發(fā)展與機(jī)遇：粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)判

1、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)判2019年3月2 | 仲量聯(lián)行2月18日，國務(wù)院正式印發(fā)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，具有里程碑式的意義，該規(guī)劃是指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個時期區(qū)域合作發(fā)展、經(jīng)濟(jì)加速升級的綱領(lǐng)性文件。受益于改革開放40年的高速發(fā)展，在5.6萬平方公里的粵港澳大灣區(qū)，已形成了7,000萬人口、GDP超過10萬億元的龐大體量。雄厚的多元化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的科技創(chuàng)新能力以及人才優(yōu)勢，預(yù)期未來大灣區(qū)工作機(jī)會增加對人口導(dǎo)入中長期持積極影響， 為粵港澳大灣區(qū)實現(xiàn)世界級城市群及國際一流灣區(qū)提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時，在中國現(xiàn)階段面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，粵港澳大灣區(qū)預(yù)計將再一次引領(lǐng)中國新一輪的改革開

2、放大潮。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)廣深港高鐵動感號粵港澳大灣區(qū)主要建設(shè)目標(biāo)：大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)判 | 3到2022年，大灣區(qū)綜合實力顯著增強(qiáng)，“區(qū)域創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、要素流動順暢”。區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，分工合理、功能互補(bǔ)、錯位發(fā)展的城市群發(fā)展格局基本確立開放型經(jīng)濟(jì)新體制加快構(gòu)建，粵港澳市場互聯(lián)互通水平進(jìn)一步提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，新興產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)核心競爭力不斷提升新興技術(shù)原創(chuàng)能力和科技成果轉(zhuǎn)化能力顯著提升數(shù)字經(jīng)濟(jì)迅速增長，金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展到2035年，大灣區(qū)將形成以創(chuàng)新為主要支撐的經(jīng)濟(jì)體系和發(fā)展模式，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實力、科技實力的大幅躍升。肇慶佛山廣州東莞惠州深圳澳門珠海香港

3、江門中山4 | 仲量聯(lián)行發(fā)展重點升級轉(zhuǎn)變辦公樓市場迎來發(fā)展新機(jī)遇規(guī)劃指出大灣區(qū)未來的發(fā)展重點，將從過去的制造業(yè)向服務(wù)業(yè)升級轉(zhuǎn)變。其推動因素來自： 香港將作為全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐和國際資產(chǎn)管理中心，提升外資對灣區(qū)市場參與程度。國家加大金融行業(yè)的創(chuàng)新和對外開放力度，有利于香港、廣州和深圳的服務(wù)業(yè)發(fā)展； 而其他大灣區(qū)城市則將繼續(xù)受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和當(dāng)?shù)厝嗣褙敻辉鲩L帶來的市場機(jī)遇。深圳作為科技創(chuàng)新之都，將引領(lǐng)并加快提升大灣區(qū)制造業(yè)升級和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上述原因?qū)τ诨浉郯拇鬄硡^(qū)的辦公樓市場將帶來新的發(fā)展機(jī)遇：辦公需求總量增速。金融、服務(wù)業(yè)和科技類企業(yè)對甲級辦公樓的需求增量將躍升一個層級，除了三個一線城市核心商

4、務(wù)區(qū)，珠海、佛山和東莞辦公樓市場整體需求也會增加?？萍碱惼髽I(yè)在辦公樓需求來源占比將繼續(xù)大幅增加，特別在廣州、深圳， 該占比有望達(dá)到30-40%，辦公需求結(jié)構(gòu)迎來根本性轉(zhuǎn)變?？萍夹袠I(yè)及高端制造業(yè)的發(fā)展以及相關(guān)的研發(fā)和服務(wù)行業(yè)將形成新的產(chǎn)業(yè)聚集中心。受惠區(qū)域包括廣州的天河區(qū)和琶洲；深圳的南山后海、福田。就中長期而言，看好廣州南站和南沙、深圳的前海、深圳超級總部基地，以及佛山和中山，新興辦公樓市場有望迅速崛起。建筑面積，平方米跨境資本流動及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展將影響香港辦公樓市場格局。中資金融機(jī)構(gòu)將加速在香港設(shè)點開展其國際業(yè)務(wù)，中環(huán)成為辦公選址首選。另一方面，香港去中心化的趨勢也日趨明顯，港島東以及九龍東辦公

5、樓市場的興起，成為專業(yè)服務(wù)業(yè)新的辦公選址區(qū)域。同時新經(jīng)濟(jì)將成為香港的后起之秀，預(yù)動力。此類企業(yè)選址對非中心區(qū)域接受程度高，將助力香港辦公樓格局發(fā)生改變，形成多中心格局。除此以外，內(nèi)地居民對香港醫(yī)療資源需求的大幅攀升也使私家診所的辦公需求呈快速上升的趨勢。在廣州及深圳，隨著共享經(jīng)濟(jì)和靈活辦公理念逐步深入人心，企業(yè)的辦公模式將繼續(xù)深化轉(zhuǎn)變。憑借對空間利用率的優(yōu)化，從側(cè)面提高了企業(yè)承租能力，使企業(yè)更好地滿足升級需求的同時也使優(yōu)質(zhì)大廈的租金和回報率上升。中長期來看，企業(yè)在大灣區(qū)版圖布局迎來改變。越來越多企業(yè)將在大灣區(qū)設(shè)立地區(qū)總部。同時，為了提高企業(yè)效率、節(jié)省成本、人才聚合以及更加貼近市場，未來企業(yè)的不

6、同業(yè)務(wù)線總部可能分設(shè)在大灣區(qū)不同城市，企業(yè)的資源整合將與灣區(qū)不同城市的定位更加緊密結(jié)合。計該行業(yè)在香港將很快進(jìn)入快速發(fā)展周期，并繼而成為辦公樓市場發(fā)展新資料來源：JLL香港廣州深圳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)判 | 5內(nèi)修外拓零售地產(chǎn)市場蓬勃在興在零售地產(chǎn)市場方面，預(yù)計以下三大因素將提升整個大灣區(qū)零售地產(chǎn)市場發(fā)展格局：更多擁有零售運營經(jīng)驗的外資及香港背景開發(fā)商將通過開發(fā)和收購或改造現(xiàn)有零售物業(yè)的方式加大在灣區(qū)的布局, 以滿足日益增長的居民購買力。深圳和廣州的成熟商圈內(nèi)，客群覆蓋面廣、位于地鐵沿線、并且具有業(yè)態(tài)組合和品牌組合提升空間的現(xiàn)有物業(yè)將成為投資熱點。新投資者的加入，也將為商圈發(fā)展帶來良性競

7、爭，加速內(nèi)資開發(fā)商不斷調(diào)整和改造現(xiàn)有項目，以應(yīng)對挑戰(zhàn)?；ǖ母咚侔l(fā)展將進(jìn)一步推動大灣區(qū)居民在灣區(qū)內(nèi)休閑娛樂的頻率和消費。這將推動傳統(tǒng)商圈以及更多大灣區(qū)新興零售商圈發(fā)展，例如香港赤鱲角機(jī)場和東涌、澳門板樟堂一帶和路凼城區(qū)。深圳和廣州的一些優(yōu)質(zhì)商場，周末來自港澳以及周邊二線城市的人流量也錄得明顯上升。內(nèi)地零售品牌開展全球化策略，其海外的布局策略多以香港作為跳板。作為全球重要國際旅游城市，不少內(nèi)地零售品牌，目前以餐飲和電子產(chǎn)品為主，紛紛打入香港市場開設(shè)旗艦店以打響其國際知名度，然后再逐步開拓東南亞等市場。內(nèi)地品牌已經(jīng)成為香港四大主要零售商圈中環(huán)、旺角、尖沙咀、銅鑼灣的重要新增零售需求。預(yù)計，其踴躍的

8、發(fā)展勢頭將持續(xù)。服飾與配飾網(wǎng)紅餐飲內(nèi)資零售商電子產(chǎn)品家電、生活零售6 | 仲量聯(lián)行零售市場的積極增長及制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級助推物流地產(chǎn)騰飛一直以來，大灣區(qū)以內(nèi)地九個城市為主的物流地產(chǎn)市場的需求增長呈穩(wěn)定向上態(tài)勢。我們持續(xù)看好市場發(fā)展前景，基于兩大因素：灣區(qū)內(nèi)零售市場的積極增長及制造業(yè)的轉(zhuǎn)型。這兩大因素對于物流配送和倉儲功能的需求增長都有積極的推動作用。而且，由于成本更低及基建帶來的物流配送效率大幅提升，二線城市的發(fā)展前景樂觀。東莞、佛山、惠州和中山由于臨近消費市場和制造業(yè)基地，除了租賃市場向好，投資熱度一直不減。今后隨著投資市場透明度增加，以及高標(biāo)準(zhǔn)倉庫數(shù)量的增加，預(yù)計投資需求將大幅增加。流動性顯

9、著提升 住宅市場需求上升住宅市場方面，內(nèi)地和港澳間工作流動性將頻繁增加。這對于大灣區(qū)主要城市住宅租賃市場、尤其是集中式長租公寓新興市場的需求而言，無疑增添了一個發(fā)展新引擎。預(yù)計在各大辦公樓聚集區(qū)以及交通樞紐節(jié)點板塊有望出現(xiàn)需求的持續(xù)增長。同時，在銷售市場上，內(nèi)地和港澳居民工作流動性的提升以及生活圈的擴(kuò)大也有望刺激高鐵沿線及重大基建項目附近的住宅市場發(fā)展，包括香港西九龍高鐵站、深圳福田、廣州南站、珠海和中山等。大灣區(qū)居民的生活與工作圈將不斷擴(kuò)大，無論通過租賃或購買的方式，在大灣區(qū)內(nèi)往返兩個經(jīng)常性居所將成為新趨勢。香港西九龍高鐵站附近的住宅，成為內(nèi)地高凈值人士在香港投資豪宅市場的熱點區(qū)域。另外，借

10、鑒傳統(tǒng)兩地往返居民置業(yè)熱門地點上水的發(fā)展來看，我們預(yù)計香港元朗有機(jī)會成為下一個受惠的置業(yè)區(qū)域。大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)判 | 7粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展是一項萬眾矚目的國家級戰(zhàn)略，旨在將此區(qū)域打造成世界級的一流經(jīng)濟(jì)和文化中心。在這片熱土上，企業(yè)、投資者和個人需順勢而為、積極變革，引領(lǐng)時代發(fā)展的步伐。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理聯(lián)系我們吳仲豪華南區(qū)董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:jex.ng jex.ng曾煥平香港董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:joseph.tsang joseph.tsang古嘉豪澳門董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:gregory.ku gregory.ku葉建成中國區(qū)投資部總監(jiān) HYPERLINK mailto:j