寧夏某城一期可行性研究報(bào)告

1、寧夏星河河錦城一一期可行行性研究究報(bào)告第一章 項(xiàng)項(xiàng)目背景景一、項(xiàng)目目概述20044年，寧寧夏新家家源集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限有限限公司（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“新家源源房地產(chǎn)產(chǎn)公司”）通過過競(jìng)賣的的方式，獲得位位于寧夏夏吳忠市市西二環(huán)環(huán)與裕民民西街交交匯處約約5000畝地塊塊一宗。20004年下下半年，該公司司對(duì)本地地塊內(nèi)的的單位和和居民進(jìn)進(jìn)行拆遷遷安置，目前已已完成地地質(zhì)勘察察 及“三通一一平”并開工工建設(shè)拆拆遷居民民安置樓樓，主體體工程于于20004年底底封頂。為確保保開發(fā)順順利、銷銷售順暢暢，新家家源房地地產(chǎn)公司司組織專專業(yè)人員員和團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)行市市場(chǎng)調(diào)研研和前期期策劃，并委托托進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。該項(xiàng)目

2、位位于吳忠忠市規(guī)劃劃的新區(qū)區(qū)內(nèi)，具具體四至至為：東東接規(guī)劃劃路，西西靠西二二環(huán)，南南臨裕民民西街，北臨開開元大道道。該項(xiàng)項(xiàng)目緊靠靠高速公公路，周周邊市政政設(shè)施齊齊全，已已建成路路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，交通通十分便便捷。且且位于吳吳忠市規(guī)規(guī)劃新區(qū)區(qū)，未來來行政中中心，區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景良良好，發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大。該項(xiàng)目總總占地面面積5000畝（約344萬平方方米），除退紅紅線、道道路、綠綠地、廣廣場(chǎng)外，實(shí)際建建設(shè)用地地為3000畝（約200.01萬平平方米）。規(guī)劃劃總建筑筑面積為為26.38萬萬平方米米，容積積率為11.433。綠地地率為442%，規(guī)劃戶戶數(shù)24400戶戶，預(yù)計(jì)計(jì)總?cè)丝诳?0000-880000

3、人。二、影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的主要變變化（一）土土地供應(yīng)應(yīng)政策變變化推進(jìn)進(jìn)地價(jià)的的進(jìn)一步步上漲。目前，我國(guó)加加強(qiáng)土地地，尤其其是耕地地的管理理，實(shí)行行了全球球最嚴(yán)格格的土地地保護(hù)政政策，從從嚴(yán)從緊緊控制建建設(shè)用地地的供應(yīng)應(yīng)，并進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范土地地交易市市場(chǎng)，嚴(yán)嚴(yán)格界定定有償使使用與無無償劃撥撥的供地地范圍，限制協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓，全面面落實(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土土地的“招標(biāo)拍拍賣掛牌牌”出讓制制度。這這些減少少土地供供應(yīng)措施施的實(shí)施施，推動(dòng)動(dòng)了土地地價(jià)格迅迅速上升升。當(dāng)然然，迅速速上升的的地價(jià)也也促進(jìn)了了市場(chǎng)主主體-房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的優(yōu)勝劣劣汰。（二）小小康社會(huì)會(huì)的建設(shè)設(shè)，保證證了房地地產(chǎn)需求求的穩(wěn)定定增長(zhǎng)

4、。人居住住宅面積積是小康康社會(huì)的的一個(gè)主主要指標(biāo)標(biāo)。為改改善居民民的住宅宅條件，國(guó)家加加大中低低價(jià)位普普通商品品住房、經(jīng)濟(jì)適適用住房房的建設(shè)設(shè)力度，限制非非住宅和和大戶型型住房的的建設(shè)。（三）城城市化進(jìn)進(jìn)程加快快和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升升級(jí)，使使房地產(chǎn)產(chǎn)繼續(xù)保保持較旺旺的需求求。一方方面，我我國(guó)加快快城市化化建設(shè)，城鎮(zhèn)房房屋拆遷遷規(guī)模較較往年不不斷擴(kuò)大大，居民民安置和和城市新新增人口口購(gòu)房需需求旺盛盛；另一一方面，人們隨隨著收入入水平的的提高，希望改改善住宅宅條件，購(gòu)置較較大面積積、更合合理戶型型、更全全面功能能住宅的的需求增增長(zhǎng)。（四）信信貸緊縮縮政策直直接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。一一方面，出于對(duì)對(duì)

5、資金效效益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范范的考慮慮，銀行行更愿意意支持實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)、業(yè)績(jī)績(jī)較好、開發(fā)資資質(zhì)較高高、信譽(yù)譽(yù)良好的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。另另一方面面，銀行行加息政政策及提提高個(gè)人人住房貸貸款按揭揭成數(shù)等等也抑制制了部分分購(gòu)房需需求。總體來看看，20005年年我國(guó)房房地產(chǎn)需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速將將低于220044年，住住房?jī)r(jià)格格漲幅呈呈小幅回回落態(tài)勢(shì)勢(shì)。三、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展情況況（一）寧寧夏及銀銀川市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展概述寧夏位于于中國(guó)西西部，黃黃河中上上游地區(qū)區(qū)。東鄰鄰陜西省省，西部部與北部部接內(nèi)蒙蒙古自治治區(qū)，南南部與甘甘肅省相相連，總總面積為為5.118萬平平方公里里。全區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?633.222萬人，其

6、中回回族1995.004萬人人。人口口出生率率為166.555%。近近年來，寧夏經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了快速速增長(zhǎng)：20004年全全區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值4600.3億億元，按按可比價(jià)價(jià)格較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)11%，增幅幅位居西西部省區(qū)區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)速度度已連續(xù)續(xù)六年高高于全國(guó)國(guó)平均水水平。220022年末，寧夏的的總體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力在在全國(guó)、西部分分別處于于第155-166位和第第6位。銀川市是是寧夏首首府所在在，市轄轄三區(qū)兩兩縣一市市，是寧寧夏政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心。由于其其獨(dú)特的的地理位位置和歷歷史影響響，寧夏夏提出“大銀川川”戰(zhàn)略，爭(zhēng)取將將銀川市市建設(shè)成成為輻射射周邊省省市的區(qū)區(qū)域中心心城市。（二

7、）吳吳忠市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展概述吳忠市位位于寧夏夏中部，東鄰陜陜西定邊邊縣，西西北和東東北與內(nèi)內(nèi)蒙古自自治區(qū)阿阿拉善左左旗、鄂鄂托克前前期接壤壤，西南南和東南南與甘肅肅靖遠(yuǎn)縣縣、環(huán)縣縣毗鄰，北連永永寧、陶陶樂兩縣縣，南接接海原、固原兩兩縣，地地理位置置優(yōu)越，自古以以來是南南北通商商要地，商賈云云集。該該市面積積339994平平方公里里，約占占自治區(qū)區(qū)總面積積的522%。近年來，吳忠經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力不斷斷增強(qiáng)。20004年，全市完完成生產(chǎn)產(chǎn)總值完完成366.966億元，增長(zhǎng)110.55；地地方財(cái)政政收入完完成0.96億億元，可可比增長(zhǎng)長(zhǎng)14；農(nóng)民人人均現(xiàn)金金收入337744元，增增長(zhǎng)122

8、.1；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入66668元，增長(zhǎng)88.8。城鄉(xiāng)基本本建設(shè)穩(wěn)穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)，促進(jìn)進(jìn)了吳忠忠市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的進(jìn)一一步發(fā)展展。20004年年，全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資完成成19億元元，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)28.4。全全市共安安排城市市建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目1886個(gè)，總投資資21.63億元元。吳忠忠市投資資2.8億元啟啟動(dòng)了市市區(qū)新生生北街片片區(qū)改造造等222個(gè)項(xiàng)目目，開工工建設(shè)了了濱河大大道硬化化綠化等等工程。與此同同時(shí)，啟啟動(dòng)建設(shè)設(shè)了吳忠忠世紀(jì)嘉嘉園等118個(gè)住住宅小區(qū)區(qū)，總施施工面積積達(dá)1000萬平平方米。為保證發(fā)發(fā)展后勁勁，吳忠忠市不斷斷加大對(duì)對(duì)外開放放和招商商引資力力度加大大。組織織開展了了義烏

9、商商貿(mào)城與與浙江客客商對(duì)接接招商，營(yíng)造商商業(yè)集散散地氛圍圍。在第第八屆中中國(guó)東西西部合作作與投資資貿(mào)易洽洽談會(huì)上上簽定110個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，協(xié)協(xié)議投資資6.8億元。與山東東新汶礦礦業(yè)集團(tuán)團(tuán)等一些些大企業(yè)業(yè)簽訂了了投資合合作協(xié)議議。寧夏夏天成公公司100萬噸硅硅鐵、米米來生物物公司55萬噸谷谷氨酸等等55個(gè)引引資項(xiàng)目目開工建建設(shè)。全全市引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目1167個(gè)個(gè)，協(xié)議議投資337.6億元，實(shí)際完完成投資資3.85億元元。四、項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性。（一）吳吳忠市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要要。目前前，吳忠忠市的城城市面貌貌、建筑筑風(fēng)格過過于沉重重，缺乏乏現(xiàn)代感感，與吳吳忠市日日新月異異變化不不相符合合。本項(xiàng)項(xiàng)目力求

10、求將現(xiàn)代代感與生生態(tài)氣息息相結(jié)合合，突破破吳忠市市常見的的行列式式、兵營(yíng)營(yíng)式布局局模式，采用了了獨(dú)特的的景觀帶帶規(guī)劃形形式。充充分考慮慮到吳忠忠市的居居住特點(diǎn)點(diǎn)，采用用了合理理的戶型型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大大面積采采光，充充分照顧顧到吳忠忠市的地地域特點(diǎn)點(diǎn)。合理理的空間間布局提提高了房房屋使用用率，建建筑外立立面采用用現(xiàn)代主主義風(fēng)格格，給人人以新穎穎、簡(jiǎn)潔潔、大方方、動(dòng)感感、明快快的感覺覺，力求求代表吳吳忠市的的新形象象，成為為吳忠標(biāo)標(biāo)志性、現(xiàn)代化化、符合合現(xiàn)代人人居條件件的大型型大眾精精品住宅宅小區(qū)。（二）滿滿足城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民物物質(zhì)消費(fèi)費(fèi)的需求求。隨著著吳忠市市經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)發(fā)展，城城鄉(xiāng)居民民收入也也呈現(xiàn)

11、大大幅度的的上漲。20004年，農(nóng)民人人均現(xiàn)金金收入和和城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入較較上年大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)。收入入的增加加，促進(jìn)進(jìn)了消費(fèi)費(fèi)能力的的擴(kuò)張，尤其是是住房消消費(fèi)的增增長(zhǎng)，需需求較為為旺盛。據(jù)調(diào)查查，吳忠忠市潛在在的消費(fèi)費(fèi)者中，有接近近兩成的的人已經(jīng)經(jīng)購(gòu)買了了商品房房，近三三成購(gòu)買買了福利利房，至至少455%的潛潛在消費(fèi)費(fèi)者尚未未購(gòu)買商商品住宅宅，另有有15%的人租租房住。因此，吳忠市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大，預(yù)計(jì)在在未來至至少二至至三年內(nèi)內(nèi)保持良良好的上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)。（三）滿滿足人們們改善居居住條件件的需要要。通過過調(diào)查我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，住宅宅面積超超過800平方米米的不到到20%，4

12、55%的家家庭現(xiàn)有有住宅面面積在660-880平方方米之間間，不足足60平平方米的的約有338%?，F(xiàn)有住住房戶型型不合理理，566%為兩兩居室，只有222%的的為三居居室，而而且廳、衛(wèi)功能能不齊全全或不完完善。這這說明，吳忠市市居民的的居住條條件較差差，人們們迫切希希望改善善原有居居住條件件，購(gòu)置置或計(jì)劃劃購(gòu)置較較大面積積的住宅宅。據(jù)初初步調(diào)查查，有116.99%的消消費(fèi)者希希望購(gòu)買買75平平方米的的住宅，有355%的消消費(fèi)者希希望購(gòu)買買80-1000平方米米的住宅宅，有445%的的消費(fèi)者者希望購(gòu)購(gòu)買1005-1130平平方米的的住宅，有12%的的消費(fèi)者者希望購(gòu)購(gòu)買1330平方方米的住住宅。在

13、在戶型選選擇上，大多選選擇三室室二廳二二衛(wèi)或三三室二廳廳一衛(wèi)的的戶型。該項(xiàng)目目立足吳吳忠市居居民需求求的調(diào)查查結(jié)果，廣泛征征求意見見，充分分考慮吳吳忠當(dāng)?shù)氐貐^(qū)域特特點(diǎn)，為為吳忠市市民推出出精典戶戶型。（四）企企業(yè)發(fā)展展的需要要。新家家源房地地產(chǎn)公司司的前身身是吳忠忠市利通通區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)公公司，具具有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)二級(jí)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)。公司司現(xiàn)注冊(cè)冊(cè)資本金金28000萬元元，總資資產(chǎn)達(dá)442766萬元。該公司司自成立立以來，累計(jì)開開發(fā)建設(shè)設(shè)各類房房屋166萬平方方米，其其中朝陽陽小區(qū)一一期2.2萬平平方米,朝陽小小區(qū)二期期2.44萬平方方米,古古城巷22.1萬萬平方米米,西苑苑小區(qū)22.3萬

14、萬平方米米,塔寺寺小區(qū)77萬平方方米,現(xiàn)現(xiàn)已銷售售15.1萬平平方米,實(shí)現(xiàn)銷銷售收入入14000多萬萬元,實(shí)實(shí)現(xiàn)利稅稅3200多萬元元,為吳吳忠的城城市建設(shè)設(shè)、危房房改造，改變城城市面貌貌，改善善居民的的居住條條件，繁繁榮地方方經(jīng)濟(jì)做做出了一一定的貢貢獻(xiàn)。但但隨著市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的加劇劇，尤其其是土地地政策的的變化和和資質(zhì)年年檢工作作的加強(qiáng)強(qiáng)，為使使企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力力進(jìn)一步步充實(shí)，迫切需需要提升升品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力力。為此此，新家家源房地地產(chǎn)公司司決定精精心打造造本項(xiàng)目目，成為為企業(yè)的的形象工工程、金金字招牌牌。第二章 新家家源項(xiàng)目目一期基基本情況況一期主要要技術(shù)指指標(biāo)。新家源項(xiàng)項(xiàng)目一期期總占地地面積6

15、60畝（約4000000平方米米），其其中：建建設(shè)用地地37.5畝（約2550000平方米米），附附屬設(shè)施施用地222.55畝（約約150000平平方米，含綠化化、退紅紅線、主主題廣場(chǎng)場(chǎng)等用地地）。規(guī)規(guī)劃建筑筑面積3364227平方方米，容容積率為為0.833。綠地地率為442%。在一期總總建筑面面積中，住宅建建筑面積積為3330555平方米，有66種戶型型：A戶型有有80套套共75568平平方米 (每套套86平平方米) ，H戶型220套共共34110平方方米 (每套套1555平方米) ，F(xiàn)戶型220套共共27994平方方米 (每套套1277平方米) ，G戶型225套332455平方米 (每套

16、套1477.5平平方米) ，E戶型1100套套共1227055平方米 (每套套1100.5平平方米) ，O戶型330套共共33333平方方米（每套套1055平方米米）；商商業(yè)用房房33772平方方米。二、規(guī)劃劃建設(shè)內(nèi)內(nèi)容。一期共建建設(shè)總層層高為五五層的多多層住宅宅樓9幢幢，全部部為磚混混結(jié)構(gòu)，均為一一梯兩戶戶。其中中：沿裕裕民西街街建1#樓（88個(gè)單元元A戶型型）；沿沿規(guī)劃路路自南往往北依次次為2#樓（33個(gè)單元元E戶型型）、44#樓（2個(gè)單單元F戶戶型）、6#樓樓（2個(gè)個(gè)單元GG戶型）、8#樓（33個(gè)單元元E戶型型）；沿沿西二環(huán)環(huán)自南往往北依次次為3#樓（22個(gè)單元元A戶型型）、55#樓（2

17、個(gè)單單元E戶戶型）、7#樓樓（2個(gè)個(gè)單元OO戶型）、9#樓（22個(gè)單元元E戶型型）。商商業(yè)用房房在小區(qū)區(qū)中央。平面規(guī)規(guī)劃見下下表：新家源項(xiàng)項(xiàng)目一期期規(guī)劃總總平面圖圖 北北綠地 開 元 大 道2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西 規(guī)2單元F戶型4#樓二 商商業(yè) 劃劃主題廣場(chǎng)3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓環(huán) 用房房 路路8單元A戶型1#樓裕 民 西 街街三、項(xiàng)目目合法性性批復(fù)。1、新家家源房地地產(chǎn)公司司具有房房地產(chǎn)開開發(fā)二級(jí)級(jí)資質(zhì)，具備相相應(yīng)開發(fā)發(fā)能力；2、通過過競(jìng)標(biāo)形形式取得得出讓土土地使用用權(quán)，簽簽訂了國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓合同；3

18、、取得得了吳忠忠市利通通區(qū)發(fā)展展計(jì)劃局局利通通區(qū)發(fā)展展計(jì)劃委委員局關(guān)關(guān)于古城城農(nóng)民莊莊點(diǎn)連片片改造工工程項(xiàng)目目建議書書的批復(fù)復(fù)（吳吳利計(jì)發(fā)發(fā)200031222號(hào)）；4、取得得了建建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見書（吳選選20003第000666號(hào)）；5、取得得了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（編號(hào)號(hào)：YDD200030772）6、取得得了吳吳忠市預(yù)預(yù)發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證（編號(hào)：GH2200330666）；7、取得得了建建筑工程程施工許許可證（編號(hào)號(hào)：644210012000400730032001）；四、項(xiàng)目目計(jì)劃進(jìn)進(jìn)度。一一期計(jì)劃劃于20005年年3月底底開工建建設(shè)，計(jì)計(jì)劃于220055年100月竣工工

19、。第三章 投資概概算和籌籌資計(jì)劃劃一、投資資概算新家源項(xiàng)項(xiàng)目一期期總投資資為52201.74萬萬元，項(xiàng)項(xiàng)目投資資概算匯匯總表及及項(xiàng)目開開發(fā)成本本費(fèi)用測(cè)測(cè)算明細(xì)細(xì)詳見下下表：新家源項(xiàng)項(xiàng)目一期期投資概概數(shù)匯總總表序號(hào)費(fèi)用名稱稱總價(jià)（萬萬元）一土地綜合合費(fèi)用942.6二前期工程程費(fèi)405.91三建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)23233.6四公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)578.57五財(cái)務(wù)費(fèi)用用217.35六管理費(fèi)用用65.556七銷售費(fèi)用用143.79八不可預(yù)見見費(fèi)212.53九稅金311.83項(xiàng)目總成成本52011.744說明：11、本費(fèi)費(fèi)用分項(xiàng)項(xiàng)名稱見見明細(xì)表表 2、本本表所列列數(shù)據(jù)依依據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及價(jià)格格

20、因素測(cè)測(cè)算。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)成本費(fèi)費(fèi)用測(cè)算算明細(xì)表表費(fèi)用名稱稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬元）一土地綜合合費(fèi)用942.6土地成本本（含出出讓金）土地面積積（畝）60畝15.771萬元元/畝942.6二前期工程程款建筑面積積364227平方方米110元元/平方方米405.911市政公用用設(shè)施配配套費(fèi)建筑面積積364227平方方米50元/平方米米182.142消費(fèi)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)建筑面積積364227平方方米3元/平平方米10.9933天然氣公公網(wǎng)初裝裝費(fèi)建筑面積積364227平方方米22元/平方米米80.1144抗震設(shè)計(jì)計(jì)審查費(fèi)費(fèi)建筑面積積364227平方方米1元/平平方米3.6445定額編制制管理費(fèi)費(fèi)建

21、安費(fèi)用用23233.6萬萬元0.133%3.0226質(zhì)量監(jiān)督督費(fèi)建安費(fèi)用用23233.6萬萬元0.155%3.4997勞保統(tǒng)籌籌基金建安費(fèi)用用23233.6萬萬元3.555%82.4488散裝水泥泥保證金金建筑面積積364227平方方米5元/平平方米18.2219新型材料料費(fèi)用建筑面積積364227平方方米6元/平平方米21.886三建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)23233.61建筑工程程費(fèi)用建筑面積積364227平方方米600元元/平方方米21855.6222監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用用21855.622萬元0.8%17.4483質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)用用21855.622萬元3.5%76.5504有線電視視入網(wǎng)費(fèi)費(fèi)戶數(shù)27

22、5戶戶300元元/戶8.2555天然氣工工程費(fèi)戶數(shù)275戶戶13000元/戶戶35.775四公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)578.571暖增容費(fèi)費(fèi)建筑面積積364227平方方米17元/平方米米61.9932配電設(shè)施施費(fèi)建筑面積積364227平方方米10元/平方米米36.4433小區(qū)室外外景觀設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積積364227平方方米3元/平平方米10.9934小區(qū)景觀觀道路綠化施工工費(fèi)建筑面積積364227平方方米30元/平方米米109.285休閑廣場(chǎng)場(chǎng)及會(huì)所所360五財(cái)務(wù)費(fèi)用用217.35建設(shè)期利利息貸款額30000萬元7.2445%*1年217.35六管理費(fèi)用用65.556管理費(fèi)用用建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)21

23、855.6223%65.556七銷售費(fèi)用用143.79銷售費(fèi)用用銷售收入入47922.9883%143.79八不可預(yù)見見費(fèi)一至四項(xiàng)項(xiàng)42500.6885%212.53九稅金311.83營(yíng)業(yè)稅及及附加按銷售額額56699.75.5%311.83項(xiàng)目總成成本52011.二、項(xiàng)目目資金籌籌集計(jì)劃劃項(xiàng)目資金金來源分分別為：1、自籌籌22001.774萬元元，占比比42.33%。這部部分資金金主要是是企業(yè)自自有資金金。目前前已完成成投資115000萬元,主要用用于征地地、拆遷遷、補(bǔ)償償及前期期費(fèi)用。2、申請(qǐng)請(qǐng)銀行貸貸款30000萬萬元，占占比577.677%。第四章 市市場(chǎng)分析析一、寧夏夏地區(qū)房房地產(chǎn)行

24、行業(yè)分析析近十年來來，銀川川地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)始終終保持著著快速、穩(wěn)定的的發(fā)展，已經(jīng)成成為銀川川市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。伴伴隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展，銀川市市商品房房開發(fā)建建設(shè)投資資和銷售售同步增增長(zhǎng)，220044年，全全市累計(jì)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商品房建建設(shè)投資資67.19億億元，比比20003年增增加166.288，增長(zhǎng)長(zhǎng)32%，但增增幅與去去年同期期相比下下降322.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中：住宅宅投資完完成411.822億元，增長(zhǎng)220.33%；辦辦公樓投投資完成成3.77億元，增長(zhǎng)771%；商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)房投投資完成成16.92億億元，增增長(zhǎng)744.7%；其他他用房投投資完成成4.77

25、5億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)10.8%。在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)快速增增長(zhǎng)的同同時(shí)，銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)日益活活躍，個(gè)個(gè)人投資資買房成成為住房房消費(fèi)的的主體。20004年全全市商品品房實(shí)際際銷售面面積3008.221萬平平方米，同比增增長(zhǎng)322.6%，比去去年同期期增幅少少54.5個(gè)百百分點(diǎn)，增勢(shì)回回落。19966年至220033年銀川川市商品品房投資資銷售情情況表指標(biāo)名稱稱1996619977199881999920000200112002220033開發(fā)企業(yè)業(yè)數(shù)量（個(gè)）5877101113122118182195商品房投投資額（億元）3.3553.5117.5887.76612.33517.33223.00338.2

26、22投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）51162.459.1140.223366銷售面積積（萬平平方米）83.1186170.30住房銷售面積積（萬平平方米）23.99125.88539.6661.55876.88066.2270.665135.9 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）8.153.115624.77-146.792.44 銷售售額（億億元）2.7222.9994.6007.7998.810.00713.22423.448 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）9.953.8869.331314.4432.3377.33辦公房 銷售售面積（萬平方方米）0.4550.5441.2111.7331.5334.93.7887.088 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%

27、）2012443-12220-22.987.33 銷售售額（億億元）0.0770.0880.1770.2332.2771.0111.1441.944 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）14.3311235887-5612.8870.22營(yíng)業(yè)房 銷售售面積（萬平方方米）1.8884.4663.1554.8005.75511.33411.11525.662 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）137-2952.332099-1.77129.8 銷售售額（億億元）0.3880.9440.9221.3001.9994.4444.30010.772 增長(zhǎng)長(zhǎng)率（%）147-2.224153123-3.22149.3二、吳忠忠市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1

28、、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。近兩兩年吳忠忠市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房開發(fā)發(fā)規(guī)模過過大，銷銷售對(duì)象象不加控控制，導(dǎo)導(dǎo)致20004年年待銷售售樓盤面面積最多多的一年年，超過過30萬萬平方米米。既減減少了政政府的稅稅費(fèi)收入入，也不不利于當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展。隨著著吳忠市市新城市市的實(shí)施施，吳忠忠市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的范圍圍開始擴(kuò)擴(kuò)大，開開發(fā)量急急劇擴(kuò)大大，甚至至出現(xiàn)數(shù)數(shù)個(gè)占地地?cái)?shù)百畝畝的大中中型樓盤盤，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇劇烈，容容易導(dǎo)致致價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)、廣告告戰(zhàn)。2、市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買力力趨于平平緩。220022年的金金花園小小區(qū)的搶搶購(gòu)風(fēng)潮潮使吳忠忠市居民民房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買力得得到空前前釋放，造成220033、20004

29、年年地產(chǎn)銷銷售的持持續(xù)疲軟軟。與銀銀川市投投資性消消費(fèi)理念念較旺盛盛相比，吳忠市市相對(duì)屬屬于儲(chǔ)蓄蓄性消費(fèi)費(fèi)，購(gòu)買買力的形形成需要要一定的的時(shí)間培培養(yǎng)。3、商品品房?jī)r(jià)格格起伏較較大。吳吳忠市房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格，在在20002年以以前，大大多處于于10000元以以下，甚甚至低于于或接近近成本價(jià)價(jià)，與吳吳忠經(jīng)濟(jì)濟(jì)大市的的地位不不符。220033年，隨隨著一些些功能較較全、設(shè)設(shè)計(jì)新穎穎、結(jié)構(gòu)構(gòu)合理的的新房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的上市市，房地地產(chǎn)價(jià)格格大多在在12000元左左右，甚甚至達(dá)到到15000元。從實(shí)際際購(gòu)買情情況來看看，房屋屋空置面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)，房屋屋銷售價(jià)價(jià)格表象象偏高，消費(fèi)者者購(gòu)買力力未有效效形成。4、地

30、產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)隨隨著城市市擴(kuò)大而而不斷擴(kuò)擴(kuò)張。吳吳忠市新新區(qū)建設(shè)設(shè)于20003年年啟動(dòng)，將建設(shè)設(shè)成為寧寧夏第二二大城市市。城市市的擴(kuò)張張給吳忠忠市房地地產(chǎn)發(fā)展展帶來巨巨大影響響：一方方面，規(guī)規(guī)模擴(kuò)張張使城市市人口、消費(fèi)水水平有較較大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，但另另一方面面，吳忠忠市流動(dòng)動(dòng)人口占占比相對(duì)對(duì)較高，能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為定定居居民民存在一一定的變變數(shù)。同同時(shí)，周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的涌入也也是一個(gè)個(gè)重要的的需求來來源。這這些因素素將深深深影響吳吳忠市未未來房地地產(chǎn)發(fā)展展的格局局。5、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)層次次低、營(yíng)營(yíng)銷手段段單一。目前，吳忠市市所開發(fā)發(fā)的住宅宅以多層層住宅為為主，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)相互抄抄襲，規(guī)規(guī)劃

31、布局局呆板，且對(duì)市市場(chǎng)缺乏乏調(diào)查，傳播渠渠道單一一，銷售售氣氛營(yíng)營(yíng)造能力力差，未未形成有有品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或項(xiàng)項(xiàng)目。三、新家家源項(xiàng)目目開發(fā)與與銷售策策略結(jié)合寧夏夏房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際及及吳忠市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀與趨趨勢(shì)分析析，我公公司進(jìn)行行充分的的調(diào)研，了解客客戶需求求，并研研究規(guī)劃劃布局、總體設(shè)設(shè)計(jì)、建建筑質(zhì)量量、物業(yè)業(yè)管理、銷售策策略等細(xì)細(xì)節(jié)，力力圖達(dá)到到預(yù)期的的銷售效效果。（一）開開發(fā)進(jìn)度度安排?，F(xiàn)階段段（即一一期）采采用銀川川市民生生花園營(yíng)營(yíng)銷模式式，著重重做好主主題廣場(chǎng)場(chǎng)、售樓樓部、綠綠化等小小區(qū)景觀觀設(shè)計(jì)，僅開發(fā)發(fā)小規(guī)模模商品房房，以適適當(dāng)價(jià)格格銷售，實(shí)行保保本微利利甚

32、至少少量虧損損的銷售售策略，充分營(yíng)營(yíng)造銷售售氣氛，實(shí)現(xiàn)一一期的順順利銷售售。在當(dāng)當(dāng)前吳忠忠市開發(fā)發(fā)量巨大大、市場(chǎng)場(chǎng)疲軟的的情況下下，采取取小體量量滾動(dòng)開開發(fā)，有有計(jì)劃、以銷定定建地進(jìn)進(jìn)行后期期開發(fā)，掌握開開發(fā)與銷銷售的主主動(dòng)權(quán)。（二）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。改變變目前吳吳忠市千千篇一律律的建筑筑風(fēng)格，融入?yún)菂侵沂幸烈了固m風(fēng)風(fēng)格，以以享受生生活為目目標(biāo)，以以功能齊齊全、戶戶型合理理、多戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)等特色色滿足消消費(fèi)者的的各種需需求。（三）準(zhǔn)準(zhǔn)確進(jìn)行行市場(chǎng)定定位。在在現(xiàn)階段段，價(jià)格格是決定定銷售進(jìn)進(jìn)度的關(guān)關(guān)鍵因素素。計(jì)劃劃利用本本項(xiàng)目多多期開發(fā)發(fā)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)行行低開高高走、靈靈活機(jī)動(dòng)動(dòng)的價(jià)格格策略，以比市市場(chǎng)同類類項(xiàng)目低低一點(diǎn)的的價(jià)格入入市場(chǎng)。（四）有有計(jì)劃開開展項(xiàng)目目推廣。針對(duì)吳吳忠市城城市規(guī)模模小、傳傳播渠道道少，口口碑效應(yīng)應(yīng)強(qiáng)的特特點(diǎn)，采采取短時(shí)時(shí)間、大大規(guī)模的的推廣方方式，以以各種活活動(dòng)推出出樓盤，營(yíng)銷造造勢(shì)，爭(zhēng)爭(zhēng)取在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)形成吳吳忠市人人人知道道項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)購(gòu)、開開盤、優(yōu)優(yōu)惠、交交房等一一系列重重要推廣廣節(jié)點(diǎn)。第五章 項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)