合作開發(fā)房地產(chǎn)課件

1、第七章 合作開發(fā)房地產(chǎn)第一節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述一、合作開發(fā)房地產(chǎn)概念在實(shí)務(wù)中，對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)分別使用不同的名稱。在房地產(chǎn)業(yè)界有時(shí)稱為“聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)”，有時(shí)也被稱為“合作開發(fā)”；在稅法和會(huì)計(jì)中分別使用了“合作建房”和“投資入股”等不同名稱；在法釋20055號(hào)中使用了“合作開發(fā)房地產(chǎn)”這一名稱。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(法釋20055號(hào))(以下簡(jiǎn)稱“法釋20055號(hào)”)規(guī)定的精神，合作開發(fā)房地產(chǎn)主要是指以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)主體的商業(yè)性開發(fā)，即雙方(或多方)當(dāng)事人約定，由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開

2、發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。本書分析的合作開發(fā)房地產(chǎn)主要依據(jù)法釋20055號(hào)文件的精神，對(duì)各種合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為進(jìn)行界定與分析，而并非單指某一個(gè)文件中限定的形式(即包括合作建房、聯(lián)合開發(fā)、投資入股等各類情況)。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的模式(一)成立新的法人項(xiàng)目公司成立獨(dú)立法人公司的模式是實(shí)踐中比較常見的合作模式，擁有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作價(jià)投資人股，另一方(或幾方)以資金投資人股，按照公司法規(guī)定成立獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司，以新成立的法人公司為主體進(jìn)行合作開發(fā)房地產(chǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是按公司法運(yùn)營，責(zé)、權(quán)、利明確，不易發(fā)生糾紛；但成立新的法人公司需要評(píng)估土地價(jià)值、辦理

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)及申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等繁雜的手續(xù)，時(shí)間較長，容易錯(cuò)過商機(jī)。(二)隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)合作雙方以其中擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一方的名義申請(qǐng)立項(xiàng)作為建設(shè)方，不顯示合作的另一方。在實(shí)務(wù)中，法律糾紛出現(xiàn)最多的就是隱名開發(fā)模式。在這種模式下，隱名方的利益得不到法律保護(hù)，容易因顯名方的債權(quán)債務(wù)糾紛使其利益受到侵害。分為以出地方為開發(fā)主體和以出資方為開發(fā)主體兩種情況。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述(三)顯名合作開發(fā)房地產(chǎn)顯名合作開發(fā)模式下，合作雙方均申請(qǐng)立項(xiàng)作為建設(shè)方，有時(shí)成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，有時(shí)不成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。這種模式操作手續(xù)相對(duì)比較簡(jiǎn)便，但隨意性也很大，責(zé)、權(quán)、利不夠清晰，合作各方對(duì)因合

4、作項(xiàng)目所產(chǎn)生的責(zé)任是否承擔(dān)連帶責(zé)任問題有爭(zhēng)議，也容易引起糾紛，因此加強(qiáng)管理、規(guī)范操作尤為重要。三、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與利潤分配類型按照合作各方是否共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可分為四種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與利潤分配類型。1采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的利潤分配類型：2采用一方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的利潤分配類型：3采用固定數(shù)額分配類型，包括一方采取按銷售收入的一定比例提成的方式或提取固定利潤的方式參與分配；4采用一方使用一定期限的房屋分配類型。這四種類型按照交易實(shí)質(zhì)可以區(qū)分為實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)行為和以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的其他行為。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述四、實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)行為雙方(或多方)當(dāng)事人約定，由一方提供土地使用

5、權(quán)，另一方提供資金，共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式為實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)的行為。五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的其他行為(一)房屋買賣行為(二)非貨幣性資產(chǎn)交換行為(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為(四)借款行為(五)房屋租賃行為第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理一、合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理依據(jù)會(huì)計(jì)處理以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依據(jù)，參考財(cái)政部1999年5月11日發(fā)布的關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定)的通知的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)職業(yè)判斷。稅務(wù)處理依據(jù)是營業(yè)稅問題解答(之一)(國稅函1995第156號(hào))第十七條，對(duì)符合條件的合作建房的出地行為免征營業(yè)稅，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)

6、于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái)稅199548號(hào))規(guī)定、以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號(hào))第三十一、三十六、三十七條的規(guī)定。二、實(shí)質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)(一)成立獨(dú)立法人公司合作開發(fā)房地產(chǎn)【例71】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，占丙公司60的股份，乙公司出資占丙公司40的股份，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入為25 000萬元，稅后利潤1 500萬元，年終股東(大)會(huì)

7、決議以50的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理 (1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：長期股權(quán)投資丙公司45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收， 15 000 000 (2)按照投資比例分配利潤時(shí)： 借：應(yīng)收股利4 500 000 貸：投資收益4 500 000 (3)實(shí)際分配利潤時(shí)： 借：銀行存款4 500 000 貸：應(yīng)收股利4 500 0002乙公司會(huì)計(jì)分析及處理 (1)按照協(xié)議投入資金時(shí)： 借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000 (2)丙公司實(shí)現(xiàn)利

8、潤時(shí)： 借：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 6 000 000 貸：投資收益 6 000 000 (3)按照投資比例分得投資收益時(shí)： 借：銀行存款 3 000 000 貸：長期股權(quán)投資損益調(diào)整 3 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理3丙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲、乙公司出資時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000 (2)宣告分配利潤： 借：利潤分配應(yīng)付股利 7 500 000 貸：應(yīng)付股利甲公司 4 500 000 乙公司 3 000 000 (3)分配利潤時(shí) 借：應(yīng)付股利

9、甲公司 4 500 000 乙公司 3 000 000 貸：銀行存款 7 500 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(二)以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產(chǎn)模式【例72】甲公司以4 500萬元的貨幣資金投資，乙公司以65萬平方米的土地使用權(quán)投資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，成立項(xiàng)目部，以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司股份比例占60，乙公司股份比例占40，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式。乙公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收利潤1 500萬元，年終按照合作雙方約定，以50-的股利支付率，采用貨幣資金方式分配利潤。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)： 借：其他

10、應(yīng)收款乙公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000 (2)合作項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤時(shí)： 借：其他應(yīng)收款乙公司 4 500 000 貸：投資收益 4 500 000 (3)收到被投資方分配的利潤時(shí)： 借：銀行存款 4 500 000 貸：其他應(yīng)收款 4 500 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲公司出資時(shí)： 借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000(2)宣告分配利潤： 借：利潤分配應(yīng)付利潤 4 500 000 貸：其他應(yīng)付款甲公司 4 500 000(3)支付投資方利潤時(shí)： 借：其他應(yīng)付款甲公司 4 50

11、0 000 貸：銀行存款 4 500 000(三)顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下，一方以土地使用權(quán)、另一方以貨幣資金共同出資建房，一般不涉及土地使用權(quán)過戶，在這一合作過程中，實(shí)質(zhì)上為雙方在各自擁有的土地使用權(quán)的土地上合作建房，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)的行為，對(duì)出地方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。出資方以貨幣資金購買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)征收營業(yè)稅。出地方出售土地使用權(quán)，按實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入交納營業(yè)稅。因在顯名合作開發(fā)中，出地方的出地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權(quán)的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應(yīng)稅行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增

12、值稅。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理在顯名合作開發(fā)模式下，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資及其應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)使用本企業(yè)的資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)資源與其他合營方共同進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不構(gòu)成獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體)，并且按照合同或協(xié)議約定對(duì)該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施共同控制的，為共同控制經(jīng)營。三、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為(一)成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式【例73】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投人土地使用權(quán)的取得成本為3 000

13、萬元，公允價(jià)值為4500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的25提成作為投資收益，剩余利潤歸乙公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25 000萬元，甲方取得投資收益625萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方甲公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。持有期間按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資中的成本法核算。(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000(2)按銷售收入的一定

14、比例提成時(shí)： 借：銀行存款 6 250 000 貸：投資收益 6 250 000(3)按協(xié)議收回投資時(shí)： 借：銀行存款 45 000 000 貸：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。持有期間按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)益法核算。按照協(xié)議投入貨幣資金時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 0003丙公司會(huì)計(jì)分析及處理丙公司按照接受出資、分配利潤進(jìn)行賬務(wù)處理，接受非貨幣資產(chǎn)出資的，按照評(píng)估確認(rèn)

15、的價(jià)值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價(jià)值入賬。(1)收到甲、乙公司出資時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)分配甲公司提成時(shí)： 借：利潤分配應(yīng)付利潤 6 250 000 貸：應(yīng)付股利 6 250 000(3)支付甲公司提成時(shí)： 借：應(yīng)付股利甲公司 6 250 000 貸：銀行存款 6 250 000(二)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤【例74】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，

16、乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取500萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后甲公司收回投資。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，甲公司通過“應(yīng)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：應(yīng)收賬款乙公司 4 500 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 45 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 30 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000(2)取得固定利潤時(shí)： 借：銀行存款 5 000

17、000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 000 000(3)按照協(xié)議收回出資時(shí)： 借：銀行存款45 000 000 貸：應(yīng)收賬款乙公司45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)質(zhì)上屬于買賣土地使用權(quán)行為，乙公司通過“應(yīng)付賬款核算。(1)收到甲公司投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：開發(fā)成本 50 000 000 貸：應(yīng)付賬款甲公司 50 000 000(2)按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)： 借：應(yīng)付賬款 5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)： 借：應(yīng)付賬款甲公司45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房

18、地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(三)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式【例7-5】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的甲公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，甲公司提取5 000萬元固定資金，房屋建成后，該項(xiàng)目開發(fā)的全部開發(fā)產(chǎn)品登記為乙公司名下。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時(shí)，應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時(shí)： 借：銀行存款 30 000 000 貸：預(yù)收賬款乙公司 30 000 000(2)房屋交付確認(rèn)收入時(shí)：

19、 借：預(yù)收賬款乙公司 30 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 30 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理實(shí)務(wù)中乙公司按房屋買賣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。(1)投入貨幣資金時(shí)： 借：預(yù)付賬款甲公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000(2)房屋轉(zhuǎn)移時(shí)： 借：固定資產(chǎn)(或其他科目) 30 000 000 貸：預(yù)付賬款甲公司 30 000 000四、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的非貨幣性資產(chǎn)交換行為在實(shí)務(wù)中，(1)成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式；(2)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式

20、。這兩種情況都屬于以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的非貨幣性資產(chǎn)交換行為。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(一)成立法人公司，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式【例76】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋的公允價(jià)值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4 000萬元。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行以土

21、地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)按一定比例取得分配的房屋時(shí)，應(yīng)按沖減投資成本或收回投資處理，差額部分計(jì)人投資收益。 借：固定資產(chǎn)45 000 000 貸：長期股權(quán)投資丙公司45 000 0002乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。按照協(xié)議投人貨幣資金時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 000 貸

22、：銀行存款 30 000 0003丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)接受甲、乙公司投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)分配甲公司房屋時(shí)： 借：實(shí)收資本甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000(二)隱名開發(fā)中，出地方按一定比例分配開發(fā)產(chǎn)品的分配方式【例77】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬

23、元的貨幣資金出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配的房屋公允價(jià)值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4 000萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：應(yīng)收賬款乙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000(2)按雙方協(xié)議約定，獲取房屋時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 45 000 000

24、 貸：應(yīng)收賬款 45 000 0002乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：(1)按照協(xié)議收到投入土地使用權(quán)時(shí)： 借：開發(fā)成本 45 000 000 貸：應(yīng)付賬款甲公司 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)： 借：應(yīng)付賬款甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000五、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的借款行為在實(shí)務(wù)中，成立法人公司的，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式；隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收

25、入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式。以上兩種方式都屬于以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的借款行為。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(一)成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式【例78】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。甲公司投入土地使用權(quán)的取得成本為3 000萬元，公允價(jià)值為4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的16提成作為投資收益，剩余利潤歸甲公司所有，該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25 000萬元，乙公司取得投資收

26、益400萬元。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理：出地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。(1)按照協(xié)議以貨幣資金出資時(shí)： 借：長期股權(quán)投資 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000(2)按銷售收入一定比例提成時(shí)，作投資收益處理：

27、 借：應(yīng)收股利 4 000 000 貸：投資收益 4 000 000(3)收到銷售提成時(shí)： 借：銀行存款 4 000 000 貸：應(yīng)收股利 4 000 0003丙公司會(huì)計(jì)分析及處理：法人公司按照接受出資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，按出資雙方確認(rèn)的價(jià)值入賬。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(1)收到甲、乙公司投入注冊(cè)資本時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000(2)向乙公司分配投資收益時(shí)： 借：利潤分配應(yīng)付利潤 4 000 000 貸：應(yīng)付股利 4 000 000(3)支付乙公司投資收益時(shí)：

28、借：應(yīng)付股利 4 000 000 貸：銀行存款 4 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(二)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式【例7-9】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬平方米的土地使用權(quán)出資，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取540萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有。該項(xiàng)目結(jié)束后甲方收回投資。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方甲方提取固定利潤參與分配，實(shí)質(zhì)上屬于提供借款的行為，借人方即乙方可通過“其他應(yīng)

29、付款”進(jìn)行核算，甲方可以通過“其他應(yīng)收款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議出資時(shí)： 借：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000(2)取得固定利潤時(shí)： 借：銀行存款 5 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 400 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(3)按照協(xié)議收回出資時(shí)： 借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應(yīng)收款乙公司 45 000 0002乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲公司投入資金時(shí)：借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000(2)按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時(shí)： 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 400 000 貸：銀行存

30、款 5 400 000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時(shí)： 借：其他應(yīng)付款甲公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理六、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋買賣行為【例710】甲公司以10萬平方米的土地使用權(quán)出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨(dú)立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按14分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售，利潤歸甲公司所有。假設(shè)分給乙公司的房屋實(shí)際成本為2 500萬元。該項(xiàng)目結(jié)束后公司注銷。1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出地方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行以土地使用權(quán)換取長期股權(quán)投

31、資的會(huì)計(jì)處理。按照協(xié)議投入土地使用權(quán)時(shí)：借：長期股權(quán)投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)投入注冊(cè)資金時(shí)：出資方按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長期股權(quán)投資進(jìn)行投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購買價(jià)款作為初始投資成本。借：長期股權(quán)投資 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000 (2)丙公司分配房屋時(shí)，應(yīng)沖減投資成本： 借：固定資產(chǎn) 30 000 000 貸：長期股權(quán)投資丙公司 30 000 0003丙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)接受甲乙公司投入注冊(cè)資

32、金時(shí)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實(shí)收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時(shí)，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入主營業(yè)務(wù)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)實(shí)收資本，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本： 借：實(shí)收資本乙公司 30 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 30 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 25 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 25 000 000(二)隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產(chǎn)品【例711】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬

33、平方米的土地使用權(quán)出資，不成立獨(dú)立法人公司，以具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產(chǎn)。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假設(shè)甲公司分配房屋公允價(jià)值為5 000萬元，實(shí)際成本為4 000萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理1甲公司會(huì)計(jì)分析及處理出資方只分配固定數(shù)量房屋，實(shí)質(zhì)上屬于買賣房屋行為，出資方可通過“預(yù)付賬款”進(jìn)行核算，收到出資一方可以通過“預(yù)收賬款”進(jìn)行核算。(1)按照協(xié)議投入資金時(shí)： 借：預(yù)付賬款 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000(2)按照協(xié)議分得房屋時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 45

34、 000 000 貸：預(yù)付賬款 45 000 0002乙公司會(huì)計(jì)分析及處理(1)收到甲公司投入資金時(shí)： 借：銀行存款 45 000 000 貸：預(yù)收賬款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時(shí)： 借：預(yù)收賬款甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 45 000 000同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 40 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000七、以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名義的房屋租賃行為在實(shí)務(wù)中，隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋；出資方在一定期限內(nèi)使用該房屋的，期滿后出資方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還另一方。以上兩種都屬于以合作開發(fā)房地產(chǎn)為名的房屋租賃行為。(一)隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋【例712】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬平方米的土地使用權(quán)出資，不成立獨(dú)