房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證 券化研究系列之一：REITs科普一什 么是標(biāo)準(zhǔn)的REITs

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250005 REITs 是什么：兼具不動(dòng)產(chǎn)、金融屬性的第四類(lèi)資產(chǎn)3 HYPERLINK l _TOC_250004 REITs 的分類(lèi)：權(quán)益型為主，不同物業(yè)類(lèi)型收益率出現(xiàn)分化3 HYPERLINK l _TOC_250003 REITs 特點(diǎn)：流動(dòng)性好、獨(dú)立性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性低、收益率高5 HYPERLINK l _TOC_250002 REITs 規(guī)模：權(quán)益型占比較高，亞洲 REITs 規(guī)模增長(zhǎng)空間較大9 HYPERLINK l _TOC_250001 REITs 推出對(duì)居民、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都意義非凡11 HYPERLINK l _TOC_25000

2、0 投資建議12圖表目錄圖 1：2018 美國(guó)公開(kāi)交易型 REITs 各物業(yè)類(lèi)型的市值分布5圖 2：2003 年至今美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 資產(chǎn)回報(bào)率（ ）5圖 3：1993 年至今美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 累計(jì)資產(chǎn)回報(bào)率（ ）5圖 4：2018 年美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 收益情況5圖 5：可比收益率相關(guān)系數(shù)5圖 6：2016 年末-2018 年 3 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率6圖 7：2018 年 3 月中-10 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率6圖 8：2018 年 10 月中-12 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率6圖 9：REITs 指數(shù)回報(bào)率在多數(shù)年份均高于其他各類(lèi)指數(shù)7圖 10：近 40 年年權(quán)益型 REI

3、Ts 年復(fù)合收益率跑贏多股指7圖 11：美國(guó) REITs 股息率高于 10 年定期國(guó)債收益率（ ）8圖 12：美國(guó) REITs 快速發(fā)展，規(guī)模為全球第一（十億美元）9圖 13：美國(guó) REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，抵押型占比較少，混合型逐漸消失（左軸單位： 十億美元）10圖 14：美國(guó)各類(lèi) REITs 收益率情況（權(quán)益型高于抵押型）（ ） 10圖 15：2016 年全球各國(guó)家及地區(qū) REITs 規(guī)模份額11圖 16：2018 年亞洲各國(guó)家及地區(qū) REITs 規(guī)模份額11圖 17：亞洲部分國(guó)家和城市分物業(yè) REITs 收益率11表 1：REITs 的定義要點(diǎn)3表 2：REITs 重要優(yōu)勢(shì)總結(jié)3表

4、 3： 按照不同標(biāo)準(zhǔn)的 Reits 分類(lèi)4表 4：不同類(lèi)型物業(yè)分類(lèi)情況4表 5 ：1972-2010 美國(guó)各類(lèi)資產(chǎn)平均波動(dòng)率6表 6：富時(shí) REITs 收益率情況（ ）7表 7：2018 年各國(guó)市值 TOP5REITs 收益率及收入情況8表 8：各國(guó)家及地區(qū) REITs 市值占 GDP、權(quán)益市場(chǎng)市值比重9表 9：REITs 復(fù)合收益率強(qiáng)于標(biāo)普 500、羅素 2000、道瓊斯指數(shù)（ ）101. REITs 是什么：兼具不動(dòng)產(chǎn)、金融屬性的第四類(lèi)資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一種通過(guò)發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專(zhuān)門(mén)

5、投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 最早于 1960 年出現(xiàn)在美國(guó)，后于 1971 年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場(chǎng)上，REITs最初于 2001 年出現(xiàn)在日本，其后于 2002 年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在臺(tái)灣和香港等地相繼推出。表 1：REITs 的定義要點(diǎn)要素要點(diǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)及其衍生證券收入來(lái)源主要是房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入收入分派分派給投資者不少于 90 的可分派收入稅收政策避免對(duì) REITs 和股東雙重課稅管理模式專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及嚴(yán)格負(fù)債管控交易結(jié)構(gòu)公募型的公司型或信托型結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：中國(guó)公募 REITs 發(fā)展白皮書(shū)，整理我們認(rèn)為 RE

6、ITs 兼?zhèn)洚a(chǎn)業(yè)特性（房地產(chǎn)行業(yè)獲利）和基金特性，在美國(guó)與股票、債券、現(xiàn)金相對(duì)，REITs 被視為第四類(lèi)資產(chǎn)。REITs 本質(zhì)上是將成熟的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行證券化，因此 REITs 既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性，其金融屬性體現(xiàn)在：REITs 作為一種金融投資產(chǎn)品，能夠?yàn)橥顿Y者拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資渠道，同時(shí)，通過(guò)證券化的形式 ， 將流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的 REITs 份額 ，提高了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力 ， 有利于拓展資本機(jī)制，可通過(guò)并購(gòu)、融資等資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；REITs 的不動(dòng)產(chǎn)屬性體現(xiàn)在：REITs 專(zhuān)注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，可少量投資于土地和在建

7、工程等，具有專(zhuān)業(yè)的 不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，有助于提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。結(jié)合 REITs 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，我們提出了投資 REITs 的四大優(yōu)點(diǎn)：低相關(guān)性、低波動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)與高收益。表 2：REITs 重要優(yōu)勢(shì)總結(jié)要素特點(diǎn)受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響相對(duì)小盤(pán)活固定資產(chǎn)參與性強(qiáng)：小額亦可進(jìn)行權(quán)益投資（基金特性）相對(duì)優(yōu)勢(shì)投資多元化分散風(fēng)險(xiǎn)，投資專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)（基金特性）避免對(duì) REITs 和股東雙重課稅與其他大類(lèi)資產(chǎn)相關(guān)性小資料來(lái)源：整理REITs 的分類(lèi)：權(quán)益型為主，不同物業(yè)類(lèi)型收益率出現(xiàn)分化標(biāo)準(zhǔn) REITs 往往指的是上市的公募型的權(quán)益型 REITs，目前國(guó)內(nèi)主要是一些私募類(lèi)抵押型REITs。根據(jù)資金投向不同，R

8、EITs 可分為權(quán)益型、抵押型和混合型。其中，權(quán)益型 REITs 擁有并經(jīng)營(yíng)收益型不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)提供物業(yè)管理服務(wù)。獲得不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入，投資者的收益來(lái)自租金和不動(dòng)產(chǎn)的增值，是 REITs 的主導(dǎo)類(lèi)型，最為常見(jiàn)；抵押型 REITs 是直接向不動(dòng)產(chǎn)所有者或開(kāi)發(fā)商提供抵押信貸，或者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款支持證券間接提供融資 ， 其主要收入來(lái)源為貸款利息，因此抵押型 REITS 資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大；混合型 REITs 既擁有并經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，又向不動(dòng)產(chǎn)所有者和開(kāi)發(fā)商提供資金，是上述兩種類(lèi)型的混合。根據(jù)資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式。根據(jù)組織形式不同， 可以分為公司型和信托

9、型兩類(lèi)，公司制 REITs 上市主體是股份制公司實(shí)體企業(yè)，紅利發(fā)放等方面符合 REITs 條例的有關(guān)規(guī)定，從而獲得稅收優(yōu)惠等政策（適用公司法），信托制 REITs 通過(guò)設(shè)立信托投資不動(dòng)產(chǎn)支持證券或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)間接持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)（適用基金法），美國(guó)主要是公司制，亞洲國(guó)家更流行信托制。一般來(lái)說(shuō)，信托型比公司型更為靈活。從地域上看，公司型 REITs 在美國(guó)占主體地位，而信托型在亞洲市場(chǎng)上更為普遍。根據(jù)標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型，例如公寓、超市、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等， 都有相應(yīng)的 REITs 與之對(duì)應(yīng)。表 3： 按照不同標(biāo)準(zhǔn)的 Reits 分類(lèi)分類(lèi)方式特征按投資對(duì)象權(quán)益型：入股經(jīng)營(yíng)、可轉(zhuǎn)

10、股權(quán)，收益受經(jīng)營(yíng)狀況影響大；允許投資者決定投資的物業(yè)類(lèi)型、地理區(qū)域等抵押型：用于房地產(chǎn)抵押貸款/購(gòu)買(mǎi) MBS，收益來(lái)自手續(xù)費(fèi)、貸款利息等，不參與經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)低混合型：風(fēng)險(xiǎn)、收益介于上述倆者間按募集方式公募：面向社會(huì)公眾募集資金，流動(dòng)性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)分散化私募：面向特定投資者非公開(kāi)發(fā)行，靈活性高按運(yùn)行方式封閉：在存續(xù)期內(nèi)份額不變，不可贖回，可交易開(kāi)放：在存續(xù)期內(nèi)份額不定，可贖回按是否上市公開(kāi)交易型 不公開(kāi)交易型非交易型：流動(dòng)性差，無(wú)公允價(jià)值，前段銷(xiāo)售費(fèi)用高，分紅可能來(lái)自于非資產(chǎn)利得；第三方投顧存利益沖突風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)高，回報(bào)高，數(shù)量少，規(guī)模小私募型：公布信息極少，只針對(duì)高凈值客戶(hù)銷(xiāo)售按組織形式信托型：受益

11、憑證、信托法律關(guān)系公司型：信托股份，股東與公司關(guān)系資料來(lái)源：中國(guó)公募 REITs 發(fā)展白皮書(shū)，REITs 可以按物業(yè)類(lèi)型劃分為：公寓、零售、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)、旅游、自助存儲(chǔ)與健康管理等 7 個(gè)大類(lèi)，每一物業(yè)類(lèi)型都有其個(gè)性化優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)、亦或周期。這在保證 REITs 風(fēng)險(xiǎn)分散化得以實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，也對(duì)投資者或是其專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)每類(lèi)物業(yè)的估值能力有較高要求。表 4：不同類(lèi)型物業(yè)分類(lèi)情況物業(yè)類(lèi)型租約現(xiàn)金流抵抗經(jīng)濟(jì)衰退特點(diǎn)公寓-穩(wěn)定強(qiáng)對(duì)就業(yè)、工資、房屋市場(chǎng)供需敏感零售長(zhǎng)期穩(wěn)定弱銷(xiāo)售習(xí)慣改變，沖擊大寫(xiě)字樓長(zhǎng)期穩(wěn)定弱周期性強(qiáng)工業(yè)-弱建造周期短，對(duì)供需反應(yīng)快健康護(hù)理-強(qiáng)受承租人財(cái)務(wù)能力和政府政策影響大存儲(chǔ)-強(qiáng)抵

12、抗經(jīng)濟(jì)衰退資料來(lái)源：整理以 REITs 相對(duì)成熟的美國(guó)市場(chǎng)為例，近年來(lái)主要以零售、工業(yè)寫(xiě)字樓、住宅類(lèi)、綜合類(lèi)物業(yè)占比較高，其中收益率長(zhǎng)期看，美國(guó)各類(lèi)型 REITs 物業(yè)年資產(chǎn)回報(bào)率穩(wěn)定在 7-10之間相差不大，但大幅領(lǐng)先 10 年期國(guó)債收益率。長(zhǎng)短期看，美國(guó)各類(lèi)型 REITs 物業(yè)年資產(chǎn)回報(bào)率中，投資于工業(yè)地產(chǎn)、文旅酒店度假村項(xiàng)目及寫(xiě)字樓的 REITs 收益較高，圖 1：2018 美國(guó)公開(kāi)交易型 REITs 各物業(yè)類(lèi)型的市值分布圖 2：2003 年至今美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 資產(chǎn)回報(bào)率（ ）6.6% 4.3%9.7%8.3%2.9%5.3%12.1%16.6%14.1%8.9%5.7%5.

13、4%寫(xiě)字樓工業(yè)零售住宅多用途場(chǎng)所 度假旅游健康醫(yī)療自助倉(cāng)儲(chǔ)林木木材基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)中心專(zhuān)賣(mài)店資料來(lái)源：Nareits，資料來(lái)源：Nareits，圖 3：1993 年至今美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 累計(jì)資產(chǎn)回報(bào)率（ ）圖 4：2018 年美國(guó)各物業(yè)類(lèi)型 REITs 收益情況120.0107.58100.080.060.040.020.00.0購(gòu)物中心醫(yī)療度假辦公居住零售公寓50-5-10-15-204.374.04-2.15-4.045.28-14.55.786.495.833.21 3.09-4.961994199519961997199819992000200120022003200420052

14、006200720082009201020112012201320142015201620172018-12.52 -12.825.763.99 2.94收益率 (%)股息率（%）資料來(lái)源：Nareits，資料來(lái)源：Nareits，REITs 特點(diǎn)：流動(dòng)性好、獨(dú)立性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性低、收益率高流動(dòng)性好：標(biāo)準(zhǔn) REITs 往往是上市公募的，因此流動(dòng)性好，投資者多元且可自由進(jìn)出。獨(dú)立性強(qiáng)：REITs 與其余大類(lèi)資產(chǎn)的相關(guān)性性對(duì)較低，有效分散組合風(fēng)險(xiǎn)。從 1986-2016 年看，REITs 股票與道瓊斯的相關(guān)性為 0.654、納斯達(dá)克為 0.634、標(biāo)普 500為 0.7，整體相關(guān)性較低，這對(duì)于分散組合

15、風(fēng)險(xiǎn)有明顯幫助。圖 5：可比收益率相關(guān)系數(shù)資料來(lái)源：Nareits，2018 年 Q4 開(kāi)始，美國(guó)股市走弱，但 REITs 收益率逆市上揚(yáng)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)分散能力。根據(jù) REITs2018 年美國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，2017 年，市場(chǎng)表現(xiàn)最好的部分是信息科技股：標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 信息技術(shù)部門(mén)指數(shù)收益率高達(dá) 38.8，超過(guò)大盤(pán)股約 15 個(gè)百分點(diǎn)，REITs 收益率僅為 1.92 ，18 年 3-10 月科技股、大盤(pán)股、小盤(pán)股收益率均有下降，REITs 收益率逆勢(shì)上升到 2.24 ：10-12 月中旬，科技股、大盤(pán)股、小盤(pán)股區(qū)間漲跌幅達(dá)到-7 到-9 ，而 REITs 表現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，收益率達(dá)

16、到 6.6 。圖 6：2016 年末-2018 年 3 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率圖 7：2018 年 3 月中-10 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率資料來(lái)源：Nareits，資料來(lái)源：Nareits，圖 8：2018 年 10 月中-12 月中各類(lèi)資產(chǎn)回報(bào)率資料來(lái)源：Nareits，3.）風(fēng)險(xiǎn)性低：REITs 雖然有來(lái)自消費(fèi)者習(xí)慣改變或是就業(yè)下降等等導(dǎo)致供需改變所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，然而其收入、成本、租約的穩(wěn)定性仍然較強(qiáng)，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)較低，反應(yīng)了 REITs 的債券化特性。根據(jù)歷史情況，REITs 雖然經(jīng)歷了行業(yè)的擴(kuò)張，規(guī)模的擴(kuò)大，但其波動(dòng)性從始至終都低于股票市場(chǎng)。原因其一：當(dāng)期股利高，未來(lái)收益變化對(duì)價(jià)格的影響相對(duì)較小，波

17、動(dòng)性??；其二：可預(yù)測(cè)性強(qiáng)，利于投資者平穩(wěn)心態(tài)，避免失誤。REITS 短線(xiàn)投資仍需謹(jǐn)慎：需要注意的是，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（包含正常的經(jīng)濟(jì)下滑周期）的情況下，REITs 的波動(dòng)性較股票低，適合于非專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)股票的廣大個(gè)人投資者。而金融危機(jī)時(shí)期，情況卻大相徑庭。表 5 ：1972-2010 美國(guó)各類(lèi)資產(chǎn)平均波動(dòng)率年份FTSE 權(quán)益型 REITs標(biāo)普 500納斯達(dá)克1972 - 200713.1513.7819.812008 - 201046.6921.6323.471972 - 201015.0414.3220.05資料來(lái)源：Bloomberg，4）收益率高：高當(dāng)期回報(bào)意味著更多的再投資機(jī)會(huì)，投資者的投資參與

18、度提高；另外即使在熊市中，投資者也能收獲比較穩(wěn)定的收益；再者，高當(dāng)期回報(bào)不一定意味著低留存收益和低增長(zhǎng)率，管理能力突出的 REITs 可以通過(guò)提高資本利用率來(lái)提高增長(zhǎng)率，在過(guò)去 40 年的年化收益率權(quán)益型 REIT 以 12.12 的年收益率領(lǐng)先其余指數(shù)，同時(shí)也高于 10 年定期國(guó)債收益率，1990-2018 年的月股息率 1.13 。REITs 產(chǎn)品的核心基本面特征在于：公募的資管產(chǎn)品，流動(dòng)性好；長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)， 產(chǎn)品收益主要來(lái)源于租金和房產(chǎn)升值；大部分收益將用于分紅，分配部分僅進(jìn)行單次征稅； 主動(dòng)轉(zhuǎn)手不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以及擴(kuò)大財(cái)務(wù)杠桿受到一定程度限制。正因?yàn)榫哂羞@些基本的產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征，從成熟市

19、場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs 產(chǎn)品的長(zhǎng)期回報(bào)率較高（表 6）。表 6 顯示，美國(guó) REITs 市場(chǎng)在 15 年及以上表現(xiàn)出了超額的平均回報(bào)。根據(jù)圖 6，以 1962-2016 年為例， REITs 產(chǎn)品的年復(fù)合增長(zhǎng)率為 12.12 左右，跑贏多項(xiàng)股指，S&P500 指數(shù)總回報(bào) 11.53 ， 羅素 2000 為 11.09 ，納斯達(dá)克綜合指數(shù)為 10.6 ，道瓊斯指數(shù) 8.78 。表 6：富時(shí) REITs 收益率情況（ ）FTSE NareitAll REITsFTSE Nareit AllEquity REITsFTSE NareitEquity REITsFTSE NareitMortgage

20、 REITs近 1 年-4.10-3.94-4.62-2.52近 3 年14.4514.739.1240.12近 5 年43.8944.0142.4649.12近 10 年129.54128.75127.23111.86近 15 年147.43145.80152.6152.7720 年226.03223.76229.24201.3225 年280.93280.22285.70265.9130 年328.17343.65349.14279.93資料來(lái)源：Nareits，圖 9：REITs 指數(shù)回報(bào)率在多數(shù)年份均高于其他各類(lèi)指數(shù)圖 10：近 40 年年權(quán)益型 REITs 年復(fù)合收益率跑贏多股指1.

21、00% 1412.1210.8511.5311.0910.68.780.80%120.60%0.40%100.20%82000/1/12001/1/12002/1/12003/1/12004/1/12005/1/12006/1/12007/1/12008/1/12009/1/12010/1/12011/1/12012/1/12013/1/12014/1/12015/1/12016/1/12017/1/12018/1/10.00%6-0.20%4-0.40%-0.60%2-0.80%0-1.00%道瓊斯綜合平均指數(shù)S&P500指數(shù)FTSE NAREIT All Equity復(fù)合增長(zhǎng)率（%）資料來(lái)

22、源：Bloomberg，資料來(lái)源：Bloomberg，圖 11：美國(guó) REITs 股息率高于 10 年定期國(guó)債收益率（ ）資料來(lái)源：Nareits，表 7：2018 年各國(guó)市值 TOP5REITs 收益率及收入情況市值（十億年初以來(lái)收12 個(gè)月收入/美元）益率( )市值美國(guó)AMT US EquityAMERICAN TOWER C69.6813.3210.1SPG US EquitySIMON PROPERTY51.962.5410.8CCI US EquityCROWN CASTLE INT45.071.7411.6PLD US EquityPROLOGIS INC36.97-6.217.1

23、PSA US EquityPUBLIC STORAGE35.290.637.7香港823 HK EquityLINK REIT167.4813.436.02778 HK EquityCHAMPION REIT31.34-2.129.087001 HK EquityHUI XIAN REIT18.3710.2417.5778 HK EquityFORTUNE REIT17.3-1.7311.6405 HK EquityYUEXIU REIT15.264.4912.8澳大利亞SCG AU EquitySCENTRE GROUP20.74-1.7912.3GMG AU EquityGOODMAN G

24、ROUP19.2829.878.2DXS AU EquityDEXUS10.814.47.8VCX AU EquityVICINITY CENTRES9.971.5713.3GPT AU EquityGPT GROUP9.649.597.6新加坡CT SP EquityCAPITALAND MALL8.3312.748.3AREIT SP EquityASCENDAS REAL ES7.990.310.9CCT SP EquityCAPITALAND COMME6.55-55.9MCT SP EquityMAPLETREE COMMER4.777.649.2SUN SP EquitySUNTE

25、C REIT4.75-12.777.5名稱(chēng)資料來(lái)源：Bloomberg，綜合國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們認(rèn)為 REITs 非常適合養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者的需求；在個(gè)人投資者層面，REITs 不僅使不動(dòng)產(chǎn)投資化整為零，便于普通投資者參與，給予個(gè)人投資者低門(mén)檻投資商業(yè)物業(yè)的機(jī)會(huì)。REITs 規(guī)模：權(quán)益型占比較高，亞洲 REITs 規(guī)模增長(zhǎng)空間較大目前截至 2017 年底，全球有 37 個(gè)城市和地區(qū)建立了 REITs 市場(chǎng)，總市值約為 2 萬(wàn)億美元，其中美、澳、新、港市值分別為占比分別為 53.5 ， 4.2 、2.5 、1.8 ， 10 年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為 11.7 、9.4 、11.9 、14

26、.2 。各地 REITs 市值占權(quán)益市場(chǎng)市值比重均在逐年提升， 但亞洲中新、港仍然處于相對(duì)較低的水平，未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大。圖 12：美國(guó) REITs 快速發(fā)展，規(guī)模為全球第一（十億美元）140012001000800600400354.5466.21 517.22671.47 740.621070973.42 985116010702000 84.256.2200920102011201220132014201520162017201835.4美澳新港資料來(lái)源：Nareits，表 8：各國(guó)家及地區(qū) REITs 市值占GDP、權(quán)益市場(chǎng)市值比重美國(guó)澳大利亞新加坡香港REITs/GDPREITs/總市

27、值REITs/GDPREITs/總市值REITs/GDPREITs/總市值REITs/GDPREITs/總市值20092.501.603.803.3015.610.69.80.620103.101.304.302.1016.49.310.30.520113.300.803.903.5013.88.58.40.520124.101.704.403.7012.87.88.20.520134.401.604.703.8014.67.28.90.520145.601.905.604.6012.96.48.00.520155.402.106.205.2012.45.98.30.520165.702.10

28、6.905.409.15.16.20.420176.001.906.705.4010.24.45.80.320185.201.906.406.608.83.94.40.3資料來(lái)源：Bloomberg，美國(guó)為 REITs 發(fā)源地，REITs 類(lèi)型主要為公司型、公募及上市交易型，并伴隨有私募、非交易型。至 2018 年底，在 NYSE 和 NASDAQ 上市 REITs 共 226 個(gè)，市值 10476 億美元，占全球市場(chǎng) 50以上。2018 年底，美國(guó)、中國(guó)分部 GDP 為 20.5 萬(wàn)億、13.4 萬(wàn)億美元，而權(quán)益市場(chǎng)總市值分部為 55 萬(wàn)億、7.1 萬(wàn)億美元，中國(guó) GDP 約為美國(guó)當(dāng)?shù)?65

29、.5 ，而權(quán)益市場(chǎng)規(guī)模僅為美國(guó)的 12.9 ，我們認(rèn)為隨著中國(guó)權(quán)益市場(chǎng)的發(fā)展壯大，以及客觀上國(guó)內(nèi)存量不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模超過(guò)美國(guó)（美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模是 27 萬(wàn)億美元，而中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模是 44 萬(wàn)億美元），但目前內(nèi)地僅有 7 支 REITs，流通值總計(jì) 45 億美元，且為離岸（香港、新加坡）上市，一旦政策打開(kāi)，將面臨巨大的增長(zhǎng)空間。圖 13：美國(guó) REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，抵押型占比較少，混合型逐漸消失（左軸單位：十億美元）資料來(lái)源：nareits，圖 14：美國(guó)各類(lèi) REITs 收益率情況（權(quán)益型高于抵押型）（ ）100.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-

30、60.00FTSE Nareit All REITsFTSE Nareit All Equity REITs FTSE Nareit Equity REITsFTSE Nareit Mortgage REITs資料來(lái)源：Nareits，表 9：REITs 復(fù)合收益率強(qiáng)于標(biāo)普 500、羅素 2000、道瓊斯指數(shù)（ ）AllAll標(biāo)普羅素道瓊斯REITsEquityEquityMortgage5002000指數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)率1-Year-4.1-4.0-4.6-2.5-4.4-11.0-3.53-Year4.64.22.912.89.37.412.95-Year8.38.37.99.08.54.49.

31、7累計(jì)增長(zhǎng)率3-Year14.513.38.943.430.423.844.05-Year48.949.146.354.150.324.158.8資料來(lái)源：Nareits，圖 15：2016 年全球各國(guó)家及地區(qū)REITs 規(guī)模份額圖 16：2018 年亞洲各國(guó)家及地區(qū)REITs 規(guī)模份額3% 3% 1%1%39%57%3% 2%14%48%30%北美香港新加坡其他國(guó)家和地區(qū)日本新加坡香港馬來(lái)西亞泰國(guó)中國(guó)臺(tái)灣韓國(guó)資料來(lái)源：中國(guó)公募 REITs 發(fā)展白皮書(shū)，資料來(lái)源：戴德梁行，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，根據(jù) 2018亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告，截至 2018 年第二季度，亞洲市場(chǎng)上活躍的 R