石家莊奧林匹克花園可行性研究分析頁(yè)

1、 石家莊奧林匹克花園可行性研究分析中體奧林匹克花園管理有限公司CHINA SPORT OLYMPIC GARDEN MANAGEMENT CO.,LTD- PAGE 48 -目錄TOC o 1-3 u市場(chǎng)調(diào)研研篇 PAGEREF _Toc49936460 h 21 宏觀觀投資環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936461 h 21.1 石家莊莊人文特特點(diǎn) PAGEREF _Toc49936462 h 21.2 石家莊莊經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936463 h 21.3城城鎮(zhèn)居民民生活水水平 PAGEREF _Toc49936464 h 31.4城城市格局局 PAGEREF _

2、Toc49936465 h 41.5 政策環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc49936466 h 41.6“奧林匹匹克”情結(jié)石石家莊 PAGEREF _Toc49936467 h 551.7綜綜述 PAGEREF _Toc49936468 h 62 石家家莊房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc49936469 h 772.1石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 PAGEREF _Toc49936470 h 72.2石石家莊市市商品住住房市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc49936471 h 992.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936472 h 1113 項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域裕華區(qū)

3、區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc49936473 h 1113.1裕裕華區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc49936474 h 113.2重重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)個(gè)案分分析 PAGEREF _Toc49936475 h 1113.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936476 h 1334 客群群特征分分析 PAGEREF _Toc49936477 h 1334.1客客群特征征 PAGEREF _Toc49936478 h 134.2購(gòu)購(gòu)房偏好好特征 PAGEREF _Toc49936479 h 1164.3綜綜述 PAGEREF _Toc49936480 h 177市場(chǎng)定

4、位位篇 PAGEREF _Toc49936481 h 1771 本案案競(jìng)爭(zhēng)力力分析 PAGEREF _Toc49936482 h 1171.1本本案的項(xiàng)項(xiàng)目分析析 PAGEREF _Toc49936483 h 171.2本本案周邊邊居住質(zhì)質(zhì)量分析析 PAGEREF _Toc49936484 h 181.3本本案條件件與資源源分析 PAGEREF _Toc49936485 h 1181.4綜綜述 PAGEREF _Toc49936486 h 2002 本案案的S.W.OO.T分分析 PAGEREF _Toc49936487 h 2112.1優(yōu)優(yōu)勢(shì)(SStreengtth) PAGEREF _To

5、c49936488 h 2212.2劣劣勢(shì)(WWeakknesss) PAGEREF _Toc49936489 h 2212.3機(jī)機(jī)會(huì)(OOppoortuunitty) PAGEREF _Toc49936490 h 2212.4風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(TTreaat) PAGEREF _Toc49936491 h 2212.5綜綜述 PAGEREF _Toc49936492 h 2333 項(xiàng)目目定位建建議 PAGEREF _Toc49936493 h 2333.1住住宅類(lèi)目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體定定位 PAGEREF _Toc49936494 h 2333.2市市場(chǎng)定位位 PAGEREF _Toc49936495 h

6、 243.3首首期價(jià)格格定位 PAGEREF _Toc49936496 h 2264 主題題定位 PAGEREF _Toc49936497 h 227財(cái)務(wù)分析析(初步)篇 PAGEREF _Toc49936498 h 271 項(xiàng)目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)（建議） PAGEREF _Toc49936499 h 272 項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度建議議 PAGEREF _Toc49936500 h 283 項(xiàng)目目投資估估算 PAGEREF _Toc49936501 h 2884 資金金籌措、投入、收回計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc49936502 h 2885 項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入測(cè)算算 PAGEREF _To

7、c49936503 h 296 靜態(tài)態(tài)盈利分分析 PAGEREF _Toc49936504 h 2997 綜述述 PAGEREF _Toc49936505 h 29附錄：石石家莊奧奧林匹克克花園主主題定位位建議 PAGEREF _Toc49936506 h 3321 奧林林匹克花花園主題題回放 PAGEREF _Toc49936507 h 3322 石家家莊奧林林匹克花花園主題題方案 PAGEREF _Toc49936508 h 3353 詮釋釋“五環(huán)新新生活” PAGEREF _Toc49936509 h 37市場(chǎng)調(diào)研研篇1 宏觀觀投資環(huán)環(huán)境1.1 石家莊莊人文特特點(diǎn)石家莊是是二十世世紀(jì)初伴

8、伴隨著京京漢、正正太鐵路路的修建建而由獲鹿鹿縣的一一個(gè)小村村莊石家莊莊逐步發(fā)發(fā)展形成成的一座座新興城城市。19255年6月月設(shè)“石家莊莊”，實(shí)行行市自治治制，同同年8月月，石家家莊、休休門(mén)合并并組建“石門(mén)市市”。19947年年，石門(mén)門(mén)市已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成成為當(dāng)時(shí)時(shí)較大的的中等城城市，人人口199萬(wàn)，工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值20000萬(wàn)萬(wàn)元左右右。同年年石門(mén)市市改名為為石家莊莊市。119688年河北北省省會(huì)會(huì)由保定定遷至石石家莊。19993年77月石家家莊市和和石家莊莊地區(qū)合合并，石石家莊市市規(guī)模迅迅速擴(kuò)大大。評(píng)價(jià)：石石家莊是是個(gè)新興興的城市市，外來(lái)來(lái)人口對(duì)對(duì)城市的的迅速發(fā)發(fā)展做出出了重大大貢獻(xiàn)，也成為為石家莊

9、莊人口重重要組成成部分。寬厚、兼容并并包的石石家莊人人傳統(tǒng)思思想束縛縛少，比比較容易易接受新新鮮事物物。1.2 石家莊莊經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境1.2.1全國(guó)國(guó)總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境20022年中國(guó)國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總值值10223988億元，比上年年增長(zhǎng)88.5%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資4432002億元元，首次次突破44萬(wàn)億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)16.1%，增幅為19996年年以來(lái)最最高水平平。全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入77003元，增長(zhǎng)113.44%。居民家庭庭恩格爾爾系數(shù)(消費(fèi)支支出占家家庭消費(fèi)費(fèi)總支出出的比重重)，城城鎮(zhèn)、農(nóng)農(nóng)村分別別為377.7%、466.2%，分別比上上年降低低0.22、1.5個(gè)百百分點(diǎn)，消

10、費(fèi)水水平有所所提高。到20002年，中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)已經(jīng)經(jīng)連續(xù)六六年保持持了高于于GDPP增長(zhǎng)速速度的增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。展望20003年年：中國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的增增速可達(dá)達(dá)7.99%至88.2%。根據(jù)據(jù)十五綱綱要，未未來(lái)5年年內(nèi)，我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)預(yù)期在年年均7%左右。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增速將略略高于220022年。中國(guó)居民民消費(fèi)，將保持持10%左右的的增長(zhǎng)。同時(shí)消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)加加快升級(jí)級(jí)，通信信、汽車(chē)車(chē)、住房房消費(fèi)將將繼續(xù)保持持穩(wěn)步增增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品品房銷(xiāo)售售總額的的還將保保持255%左右右的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。評(píng)價(jià)：近近幾年來(lái)來(lái)全國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展總總體來(lái)說(shuō)說(shuō)是健康康的，不不同于990年代代初的房

11、房地產(chǎn)泡泡沫，整整個(gè)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的平穩(wěn)增增長(zhǎng)將帶帶動(dòng)房地地產(chǎn)業(yè)的的平穩(wěn)增增長(zhǎng)，供供銷(xiāo)兩旺旺是拉動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的主要要?jiǎng)恿Α?.2.2石家家莊總體體經(jīng)濟(jì)石家莊總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)表現(xiàn)出出以下特特點(diǎn)：（1）石石家莊經(jīng)經(jīng)濟(jì)增幅幅高于全全國(guó)平均均水平從80年年代以來(lái)來(lái)，一直直保持110%左左右的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。20002年實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值11184.04億億元，增增長(zhǎng)9.9%，分別高高于全國(guó)國(guó)、全省省增速11.9和和0.33個(gè)百分分點(diǎn)。整整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良好好增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)了石家家莊房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的較快快增長(zhǎng)。（2）石石家莊的的總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平與發(fā)達(dá)達(dá)城市有有一定差差距20022年石家家莊國(guó)內(nèi)內(nèi)生

12、產(chǎn)總總值處于于全國(guó)城城市GDDP值排排名200名。石石家莊資資源比較較貧乏，沒(méi)有獨(dú)獨(dú)特的城城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；80、90年年代興起起的批發(fā)發(fā)集貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟(jì)逐漸漸衰減；第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)在整個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中的的比重較較大，國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐漸衰衰落，私私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐漸興興起。總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平?jīng)Q決定了石石家莊人人的消費(fèi)費(fèi)水平屬屬于三級(jí)級(jí)城市的的消費(fèi)水水平。（3）以以?xún)?nèi)向型型經(jīng)濟(jì)為為主，外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模小投資需求求拉動(dòng)力力比較弱弱，以?xún)?nèi)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主的的石家莊莊經(jīng)濟(jì)不不太可能能在較短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)跳跳躍式發(fā)發(fā)展，將將在較長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)處處于平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)。評(píng)價(jià)：據(jù)據(jù)以上特特征而言言，石家家莊經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形形勢(shì)

13、將在在較長(zhǎng)一一段時(shí)間間處于平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)勢(shì)，且主主要以?xún)?nèi)內(nèi)向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)為主主。這在在一定程程度上決決定了該該城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求也只能能是處于于平穩(wěn)增增長(zhǎng)狀態(tài)態(tài)。1.3城城鎮(zhèn)居民民生活水水平1.33.1居居民收入入狀況（1）收收入結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生變變化居民的收收入中，國(guó)有、集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)單位位和個(gè)體體經(jīng)營(yíng)、個(gè)體被被雇和從從事其他他勞動(dòng)的的收入比比重較高高。但隨隨著第二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增增長(zhǎng)，國(guó)國(guó)有、集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位的的下降和和私營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，前前者收入入下降了了16.9和22.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，后者者則比220022年分別別提高11.8、0.55和2.0個(gè)百百分點(diǎn)。（2）收收入差距距拉大最高收入入

14、組和高高收入組組的人均均可支配配收入增增長(zhǎng)速度度分別為為16.3%和和8.99%。最最高收入入組的收收入高出出最低收收入組1107339.777元，之比為為4.664：11，增速速11.8個(gè)百百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于于全國(guó)33.1%的增速速。石家家莊的高高收入人人群主要要有金融融保險(xiǎn)、大中專(zhuān)專(zhuān)院校、電力煤煤氣、房房地產(chǎn)、電信、新聞出出版、鐵鐵路、外外貿(mào)、足足球俱樂(lè)樂(lè)部、賓賓館飯店店十大行行業(yè)。（高收入入個(gè)人的的界定為為年收入入5萬(wàn)元元以上）（3）房房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)于居民民的收入入偏高根據(jù)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，收收入房?jī)r(jià)價(jià)比處于于3到66之間，表示房房地產(chǎn)的的銷(xiāo)售處處于良好好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。石家莊莊的收入入房?jī)r(jià)比比達(dá)

15、到110.221，說(shuō)說(shuō)明房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)于于居民的的收入偏偏高。值值得注意意的是，石家莊莊的政府府機(jī)關(guān)人人群屬于于中高收收入人群群，灰色色收入較較高，無(wú)無(wú)法獲得得數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料料，會(huì)影影響收入入房?jī)r(jià)比比的分析析。1.3.2支出出狀況恩格格爾系數(shù)數(shù)比較低低，生活活水平高高于全國(guó)國(guó)平均水水平表1 石家家莊收入入群體恩恩格爾系系數(shù)表收入群體體最低收入入人群中等收入入人群高等收入入人群全國(guó)平均均水平恩格爾系系數(shù)33.44124.00615.22837.99數(shù)據(jù)來(lái)源源：石石家莊220022年統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒恩格爾爾系數(shù)是是食物支支出占總總支出的的比率，其值越越小，說(shuō)說(shuō)明生活活水平越越高。220022年，全全國(guó)恩格格

16、爾系數(shù)數(shù)為377.9%，說(shuō)明明石家莊莊城鎮(zhèn)的的整體生生活水平平均高于于全國(guó)平平均水平平。1.3.3居住住狀況（1）人人均居住住面積較較少作為全國(guó)國(guó)人口密密度最大大的城市市之一（每平方方公里11.633萬(wàn)人），石家家莊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的20002年末末人均住住房居住住面積117.667平方方米，比比全國(guó)平平均水平平低4.33平平米。世世界各國(guó)國(guó)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，人均居居住面積積達(dá)到330至335平方方米之前前，會(huì)保保持較旺旺盛的住住房需求求。（2）住住房消費(fèi)費(fèi)較低據(jù)石家莊莊城調(diào)隊(duì)隊(duì)公布的的數(shù)字計(jì)計(jì)算，石石家莊的的住房消消費(fèi)比在在7%左左右。據(jù)據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，恩格格爾系數(shù)數(shù)在400時(shí)，住房消消費(fèi)在消消

17、費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的比比重將會(huì)會(huì)達(dá)到115到到20。目前前，石家家莊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的恩格爾爾系數(shù)已已降到440以以下，而而住房消消費(fèi)比重重尚不足足10，比國(guó)國(guó)際平均均水平要要低5到到10個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，住宅宅消費(fèi)應(yīng)應(yīng)該還有有較大的的空間。 評(píng)價(jià)：以以上客觀觀特征反反映出石石家莊居居民收入入水平差差距在擴(kuò)擴(kuò)大，高高收入人人群主要要集中在在金融保保險(xiǎn)、大大中專(zhuān)院院校、電電力煤氣氣、房地地產(chǎn)、電電信、等等行業(yè)，溫飽早早已不是是問(wèn)題，生活品品質(zhì)是追追求的目目標(biāo)，人人均住房房水平有有望繼續(xù)續(xù)提高，住房消消費(fèi)還有有較大空空間。1.4城城市格局局石家莊市市區(qū)分六六個(gè)區(qū)：橋西區(qū)區(qū)、橋東東區(qū)、裕裕華區(qū)、新華區(qū)區(qū)、長(zhǎng)安安區(qū)、

18、高高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。從發(fā)展?fàn)顮顩r來(lái)看看，橋西西區(qū)和橋橋東區(qū)是是老城區(qū)區(qū)，也是是石家莊莊的商貿(mào)貿(mào)中心。新華區(qū)區(qū)人流、物流、信息流流集中，具有得得天獨(dú)厚厚的科技技、文化化、區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。裕華區(qū)區(qū)大專(zhuān)院院校比較較多，無(wú)無(wú)污染工工業(yè)，但但目前公公共配套套欠缺。裕華區(qū)區(qū)和高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)都屬屬于新區(qū)區(qū)，發(fā)展展的空間間和潛力力比老城城區(qū)大。 從建設(shè)條條件看，西北部部是城市市地下水水水源保保護(hù)區(qū)，西北邊邊緣有軍軍用機(jī)場(chǎng)場(chǎng)噪音、電磁波波干擾和和機(jī)場(chǎng)凈凈空限制制；北部部瀕臨滹滹沱河，有洪水水淹沒(méi)區(qū)區(qū)制約；太行山山山前斷斷裂帶在在主城區(qū)區(qū)西側(cè)南南北向通通過(guò)，地地質(zhì)條件件差。市市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院劉劉英彩副副院長(zhǎng)

19、認(rèn)認(rèn)為，石石家莊不不宜再向向北部、西部和和西南部部發(fā)展，適宜向向東南方方向發(fā)展展，形成成南北為為工業(yè)區(qū)區(qū)，中間間為生活活居住區(qū)區(qū)，有方方格網(wǎng)式式主次干干道相連連接的城城市格局局。評(píng)價(jià):城城市格局局發(fā)展的的特征說(shuō)說(shuō)明，石石家莊東東南方向向是目前前城市最最適宜發(fā)發(fā)展的方方向，即即裕華區(qū)區(qū)和高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。此兩區(qū)區(qū)的可開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積大，污污染少，但公共共配套尚尚缺乏；其它區(qū)區(qū)域各有有特點(diǎn)，但由于于可開(kāi)發(fā)發(fā)土地不不多，或或建設(shè)條條件不佳佳，不是是城市主主要發(fā)展展方向。1.5 政策環(huán)環(huán)境1.5.1城市市總體規(guī)規(guī)劃（119977年220100年）本期城市市總體規(guī)規(guī)劃的期期限為11997720010年年，

20、近期期規(guī)劃為為19997220055年?？偪傮w規(guī)劃劃分為城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃、主城圈圈規(guī)劃、主城區(qū)區(qū)規(guī)劃三三個(gè)層次次。（1）城城市定位位石家莊的的城市性性質(zhì)被確確定為全全國(guó)紡織織基地、華北地地區(qū)重要要商埠、全國(guó)藥藥都，另另外構(gòu)筑筑地方特特色農(nóng)業(yè)業(yè)加工區(qū)區(qū)。（2）構(gòu)構(gòu)建城市市組團(tuán)以主城區(qū)區(qū)為中心心，在半半徑200公里左左右的范范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)發(fā)展相對(duì)對(duì)獨(dú)立、職能各各異的城城市組團(tuán)團(tuán)。即：以發(fā)展展文教旅旅游為主主的正定定組團(tuán)、以建材材商貿(mào)旅旅游業(yè)為為主的鹿鹿泉組團(tuán)團(tuán)、以醫(yī)醫(yī)藥食品品工業(yè)為為主的欒欒城組團(tuán)團(tuán)、以石石油化學(xué)學(xué)加工業(yè)業(yè)為主的的丘頭組組團(tuán)和以以化工機(jī)機(jī)械工業(yè)業(yè)為主的的竇嫗組組團(tuán)。主主城區(qū)將將與各

21、組組團(tuán)連同同其所轄轄區(qū)域共共同構(gòu)成成石家莊莊市區(qū)，市區(qū)面面積將調(diào)調(diào)整到118855平方公公里。 （3）主主城區(qū)向向東南方方向適度度發(fā)展主城區(qū)總總體形態(tài)態(tài)是，東東北部和和南部為為工業(yè)區(qū)區(qū)、中間間為生活活居住區(qū)區(qū)，基本本格局為為一軸、一核、三環(huán)的的“1133”模式。一軸是是由中山山路和裕裕華路兩兩條東西西向交通通干道及及其中間間地帶所所組成的的城市東東西向發(fā)發(fā)展主軸軸線，一一核是指指主城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)和商務(wù)務(wù)中心，主要集集中于中中華大街街裕華路路建設(shè)大大街正東路路新華路路圍合而而成的城城市核心心區(qū)；三三環(huán)即主主城區(qū)的的一環(huán)、二環(huán)和和三環(huán)路路。石家家莊東部部和東南南部的規(guī)規(guī)劃用地地性質(zhì)主主要為居居住用

22、地地和工業(yè)業(yè)用地。標(biāo)志著著城市的的發(fā)展重重心向東東部和東東南部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。1.5.2城中中村改造造政策石家莊市市政府提提出：用用五年時(shí)時(shí)間(220022-20007)，把二二環(huán)路以以?xún)?nèi)455個(gè)城中中村全部部改造完完畢，所所有村民民全部搬搬進(jìn)功能能完備、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、現(xiàn)現(xiàn)代亮麗麗的住宅宅小區(qū)，真正實(shí)實(shí)現(xiàn)由傳傳統(tǒng)農(nóng)村村村民向向現(xiàn)代城城市居民民的轉(zhuǎn)變變；到220100年把城城市規(guī)劃劃建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)村莊莊基本改改造完畢畢。 城中村改改造將實(shí)實(shí)現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變”：一是戶(hù)籍籍方面，城中村村農(nóng)民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌浅鞘芯用衩?；二是是土地方方面，原原村集體體土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)國(guó)有土地地；三是是在管理理體制方方面，村村委會(huì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變

23、為居居委會(huì)；四是農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織轉(zhuǎn)變變?yōu)橐?guī)范范的股份份制公司司；五是是物質(zhì)形形態(tài)方面面，城中中舊村轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣才涮滋淄晟啤h(huán)境優(yōu)優(yōu)美的城城市文明明社區(qū)。 1.5.3國(guó)家家相關(guān)政政策20033年國(guó)家家出臺(tái)的的房地產(chǎn)產(chǎn)政策中中，對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)影響較較大的是是關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知（下文文簡(jiǎn)稱(chēng)通知）。（1）緊緊縮房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資金金鏈通知嚴(yán)格控制制房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款、繳繳納土地地出讓金金貸款和和建筑施施工企業(yè)業(yè)使用銀銀行貸款款墊資房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。規(guī)定定房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)申請(qǐng)請(qǐng)銀行貸貸款，其其自有資資金（指指所有者者權(quán)益）應(yīng)不低低于開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資的的30

24、%。對(duì)土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)放的貸貸款為抵抵押貸款款，貸款款額度不不得超過(guò)過(guò)所收購(gòu)購(gòu)?fù)恋卦u(píng)評(píng)估價(jià)值值的700%，貸貸款期限限最長(zhǎng)不不得超過(guò)過(guò)2年。 商業(yè)業(yè)銀行不不得向房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放用用于繳交交土地出出讓金的的貸款。 嚴(yán)格格防止建建筑施工工企業(yè)使使用銀行行貸款墊墊資房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目。（2）限限制個(gè)人人二次置置業(yè)和消消費(fèi)高檔檔商品房房通知對(duì)借款款人申請(qǐng)請(qǐng)個(gè)人住住房貸款款購(gòu)買(mǎi)第第一套自自住住房房的，首首付款比比例仍執(zhí)執(zhí)行200的規(guī)規(guī)定；對(duì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)第第二套以以上（含含第二套套）住房房的，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)提提高首付付款比例例。評(píng)價(jià)：政政策環(huán)境境對(duì)于房房地產(chǎn)來(lái)來(lái)說(shuō)，即即提供了了機(jī)遇又又發(fā)出預(yù)預(yù)警。城城市總

25、體體規(guī)劃明明確了城城市的定定位，對(duì)對(duì)于城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速提提供前提提；同時(shí)時(shí)東南方方向的定定位居住區(qū)區(qū)與工業(yè)業(yè)區(qū)，預(yù)預(yù)示著人人口聚集集的方向向；以及及城中村村改造政政策，增增加了城城市可開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地供應(yīng)量量，也增增加了部部分農(nóng)民民因生活活水平的的提高而而帶來(lái)的的有效需需求；這這是機(jī)遇遇。另一一方面通知對(duì)于實(shí)實(shí)力弱的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提提出資本本運(yùn)作的的更高要要求，同同時(shí)對(duì)個(gè)個(gè)人二次次置業(yè)和和高檔商商品房的的限制，制約了了部分有有效需求求，這是是預(yù)警。1.6“奧林匹匹克”情結(jié)石石家莊20011年申奧奧的成功功，不僅僅是北京京的成功功，也是是全國(guó)的的成功。石家莊莊作為離離北京較較近的城城市，也也深受申

26、申奧成功功的影響響。“奧林匹匹克”是“更高、更快、更強(qiáng)”的代名名詞，以以體育作作為載體體，在消消費(fèi)者心心目中打打下了深深深的烙烙印。尤尤其是在在非典之之后，健健康成為為現(xiàn)代社社會(huì)最關(guān)關(guān)心的一一個(gè)話題題，而運(yùn)運(yùn)動(dòng)本身身就是一一種健康康的生活活方式，消費(fèi)者者對(duì)健康康、運(yùn)動(dòng)動(dòng)居住社社區(qū)的向向往更加加強(qiáng)烈。（1）石石家莊有有良好的的體育競(jìng)競(jìng)賽基礎(chǔ)礎(chǔ)石家莊體體育健兒兒共奪得得世界冠冠軍244個(gè)，亞亞洲冠軍軍42個(gè)，全國(guó)冠冠軍2444個(gè)，打破世世界紀(jì)錄錄52次。20002年，石家莊莊市選手手在省級(jí)級(jí)以上比比賽共獲獲金牌993枚，銀牌888枚，銅牌669枚。全市舉舉辦各種種運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)3100次，參參加運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)

27、的運(yùn)運(yùn)動(dòng)員113.225萬(wàn)人人次。 （2）體體育設(shè)施施，尤其其大眾體體育設(shè)施施相對(duì)落落后，制制約了群群眾的健健身熱潮潮石家莊相相繼建成成了被譽(yù)譽(yù)為“空中體體育場(chǎng)”的裕彤彤國(guó)際體體育中心心、中山山體育館館和體育育訓(xùn)練中中心。全全市群眾眾體育活活動(dòng)比較較活躍，尤其是是非典之之后，全全民健身身熱潮逐逐漸興起起，體育育人口不不斷增加加，已達(dá)達(dá)到總?cè)巳丝诘?40%，但受到到了大眾眾體育設(shè)設(shè)施欠缺缺的制約約。據(jù)調(diào)調(diào)查人員員親眼所所見(jiàn)，由由于場(chǎng)地地的缺少少，每到到下午，大街上上打羽毛毛球的人人成為一一大景觀觀。（3）奧奧林匹克克花園的的突出特特點(diǎn)奧林匹克克花園弘弘揚(yáng)奧林林匹克精精神，是是體育與與地產(chǎn)結(jié)結(jié)合的

28、復(fù)復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)的代表表。奧林林匹克精精神的宗宗旨是使使體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)為人人的和諧諧發(fā)展服服務(wù)，以以促進(jìn)建建立一個(gè)個(gè)維護(hù)人人的尊嚴(yán)嚴(yán)的、和和平的社社會(huì)。奧奧林匹克克花園將將運(yùn)動(dòng)、健康、環(huán)保的的奧林匹匹克精神神貫穿在在居住社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中；倡倡導(dǎo)平等等、健康康、和諧諧的奧林林匹克居居住文化化。評(píng)價(jià)：奧奧林匹克克情結(jié)石石家莊，以?shī)W林林匹克運(yùn)運(yùn)動(dòng)為主主題的社社區(qū)，其其鮮明的的特點(diǎn)會(huì)會(huì)使消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)房需求求得到最最大的滿(mǎn)滿(mǎn)足。1.7綜綜述通過(guò)以上上對(duì)石家家莊從人人文環(huán)境境到“奧林匹匹克”環(huán)境的的多方面面的調(diào)研研，認(rèn)為為石家莊莊的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)宏觀投投資環(huán)境境尚可，東南區(qū)區(qū)域適宜宜居住，具備良良好的體體

29、育競(jìng)賽賽基礎(chǔ)，但群眾眾性體育育設(shè)施缺缺乏，因因此在石石家莊建建設(shè)“奧林匹匹克花園園”能更好好地滿(mǎn)足足人們對(duì)對(duì)健康住住房的需需求。2 石家家莊房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析2.1石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析2.1.1 石石家莊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總體狀況況由于資料料的限制制，公開(kāi)開(kāi)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)只只能收集集到20001年年，雖然然20001年的的絕對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)不能能直接反反映當(dāng)前前市場(chǎng)的的發(fā)展?fàn)顮顩r，但但從這兩兩年的投投資環(huán)境境來(lái)看，20002年及及今年上上半年的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況應(yīng)該該強(qiáng)于220011年，因因此用220011的相對(duì)對(duì)數(shù)據(jù)能能大致折折射出當(dāng)當(dāng)前的房房地產(chǎn)狀狀況。從表二提提供的數(shù)數(shù)據(jù)可以以發(fā)

30、現(xiàn)，石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度較較快，不不僅投資資額增長(zhǎng)長(zhǎng)速度加加快，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積與銷(xiāo)售售額增長(zhǎng)長(zhǎng)速度也也在加快快。20001年年石家莊莊市固定定資產(chǎn)投投資完成成3800.877億元，全年完完成房地地產(chǎn)投資資28.18億億元，增增長(zhǎng)211.5%，房屋屋施工面面積4999萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)337.66%，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積84萬(wàn)萬(wàn)平方米米，銷(xiāo)售售收入116.223億元元，分別別增長(zhǎng)221.77%和336.11%。銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)達(dá)到119266元/平平方米，增長(zhǎng)113%。住宅類(lèi)類(lèi)型物業(yè)業(yè)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度要要低于商商品房總總體增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，說(shuō)明該該時(shí)期的的商業(yè)型型物業(yè)增增長(zhǎng)速度度快于住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售速速度

31、。220011年商品品房年銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積考慮預(yù)預(yù)售面積積達(dá)到1160萬(wàn)萬(wàn)平方米米，住宅宅年銷(xiāo)售售面積約約1200萬(wàn)平方方米。表2 20001年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主要指標(biāo)標(biāo)主要指標(biāo)標(biāo)合計(jì)上年同期期增幅(%)商品房投投資額（億元）28.11823.11921.55商品房施施工面積積(萬(wàn)平平方米)449.67326.2037.66#住宅372.95270.3431.00商品房實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售售面積(萬(wàn)平方方米)84.22569.11321.77#住宅72.88766.33719.88商品房預(yù)預(yù)售面積積（萬(wàn)平平方米）59.112商品房空空置面積積（萬(wàn)平平方米）20.55122.3318.11住宅18.7

32、7212.00516.66商品房實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售售額(億億元)16.22311.99236.11#住宅13.99011.11824.33數(shù)據(jù)來(lái)源源于石石家莊220011、20002年年統(tǒng)計(jì)年年鑒悉自市房房地產(chǎn)交交易所，20003年以以來(lái)石家家莊市房房地產(chǎn)交交易逐漸漸火爆。據(jù)不完完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，石家家莊市現(xiàn)現(xiàn)有幾十十個(gè)樓盤(pán)盤(pán)正在開(kāi)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)銷(xiāo)售，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積將達(dá)到到萬(wàn)平方方米。表3 20003年年上半年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)交易情情況商品房存量房二手房交易套數(shù)數(shù)（套）建筑面積積（萬(wàn)M22）平均售價(jià)價(jià)（元/MM2）交易套數(shù)數(shù)（套）建筑面積積（萬(wàn)M22）交易套數(shù)數(shù)（套）建筑面積積（萬(wàn)M22）合計(jì)443005

33、7.994210551990020.9931807711.447比去年同同期增加加182.56%9%44%123.61%數(shù)據(jù)來(lái)源源：石家家莊市房房地產(chǎn)交交易所從表三提提供的數(shù)數(shù)據(jù)表明明，今年年上半年年商品房房銷(xiāo)售面面積約660萬(wàn)平平方米，是去年年同期交交易量的的2倍，平均每每套銷(xiāo)售售面積1130平平方米，說(shuō)明今今年商品品房交易易需求速速度加快快；同時(shí)時(shí)存量房房與二手手房的交交易速度度也有所所提高，尤其是是二手房房隨著減減低稅費(fèi)費(fèi)等政策策環(huán)境的的改善激激活這部部分市場(chǎng)場(chǎng)，二手手房平均均每套銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積60平平方米；商品房房交易的的火爆預(yù)預(yù)示著當(dāng)當(dāng)?shù)毓┬栊鑳赏牡木置妗?.1.2石家家莊市商商品住

34、房房市場(chǎng)供供給分析析（1）總總體供給給規(guī)模大大，供給給速度有有較大的的增長(zhǎng) 截止到220022年底，石家莊莊市人均均建筑面面積達(dá)到到22.4平方方米?！笆濉逼陂g，根據(jù)石石家莊市市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展第十十個(gè)五年年計(jì)劃(綱要)規(guī)定定，石家家莊市人人均住房房使用面面積增加加2平方方米，按按此計(jì)算算，石家家莊“十十五”期期間每年年住宅竣竣工量應(yīng)應(yīng)保持在在1200萬(wàn)-1140萬(wàn)萬(wàn)平方米米。悉市房改改辦，自自20003年起起5年內(nèi)內(nèi)為滿(mǎn)足足中低收收入階層層經(jīng)濟(jì)適適用房年年均開(kāi)發(fā)發(fā)40萬(wàn)萬(wàn)，即另另外每年年至少還還有8001000萬(wàn)平平方米的的商品房房開(kāi)發(fā)。另外，城中村村改造也也要從220022年起5

35、5年內(nèi)完完二環(huán)內(nèi)內(nèi)45個(gè)個(gè)城中村村，20002年年二環(huán)以以?xún)?nèi)455個(gè)城中中村已開(kāi)開(kāi)工建設(shè)設(shè)的有222個(gè)，開(kāi)工面面積達(dá)1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米，目前前已有113個(gè)村村與各地地開(kāi)發(fā)商商達(dá)成合合作協(xié)議議。除此此之外還還有不在在以上范范圍內(nèi)的的舊城區(qū)區(qū)的改造造與開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的建建設(shè)等，使石家家莊總體體供給規(guī)規(guī)模增大大，預(yù)計(jì)計(jì)供給速速度近55年內(nèi)有有較大的的增長(zhǎng)。（2）外外地資本本紛紛進(jìn)進(jìn)入，當(dāng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)發(fā)商面臨臨不小壓壓力隨著全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的持續(xù)升升溫，像像石家莊莊這樣過(guò)過(guò)去不被被看好的的中部城城市，現(xiàn)現(xiàn)在許多多有資金金、有實(shí)實(shí)力的大大企業(yè)也也紛紛攜攜資入石石，開(kāi)始始與當(dāng)?shù)氐亻_(kāi)發(fā)商商爭(zhēng)搶市市場(chǎng)。數(shù)據(jù)證明明

36、：20002年年天津天天順?lè)康氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司以以4.33億元取取得166公頃的的土地、20002年113個(gè)城城中村的的改造項(xiàng)項(xiàng)目與來(lái)來(lái)自國(guó)內(nèi)內(nèi)的廈門(mén)門(mén)、珠海海、深圳圳、北京京、上海海及國(guó)外外的澳大大利亞等等地的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商達(dá)達(dá)成了合合作意向向。而天天津順馳馳、上海海濱江置置業(yè)、北北京一些些有實(shí)力力的地產(chǎn)產(chǎn)商等也也已派出出先頭部部隊(duì)在石石家莊設(shè)設(shè)點(diǎn)扎營(yíng)營(yíng)、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、土地勘勘測(cè)，并并對(duì)石家家莊20003年年公開(kāi)招招投標(biāo)110宗共共占地9950畝畝的地塊塊表現(xiàn)出出極大的的興趣。而相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)，石石家莊市市開(kāi)發(fā)企企業(yè)雖多多，但成成規(guī)模、有實(shí)力力的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)少少，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，石石家莊房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)

37、業(yè)中900%以上上是三、四級(jí)資資質(zhì)企業(yè)業(yè)。外地地企業(yè)的的進(jìn)入，無(wú)疑對(duì)對(duì)本土開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的實(shí)力力提出更更高要求求，毫無(wú)無(wú)疑問(wèn)，一些實(shí)實(shí)力弱又又不善于于資源整整合的企企業(yè)必然然會(huì)造到到淘汰。（3）缺缺乏成規(guī)規(guī)模型大大盤(pán)通常來(lái)說(shuō)說(shuō)，成規(guī)規(guī)模型住住宅小區(qū)區(qū)有條件件建立完完善的配配套服務(wù)務(wù)系統(tǒng)，而且可可以營(yíng)造造良好的的公共空空間環(huán)境境。城城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范規(guī)規(guī)定小區(qū)區(qū)級(jí)（人人口在1100000150000人人）配建建有滿(mǎn)足足物質(zhì)與與文化生生活所需需的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施，那那么以石石家莊城城市的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算小區(qū)級(jí)級(jí)占地要要達(dá)到5500畝畝。從調(diào)查的的結(jié)果來(lái)來(lái)看，目目前石家家莊在售售樓盤(pán)超超過(guò)500

38、0畝的的項(xiàng)目非非常少，除了國(guó)國(guó)際城、天山水榭花花都等少少數(shù)項(xiàng)目目，而即即便是當(dāng)當(dāng)年暢銷(xiāo)銷(xiāo)樓盤(pán)銀都都花園、世紀(jì)花花園占地地也分別別只有1156畝畝、2220畝。從此可可以折射射出，石石家莊目目前配套套非常完完善的小小區(qū)是缺缺乏的，而通過(guò)過(guò)調(diào)查也也確實(shí)反反映出讓讓市民非非常滿(mǎn)意意的小區(qū)區(qū)不多。（4）多數(shù)普普通型住住宅產(chǎn)品品形態(tài)雷雷同，少少數(shù)樓盤(pán)盤(pán)產(chǎn)品形形態(tài)良好好并以較較高價(jià)格格贏得市市場(chǎng)根據(jù)對(duì)石石家莊現(xiàn)現(xiàn)有樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查的的結(jié)果，多數(shù)普普通住宅宅產(chǎn)品形形態(tài)雷同同，基本本呈現(xiàn)出出6層板板樓、棋棋盤(pán)式行行列排列列、樓前前規(guī)整草草坪上散散落著些些許運(yùn)動(dòng)動(dòng)器械、公建配配套依靠靠周邊，服務(wù)單單一的物物業(yè)管理理、

39、戶(hù)型型單一、功能分分區(qū)不夠夠細(xì)化等等特點(diǎn)，而這一一類(lèi)產(chǎn)品品大多還還是988年以后后建設(shè)的的，由于于價(jià)格基基本不超超過(guò)20000元元/平方方米，有有的甚至至千元左左右，為為廣大普普通工薪薪階層接接受。而在石家家莊也涌涌現(xiàn)出少少數(shù)項(xiàng)目目產(chǎn)品形形態(tài)良好好，并受受到廣大大市民稱(chēng)稱(chēng)道的項(xiàng)項(xiàng)目。已已基本售售罄的項(xiàng)項(xiàng)目大致致有銀都都花園、世紀(jì)花花園、釣釣魚(yú)臺(tái)名名邸、陽(yáng)陽(yáng)光水岸岸等。這這些項(xiàng)目目的產(chǎn)品品形態(tài)在在社區(qū)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)、面積積大小、功能區(qū)區(qū)細(xì)化、建筑質(zhì)質(zhì)量、物物業(yè)管理理等方面面都有所所提高，這部分分產(chǎn)品普普遍價(jià)格格都高于于普通型型住宅至至少10000元元/平方方米以上上，而依依然受到到

40、市場(chǎng)追追捧，一一方面反反映出石石家莊這這類(lèi)品質(zhì)質(zhì)好的產(chǎn)產(chǎn)品缺乏乏，而希希望改善善住房條條件的人人很多；另一方方面顯示示了石家家莊這類(lèi)類(lèi)商品的的購(gòu)買(mǎi)力力較強(qiáng)，有一定定的有效效需求。（5）隨隨著距離離市中心心遠(yuǎn)近以以及品質(zhì)質(zhì)高低，價(jià)格呈呈現(xiàn)一定定規(guī)律；價(jià)位在在27000元/平方米米以下的的住宅占占87%，27700元元/平方方米以上上的住宅宅只占113% 按距離市市中心遠(yuǎn)遠(yuǎn)近的價(jià)價(jià)格大致致為：表4 不同同區(qū)位價(jià)價(jià)位區(qū)位中心區(qū)次中心區(qū)區(qū)偏遠(yuǎn)區(qū)二環(huán)外遠(yuǎn)離二環(huán)環(huán)外價(jià)位元/平方方米3000025000200001500010000高檔加550010000數(shù)據(jù)來(lái)源源：石家家莊搜房房網(wǎng)從石家莊莊搜房網(wǎng)網(wǎng)提供的

41、的各個(gè)區(qū)區(qū)位（行行政區(qū)）樓盤(pán)分分析，均均價(jià)18800元元/平方方米的項(xiàng)項(xiàng)目占到到大約446%，均價(jià)11800027700元元/平方方米約331%，均價(jià)228000元/平平方米以以上的項(xiàng)項(xiàng)目占到到23%。低價(jià)價(jià)位房多多的原因因，一方方面是由由于大量量經(jīng)濟(jì)適適用房的的開(kāi)發(fā)平平抑了價(jià)價(jià)格，另另一方面面的原因因是流于于普通的的產(chǎn)品居居多；高高價(jià)位房房占少數(shù)數(shù)，原因因是近年年來(lái)才涌涌現(xiàn)幾個(gè)個(gè)從產(chǎn)品品到營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)都很有有特點(diǎn)的的項(xiàng)目。通過(guò)區(qū)位位價(jià)格也也發(fā)現(xiàn)住住宅價(jià)格格檔次與與區(qū)位沒(méi)沒(méi)有非常常明顯關(guān)關(guān)聯(lián)，卻卻與住宅宅產(chǎn)品品品質(zhì)高低低有直接接聯(lián)系。表5 不同同區(qū)域各各種房?jī)r(jià)價(jià)比例區(qū)域18000以下（%）18000

42、27700（%）28000以上（%）普通住宅宅均價(jià)(元元)橋東33402722544.000橋西38441718111.000長(zhǎng)安48421015277.000新華5041917933.000裕華57321118355.000開(kāi)發(fā)區(qū)54321419511.000數(shù)據(jù)來(lái)源源：搜房房網(wǎng)評(píng)價(jià)：各各項(xiàng)數(shù)據(jù)據(jù)表明，當(dāng)前石石家莊房房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩兩旺狀況況。今后后5年內(nèi)內(nèi)供應(yīng)量量會(huì)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，年均約約供應(yīng)11201400萬(wàn)平方方米；外外地開(kāi)發(fā)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)入已對(duì)對(duì)實(shí)力不不夠強(qiáng)大大的當(dāng)?shù)氐亻_(kāi)發(fā)商商形成壓壓力；產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)多數(shù)普普通單一一；少數(shù)數(shù)顯有特特點(diǎn)產(chǎn)品品售價(jià)突突破30000元元/平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售情

43、況況良好，說(shuō)明這這部分市市場(chǎng)的潛潛力；產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格與距離離中心區(qū)區(qū)遠(yuǎn)近呈呈現(xiàn)一定定規(guī)律，從10000元元30000元不不等；與與行政區(qū)區(qū)域沒(méi)有有直接關(guān)關(guān)系，與與產(chǎn)品綜綜合品質(zhì)質(zhì)有直接接關(guān)聯(lián)。2.2石石家莊市市商品住住房市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)2.2.1競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，中高端端項(xiàng)目謹(jǐn)謹(jǐn)防過(guò)熱熱石家莊“十五”期間每每年住宅宅竣工量量保持在在1200萬(wàn)-1140萬(wàn)萬(wàn)平方米米，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房5年內(nèi)內(nèi)每年開(kāi)開(kāi)發(fā)400萬(wàn)，二二環(huán)內(nèi)445個(gè)城城中村占占地11120公公頃5年年內(nèi)改造造完等等等數(shù)據(jù)無(wú)無(wú)不表明明，石家家莊3到到5年內(nèi)內(nèi)將是到到處林立立塔吊、大興土土木的時(shí)時(shí)期。而而以目前前石家莊莊市轄區(qū)區(qū)2,1180,6777人，

44、550多萬(wàn)萬(wàn)戶(hù)，年年均人口口機(jī)械增增長(zhǎng)率00.4337%，即便是是戶(hù)籍制制度的放放寬吸引引外地人人的進(jìn)入入，也不不可否認(rèn)認(rèn)石家莊莊對(duì)住宅宅有效需需求的速速度遠(yuǎn)高高不過(guò)供供給的速速度，石石家莊房房地產(chǎn)將將進(jìn)入一一個(gè)激烈烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)時(shí)代。房地產(chǎn)的的競(jìng)爭(zhēng)即即是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，是房房地產(chǎn)企企業(yè)資源源整合的的競(jìng)爭(zhēng)，而這無(wú)無(wú)疑是對(duì)對(duì)實(shí)力還還不夠強(qiáng)強(qiáng)大的石石家莊房房地產(chǎn)企企業(yè)的挑挑戰(zhàn)，而而同時(shí)還還要面對(duì)對(duì)眾多進(jìn)進(jìn)入當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)的的外地巨巨頭房地地產(chǎn)的挑挑戰(zhàn)。對(duì)對(duì)于當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而而言改變變過(guò)去的的思路，調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略，尋尋求合作作，進(jìn)行行更為有有競(jìng)爭(zhēng)力力的資源源整合是是應(yīng)對(duì)挑挑戰(zhàn)的唯唯一出入入。20011

45、年在外外地開(kāi)發(fā)發(fā)商還未未大量進(jìn)進(jìn)入之時(shí)時(shí)，一塊塊近3000畝的的地塊被被河北燕燕都地產(chǎn)產(chǎn)以近11億元（折合333萬(wàn)/畝）奪奪得，而而當(dāng)時(shí)能能符合競(jìng)競(jìng)拍條件件的開(kāi)發(fā)發(fā)商還寥寥寥無(wú)幾幾；到了了20003年，見(jiàn)下表表，石家家莊地價(jià)價(jià)以20000多多元/平平方米奪奪得，相相比一級(jí)級(jí)基準(zhǔn)地地價(jià)高出出許多，而其中中一塊總總價(jià)4億億元的地地塊是由由外地開(kāi)開(kāi)發(fā)商奪奪得。地價(jià)的提提高是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)結(jié)果，而而從某種種程度上上說(shuō)，地地價(jià)決定定了產(chǎn)品品的定位位，20003年年的爭(zhēng)奪奪可以看看出僅地地價(jià)就已已達(dá)到225000元/平平方米（假定住住宅容積積率為22，樓面面地價(jià)達(dá)達(dá)到12200元元/平方方米，再再考慮建建安成

46、本本等），這類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格在當(dāng)當(dāng)?shù)匾欢ǘㄊ侵懈吒叨水a(chǎn)品品。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的加劇劇無(wú)疑使使這類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的供供應(yīng)加劇劇，而石石家莊這這部分人人群畢竟竟有限，因此這這類(lèi)產(chǎn)品品有可能能過(guò)熱發(fā)發(fā)展。表6 拍賣(mài)賣(mài)地塊狀狀況代號(hào)位置用途占地奪標(biāo)價(jià)地面價(jià)奪標(biāo)公司司005博雅莊園園以西住宅90畝1.5億億167萬(wàn)萬(wàn)/畝25033元/平平方米河北恒實(shí)實(shí)003中山西路路與師范范街相交交處住宅7.8畝畝12300萬(wàn)157萬(wàn)萬(wàn)/畝23533元/平平方米石家莊制制藥006248畝畝4.3億億173萬(wàn)萬(wàn)/畝25933元/平平方米天津天順順表7 石家家莊基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)表表（19998年年）單位：元元/平方方米土 地 等 級(jí)級(jí)級(jí)地級(jí)地級(jí)地

47、商 業(yè) 用 地地450003240019955住 宅 用 地地1590012455795工 業(yè) 用 地地855450165注：石家家莊基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)220033年進(jìn)行行調(diào)整，相比998年等等級(jí)更為為細(xì)化2.2.2東南南區(qū)域成成為主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，主主要以中中高端產(chǎn)產(chǎn)品為主主最近國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局提供的的資料表表明，高高收入占占1，中產(chǎn)占占30，低收收入占770?，F(xiàn)在石石家莊買(mǎi)買(mǎi)房的主主要是這這1和和30。有很很多戶(hù)有有多套房房，缺房房戶(hù)不多多，房子子的租價(jià)價(jià)也很便便宜，因因此從量量上，石石家莊房房子并不不緊缺。經(jīng)過(guò)了了房改后后，這部部分1%和300%的收收入較高高的人群群對(duì)自己己的住房房條件不不滿(mǎn)意，并不是是

48、追求高高檔，但但需要更更好的戶(hù)戶(hù)型、更更大的居居住面積積、更好好的樓層層和地段段。世紀(jì)紀(jì)花園和和博雅莊莊園、筑筑業(yè)花園園的熱銷(xiāo)銷(xiāo)就說(shuō)明明了這個(gè)個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在石石家莊房房產(chǎn)價(jià)格格比較高高，漲幅幅也比較較大，主主要是供供需矛盾盾。另外外，也有有市政的的大規(guī)模模投入帶帶來(lái)的地地產(chǎn)的普普遍升值值。從城市的的規(guī)劃來(lái)來(lái)看，城城市的發(fā)發(fā)展方向向是東南南區(qū)域，規(guī)劃用用途主要要是居住住用地和和工業(yè)用用地。由由于東南南區(qū)域比比CBDD可開(kāi)發(fā)發(fā)量大、位于二二環(huán)內(nèi)比比開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)距離市市區(qū)近、配套相相對(duì)更完完善，東東南區(qū)域域?qū)⒊蔀闉橹鲬?zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，以中中端、高高端產(chǎn)品品為主。低檔房的的前景不不樂(lè)觀，石家莊莊市從119988年開(kāi)始

49、始推進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)，到目目前為止止，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)累計(jì)竣竣工面積積2066萬(wàn)平方方米。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房面向向中低收收入家庭庭，其價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)商品房房便宜，與同地地段商品品房相比比，每平平方米差差價(jià)在3300元元左右，價(jià)格基基本保持持在每平平方米114000-16600元元之間，戶(hù)型一一般控制制在600-1110平方方米。到到目前已已解決了了3萬(wàn)多多戶(hù)中低低收入家家庭的住住房問(wèn)題題。而現(xiàn)現(xiàn)在很多多城中村村改造缺缺恰恰推推出了大大量的低低檔房。年均開(kāi)開(kāi)發(fā)400萬(wàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房多集集中在北北二環(huán)外外與西二二環(huán)外，對(duì)中高高檔產(chǎn)品品針對(duì)的的客戶(hù)群群體不造造成影響響。表8 20003年計(jì)計(jì)

50、劃開(kāi)工工經(jīng)濟(jì)適適用房序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)規(guī)模模（總建建筑面積積）1紅星花園園北二環(huán)外外熱電二二廠附近近8萬(wàn)平方方米2中山小區(qū)區(qū)北二環(huán)外外未知3東鑫花園園西二環(huán)外外保龍倉(cāng)倉(cāng)附近未知4玉龍花園園西二環(huán)外外玉村附附近萬(wàn)平平方米5富城花園園南二環(huán)附附近萬(wàn)平平方米6恒立園小小區(qū)北二環(huán)桃桃園村附附近萬(wàn)平平方米7趙苑小區(qū)區(qū)趙陵鋪附附近萬(wàn)平平方米8安苑小區(qū)區(qū)南二環(huán)附附近萬(wàn)平平方米資料來(lái)源源：石家家莊房改改辦2.2.3中高高端項(xiàng)目目高性?xún)r(jià)價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中高端產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將是是性?xún)r(jià)比比的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)（產(chǎn)品品定位、人性化化、智能能化的社社區(qū)規(guī)劃劃、戶(hù)型型設(shè)計(jì)、物業(yè)配配套、主主題鮮明明深入人人心的現(xiàn)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段）。石家莊

51、市市商品住住房除在在房型、戶(hù)型、面積、質(zhì)量、功能等等內(nèi)在品品質(zhì)上越越來(lái)越走走向市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分的的多元化化發(fā)展外外，品牌牌、環(huán)境境、企業(yè)業(yè)形象等等也日益益成為重重要樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)指指標(biāo)。精精裝修的的同時(shí)，高品質(zhì)質(zhì)而不是是高檔化化的精品品住房越越來(lái)越贏贏得消費(fèi)費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)同，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加加劇也使使開(kāi)發(fā)商商更注重重產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵質(zhì)量量和外在在形象。繼釣魚(yú)臺(tái)臺(tái)名邸、銀都花花園等精精裝修住住宅項(xiàng)目目后，近近兩年，陽(yáng)光華華苑、心心海假日日、筑業(yè)業(yè)花園廣廣場(chǎng)等項(xiàng)項(xiàng)目以及及近日新新開(kāi)盤(pán)的的新天地地自然康康城都部部分或全全部以精精裝修住住宅供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)。2.2.4部分分熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)會(huì)上漲漲上漲區(qū)域域?yàn)闁|南南區(qū)、市市中心、CB

52、DD區(qū)，主主要特點(diǎn)點(diǎn)是受規(guī)規(guī)劃、政政策、土土地、市市場(chǎng)需求求等影響響，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)考考慮越來(lái)來(lái)越人性性化、越越來(lái)越精精致，性性?xún)r(jià)比趨趨于合理理，綜合合成本會(huì)會(huì)上升，房?jī)r(jià)自自然也會(huì)會(huì)有一定定漲幅。隨著城市市規(guī)劃實(shí)實(shí)施進(jìn)程程的加快快和城市市化發(fā)展展速度的的提升，石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊郊區(qū)化的的發(fā)展將將得到進(jìn)進(jìn)一步的的體現(xiàn)，但城區(qū)居居住環(huán)境境的改善善和城市市的整體體增值使使城區(qū)市市場(chǎng)仍將將扮演重重要的角角色。 評(píng)價(jià)：今今后幾年年石家莊莊房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將將保持供供需兩旺旺狀態(tài)，但供給給的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度會(huì)會(huì)快于有有效需求求的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，尤其是是中高端端項(xiàng)目的的供需。東南區(qū)區(qū)域、市市中心、CBDD會(huì)成為為

53、熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，而而東南區(qū)區(qū)域由于于城市發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)，土土地成本本的提高高等，市市民看好好等因素素使其將將成為中中高端市市場(chǎng)的主主戰(zhàn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激激烈；對(duì)對(duì)于當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而而言，改改變過(guò)去去的思路路，調(diào)整整戰(zhàn)略，尋求合合作，進(jìn)進(jìn)行更有有競(jìng)爭(zhēng)力力的資源源整合是是應(yīng)對(duì)內(nèi)內(nèi)外挑戰(zhàn)戰(zhàn)的唯一一出入。2.3綜綜述通過(guò)以上上對(duì)石家家莊房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀與與趨勢(shì)的的分析，認(rèn)為今今后幾年年當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)將呈呈現(xiàn)供需需兩旺勢(shì)勢(shì)頭，但但競(jìng)爭(zhēng)將將更為激激烈，尤尤其是中中高端產(chǎn)產(chǎn)品；鑒鑒于本案案所處東東南區(qū)域域的發(fā)展展勢(shì)頭，適宜發(fā)發(fā)展中高高端產(chǎn)品品；東南南區(qū)域是是石家莊莊未來(lái)熱熱點(diǎn)區(qū)域域之一，但也容容易過(guò)快快出現(xiàn)供

54、供大于求求局面。面對(duì)眾眾多外來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)入入的市場(chǎng)場(chǎng)，要求求當(dāng)?shù)亻_(kāi)開(kāi)發(fā)商要要充分利利用其地地緣、政政府等資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，引進(jìn)進(jìn)外援，尋求合合作，形形成更具具競(jìng)爭(zhēng)力力的資源源整合，避免市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我司眾多多成功的的奧林匹匹克花園園項(xiàng)目形形成的品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)和資源源整合能能力，是是合作成成功的重重要砝碼碼。3 項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域裕華區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析3.1裕裕華區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析3.1.1城市市規(guī)劃對(duì)對(duì)裕華區(qū)區(qū)的影響響根據(jù)石家家莊1999720110年總總體規(guī)劃劃，石家家莊的城城市中心心向東南南移。東東南區(qū)域域規(guī)劃采采取“一帶四四點(diǎn)四片片區(qū)”的結(jié)構(gòu)構(gòu)，主要要是居住住用地和和工業(yè)用用地。南南

55、王村所所在裕華華區(qū)將作作為城市市副中心心、體育育中心、區(qū)行政政中心，建設(shè)具具有一定定規(guī)模的的城市次次一級(jí)大大、中型型公共設(shè)設(shè)施，市市政配套套將逐漸漸完善。建成后后將成為為省會(huì)新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)熱點(diǎn)地地區(qū)，將將吸引更更多的物物流、資資金流、人流，必將對(duì)對(duì)城市的的發(fā)展、人民的的生活改改善帶來(lái)來(lái)深遠(yuǎn)影影響。3.1.2城中中村改造造對(duì)裕華華區(qū)的影影響裕華區(qū)城城中村改改造目前前有5個(gè)個(gè)較大的的改造項(xiàng)項(xiàng)目群：“城中中村”改改造綠色色社區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目群、槐南路路體育育大街金金十字走走廊現(xiàn)代代商貿(mào)項(xiàng)項(xiàng)目群、東南二二環(huán)大型型特色專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目群群、宋營(yíng)營(yíng)高科技技工業(yè)園園高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目群群、東南南分區(qū)省省市重大大工程

56、項(xiàng)項(xiàng)目群。該區(qū)將將投資110億元元，開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)“五橫六六縱”111條路路，同時(shí)時(shí)體育中中心、南南部大學(xué)學(xué)城等省省市重大大項(xiàng)目正正在積極極的前期期準(zhǔn)備工工作中。目前，東王、方北等等10個(gè)個(gè)村的城城中村改改造已經(jīng)經(jīng)全面啟啟動(dòng)。本本案屬于于城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目之一一。3.1.3裕華華區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀已建和在在建的住住宅小區(qū)區(qū)目前在在裕華區(qū)區(qū)知名度度比較高高的有：針對(duì)中中低等收收入人群群的卓達(dá)達(dá)花園、神興小小區(qū)，針針對(duì)中等等收入人人群的新新天地自然康康城，針針對(duì)中高高等收入入人群的的世紀(jì)花花園。就就目前裕裕華區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)講，還比較較缺乏定定位精確確、產(chǎn)品品優(yōu)良的的高性?xún)r(jià)價(jià)比的產(chǎn)產(chǎn)品。但裕華區(qū)區(qū)城中村

57、村改造已已吸引了了不少外外地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)入入，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220033年該區(qū)區(qū)將投資資近百億億，新開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)面積積1000萬(wàn)平方方米以上上，這些些項(xiàng)目勢(shì)勢(shì)必在產(chǎn)產(chǎn)品上會(huì)會(huì)有進(jìn)一一步的提提高，也也勢(shì)必加加劇該區(qū)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。表9 裕裕華區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)及戶(hù)型型面積一一覽項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)均價(jià)（元元/平方方米）銷(xiāo)售面積積（萬(wàn)平平方米）國(guó)際城23000（多層層）、228000（小高高層）100新天地自然康康城230006卓達(dá)小區(qū)區(qū)2228867神興小區(qū)區(qū)2048817世紀(jì)花園園30000左右2.43.2重重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)個(gè)案分分析以下為本本案區(qū)域域市場(chǎng)在在售房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，以國(guó)國(guó)際城、新天地地、心海海假日、天

58、山水榭花花都為代代表的一一批項(xiàng)目目市場(chǎng)反反映均良良好。下下表對(duì)本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)項(xiàng)目作為為重點(diǎn)樓樓盤(pán)分析析。表10 重重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)個(gè)案分分析項(xiàng) 目目國(guó)際城新天地自然康康城天山水水榭花都都心海假日日位置交通通裕華區(qū)槐槐中路裕華區(qū)塔塔北路999號(hào)高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)珠峰大大街2118號(hào)高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)長(zhǎng)江大大道1號(hào)號(hào)占地面積積667畝畝100畝畝10000畝左右右近千畝建筑面積積80萬(wàn)平平米不詳約70萬(wàn)萬(wàn)不詳容積率1.8不詳1.077不詳開(kāi)發(fā)商石家莊慧慧彀科技城城開(kāi)發(fā)有有限公司司石家莊市市長(zhǎng)安區(qū)區(qū)城市建建設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)公司河北天山山實(shí)業(yè)集集團(tuán)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司中潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)投資商 ppep基基金

59、亞太太地區(qū)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)（香港港）有限限公司石家莊燕燕華地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司 不詳不詳代理商Flamminggo上海安瑞瑞機(jī)構(gòu)深圳同致致地產(chǎn)顧顧問(wèn)集團(tuán)團(tuán)同致行行北京龍尊尊廣告有有限公司司（原世世尊龍）平均價(jià)格格26000（多）、33300（小高層層）26000（3000裝修修）27800（4880裝修修）300002500026000物業(yè)費(fèi)0.8（多）、1.22（小高高層）0.7待定1銷(xiāo)售率一期800%一期80090%一期剛開(kāi)開(kāi)盤(pán)二期800%主力戶(hù)型型二居1115、三三居1990、五五居二居933、三居居1288、一居居71三居1223三居1555二居900四居1990主題概念念以國(guó)際視視野造城城奧

60、林匹克克生活全全面到來(lái)來(lái)智者天作作伴，水水為鄰移民心海海假日，享有綠綠卡產(chǎn)權(quán)權(quán)。樓書(shū)書(shū)中解釋釋是把綠綠卡還給給健康，把綠色色還給家家園綠化率40%51.668%41.55%40%入住時(shí)間間一期033年122月一期044年6月月30日日一期20004年年7月二期20003年年12月月1日建筑形態(tài)態(tài)多板、小小高板、高層寫(xiě)寫(xiě)字樓多板小高板、多板、towwnhoousee多板、小小高層配套設(shè)施施小學(xué)、中中學(xué)、科科普中心心、藏谷谷（前衛(wèi)衛(wèi)藝術(shù)展展廳）、公園幼兒園、會(huì)所、健身園園小超市、小學(xué)、幼兒園園、露天天游泳場(chǎng)場(chǎng)、周邊邊將引進(jìn)進(jìn)120000米米的大型型超市西邊有220萬(wàn)平平米的城城區(qū)綠化化公園；三期將