不動(dòng)產(chǎn)登記講解分析課件

1、不動(dòng)產(chǎn)登記講解分析不動(dòng)產(chǎn)登記講解分析一、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和意義物權(quán)排他公示不動(dòng)產(chǎn)占有與產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一動(dòng)產(chǎn)占有登記任意可知悉狀態(tài)明確物之歸屬維護(hù)交易安全一、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和意義物權(quán)排他公示不動(dòng)產(chǎn)占有與動(dòng)產(chǎn)占有登二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度類型登記制度類型契據(jù)登記制法國(guó)登記對(duì)抗主義權(quán)利登記制德國(guó)登記要件主義托倫斯登記制澳大利亞任意登記主義二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度類型登記制度契據(jù)登記制登記對(duì)抗主義權(quán)利登記三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度（一）類型 權(quán)利登記模式，并吸收托倫斯登記制度的發(fā)證制度。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度（一）類型（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的效力1.一般情況，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效 “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登

2、記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的效力1.一般情況，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效2.特殊情況 （1）法院、仲裁委員的法律文書(shū)、人民政府的征收決定，自這些法律文件生效時(shí)發(fā)生效力。（2）因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 未經(jīng)登記，不能取得處分權(quán)（4）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自承包合同生效時(shí)發(fā)生法律效力。3.不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的內(nèi)容為物權(quán)內(nèi)容。2.特殊情況由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理分屬不同管理機(jī)構(gòu) 國(guó)際比較 （三）不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)登記機(jī)構(gòu)地方法院地政行政機(jī)關(guān)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登

3、記機(jī)構(gòu)辦理（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)登記機(jī)構(gòu)登記建設(shè)部林業(yè)部門漁業(yè)部門海洋部門國(guó)土資源部門農(nóng)業(yè)部門分屬不同管理機(jī)構(gòu)登記建設(shè)林業(yè)漁業(yè)海洋國(guó)土資源部門農(nóng)業(yè)分屬不同管理機(jī)構(gòu)目前不動(dòng)產(chǎn)登記模式的問(wèn)題重復(fù)登記、遺漏登記、錯(cuò)誤登記引發(fā)多起行政復(fù)議或訴訟分散登記導(dǎo)致房屋、土地雙重抵押，融資增加金融風(fēng)險(xiǎn)等等。目前不動(dòng)產(chǎn)登記模式的問(wèn)題重復(fù)登記、遺漏登記、錯(cuò)誤登記引發(fā)多起（四）不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)房屋按件收取費(fèi)用 （包含證書(shū)費(fèi)） 住宅每件80元，非住宅每件550元申請(qǐng)人（權(quán)利承受人）繳納官方更正、查封、注銷不收費(fèi)，權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)叫證書(shū)費(fèi)農(nóng)民于宅基地上蓋房登記，不收費(fèi)經(jīng)適房、權(quán)利人申請(qǐng)變更登記減半收?。ㄋ模┎粍?dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)房屋

4、按件收取費(fèi)用 （包含證書(shū)費(fèi)）（五）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記改革的難題、進(jìn)程及展望1.問(wèn)題分散登記和多頭管理：登記信息混亂法律模式不統(tǒng)一 物權(quán)法第9條規(guī)定了一般登記原則，即登記要件主義，不登記不生效，但第127條又規(guī)定了一個(gè)例外情況，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，采取登記對(duì)抗主義，即自愿登記。（五）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記改革的難題、進(jìn)程及展望1.問(wèn)題2.進(jìn)程展望物權(quán)法（2007年）：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法等2013.3月國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案（1）房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)整合應(yīng)于2013年4月底前完成， （2）2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)

5、登記條例，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。專家觀點(diǎn)：以土地為核心2.進(jìn)程展望物權(quán)法（2007年）：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登四、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型（一）總登記 在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)或特定區(qū)域內(nèi)全部土地或房產(chǎn)進(jìn)行的全面登記。 針對(duì)所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記， 四、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型（一）總登記（二）初始登記設(shè)立土地權(quán)利和房屋權(quán)利而進(jìn)行的登記。土地初始登記房屋所有權(quán)初始登記、房屋抵押權(quán)登記國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)土地抵押權(quán)地役權(quán)（二）初始登記設(shè)立土地權(quán)利和房屋權(quán)利而進(jìn)行的登記。國(guó)有建設(shè)用（三）變更登記土地房屋： 所有權(quán)轉(zhuǎn)移權(quán)利人改變 所有權(quán)變更名稱、地址、門牌號(hào)、面積大 小等變更。權(quán)

6、利人改變權(quán)利人名稱、地址改變土地用途變更（三）變更登記土地權(quán)利人改變（四）注銷登記土地： 使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)注銷房屋 所有權(quán)、抵押權(quán)注銷（四）注銷登記土地：（五）特殊登記1.更正登記 官方發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，更正 權(quán)利人認(rèn)為有錯(cuò)誤，申請(qǐng)更正。2.異議登記 利害關(guān)系人認(rèn)為登記薄記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，申請(qǐng)異議登記。 登記期間，權(quán)利人處分土地或房屋申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理。 異議登記后，申請(qǐng)日在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（五）特殊登記1.更正登記3.預(yù)告登記 預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告權(quán)利人同意，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更登記或者不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)登記?？缮暾?qǐng)辦理的情形

7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 預(yù)購(gòu)商品房 以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押 3.預(yù)告登記六、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢制度（一）土地登記資料的查詢范圍土地登記結(jié)果：土地登記卡和宗地圖原始登記資料：權(quán)屬來(lái)源文件 土地登記申請(qǐng)書(shū) 地籍調(diào)查表地籍圖六、不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢制度（一）土地登記資料的查詢范圍權(quán)（二）房屋登記公開(kāi)查詢的范圍1.空開(kāi)查詢的信息房屋自然狀況房屋權(quán)利狀況2. 限制查詢的信息原始登記產(chǎn)權(quán)人或其委托人房屋繼承人、受贈(zèng)人或受遺贈(zèng)人國(guó)家安全、公安、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門仲裁、訴訟案件的當(dāng)事人（二）房屋登記公開(kāi)查詢的范圍1.空開(kāi)查詢的信息（三）土地登記資料的查詢辦法和限制

8、1.允許查詢的主體 自己查、委托代理人、登記代理結(jié)構(gòu)查2.查詢要求（三）土地登記資料的查詢辦法和限制1.允許查詢的主體一、什么是產(chǎn)權(quán)？企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度：產(chǎn)權(quán)明晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)“小產(chǎn)權(quán)房”一、什么是產(chǎn)權(quán)？企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度：產(chǎn)權(quán)明晰什么是產(chǎn)權(quán)？財(cái)產(chǎn)？物？還是其它？什么是產(chǎn)權(quán)？財(cái)產(chǎn)？物？她在想什么呢？對(duì)于這輛車她可能會(huì)有幾種權(quán)利？她在想什么呢？對(duì)于這輛車她可能會(huì)有幾種權(quán)利？第一種觀點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)是一種所有權(quán)，它包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的終極所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、直接使用權(quán)和使用財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)，以及使用受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)。第一種觀點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)是一種所有權(quán)，它包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的終極所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)第二種觀點(diǎn)：所謂產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)（Property Righ

9、ts）的另一種譯法，按照馬克思經(jīng)濟(jì)理論的科學(xué)表述，它是指財(cái)產(chǎn)關(guān)系或所有制關(guān)系在法律上的反映。第二種觀點(diǎn)：所謂產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)（Property Rights第三種觀點(diǎn)產(chǎn)權(quán)是反映經(jīng)濟(jì)主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)力關(guān)系的概念。第三種觀點(diǎn)產(chǎn)權(quán)是反映經(jīng)濟(jì)主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)力關(guān)系的概念。第四種觀點(diǎn)產(chǎn)權(quán)既不等于原義的所有權(quán)關(guān)系，也不能脫離所有權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是以所有權(quán)為核心的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱。第四種觀點(diǎn)產(chǎn)權(quán)既不等于原義的所有權(quán)關(guān)系，也不能脫離所有權(quán)關(guān)系法律意義上的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。首先產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，指所有權(quán)依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。無(wú)論是國(guó)家、集體或個(gè)人等各種性質(zhì)的

10、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)都是產(chǎn)權(quán)。法律意義上的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)其次，產(chǎn)權(quán)還包括與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種財(cái)產(chǎn)權(quán)是在所有權(quán)部分權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是指非所有人在他人的物上所享有的占有、使用以及在一定程度上享有收益和處分的權(quán)利。其次，產(chǎn)權(quán)還包括與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種財(cái)產(chǎn)權(quán)是在所有權(quán)部二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)以及與此相關(guān)的其它的權(quán)利的總稱。二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)以及與此三、物權(quán)（一）、物權(quán)的詞源從歷史上看，物權(quán)尤其是其中的所有權(quán)的觀念，早在二千多年前的羅馬法上，即已確認(rèn)所有權(quán)等諸多具體的物權(quán)形式，并已形

11、成物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的理念。三、物權(quán)（一）、物權(quán)的詞源1811年的奧地利民法典中首次（也是目前唯一的）對(duì)物權(quán)的概念作出了規(guī)定。1896年頒布的德國(guó)民法典中，首次將“物權(quán)”作為民法典分則的獨(dú)立一編，對(duì)物權(quán)制度作了系統(tǒng)、完整的規(guī)定。其后，物權(quán)概念為多數(shù)國(guó)家的立法所接受，物權(quán)法也成為了現(xiàn)今各國(guó)民法的重要組成部分。英美法系國(guó)家法律上沒(méi)有物權(quán)的概念，與之相近的詞匯是“財(cái)產(chǎn)”或“財(cái)產(chǎn)權(quán)”（property）。1811年的奧地利民法典中首次（也是目前唯一的）對(duì)物權(quán)的（二）到底什么是物權(quán)？“波茨坦磨坊”的故事“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)” 1866年10月13日，剛剛打贏對(duì)奧地利的“七周戰(zhàn)爭(zhēng)”，把500萬(wàn)人口和6

12、4萬(wàn)平方公里土地劃入了普魯士版圖的威廉一世，在大批臣屬的前呼后擁之下臨幸他在波茨坦的一座行宮。然而，行宮前的一座破舊磨坊卻讓他大為掃興，他想拆除，但磨坊卻并不屬于王室；他想贖買，奈何磨坊主死活不賣。暴怒的國(guó)王強(qiáng)令拆除，但被磨坊主訴至法庭。（二）到底什么是物權(quán)？“波茨坦磨坊”的故事本來(lái)平民告國(guó)王已經(jīng)是破天荒頭一遭，但審理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，觸犯了帝國(guó)憲法第79條第6款；責(zé)成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償原告人150元。本來(lái)平民告國(guó)王已經(jīng)是破天荒頭一遭，但審理案件的三位法官毅然一故事中反映了物權(quán)的什么內(nèi)容？直接支配

13、權(quán)排他權(quán)當(dāng)代人：擁有土地就意味著將土地直接出售給他人的自由。原始人：不容他人染指的機(jī)會(huì)。故事中反映了物權(quán)的什么內(nèi)容？直接支配權(quán)物權(quán)的概念物權(quán)法規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 物權(quán)的概念物權(quán)法規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定（三）物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別物權(quán)是法定的，債權(quán)是約定或依照法律規(guī)定產(chǎn)生的當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物權(quán)是支配和排他的權(quán)利， 債權(quán)為請(qǐng)求權(quán) （三）物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別物權(quán)是法定的，債權(quán)是約定或依照法律規(guī)定（四）物權(quán)的分類和內(nèi)容財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、自然資源使用權(quán)、采礦權(quán)、全民所有制企

14、業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、（四）物權(quán)的分類和內(nèi)容財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，相鄰權(quán)、漁業(yè)權(quán)、水權(quán)、狩獵權(quán)，抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)及優(yōu)先權(quán)等 相鄰權(quán)、1.從物權(quán)的對(duì)象物來(lái)分類 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，交付 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 登記1.從物權(quán)的對(duì)象物來(lái)分類 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，交付（1）不動(dòng)產(chǎn)的登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

15、（1）不動(dòng)產(chǎn)的登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法（2）動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 （2）動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律2.物權(quán)的構(gòu)成 自物權(quán) 所有權(quán) 物權(quán) 用益物權(quán) 他物權(quán) 抵押權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 分類依據(jù)：物權(quán)人對(duì)物享有的不同利益 2.物權(quán)的構(gòu)成 自物權(quán) 所（五）物權(quán)的效力 物權(quán)的效力是指為了確保物權(quán)人支配特定之物而享受利益的權(quán)利不受侵害，法律所賦予物權(quán)的特定的保障力。（五）物權(quán)的效力 物權(quán)的效力是指為了確保1、排他效力

16、指內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥性，即在同一物上不容同一性質(zhì)的兩種以上的物權(quán)并存。1、排他效力 物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，物權(quán)之間的優(yōu)先權(quán)。 2、物權(quán)的優(yōu)先效力 2、物權(quán)的優(yōu)先效力（1）物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的效力 同一標(biāo)的物上，既有物權(quán)，也有債權(quán)，無(wú)論成立先后如何，物權(quán)均優(yōu)先于債權(quán)。 主要表現(xiàn)是： 物權(quán)破除債權(quán) 物權(quán)對(duì)債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán) （1）物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的效力 同一標(biāo)的物上，既有物A 物權(quán)破除債權(quán) 就債權(quán)的特定標(biāo)的物成立物權(quán)時(shí)，該物權(quán)可基于其優(yōu)先效力破除債權(quán)，使已成立的債權(quán)歸于消滅。債權(quán)人不能請(qǐng)求交付原債的標(biāo)的物，只能請(qǐng)求原債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。案例：一房二賣A 物權(quán)破除債權(quán) 就債權(quán)的特定標(biāo)的物成立物權(quán)時(shí)，甲 乙

17、 丙在先簽訂買賣合同，合同生效，未交付和過(guò)戶在后簽訂了買賣合同并過(guò)戶甲 乙 B 物權(quán)對(duì)債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)若債務(wù)人財(cái)產(chǎn)上存在限制物權(quán)，在債務(wù)人破產(chǎn)或被執(zhí)行的，該定限物權(quán)優(yōu)先于其他一般債權(quán)。B 物權(quán)對(duì)債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)C 物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外 “買賣不破租賃” 基于公益或政策的原由，法律規(guī)定某些物權(quán)不得享有優(yōu)先次序。 實(shí)例：（合同法286條）C 物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外 “買賣不破租賃” 合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍

18、賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。” 合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建筑工程價(jià)款：為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)（2）物權(quán)對(duì)于一般人的優(yōu)先效力 即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。指財(cái)產(chǎn)所有人在出賣其財(cái)產(chǎn)時(shí)，就該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)所有人存在物權(quán)關(guān)系的人在同等條件下，可優(yōu)先購(gòu)買。如共有人、承租人。（2）物權(quán)對(duì)于一般人的優(yōu)先效力（3）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力 同一標(biāo)的物，有二個(gè)以

19、上相同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在時(shí)，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，此即“成立在先，權(quán)利在先”。（3）物權(quán)相互間的優(yōu)先效力 同一標(biāo)的物，有二個(gè)以上相同模擬案例 債務(wù)如何清償？ 物權(quán)的優(yōu)先權(quán)效力 甲企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將自己的設(shè)備和廠房先后向A、B兩家銀行抵押貸款300萬(wàn)元和200萬(wàn)元，共計(jì)500萬(wàn)元，期滿未還，后甲企業(yè)破產(chǎn)，除銀行債務(wù)外，還有其他債務(wù)600萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，企業(yè)的廠房和設(shè)備價(jià)值400萬(wàn)元，其他財(cái)產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何清償？ 模擬案例 債務(wù)如何清償？ 3、物權(quán)的追及權(quán)效力即“物權(quán)權(quán)利人有追及物之所在的權(quán)利”。 但物權(quán)的追及權(quán)效力要受到善意取得制度等限制。3、物權(quán)的追及權(quán)效力即“物權(quán)權(quán)利

20、人有追及物之所在的權(quán)利”善意取得制度民法通則的規(guī)定善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意并且是有償?shù)?，就可依法取得?duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。 善意取得制度民法通則的規(guī)定善意取得的條件 （1）須為動(dòng)產(chǎn)； （2）無(wú)權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓人； （3）第三人須通過(guò)交易取得； （4）第三人須為善意切支付了合理的價(jià)錢； （5）占有人占有的是委托物，脫離物（如遺失物、盜竊物則不適用） 善意取得的條件 善意取得制度 第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的

21、，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受善意取得制度 第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。讓人。 不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要發(fā)生于以下兩種情況：第一種情況是，共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。第二

22、種情況是，不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度不動(dòng)產(chǎn)的善意取得主要發(fā)生于以下兩種情況：四、房地產(chǎn)權(quán)利 自物權(quán)所有權(quán) 物權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利 用益物權(quán) 他物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 債權(quán)租賃權(quán)四、房地產(chǎn)權(quán)利 （一）所有權(quán)所有權(quán)的內(nèi)容又包括：國(guó)家、集體和私人所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有相鄰關(guān)系（一）所有權(quán)所有權(quán)的內(nèi)容又包括：（1）建筑物的區(qū)分所有權(quán) 專有部分專有所有權(quán) 共有部分共有和共同管理 專有部分和共有部分的關(guān)系：舉例（1）建筑物的區(qū)分所有權(quán) 專有部分專有所有權(quán)下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉

23、業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享

24、有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建（2）相鄰關(guān)系對(duì)所有權(quán)的限制對(duì)土地、房屋所有權(quán)的限制 a、國(guó)家對(duì)形式土地所有權(quán)的上下范圍的界定。 物權(quán)法136條 b、土地用途、土地使用條件管制 c、相鄰關(guān)系（2）相鄰關(guān)系對(duì)所有權(quán)的限制對(duì)土地、房屋所有權(quán)的限制第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地相鄰關(guān)系：a、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系：因安全關(guān)系b、關(guān)于水的相鄰關(guān)系：自然流向c、關(guān)于鄰地使用的相