深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告

1、 專業(yè)服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值PAGE PAGE 44 專業(yè)服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值深圳市坭崗村城中村改造項目評價價報告投 資 商：大大益置業(yè)業(yè)建筑（深圳）有限公公司編制單位位：同致致行（中中國）地地產(chǎn)顧問問有限公公司完成時間間：二零零零六年年四月八日大益置業(yè)業(yè)建筑（深圳）有限公公司：承蒙貴公公司信任任，委托托我司編編制深圳市市坭崗村村城中村村改造項項目評價價報告。我司項目目小組接接受任務(wù)務(wù)后，經(jīng)經(jīng)過對本本地塊所所處市場場環(huán)境、地塊自自身條件件和舊改改特點(diǎn)的的研究，結(jié)合貴貴公司實實際情況況，提出出了本地地塊開發(fā)發(fā)的評價報告告。深圳市市坭崗村村城中村村改造項項目評價價報告是我司司項目小小組成員員通力合合

2、作的成成果，同同時也是是全司人人員多年年經(jīng)驗及及集體智智慧的結(jié)結(jié)晶?，F(xiàn)現(xiàn)提供給給貴公司司，供貴貴公司決決策參考考。謹(jǐn)致商祺祺！同致行（中國）地產(chǎn)顧顧問有限限公司 二零零零六年四月八日目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc132303096 1.項目目評價 PAGEREF _Toc132303096 h 1 HYPERLINK l _Toc132303097 1.1項項目位置置及區(qū)位位評價 PAGEREF _Toc132303097 h 1 HYPERLINK l _Toc132303098 1.2項項目用地地現(xiàn)狀評評價 PAGEREF _Toc132303098

3、 h 2 HYPERLINK l _Toc132303099 1.3項項目周邊邊環(huán)境與與景觀評評價 PAGEREF _Toc132303099 h 3 HYPERLINK l _Toc132303100 1.4項項目初步步經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)評價 PAGEREF _Toc132303100 h 3 HYPERLINK l _Toc132303101 1.5項項目用地地優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)評價 PAGEREF _Toc132303101 h 5 HYPERLINK l _Toc132303102 1.6項項目周邊邊生活配配套設(shè)施施評價 PAGEREF _Toc132303102 h 6 HYPERLINK l

4、_Toc132303103 2.法律律政策風(fēng)風(fēng)險評價價 PAGEREF _Toc132303103 h 7 HYPERLINK l _Toc132303104 2.1項項目用地地法律手手續(xù)現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc132303104 h 7 HYPERLINK l _Toc132303105 2.2合合作方式式及風(fēng)險險評估 PAGEREF _Toc132303105 h 7 HYPERLINK l _Toc132303106 3房地地產(chǎn)市場場評價 PAGEREF _Toc132303106 h 8 HYPERLINK l _Toc1323031077 3.11深圳市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體評

5、價價 PAGEREF _Toc132303107 h 8 HYPERLINK l _Toc132303108 3.2深深圳市房房地產(chǎn)市市場后市市展望 PAGEREF _Toc132303108 h 17 HYPERLINK l _Toc132303109 3.3項項目附近近區(qū)域房房地產(chǎn)市市場評價價 PAGEREF _Toc132303109 h 22 HYPERLINK l _Toc132303110 3.4項項目附近近區(qū)域在在售樓盤盤銷售情情況分析析 PAGEREF _Toc132303110 h 25 HYPERLINK l _Toc132303111 3.5可可能的目目標(biāo)客戶戶分析 PA

6、GEREF _Toc132303111 h 26 HYPERLINK l _Toc132303112 4開發(fā)建建議 PAGEREF _Toc132303112 h 27 HYPERLINK l _Toc132303113 4.1開開發(fā)方向向建議 PAGEREF _Toc132303113 h 27 HYPERLINK l _Toc132303114 4.2開開發(fā)計劃劃建議 PAGEREF _Toc132303114 h 28 HYPERLINK l _Toc132303115 5.財務(wù)務(wù)效益評評價 PAGEREF _Toc132303115 h 31 HYPERLINK l _Toc13230

7、3116 5.1成成本預(yù)測測 PAGEREF _Toc132303116 h 31 HYPERLINK l _Toc132303117 5.2稅稅務(wù)分析析 PAGEREF _Toc132303117 h 32 HYPERLINK l _Toc132303118 5.3投投資收益益預(yù)測 PAGEREF _Toc132303118 h 33 HYPERLINK l _Toc132303119 5.4投投資使用用計劃及及啟動資資金 PAGEREF _Toc132303119 h 36 HYPERLINK l _To5.55項目財財務(wù)評價價 PAGEREF _Toc13230

8、3120 h 38 HYPERLINK l _Toc132303121 6結(jié)論 PAGEREF _Toc132303121 h 39 HYPERLINK l _Toc132303122 6.1風(fēng)風(fēng)險、機(jī)機(jī)會、優(yōu)優(yōu)勢、劣劣勢分析析 PAGEREF _Toc132303122 h 39 HYPERLINK l _Toc132303123 6.2結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc132303123 h 40 HYPERLINK l _Toc132303124 附表 PAGEREF _Toc132303124 h 441 HYPERLINK l _Toc132303125 附表1 坭崗崗村城中中村改造造

9、項目損損益表 PAGEREF _Toc132303125 h 41 HYPERLINK l _Toc132303126 附表2 坭崗崗村城中中村改造造項目全全投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 PAGEREF _Toc132303126 h 421.項目目評價1.1項項目位置置及區(qū)位位評價1.1.1項目目位置本項目用用地東臨紅崗崗西村，西臨教教育學(xué)院院花場，北臨二二線巡邏邏道，南南臨筍崗崗西路。中間剔剔除金銀銀苑、碧碧清花園園、星湖湖花園三三個商品品房小區(qū)區(qū)及風(fēng)光光小學(xué)。行政區(qū)區(qū)劃上歸歸羅湖區(qū)區(qū)管轄。 圖11：項目目位置圖圖1.1.2區(qū)位位評價本項目位位于羅湖湖區(qū)與福田區(qū)的交接接地帶。東為羅羅湖區(qū)的的清水河河

10、片區(qū)。西與深圳圳最早的的富人區(qū)區(qū)銀湖湖別墅區(qū)區(qū)及筆架山山相望。北靠鳳凰凰嶺，向向南隔泥泥崗西路路俯瞰八八卦嶺。與東門地王商商圈、華華強(qiáng)北商商圈、福福田中心心區(qū)近在在咫尺，盡享都都市的繁繁華。圖2：項項目區(qū)位位圖1.2項項目用地地現(xiàn)狀評評價（1）作作為舊改改項目，項目地地塊內(nèi)以以農(nóng)民房房為主，環(huán)境較較差，管管理較為為混亂，該區(qū)域域在市民民心中的形形象欠佳佳。（2）該該地塊現(xiàn)現(xiàn)為功能混合合區(qū)域，地塊內(nèi)內(nèi)含有住住宅、商商業(yè)、公公共配套套等等。拆遷上上較為繁繁瑣，也也潛在一一定的拆拆遷風(fēng)險險。（3）地地塊不規(guī)規(guī)則，內(nèi)內(nèi)有三個個普通的的住宅小小區(qū)。給給小區(qū)的的規(guī)劃和和銷售造造成影響響。（4）本本地塊內(nèi)內(nèi)

11、現(xiàn)有高壓壓線穿過過，但日后將將會被埋埋入地下下，所以以這一不不利因素素可以忽忽略。（5）本本地塊呈呈北高南南低的走走勢，為為景觀設(shè)設(shè)計提供供有利條條件。1.3項項目周邊邊環(huán)境與與景觀評評價1.3.1周邊邊環(huán)境較為為普通，區(qū)域環(huán)環(huán)境優(yōu)劣劣并存 （1）項項目四周周及內(nèi)部部分布有：碧清花花園、金金銀苑、星湖花花園等普普通住宅宅小區(qū)以以及部分分其他建建筑物。整體環(huán)環(huán)境較為為普通。 （2）項項目處于于泥崗西西路北側(cè)側(cè)，貨柜柜車流量量大，造成很很大的噪噪音、塵塵土和空空氣污染染，對居居住和商商業(yè)而言言是很大大的不利利因素。但隨著著貨運(yùn)主主干道的的北遷，這一不不利影響響將會弱弱化。（3）片片區(qū)內(nèi)的的教育學(xué)學(xué)

12、院和風(fēng)風(fēng)光小學(xué)學(xué)給項目目注入了了文化內(nèi)內(nèi)涵，有有利于提提升項目目的價值值。（4）福福田和羅羅湖的外外部環(huán)境境，對項項目起到到強(qiáng)大的的支撐作作用。1.3.2周邊邊景觀資資源欠缺缺，高層遠(yuǎn)景景風(fēng)光獨(dú)獨(dú)特（1）項項目四周周緊挨著普普通住宅宅小區(qū)、學(xué)校以及及部分其其他建筑筑，近距距離景觀觀欠佳。（2）本本項目的的高層將將可以遠(yuǎn)望望鳳凰嶺嶺、筆架架山以及及地王商商圈，景景觀資源源有很大大的發(fā)掘掘空間。1.4項項目初步步經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)評價表1：經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)改造用地地面積13.444萬平平方米容積率555.5覆蓋率25%300%總建筑面面積67.22萬平方方米73.92萬萬平方米米住宅面積積53.77

13、6萬平平方米599.1336萬平平方米商業(yè)面積積13.444萬平平方米144.7884萬平平方米還遷面積積24.66萬平方方米可售面積積41.66萬平方方米48.32萬萬平方米米可售住宅宅面積28.116萬平平方米333.544萬平方方米可售商業(yè)業(yè)面積13.444萬平平方米144.7884萬平平方米公共配套套面積10,0000平平方米平均建筑筑高度1820層層商住比2：8車位43000個根據(jù)利潤潤最大化化原則，本項目目取5.5的容容積率，其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)均均與5.5的容容積率對對應(yīng)。（1）從從以上規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)看，商商業(yè)面積積較大。如此大大的商業(yè)業(yè)面積是是否與市市場需求求相一致致還需深深入論

14、證證。原因因有以下下幾點(diǎn)：目前附附近片區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍非常常弱。本片區(qū)區(qū)與羅湖湖、福田田的其他區(qū)區(qū)域處于于相對斷斷裂的狀狀態(tài)，偏偏居一隅隅。片區(qū)的的人口較較少，自自身沒有有足夠的的人口支支撐如此此大的商商業(yè)。按照330%的的覆蓋率率來算，假設(shè)整整個項目目底層全全部做商商業(yè)，整整個項目目將有將將近四層層作為商商業(yè)，而而非底商商的商業(yè)業(yè)產(chǎn)生的的收益有有限。（2）本本項目規(guī)規(guī)劃有44,3000個車車位。本本項目商商業(yè)面積積達(dá)144.7884萬平平方米。按常規(guī)規(guī)，商場場每1000平方方米需要要0.55個車位位，所以以商業(yè)部部分需要要7399個車位位。余下下3,5561個個車位給給住宅部部分。本項目按按照

15、平均均每戶90平方方米(深深圳的平平均住宅宅面積)的建筑筑面積算算，大約約有6,571戶，按照車車位比11：1算，需需要有66,5771個車車位。所所以本項項目規(guī)劃劃中車位位的個數(shù)數(shù)是不夠夠的。 （3）根根據(jù)容積積率和建建筑高度度的規(guī)劃劃，本項項目的建建筑形態(tài)態(tài)基本為為小高層層和高層層建筑。 （4）由由于本項項目的還還遷面積積較大，將采取分期期拆遷、分期還建建的方法法操作。對開發(fā)發(fā)商而言言，還建建會增加加前期啟啟動資金金，降低低資金使使用效率率，同時也也增大了了投資風(fēng)風(fēng)險。但但是，通通過分期期銷售與與分期還還建相結(jié)結(jié)合，將將會相應(yīng)應(yīng)地提高高資金使使用率，降低風(fēng)風(fēng)險。1.5項項目用地地優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)評

16、價1.5.1 優(yōu)點(diǎn)評價價（1）宗宗地面積積較大，規(guī)劃和和建設(shè)上上具有回回旋空間間。對重重樹片區(qū)區(qū)形象較較為有利利，同時時也有利利于分期期開發(fā)和和靈活選選擇開發(fā)發(fā)方案。（2）規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)具有彈彈性空間間，便于于開發(fā)商商根據(jù)市市場情況況及戰(zhàn)略略要求確確定開發(fā)發(fā)方案。（3）地地處羅湖湖、福田田交接地地帶，區(qū)區(qū)域配套套齊備。緊鄰主主城區(qū)，具有為為主城區(qū)區(qū)提供居居住配套套的功能能。（4）交交通便利利，到關(guān)關(guān)內(nèi)各區(qū)區(qū)及關(guān)外外的龍華華和布吉吉都很便便捷。（5）被被鳳凰嶺嶺、筆架架山兩個個“綠色氧氧吧”包圍，有良好好的生態(tài)態(tài)景觀資資源（6）根根據(jù)規(guī)劃劃，八卦卦嶺片區(qū)區(qū)將成為為集居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性性工業(yè)和

17、和高新技技術(shù)工業(yè)業(yè)在內(nèi)的的城市綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)。并并且，坭坭崗與八八卦嶺有有連為一一體的可可能，從從而實現(xiàn)現(xiàn)兩個片片區(qū)人流流、商業(yè)業(yè)環(huán)境的的一體化化。1.5.2缺點(diǎn)點(diǎn)評價（1）地地塊內(nèi)含含有的住宅小小區(qū)檔次次較低、外在形形象較差差，對項項目存在在不利影影響。（2）地地塊內(nèi)含含有的住住宅小區(qū)區(qū)，致使使地塊不不規(guī)整，給規(guī)劃劃設(shè)計及及地塊價價值提升升帶來障障礙。（3）坭坭崗村以以臟亂差差的形象象著稱，給重樹樹片區(qū)形形象帶來來難度。（4）涉涉及拆遷遷安置問問題，手手續(xù)較多多，較為為煩瑣。（5）泥泥崗西路路為貨柜柜車通道道，噪音音較大。（5）本本項目雖雖與銀湖湖豪宅區(qū)區(qū)相鄰，但兩片片區(qū)處于于相對隔隔絕狀態(tài)

18、態(tài)，受銀銀湖蔭庇庇的可能能性基本本沒有。由于受受公路和和山體相相隔，本本項目所所在片區(qū)區(qū)與清水水河片區(qū)區(qū)的聯(lián)系系較弱，清水河河片區(qū)對對本項目目影響不不大。1.6項項目周邊邊生活配配套設(shè)施施評價（1）由由于本項項目規(guī)劃劃了133.444萬平方方米的商商業(yè)設(shè)施施，常規(guī)規(guī)的生活活配套設(shè)設(shè)施，本本項目可可以解決決，而且且將比現(xiàn)現(xiàn)在的檔檔次高出出很多。（2）項項目東西西兩側(cè)是是教育學(xué)學(xué)院以及及風(fēng)光小小學(xué)，具具有一定定的文化化氛圍，對本項目是是利好因因素。（3）由由于項目目靠近福福田、羅羅湖主城城區(qū)，大大型的商商業(yè)設(shè)施施可以由由主城區(qū)區(qū)解決。本項目周周邊有園嶺醫(yī)醫(yī)院、婦婦女兒童童醫(yī)院、沃爾瑪瑪、好又又多超

19、市市等配套套，為居居民提供供了生活活上的便便利。但但是，項項目的5500米米范圍內(nèi)內(nèi)缺少上規(guī)規(guī)模、上上檔次的的居住配配套，是本項目目的一個個不可忽忽視的不不足點(diǎn)。2.法律律政策風(fēng)風(fēng)險評價價2.1項項目用地地法律手手續(xù)現(xiàn)狀狀（1）坭坭崗舊改改已經(jīng)納納入了深深圳的舊舊改日程程。（2）坭坭崗村的規(guī)劃文文件還沒沒有正式式獲批，立項批批準(zhǔn)前沒沒有紅線線和規(guī)劃劃圖。（3）由由于本項項目屬于于城中村村舊改項項目。投投資方需需先行投投入資金金，其后后確定用用地邊界界范圍，將來有有可能在在地界、面積方方面發(fā)生生爭議。（4）坭坭崗村提提供的主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)是由由羅湖區(qū)區(qū)舊城改改造辦公公室提供供的，具具有彈性

20、性空間。最終的的規(guī)劃方方案由坭坭崗村、投資方方以及深深圳市規(guī)規(guī)劃部門門協(xié)商決決定。這這就給項項目規(guī)劃劃留下了了很大的的不確定定性。（5）在在坭崗村村與開發(fā)發(fā)商確定定規(guī)劃指指標(biāo)后，再由坭坭崗村上上報相關(guān)關(guān)單位報報批。在在立項批批準(zhǔn)后才才確定紅紅線和具具體的規(guī)規(guī)劃。2.2合合作方式式及風(fēng)險險評估2.2.1合作作方式（1）大大益置業(yè)業(yè)建筑（深圳）有限公公司負(fù)責(zé)責(zé)項目的的全部投資資（土地地費(fèi)用、投資開開發(fā)費(fèi)用用、拆遷遷安置費(fèi)費(fèi)等）。并負(fù)責(zé)責(zé)項目的全程開開發(fā)。（2）由由坭崗實業(yè)業(yè)股份有有限公司司負(fù)責(zé)完完成拆遷遷、安置、補(bǔ)償實施施、協(xié)助助報批報報建等手手續(xù)和雙雙方約定定的工作作。（3）本本項目所所有可售售

21、的住宅宅和商業(yè)業(yè)面積均均按7：3分配配，即大大益置業(yè)業(yè)建筑（深圳）有限公公司得到到70%的可售售面積，坭崗實實業(yè)股份份有限公公司得到到30%的可售售面積。2.2.2風(fēng)險險評估（1）目目前還沒沒有具有有法律效效力的規(guī)規(guī)劃文件件，使本本項目具具有不確確定性，但這也也是舊改改項目的的共性。（2）坭坭崗實業(yè)業(yè)股份有有限公司司在申辦辦手續(xù)和和拆遷安安置過程程中受阻阻，致使使舊改工工作不能能如期進(jìn)進(jìn)行。（3）大大益置業(yè)業(yè)建筑（深圳）有限公公司與坭坭崗實業(yè)業(yè)在可售售面積分分配的實實施中產(chǎn)產(chǎn)生分歧歧，導(dǎo)致致大益置置業(yè)遭受受損失。（4）拆拆遷安置置涉及多多方利益益的博弈弈，整體體工作可可能會因因此遇到到障礙。3

22、房地地產(chǎn)市場場評價3.1深深圳市房房地產(chǎn)市市場總體體評價3.1.1供給給評價（1）房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模略有下下降，商商品房在在建規(guī)模模有所增增長20055年，全全市累計計完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資4199.599億元，同比下下降3.37。商品品房的施工面面積累計計為3,4144.144萬平方方米，同同比增加加9.442；竣工面面積為6656.23萬萬平方米米，同比比下降335.118。表2 220055年商品品房建設(shè)設(shè)規(guī)模情情況 指 標(biāo)計算單位位20055年去年同期期同比一、商品品房施工工面積萬平米3,4114.1143,1220.2259.422其中：住住宅萬平米2,4335.6632,255

23、7.6687.888新開工面面積萬平米1,1552.2281,0225.55512.336二、商品品房竣工工面積萬平米656.231,0112.339-35.18其中：住住宅竣工工面積萬平米479.42772.2-37.92圖3：深深圳歷年年商品房房及住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)模情況況（3）特特區(qū)內(nèi)住住宅批注注預(yù)售面面積減少少20044年，深圳全市市住宅的的批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積為8006.488萬平方方米，20005年批批準(zhǔn)預(yù)售售面積為為7111.588萬平方方米。20004年關(guān)關(guān)內(nèi)住宅宅的批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積為4466.31萬萬平方米米，20005年年關(guān)內(nèi)住住宅的批批準(zhǔn)預(yù)售售面積僅僅為3000萬平平方米。可見，

24、無論是是全市還還是關(guān)內(nèi)內(nèi)，住宅宅的供給給量、在售項項目都明明顯減少少。（3）可可供土地地減少截至20005年年12月月28日日，深圳圳土地交交易市場場上共成成交商住住用地（指地塊塊用途為為住宅或或商住混混合用地地）面積積合計771.002萬平平方米。在土地地交易市市場上，20005年商商住用地地低于220033年的1108.78萬萬平方米米和20004年年的922.244萬平方方米；受受整體土土地資源源所限，深圳商商住用地地土地供供應(yīng)放緩緩趨勢漸漸趨明朗朗。近兩兩年特區(qū)區(qū)內(nèi)可供供土地供供應(yīng)面積積有限,主要來來自舊城城改造，而這一一現(xiàn)象將將成為關(guān)內(nèi)內(nèi)土地市市場的主主流。在這些放放量土地地中，寶寶

25、安、龍龍崗的土土地出讓讓量占到到了總量量的半壁壁江山。關(guān)內(nèi)土土地已進(jìn)進(jìn)入“地荒時時代”。（4）城城中村改改造填充深圳樓市城中村改改造開始始啟動20055年5月月22日日漁民村村的成功功爆破，標(biāo)志著著深圳舊舊城改造造工程開開始全面面實施，20005年也因此此成為深深圳城中中村改造造的示范范年。城中村市市場儲量量巨大目前深圳圳有300個城中村村列入改改造范圍圍，其中關(guān)內(nèi)內(nèi)需要改改造的城城中村建建筑面積積是4,0000多萬平平方米，關(guān)外66,0000多萬萬平方米米,共計計1億多多平方米米。關(guān)內(nèi)內(nèi)城中村村平均容容積率約約為3.0,關(guān)關(guān)外略低低，全市市城中村村的平均均容積率率約為22.5。按照“拆拆一建

26、二二”的比比例計算算，建筑筑面積擴(kuò)擴(kuò)增一倍倍，城中中村能供供應(yīng)出的的房屋面面積將達(dá)達(dá)到2億億平方米米左右。按照商商品房買買賣市場場和租賃賃市場各各占一半半比例，進(jìn)入二二級市場場的商品品房供應(yīng)應(yīng)量有11億平方方米左右右。樂觀估計計每年將將有2000-3300萬萬平方米米的商品房房供應(yīng)量量面世，可緩解深深圳日漸漸希缺的的土地市市場。3.1.2需求評價（1）新新盤銷售售普遍火火爆20055年，萬萬科東海海岸三期期、水榭榭花都三三期、觀觀瀾湖高高爾夫大大宅、天天琴灣、振業(yè)城城、中旅旅國際公公館等新新盤紛紛紛入市，且銷售售連連火火爆。萬科第第五園、香蜜湖湖一號開開盤當(dāng)天天全部售售罄，水水榭花都都三期44

27、00多多套當(dāng)天天銷售剩剩余無幾幾，中信信紅樹灣灣二期當(dāng)當(dāng)天銷售售總額達(dá)達(dá)7億元元。萬科科十七英英里甚至至發(fā)生顧顧客因買買不到房房而怒砸砸售樓處處的現(xiàn)象象。這些現(xiàn)象象表明，深圳住住宅市場場需求旺旺盛，新新盤更是是置業(yè)者者追捧的的對象。（2）關(guān)關(guān)外項目目成為市市場主流流關(guān)外樓市市占據(jù)深深圳半壁壁江山從20005年各各月各行行政區(qū)住住宅銷售售面積分分布來看看，特區(qū)區(qū)外置業(yè)業(yè)已成主主流，寶寶安區(qū)已已居首位位,占全全市銷售售面積的的份額從從20004年的的21上升到到30；龍崗崗區(qū)居其其次，所所占份額額從20004年年18上升至至20%；福田田區(qū)銷售售量占全全市的119（20004年占占16）；南南山區(qū)

28、銷銷售量占占全市的的18%（20004年年占333）；羅湖區(qū)區(qū)銷售量量占全市市的111（220044年占110）。特區(qū)區(qū)外兩區(qū)區(qū)合計占占全市550，特區(qū)外外置業(yè)已已居主要要地位。圖4：220055年與220044年各區(qū)區(qū)域住宅宅銷售面面積所占占的比例例圖 （外外圈為220055年數(shù)據(jù)據(jù)）品牌地產(chǎn)產(chǎn)商交戰(zhàn)戰(zhàn)關(guān)外，關(guān)外樓樓市品質(zhì)質(zhì)升級鴻榮源、富通等等本地知知名開發(fā)發(fā)商大量量推出優(yōu)優(yōu)質(zhì)大盤盤，占領(lǐng)領(lǐng)本地市市場。關(guān)關(guān)內(nèi)的一些大大品牌開開發(fā)商也也紛紛搶搶占關(guān)外外市場：萬科、中中海屯兵兵坂田，中航推出出了觀瀾的名片格瀾郡郡，金地地高起點(diǎn)點(diǎn)建造梅梅隴鎮(zhèn)這些品牌牌開發(fā)商商的介入入，使得得質(zhì)優(yōu)大大盤層出出不窮，

29、加速了了關(guān)外樓樓盤的品品質(zhì)升級級，逐漸追追上甚至至超過了了關(guān)內(nèi)樓樓盤的品品質(zhì)。（3）市市場需求求旺盛，空置率率持續(xù)下下降銷售量保保持高速速增長、供需矛矛盾凸顯顯20055年深圳圳批準(zhǔn)的的商品住住宅預(yù)售售面積共共7111.588萬平方方米，但但全市商商品住宅宅銷售面面積已達(dá)達(dá)到9001.113萬平平方米，全市的的新增供供求比僅僅為0.79:1，需需求持續(xù)續(xù)旺盛。越來越多多的外來來人口被被深圳良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境所吸引引，選擇擇在深圳圳定居，20005年深深圳市已已經(jīng)有暫暫住人口口1,0355萬，而而戶籍人人口僅1711萬。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展、收收入的增增加、人人口的快快速增長長，為深深圳房地地產(chǎn)業(yè)的

30、的發(fā)展提提供了強(qiáng)強(qiáng)大的需需求動力力，形成成全年需需求旺盛盛態(tài)勢，造成深深圳供求求矛盾凸凸顯。在在未來幾幾年，這這一矛盾盾將會隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會的的發(fā)展進(jìn)進(jìn)一步深深化?？罩梅恐鹬鸩较?、空置置率持續(xù)續(xù)下降20055年，商商品房空空置面積積為1668.331萬平平方米，同比下下降333.099，其其中住宅宅空置面面積699.655萬平方方米，同同比下降降49.58。這說明了了深圳房房地產(chǎn)市市場特別別是住宅宅市場需需求旺盛盛。（4）豪豪宅市場場主導(dǎo)潮潮流豪宅備受受推寵、成交量量創(chuàng)歷史史新高20055年豪宅宅的推盤盤量大增增，全市市1444平方米米以上的的商品住住宅銷售售面積達(dá)達(dá)2100.566萬平方

31、方米，占占成交總總量的111%，與均價價超過110,0000元/平平方米的的商品住住宅成交交比例一一致。旺旺盛的需需求顯示示，經(jīng)過過多年的的積累，深圳豪豪宅已具具備一定定的購買買力。 圖圖5：220055年全市市1444平方米米以上住住宅銷售售分布（單位：萬平方方米）圖6：220055年商品品住宅各各價位區(qū)區(qū)間成交交比例推出量歷歷年最高高20055年共批批準(zhǔn)預(yù)售售獨(dú)棟別別墅、聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼別墅墅1,3466套，總總建筑面面積約334萬平平方米，占20005深深圳住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積的4，占220055年各類類型物業(yè)業(yè)批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積的3.6。就批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積而言言，幾乎乎為過去去3年的的推

32、出面面積的總總和。別墅居住住功能升升從20005年批批準(zhǔn)預(yù)售售的別墅墅項目銷銷售統(tǒng)計計來看，絕大多多數(shù)客戶戶購買別別墅為自自住，觀觀瀾湖高高爾夫大大宅、棲棲湖、東東海岸等等別墅度度假性客客戶比例例略高其其它。主主要由于于其地理理位置離離市區(qū)略略遠(yuǎn)的特特殊性。產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)優(yōu)價高20055年出現(xiàn)現(xiàn)了諸如如紅樹西西岸、中中信紅樹樹灣等高高品質(zhì)的的豪宅，這些豪豪宅的價價格更是是頻出新新高。其其中紅樹樹西岸更更是創(chuàng)造造了均價價25,0000元/平平方米的的奇跡。3.1.3 住宅供供需總體體評價根據(jù)深圳圳國土部部門統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯顯示，220055年1-12月月全市累累計完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資4119.559億

33、元元，同比比下降33.377，連連續(xù)在第第二年出出現(xiàn)了投投資的負(fù)負(fù)增長。20005年深深圳房地地產(chǎn)市場場需求持持續(xù)旺盛盛，全市市新建商商品住宅宅銷售面面積約9901.13萬萬平方米米，同比比增長約約12.28。供需需矛盾進(jìn)進(jìn)一步激激化。3.1.4價格格特征評評價（1）房房價節(jié)節(jié)節(jié)盤升，居高不不下20055年全市市住宅均價價增長迅迅速，漲漲幅超過過17%，并有有繼續(xù)上上漲之勢勢圖7：220011年20006年33月全市市住宅均均價全市商業(yè)業(yè)均價在保持長長久平穩(wěn)穩(wěn)之后開開始大幅幅反彈圖8：220011年20005年全全市商業(yè)業(yè)均價（2）關(guān)關(guān)內(nèi)外房房價差距距縮小、房價將將在合理理區(qū)間內(nèi)內(nèi)保持平平衡

34、圖9：20004、220055年深圳圳各區(qū)房房價對比比（單位位：元/平方米米） 從上圖看看出：在在區(qū)域分分布上，寶安、龍崗兩兩區(qū)仍然然處于全全市成交交均價和和特區(qū)內(nèi)內(nèi)四區(qū)的的成交均均價下方方，但特特區(qū)內(nèi)外外的價格格差距正正在近一一步縮小小。20005年年特區(qū)內(nèi)內(nèi)外的房房價差距距為0.6:11，預(yù)計計20006年這這個差距距將進(jìn)一一步縮小小，特區(qū)區(qū)內(nèi)外將將形成較較為合理理的價格格梯度，從而實實現(xiàn)房地地產(chǎn)市場場一體化化發(fā)展。（3）關(guān)關(guān)內(nèi)二手手房價上上揚(yáng)20055年二手手住宅的的成交均均價為44,2833.922元/平平方米，同比增增長100.100，其其中以福福田區(qū)的的成交均均價居最最高，達(dá)達(dá)5,

35、5133.777元/平平方米，而鹽田田區(qū)因萬萬科東海海岸、天天琴灣等等二手豪豪宅的入入市帶動動了整個個區(qū)的二二手住宅宅房價上上升，同同比增幅幅最高，達(dá)488.700。南南山區(qū)以以其成熟熟的生活活配套及及嶄新的的城市規(guī)規(guī)劃，受受到越來來越多的的置業(yè)者者青睞，加上旺旺盛的一一手房需需求帶動動，使得得該區(qū)域域二手住住宅的均均價升幅幅也位居居第二，達(dá)155.411。羅羅湖、福福田、南南山三區(qū)區(qū)的二手手住宅價價格分別別比一手手住宅低低46、399和445，與一手手住宅相相比，二二手住宅宅具有明明顯的價價格優(yōu)勢勢。3.2深深圳市房房地產(chǎn)市市場后市市展望3.2.1房地地產(chǎn)供給給面臨土土地瓶頸頸（1）土土地的

36、重重要性日日益凸顯顯土地稀缺缺，關(guān)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場受受土地制制約嚴(yán)重重?fù)?jù)資料顯顯示，從從20002年開開始，深深圳房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地的的供應(yīng)量量得到了了有效的的控制，比20001年年下降了了三分之之一。實實際供應(yīng)應(yīng)為133.5平平方公里里，通過過拍賣、招標(biāo)、成交土土地面積積為622萬平方方米。220033年深圳圳全年新新出讓土土地111.7平平方公里里，比220022年計劃劃土地供供應(yīng)量減減少了330，也低于于近100年來深深圳土地地供應(yīng)量量的平均均值。220044年與220033年基本本持平，20004年、20005年兩兩年之內(nèi)內(nèi)特區(qū)內(nèi)內(nèi)沒有新新的供應(yīng)應(yīng)量，所所以從客客觀上來來說，深深圳的土

37、土地供應(yīng)應(yīng)量逐年年減少是是一個不不爭的事事實。220055年的政政府出讓讓商品房房用地只有00.8平平方公里里，據(jù)悉悉20006年關(guān)關(guān)內(nèi)新增增面積依依然不會會增加。特區(qū)內(nèi)內(nèi)土地供供應(yīng)的短短缺是市市場供求求關(guān)系的的根本。即便20006年年關(guān)內(nèi)增增加200萬平方方米的土土地供應(yīng)應(yīng)量，但但按容積積率3-4的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計算算，也只只可提供供60-80萬萬平方米米的住房房，這對對于深圳圳每年8800-9000萬平方方米的住住房需求求量只是是杯水車車薪，關(guān)關(guān)內(nèi)新房房供應(yīng)依依然緊張張。而隨著房房地產(chǎn)市市場的繼繼續(xù)發(fā)展展，深圳圳的土地地儲備和和土地供供應(yīng)將會會逐年減減少，深深圳房地地產(chǎn)市場場將永久久受制于于稀缺的

38、的土地資資源。占有土地地，占有有市場土地成了了地產(chǎn)商商必爭的的資源，成了地地產(chǎn)商生生死存亡亡的保障障?？梢哉f說，誰占占有了土土地資源源，誰就就占有了了市場。（2）關(guān)關(guān)內(nèi)項目目將主要要以工業(yè)業(yè)區(qū)和舊舊改為主主城市發(fā)展展及功能能變化促促使工業(yè)業(yè)區(qū)和城城中村改改造深圳的經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展日日新月異異，城市市功能不不斷升級級，迫切切需要改改造不能能適應(yīng)城城市發(fā)展展的關(guān)內(nèi)內(nèi)工業(yè)區(qū)區(qū)和城中中村。土地供應(yīng)應(yīng)量的減減少，迫迫切需要要盤活土土地土地供應(yīng)應(yīng)量的減減少，促促使關(guān)內(nèi)內(nèi)各區(qū)加加速盤活活閑置土土地，除除多數(shù)問問題樓盤盤得以盤盤活外，城中村村改造也也開始加加快了進(jìn)進(jìn)程。220055年羅湖湖、福田田就加大大了舊

39、城城改造的的力度，幾個停停工停建建多年的的項目重重新啟動動入市，新開盤盤的項目目如特發(fā)發(fā)泊林花花園、京京基御景景華城等等均由舊舊城改造造而成。南山是城城中村改改造的另另一個熱熱點(diǎn)區(qū)域域。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，南南山區(qū)舊舊城改造造的總建建筑面積積約有11,1455.8萬萬平方米米，占地地7.11平方公公里，預(yù)預(yù)計20006年年將啟動動全市最最大的舊舊改項目目大大沖改造造項目，項目總總建筑面面積866.822萬平方方米，整整個改造造過程將將歷時88年，將將對南山山樓市造造成一定定沖擊。這些資料料表明：盤活關(guān)關(guān)內(nèi)的土土地已經(jīng)經(jīng)成為深深圳開發(fā)發(fā)商市場場開發(fā)的的主要途途徑之一一。政府強(qiáng)行行推進(jìn)工工業(yè)區(qū)和和城中村村改

40、造隨著去年年8月20005年深深圳市城城中村（舊村）改造年年度計劃劃（草案案）的的通過，20006年舊舊城改造造將進(jìn)一一步加速速，催生生新的樓樓市熱點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)官官方研究究機(jī)構(gòu)預(yù)預(yù)測，福福田區(qū)城城中村改改造后建建筑增量量為2770萬平平方米至至3500萬平方方米，每每年投放放市場面面積為1160萬萬平方米米。20006年年就有金金地漁農(nóng)農(nóng)村項目目、新洲洲舊城改改造項目目推出市市場。政府的一一系列強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定和運(yùn)作，促使工業(yè)業(yè)區(qū)和城城中村改改造成為為深圳樓樓市的重重要組成成部分。（3）特特區(qū)內(nèi)住住宅容積積率將大大幅度提提高人口增長長、土地地稀缺逼逼迫容積積率提高高20055年，全全市年末末常住人人

41、口8227.775萬人人，按可可比口徑徑比上年年末增加加26.95萬萬人，增增長3.4。其中戶戶籍人口口1811.933萬人，增加116.880萬人人，增長長10.2，占常住住人口比比重222.0；暫住住人口6645.82萬萬人，增增加100.155萬人，增長11.6，占比比重788.0。并且且根據(jù)深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展的趨趨勢推算算，深圳圳人口將將會在今今后的幾幾年持續(xù)續(xù)增加。 人人口增長長催化了了住宅需需求的增增長，而而在土地地資源有有限的情情況下，要解決決如此多多的人口口住房問問題，必必須提高高城市的的住宅容容積率。最大化土土地價值值要求容容積率提提高深圳土地地資源的的稀缺性性顯著，要求

42、使每一平方方米土地地的價值值最大化化。提高高容積率率，可以以加大每每一平方米的產(chǎn)值值，最大大化它的的社會效效益和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。所以以住宅容容積率將將大幅度度提高是是一種必必然的趨趨勢。3.2.2住房房需求仍仍將快速速增長（1）經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展促生住住房需求求從下圖可可以看出出，20000年年到20005年年，深圳圳的國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值一直直保持較較快的穩(wěn)穩(wěn)定增長長趨勢，初步核核算，220055年，深圳圳經(jīng)濟(jì)總總量再上上新臺階階，GDDP為4,9266.900億元，比上年年增長115.00。根根據(jù)6000戶城城鎮(zhèn)居民民家庭抽抽樣調(diào)查查資料顯顯示，220055年全年年居民人人均可支支配收入入將近33萬元

43、，比上年年增長88.7，扣除除物價因因素，實實際增長長7.00。城城鎮(zhèn)居民民人均消消費(fèi)性支支出155,9111.888元，增增長9.7，實際增增長8.0。經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城鎮(zhèn)居居民生活活水平的的提高，居民有有更多余余款用于于改善生生活空間間，購房房需求及及改善性性購房需需求不斷斷上升。圖10：深圳市市19997220055年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值圖11：深圳市市20000220055年人均均可支配配收入（2）人人口增長長增加住住房需求求深圳市房房地產(chǎn)市市場在全全市人口口不斷快快速增長長的前提提下，仍仍未達(dá)到到相對飽飽和的階階段，繼繼續(xù)處于于快速發(fā)發(fā)展期。19998年以以后近668年年的階段段性人口口增

44、長與與居民收收入積累累，促進(jìn)進(jìn)置業(yè)需需求在近近年集中中釋放。隨著深圳圳經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城市地地位進(jìn)一一步鞏固固，城市市對人口口的吸引引力進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)，將會會有更多多的就業(yè)業(yè)人口投投入深圳圳，從而而產(chǎn)生大大量的住住宅需求求。3.2.3住宅宅房價將將繼續(xù)上上漲（1）經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展推推動住宅宅房價上上漲經(jīng)濟(jì)與社社會發(fā)展展周期、居民收收入的階階段性積積累，導(dǎo)導(dǎo)致住房房市場需需求尤其其是占市市場主體體的自住住型購房房需求集集中釋放放，對房房價上升升影響較較大。（2）市市場供不不應(yīng)求推推動住宅宅房價上上漲在每年外外來人口口持續(xù)增增長和人人均收入入水平不不斷提高高的背景景下，220066年房地地產(chǎn)市場場需

45、求仍仍將呈現(xiàn)現(xiàn)剛性增增長，住住宅市場場有望超超過1,0000萬平方方米的需需求規(guī)模模。在未未來幾年年內(nèi)住宅宅需求將將進(jìn)一步步增加，而深圳圳的住宅宅供給有有限，供供需矛盾盾的加劇劇將推動動住宅房房價進(jìn)一一步上漲漲。（3）資資源稀缺缺推動房房價上漲漲近年來，深圳市市政府嚴(yán)嚴(yán)格控制制了商品品房用地地，全市市出讓的的商品房房用地保保持在11平方公公里左右右，關(guān)內(nèi)內(nèi)已近四年年無商品品房用地地出讓，而銷售售量卻是是一年上上一個臺臺階。由由于全市市特別是是關(guān)內(nèi)存存量土地地的進(jìn)一一步被消消化，開開發(fā)商可可用的土土地資源源越來越越緊缺，土地二二級市場場的交易易將變得得更加活活躍，不不少手中中有土地地但實力力不濟(jì)

46、的的開發(fā)商商將出售售其手中中的土地地，同時時房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也將開始始新一輪輪的洗牌牌。在這種大大背景下下，房價價上漲成成為必然然趨勢。3.3項項目附近近區(qū)域房房地產(chǎn)市市場評價價由于本項項目雖屬屬羅湖區(qū)區(qū)管轄，但羅湖湖區(qū)的房房地產(chǎn)市市場對本本項目沒沒有直接接的借鑒鑒意義，所以本本文直接接分析坭坭崗片區(qū)區(qū)、八卦卦嶺片區(qū)區(qū)、銀湖湖片區(qū)和和清水河河片區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。3.3.1坭崗片片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場評評價（1）片片區(qū)形象象較差，對房地地產(chǎn)市場場有一定定影響本項目所所在的片片區(qū)管理理混亂、人員龐龐雜、建建筑物雜雜亂密集集、配套套檔次低低，在市市民中的的形象欠欠佳。（2）目目前的房房地產(chǎn)開開發(fā)尚未未形成

47、規(guī)規(guī)模，總總體檔次次不高20055年推出出的樓盤盤僅有銀銀暉名居居、星湖湖花園兩兩個樓盤盤推出。樓盤均均價分別別為：5,7000元/平平方米和和6,5500元元/平方方米。兩項目目在特區(qū)區(qū)內(nèi)屬于于低價位位樓盤。（3）片片區(qū)規(guī)劃劃有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展本片區(qū)規(guī)規(guī)劃為以以生活居居住為主主，兼具具教育科科研、對對外交通通等功能能的綜合合性生活活居住區(qū)區(qū)。片區(qū)區(qū)內(nèi)各地地塊土地地利用性性質(zhì)主要要包括政政府/團(tuán)團(tuán)體/社社區(qū)用地地、商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地、居住住用地、配套設(shè)設(shè)施用地地、道路路廣場用用地、對對外交通通用地、市政公公用設(shè)施施用地、特殊用用地、綠綠地、水水域和其其它用地地等。根據(jù)片區(qū)區(qū)規(guī)劃可

48、可以預(yù)見見，未來來本項目目將具備備良好的的居住氛氛圍，并并且配套套齊全，功能完完備，是是理想的的居住場場所。由由于本項項目屬于于整體改改造項目目，因此此在市場場評價上上應(yīng)該著著眼于改改造后的的前景方方面，淡淡化項目目所在片片區(qū)現(xiàn)階階段的狀狀況。3.3.2八卦嶺嶺片區(qū)房地地產(chǎn)市場場評價（1）片片區(qū)地理理優(yōu)勢凸凸顯該片區(qū)地地處福田田區(qū)東北北角，北北臨泥崗崗西路與與坭崗村村一街之之隔，南南接園嶺新村村，西靠靠體育館館，東連連筍崗片片區(qū)。泥泥崗西路路以南、筍崗西西路以北北、紅嶺嶺北路以以西、上上步北路路以東的的城市用用地。（2）該該片區(qū)處處于升級級轉(zhuǎn)型再再開發(fā)階階段八卦嶺原原規(guī)劃為為工業(yè)區(qū)區(qū)。近年年逐

49、漸向向建材、物流、輕工業(yè)業(yè)、廠房房、居住住、商貿(mào)貿(mào)、餐飲飲、辦公公等綜合合方向發(fā)發(fā)展。20055年到220066年僅有有盛世鵬鵬程、招商商城市主主場、鵬鵬基商務(wù)時時空（寫寫字樓，商業(yè)）三個新新樓盤面面市。（3）片片區(qū)規(guī)劃劃檔次較較高，房房地產(chǎn)市市場前景景看好該片區(qū)的的定位是是通過綜綜合重建建發(fā)展成成為包括括居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性性工業(yè)和和高新技技術(shù)工業(yè)業(yè)在內(nèi)的的城市綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，改改善工業(yè)業(yè)區(qū)的整整體環(huán)境境，優(yōu)化化城市布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，在配配合經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和更充分分地利用用工業(yè)區(qū)區(qū)土地的的同時，為城市市未來發(fā)發(fā)展留有有余地。居住建建設(shè)規(guī)模?？偭繛闉?7.8萬平平方米?？梢?，該該片區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)

50、市場還還有很大大的發(fā)展展空間。3.3.3銀湖房地地產(chǎn)市場場評價（1）該該片區(qū)的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)越、市市場形象象較高該片區(qū)地地處羅湖湖西北部，北接接銀湖水水庫，南南臨筆架架山公園園，東靠靠白芒嶺嶺，西與梅林相接接。片區(qū)區(qū)內(nèi)主要要為銀谷谷別墅、專家別別墅、棕棕櫚泉別別墅等別別墅項目目。（2）片片區(qū)的規(guī)規(guī)劃檔次次很高該片區(qū)規(guī)規(guī)劃為以以政務(wù)、高級會會議接待待，休閑閑度假為為主的高高級旅游游度假中中心；城城市中心心重要的的自然生生態(tài)景觀觀保護(hù)區(qū)區(qū)；以高高級別墅墅為主的的、適度度完善生生活配套套設(shè)施的的住宅區(qū)區(qū)。該片區(qū)內(nèi)內(nèi)各地塊塊土地利利用性質(zhì)質(zhì)主要包包括居住住用地、配套設(shè)設(shè)施用地地、商業(yè)業(yè)性公共共設(shè)施用用地、

51、政政府/團(tuán)團(tuán)體/社社區(qū)用地地、道路路廣場用用地、市市政公用用設(shè)施用用地和綠綠地等。確定本本片區(qū)建建設(shè)規(guī)模模總量為為69萬萬平方米米。（3）片片區(qū)房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)飽飽和受土地等等因素限限制，220055年到220066年沒有有新樓盤盤面市，該片區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)處處于飽和和狀態(tài)。3.3.4清水河房地產(chǎn)產(chǎn)市場評評價（1）片片區(qū)區(qū)域域位置該片區(qū)地地處泥崗崗路以北北，“二線”巡邏道道以南，紅崗路路以東，布吉路路以西?？傄?guī)劃劃用地面面積為22.377平方公公里。行行政規(guī)劃劃屬于羅羅湖區(qū)。（2）片片區(qū)規(guī)劃劃限制了了房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展該片區(qū)的的功能定定位為：以福田田、羅湖湖區(qū)為主主要服務(wù)務(wù)范圍的的城市

52、商商業(yè)倉庫庫，城市綜綜合性農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批批發(fā)基地地，特區(qū)東東北部重重要的城城市客、貨交通通樞紐和和換乘中中心。規(guī)規(guī)劃的功功能不支支撐房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展。（3）片片區(qū)房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)冷冷淡該片區(qū)從從20005年到到20006年僅僅有龍鳳雅居在在售，均均價為663000元/平平方米。根據(jù)片片區(qū)規(guī)劃劃，該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場發(fā)展的的空間十十分有限限。3.4項項目附近近區(qū)域在在售樓盤盤銷售情情況分析析表3：附附近樓盤盤信息表表項目名稱稱類型占面建面均價銷售進(jìn)度度主力戶型型銀暉名居居商住3,0118.22018,00005,700097%單房、11*1龍鳳雅居居住宅18,2241.9294,9902.

53、886,300030%2*2豐湖大廈廈商住14,1192.4079,8839.855,800070%2*2星湖花園園住宅9,6004.88048,00006,500080%2*2旭飛華達(dá)達(dá)園住宅3,3770.880180,00006,500093%1房盛世鵬程程花園商住31,1196155,72997,0000100%2*2，3*22城市主場場商住8,5002.99065,44007,8000100%1房 從上表表看出，坭崗附附近區(qū)域域的樓盤盤均價都都在8,0000元/平平方米以以下，低于于特區(qū)內(nèi)內(nèi)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。并且項項目大都都屬于中中小型社社區(qū)，以以中小戶戶型為主主，市場影響力較小。3.5可

54、可能的目標(biāo)客客戶分析析（1）房房屋被拆拆遷的坭坭崗村村村民： 本項目目成功改改造后，有可能能吸引兩兩類原村村民購買買本項目目的物業(yè)業(yè)。一類類為因為為本片區(qū)區(qū)居住條條件太差差而到外外購房的的村民，他們因因為地緣緣、血緣緣等因素素選擇回回到坭崗崗村置業(yè)業(yè)。另一一類為得得到還遷遷房后，選擇另外外再在本本項目購購買住房房的坭崗村村村民。（2）目目前居住住在坭崗崗村的租租客：這部分人人有可能能成為本本項目的的潛在購購房者。（3）福福田、羅羅湖上班班的白領(lǐng)領(lǐng)：這部分群群體具有有收入較較高、工工作穩(wěn)定定、發(fā)展展空間較較大、追追求卓越越的特征征。這部部分人將將成為本本項目的的主力客客戶。（5）投投資者：本項目

55、市市場前景景看好，升值潛潛力巨大大，預(yù)計計將會有有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的投投資者成成為本項項目的客客戶。4開發(fā)建建議4.1開開發(fā)方向向建議4.1.1檔次次建議（1）方方案比較較中低檔中高檔1、檔次次低，無無法消除除坭崗片片區(qū)的臟臟亂差的的形象。不利于于銷售和和經(jīng)營。2、本項項目改造造成本高高,如果果項目價價值不能能充分實實現(xiàn),可可能會導(dǎo)導(dǎo)致項目目虧損。3、未能能有效地地發(fā)掘地地塊價值值。1、拔高高了片區(qū)區(qū)形象，有利于于銷售和和經(jīng)營。2、有利利于高價價出售，補(bǔ)貼開開發(fā)成本本的同時時實現(xiàn)一一定利潤潤收益。3、順應(yīng)應(yīng)市場趨趨勢，最最大化實實現(xiàn)地塊塊價值。（2）結(jié)結(jié)論：地域優(yōu)勢勢+舊改成本本高+市場場形勢好好+

56、利潤潤最大化化要求=中中高檔所以，建建議打造造中高檔檔社區(qū)。4.1.2建筑筑形態(tài)建建議（1）方方案比較較別墅、多多層小高層、高層1、容積積率達(dá)不不到55.5的規(guī)規(guī)劃要求求。2、所處處地域及及地塊規(guī)規(guī)模不支支撐別墅墅項目。3、多層層建筑無無法收回回成本、實現(xiàn)利利潤。1、滿足足容積率率的規(guī)劃劃要求。2、適合合片區(qū)功功能形象象，符合合片區(qū)發(fā)發(fā)展的定定位。3、能夠夠在收回回成本的的同時實實現(xiàn)利潤潤收益。（2）結(jié)結(jié)論：建建設(shè)高層層、小高高層社區(qū)區(qū)。4.2開開發(fā)計劃劃建議表4：分分期計劃劃（單位位：萬M2）還遷面積積對外銷售售住宅面面積商業(yè)面積積公共配套套面積面積合計計拆遷占地地面積大益可售合作方可售小計

57、大益所有有合作方所有小計一期8.2萬萬10.554.5151.722480.733922.466425.66641.722二期8.2萬萬6.4889 2.78819.277 1.722480.733922.46640.420.1134 1.722三期8.2萬萬6.4889 2.78819.2771.722480.733922.46640.620.1134 1.722四期5.177442.211767.39927.3992 合計24.66萬（23.4788）（10.0622）33.554（10.34888）（4.443522）14.7784173.99245.177 表5：工 程 計 劃2006

58、6年20077年20088年20099年20100年20111年20122年首期開工工前工作作第一期建設(shè)拆遷第二期建設(shè)拆遷第三期建設(shè)拆遷第四期建設(shè)拆遷4.2.1首期期開工前前工作（1）時時間跨度度從簽合合同到首期開開工。（2）要要求在220066年12月31日日前將拆遷遷計劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計做完完，將相相關(guān)手續(xù)續(xù)辦理完完畢。（3）220077年1月月開始拆拆遷，分分三期拆拆遷，每每期為時時六個月月。詳情情參考分分期計劃劃表與工工程計劃劃表。4.2.2第一一期（1）220066年12月，坭崗崗村原有有部分空地地開工（2）220077年12月拆遷1/3的城中村村建筑面面積（3）220077年122月銷

59、售售（4）220088年7月竣工工，進(jìn)行行還遷4.2.3第二二期（1）220088年7月，坭崗崗村原有有空地剩剩余部分分及拆遷遷空出部部分開工工（2）220099年7月銷售售，拆遷遷1/33的城中中村建筑筑面積（3）220099年12月竣竣工，進(jìn)進(jìn)行還遷遷4.2.4第三三期（1）220099年12月開開工（2）220100年12月銷銷售，拆拆遷1/3的城城中村建建筑面積積（3）220111年7月竣工工，進(jìn)行行還遷4.2.5第四四期（1）220111年7月，剩余余的一半半商業(yè)開開工（2）220122年7月竣工工5.財務(wù)務(wù)效益評評價5.1成成本預(yù)測測經(jīng)測算，本項目目開發(fā)總總成本約約為266.122

60、億元，其中土土地費(fèi)用用4.335億元元（含拆拆遷費(fèi)、安置費(fèi)費(fèi)等），前期工工程費(fèi)用用0.996億元元，建筑筑安裝工工程費(fèi)用用16.41億億元，公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用0.05億億元，基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)用11.177億元，工程管管理費(fèi)用用0.229億元元，其它它費(fèi)用及及不可預(yù)預(yù)見費(fèi)用用0.998億元元，期間間費(fèi)用（含管理理費(fèi)、銷銷售等費(fèi)費(fèi)用）11.899億元。詳見坭坭崗村城城中村改改造項目目開發(fā)成成本表。 表6 坭崗崗村城中中村改造造項目開發(fā)發(fā)成本表表序號項目面 積積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)總 價備 注注（ M）（萬元）1土地費(fèi)用用43,5543.32 1.1地 價134,400038,0008.32 深圳市城城中村