城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律規(guī)章制度

1、第四章 都市房地產(chǎn)權(quán)屬及其治理法律制度張敏、張秀云、張玉潔周仕秀、趙婷第四章 都市房地產(chǎn)權(quán)屬及其治理法律制度（3學(xué)時(shí)）教學(xué)目標(biāo)：通過學(xué)習(xí)本章，了解都市公有房屋和私有房屋治理的要求，掌握房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、住房部分產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)相鄰權(quán)等相關(guān)概念和內(nèi)容，掌握都市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能、效率，房產(chǎn)權(quán)屬登記和地產(chǎn)權(quán)屬登記的做法。本章重點(diǎn)：房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)；房地產(chǎn)相鄰權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記；都市房屋治理本章難點(diǎn)：住房部分產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)權(quán)屬登記講授內(nèi)容：第一節(jié) 都市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（1學(xué)時(shí)）一、房地產(chǎn)所有權(quán)(一)房屋所有權(quán)1房屋所有權(quán)的概念房屋所有權(quán)是以房屋為標(biāo)的物的所有權(quán)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)是土地

2、所有權(quán)以外的另一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。房屋 HYPERLINK /view/26756.htm t _blank 所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力，并能夠排除他人關(guān)于其財(cái)產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。所謂的占有權(quán)確實(shí)是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的操縱權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是 HYPERLINK /view/186067.htm t _blank 房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最全然的權(quán)利。處分權(quán)一般只

3、能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特不規(guī)定的除外）。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它盡管附著于土地，但屬于獨(dú)立的物，因此從理論上來講，房屋與土地能夠分不歸屬不同主體所有，成立相互之間獨(dú)立的所有權(quán)。但在實(shí)際上由于房屋必定附著于土地，因此房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的緊密關(guān)系，即房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是依靠于國(guó)家或者集體土地所有權(quán)的；反過來，房屋所有權(quán)的變更或喪失，也會(huì)可能導(dǎo)致其土地使用權(quán)隨之發(fā)生相應(yīng)的變更或者喪失。應(yīng)注意者，由于我國(guó)土地只歸國(guó)家或集體所有，且其所有權(quán)不能流通，因此房屋與土地的關(guān)系要緊體現(xiàn)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系。房屋所有權(quán)是占有權(quán)、

4、治理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。取得房屋所有權(quán)的來源有：依法新建的房屋添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；通過買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；繼承或受遺贈(zèng)的房屋。房屋所有權(quán)是區(qū)分使用權(quán)的一個(gè)概念。它表示所有者不僅具有使用權(quán)外還具有支配的權(quán)利、能夠自由的買賣，處置、是房屋的最高權(quán)限，一般商品居住房具有的權(quán)限。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。中華人民共和國(guó)民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)差不多內(nèi)容。 房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來

5、行使，但有時(shí)也由不人來行使，這確實(shí)是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。 房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。 房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。 房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最差不多的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人能夠處分房屋并優(yōu)先受償2在我國(guó)，房屋所有權(quán)的形式要緊表現(xiàn)為以下幾種形態(tài)：國(guó)家房屋所有權(quán)，又稱為

6、公房所有權(quán)，即國(guó)家對(duì)房屋擁有的所有權(quán)；法人所擁有的房屋所有權(quán)。要緊指非國(guó)有單位的法人通過投資、購(gòu)買或自建房屋而形成的房屋所有權(quán)；自然人所擁有的房屋所有權(quán)。3我國(guó)的房屋所有權(quán)制度我國(guó)的房屋所有權(quán)取得的方式越來越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴(kuò)建、加層等）；通過買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；繼承或受遺贈(zèng)的房屋等。但我國(guó)物權(quán)法對(duì)房屋所有權(quán)沒有直接的具體規(guī)定，我們認(rèn)為，房屋所有權(quán)具有歷史性、私益性，因此房產(chǎn)糾紛處理起來較為復(fù)雜，同時(shí)房屋所有權(quán)制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系，有的問題（如所有權(quán)登記、共有等）則專門容易與物權(quán)法總則和所有權(quán)中其他原理重復(fù)；另

7、外，專門多房屋所有權(quán)糾紛經(jīng)常還要重點(diǎn)從財(cái)產(chǎn)分割、繼承、婚姻等領(lǐng)域法律法規(guī)中尋求答案，有只是依照政策處理這些情況。相比土地所有權(quán)，它自身并無明顯特性。因此，我國(guó)物權(quán)法沒有專門作出規(guī)定。(二)房屋共有與房屋共有權(quán)1涵義：房屋共有是指某一房屋屬于兩個(gè)以上的主體所有。2房屋共有關(guān)系具有以下法律特征：(1)房屋共有是客體的單一性和主體的非單一性的統(tǒng)一。(2)房屋共有不等于房屋公有。(3)房屋共有人對(duì)共有房屋權(quán)利的行使具有相互制約性。3房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有：(1)房屋按份共有房屋按份共有又稱房屋分不共有，是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的

8、權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額，其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡(jiǎn)單理解為實(shí)物份額。例如，甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按5：3：2的比例出資，形成甲、乙、丙三方對(duì)該房屋的5：3：2的所有權(quán)份額，則各自2使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配，但也可能并非如此。實(shí)際使用只具有分管性質(zhì)，不能將之等同于所有權(quán)份額。房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以

9、所有權(quán)人的名義進(jìn)行 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071544191.html t _blank 房屋所有權(quán)登記。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對(duì)共有房屋進(jìn)行治理、修繕等支出的費(fèi)用；二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時(shí)，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個(gè)共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過半數(shù)的共有人的意見做出決定時(shí)，不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時(shí)，不通知其

10、他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割，分割的方式有四種，共有人可依照具體情況進(jìn)行選擇。直接分割房屋，形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋，按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就能夠各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個(gè)房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。房屋作價(jià)補(bǔ)償。即房屋由按份共有人中的一人獨(dú)有，其他共有人的所有權(quán)份額折成價(jià)款，由獨(dú)自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償。直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。這要緊包括兩種情況：一是對(duì)房

11、屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的緣故，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。房屋變價(jià)分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。(2)房屋共同共有房屋共同共有是指兩個(gè)以上的所有人關(guān)于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。房屋共同共有區(qū)不于房屋按份共有，具有以下兩個(gè)顯著特點(diǎn)：房屋的所有權(quán)不劃分所有權(quán)份額，各所有權(quán)人享有平等的權(quán)利。除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時(shí)，共有人才能分割

12、共有房屋。共同共有的房屋是基于共同勞動(dòng)或共同生活而產(chǎn)生的。在實(shí)際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種：夫妻共有房屋和家庭共有房屋。房屋的共同共有人對(duì)房屋享有平等的權(quán)利，對(duì)共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不同意個(gè)不共有人獨(dú)享房屋所有權(quán)。關(guān)于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個(gè)不共有人處分共有房屋的行為無效。共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對(duì)共同共有的房屋進(jìn)行分割。分割時(shí)，應(yīng)先確定各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿校缓蟀窗捶莨灿械姆绞竭M(jìn)行分割。確定各所有人的份額，應(yīng)本著協(xié)商一致的原

13、則，各所有人均應(yīng)本著團(tuán)結(jié)和睦、互助互讓的精神進(jìn)行協(xié)商，以求達(dá)成一致的意見。若法律對(duì)此有專門規(guī)定的，應(yīng)依照法律的規(guī)定。如婚姻法規(guī)定，夫妻離婚時(shí)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，應(yīng)照顧女方和小孩的利益。關(guān)于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特不規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。關(guān)于共有房屋，無法確定是共同共有依舊按份共有時(shí)，假如一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。二、土地使用權(quán) (一)土地使用權(quán)的概念、內(nèi)容和特征1、概念：民事主體依法取得土地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和利用權(quán)。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對(duì)土地享有占有、使用和部分的收益

14、和處分的權(quán)。土地使用權(quán)（land user）是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，那個(gè)地點(diǎn)的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2內(nèi)容依照土地治理法、土地登記方法的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。(1)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種差不多

15、形式：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也確實(shí)是講無須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。 (2)出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用

16、者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征：取得的土地使用權(quán)是有償?shù)摹Ｍ恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限

17、內(nèi)能夠依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律愛護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。 征用土地是指國(guó)家為了公共利益的需要將屬農(nóng)民集體的土地由有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)征為國(guó)有土地，屬于強(qiáng)制性征地行為。征用是一種土地所有權(quán)發(fā)生變化的行為，而不是土地使用權(quán)的類型。(二)土地使用權(quán)的取得、變更和終止1土地使用權(quán)的取得關(guān)于土地使用權(quán)的取得要緊方式是：原始取得（劃撥和有償出讓）和繼受取得（有償轉(zhuǎn)讓）。(1)土地劃撥土地劃撥形式要緊運(yùn)用于市政建設(shè)、軍事用地、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)等一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給

18、土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。(2)以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采納招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，要緊包括以下情況：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地打算公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，能夠

19、采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地打算決定書、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，能夠采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，能夠采納協(xié)議方式。禁止性規(guī)定1以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)不基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

20、低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。（3）以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出鈔票購(gòu)買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國(guó)有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。盡管 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他緣故而停止使用土地的，國(guó)家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)

21、，并可依法出讓。因都市建設(shè)進(jìn)展需要和都市規(guī)劃的要求，也能夠?qū)潛芡恋厥褂脵?quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國(guó)家所有，但應(yīng)依照實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形：依照都市房地產(chǎn)治理法第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，能夠由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；都市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得

22、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也能夠轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并依照其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。（4）以轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，同意土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈(zèng)與等。禁止性規(guī)定：未

23、按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市

24、、縣人民政府能夠采取必要的措施。2土地使用權(quán)變更土地使用權(quán)變更指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更，要緊有以下幾種類型：a.國(guó)有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；c.因贈(zèng)與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等緣故引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)；g.更改土地使用者名稱、地址等。3土地使用權(quán)終止（1）定義土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的緣故致使受讓人喪失土地使用權(quán)。（2）土地使用權(quán)終止緣故土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止的緣故及其后果

25、，能夠分為下列四種：因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物出國(guó)家無償收回。土地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家依照社會(huì)公共利益的需要，能夠依照法律程序提早收回土地使用權(quán)，并依照土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。因土地位用者嚴(yán)峻違反都市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期滿二年未動(dòng)工的，國(guó)家能夠無償收回土地使用權(quán)。然而因不可

26、抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)拖延的除外。因土地的滅失面導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。土地滅失是指因地震、海平面升高、火山爆發(fā)、泥石流等自然災(zāi)難而造成的土地性質(zhì)改變或地貌的改變，如海平面升高面導(dǎo)致某些地區(qū)被海水淹沒。土地使用權(quán)終止后，國(guó)家土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人。三、住房部分產(chǎn)權(quán)（一）住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)，是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并能夠繼承。在過去的政策性文件中曾稱之為有限產(chǎn)權(quán)，近幾年的政策性文件如關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化住房制度改革的決定等已不再使

27、用有限產(chǎn)權(quán)，而統(tǒng)一使用部分產(chǎn)權(quán)的稱謂。（二）住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)1住房部分產(chǎn)權(quán) HYPERLINK t _blank 法律性質(zhì)諸學(xué)講及其評(píng)析關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧專門大，其中比較有代表性的看法有：?jiǎn)为?dú)所有權(quán)講、租賃權(quán)講、共有權(quán)講和他物權(quán)講。（1）單獨(dú)所有權(quán)講有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到專門限制的單獨(dú)所有權(quán)。其差不多理由：一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對(duì)社會(huì)分配不公的一種矯正措施。二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。單獨(dú)所有權(quán)講，能從我國(guó)住房改革的價(jià)值取向去把握住房部

28、分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。但該學(xué)講也存在值得商榷的地點(diǎn)。首先，該學(xué)講未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房是以行政手段分配的，而不是通過市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)獵取的。其次，該學(xué)講未注意到通過房改獵取的住房部分產(chǎn)權(quán)與進(jìn)展商完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獵取的住房未能反映房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成差不多情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國(guó)房改的實(shí)際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獵取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在專門多方面受到限制，特不是收益權(quán)和處分權(quán)差不多上有限的。（2）租賃權(quán)講有的學(xué)者認(rèn)為

29、，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其差不多理由：一是購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動(dòng)關(guān)系，購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價(jià)款。二是有的地點(diǎn)房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。如長(zhǎng)春市住房制度改革方案規(guī)定：住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費(fèi)用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。租賃權(quán)講只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，能夠繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、

30、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購(gòu)房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、治理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。第二，購(gòu)房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非 HYPERLINK /web/193/ t _blank 租賃合同書。第三，租賃權(quán)講僅僅是依照個(gè)不地點(diǎn)的臨時(shí)政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。（3）共有權(quán)講有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其差不多理由：一是有些部門規(guī)章和地點(diǎn)政策規(guī)定，購(gòu)房人和原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)所售住房享有共有權(quán)。二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。三是幾乎所有地點(diǎn)規(guī)章都規(guī)定

31、:原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購(gòu)房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。這些差不多上共有權(quán)的表現(xiàn)。共有權(quán)講反映了許多規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地點(diǎn)規(guī)章和政策對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有不于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購(gòu)房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。假如購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)住房有共有權(quán)，就等于講購(gòu)房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有

32、權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場(chǎng)合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購(gòu)房人在支付全部?jī)r(jià)款通過若干年（一般住用5年）后能夠不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。第三，在共有場(chǎng)合，各共有人原則上可隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購(gòu)房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在購(gòu)房人自用時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請(qǐng)求分割之權(quán)。（4）他物權(quán)講有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其差不多理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部

33、分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因?yàn)?，他物?quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房人在自己所購(gòu)之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。2住房部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)作部分所有權(quán)理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史緣故或條件。在考察某一事物時(shí)，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國(guó)住房制度由打算模式向市場(chǎng)模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。因此，對(duì)其定性時(shí)，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。

34、筆者認(rèn)為，對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來理解，即它是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：（1）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國(guó)住房制度由打算模式向市場(chǎng)模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過渡過程中的專門歷史條件必定孕育專門的事物。（2）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對(duì)職工所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；第二種是職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)刻上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。我國(guó) HYPERLINK /web/23243/ t _

35、blank 民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有講明，均指所有權(quán)。（注：崔建遠(yuǎn)等著：中國(guó)房地法研究，中國(guó)法制出版社，1995年3月第一版，第159頁。）因此，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。（3）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容差不多一致，但有一定區(qū)不，其區(qū)不在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者講是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5年后進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。假如把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨(dú)所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限

36、性、部分性或?qū)ｉT性。（4）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或?qū)ｉT性的一面。共有權(quán)是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不專門。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是專門的或有限的。因此，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)具有重要的意義：首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)，能從全然上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種專門的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干專門性。其專門性要緊表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。其次，

37、部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國(guó)住房制度改革的全然目的。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的全然目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的上述全然目的。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地點(diǎn)規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的公有住房，在特定時(shí)期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，通過一定時(shí)期能夠轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系

38、。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在專門長(zhǎng)時(shí)刻內(nèi)和專門多情況下，是購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。它是為解決政府無力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的需求，低收入的職工無力以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買商品房這一棘手問題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單位和職工所同意。在法律上，購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清晰，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞剑虼?，能比較好地協(xié)調(diào)購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。3確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題物權(quán)法定原則是羅馬法以來各國(guó)法律均予以遵守的原則。盡管我國(guó)民法未明文規(guī)定之，但學(xué)講則一致承認(rèn)它，并主張?jiān)诮窈蟮奈餀?quán)法里予以規(guī)定

39、。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認(rèn)它在我國(guó)法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。（注：梁慧星：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年3月第1版，第101頁。）據(jù)此推斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。（1）所有權(quán)是不斷進(jìn)展的法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。所有權(quán)并非一個(gè)不變的概念，而是相關(guān)于爭(zhēng)論中的特定法律程序變化的。（注：瑞安著：民法導(dǎo)論，PTY有限公司，法律書籍公司，1962年版，第163頁。）民法進(jìn)展史表明：所有權(quán)的最差不多和

40、簡(jiǎn)單的形態(tài)，系個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)，即所有人個(gè)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)排他地直接支配的權(quán)利。所有權(quán)具有絕對(duì)性、排他性、全面性，準(zhǔn)確地講是針對(duì)這種獨(dú)體所有權(quán)靜止?fàn)顟B(tài)而言的。當(dāng)所有物上存在他物權(quán)時(shí)，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對(duì)的、排他的和全面的。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時(shí)，這種個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。當(dāng)法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個(gè)部分時(shí)，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)。總之，個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，差不多上所有權(quán)在不同歷史時(shí)期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。（2）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律物權(quán)的種類與內(nèi)

41、容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。馬克思主義法學(xué)認(rèn)為，法律依照于物質(zhì)的生活關(guān)系.（注：馬克思恩格斯選集第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。）都只是表明和記載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已（注：馬克思恩格斯選集第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實(shí)踐中涌現(xiàn)出來時(shí)，專門難由立法者想象出來，這確實(shí)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的物權(quán)成為合法有效的物權(quán)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對(duì)滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策確信，最

42、后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的購(gòu)房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地點(diǎn)規(guī)章和部門規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。（3）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)我國(guó)住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和大多數(shù)地點(diǎn)差不多制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。如1988年國(guó)務(wù)院公布關(guān)于印發(fā)在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知，1991年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，19

43、94年國(guó)務(wù)院公布國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定；1991年上海市人民政府批轉(zhuǎn)上海市住房制度改革實(shí)施方案；1992年北京市人民政府公布北京市職工購(gòu)買公有住宅樓房治理方法，等等。這些部門規(guī)章和地點(diǎn)規(guī)章多屬法的范疇。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)理解為符合物權(quán)法定原則。退一步講，即使按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，依照中華人民共和國(guó) HYPERLINK /web/23249/ t _blank 民法通則第6條的規(guī)定：民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。在我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國(guó)家有關(guān)住房制度改革的政策應(yīng)當(dāng)被視為具有法律效力的國(guó)家政策，住房部分產(chǎn)

44、權(quán)亦應(yīng)受到法律愛護(hù)，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。然而，怎么講我國(guó)目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會(huì)生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的差不多物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。因此，要完全解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終方法。四、房地產(chǎn)相鄰權(quán)(一)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征1概念:相鄰權(quán)也稱不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或占有、使用人，在行使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)，相互之間要求對(duì)方提供便利或同意限制的權(quán)利。因不動(dòng)產(chǎn)通常確實(shí)是指土地及附著于土地上的建筑物，即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也確實(shí)是我們通常所講的房地產(chǎn)，因此不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)通常也確實(shí)是房地產(chǎn)相鄰權(quán)。相鄰權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)

45、、房地產(chǎn)相鄰權(quán)這三個(gè)概念并沒有什么實(shí)質(zhì)區(qū)不。2房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)相鄰各方行使房地產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸或必要限制。例如，在相鄰一方所有的建筑物范圍內(nèi)的歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人不得加以堵塞，以免阻礙相鄰他方的生產(chǎn)、生活。這關(guān)于使用通道的一方而言，是對(duì)其權(quán)利的合理延伸；而對(duì)所有人而言，則是對(duì)其所有權(quán)的必要限制。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所給予的，它對(duì)相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所同意的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。法律設(shè)定房地產(chǎn)相鄰權(quán)的宗旨是方便相鄰各方生產(chǎn)、生活，進(jìn)展相鄰各方團(tuán)結(jié)互助、公平合理的友好關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。3特

46、征：(1)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人。(2)房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的。(3)相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使業(yè)人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。4房地產(chǎn)相鄰權(quán)的范圍依照法律、法規(guī)和有關(guān)政策，我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中要緊有十個(gè)方面的房地產(chǎn)相鄰權(quán)： （1）通行、通道相鄰權(quán)關(guān)于相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以確有必要為前提。也確實(shí)是講，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他緣故限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行

47、使相鄰權(quán)。假如除經(jīng)由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常能夠通行，則相鄰方一般無權(quán)主張“通行權(quán)”。主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的一方應(yīng)當(dāng)選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，同時(shí)對(duì)所造成的他人損失予以適當(dāng)補(bǔ)償。 （2）建筑施工臨時(shí)占用鄰地權(quán)建筑施工臨時(shí)占用鄰地權(quán) 對(duì)此最高法院意見第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建、施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除阻礙，恢復(fù)原狀，賠償損失?！?相鄰一方因建筑施工需要臨時(shí)占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方能夠約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對(duì)臨時(shí)用地人加以不合理的限制； 臨

48、時(shí)占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除阻礙，恢復(fù)原狀；因臨時(shí)占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。 （3）鋪設(shè)管線相鄰權(quán)依照民法通則第83條規(guī)定的原則和有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋的精神，在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時(shí)，假如必須通過相鄰他方的地下或地上時(shí)，相鄰他方不得拒絕或阻礙。雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律的規(guī)定，協(xié)商確定補(bǔ)償方法。土地的所有權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)其土地上空或地下的管線和設(shè)施。鋪設(shè)管線占用鄰地權(quán)與建筑施工臨時(shí)占用權(quán)的區(qū)不在于：后者只是施工期間內(nèi)短期、臨時(shí)占用，前者則是較長(zhǎng)時(shí)期甚至是永久占用。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對(duì)此除民法

49、通則第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，阻礙他方正常生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除阻礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。”第99條規(guī)定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)膼圩o(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人預(yù)以補(bǔ)償。相鄰一方能夠采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、清除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?02條規(guī)定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時(shí)，對(duì)有過錯(cuò)的一方造成他方損害的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其排除阻礙，賠償損失。” （5）防險(xiǎn)相鄰權(quán)對(duì)此最高法院意見第10

50、3條規(guī)定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應(yīng)當(dāng)分不情況，責(zé)令消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失。” 相鄰防險(xiǎn)關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動(dòng)搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等。 防險(xiǎn)相鄰權(quán)的要緊內(nèi)容是：要求相鄰他方保持適當(dāng)距離。這是預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生，幸免危及本人的最差不多的要求。要求相鄰他方采取其他

51、必要的預(yù)防措施。這要緊是針對(duì)那些客觀上沒有或不可能保持適當(dāng)距離或即使保持一定距離也不能消除危險(xiǎn)的情況，對(duì)此相鄰他方應(yīng)依法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)程或生產(chǎn)、生活常識(shí)，采取必要的防險(xiǎn)措施。要求相鄰他方及時(shí)制止危險(xiǎn)，防止損害擴(kuò)大。對(duì)危險(xiǎn)已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實(shí)房基。 （6）環(huán)保相鄰權(quán)依照民法通則第83條規(guī)定的原則和環(huán)境愛護(hù)法等法律法規(guī)的精神，環(huán)保相鄰權(quán)的要緊內(nèi)容是： 相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的環(huán)境愛護(hù)法，不得超過規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，不得阻礙相鄰他方生產(chǎn)、生活和人畜安全以及植物生長(zhǎng)。 相鄰人在修建廁所、污水

52、池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時(shí)，應(yīng)當(dāng)與相鄰地點(diǎn)住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環(huán)境。 相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動(dòng)、惡氣、異味等，阻礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康。 環(huán)保相鄰權(quán)作為權(quán)鄰權(quán)的一種，與一般意義上的環(huán)境權(quán)是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產(chǎn)毗鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容十分廣泛；前者則僅為特定范圍內(nèi)的人所享有，以房地產(chǎn)相鄰關(guān)系為基礎(chǔ)，且內(nèi)容較為有限。 （7）通風(fēng)、采光相鄰權(quán)對(duì)此除民法通則第83條有原則規(guī)定外，城鎮(zhèn)個(gè)人建筑住宅治理方法第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建筑住宅，必須符合都市規(guī)劃的要求，不得阻礙交通、消防、市容=

53、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)?！?相鄰?fù)L(fēng)權(quán)。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風(fēng)設(shè)施，保證其室內(nèi)與室外空氣流通與變換的權(quán)利。 相鄰采光權(quán)。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進(jìn)適度光線（要緊是指自然光）的權(quán)利。 （8）地界相鄰權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的要緊內(nèi)容是： 關(guān)于毗鄰?fù)恋?、山林、草原、牧?chǎng)、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應(yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。地界不清的，應(yīng)在主管機(jī)關(guān)主持下，參照歷史和現(xiàn)實(shí)情況，協(xié)商確定。相鄰各方不得越界或采納危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權(quán)益； 相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權(quán)或使用權(quán)不明的，推定為相

54、鄰各方共同所有或共同使用，雙方應(yīng)共同搞好養(yǎng)護(hù)，不得破壞。 （9）共墻相鄰權(quán)共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共墻相鄰權(quán)的要緊內(nèi)容是： 相鄰各方對(duì)共墻的使用不得阻礙、損害相鄰他方的合法權(quán)益，一方不得實(shí)施可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為使用共墻； 相鄰一方需要搬遷，一般不同意拆除或拆走共墻；假如要求拆走一方對(duì)共墻享有所有權(quán)，一般也應(yīng)保留共墻，由相鄰他方折價(jià)合理補(bǔ)償； 共墻的維修和翻建，一般應(yīng)由雙方協(xié)商，合理出資出力共同承擔(dān)。 （10）都市異產(chǎn)毗連房屋相鄰權(quán)(二)房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類1因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系2因相鄰環(huán)境愛護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系3因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的

55、相鄰關(guān)系4因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系（三）異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系1異產(chǎn)毗連房屋的概念“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)；“毗連”是指不同所有權(quán)人房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共同、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。2異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系的內(nèi)容這是近年來出現(xiàn)的一種新型產(chǎn)相鄰權(quán)，1989年11月21日建設(shè)部公布，1990年1月1日起實(shí)施的都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定對(duì)此作了較為全面的規(guī)定。該規(guī)定第5條明確指出：“所有人和使用人對(duì)房屋的使用和修繕，必須符合都市規(guī)劃、房地產(chǎn)治理、消防和環(huán)境愛護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關(guān)系?！倍际挟惍a(chǎn)房屋相鄰

56、權(quán)的要緊內(nèi)容是： （1）所有人或使用對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁因此及院落、上下水設(shè)施、煤氣暖氣管道設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。相鄰一方所有人無權(quán)擅自同意讓異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。 （3）一方所有人如需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)需市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。 （4）異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成

57、房屋危險(xiǎn)的行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生。（四）處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題民法通則第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失?！钡诙?jié) 都市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（1學(xué)時(shí)）一、都市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政

58、府房地產(chǎn)行政主管部門（登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律愛護(hù)?？h級(jí)以上地點(diǎn)人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)治理和土地治理工作的，能夠制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照都市房地產(chǎn)治理法的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分不載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)的房屋權(quán)屬登記治理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記治理工作。直轄市、市、縣人民政府房

59、地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記治理工作。二、都市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（一）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，給予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。權(quán)利確認(rèn)功能必須具備：一是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是法律規(guī)定的機(jī)關(guān)，登記程序由法律設(shè)定，登記的冊(cè)、證、狀采納法定的形式；二是房地產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。（二）公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其要緊的“功能在于愛護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。4因?yàn)槿魏稳嗽O(shè)定

60、或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會(huì)涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于愛護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。（三）治理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記治理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國(guó)家治理意圖的功能。一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督治理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對(duì)房地權(quán)屬登記的審查程序，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)稅收的監(jiān)管。同時(shí)，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，能夠及時(shí)發(fā)覺和糾正不法行為。三、都市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力（一）世界各國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力，是指法律給予房地產(chǎn)登記的強(qiáng)制力。在大陸法系國(guó)家的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效