 年左右，2013 年的新開工高峰對應(yīng) 2016 年的竣工高峰，數(shù)據(jù)上可以相 互驗(yàn)證。同時(shí)，商業(yè)用房從交付到使用再到產(chǎn)生租金收入與物業(yè)費(fèi)也需要一定的 時(shí)間，因此在報(bào)表層面，我們測算 2025 年商業(yè)物業(yè)管理的規(guī)模，可以 從截至 2021-2022 年的商用房新開工情況來進(jìn)行估算。我們引用華潤萬象生活招股書中弗若斯特沙利文物業(yè)的數(shù)據(jù)與預(yù)測：“截 至 2019 年購物中心的在管面積約 5.35 億方，2019 年-20

35、24 年的復(fù)合增 長率為 7.1%”。從上文的商用房新開工面積可得 2013 年后整體呈下滑 趨勢，但在 2020 年依然有 1.8 億方的新開工規(guī)模，因此我們保守假設(shè) 2025 年的增速相比 2024 年增長 6%，那么截至 2025 年預(yù)計(jì)購物中心 在管規(guī)模約為 7.99 億方。2018 年 500 強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)是 6.19 元/平/月，2015-2019 年百強(qiáng)物業(yè)的商業(yè)物業(yè)費(fèi)基本在 6-8 元左右。我們謹(jǐn)慎估計(jì)按 6 元/平/ 月的標(biāo)準(zhǔn)，作為 2025 年行業(yè)平均物業(yè)費(fèi)，行業(yè)在管面積按 7.99 億方計(jì) 算，可得行業(yè)在 2025 年的總收入規(guī)模約 575.28 億。（57

36、5.28 億為商業(yè) 物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)模，不含商業(yè)運(yùn)營收入）公共場館與交通樞紐：預(yù)計(jì)截至 2025 年行業(yè)市場規(guī)模約 614 億元常見的公共場館如美術(shù)館、圖書館、科技館、體育館、大型會(huì)展中心及 機(jī)場、高鐵、軌道交通等為代表，按照劃分其實(shí)學(xué)校和醫(yī)院也可劃為公 建業(yè)態(tài)，考慮到其細(xì)分業(yè)態(tài)相對較成熟，我們拆開在前文單獨(dú)計(jì)算。 由于公建種類繁多，且缺乏量化統(tǒng)計(jì)，我們不再一一做評估，拋開醫(yī)院 與學(xué)校我們之前討論過的業(yè)態(tài)，把剩下的業(yè)態(tài)合并劃分為公共場館與軌 道交通樞紐分析。公共場館方面，截至 2019 底，全國共有博物館 5535 個(gè)（國家文物局）， 各類型圖書館 3196 個(gè)（國家圖書館研究院，2019 中國

37、公共圖書館事 業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)概覽），體育場地 354.44 萬個(gè)、場地面積 29.17 億平（國 家體育總局體育經(jīng)濟(jì)司），其他業(yè)態(tài)的美術(shù)館、會(huì)展中心等業(yè)態(tài)也有可觀 的數(shù)量，但從行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)看，2018 年 500 強(qiáng)物業(yè)公司公共場 館業(yè)態(tài)管理項(xiàng)目僅 1384 個(gè)，百強(qiáng)物業(yè)公司公共場館管理項(xiàng)目 687 個(gè)， 頭部的市占率及滲透率都比較低。原因是我們認(rèn)為是在公建業(yè)態(tài)沒有高 集中度的基因，比如住宅業(yè)態(tài)行業(yè)集中度大幅高于公共類因?yàn)榉康禺a(chǎn)開 發(fā)行業(yè)的高集中度帶來的結(jié)果，而且在缺乏資本的助力下，行業(yè)內(nèi)部的 整合動(dòng)力不大，本身較為分散的布局也導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)不易形成，這就讓 行業(yè)處在一個(gè)高度分散的市場。雖

38、然行業(yè)集中度比較低，但市場空間可能比想象中的大。中國物業(yè)管理 協(xié)會(huì)發(fā)布的 500 強(qiáng)及百強(qiáng)物業(yè)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示單公共場館項(xiàng)目的年 化收入分別為 289 萬與 329 萬元。我們從政府招采網(wǎng)上獲取部分場館類 項(xiàng)目的中標(biāo)情況可得年化收入根據(jù)項(xiàng)目大小及服務(wù)多少，定價(jià)差別會(huì)比 較大。我們統(tǒng)計(jì)到的不同類別公共場館的年化物業(yè)服務(wù)收入在幾十萬到大幾百 萬之間，平均的年化收入在 200-400 萬之間，其中博物館較圖書館與體 育館高一些，結(jié)合前文提到了百強(qiáng)物業(yè)公司項(xiàng)目平均的合同金額在 300 萬左右，正好落在我們抽樣出的平均數(shù)上，因此，我們假設(shè)公共場館類 業(yè)態(tài)單個(gè)平均合同金額為 300 萬左右。截至 201

39、9 底，全國共有博物館 5535 個(gè)（國家文物局），各類型圖書館 3196 個(gè)（國家圖書館研究院），體育館并未有具體數(shù)據(jù)，但規(guī)?？戳靠?能是最大的，我們發(fā)現(xiàn)體育館的招采主體主要是地方政府與高校，按全 國每個(gè)城市 2 個(gè)體育館，每個(gè)高等院校 1 個(gè)體育館保守估計(jì)，那么城市 口徑下的體育館為 1392 個(gè)，高校體育館 3005 個(gè)，合計(jì) 4397 個(gè)。那么 合計(jì)博物館、圖書館、體育館 13128 個(gè)按 300 萬/年均價(jià)算，截至 2019 年的年化服務(wù)合同金額達(dá)到 393.84 億。據(jù)國家文物局披露，“十三五”時(shí)期，我國備案博物館的數(shù)量由 4692 家 增長至 5788 家，增速為 23.36%，

40、我們保守預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期博物館 數(shù)量增速降為 10%，那么備案博物館有望在 2025 年達(dá)到 6366 個(gè)。全國圖書館數(shù)量截至 2019 年底 3196 個(gè)，2014-2019 年增速為 2.53%， 圖書館增速較慢，因此我們假設(shè) 2025 年全國圖書館保有量，依然維持 在 2019 年底的規(guī)模；體育館數(shù)量也保守按 2019 年底預(yù)測，那么預(yù)計(jì) 2025 年博物館、圖書館、體育館總數(shù)量約 13959 個(gè)，單項(xiàng)目年化金額 2019-2025 年這 6 年間我們給予 6%的漲幅（一般合同期 2-3 年，3%左 右漲幅），那么截至 2025 年公共場館行業(yè)空間有望達(dá)到 443.90 億。交通樞紐方

41、面，我們僅統(tǒng)計(jì)規(guī)模較大的機(jī)場與軌道交通項(xiàng)目，截至 2019 年底全國共建成機(jī)場 238 個(gè)；在運(yùn)營軌道交通線路達(dá)到 208 條（2020 年為 244 條）。機(jī)場服務(wù)費(fèi)用方面，我們以新大正服務(wù)的重慶機(jī)場為例，我們從招股書 獲得其在 2018 年服務(wù)的重慶機(jī)場項(xiàng)目 3 個(gè)合同合計(jì)化合同金額約 4600 萬，考慮到國內(nèi)機(jī)場大多在擴(kuò)建，且單個(gè)機(jī)場物業(yè)項(xiàng)目大多分包給眾多 物業(yè)公司，因此單項(xiàng)目年化金額大概率會(huì)大于單個(gè)公司的中標(biāo)金額。因 此，對于單個(gè)機(jī)場我們按 5000 萬/座的服務(wù)價(jià)格來評估。軌道交通費(fèi)用方面，我們以新大正招股書上在 2018 年服務(wù)的重慶軌道 交通六號線項(xiàng)目為例，2、3 標(biāo)段加上綜合樓

42、等設(shè)施的年化服務(wù)合同金額 在 1000 萬左右；另外我們從安徽合肥公共資源交易中心獲取到合肥 市軌道交通 4 號線正線物業(yè)服務(wù)（2021-2024）項(xiàng)目的招標(biāo)情況，1 個(gè) 標(biāo)段合同估算價(jià) 6045.91 萬元，年化金額約 2000 萬，那么我們粗略估 計(jì)全國軌道交通單條的物業(yè)服務(wù)費(fèi)年化金額約 1500 萬左右。 我們保守預(yù)計(jì)到 2025 年全國建成機(jī)場 250 個(gè)，運(yùn)營軌道交通線路 300 條，單項(xiàng)目服務(wù)金額保持當(dāng)前水平，那么機(jī)場和軌道交通的物業(yè)服務(wù)市 場空間分別將達(dá)到 125 億和 45 億，共計(jì) 170 億。二、城市服務(wù)：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)在 toG 端的延伸，遠(yuǎn)期市場空間破萬億城市服務(wù)不是一個(gè)

43、新術(shù)語，但對物業(yè)行業(yè)來說，并沒有準(zhǔn)確的定義。碧 桂園服務(wù)首席市場官汪英武在 4 月 22 日以鏈接生態(tài)，共同成長為 主題的碧桂園服務(wù)城市服務(wù)開發(fā)者大會(huì)上，提出了對于“城市服務(wù)”的 定義：“城市服務(wù)是以政府采購、公私合營、混合改制為交易形式，以公 共服務(wù)為載體、以城市空間運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務(wù)為主要 領(lǐng)域，通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、一體化運(yùn)營，面向 城市屬地政府、企業(yè)、居民提供綜合服務(wù)的集合總稱。”萬科物業(yè)同樣在城市服務(wù)領(lǐng)域有較深遠(yuǎn)的探索。在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中，自 身扮演一個(gè)“整合商”角色，承接整個(gè)城市公共空間的管理，把當(dāng)?shù)氐?城市環(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護(hù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)

44、、社區(qū)綜合治理、 公共資源經(jīng)營管理等城市管理業(yè)務(wù)整合管理。萬科物業(yè)與橫琴攜手打造的國內(nèi)首個(gè)“物業(yè)城市”治理模式，可以當(dāng)做 一個(gè)較為完整的城市服務(wù)案例。我們可以從中國政府采購網(wǎng)了解珠海市橫琴區(qū)采購服務(wù)的具體細(xì)節(jié)。我 們從珠海市橫琴新區(qū)公共空間管理與服務(wù)綜合采購項(xiàng)目這個(gè)公示文 件的相關(guān)說明中可了解到：“物業(yè)城市”模式屬于國內(nèi)首創(chuàng)，把橫琴新區(qū)的整個(gè)城市公共空間與公共資源整體作為一個(gè)“大物業(yè)”，“物業(yè)城市” 屬于涉及管理、服務(wù)、運(yùn)營的綜合性項(xiàng)目，涉及市政園林、環(huán)境衛(wèi)生、 國土巡查、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突發(fā)狀況處理、后勤服務(wù)、 停車資源運(yùn)營管理等眾多行業(yè)。從介紹的服務(wù)內(nèi)容中我們可以發(fā)現(xiàn)，政府采

45、購的不僅僅是單純的環(huán)衛(wèi)服 務(wù)，還有綠化、秩序、管網(wǎng)維護(hù)、設(shè)施維護(hù)、空間資源利用等城市綜合 服務(wù)。政府通過地方財(cái)政采購，而這部分的財(cái)政支出，主要是城鄉(xiāng)社區(qū) 事務(wù)支出，當(dāng)然部分也會(huì)涉及到節(jié)能環(huán)保支出，這部分我們暫且不考慮， 僅考慮城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出。我國的城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長較快，2018-2019 年增速達(dá)到 12.53%， 2010 年-2019 年的 CAGR 達(dá)到 17.16%?？傊С鰹?2.49 萬億，但并不 是所有的支出都用于城市服務(wù)。與城市服務(wù)相關(guān)的支出，主要集中在城 鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、環(huán)境衛(wèi)生、工程建設(shè)管理等。珠海橫琴新區(qū)的“物業(yè)城市”模式是目前處于探索期的城市服務(wù)的典型 案例，目

46、前已作為樣板被許多地方學(xué)習(xí)和采用，據(jù)物業(yè)城市戰(zhàn)略研究中 心統(tǒng)計(jì)，截至 2020 年 10 月全國已經(jīng)有 37 座城市落地了橫琴的“物業(yè) 城市”模式。我們從中國政府采購網(wǎng)獲取到的橫琴新區(qū)（島內(nèi)）2019 年的市政管養(yǎng)項(xiàng) 目的中標(biāo)金額為 2.71 億，橫琴新區(qū)（一體化區(qū)域）市政管養(yǎng)為 6794 萬， 同時(shí) 2020 年新增的橫琴新區(qū)（島內(nèi)）市政管養(yǎng) 2692 萬，橫琴新區(qū)（一 體化區(qū)域）610 萬，這 4 項(xiàng)橫琴新區(qū)市政管養(yǎng)采購服務(wù)合計(jì) 3.73 億元。除了城市的基礎(chǔ)維護(hù)之外，公共空間管理與服務(wù)也是城市服務(wù)采購的一 環(huán)，2020 年橫琴新區(qū)轄區(qū)內(nèi)部分公共空間管理與服務(wù)的采購中標(biāo)金額達(dá) 到 4457

47、 萬。當(dāng)然，還有些單個(gè)項(xiàng)目的管養(yǎng)及物業(yè)服務(wù)我們并未列出， 這些項(xiàng)目也可以算做公建項(xiàng)目中。僅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有的城市管養(yǎng)（3.73 億）和 空間服務(wù)（4457 萬）這兩部分城市服務(wù)業(yè)務(wù)，可得單年的合同金額達(dá)到 4.17 億。2019 年全國城鄉(xiāng)社區(qū)衛(wèi)生支出 2845 億，2014-2019 年的年復(fù)合增速為 12.69%，我們假設(shè)未來 6 年維持 10%的復(fù)合增速，那么預(yù)計(jì)到 2025 年 全國財(cái)政支出中用于城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生支出將達(dá)到 5040 億，按環(huán)衛(wèi)占城市 服務(wù)的比重 31.85%推算，理論上截至 2025 城市綜合服務(wù)總費(fèi)用可達(dá)到 1.58 萬億。但目前城市服務(wù)市場化程度并不高，實(shí)際市場規(guī)模需要乘以

48、一個(gè)滲透率或者說市場化率。考慮到城市服務(wù)市場化推進(jìn)速度難以預(yù)計(jì)，我們不去給出一個(gè)明確的時(shí) 間節(jié)點(diǎn)與數(shù)字判斷。橫琴聯(lián)手萬科物業(yè)，在 2018 年 5 月 24 日啟動(dòng)的全 國“物業(yè)城市”試點(diǎn)行動(dòng)，據(jù)物業(yè)城市戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，截至 2020 年 10 月，全國已經(jīng)有 37 座城市落地了橫琴的“物業(yè)城市”模式。從數(shù) 據(jù)與邏輯中得到一個(gè)推論：隨著機(jī)構(gòu)后勤市場化推進(jìn)與物業(yè)服務(wù)的滲透， 物業(yè)公司對于城市服務(wù)市場的滲透率是在持續(xù)提高的，遠(yuǎn)期空間有望突 破萬億。三、增值服務(wù)：業(yè)務(wù)邊界持續(xù)延展，樂觀情景下總市場規(guī)模近萬億在物業(yè)行業(yè)，我們將基礎(chǔ)物業(yè)之外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為增值服務(wù)。增值服務(wù)大 體上可以分為兩類，非業(yè)主增值服務(wù)與業(yè)主增值服務(wù)，區(qū)別是服務(wù)主體 上的不同。非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞開發(fā)商展開，包括案場服務(wù)、工程服務(wù)、顧問 咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)，商業(yè)模式以服務(wù)開發(fā)商為主，因此可以理解為房地產(chǎn) 行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán)，與房地產(chǎn)景氣周期密切相關(guān)。