商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心資料課件

1、WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理商業(yè)項(xiàng)目成功要素項(xiàng)目選址市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位工程要素招商運(yùn)營(yíng)推進(jìn)分項(xiàng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理商業(yè)項(xiàng)目成功要素二八原則80%先決條件20%經(jīng)營(yíng)理念人氣旺，商場(chǎng)就旺人流中心輻射面廣，消費(fèi)吸納力強(qiáng)地理中心政府重視發(fā)展空間大發(fā)展中心消費(fèi)力高銷售量就大消費(fèi)中心交通暢客源廣車流中心先決條件WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目選址市場(chǎng)條件初步分析項(xiàng)目選址區(qū)域分析內(nèi)容構(gòu)成規(guī)模狀況價(jià)格狀況經(jīng)營(yíng)狀況位置分布發(fā)展趨勢(shì)功能規(guī)劃近期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃市政規(guī)劃投資者消費(fèi)商圈目標(biāo)地塊競(jìng)爭(zhēng)商家城市規(guī)劃投資

2、購(gòu)買力 投資心理強(qiáng)項(xiàng)和優(yōu)勢(shì)強(qiáng)項(xiàng)和劣勢(shì)機(jī)會(huì)和機(jī)遇威脅與競(jìng)爭(zhēng)政治人文業(yè)態(tài)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射能力范圍消費(fèi)人口消費(fèi)群體消費(fèi)模式購(gòu)買力消費(fèi)偏好WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目選址確定項(xiàng)目地塊時(shí)間最短原則區(qū)位易達(dá)原則聚集原則接近購(gòu)買力原則WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目選址選址分析要素購(gòu)物人口分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研外部市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 外部市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研生活結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu)零售業(yè)結(jié)構(gòu)消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)

3、調(diào)研生活結(jié)構(gòu)調(diào)查人口結(jié)構(gòu)：目前人口數(shù)，過(guò)去人口聚集、膨脹速度，未來(lái)人口變遷預(yù)測(cè)，人口結(jié)構(gòu)行業(yè)、職業(yè)、年齡、教育程度等家庭戶數(shù)構(gòu)成：家庭戶數(shù)變動(dòng)情況，家庭人數(shù)、人員狀況，未來(lái)人員變化趨勢(shì)，人員構(gòu)成比例收入水平：消費(fèi)者生活狀況，高中低收入者收入狀況以及比例情況，與其他城市對(duì)比并與同城其他區(qū)域?qū)Ρ认M(fèi)水平：個(gè)人消費(fèi)及家庭消費(fèi)情況，按消費(fèi)類別進(jìn)行劃分，不同類別支出比例購(gòu)買行為：消費(fèi)者消費(fèi)活動(dòng)范圍，對(duì)各類商場(chǎng)喜好程度WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查城市商圈調(diào)查零售業(yè)態(tài)調(diào)查零售業(yè)種調(diào)查WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研消費(fèi)

4、者結(jié)構(gòu)調(diào)查購(gòu)買習(xí)慣調(diào)查購(gòu)買能力調(diào)查購(gòu)買量調(diào)查WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商品構(gòu)成調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手流量調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)所調(diào)查WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研商圈分析因素人口數(shù)量及特點(diǎn)：包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等 建設(shè)情況：包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等關(guān)系到百貨商店?duì)I銷的方便程度的配套設(shè)施情況 社會(huì)因素：分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展

5、 發(fā)展?jié)摿Γ撼鞘芯C合體發(fā)展?jié)摿同F(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)城市綜合體發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū) WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)部影響因素分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部關(guān)鍵因素分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員配置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理四大方面WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位分類市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)主題特色定位鋪位、動(dòng)線規(guī)劃租金定位WAID COMPANY 地產(chǎn)

6、服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 確定項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目規(guī)模確定項(xiàng)目特定位置市場(chǎng)潛力商圈分析所在地區(qū)平均零售額測(cè)算項(xiàng)目零售額測(cè)算客流量測(cè)算前期市場(chǎng)調(diào)研分析模型建立階段性目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位流程市場(chǎng)定位影響項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位目標(biāo)客群定位投資小業(yè)主經(jīng)營(yíng)商戶消費(fèi)群體WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營(yíng)特色定位經(jīng)營(yíng)方式定位差異性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成，如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂(lè)主題的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中心等

7、，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路；項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān) WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位鋪位、動(dòng)線規(guī)劃WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理項(xiàng)目定位項(xiàng)目租金定位銷售返租回報(bào)率方式：實(shí)際銷售金額回報(bào)客戶金額+商鋪?zhàn)饨鸩豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)=純銷售額銷售均價(jià)*面積銷售均價(jià)*面積*回報(bào)率*租期+月租金*面積*12*租期銷售均價(jià)*面積*3%=已知均價(jià)*面積銷售均價(jià)和月租金為未知數(shù)，其他為已知數(shù)，計(jì)算后可得出銷售均價(jià)與月租金的平衡關(guān)系，以便確定總體租金水平WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理工程要素部分業(yè)態(tài)交房條

8、件業(yè)態(tài)電力功率負(fù)荷密度W/暖通空調(diào)燃?xì)馊細(xì)鈭?bào)警排風(fēng)廚房排煙補(bǔ)風(fēng)餐飲隔油池化糞池層高載重給水冬季夏季總指標(biāo)照明系統(tǒng)溫度相對(duì)濕度%新風(fēng)量m/（h.p）溫度相對(duì)濕度%新風(fēng)量m/（h.p）綜合超市13016050601830202570204.510KN/250300噸/天電影院80100405020302025702010大堂衛(wèi)生間4KN/，空調(diào)機(jī)房7KN/，其他34KN/KTV10012050602030302570304.54KN/20噸/天電玩12013050601830302570304.55KN/健身10012035401825704.55KN/50L/人/次西式快餐25030030401

9、8302525702560150m/小時(shí)根據(jù)燃?xì)夤咎峁┯昧亢驮O(shè)計(jì)布置1m*0.5m排風(fēng)管道和80mm*600mm新風(fēng)口4.5廚房5KN/，用餐區(qū)4KN/25噸/天/店其他餐飲200250304018302525702560150m/小時(shí)根據(jù)燃?xì)夤咎峁┯昧亢驮O(shè)計(jì)布置1m*0.5m排風(fēng)管道和80mm*600mm新風(fēng)口4.5廚房5KN/，用餐區(qū)4KN/25噸/天/店銀行網(wǎng)點(diǎn)10030501830202570204KN/配套10050601830202570204.54KN/7L/天/游泳池、洗浴801004050277025708根據(jù)大小計(jì)算根據(jù)大小計(jì)算蔬菜市場(chǎng)2040W/p>

10、04.510KN/250300噸/天WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理工程要素整體工程要點(diǎn)1、土建、停車場(chǎng)、車流動(dòng)線、層高、載重2、電力總負(fù)荷、電井位置、空調(diào)電力、電纜、三單向3、給水水壓、供水量，給排水管徑、材質(zhì)，管道線路，隔油池，化糞池，管道保溫層4、暖通空調(diào)，冬夏季溫度、濕度，新風(fēng)、排風(fēng)，風(fēng)機(jī)機(jī)組管道布局，冷凝水，空調(diào)管道保溫層機(jī)房位置5、燃?xì)夤艿溃昧?，機(jī)房位置，燃?xì)馀棚L(fēng)，燃?xì)鈭?bào)警，燃?xì)庾詣?dòng)關(guān)閉閥6、排煙風(fēng)機(jī)、管道、功率，油煙凈化器7、弱電系統(tǒng)，監(jiān)控，報(bào)警，廣播，網(wǎng)絡(luò)電話光纖，機(jī)房位置8、防火分區(qū)，防火卷簾，煙感，溫感，消防噴淋，滅火器，消防栓，應(yīng)急照明，安全

11、出口，地貼，防火門，防火墻，疏散通道，報(bào)警系統(tǒng)，機(jī)房位置9、扶梯、客梯、觀光電梯、貨梯控制，機(jī)房位置10、基裝天地墻材料，水平，標(biāo)高，防水，沉降縫，照明亮度，能耗WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理前期籌備的招商管理招商前期招商中期招商后期1.參與項(xiàng)目解讀與論證2.商圈調(diào)查，形成報(bào)告3.完成項(xiàng)目定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃；4.制定招商工作計(jì)劃；5.招商費(fèi)預(yù)算審批；6.確定房產(chǎn)技術(shù)條件；7.參與步行街優(yōu)化設(shè)計(jì)1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作計(jì)劃書(shū)并完成審批；3.完成招商資料準(zhǔn)備；4.招商正式啟動(dòng)；5.完成業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)案；6.完成簽約儀式和招商發(fā)布會(huì)；7.異地招商啟動(dòng)；

12、8.辦理廣告位相關(guān)手續(xù)9.招商簽約完成；10.裝修準(zhǔn)備；11.餐飲類進(jìn)場(chǎng)裝修。1.非餐飲類毛坯商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修；2.非餐飲類精裝鋪進(jìn)場(chǎng)裝修；3.完成二次招商；4.完成裝修/廣告招商與上刊；5.開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備；6.外場(chǎng)美陳布置招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理前期籌備的招商管理團(tuán)隊(duì)組建1項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前14個(gè)月，項(xiàng)目招商、營(yíng)運(yùn)人員編制及到崗時(shí)間確定，并編制招商、營(yíng)運(yùn)人員崗位職責(zé)，開(kāi)展人員招聘和團(tuán)隊(duì)組建。2、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前12個(gè)月，招商、營(yíng)運(yùn)（除總服務(wù)臺(tái)）人員全部到位。營(yíng)運(yùn)人員到崗后至項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前3個(gè)月，編入招商隊(duì)伍參與招商工作。3招商部文員需熟練使用CAD及圖片處理軟件。4招商階段的

13、劃分： A:招商前期（開(kāi)業(yè)前14個(gè)月到開(kāi)業(yè)前12個(gè)月）； B:招商中期（開(kāi)業(yè)前12個(gè)月到開(kāi)業(yè)前3個(gè)月）； C:招商后期（開(kāi)業(yè)前3個(gè)月到開(kāi)業(yè)當(dāng)天）；在三個(gè)階段中，招商工作重點(diǎn)不同，管控要點(diǎn)和難點(diǎn)也不相同。 招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理招商前期開(kāi)業(yè)前14個(gè)月到開(kāi)業(yè)前12個(gè)月A.招商前期管控重點(diǎn)：項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告的形成；招商運(yùn)營(yíng)副總的到位與招商團(tuán)隊(duì)的組建；外鋪銷售方案及定價(jià)；意向商戶的摸底調(diào)查，調(diào)整品牌落位，完成租金分解，確定各樓層、各位置的目標(biāo)品牌（至少三個(gè)品牌預(yù)落位）和租金條件；招商手冊(cè)的完成；主力店、次主力店、重點(diǎn)餐飲品牌的合作意向確定（位置、面積、合作年限

14、、租金或扣點(diǎn)水平）。招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理招商中期開(kāi)業(yè)前12個(gè)月到開(kāi)業(yè)前3個(gè)月B.招商中期管控重點(diǎn)：根據(jù)商家儲(chǔ)備情況，將品牌落位的再次調(diào)整確認(rèn)，原則上不再做大的變動(dòng)；各業(yè)態(tài)重點(diǎn)品牌的洽談和突破；招商大會(huì)與項(xiàng)目推薦會(huì)的實(shí)施；確認(rèn)主力店、次主力店、餐飲店的工程條件和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；招商工作的全力沖刺，此階段完成所有招商任務(wù)的80。招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理招商后期開(kāi)業(yè)前3個(gè)月到開(kāi)業(yè)當(dāng)天C.招商后期管控重點(diǎn)：全力沖刺完成剩余商鋪的招商；全力敦促商戶進(jìn)場(chǎng)裝修；商戶裝修形象、進(jìn)度、質(zhì)量的把控；商戶及其裝修施工隊(duì)、項(xiàng)目公司、

15、商管公司的工程對(duì)接會(huì)議，建立工程問(wèn)題臺(tái)帳，并逐日消項(xiàng)；開(kāi)業(yè)慶典的商戶邀請(qǐng)。招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理招商道具時(shí)間節(jié)點(diǎn)在招商啟動(dòng)前3個(gè)月完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計(jì)劃書(shū)及招商工作進(jìn)度計(jì)劃。在招商啟動(dòng)前2個(gè)月完成招商統(tǒng)一說(shuō)辭和答客問(wèn)。在招商工作啟動(dòng)前1個(gè)月，確定租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等。在招商啟動(dòng)前1個(gè)月完成招商手冊(cè)的制作。招商運(yùn)營(yíng)WAID COMPANY 地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理開(kāi)業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備管控要點(diǎn)及難點(diǎn)：(1)營(yíng)運(yùn)管理操作指引修正、完善并報(bào)審確定；(2)商戶裝修圖紙報(bào)審、施工手續(xù)辦理及