某項目全過程策劃課件

1、四川成都都某項目全全過程策策劃20099年目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc244919637 第一章項項目概況況 PAGEREF _Toc244919637 h 4 HYPERLINK l _Toc244919638 1.1 土地概概況 PAGEREF _Toc244919638 h 4 HYPERLINK l _Toc244919639 1.2項項目所在在區(qū)域描描述 PAGEREF _Toc244919639 h 4 HYPERLINK l _Toc244919640 1.3 項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)概況 PAGEREF _Toc244919640 h 55 H

2、YPERLINK l _Toc244919641 第二章投投資環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc244919641 h 66 HYPERLINK l _Toc244919642 2.1宏宏觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc244919642 h6 HYPERLINK l _Toc244919643 2.2中中觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc244919643 h 100 HYPERLINK l _Toc244919644 2.3微微觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc244919644 h 199 HYPERLINK l _Toc244919645 第三章市市場

3、調(diào)研研與分析析 PAGEREF _Toc244919645 h 25 HYPERLINK l _Toc244919646 3.1購購房者總總體期望望 PAGEREF _Toc244919646 h 25 HYPERLINK l _Toc244919647 3.2購購房者的的購房意意圖 PAGEREF _Toc244919647 h 277 HYPERLINK l _Toc244919648 3.3購購房者對對生活配配套設(shè)施施的要求求 PAGEREF _Toc244919648 h 27 HYPERLINK l _Toc244919649 3.4購購房者對對小區(qū)建建設(shè)的期期望 PAGEREF _

4、Toc244919649 h 299 HYPERLINK l _Toc244919650 3.5購購房者對對該區(qū)域域商業(yè)投投資的預(yù)預(yù)期 PAGEREF _Toc244919650 h 300 HYPERLINK l _Toc244919651 3.6購購房者其其他相關(guān)關(guān)信息 PAGEREF _Toc244919651 h 331 HYPERLINK l _Toc244919652 3.7問問卷分析析小結(jié) PAGEREF _Toc244919652 h 333 HYPERLINK l _Toc244919653 第四章項項目所在在區(qū)域主主要競爭爭樓盤分分析 PAGEREF _Toc2449196

5、53 h 344 HYPERLINK l _Toc244919654 4.1項項目所在在地最主主要競爭爭樓盤分分析 PAGEREF _Toc244919654 h 344 HYPERLINK l _Toc244919655 4.2其其他相關(guān)關(guān)競爭樓樓盤 PAGEREF _Toc244919655 h 355 HYPERLINK l _Toc244919656 第五章項項目地塊塊分析及及經(jīng)營取取向 PAGEREF _Toc244919656 h 377 HYPERLINK l _Toc244919657 5.1項項目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc244919657 h 377 HYP

6、ERLINK l _Toc244919658 5.2相相關(guān)對策策 PAGEREF _Toc244919658 h 37 HYPERLINK l _Toc244919659 第六章項項目定位位分析 PAGEREF _Toc244919659 h 339 HYPERLINK l _Toc244919660 6.1市市場細分分 PAGEREF _Toc244919660 h 39 HYPERLINK l _Toc244919661 6.2目目標市場場定位 PAGEREF _Toc244919661 h 441 HYPERLINK l _Toc244919662 6.3目目標客戶戶定位 PAGEREF

7、 _Toc244919662 h 441 HYPERLINK l _Toc244919663 第七章產(chǎn)產(chǎn)品方案設(shè)計計 PAGEREF _Toc244919663 h 44 HYPERLINK l _Toc244919664 7.1產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位 PAGEREF _Toc244919664 h 444 HYPERLINK l _Toc244919665 7.2樓樓盤總體體規(guī)劃 PAGEREF _Toc244919665 h 446 HYPERLINK l _Toc244919666 7.3小小區(qū)內(nèi)各各區(qū)域規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案 PAGEREF _Toc244919666 h 447 HYPERLIN

8、K l _Toc244919667 7.4各各建設(shè)部部分面積積大小 PAGEREF _Toc244919667 h 449 HYPERLINK l _Toc244919668 7.5商商業(yè)部分分規(guī)劃 PAGEREF _Toc244919668 h 449 HYPERLINK l _Toc244919669 7.6戶戶型設(shè)計計 PAGEREF _Toc244919669 h 49 HYPERLINK l _Toc244919670 第八章項項目投資資分析 PAGEREF _Toc244919670 h 554 HYPERLINK l _Toc244919671 8.1銷銷售價格格的確定定 PAG

9、EREF _Toc244919671 h 54 HYPERLINK l _Toc244919672 8.2建建立EXXCELL成本分分析模型型 PAGEREF _Toc244919672 h 55 HYPERLINK l _Toc244919673 8.3成成本測算算及效益益分析表表 PAGEREF _Toc244919673 h 55 HYPERLINK l _Toc244919674 8.4項項目效益益指標分分析 PAGEREF _Toc244919674 h 577 HYPERLINK l _Toc244919675 第九章項項目實施施計劃 PAGEREF _Toc244919675 h

10、 558 HYPERLINK l _Toc244919676 9.1項項目整體體控制計計劃 PAGEREF _Toc244919676 h 588 HYPERLINK l _Toc244919677 9.2項項目前期期工程實實施計劃劃 PAGEREF _Toc244919677 h 59 HYPERLINK l _Toc244919678 9.3項項目工程程建設(shè)實實施計劃劃 PAGEREF _Toc244919678 h 60 HYPERLINK l _Toc244919679 第十章項項目資金金計劃 PAGEREF _Toc244919679 h 662 HYPERLINK l _Toc24

11、4919680 10.11資金使使用表 PAGEREF _Toc244919680 h 662 HYPERLINK l _Toc244919681 10.22資金收收入計劃劃 PAGEREF _Toc244919681 h 63 HYPERLINK l _Toc244919682 10.33資金平平衡表 PAGEREF _Toc244919682 h 663 HYPERLINK l _Toc244919683 10.44收入成成本累計計折線圖圖 PAGEREF _Toc244919683 h 65 HYPERLINK l _Toc244919684 第十一章章財務(wù)分分析 PAGEREF _To

12、c244919684 h 666 HYPERLINK l _Toc244919685 11.11 財務(wù)務(wù)分析范范圍、依依據(jù)、原原則和方方法 PAGEREF _Toc244919685 h 666 HYPERLINK l _Toc244919686 11.22 基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)及及其測算算 PAGEREF _Toc244919686 h 66 HYPERLINK l _Toc244919687 11.33經(jīng)營收收入及成成本估算算 PAGEREF _Toc244919687 h 66 HYPERLINK l _Toc244919688 11.44盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc24491968

13、8 h 67 HYPERLINK l _Toc244919689 11.55償債能能力分析析 PAGEREF _Toc244919689 h 69 HYPERLINK l _Toc244919690 11.66敏感性性分析 PAGEREF _Toc244919690 h 772 HYPERLINK l _Toc244919691 11.77 財務(wù)務(wù)評價結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc244919691 h 733 HYPERLINK l _Toc244919692 第十二章章項目市市場營銷銷策劃 PAGEREF _Toc244919692 h 774 HYPERLINK l _Toc24491

14、9693 12.11項目賣賣點及廣廣告語設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc244919693 h 744 HYPERLINK l _Toc244919694 12.22項目整整體營銷銷策略 PAGEREF _Toc244919694 h 775 HYPERLINK l _Toc244919695 12.33分期營營銷策略略 PAGEREF _Toc244919695 h 79 HYPERLINK l _Toc244919696 12.44銷售成成本測算算 PAGEREF _Toc244919696 h 82 HYPERLINK l _Toc244919697 12.55營銷策策劃總結(jié)結(jié) PAGE

15、REF _Toc244919697 h 84 HYPERLINK l _Toc244919698 第十三章章項目建建設(shè)及組組織管理理 PAGEREF _Toc244919698 h 88 HYPERLINK l _Toc244919699 13.11 項目目組織機機構(gòu)與管管理范圍圍 PAGEREF _Toc244919699 h 88 HYPERLINK l _Toc244919700 13.22建設(shè)項項目實施施管理 PAGEREF _Toc244919700 h 889 HYPERLINK l _Toc244919701 13.33前期物物業(yè)管理理和商業(yè)業(yè)管理 PAGEREF _Toc244

16、919701 h 990項目概況況1.1 土地概概況1.1.1土地地基本資資料表1-11土地基基本資料料表（1）宗宗地編號號（20113年3月1日日成都市市國有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓預(yù)預(yù)公告）（2）宗宗地位置置長春市凈凈月區(qū)（東北師師大人文文學(xué)院南南側(cè)）（3）凈凈用面積積（平方方米）400000.220平方方米（合合60畝畝）（4）土土地用途途及使用用年限城鎮(zhèn)混合合住在用用地，住住宅700年，商商業(yè)400年（5）凈凈用地拍拍賣起叫叫價（含含出讓金金）預(yù)計起拍拍價1550萬/畝（成成交價2200萬萬/畝）（6）競競買保證證金暫無（7）備備注住宅、商商業(yè)綜合合1.1.2 土土地規(guī)劃劃設(shè)計條條件表

17、1-22 土地地規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件表（1）容容積率1.0-4.00（2）建建筑密度度總500%，高高層30%（3）建建筑高度度低于1000米（4）綠綠地率20%1.1.3 宗地位位置該宗地位位于成都都市*鎮(zhèn)廣場場路，北北臨紅光光鎮(zhèn)城區(qū)區(qū)，東接接信息工工程學(xué)院院銀杏學(xué)學(xué)院，南南靠省屬屬重點學(xué)學(xué)府西華華大學(xué)，西通老老成灌路路紅光廣廣場。生生活配套套設(shè)施較較為完善善，交通通便利，成灌路路、羊西西線沿線線、沙西西線延線線均可直直達。該該地塊距距城中營營門口220分鐘鐘，步行行可到地地鐵2號號線站口口。該地地塊處于于高新西西區(qū)北面面，地塊塊升值潛潛力巨大大。1.2項項目所在在區(qū)域描描述項目緊鄰鄰的廣場場路

18、連接接沙西線線和老成成灌路，直面已已經(jīng)動工工的成都都至都江江堰快速速客運成灌灌快鐵，20110年55月預(yù)定通車車，僅330分鐘鐘直達青青城山。2211、3005等公公交直達達市區(qū)，距正在在建設(shè)的的高峰快快線地鐵22號線紅紅光站口口僅5000米左左右，未未來約110分鐘鐘即可輕輕松抵達達市中心心。典型學(xué)院院式生活活配套已已經(jīng)成熟熟，醫(yī)院、銀行、中小學(xué)學(xué)校、沿街商商業(yè)等應(yīng)應(yīng)有盡有有，未來來圍繞項項目打造造的濱江江水岸和和西城商業(yè)業(yè)廣場將將形成區(qū)區(qū)域內(nèi)首首個現(xiàn)代代格局、業(yè)態(tài)齊齊全、集集中規(guī)模模的“濱河校校園經(jīng)濟濟圈”，項目被被西華大大學(xué)三面面環(huán)繞靜靜雅宜人人，可輕輕松共享享28550畝的的校園景景觀

19、和人人文環(huán)境境。具體配配套狀況況如下表表：表1-33項目所所在區(qū)域域配套設(shè)設(shè)施狀況況表相關(guān)配套套配套設(shè)施施概況公建配套套中餐廳、超市、洗衣房房小區(qū)內(nèi)部部配套*、*、*中小學(xué)西華大學(xué)學(xué)、紅光光鎮(zhèn)小學(xué)學(xué)、紅光光鎮(zhèn)中學(xué)學(xué)、幼兒園園綜合商場場農(nóng)貿(mào)市場場、特惠惠超市旗旗艦店、西城商商業(yè)廣場場、西城城超市銀行農(nóng)業(yè)銀行行、工商商銀行醫(yī)院紅光鎮(zhèn)醫(yī)醫(yī)院公共風(fēng)景景區(qū)沱江河畔畔風(fēng)景、校園人人文風(fēng)景景1.3 項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)概況表1-44項目概概況表主要規(guī)劃劃設(shè)計指指標指標設(shè)計計條件實際指標標大小土地使用用面積總面積4400000.220平米米118000平米米建筑面積積不超過11600000平平米1596600（地

20、下550800）平米商業(yè)面積積120000平米米住宅面積積1476600平平米住宅戶數(shù)數(shù)18133停車位個個數(shù)12700建筑密度度總500%，高高層30%29.55%建筑容積積率小于4.03.999建筑高度度低于1000米最高層不不超過990米建筑樓層層數(shù)18、227層綠地率大于200%40%本項目從從20110年11月開始始實施，20110年66月開建建，20011年年12月月底完工工，開發(fā)發(fā)建設(shè)及及運營期期為2年年。根據(jù)項目目建設(shè)進進度和成成都市商商品房預(yù)預(yù)售條件件，本項項目從220111年1月月開始預(yù)預(yù)售。本項目總總投資5536114.115萬元元，銷售售收入7756663.55萬元，所

21、得凈收益1000644.144萬元，每平米米建筑面面積可盈盈利478.33元元。通過過財務(wù)分分析，本本項目具具有較強強的盈利利能力、償債能能力和抗抗風(fēng)險能能力。第二章 投資環(huán)環(huán)境分析析（略）第三章 市場調(diào)調(diào)研與分分析3.1購購房者總總體期望望3.1.1購房房者住房房地理位位置期望望3.1.2 購購房者房房屋類型型3.1.3購房房者建筑筑風(fēng)格偏偏好3.1.4購房房者住房房戶型偏偏好3.1.5購房房者住房房面積偏偏好3.1.6購房房者房價價期望3.2購購房者的的購房意意圖3.2.1購房房者現(xiàn)住住房屋的的主要問問題3.2.2購房房者購房房的主要要目的3.3購購房者對對生活配配套設(shè)施施的要求求3.3.

22、1購房房者選擇擇住房所所考慮的的因素3.3.2購房房者周邊邊所需配配套設(shè)施施期望3.3.3小區(qū)區(qū)內(nèi)所需需配套設(shè)設(shè)施3.4購購房者對對小區(qū)建建設(shè)的期期望3.4.1購房房者對小小區(qū)物管管的要求求3.4.2購房房者對小小區(qū)綠化化的要求求3.4.3購房房者對車車庫使用用方式的的期望3.5購購房者對對該區(qū)域域商業(yè)投投資的預(yù)預(yù)期3.5.1購房房者對該該地塊商商業(yè)投資資的預(yù)期期3.5.2購房房者所傾傾向的投投資方式式3.5.3購房房者所傾傾向的投投資行業(yè)業(yè)3.6購購房者其其他相關(guān)關(guān)信息3.6.1購房房者對期期房和現(xiàn)現(xiàn)房的偏偏好3.6.2購房房者傾向向的支付付方式3.6.3購房房者對開開發(fā)商品品牌的偏偏好3.

23、6.4購房房者獲得得樓盤消消息的途途徑3.6.5購房房者對房房價的預(yù)預(yù)期3.7問問卷分析析小結(jié)通過以上上圖標和和文字綜綜合分析析，可以以基本得得出以下下結(jié)論：就建筑風(fēng)風(fēng)格來說說購房者者主要傾傾向于購購買現(xiàn)代代簡約式式的高層層和小高高層建筑筑。從戶型和和面積方方面，購購房者主主要傾向向于購買買80以以下和880-1100平平米的中中小戶型型。價格是大大多數(shù)購購房者主主要看中中的因素素，多數(shù)數(shù)傾向于于30000-550000元/平平米，這這個價格格范圍。交通便利利狀況、周邊和和小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套是購房房者主要要看重的的因素。在周邊生生活的居居民大多多希望在在本區(qū)域域擁有一一個較為為大型的的超市。大多

24、數(shù)購購房者傾傾向于購購買的方方式去的的停車位位。報紙、互互聯(lián)網(wǎng)、房交會會和戶外外宣傳是是購房者者主要獲獲取房屋屋信息的的方式。第四章 項目所所在區(qū)域域主要競競爭樓盤盤分析4.1項項目所在在地最主主要競爭爭樓盤分分析4.1.1樓盤盤概況位于*大大學(xué)旁的的*項目目，正處處于本項項目的西西側(cè)，與與本案相相隔僅一一街之距距，是本本項目最最為主要要的競爭爭樓盤。圖4-11：*此樓盤是是該區(qū)域域內(nèi)首屈屈一指的的百畝大大盤，作作為正成成地產(chǎn)集集多年經(jīng)經(jīng)驗鑄造造的品牌牌大作，*一經(jīng)經(jīng)亮相就就以區(qū)域域代言者者形象示示眾。其其1300畝的體體量在城城西紅光光片區(qū)算算是區(qū)域域佼佼者者。不僅僅是規(guī)模模領(lǐng)先，正成名名城

25、左岸岸在地理理位置、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、配配套設(shè)施施等方面面都成為為了區(qū)域域內(nèi)獨樹樹一幟的的樓盤。自20007年年開盤以以來，11、2、3期共共20000余戶戶已經(jīng)全全部售罄罄。1期期已于220088年底順順利交付付使用。名城左左岸4期期是百畝畝學(xué)院大大盤的收收官之作作。該樓盤各各項優(yōu)勢勢，成為為本項目目在該區(qū)區(qū)域最為為重要的的競爭對對手。該樓盤相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)如下：物業(yè)類型型商住混合合區(qū) 域高新西建筑類別別高層板 塊三環(huán)外房屋價格格均價31100元元開盤時間間20077年裝修狀況況毛坯房入住時間間20088年容 積 率3.999綠 化 率30%建設(shè)分期期四期住宅面積積75-1160平平米外墻涂料、面面磚

26、智能化設(shè)設(shè)施IC停車車系統(tǒng)表4-11：主要要競爭樓樓盤相關(guān)關(guān)信息4.1.2該樓樓盤主要要特點和和優(yōu)勢1該樓樓盤與本本項目所所在地僅僅一街之之隔，在在地理位位置上幾幾乎無差差異。2該樓樓盤相對對于本項項目規(guī)模模更大，較大的的小區(qū)規(guī)規(guī)模對本本項目造造成威脅脅。3該樓樓盤具有有較大的的成片商商業(yè)區(qū)，對本項項目的商商業(yè)鋪面面銷售造造成威脅脅。4該樓樓盤在銷銷售過程程中采用用低價策策略，形形成一定定的競爭爭優(yōu)勢。5該樓樓盤的購購房者中中，有大大量投資資者，他他們將要要出售的的商鋪和和住宅都都將占有有本項目目的市場場供給。4.1.3該樓樓盤主要要缺點和和不足1. 該該樓盤沒沒能大量量利用學(xué)學(xué)校這一一有用資

27、資源。2. 該該樓盤建建筑設(shè)計計方面缺缺乏特色色。3. 該該樓盤商商業(yè)部分分均為小小型商鋪鋪，不能能引進大大型商業(yè)業(yè)。4. 該該樓盤進進度控制制有缺陷陷，在樓樓市低迷迷期選擇擇開盤。5. 該該樓盤整整體營銷銷方案不不夠強大大。4.1.4本項目目應(yīng)對方方法1采取取差異化化戰(zhàn)略，從外部部的形象象設(shè)計和和內(nèi)部的的戶型設(shè)設(shè)計，建建立自身身優(yōu)勢。2盡量量控制建建設(shè)成本本，以控控制出售售價格，形成價價格優(yōu)勢勢。3營造造良好的的商業(yè)氣氣息和生生活氛圍圍，吸引引更多的的置業(yè)者者和投資資者。4進行行合理預(yù)預(yù)測，選選擇較為為有利的的建設(shè)期期和開盤盤銷售期。5做好好營銷工工作，精精心設(shè)計計營銷方方案。4.2其其他相

28、關(guān)關(guān)競爭樓樓盤各樓盤效果圖（略）圖4-22：依次次為“*”、“*”、“*”、“*”4.2.1競爭爭樓盤概概況以上項目目均具有有以下特特點：1以上上四個樓樓盤均為為二手房房，但陳陳色較新新。2以上上四個樓樓盤小區(qū)區(qū)內(nèi)物管管等各方方面比較較成熟，對于租租房者來來說具有有較大的的吸引力力。3以上上四個樓樓盤對于于想要購購買現(xiàn)房房的購房房者來說說無疑是是最佳的的選擇。4以上上四個樓樓盤均為為層高不不高于77層的多多層建筑筑，對于于偏好于于居住多多層的購購房者來來說，是是其首要要選擇的的對象。5 以以上四個個樓盤的的所有者者中，有有一部分分是購房房以出售售的投資資者，這這樣一些些住房會會占有一一定的市市

29、場份額額。4.2.2本項項目應(yīng)采采取的對對策和手手段1在宣宣傳和營營銷過程程中突出出新房優(yōu)優(yōu)勢，使使購房者者傾向于于購買新新房。2規(guī)劃劃設(shè)計出出優(yōu)美的的小區(qū)環(huán)環(huán)境，與與周邊樓樓盤形成成差異。3控制制開發(fā)成成本以控控制出售售價格，創(chuàng)造出出高性價價比樓盤盤。4創(chuàng)造造較高的的小區(qū)內(nèi)內(nèi)部及周周邊配套套條件，以完備備的生活活配套設(shè)設(shè)施吸引引購房者者的眼球球。第五章 項目地地塊分析析及經(jīng)營營取向5.1項項目SWWOT分分析5.1.1優(yōu)勢勢分析（Strrenggth）1. 處處于西華華大學(xué)旁旁，具有有良好的的生活氛氛圍；2. 已已基本形形成紅光光鎮(zhèn)生活活區(qū)，逐逐漸將形形成校園園外商業(yè)業(yè)區(qū)，投投資潛力力巨大；

30、3. 地地處成都都市城西西，有良良好的自自然風(fēng)景景和人文文優(yōu)勢；4. 校校園景觀觀資源得得天獨厚厚，無可可復(fù)制；5. 緊緊貼沱江江河畔，有憑欄欄賞江賞賞月之自自然景觀觀優(yōu)勢；6. 周周邊無污污染、無無噪聲、空氣氣清新；7. 遠遠離交通通主干道道，私密密性強、居住純純粹；8. 建建筑風(fēng)格格基本確確定為現(xiàn)現(xiàn)代簡約約派，適適合于目目標人群群；9. 面面積定位位在600-1000平米米，滿足足不同的的需求；10.雖雖地處郊郊縣，但但由公交交和地鐵鐵共同創(chuàng)創(chuàng)造的交交通條件件較為便便利。5.1.2劣勢勢分析（Weaakneess）1. 項項目所處處位置離離城中心心較遠；2. 地地塊容積積率偏高高；3. 項

31、項目規(guī)模模相對小小，缺乏乏社區(qū)感感。5.1.3機會會分析（Oppporttuniity）1. 房房地產(chǎn)市市場的調(diào)調(diào)整時期期，土地地土地出出讓價格格較低；2. 國國家新出出臺各種種相關(guān)政政策，有有利于刺刺激購房房需求；3. 城城中心土土地逐漸漸稀缺，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展逐漸漸向周邊邊平移；4. 在在未來地地鐵建好好之后，交通將將成為其其一大優(yōu)優(yōu)勢；5. 項項目所在在片區(qū)配配套逐漸漸完善，形象不不斷提升升；6. 本本項目以以60-1000平方米為主主，目標標客戶群群范圍及及數(shù)量將將相應(yīng)增增加；7. 大大學(xué)周邊邊的人文文和商業(yè)業(yè)環(huán)境，是本項項目的一一大賣點點。5.1.4威脅脅分析（Threeatss）

32、1. 由由于經(jīng)濟濟危機的的影響和和中國樓樓市的宏宏觀狀況況，任有有大部分分購房者者處于觀觀望態(tài)度度；2. 周周邊的商商業(yè)區(qū)還還未形成成氣候，投資者者態(tài)度可可能較為為謹慎；3. 金金融政策策對于開開發(fā)商建建設(shè)期間間的資金金周轉(zhuǎn)是是一個巨巨大考驗驗；4. 周周邊住宅宅開發(fā)量量較大，中、低低檔定位位占據(jù)了了較大比比例，因因此“同質(zhì)化化”競爭相相當激烈烈；5. 項項目現(xiàn)為為在建期期房，造造成部分分租用客客戶和預(yù)預(yù)購買現(xiàn)現(xiàn)房客戶戶的流失失。5.2相相關(guān)對策策5.2.1發(fā)揮揮優(yōu)勢，搶占機機會挖掘項目目地段、景觀稀稀有特質(zhì)質(zhì)，充分分展示優(yōu)優(yōu)勢，確確定樓盤盤高尚形形象；獨獨特的產(chǎn)產(chǎn)品是項項目最大大的亮點點，必

33、須須緊緊結(jié)結(jié)合產(chǎn)品品營造新新型生活活方式。5.2.2利用用機會，克服劣劣勢強調(diào)該片片區(qū)未來來發(fā)展前前景，營營造良好好的生活活環(huán)境和和商業(yè)氛氛圍，提提升購房房者置業(yè)業(yè)和投資資信心，采取定定向、定定點營銷銷。5.2.3發(fā)揮揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威威脅強化凸顯顯物業(yè)稀稀缺性優(yōu)優(yōu)勢，通過樹樹立項目目形象，突圍片片區(qū)；對對競爭樓樓盤采取取差異化化戰(zhàn)略，把握市市場相對對空缺時時機推出出。5.2.4減小小劣勢，避免威威脅在規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段營造較較好的小小區(qū)居住住環(huán)境，提高物物業(yè)管理理質(zhì)量，樹立與與眾不同同的項目目形象。加強資資金核算算，提高高資金使使用效率率，避免免項目資資金緊張張等威脅脅。第六章 項目定定位分析析綜

34、上所述述，根據(jù)據(jù)對全國國以及成成都房地地產(chǎn)市場場的分析析研究，應(yīng)該清清醒地認認識到現(xiàn)現(xiàn)在的房房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略開發(fā)發(fā)既存在在樓市的的低谷，也充滿滿誘人的的市場機機遇。針針對這種種情形，應(yīng)揚長長避短，高屋建建瓴地去去看待項項目的發(fā)發(fā)展前景景。站在在戰(zhàn)略的的高度去去審視項項目的開開發(fā)進程程。當代代的消費費者是理理性的、全面的的、專家家型的，因而所所要創(chuàng)造造的產(chǎn)品品一定是是面向市市場的，適合消消費者的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品。它它的一筆筆一畫皆皆得到市市場的認認可及贊贊同，同同時來源源于市場場也回歸歸于市場場。因此產(chǎn)品品目標市市場和目目標客戶戶的定位位問題，具有其其必要性性和價值值。6.1市市場細分分6.1.1 市市

35、場細分分概況由于消費費者構(gòu)成成極為復(fù)復(fù)雜，不不便于市市場把控控。因此此，在這這里以產(chǎn)產(chǎn)品為細細分對象象，依據(jù)據(jù)總價和和單價指指標，將將市場細細分為低低端、中中低端、中端、中高端端及高端端市場。表6-11市場細細分表低端中低端中端中高端高端總價20萬以以下20440萬40660萬60880萬80萬以以上單價（元元/平米米）30000以下30000455004500060000600008000080000以上6.1.2市場場細分描描述1低端端市場（1）市市場特征征：該類類產(chǎn)品一一般為低低總價（20萬萬以內(nèi)），低單單價，或或小戶型型；產(chǎn)品品品質(zhì)較較低，大大多為滿滿足人們們最基本本的居住住需要，開發(fā)

36、技技術(shù)層面面要求不不高。（2）目目標客戶戶群：表6-22低端客客戶群特特征描述述年齡主要集中中在300周歲以以下的未未婚人士士和其他他年齡段段的低收收入者收入年收入大大多在33萬以下下家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)2人及以以下受教育程程度他們大多多受過較較高的教教育置業(yè)情況況大多為第第一次置置業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)在主要要以租房房為主購房目的的成家立業(yè)業(yè)的需要要，作為為過渡性性住房，解決基基本的居居住問題題。購買行為為注重產(chǎn)品品的經(jīng)濟濟實用，對品牌牌基本沒沒有要求求2中低低端市場場（1）市市場特征征：該類類產(chǎn)品總總價主要要集中在在2040萬萬，單價價多為33000045500元元/平米米；產(chǎn)品品品質(zhì)一一般，產(chǎn)產(chǎn)品變現(xiàn)現(xiàn)速度較較

37、快，對對開發(fā)商商市場運運作能力力要求不不高，因因此，競競爭對手手該市場場較為容容易。（2）目目標客戶戶群：表6-33中低端端客戶群群特征描描述年齡這個階層層的年齡齡范圍較較廣，界界定這個個階層主主要以收收入和購購買能力力為標準準，年齡齡主要集集中在440歲以以下收入情況況年收入33萬5萬家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)這部分人人群大多多已經(jīng)成成家，家家庭人口口以3人為主主，或33人以上上職業(yè)狀況況企事業(yè)單單位的普普通職工工、公司司員工受教育程程度受教育程程度普遍遍不高置業(yè)情況況第一次置置業(yè)為主主，二次次置業(yè)為為輔購房目的的家庭居住住需要，迫切需需要改變變居住環(huán)環(huán)境購買行為為對價格很很敏感，注重產(chǎn)產(chǎn)品的實實用性和和舒

38、適性性，對于于開發(fā)商商品牌基基本沒有有要求3中端端市場（1）市市場特征征：該類類產(chǎn)品總總價大多多在400600萬，單單價在44500060000元元/平米米，產(chǎn)品品品質(zhì)較較好，配配套設(shè)施施比較齊齊全，環(huán)環(huán)境較好好，因此此銷售速速度一般般較快。該市場場開發(fā)商商進入的的難度較較中低端端市場大大些。（2）目目標客戶戶：表6-33中端客客戶群特特征描述述年齡30440歲，這部分分人群也也屬于有有效消費費的主力力人群收入他們的收收入在55萬8萬之間間，有一一部分積積蓄家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)三口之家家為主職業(yè)狀況況教師、公公務(wù)員等等受教育程程度受教育程程度較高高置業(yè)情況況相當大的的一部分分為二次次置業(yè)購房目的的改善居

39、住住環(huán)境，提高居居住水平平購房行為為比較理智智，除實實用外，比較注注重產(chǎn)品品的舒適適性，對對品牌有有一定的的要求4中高高端市場場（1）市市場特征征：該類類市場總總價在660880萬，單價在在60000880000元/平平米，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)較高，建筑結(jié)結(jié)構(gòu)多為為框剪，戶型設(shè)設(shè)計新穎穎，配套套設(shè)施齊齊全，注注重小區(qū)區(qū)環(huán)境，運用新新型建筑筑材料或或建筑技技術(shù)，對對開發(fā)商商運作水水平要求求較高。（2）目目標客戶戶群：表6-44中高端端客戶群群特征描描述年齡30440歲，這部分分人群也也屬于有有效消費費的主力力人群收入在8萬12萬萬之間，有一定定數(shù)量的的積蓄家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)三口之家家為主職業(yè)狀況況單位中層層及高

40、層層干部、企業(yè)經(jīng)經(jīng)理層等等受教育程程度受教育程程度較高高，多為為大學(xué)以以上學(xué)歷歷置業(yè)情況況相當大的的一部分分為二次次置業(yè)購房目的的改善居住住環(huán)境，提高居居住水平平購房行為為比較理智智，注重重產(chǎn)品的的舒適性性，注重重產(chǎn)品品品質(zhì)、品品牌5高端端市場（1）市市場特征征：該類類市場總總價大多多在800萬以上上，單價價在80000元元/平米米以上，產(chǎn)品品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)設(shè)備檔次次高，大大量運用用高新技技術(shù)產(chǎn)品品，多為為低層，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，對對開發(fā)商商動作水水平要求求高。（2）目目標客戶戶群表6-55高端客客戶群特特征描述述年齡3550歲歲之間收入高收入階階層，年年收入112萬以以上，有有相當?shù)牡拇婵罴彝ソY(jié)構(gòu)

41、構(gòu)3人或33人以上上職業(yè)狀況況公司或企企業(yè)的管管理人員員、行政政事業(yè)單單位的高高層干部部、私營營業(yè)主等等高收入入階層受教育程程度大多受過過較高的的教育置業(yè)情況況為二次置置業(yè)或多多次置業(yè)業(yè)購房目的的提高生活活品質(zhì)，彰顯身身份，從從一定層層面上講講，也可可為投資資行為購房行為為理智，往往往要等等產(chǎn)品變變現(xiàn)后才才下單，非常看看重品質(zhì)質(zhì)、品牌牌6.2目目標市場場定位6.2.1目標標市場分分析從以上五五個細分分的市場場特點，并結(jié)合合成都市市市場狀狀況，可可以的得得出分析析如下：1高端端市場，雖然供供給量不不大，但但需求相相對較少少，且該該市場對對品牌、資金、運作能能力、自自然環(huán)境境要求較較高。從從本項目

42、目地理位位置、地地塊規(guī)模模、規(guī)劃劃設(shè)計條條件等因因素來看看，不宜宜選取。2低端端市場和和中低端端市場的的供給相相對空缺缺，而需需求量較較大，市市場風(fēng)險險較小，且開發(fā)發(fā)成本較較低，開開發(fā)利潤潤可觀。結(jié)合本本項目所所在地區(qū)區(qū)人員結(jié)結(jié)構(gòu)特點點，中低低端市場場作為其其中一個個考慮對對象。3中端端、中高高端市場場未來競競爭將最最為激烈烈，但中中端市場場消費者者基數(shù)大大于中高高端市場場。本區(qū)區(qū)域一些些競爭對對手主要要選擇了了中高端端市場，按照差差異化競競爭策略略，應(yīng)該該回避短短期正面面競爭，選擇中中端市場場。綜上所述述：綜合合分析該該區(qū)域房房地產(chǎn)市市場特征征和已建建設(shè)物業(yè)業(yè)狀況，中端、中低端端市場是是本項

43、目目的最佳佳選擇。6.2.2目標標市場具具體描述述根據(jù)以上上市場細細分，目目標市場場可具體體描述為為：目標標市場一一、目標標市場二二、目標標市場三三、目標標市場四四。目標市場場一：周周邊高校校教師及及各企業(yè)業(yè)工作人人員等由于處在在學(xué)校附附近，教教師則是是住宅要要考慮的的消費群群體，不不過選擇擇教師還還是有一一定風(fēng)險險，因為為很多學(xué)學(xué)校自己己建設(shè)集集資房，質(zhì)量不不比個人人開發(fā)商商樓盤差差，在價價格上面面有一定定的優(yōu)勢勢，而且且很多有有車老師更更愿意在在城里選選擇房子子，所以以在住宅宅的推廣廣上面，不要就就只把教教師作為為唯一的的消費群群體，要要擴大宣宣傳范圍圍，把附附近企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、此地不不愿意享

44、享受政府府安置房房而且有有一定積積蓄的安安置用戶戶以及其其他區(qū)域域的置業(yè)業(yè)者。目標市場場二：投投資用于于出租的的用戶雖然西華華大學(xué)生生眾多，但是他他們幾乎乎沒有收收入而且且沒有穩(wěn)穩(wěn)定下來來，買房房是不可可能的。學(xué)生租租房已經(jīng)經(jīng)是很常常見的現(xiàn)現(xiàn)象，但但是如果果開發(fā)商商直接把把房子租租給學(xué)生生，對于于其資金金周轉(zhuǎn)和和回收都都不利。對于學(xué)學(xué)生租房房，可以以考慮先先出售再再由這部部分客戶戶進行出出租。目標市場場三：外外地來成成都購房房者該市場主主要是指指四川省省其他城城市或農(nóng)農(nóng)村有一一定經(jīng)濟濟條件的的購房者者，由于于工作需需要、子子女讀書書就業(yè)、養(yǎng)老等等相關(guān)原原因，而而選擇在在成都置置業(yè)的一一部分人人

45、群。該該人群由由于所處處地區(qū)收收入水平平較成都都市來說說相對更更低，因因此在成成都市區(qū)區(qū)買房是是其面臨臨的巨大大困難。而本樓樓盤相對對于城中中高價房房的價格格優(yōu)勢，是吸引引這樣一一些消費費者的有有力武器器。目標市場場四：有有意愿投投資的商商人他們有自自己的資資金和時時間，看看好這里里的市場場，租或或買這里里的商鋪鋪進行經(jīng)經(jīng)營。市市場三的的消費者者擁有足足夠的資資金，所所以他們們也可以以作為以以上提到到購買住住宅而進進行出租租的用戶戶，投資資規(guī)?？煽纱罂尚⌒?，即可可以是幾幾十平米米的小商商店，也也可以是是好幾千千平米的的大超市市等。6.3目目標客戶戶定位6.3.1目標標客戶來來源區(qū)域域表6-66

46、目標客客戶來源源區(qū)域一級區(qū)域域郫縣、高高新西區(qū)區(qū)二級區(qū)域域成都市各各區(qū)域三級區(qū)域域四川其他他城市6.3.2目標標客戶身身份職業(yè)業(yè)表6-77目標客客戶身份份一級客戶戶群教師、周周邊企業(yè)業(yè)白領(lǐng)二級客戶戶群領(lǐng)拆遷戶戶、個體體經(jīng)營戶戶三級客戶戶群四川其他他城市外外來人口口6.3.3目標標客戶具具體描述述直接購買買者年齡齡段為225-50歲之之間，以以35歲左左右為主主，已婚婚者居多多，并多多數(shù)有子子女且父父母在世世，性別別上無明明顯差異異。家內(nèi)內(nèi)有一定定儲蓄或或金融資資產(chǎn)，家家庭年收收入中等等水平（5-88萬元以以上），職業(yè)無無明顯限限制，但但多數(shù)為為教師、公務(wù)員員、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、商人及及自由職職業(yè)者等

47、等。目標客戶戶生活方方式、性性格特點點等具有有以下共共同特征征：1. 生生活節(jié)奏奏緊張、工作壓壓力大，他們有有自己的的人際圈圈子，不不喜歡和和圈子外外的人交交往；2. 家家是他們們的一個個絕對放放松的空空間，強強調(diào)家的的舒適性性、私密密性、個個性化；3. 強強調(diào)生活活的品質(zhì)質(zhì)，強調(diào)調(diào)健康高高檔的生生活享受受；4. 強強調(diào)自我我，喜歡歡新奇，有自己己獨特的的喜好、品味和和眼光，也許不不喜歡跟跟老人小小孩同住住，有自自己獨特特的消費費觀念以以及生活活方式；5. 注注重物業(yè)業(yè)的軟、硬件方方面的創(chuàng)創(chuàng)新，注注重物業(yè)業(yè)提供的的附加值值；6. 有有一定的的虛榮心心，對品品牌有一一定的追追求。目標客戶戶各種相

48、相關(guān)信息息見下表表：表6-88目標客客戶特征征描述表表（1）年齡層次次25550歲（2）家庭總收收入狀況況（月收收入）50000元以上上（3）家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)兩口、三三口之家家為主，并兼有有單身人人士（4）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)有存款款8萬元以以上（5）消費水平平中等消費費水平（6）購房動機機自住為主主，也存存在用于于投資出出租的（7）購房心態(tài)態(tài)生活學(xué)習(xí)習(xí)便利，可以享享受文化化的熏陶陶和現(xiàn)代代的氣息息，且價價格較為為便宜（8）環(huán)境偏好好治安良好好，周邊邊配套齊齊全，綠綠化程度度好（9）地段偏好好喜歡居住住郊區(qū)，空氣環(huán)環(huán)境較好好6.3.4目標標客戶需需求動機機介于一次次置業(yè)和和二次置置業(yè)之間間的一種種需要，希望

49、以以此滿足足家庭工工作和學(xué)學(xué)習(xí)的居居家的需需求，也也是對自自己多年年奮斗的的一種肯肯定和對對美好生生活的向向往。6.3.5目標標客戶心心理描述述他們往往往注重教教育，希希望其子子女獲得得良好的的文化熏熏陶，以以成為素素養(yǎng)較高高的專業(yè)業(yè)人員，日后能能享有更更輕松、舒適的的生活。他們也也追求事事業(yè)的頂頂峰，力力求在工工作中獲獲取更優(yōu)優(yōu)異業(yè)績績，以博博得上級級、同事事、親屬屬、朋友友的支持持與贊許許。他們們比較注注重家庭庭布置與與和諧，以招待待朋友和和同事，并試圖圖努力在在事業(yè)與與家庭之之間尋找找平衡。6.3.6目標標客戶購購買形態(tài)態(tài)理智成熟熟的選購購態(tài)度，十分注注重和評評價產(chǎn)品品的性價價比，在在購

50、買決決策前注注重配偶偶的意見見，也易易聽取親親朋好友友的建議議。購房房時較看看重環(huán)境境、配套套及物管管。6.3.7目標標客戶媒媒介宣傳傳方式報紙、電電視、互互聯(lián)網(wǎng)是是其重度度消費媒媒介，媒媒體中新新聞、保保健、旅旅游、體體育等是是最為關(guān)關(guān)注的內(nèi)內(nèi)容。因因其外出出活動較較為頻繁繁，戶外外廣告及及看板對對其影響響較大。6.3.8本項項目目標標客戶鎖鎖定結(jié)合本項項目所在在區(qū)域特特征，在在具體的的目標客客戶群中中，主要要有以下下幾類：1.周邊邊各大高高校的教教師2.在周周邊各大大公司上上班的白白領(lǐng)3.陪同同剛就業(yè)業(yè)子女的的五十歲歲左右的的父母4.喜歡歡在郊縣縣居住的的老年人人群5.用于于投資出出租的投

51、投資者6.各種種商業(yè)用用途的投投資者第七章 產(chǎn)品方方案設(shè)計計7.1產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位功能定位位針對客客戶的具具體需求求，從市市場定位位、競爭爭需求以以及社區(qū)區(qū)功能等等角度出出發(fā)，立立足于各各項功能能上下功功夫，配配置各種種功能設(shè)設(shè)施，以以滿足客客戶的需需求，讓讓他們用用得稱心心如意，住得舒舒暢愜意意。7.1.1產(chǎn)品品形象定定位圖7-11建筑形形象定位位校園文化化與古蜀蜀文化有有機結(jié)合合，“純粹、時尚”的市場場定位將將區(qū)別于于其他居住住小區(qū)，高層建建筑彰顯顯時尚氣氣息，將將賦予她她一個全全新的概概念，以以吸引更更多的消消費群體體。這里里充滿人人文氣息息，是白白領(lǐng)和高高校教師師聚集的的地方，年輕知知

52、識分子子和成功功人士的的聚集地地。7.1.2產(chǎn)品品檔次定定位 圖7-22小區(qū)檔檔次定位位本項目的的檔次定定位為“城市新新星追求求的高尚尚住宅”，而不不是“豪宅”。其概概念包含含了小區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃合理性性、戶型型結(jié)構(gòu)的的實用性性，單體體外立面面的美觀觀性等，不只是是要美觀觀漂亮，而且要要有簡約約時尚的的特點。在同等等建造成成本的基基礎(chǔ)上，設(shè)計出出時尚前前衛(wèi)的、富有創(chuàng)創(chuàng)意的單單體及園園林。更更重要的的是戶型型結(jié)構(gòu)的的合理性性、實用用性及各各種生活活設(shè)施的的配置。例如：安全設(shè)設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)、運動動休閑中中心、公公共活動動空間等等充滿人人情味的的居住環(huán)環(huán)境。7.1.3主題題定位圖7-33產(chǎn)品主主題定位位本樓

53、盤主主題：書書香教育育氣息中中的個性性化與人人性化。龍生九子子，九子子各不同同。每一一座樓盤盤都有自自己獨特特的個性性。如果果把”某某”比喻成成一個人人，那么么他應(yīng)該該是一個個儒雅、博學(xué)、聰睿的的年輕智智者。而而樓盤與與生俱來來的種種種質(zhì)素，又決定定了他的的雙重性性格：既喜歡與與都市為為鄰，又又樂于與與田野相相親；既與前衛(wèi)衛(wèi)時尚同同行，又又不流于于媚俗；既充滿青青春活力力，又保保持著成成熟穩(wěn)健健。注：本項項目其他他相關(guān)內(nèi)內(nèi)容及賣賣點在第第十二章章銷售策策劃中有有詳細闡闡述，為為避免重重復(fù)，本本章節(jié)不不做過多多描述。7.2樓樓盤總體體規(guī)劃7.2.1規(guī)劃劃理念本項目整整體市場場形象定定位為該該區(qū)域

54、領(lǐng)領(lǐng)跑型的的商住混混合社區(qū)區(qū)，因此此，要突突出項目目規(guī)劃上上對該區(qū)區(qū)域板塊塊住宅及及商業(yè)市市場的引引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項項目整體體的時尚尚、現(xiàn)代代、大氣氣感。7.2.2整體體布局1. 采采用“大社區(qū)區(qū)、小組組團圍合合”的整體體布局，即強調(diào)調(diào)整體性性，又強強調(diào)多個個空間的的變化和和營造。2. 配配置完備備的生活活配套設(shè)設(shè)施，但但不求奢奢華，力力求簡潔潔實用。3. 重重視高層層住宅與與學(xué)府路路的交通通關(guān)系，充分考考慮項目目地塊與與活動中中心之間間的交互互性，與與本項目目產(chǎn)生良良性互動動和交流流，充分分發(fā)揮周周邊資源源價值。4. 盡盡量營造造出大面面積、大大尺度的的公共綠綠地、水水景空間間，增大大綠地率率減

55、少建建筑密度度。7.2.3小區(qū)區(qū)規(guī)劃圖圖商鋪樓公共活動設(shè)施入口3商業(yè)廣場籃球場羽毛球網(wǎng)球場景觀1景觀2入口2入口1圖7-44小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計計圖本項目各各主要規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指標如如下：表7-11小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指標主要規(guī)劃劃設(shè)計指指標指標設(shè)計計條件實際指標標大小土地使用用面積總面積4400000.220平米米118000平米米建筑面積積不超過11600000平平米1596600（地下5508000）平平米建筑密度度總500%，高高層30%29.55%建筑容積積率小于4.03.999建筑高度度低于1000米最高層不不超過990米綠地率大于200%40%7.3小小區(qū)內(nèi)各各區(qū)域規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案7.3.1

56、各建建筑設(shè)計計概況表7-22各地塊塊設(shè)計概概況名稱層高用途裝修占地面積積（平米米）建筑面積積（平米米） 號樓樓4超市、小小型酒店店簡裝1000040000 號樓樓27高層住房房清水10000270000 號樓樓27高層住房房清水800216000 號樓樓27高層住房房清水10000270000 號樓樓18高層住房房清水800144000 號樓樓18高層住房房清水800144000 號樓樓18高層住房房清水800144000 號樓樓18高層住房房清水800144000 號樓樓18高層住房房清水800144000商鋪樓2商業(yè)鋪面面清水4000080000停車場地下2停車300000508000一號

57、景觀觀園林水景景50000二號景觀觀園林景觀觀30000公共活動動設(shè)施公共健身身場地器器材18000運動場籃球、網(wǎng)網(wǎng)球羽毛毛球場22000商業(yè)廣場場商業(yè)、休休閑600007.3.2建筑筑形態(tài)高層住宅宅：以118、227層兩兩種類型型為主。商業(yè)鋪面面：商鋪鋪樓1、2層分分40、60、80、1000、1220、1150六六種不同同大小型型商業(yè)鋪鋪面。商業(yè)樓：號樓11、2層層為中型型超市、3、44層位連連鎖酒店店。車庫：地地下2層建設(shè)設(shè)508800平平米地下下停車庫庫。7.3.3建筑筑風(fēng)格均采用現(xiàn)現(xiàn)代簡約約式風(fēng)格格，凸顯顯本樓盤盤的現(xiàn)代代氣息和和人文環(huán)環(huán)境。7.3.4建筑筑結(jié)構(gòu)高層住宅宅采用框框架剪

58、力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，多層層商業(yè)樓樓采用框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。7.3.5小區(qū)區(qū)綠化本樓盤除除小區(qū)內(nèi)內(nèi)基本綠綠化外，還設(shè)有有兩處大大型園林林景觀。其中景景觀一為為水景，占地面面積50000平平米，景景觀二為為園林景景觀，占占地面積積30000平米米。預(yù)計計小區(qū)總總體綠化化率為440%。另在小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置置教育類類配套設(shè)設(shè)施、宣宣傳欄等等，其成成本計入入小區(qū)綠綠化費中中。7.3.6公共共配套設(shè)設(shè)施本樓盤公公共配套套包括運運動場地地和公共共活動設(shè)設(shè)施：公共活動動設(shè)施，主要是是一些大大眾健身身器材、兒童樂樂園和運運動場地地等，占占地面積積共18800平平米?；@球場44個，每每個28815=4200平米，共16680平平

59、米。羽毛球場場4個，每個1156=990平米米，共3360平平米。網(wǎng)球場11個，占占地1660平米米。小區(qū)活動動中心11個（由由售樓部部改擴建），用于業(yè)業(yè)主委員員會辦公公室、小小區(qū)活動動室、學(xué)學(xué)生自習(xí)習(xí)室等。7.3.7停車車位設(shè)置置設(shè)計5008000平米地地下停車車場，另另還有地地上零時時停車場場，地下停車車位12270個個，由于于商業(yè)需需要，部部分可設(shè)設(shè)置為對對外停車車。停車車位數(shù)比比小區(qū)總總戶數(shù)為為70.05%。7.4各各建設(shè)部部分面積積大小7.4.1 商商業(yè)部分分建筑表7-33商業(yè)建建筑面積積列表用途樓號占地面積積（平米米）建筑面積積（平米米）商業(yè) = 1 * GB3 號樓11-4層層1

60、000040000商業(yè)商鋪樓11-2層層4000080000合計1200007.4.2住宅宅部分建建筑表7-44住宅建建筑面積積列表用途樓號占地面積積（平米米）建筑面積積（平米米）住宅號號樓1-27層層28000756000住宅 = 5 * GB3 = 6 * GB3 = 7 * GB3 = 8 * GB3 = 9 * GB3 號樓11-188層40000720000合計14766007.4.3地下下停車場場建筑表7-55停車場場建筑面面積列表表用途位置占地面積積（平米米）建筑面積積（平米米）停車場小區(qū)地下下2層300000508000綜上：地地上建筑筑面積11596600平平米；地地下建筑筑