房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)（第四版）第七章房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤(rùn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)-理論與實(shí)務(wù)（第四版）第七章 房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤(rùn)1.價(jià)值塑造了解企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入。了解企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)每股收益。2.知識(shí)體系掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)條件、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓收入、周轉(zhuǎn)房投入使用與銷(xiāo)售賬務(wù)處理和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)及利潤(rùn)分配的核算。熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅金及附加的核算及所得稅賬務(wù)處理。了解房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)和建造合同收入的核算內(nèi)容。3.能力培養(yǎng)培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員收入與利潤(rùn)管理意識(shí)。培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)核算的認(rèn)知能力。培養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入與利潤(rùn)的分析能力。教學(xué)目標(biāo)思政專(zhuān)欄思政元素7-1：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入思政元素7-2：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)

2、則第34號(hào)每股收益案例引入保利發(fā)展2021年業(yè)績(jī)快報(bào)披露，在2021年公司收入取得一定增長(zhǎng)，主要源于公司已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，所以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)一定下降。公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%。問(wèn)題提出作為保利發(fā)展財(cái)務(wù)人員，必須了解、熟悉和掌握房地產(chǎn)企業(yè)收入與利潤(rùn)的確認(rèn)、計(jì)量和核算等理論知識(shí)和操作技能。第七章房地產(chǎn)企業(yè)的收入與利潤(rùn) 第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的收入第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)與營(yíng)業(yè)外收支第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的本年利潤(rùn)與所得稅費(fèi)用第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的收入一、收入確認(rèn)（1

3、）收入是房地產(chǎn)企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入（2）收入會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益的增加（3）收入與所有者投入資本無(wú)關(guān)二、收入分類(lèi)（一）按房地產(chǎn)企業(yè)從事日?；顒?dòng)的性質(zhì)分類(lèi)1.銷(xiāo)售商品收入2.提供勞務(wù)收入3.讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入4.建造合同收入（二）按房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的主次分類(lèi)1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的房地產(chǎn)經(jīng)常性活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的收入。2.其他業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)企業(yè)從事其他多種經(jīng)營(yíng)取得的收入，如商品房售后服務(wù)收入、飲食服務(wù)收入、銷(xiāo)售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)等形成的收入，均屬于其他業(yè)務(wù)收入。三、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)（一）收入確認(rèn)的原則1.能力2.使用權(quán)3.經(jīng)

4、濟(jì)利益（二）收入確認(rèn)的前提條件1.合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)。2.該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓的商品或提供的服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓的商品）相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。3.該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓的商品相關(guān)的支付條款。4.該合同具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間分布或金額。5.房地產(chǎn)企業(yè)因向客戶(hù)轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對(duì)價(jià)很可能收回。（三）收入確認(rèn)與計(jì)量的程序1.識(shí)別與客戶(hù)訂立的合同2.識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)3.確定交易價(jià)格4.將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)5.履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入四、不同形式的收入確認(rèn)（一）轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的確認(rèn)（二）分期收款銷(xiāo)售收入的確認(rèn)（

5、三）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)（四）代建房及代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)（五）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)（六）視同銷(xiāo)售行為收入的確認(rèn)五、收入計(jì)量【例7-2】各套房屋自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的分?jǐn)偮?2 0008 000100%=25%【例7-3】沿用【例7-2】的數(shù)據(jù)，假如某套出售房屋的自用建筑面積為60平方米，則：該套出售房屋建筑面積=60（1+25%）=75（平方米）第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入一、科目設(shè)置（一）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（二）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（三）稅金及附加（四）長(zhǎng)期應(yīng)收款（五）未實(shí)現(xiàn)融資收益二、房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售核算（一）房屋銷(xiāo)售核算（1）對(duì)外銷(xiāo)售的房屋，應(yīng)在移交商品房并將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主

6、時(shí)，將其銷(xiāo)售收入記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入”“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款等貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）（2）月份終了，應(yīng)將銷(xiāo)售房屋的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房”科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷(xiāo)售成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷(xiāo)售成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房【例7-4】（1）計(jì)算每套房出售面積：公用面積分?jǐn)偮剩? 000-100）5 000100%18%每套出售面積50（118%）59（平方米）（2）分錄：出售收入為：10593 0001 770

7、 000（元）借：銀行存款 1 929 300貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入 1 770 000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 159 300【例7-5】（1）房屋已移交，并將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主，價(jià)款收訖存入銀行，做如下賬務(wù)處理：借：銀行存款 3 924 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入 3 600 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 324 000（2）房屋已移交，發(fā)票已提交買(mǎi)主，同時(shí)收到買(mǎi)主開(kāi)具并承兌的商業(yè)匯票，做如下賬務(wù)處理：借：應(yīng)收票據(jù) 1 635 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷(xiāo)售收入 1 500 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 135 000（3）交接手續(xù)已辦妥，款項(xiàng)尚

8、未收到，做如下賬務(wù)處理：借：應(yīng)收賬款 6 540 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入 6 000 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 540 000（4）20X2年3月取得含稅預(yù)售銷(xiāo)售額1 090 000元。借：銀行存款 1 090 000 貸：預(yù)收賬款 1 090 000 借：應(yīng)交稅費(fèi)預(yù)繳增值稅（1090 0001.090.03） 30 000 貸：銀行存款 30 000 （5）取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，款項(xiàng)已通過(guò)銀行存款付清，且該批鋼材已驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料鋼材1 000 000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130 000 貸：銀行存款1 130 000（6）做如下賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

9、商品房銷(xiāo)售成本 5 480 000 配套設(shè)施銷(xiāo)售成本 900 000 土地轉(zhuǎn)讓成本 3 270 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品甲商品房 2 180 000商品房（高級(jí)公寓） 3 300 000配套設(shè)施（商店） 900 000土地 3 270 000假設(shè)土地出讓金可以抵扣稅額為270 000元借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減） 270 000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 270 000（7）月末，計(jì)算應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。本月應(yīng)申報(bào)的增值稅稅額=324 000+135 000+540 000-30 000-130 000-270 000=569 000（元）應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅= 569 0007%

10、=39 830（元）應(yīng)交教育費(fèi)附加=569 0003%=17 070（元）做會(huì)計(jì)分錄如下：借：稅金及附加 56 900貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 39 830應(yīng)交教育費(fèi)附加 17 070（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓核算（1）對(duì)其他單位轉(zhuǎn)讓的土地，應(yīng)在移交轉(zhuǎn)讓土地，并將發(fā)票賬單提交買(mǎi)主時(shí)，將其轉(zhuǎn)讓價(jià)格記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入”“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）（2）月份終了，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性土地”科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)

11、讓成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品性土地（三）配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓核算1.對(duì)有關(guān)單位有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，應(yīng)在辦理財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并在將配套設(shè)施工程價(jià)款賬單提交有關(guān)單位時(shí)，按其轉(zhuǎn)讓價(jià)格記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷(xiāo)售收入”“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入配套設(shè)施銷(xiāo)售收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2.月份終了，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本配套設(shè)施銷(xiāo)售成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本配套設(shè)施銷(xiāo)售成本

12、貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施3.房地產(chǎn)企業(yè)如將開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施，如商店，用于本房地產(chǎn)企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同自用“固定資產(chǎn)”進(jìn)行處理，并將用于經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”科目的貸方轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目的借方，做如下分錄入賬：借：固定資產(chǎn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施（四）代建工程移交核算1.房地產(chǎn)企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的代建工程，應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收、辦理財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并將代建工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，將其工程價(jià)款記入“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入代建工程結(jié)算收入”“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目的貸方，做如下分錄入賬：借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入代建工程

13、結(jié)算收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）2.月份終了，應(yīng)將移交代建工程的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本”科目的借方，做如下分錄入賬：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程3.對(duì)于已經(jīng)辦理銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓和交付手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如商品房、配套設(shè)施等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”，進(jìn)行實(shí)物管理，但不得將這部分財(cái)產(chǎn)入賬。房地產(chǎn)企業(yè)在代管房產(chǎn)過(guò)程中取得的收入和發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)作“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”處理。（五）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期收款銷(xiāo)售收入核算1.核算原則（1）采用分期收款辦法銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，它的銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)與分

14、期收款銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間相一致；分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)收價(jià)款，應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)作收入，它的銷(xiāo)售成本也應(yīng)于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)分次進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的數(shù)額，一般可根據(jù)當(dāng)期收回的價(jià)款（即合同規(guī)定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款數(shù)額）占分期收款產(chǎn)品應(yīng)收價(jià)款總額（即全部售價(jià)）的比例計(jì)算。2.賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)，在滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件時(shí)，按應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)稅合計(jì)金額，借記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目，按應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，按增值稅專(zhuān)用發(fā)票稅金貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目，按其差額，貸記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目。每期收到

15、價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)收款”科目。月末一并計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。按期采用實(shí)際利率法計(jì)算確定利息收入，借記“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。【例7-6】（1）20X2年3月1日采用分期收款方式銷(xiāo)售時(shí)。借：長(zhǎng)期應(yīng)收款 30 000 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入 24 000 000未實(shí)現(xiàn)融資收益 6 000 000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷(xiāo)售成本 20 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品商品房 20 000 000根據(jù)表7-1的計(jì)算結(jié)果，做會(huì)計(jì)分錄如下：20X2年12月31日，收到貨款及攤銷(xiāo)未實(shí)現(xiàn)融資收益。借：銀行存款 6 540 000 貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款 6

16、 000 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）540 000借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 1 903 200 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 903 20020X3年12月31日，收到貨款及攤銷(xiāo)未實(shí)現(xiàn)融資收益。借：銀行存款 6 540 000 貸：長(zhǎng)期應(yīng)收款 6 000 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）540 000借：未實(shí)現(xiàn)融資收益 1 578 323.76 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 578 323.76以后年度會(huì)計(jì)分錄略。（六）房地產(chǎn)企業(yè)期房銷(xiāo)售核算房地產(chǎn)企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)資金而預(yù)先向客戶(hù)收取一定數(shù)額的訂金，待開(kāi)發(fā)完畢交付房屋時(shí)結(jié)清銷(xiāo)售房屋的價(jià)款，這種銷(xiāo)售方式稱(chēng)為預(yù)售。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收訂金時(shí)，通過(guò)“合同負(fù)債”核算；簽訂正

17、式合同后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)移交時(shí)確認(rèn)收入。從2016年5月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)交增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)交的增值稅稅款。【例7-7】（1）6月預(yù)售時(shí)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)收取訂金10%，并按期預(yù)繳增值稅。借：銀行存款 1 000 000 貸：預(yù)收賬款 1 000 000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 27 522.94貸：銀行存款 27 522.94（2）7月收取20%訂金：借：銀行存款 2 000 000 貸：預(yù)收賬款 2 000 000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 55 045.87貸：銀行存款

18、 55 045.87（3）8月收取30%訂金：借：銀行存款 3 000 000 貸：預(yù)收賬款 3 000 000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（預(yù)繳增值稅） 82 568.81貸：銀行存款 82 568.81（4）簽訂正式銷(xiāo)售合同、辦理產(chǎn)權(quán)移交時(shí)確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款 10 900 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售收入 10 000 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）1 090 000同時(shí)沖抵預(yù)收賬款、結(jié)清價(jià)款：借：銀行存款 4 900 000 貸：預(yù)收賬款 4 900 000結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本商品房銷(xiāo)售成本 6 000 000 貸：應(yīng)付賬款 6 000 000第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)與

19、營(yíng)業(yè)外收支一、房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收支確認(rèn)與核算（一）其他業(yè)務(wù)收入確認(rèn)與核算1.其他業(yè)務(wù)收入確認(rèn)（1）物業(yè)管理收入（2）材料銷(xiāo)售收入（3）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（4）固定資產(chǎn)出租收入2.其他業(yè)務(wù)收入的核算房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)按實(shí)際收到價(jià)款或取得相關(guān)憑證時(shí)借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）”科目。對(duì)于實(shí)現(xiàn)的各種其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”的“物業(yè)管理收入”“材料銷(xiāo)售收入”“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”“固定資產(chǎn)出租收入”等明細(xì)科目。（二）其他業(yè)務(wù)成本確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)除營(yíng)業(yè)成本

20、以外其他業(yè)務(wù)發(fā)生的成本費(fèi)用，應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)成本”科目下設(shè)置“物業(yè)管理支出”“材料銷(xiāo)售支出”“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓支出”“固定資產(chǎn)出租支出”等二級(jí)科目進(jìn)行核算。1.對(duì)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（包括服務(wù)人員工資、福利費(fèi)、耗用物料等），借記“其他業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理支出”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”“原材料”“銀行存款”等科目。2.對(duì)于銷(xiāo)售的材料，應(yīng)將其成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本材料銷(xiāo)售支出”科目，貸記“原材料”“材料成本差異”等科目。3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用（如派出技術(shù)服務(wù)人員的費(fèi)用等），借記“其他業(yè)務(wù)成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓支出”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”“銀行存款”等科目。4.對(duì)向其他單位出租固定資產(chǎn)（

21、非房地產(chǎn)）而發(fā)生的成本（如折舊費(fèi)等），借記“其他業(yè)務(wù)成本固定資產(chǎn)出租支出”科目，貸記“累計(jì)折舊”等科目。【例7-8】根據(jù)上述資料，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 881 400貸：其他業(yè)務(wù)收入 780 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）101 400借：其他業(yè)務(wù)成本銷(xiāo)售材料 666 700 稅金及附加 10 140貸：原材料 666 700應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 7 098應(yīng)交教育費(fèi)附加 3 042二、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收支確認(rèn)與核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入是相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入而言的，雖與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有直接因果關(guān)系，但與房地

22、產(chǎn)企業(yè)又有一定聯(lián)系。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，列入營(yíng)業(yè)外收入的項(xiàng)目主要有：處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)收益、罰款收入、因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)、教育費(fèi)附加返還款等。發(fā)生處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)收益、罰款收入，以及教育費(fèi)附加返還的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢（或：固定資產(chǎn)清理、應(yīng)付賬款、銀行存款等科目）貸：營(yíng)業(yè)外收入（二）房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)外支出確認(rèn)與核算房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)外支出是相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本而言的，雖與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有直接因果關(guān)系，但與房地產(chǎn)企業(yè)又有一定聯(lián)系。按照企業(yè)

23、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，列入營(yíng)業(yè)外支出的項(xiàng)目主要有：固定資產(chǎn)盤(pán)虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、非常損失、罰款支出、捐贈(zèng)支出等。發(fā)生固定資產(chǎn)盤(pán)虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、捐贈(zèng)支出、發(fā)生非常損失和罰款支出時(shí)，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)外支出固定資產(chǎn)盤(pán)虧處理固定資產(chǎn)凈損失轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)損失債務(wù)重組損失非常損失捐贈(zèng)支出罰款支出貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理固定資產(chǎn)損溢（或：待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢、固定資產(chǎn)清理、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等科目）【例7-9】不考慮其他因素，出售時(shí)應(yīng)做如下賬務(wù)處理：借：銀行存款 954 000 累計(jì)攤銷(xiāo) 80 000 營(yíng)業(yè)外支出 2

24、0 000 貸：無(wú)形資產(chǎn) 1 000 000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）54 000第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的本年利潤(rùn)與所得稅費(fèi)用一、本年利潤(rùn)的核算方法（一）賬結(jié)法（二）表結(jié)法二、本年利潤(rùn)核算示例【例7-10】會(huì)計(jì)分錄如下：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 123 000 其他業(yè)務(wù)收入 101 000 投資收益 20 000 營(yíng)業(yè)外收入 120 000 貸：本年利潤(rùn) 364 000借：本年利潤(rùn) 235 730 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 85 180稅金及附加 1 000銷(xiāo)售費(fèi)用 1 700管理費(fèi)用 7 700財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 400貸：其他業(yè)務(wù)成本 85 750營(yíng)業(yè)外支出 10 000所得稅費(fèi)用 43 000三、所得稅費(fèi)用核

25、算內(nèi)容（一）遞延所得稅資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理（1）資產(chǎn)負(fù)債表日，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用”科目。資產(chǎn)負(fù)債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認(rèn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用”等科目；資產(chǎn)負(fù)債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額小于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，預(yù)計(jì)未來(lái)期間很可能無(wú)法獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的，按原已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)中應(yīng)減記的金額，借記“所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用”“資本公積其他資本公積”等科目，貸記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目。（二）

26、遞延所得稅負(fù)債的主要賬務(wù)處理（1）資產(chǎn)負(fù)債表日，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，借記“所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用”科目，貸記“遞延所得稅負(fù)債”科目。資產(chǎn)負(fù)債表日遞延所得稅負(fù)債的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認(rèn)，借記“所得稅費(fèi)用遞延所得稅費(fèi)用”科目，貸記“遞延所得稅負(fù)債”科目；資產(chǎn)負(fù)債表日遞延所得稅負(fù)債的應(yīng)有余額小于其賬面余額的，做相反的會(huì)計(jì)分錄。（2）與直接計(jì)入所有者權(quán)益的交易或事項(xiàng)相關(guān)的遞延所得稅負(fù)債，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“遞延所得稅負(fù)債”科目。（3）房地產(chǎn)企業(yè)合并中取得資產(chǎn)、負(fù)債的入賬價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)不同形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異的，應(yīng)于購(gòu)買(mǎi)日確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債，同時(shí)調(diào)整

27、商譽(yù)，借記“商譽(yù)”等科目，貸記“遞延所得稅負(fù)債”科目?！纠?-11】錦繡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某年度按會(huì)計(jì)利潤(rùn)計(jì)算的所得稅費(fèi)用為709 236元，按應(yīng)稅所得計(jì)算的應(yīng)交所得稅為724 250元，差異15 014元為房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊額與稅法規(guī)定的折舊額之差，可在次年轉(zhuǎn)回，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：所得稅費(fèi)用 709 236 遞延所得稅資產(chǎn) 15 014 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 724 250本期發(fā)生的遞延所得稅資產(chǎn)到次年確認(rèn)轉(zhuǎn)銷(xiāo)時(shí)，如為借方余額，記入“所得稅費(fèi)用”科目的借方和“遞延所得稅資產(chǎn)”科目的貸方，做會(huì)計(jì)分錄如下：借：所得稅費(fèi)用 15 014 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 15 014第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的稅后

28、利潤(rùn)一、稅后利潤(rùn)確認(rèn)（1）彌補(bǔ)被沒(méi)收的財(cái)物損失，支付各項(xiàng)稅收的滯納金和罰款（2）彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)以前年度虧損（3）提取法定盈余公積（4）提取任意盈余公積（5）向投資者分配利潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)盈余公積包括法定盈余公積和任意盈余公積，可用于彌補(bǔ)虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，但轉(zhuǎn)增資本金后，房地產(chǎn)企業(yè)的法定盈余公積一般不得低于注冊(cè)資本的25%。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)核算（一）科目設(shè)置為了反映房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)分配，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置利潤(rùn)分配賬戶(hù)，并分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算：（1）應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)。核算股份制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給股東的現(xiàn)金股利或非股份制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給投資者的利潤(rùn)。（2）轉(zhuǎn)作股本的股利。核算股份制房地

29、產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分配給股東的股票股利等。（3）提取法定盈余公積。核算房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定提取的法定盈余公積。（4）盈余公積補(bǔ)虧。核算房地產(chǎn)企業(yè)用盈余公積彌補(bǔ)虧損的金額。（5）提取任意盈余公積。核算房地產(chǎn)企業(yè)提取的任意盈余公積。（6）未分配利潤(rùn)。核算房地產(chǎn)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)及歷年積存的未分配利潤(rùn)或未彌補(bǔ)虧損。1.本年利潤(rùn)2.利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)1.用盈余公積金彌補(bǔ)虧損時(shí)，應(yīng)借記“盈余公積法定盈余公積”“盈余公積任意盈余公積”科目，貸記“利潤(rùn)分配盈余公積補(bǔ)虧”科目。2.按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取法定盈余公積、任意盈余公積時(shí)，借記“利潤(rùn)分配提取法定盈余公積”“利潤(rùn)分配提取任意盈余公積”科目，貸記“盈余公積法定盈余公積”“盈余公積任意盈余公積”科目。3.核算應(yīng)分配給優(yōu)先股和普通股股東的現(xiàn)金股利時(shí)，借記“利潤(rùn)分配應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)”科目，貸記“應(yīng)付股利”等科目。4.核算分配給普通股股東的股票股利時(shí)，借記“利潤(rùn)分配轉(zhuǎn)作股本的股利”科目，貸記“股本”科目。5.年度終了，應(yīng)將“利潤(rùn)分配”科目所屬“提取法定盈余公積”“提取任意盈余公積”“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)”“轉(zhuǎn)作股本的股利”等的余額轉(zhuǎn)入“未分配利潤(rùn)”二級(jí)科目的借方；將“利潤(rùn)分配