日本CA住宅類型市場調(diào)研課件

1、日本CA住宅類型市場調(diào)研日本CA住宅類型市場調(diào)研目錄日本項目與業(yè)務概述日本項目與業(yè)務特點日本與上海差異2目錄4日本考察行程Oct. 14出發(fā)Oct. 15參觀實驗住宅Next21，和納得工房Oct. 16參觀Housing Gallery，與野村不動產(chǎn)會晤Oct. 17與竹中工務店會晤，參觀施工工地3日本考察行程Oct. 14出發(fā)Oct. 15參觀實驗住宅Ne日本項目與業(yè)務概述4日本項目與業(yè)務概述6Next 21Osaka Gas作為日本第二大的燃氣公司，和政府、高校一起，自1993年起開始研究適應未來社會的住宅(experimental housing);每5年，對房型平面、能源系統(tǒng)和設備，

2、裝修材料等進行一次調(diào)整升級試驗，目的是研發(fā)出對環(huán)境和居住者都可持續(xù)發(fā)展的適應未來100年的住宅環(huán)境與體系；住戶均為Osaka Gas的員工，每套住宅均有不同的layout以適應不同家庭的lifestyle5Next 21Osaka Gas作為日本第二大的燃氣公司，和納得工房日本最大的別墅建造商Sekisui House 綜合研究與體驗中心Sekisui House 業(yè)務范圍涵蓋R&D，客戶咨詢，建材生產(chǎn)，建設，并售后服務支持4層樓，4樓為最新節(jié)能、抗震等技術(shù)展示廳，13層為建筑內(nèi)部裝修設備展示體驗中心體驗范圍廣泛，如餐廳、儲物、廚房廚具、燈光照明、殘疾人特殊設施、老年人特殊設施、廁所、照明、洗

3、滌、沐浴、用餐均在體驗范圍內(nèi)R&DConsultingProductionConstruction6納得工房R&DConsultingProductionConOrder-made mansion野村不動產(chǎn)目前是日本國內(nèi)較大的Customization Apartment開發(fā)商，并稱此類商品為order-made mansion。野村不動產(chǎn)自1999年起開發(fā)order-made公寓，至今已竣工完成的共計96個樓盤，其中東京地區(qū)占59個。目前正在銷售或正準備開始銷售的樓盤有7個，其中東京地區(qū)占3個。這些樓盤中有多個項目與瑞安的項目較為相似。 7Order-made mansion9Housing

4、 Gallery （駒澤公園）住宅建設、開發(fā)商所開發(fā)的house樣板房展示集聚地樣板房供客戶、到場者隨意參觀，旨在宣傳其先進的住宅建造法、優(yōu)秀的住宅設計、最時尚的居住設備等。開發(fā)商有：積水House、三井不動產(chǎn)、Toyota Home、住友不動產(chǎn)、東急Homes等。 8Housing Gallery （駒澤公園）10竹中公務店的工地 神宮前一丁目民生再開發(fā)項目2005年開始開發(fā)的綜合性地塊，包括一幢警察大樓、一幢商業(yè)樓及9層和16層高的兩幢住宅樓，總建筑面積約48000平方米。住宅外墻為curtain wall，住宅基本定位為小戶型，最小面積僅37平方米。定制采用廚衛(wèi)位置布局基本不變的semi

5、-order，廚衛(wèi)位置不變的原因是：排水噪音上下影響，管線排布變化麻煩。9竹中公務店的工地 神宮前一丁目民生再開發(fā)項目2005年日本項目與業(yè)務特點10日本項目與業(yè)務特點12Next 21市場及財務實驗型項目，并非實際出售的物業(yè)，整體研發(fā)及建設成本較高。展示推廣展示區(qū)域緊湊而簡明直觀，例如：用于調(diào)節(jié)櫥柜轉(zhuǎn)向的把手。主題鮮明的示范單位可變戶型演示：紅色為可變區(qū)域，藍色為不可變區(qū)域。11Next 21市場及財務用于調(diào)節(jié)櫥柜主題鮮明的示范單位可變戶Next 21感應式衛(wèi)洗麗先進的浴缸/桑拿及電視系統(tǒng)舒適的淋浴空間（和浴缸/桑拿結(jié)合，與其他洗漱空間干濕分離）樣板房注重人性化細節(jié)，例如：陽臺內(nèi)的足浴系統(tǒng)實

6、用的 收納空間12Next 21感應式衛(wèi)洗麗先進的浴缸/桑拿及電視系統(tǒng)舒適的淋Next 21平面變化設計框架結(jié)構(gòu)形式，設計年限提高到100年，為平面的靈活布置與建筑的長期使用提供條件；靈活的空間布置，根據(jù)居住者的要求劃分使用功能；結(jié)構(gòu)形式13Next 21平面變化設計結(jié)構(gòu)形式15Next 21立面預制立面采用預制構(gòu)件，立面可根據(jù)居住者的要求制作；公共走廊采用架空地面，方便管線施工與后期調(diào)整； 架空地面14Next 21立面預制立面采用預制構(gòu)件，立面可根據(jù)居住者的要Next 21通廊式集合住宅，設置許多公共空間增進鄰里交往；綠色技術(shù)的運用：燃料電池新未來能源 屋面綠化研究人與自然的關(guān)系外廊燃料電

7、池屋面綠化15Next 21通廊式集合住宅，設置許多公共空間增進鄰里交往；納得工房市場及財務經(jīng)營模式：日本最大的別墅建造商，為客戶在其自有土地上設計并建造別墅；業(yè)務范圍涵蓋整個產(chǎn)業(yè)鏈，除了設計、建造外，還生產(chǎn)部分組件；除了別墅外，也開發(fā)高層住宅項目，但為數(shù)很少且定制程度較低；定制項目本身并沒有增加利潤率，但有助于提升競爭力和市場占有率。整體業(yè)務流程更接近于設計建造公司，而不同于常規(guī)房地產(chǎn)銷售。16納得工房市場及財務18納得工房推廣及銷售約20000平方米的客戶體驗中心，內(nèi)容包括：節(jié)能、環(huán)保的知識介紹；不同建筑構(gòu)造、建材的實驗比較；模擬各種空間，體驗不同人士（如老人，孕婦，殘障人士）的需求，如：

8、廚房衛(wèi)浴樓梯玄關(guān)收納燈光系統(tǒng)入戶大門及安保系統(tǒng)等展示各類最新的裝修產(chǎn)品17納得工房推廣及銷售19納得工房設計可通過實際體驗積累人體工程學的相關(guān)數(shù)據(jù)，提高設計品質(zhì)；可將開發(fā)商的新理念直觀地傳遞給參觀者并進行驗證；18納得工房設計20納得工房項目管理與采購與超過200家承包單位和供應單位有合作伙伴關(guān)系，產(chǎn)品多元化。供應單位與業(yè)主共同設計新產(chǎn)品配合小業(yè)主需要。擁有加工廠自行進行加工。加工廠亦同時負責由不同的承包單位和供應單位收集產(chǎn)品，然后按不同單元配置打包運送至工地，有良好的運輸計劃。擁有承包單位的資質(zhì)，包括總承包單位及精裝修承包單位等，對施工進度及質(zhì)量更好控制。訂制住宅的材料每種類別能讓小業(yè)主有1

9、0-20種選擇。19納得工房項目管理與采購21Order-made Mansion市場及財務東京一般住宅價格在4000萬8000萬日元/套，而定制化住宅售價均在6000萬以上，均為市中心的高端住宅；東京市區(qū)住宅銷量約為10萬套/年，其中定制化產(chǎn)品僅占少量市場份額；在同一項目內(nèi)，客戶一般需為定制化在標準交付的基礎上多支付相當于房價2的費用，這部分僅為客戶的服務費，用于吸引更多客戶，而開發(fā)商并不因為定制化本身而獲取利潤；在提供定制化產(chǎn)品的項目中，約50的客戶有定制化的需要，其他客戶仍會選擇標準交付；20Order-made Mansion市場及財務22Order-made Mansion銷售流程銷

10、售期：開工即可獲得銷售許可，按常規(guī)5-10層項目為例，開工后的建設期約為1年，開工后2個月開始銷售，銷售期為3個月（如圖示）；30層高樓建設期約為2年，銷售期順應延長；簽約流程：先簽銷售協(xié)議，一個月后簽定制裝修協(xié)議，截止日未出售或未得到客戶確認的單元則按標準交付，以不影響完工期為原則；21Order-made Mansion銷售流程23Order-made Mansion銷售流程房型的選擇：絕大部分項目在廚衛(wèi)管線位置不可變的前提下，提供幾種房型供選擇；少量項目的廚衛(wèi)管線位置以及室內(nèi)房型布局均靈活可變，但需設架空地板鋪設管線，層高因此需提高300 mm；22Order-made Mansion銷

11、售流程24Order-made Mansion銷售流程裝修的選擇：提供幾套風格供選擇，但無檔次差異，避免銷售流程過于復雜；另有部分材料可選（如開關(guān)式樣、燈具式樣等）；銷售人力：一般1050單元的項目會配一個35人的小組，包括室內(nèi)設計師、結(jié)構(gòu)、機電工程師等，但對客戶是一對一的；銷售工具：平面CA選項樓書，沒有3D virtual demo，也沒有experience center, 因為成本過高；23Order-made Mansion銷售流程25設計框架結(jié)構(gòu)形式，平面布置靈活；住宅設計無朝向、限高要求，可接受暗衛(wèi)、暗廚，設計的局限性較?。辉O計顧問成為服務團隊的一員，根據(jù)小業(yè)主意愿繪制圖紙并監(jiān)督

12、施工，對設計顧問的人力資源配置及后期協(xié)調(diào)能力提出更高要求；Order-made Mansion24設計Order-made Mansion26項目管理與采購預制化產(chǎn)品整體式裝修模式使進度及質(zhì)量得以保證；結(jié)構(gòu)采用預制件施工，單元裝修因而得以自低區(qū)至高區(qū)進行；這樣給銷售帶來的益處是：低樓層售價較低的單元客戶選擇期較短，高樓層售價較高的單元客戶選擇期相對較長。層高一般控制在3.23.3m，設架空層和吊頂層，滿足因單元內(nèi)布局調(diào)整造成的管線靈活布線；單元內(nèi)采用中央空調(diào)，因廳房分隔及功能變化造成的內(nèi)外機布置受限及管線孔洞預留問題得以解決。衛(wèi)生間裝飾基本采用整體衛(wèi)浴施工，隔墻采用輕鋼龍骨雙層紙面石膏板系統(tǒng)，

13、全屋采用中央空調(diào)系統(tǒng)，地板采用復合地板。承包商及供應商對order-made模式具有相當經(jīng)驗，因此相關(guān)之合約、分判、采購及進度等得以有效控制。Order-made Mansion25項目管理與采購Order-made Mansion27項目管理與采購結(jié)構(gòu)采用預制化施工，單元可自下而上開始裝修。裝修大量采用預制化產(chǎn)品，減少了大量現(xiàn)場施工工序，既保證了現(xiàn)場施工環(huán)境的整潔有序，亦確保了施工質(zhì)量和進度。層高3.2m并設架空地板及吊頂，適合機電管線靈活布線。單元采用中央空調(diào)，風口靈活設置適合單元內(nèi)布局改變。承包商相關(guān)施工管理經(jīng)驗豐富，施工現(xiàn)場管理有序。材料先運送至工地然后由總承包單位統(tǒng)一分發(fā)至各單元。與

14、供應單位有合作伙伴關(guān)系，減少招標的時間。竹中公務店的工地 神宮前一丁目民生再開發(fā)項目現(xiàn)場有序管理整體衛(wèi)浴外墻預制干掛26項目管理與采購竹中公務店的工地 神宮前一丁目民生再開發(fā)日本與上海的差異27日本與上海的差異29日本與上海的差異日 本上 海項目開工即可獲得銷售許可，銷售期相對較長，銷售定制住宅一般不會延誤工期。結(jié)構(gòu)封頂方可申請預售證，銷售定制住宅會造成一定的工期延誤。以多層和小高層居多，高層較少，且項目規(guī)模較小，通常為單幢樓宇。以高層、大型住宅項目居多，體量通常較大。政府較少強制性約束。限制嚴格，且涉及到合同條款、簽約流程、房價限制等多方面。注重實用性和人性化，個性化需求相對較高。定制化住宅已發(fā)展78年。個性化裝修的需求相對不強。銷售期間項目規(guī)模政府約束客戶消費習慣28日本與上海的差異日 本上 海項目開工即可獲得銷售許可，銷日本與上海的差異日 本上 海采用框架或框剪結(jié)