地質(zhì)大學(xué)土管-土地經(jīng)濟學(xué)個人復(fù)習(xí)總結(jié)(郭)課件

1、土地市場：土地市場的內(nèi)涵： 土地市場是指土地這種特殊的商品在流通過程中所形成的各種經(jīng)濟活動和社會關(guān)系的總和。土地市場的主體是市場中土地的購買者（需求者），土地的供給者以及其他相關(guān)人員，客體為土地。但事實上土地交易的并不僅僅是土地本身這一實體，更主要的是交易土地實體上附著的相關(guān)權(quán)益（如所有權(quán)，使用權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)等）。土地市場的特點： 1：層次性兩級市場（出讓市場和轉(zhuǎn)讓市場） 2：地域性土地的位置固定屬性決定 3：壟斷性或者是不完全競爭性市場中信息不對稱，參與者不多 4：政府管制嚴格對土地使用用途，土地利用方式，交易有限制 5：土地供給的滯后性土地開發(fā)時間長，資金投入大，需求改變，供給難以在短

2、期內(nèi)調(diào)整 6：土地供給缺乏彈性土地的數(shù)量稀缺性決定 7：運營的低效率性投資決策受價格以外的影響較大土地市場功能： 1：優(yōu)化土地資源配置。土地的配置主要以行政劃撥和市場調(diào)節(jié)兩種方式，單一的劃撥方式使得土地的配置效率低下，不能完全發(fā)揮土地的效益。 2：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。市場是無形的手，通過地租地價，這一經(jīng)濟學(xué)杠桿科學(xué)合理的調(diào)節(jié)土地在不同產(chǎn)業(yè)中的配置，促進生產(chǎn)力的布局優(yōu)化。 3：完善市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的有機結(jié)合。完整的市場是消費品市場，生產(chǎn)資料市場，金融市場和土地市場的結(jié)合。同時土地，資金，勞動力生產(chǎn)三要素的結(jié)合正是通過這些市場進行的。土地市場運行的條件： 1：明晰的土地產(chǎn)權(quán)是前提 土地交易的實質(zhì)即

3、為土地的相關(guān)權(quán)益 2：完善的法律法規(guī)是保障政府干預(yù)的手段 3：良好的市場經(jīng)濟的外部環(huán)境 4：優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)潤滑劑 5：發(fā)達的土地金融土地開發(fā)周期長，資金大，回收期長，個人資本難以承擔(dān)土地市場模式： 完全市場模式美國，日本 市場競爭英國不同點：土地所有權(quán)不同 競爭程度不同 交易的市場客體不同運行機制：價格機制和供求機制中國土地市場體系 中國土地市場特點： 1：政府主導(dǎo)型。出讓價格有政府制定，并非由供求決定，同時還有劃撥配置土地。 2：以城市土地市場為主，農(nóng)村土地市場沒有完全開放。 3：壟斷競爭性市場，政府壟斷了土地的供給，政府提供土地，一級市場被壟斷，二級市場競爭激烈。 中國土地市場體系組成：

4、一級市場：土地出讓市場 二級市場：土地轉(zhuǎn)讓市場 城市土地市場：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓，土地租賃權(quán)，土地抵押權(quán)市場 農(nóng)村土地市場：農(nóng)村集體建設(shè)用地不能進入市場流轉(zhuǎn)。 農(nóng)村集體農(nóng)用地土地承包經(jīng)營權(quán)而言（家庭承包經(jīng)營權(quán)和通過招拍掛獲得土地承包經(jīng)營權(quán)兩種方式，前者土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)讓，出租和互換；后者土地承包經(jīng)營權(quán)可以入股，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押）土地市場的管理手段： 經(jīng)濟手段稅收措施和金融措施 法律手段立法，如土地管理法，房地產(chǎn)管理法，土地登記制度，嚴禁占用基本農(nóng)田，一級市場二級市場土地流轉(zhuǎn)模式，實行招拍掛制度，土地出讓制度， 行政手段建立土地儲備制度，地價信息公開查詢制度，交易預(yù)報制度土地供給與土地

5、需求：土地供給：（1）土地自然供給：自然能形成的可供人類利用的土地部分（包括以利用的和具有利用潛力的未利用地-后備土地資源） 影響因素：適宜人類生產(chǎn)生活的氣候條件 適宜植物生活的氣候條件和土壤條件 可供人類利用的水資源以及其他資源 最基礎(chǔ)的交通條件（2）土地經(jīng)濟供給：在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入一定的勞動進行開發(fā)從而可以供人類生產(chǎn)生活的各種用途土地有效供給部分。土地自然供給與經(jīng)濟供給的聯(lián)系： 1：針對對象不同，前者針對對于人類可供利用的，適宜人類和植物生產(chǎn)生活的土地，后者針對的是土地的不同用途的土地數(shù)量； 2 ：土地自然供給沒有彈性，土地經(jīng)濟供給在短期內(nèi)彈性很小或者沒有，但是長期而言是有彈性的

6、3：土地經(jīng)濟供給的變化范圍是在土地的自然供給的范疇之內(nèi)進行，不能超出這個范疇。土地供求平衡： 對于一般商品而言，供求平衡即為當(dāng)商品的供給量等于需求量時的狀態(tài)，該狀態(tài)下對應(yīng)的商品的價格即為均衡價格，均衡價格是一個暫時的，變化的的價格，并非絕對不變。 對于土地這種特殊的商品而言，由于土地位置的固定性，數(shù)量的稀缺性或者說是自然供給沒有彈性而經(jīng)濟供給彈性不大，此外買賣雙方不能直接決定土地的位置和用途，同時土地的市場價格很容易受到當(dāng)時外部環(huán)境比如經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，金融環(huán)境，經(jīng)濟衰退，政治局勢穩(wěn)定與否等情況的影響。 對此我國政府對土地供求的調(diào)節(jié)措施主要有： 1：建立土地使用權(quán)有償使用制度， 2：土地儲備制度，

7、 3：土地用途管制制度， 4：擴大土地招拍掛范圍， 5：政府壟斷一級市場的土地供應(yīng)。人地矛盾： 人地矛盾的主要原因在于人口的急劇增長，人口的增長是影響土地需求的主要原因。 解決讓人地矛盾的主要措施有： 1：嚴格控制人口增長 2：嚴格依法保護土地，尤其是耕地 3：節(jié)約，合理利用和保護每一寸土地，完善土地相關(guān)的法律法規(guī)和政策制度土地價格特點： 1：土地價格實質(zhì)是一種收益價格，土地在交易過程中交易的是土地的收益權(quán)利 2：土地價格在長期看來將會呈上升的趨勢，人口增多。 3：土地價格由土地需求和土地供給決定，土地供給占主要作用 4：土地價格由很大的地域差異性，沒有統(tǒng)一的市場價格。 5：土地價格不是勞動成

8、本的貨幣表現(xiàn)形式，土地價格不以成本定價土地價格的影響因素： 1：一般因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，財稅制度，土地產(chǎn)權(quán)狀況，城鎮(zhèn)化速度 2：區(qū)域因素：規(guī)劃限制，區(qū)位地段，環(huán)境質(zhì)量，基礎(chǔ)設(shè)施狀況 3：個別因素：宗地的形狀，大小，位置，面積，宗地的產(chǎn)權(quán)，土地質(zhì)量，土壤肥力，土地開發(fā)程度，土地用途等土地價格評估： （土地估價原則）合法原則 最有效利用原則 預(yù)期收益原則 市場替代原則 供需原則，補償原則土地估價方法： 1：市場比較法 2：收益還原法 3：剩余法 4：成本逼近法 5：基準地價修正法 其中剩余法（假設(shè)開發(fā)法）使用的范圍為如下幾種情況： 1：待開發(fā)土地 2：待拆遷改造再開發(fā)的房地產(chǎn)土地估價 3：新舊房地

9、產(chǎn)中土地的估價 4：僅將土地或者房地產(chǎn)整理為可供直接利用的土地或者房地產(chǎn)的估價土地金融：土地金融含義內(nèi)涵： 以土地為媒介的貨幣資金的融通活動，利用各種方式，方法和工具有效地組織和調(diào)劑土地領(lǐng)域有關(guān)的貨幣資金活動。（以各種有效地方式，方法和工具向社會籌集資金使之用于土地的開發(fā)，建設(shè)和開展經(jīng)營方面的資金融通，產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。）土地金融的特點： 土地金融的自償性通過在土地上進行投資開發(fā)從而獲得土地收益，補償對土地的投入。 土地金融的脆弱性由于土地開發(fā)的資金投入大，回收期長，有一定風(fēng)險，尤其是農(nóng)用地金融。 土地金融的靈活性可以通過很多種方式籌集資金 土地金融的政策性國家政策對于土地金融影響很大，如匯率政

10、策影響房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)等。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r：農(nóng)地金融：中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和農(nóng)村信用合作社提供土地資金貸款市地金融：商業(yè)銀行以及國家發(fā)展銀行對土地的一級開發(fā)和土地二級開發(fā)提供貸款資金。 其中土地一級開發(fā)是指：由政府通敵征地，拆遷，補償安置，土地平整，建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施使之滿足土地出讓標(biāo)準的土地開發(fā)。政府通過出讓金來償還，一般貸款額為土地價格的70%以下。 土地的而二級開發(fā)：房地產(chǎn)商在一級開發(fā)土地上建設(shè)商業(yè)，住宅，工業(yè)，旅游設(shè)施的行為，又稱房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)商的自持資金必須占35%以上。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢和特點：1：房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)市場的依存度增加。商業(yè)銀行的信貸業(yè)

11、務(wù)中房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的比重逐漸加大，尤其是個人住房貸款的比重加大2：房地產(chǎn)融資渠道的多元化。除了銀行外，信托基金，股票，債券等融資形式。3：房地產(chǎn)信貸的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展，業(yè)務(wù)品種逐漸增多。包括，產(chǎn)權(quán)登記，費用代理，房地產(chǎn)貸款資訊，房地產(chǎn)價格評估代辦保險等4：房地產(chǎn)金融市場的進一步細化。抵押貸款市場，保險，評估市場，律師，咨詢市場等5：加強管理，防范風(fēng)險將成為更多非金融機構(gòu)的重要課題。市場風(fēng)險，信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，“假按揭”貸款6：房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在激烈競爭中不斷趨于理性化地租理論：三個大方面：地租理論概論馬克思主義地租理論地租理論在中國的應(yīng)用 地租理論概論 地租理論概念： 土地生產(chǎn)者所創(chuàng)造的

12、生產(chǎn)資料的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，實際上是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映，也是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式 地租分類： 按形成原因與條件分級差地租，絕對地租，壟斷地租，礦山地租和建筑地段地租五種形式 按歷史發(fā)展分為奴隸制地租，封建制地租，資本主義地租，社會主義地租四種形式 按經(jīng)濟關(guān)系分為經(jīng)濟地租和契約地租兩種形式 地租發(fā)展： 奴隸制地租奴隸與奴隸主的對立關(guān)系，勞役地租 封建制地租地主與農(nóng)民的對立關(guān)系，貨幣地租與實物地租 資本主義地租資本家，地主和工人，貨幣地租 社會主義地租國家，集體，個人三者關(guān)系 學(xué)習(xí)地租應(yīng)把握的幾個方面： 不同土地所有權(quán)制度下地租不同 地租與土地資本利息區(qū)別 地租與土地租金區(qū)

13、別 地租與剩余生產(chǎn)資料區(qū)別四：礦山地租 包含絕對地租，級差地租和壟斷地租五：建筑地段地租 也叫做城市地租，有三個特點 地租理論在中國的應(yīng)用社會主義級差地租 特點： 1 與資本主義級差地租有著相同的形成原因和形成條件 2 社會主義級差地租反應(yīng)的是國家，集體和個人的關(guān)系而資本主義地租反映的是資本家，地主和工人三者間的關(guān)系 社會主義級差地租的分配： 1：對于集體所有的土地分配級差地租1大部分歸集體所有，小部分歸國家所有 級差地租2大部分歸土地承包者所有，小部分歸國家所有 2：對于國有徒弟的分配級差地租1都歸國家所有 級差地租2大部分歸土地經(jīng)營者所有，小部分歸國家所有社會主義絕對地租社會主義城市地租的

14、特點導(dǎo)論：一：土地的特性 自然特性：位置的固定性 功能的永久性 面積的有限性 質(zhì)量的差異性 經(jīng)濟特性：供給的稀缺性 利用方向變更相對困難 土地報酬遞減的可能性 利用后果的社會性二：土地的功能 承載功能 生產(chǎn)功能 資源功能三：土地經(jīng)濟學(xué)研究對象 土地資源利用土地分區(qū)利用，土地集約利用，土地規(guī)模利用，土地可持續(xù)利用，土地計劃利用 土地財產(chǎn)制度土地所有權(quán)制度，土地使用權(quán)制度，土地財產(chǎn)制度，土地管理制度 土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)土地市場，土地供給與需求，地租理論，地價理論，土地金融，土地稅收土地資源利用概述：土地利用內(nèi)涵：土地利用最基本內(nèi)容土地利用原則土地利用現(xiàn)存問題影響土地利用的因素一：土地利用內(nèi)涵 土地利用是

15、人類按照土地的自然特性，對土地進行改造利用來滿足人類自身的需求。 土地利用是人類勞動與土地的結(jié)合所得到的物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)濟活動，這一活動具體表現(xiàn)在人類與土地進行物質(zhì)，能量和價值，信息的交流與轉(zhuǎn)化。 土地利用土地的自然特性與人類對土地的需求相協(xié)調(diào)從而共同決定土地功能的過程。 土地利用是一個經(jīng)濟問題土地作為三種生產(chǎn)要素之一，尤其是作為最主要的勞動，土地中的一個。土地參與生產(chǎn)過程，必須服從經(jīng)濟規(guī)律才能有良好的效益。 土地利用是一個技術(shù)問題因地制宜體現(xiàn)了人們必須根據(jù)土地的自然特性結(jié)合當(dāng)前的技術(shù)力量對土地的利用。二：土地利用最基本的內(nèi)容1：土地資源的調(diào)查與分析，統(tǒng)計 調(diào)查土地的自然因素，土地分等頂級情

16、況，土地類型面積的統(tǒng)計等2：土地利用規(guī)劃 五級，三類規(guī)劃3：土地保護 保障土地的利用潛力，使之在滿足當(dāng)代人的需求下不損害子孫的利益需要4：土地開發(fā) 把不適合于耕作的生荒地開墾為可耕種農(nóng)作物的土地的過程5：土地利用現(xiàn)狀分析 土地利用程度分析建筑密度，容積率，土地墾殖指數(shù)，土地農(nóng)業(yè)率，土地建筑率，土地利用率，森林覆蓋率，耕地復(fù)種指數(shù)等 土地利用結(jié)構(gòu)分析給類型用地的比例和面積 土地利用效益分析社會，生態(tài)，經(jīng)濟效益 土地利用集約經(jīng)營程度分析 土地利用質(zhì)量分析 土地利用數(shù)量分析三：我國土地利用中存在的問題1：土地供不應(yīng)求與土地浪費共存 城市土地供給遠遠不夠，土地的供給量跟不上城市建設(shè)發(fā)展的需求量，但是在

17、農(nóng)村卻有大量的耕地由于農(nóng)民外出務(wù)工而閑置，同時城市中有些劃撥國有土地占而不用的現(xiàn)象也很嚴重2：土地過度利用與土地的粗放經(jīng)營共存 而在邊遠的牧草區(qū)草少羊牛多，草場超載，過度利用造成土地荒漠化。在一些落后的原始地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)采用刀耕火種，砍伐森林，擴大耕地面積，粗放經(jīng)營3：土地利用效益和土地利用率有待提高，城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理 在城市核心區(qū)用地類型不恰當(dāng)，沒有進行”退二進三“，土地的容積率不高，利用程度低，效益差，單位土地的投資少四：影響土地利用的因素1：自然因素地形地貌，地質(zhì)條件，氣候，水文地質(zhì)，生態(tài)環(huán)境，氣溫等2：社會因素人口，社會制度，政策，法規(guī)，風(fēng)俗3：經(jīng)濟因素投資，土地用途，經(jīng)濟區(qū)位4：

18、生產(chǎn)力水平生產(chǎn)力水平不同人類改造自然的能力也不同，產(chǎn)生的土地利用效 益也有很大差別五：土地利用的基本原則1：農(nóng)業(yè)優(yōu)先，統(tǒng)籌安排用地結(jié)構(gòu) 農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先保障，保障我國的糧食安全，城市用地合理規(guī)劃2：集約利用為主，保證適量耕地面積相結(jié)合 保障18億畝耕地紅線，確保糧食安全 集約利用是在一定的技術(shù)前提，充足的勞動力和一定的經(jīng)濟實力的支持下，包括資本集約型和勞動集約型，兩種集約模式相互配合。3：專業(yè)化利用與綜合利用相結(jié)合 對于平原地區(qū)：因地制宜，集中連片土地規(guī)模利用。 對于山地丘陵地區(qū)：耕地少，面積小，地域廣則要求綜合利用4：經(jīng)濟，生態(tài)與社會效益相結(jié)合5：土地開發(fā)利用與土地保護相結(jié)合三：土地報酬遞減規(guī)律

19、闡述1：含義土地報酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會下降。 通過土地報酬遞減規(guī)律我們可以確定土地利用的最佳集約度和最佳規(guī)模。通常生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素的投入在達到一定限度后，其增加的收益就會遞減。2：土地報酬遞減規(guī)律對集約利用的制約作用 土地集約度是指投入到每單位面積土地上的勞動(勞力)和資本(物資)。人們通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用,二者的實質(zhì)在于可變比例生產(chǎn)要素組合的選擇。推進土地集約利用是

20、一種必然趨勢，但并不能機械地認為集約利用就是合理利用。土地分區(qū)利用：土地分區(qū)利用原理 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 工業(yè)區(qū)位論中國城市土地分區(qū)利用存在的問題和對策一：中國城市土地分區(qū)利用存在的問題和對策1：無償劃撥方式分配土地的弊端明顯 劃撥方式分配土地易造成占而不用，多占少用的土地浪費現(xiàn)象，且不能充分估計土地利用區(qū)位效益差別，造成土地利用結(jié)構(gòu)不合理，土地利用效益低，土地資產(chǎn)流失。2：大城市，特大城市的土地利用問題突出 城市規(guī)模擴大造成城市的人流物流急劇增加，城市公共設(shè)施不堪重負，由于土地利用區(qū)位不合理造成交通堵塞現(xiàn)象 解決途徑：借鑒西方多中心布局的思想，逐步調(diào)節(jié)各功能區(qū)的結(jié)構(gòu)組合關(guān)系，再根據(jù)功能區(qū)組合將特大城

21、市劃分為幾個大區(qū)，在大區(qū)內(nèi)有意識的分布一些能對中心商業(yè)區(qū)起分流的商業(yè)，服務(wù)網(wǎng)店系統(tǒng)，緩解交通壓力。3：中小城市土地利用問題值得警惕 重視徒弟的區(qū)位利用，在區(qū)位論的指導(dǎo)下首先分析土地利用區(qū)位效益，微觀上安排好各業(yè)用地，同時分析好各功能間的關(guān)系，宏觀上規(guī)劃好各功能區(qū)的空間組合。此外還需要根據(jù)城市的定位進行合理的規(guī)劃。土地計劃利用：土地利用計劃概述土地利用計劃地必要性中國土地利用計劃體系中國土地利用計劃體系特點土地利用計劃和規(guī)劃的意義一：土地計劃利用概述1：土地計劃利用含義 按事先由土地利用規(guī)劃確定的土地利用用途和土地使用條件對土地加以利用。 廣義土地利用總體規(guī)劃，土地利用中期計劃和土地年度計劃 狹

22、義土地利用中期計劃和土地利用年度計劃2：土地利用計劃和土地利用總體規(guī)劃的區(qū)別 前者側(cè)重于土地數(shù)量的安排，后者側(cè)重于土地利用空間的布局，同時前者是后者的具體落實和措施，后者是前者的依據(jù)二：土地利用計劃和規(guī)劃意義 在市場經(jīng)濟體制下，土地利用規(guī)劃和計劃是政府對土地市場以及土地利用的干預(yù)行為，能后有助于土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進土地的合理布局。實現(xiàn)土地利用目標(biāo)，保障社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。三：土地計劃利用的必然性1：從土地本身特性角度來看 土地的自然屬性來看，土地具有面積的有限性 土地的經(jīng)濟屬性來看，土地供給具有資源的稀缺性 同時各類土地利用之間密切相關(guān)，能夠彼此影響周圍的土地利用2：社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展要

23、求角度 發(fā)展地方優(yōu)勢，因地制宜，統(tǒng)籌安排，避免重復(fù)利用 處理好土地供給和土地需求的關(guān)系 減少土地用途改變帶來的損失3：國家法律規(guī)定必須實行土地計劃利用 土地管理法規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃”四：中國土地利用計劃體系 國家土地利用總體規(guī)劃 省區(qū)土地利用總體規(guī)劃 地市土地利用總體規(guī)劃 縣市土地利用總體規(guī)劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 同時結(jié)合土地利用中期計劃和土地利用年度計劃五：中國土地利用計劃體系的特點1：土地利用計劃是國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的重要有機組成部分2：土地利用計劃是由長期，中期和年度計劃構(gòu)成的完整體系3：土地利用計劃實行分級管理4：土地利用計劃是指導(dǎo)性與指令性指標(biāo)相結(jié)合的計劃體系土地規(guī)模利用土地規(guī)模經(jīng)濟含義土地規(guī)模經(jīng)濟的一般來源集聚經(jīng)濟一：土地規(guī)模經(jīng)濟含義 盡可能的使土地利用處于報酬遞增的階段，至少是報酬不變的階段而非報酬遞減的階段，在這樣的情況下土地規(guī)模擴大所能獲得的經(jīng)濟利益二：集聚經(jīng)濟1：含義 將生產(chǎn)經(jīng)營活動集中到某一點或者某一區(qū)域所能得到的空間意義上的規(guī)模經(jīng)濟 這里是多個企業(yè)集聚在一起，而規(guī)模經(jīng)濟則是在單個企業(yè)內(nèi)部2：產(chǎn)生原因 規(guī)模擴大中的大數(shù)規(guī)則的作用，節(jié)約了庫存成本，保持了勞動力數(shù)量的穩(wěn)定 勞動力供給的互補性和生產(chǎn)的互補性 企業(yè)間交通和通訊費的降低 公共產(chǎn)品的存