商業(yè)投資潛在風(fēng)險分析

1、商業(yè)投資資潛在風(fēng)風(fēng)險分析析自20000年起起，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)首首先在北北京、上上海、廣廣州等幾幾個經(jīng)濟(jì)濟(jì)高度發(fā)發(fā)達(dá)的地地區(qū)興起起，并快快速蔓延延到全國國。根據(jù)據(jù)國家統(tǒng)統(tǒng)計局統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示，20001年以以后，我我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資年均均增長率率達(dá)到333%，超出住住宅投資資增長率率6個百百分點。其實從從20000年開開始，我我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資的增增長速度度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了了國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長速度度，且商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資占占當(dāng)年房房地產(chǎn)投投資的比比重呈逐逐年上升升的態(tài)勢勢。20004年年全國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資總總額達(dá)到到17223億元元，比220033年增長長32.35%，新竣竣工商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房面積

2、積增幅116.116%，分別高高出整個個房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資和竣竣工面積積增幅22.766個百分分點和55.733個百分分點。進(jìn)進(jìn)入20005年年，我國國商業(yè)地地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)出更快快的發(fā)展展勢頭，僅20005年年1月至至5月份份全國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目開開工面積積達(dá)1.34億億平方米米，投資資同比增增長388.7%。一、我國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展的原原因我國國商業(yè)地地產(chǎn)快速速增長主主要源于于以下幾幾方面原原因：1.宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人人們生活活水平的的提高，導(dǎo)致消消費者對對零售業(yè)業(yè)需求的的增加，從而營營造了對對商業(yè)地地產(chǎn)的市市場需求求。圖11顯示我我國居民民人均可可支配收收入、社社會消費費品零售售總額

3、與與商業(yè)地地產(chǎn)投資資額呈現(xiàn)現(xiàn)正相關(guān)關(guān)關(guān)系。近年來來，我國國城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入逐逐年以較較快的速速度增長長，因此此居民的的消費水水平逐年年提高，表現(xiàn)為為社會零零售總額額的逐年年增長，從而帶帶動了商商業(yè)的發(fā)發(fā)展，這這就必然然拉動對對經(jīng)營場場所的市市場需求求，結(jié)果果表現(xiàn)為為商業(yè)地地產(chǎn)投資資額的快快速增長長。從恩恩格爾系系數(shù)看，自20000年年起，我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)恩格爾爾系數(shù)開開始降至至39.4%，20003年降降至377.1%，因此此催生了了大型購購物中心心等大型型商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)的發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)而誘發(fā)發(fā)了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資的加加速增長長。2.各城市市政府部部門充分分認(rèn)識到到大力發(fā)發(fā)展第三三產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代

4、服服務(wù)業(yè)的的重要性性，不斷斷鼓勵推推進(jìn)城市市商業(yè)的的規(guī)?；l(fā)展。加之新新一輪城城市建設(shè)設(shè)和改造造高潮的的興起，都為城城市大型型商業(yè)項項目的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了機(jī)遇遇，從而而拉動了了城市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展。33.商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的高高收益性性。長期期性和穩(wěn)穩(wěn)定性迎迎合了地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的需需求。與與其他房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品不同同，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)不不會因房房齡增長長而降低低其投資資價值，恰恰相相反，好好的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)因因其稀有有性，會會隨著商商圈的發(fā)發(fā)展成熟熟而不斷斷升值。此外，承租戶戶對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的裝修投投資、贏贏利預(yù)期期以及長長期規(guī)劃劃，決定定了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)租租約的長長期性和和穩(wěn)定性性，這都都使得商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)

5、受到開開發(fā)商的的青睞。4.休閑經(jīng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)進(jìn)了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的繁榮。19995年以以后，我我國居民民全年平平均休假假時間增增至1221天：每年按按52周周計算，假定每每周都實實現(xiàn)雙休休日，則則共休息息1044天，再再加上“五一”、“十十一”、元旦、春節(jié)，共有110天。從勞動動制度看看，休假假天數(shù)已已占全年年時間的的三分之之一。休休假時間間的增加加，為居居民從事事休閑活活動創(chuàng)造造了條件件，促進(jìn)進(jìn)了城市市休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。僅僅以日常常生活為為例，品品茗、健健身等在在幾年前前還少見見的活動動已成為為人們都都市生活活中不可可或缺的的一部分分。而居居民休閑閑活動的的增多引引發(fā)了對對提供休休閑場所所

6、的需求求，為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)造了了新的市市場空間間。二、我國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展中中存在的的問題1.商業(yè)地地產(chǎn)項目目開發(fā)盲盲目無序序。一些些商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商出于于自身利利益的需需要，追追求新的的投資盈盈利模式式，引發(fā)發(fā)了大型型商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點建設(shè)設(shè)熱潮，結(jié)果絕絕大多數(shù)數(shù)項目論論證都不不充分，建設(shè)開開發(fā)盲目目無序。很多商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目采采取了“先開發(fā)發(fā)后招商商”的方方式，最最終造成成項目的的損失巨巨大，還還經(jīng)常引引發(fā)開發(fā)發(fā)商、經(jīng)經(jīng)營商、物業(yè)管管理商三三方的矛矛盾，成成為新一一輪投訴訴熱點，有的還還導(dǎo)致了了就業(yè)、擾民、影響交交通、破破壞環(huán)境境等一系系列問題題。此外外，項目目開發(fā)的的盲目無無序還是是近年來來我

7、國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)空置率率急升的的一個重重要原因因。2.模塊化化開發(fā)影影響整體體運作。現(xiàn)代商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是與各各種零售售業(yè)形態(tài)態(tài)充分結(jié)結(jié)合的高高專業(yè)化化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)應(yīng)該是多多功能相相協(xié)調(diào)的的。以大大連城市市廣場為為例，它它綜合了了商業(yè)地地產(chǎn)的購購物、休休閑、運運動、餐餐飲、商商住、辦辦公、酒酒店、豪豪宅等九九大功能能，實現(xiàn)現(xiàn)了多功功能之間間的優(yōu)勢勢互補(bǔ)。豪華公公寓、酒酒店式公公寓、商商務(wù)公寓寓、五星星級酒店店匯聚的的白領(lǐng)群群體和上上流階層層形成龐龐大的消消費市場場，為商商業(yè)部分分帶來巨巨大商機(jī)機(jī)，商務(wù)務(wù)公寓內(nèi)內(nèi)公司之之間的商商務(wù)往來來又為酒酒店帶來來強(qiáng)大的的銷售能能力和客客房超低低空置率率，這種種強(qiáng)

8、勢聯(lián)聯(lián)盟塑造造了大連連城市廣廣場的整整體優(yōu)勢勢。但是是，目前前國內(nèi)絕絕大多數(shù)數(shù)商業(yè)地地產(chǎn)項目目采用了了所謂“模塊化化”的運運作模式式，即簡簡單地把把整個項項目分割割成若干干模塊再再進(jìn)行疊疊加，放放棄了統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和專業(yè)業(yè)化的開開發(fā)操作作程序，結(jié)果導(dǎo)導(dǎo)致模塊塊之間、商業(yè)項項目與零零售業(yè)態(tài)態(tài)接口出出現(xiàn)偏差差，削弱弱了整個個商業(yè)項項目規(guī)劃劃的合理理性，嚴(yán)嚴(yán)重制約約了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的正常發(fā)發(fā)展。比比較普遍遍的情況況是，在在同一區(qū)區(qū)域內(nèi)的的幾個項項目相隔隔距離較較遠(yuǎn)，無無法形成成整體規(guī)規(guī)模，反反倒削弱弱了項目目的總體體競爭優(yōu)優(yōu)勢。3.開發(fā)商商忽視商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的后續(xù)經(jīng)經(jīng)營或后后續(xù)經(jīng)營營管理失失控。很很

9、多地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商都抱著著“賣完完就走”的經(jīng)營營思路，只注重重前期開開發(fā)并盡盡量縮短短開發(fā)周周期，項項目建成成后能租租則租、能賣則則賣，根根本不考考慮能否否經(jīng)營、是否適適合經(jīng)營營等問題題，結(jié)果果導(dǎo)致了了很多開開發(fā)商功功成身退退，投資資人和經(jīng)經(jīng)營者則則被深度度套牢的的情況，甚至有有的開發(fā)發(fā)商自己己都無法法全身而而退。有有的開發(fā)發(fā)商雖然然考慮了了后續(xù)經(jīng)經(jīng)營問題題，但是是將項目目部分或或全部出出租給投投資者后后，往往往缺乏對對項目的的整體控控制能力力，很難難把握未未來入駐駐經(jīng)營商商戶的檔檔次和品品位以及及對整個個商業(yè)項項目的影影響。4.商鋪運運營模式式的缺陷陷。20002年年至20003年年期間推推向

10、市場場的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目，多多數(shù)采用用“產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪全零售售”模式式或“主主力店租租賃+商商鋪全零零售”模模式。在在一些已已開業(yè)的的項目中中暴露了了許多問問題，比比如各租租戶都重重視自家家營業(yè)面面積內(nèi)的的形象，而忽視視了公共共空間的的重要性性；項目目整體推推廣后勁勁不足；業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整與品品類調(diào)整整引發(fā)糾糾紛等，結(jié)果很很多項目目由于這這類短期期操作模模式而停停止?fàn)I業(yè)業(yè)。另外外，有的的開發(fā)商商承諾將將售出的的商鋪從從投資者者手中回回租，整整體交由由有實力力的商業(yè)業(yè)經(jīng)營主主體進(jìn)行行運作，并給予予投資者者一定的的回報，即返租租?？陀^觀地講，返租在在收益性性物業(yè)銷銷售中確確實能起起一定作作用。但但我國內(nèi)

11、內(nèi)地商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場發(fā)展展還很不不成熟，這種策策略不能能兌現(xiàn)的的情況時時有發(fā)生生，結(jié)果果使個人人投資者者蒙受巨巨大損失失，同時時對開發(fā)發(fā)商的傷傷害也相相當(dāng)大，并引發(fā)發(fā)一些法法律糾紛紛。5.商業(yè)地地產(chǎn)融資資渠道單單一。我我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)融融資渠道道比較單單一，主主要就是是依靠銀銀行貸款款。日前前全國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)對銀行行信貸依依賴水平平在700%-880%左左右，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)自籌資資金比例例很低，只占到到位資金金33.5%。而大型型城市開開發(fā)商對對銀行信信貸的依依賴程度度已經(jīng)超超過了990%，大大超超過500%的風(fēng)風(fēng)險貼現(xiàn)現(xiàn)。在銀銀行對商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的貸款越越來越謹(jǐn)謹(jǐn)慎，限限制越來來越多的的情況

12、下下，融資資渠道相相對單一一的眾多多商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將面面臨資金金鏈斷裂裂的危險險。三、我國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)健康發(fā)發(fā)展的對對策建議議1.根據(jù)城城市特點點，因地地制宜地地發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目。商業(yè)地地產(chǎn)項目目，尤其其是大型型商業(yè)地地產(chǎn)項目目與城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平之間存存在正相相關(guān)的互互動關(guān)系系。城市市管理部部門和商商業(yè)管理理部門必必須嚴(yán)把把大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的審批關(guān)關(guān)，保證證各類大大型商業(yè)業(yè)項目在在數(shù)量和和結(jié)構(gòu)上上的協(xié)調(diào)調(diào)，避免免造成重重復(fù)建設(shè)設(shè)、惡性性競爭的的問題。而且不不同城市市商業(yè)地地產(chǎn)項目目建設(shè)應(yīng)應(yīng)該結(jié)合合當(dāng)?shù)氐牡娘L(fēng)俗習(xí)習(xí)慣、文文化環(huán)境境、產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢和和歷史傳傳統(tǒng)，使使商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)

13、發(fā)展與城城市建設(shè)設(shè)、城市市經(jīng)濟(jì)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展相相協(xié)調(diào)。2.建立科科學(xué)的商商業(yè)網(wǎng)點點規(guī)劃。今后政政府部門門應(yīng)努力力推動產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研的的有機(jī)結(jié)結(jié)合，充充分利用用當(dāng)?shù)馗吒叩仍盒Ｐ！⒖蒲醒袡C(jī)構(gòu)的的研究實實力，建建立起商商業(yè)飽和和度指數(shù)數(shù)的評價價體系，并認(rèn)真真做好城城市商業(yè)業(yè)飽和指指數(shù)的測測評工作作，使商商業(yè)網(wǎng)點點規(guī)劃的的制定更更加科學(xué)學(xué)合理，這樣才才能真正正有效遏遏止商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的盲目開開發(fā)。3.科學(xué)設(shè)設(shè)定商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)程序序。目前前，內(nèi)地地地產(chǎn)商商的開發(fā)發(fā)程序一一般是：買地?設(shè)計計(按地地產(chǎn)商的的主觀要要求)?建設(shè)設(shè)(按地地產(chǎn)商的的要求)?分分割出售售或出租租(中小小投資者者購買)?回回籠資金金?開

14、開發(fā)新項項目(用用回籠的的資金)。其實實正確的的開發(fā)程程序應(yīng)該該是：招招商(與與零售商商等商家家簽好合合同后)?設(shè)設(shè)計(按按零售商商等商家家的要求求)?建設(shè)(按零售售商等商商家的要要求)?分割割出售或或出租(中小投投資者投投資購買買)?物業(yè)管管理(開開發(fā)商或或第三方方)?長線經(jīng)經(jīng)營?開發(fā)新新項目。我們認(rèn)認(rèn)為，在在科學(xué)的的商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序中中，招商商應(yīng)先于于地產(chǎn)開開發(fā)，最最起碼招招商應(yīng)與與地產(chǎn)開開發(fā)同步步進(jìn)行，這樣就就可以避避免地產(chǎn)產(chǎn)商所建建的商業(yè)業(yè)物業(yè)不不能滿足足零售商商需求而而導(dǎo)致招招商難、空置率率高等一一系列問問題。4.科學(xué)運運用訂單單商業(yè)開開發(fā)模式式。萬達(dá)達(dá)集團(tuán)首首創(chuàng)“訂訂單商業(yè)業(yè)地

15、產(chǎn)”模式，運用該該模式在在全國119個城城市開發(fā)發(fā)了211個購物物中心，成為中中國最大大最成功功的購物物中心開開發(fā)商。訂單商商業(yè)模式式具有顯顯著的優(yōu)優(yōu)點，較較之傳統(tǒng)統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪銷售模模式更有有利于商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的健康康發(fā)展。但是由由于訂單單商業(yè)量量身定做做的特殊殊性，往往往決定定了建成成的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)只只能提供供給特定定的大型型主力店店商家使使用。這這樣一來來，訂單單商業(yè)所所潛在的的后期風(fēng)風(fēng)險，完完全受制制于主力力店。一一旦主力力店經(jīng)營營不當(dāng)，出現(xiàn)關(guān)關(guān)門停業(yè)業(yè)情況，所爆發(fā)發(fā)出來的的風(fēng)險將將更大，因為，量身定定做的地地產(chǎn)很難難再適合合其他商商家使用用，只能能長期空空置，這這給開發(fā)發(fā)商造成成的損失失將更為為慘重。這就要要求訂單單商業(yè)的的開發(fā)商商對于主主力店的的選擇必必須慎重重，應(yīng)選選擇國內(nèi)內(nèi)外著名名的、具具有長期期合作意意向的商商業(yè)企業(yè)業(yè)，盡可可能規(guī)避避潛在后后期風(fēng)險險。5.拓寬商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的融資資渠道。商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商應(yīng)改改變單一一依靠銀銀行信貸貸融資模模式，可可以探索索信托、海外基基金、將將商用物物業(yè)實行行“證券券化”等等新型的的融資渠渠道。比比如在國國外，房